Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-550/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.02.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2023:LVwG.AV.550.001.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 1 unter dem Vorsitz des Richters Mag. Wimmer im Beisein der Richterin Hofrat Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag.

Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die gemeinsame Beschwerde des A, geb. ***, ***, ***, und der Insolvenzmasse der Verlassenschaft nach B, geb. ***, verstorben ***, zuletzt in ***, beide vertreten durch C, Öffentlicher Notar in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom 22. April 2022, Zl. ***, mit welchem der Antrag des A vom 18. November 2020 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den laut Zustimmungserklärung der Vertragsteile beabsichtigten Kaufvertrag, abzuschließen zwischen der Insolvenzmasse der Verlassenschaft nach B als Verkäuferin einerseits und dem Antragsteller A, geb. ***, als Käufer andererseits, beide vertreten durch den Öffentlichen Notar C, betreffend die Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***, mit einer Gesamtfläche von 9.035 m², abgewiesen worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 06. Dezember 2022 und Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

I.

Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom 22. April 2022, Zl. ***, wurde dem Antragsteller A, geb. ***, die am 18.11.2020 beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den laut Zustimmungserklärung der Vertragsteile beabsichtigten Kaufvertrag, abzuschließen zwischen der Insolvenzmasse der Verlassenschaft nach B als Verkäuferin einerseits und dem Antragsteller A, geb. ***, als Käufer andererseits, beide vertreten durch den Öffentlichen Notar C, betreffend die Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***, mit einer Gesamtfläche von 9.035 m² und einem Kaufpreis in der Höhe von € 21.100,00, versagt.

Gestützt ist diese Entscheidung in der Sache auf die §§ 4, 6 Abs. 1, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800, (NÖ GVG).

Begründet wird die Entscheidung im Wesentlichen damit, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG nicht vorliegen würden, zumal der vereinbarte Kaufpreis in Höhe von€ 21.100,00 den ortsüblichen Verkehrswert der kaufgegenständlichen Grundstücke, der € 7.191,80 betrage, um ein Vielfaches und damit erheblich übersteige, zumal nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (VfGH 23.06.1999, Zl. B 241/99) bei einer Überschreitung des Verkehrswertes durch den Kaufpreis um mehr als 21 % bereits eine erhebliche Überschreitung vorliege.

Eine solche erhebliche Überschreitung des Verkehrswertes im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG - wie im vorliegenden Fall - würde einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung allerdings dann nicht entgegenstehen, wenn für den den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteigenden Kaufpreis eine ausreichende Begründung gegeben wäre.

Der Umstand jedoch, dass die gegenständliche Veräußerung im Rahmen eines Insolvenzverfahrens stattfinde, sei nicht geeignet, die erhebliche Überschreitung des Verkehrswertes zu rechtfertigen und sei der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG daher gegeben. Andere Gründe für die erhebliche Überschreitung des Verkehrswertes seien im Verfahren nicht hervorgekommen.

Die Vorschriften über die Preisbildung zur Sicherung der Ziele des Grundverkehrs würden bezwecken, dass das Preisniveau in einem Rahmen bleibt, der nach Auffassung des Marktes im Fall einer landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks, welches Gegenstand des Rechtserwerbs sei, gerechtfertigt sei und so das Preisniveau von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nicht durch das Preisniveau von anders genutzten Grundstücken gesteigert werde. Dieses Ziel könne aber nur erreicht werden, wenn eine solche Preisbildungsvorschrift auch für den Fall der Zwangsversteigerung gelte. Ansonsten wäre es möglich, Vorschriften über die Preisbildung dadurch zu umgehen, dass eine zwangsweise Verwertung des Grundstücks herbeigeführt werde. Dem würden auch Interessen des Gläubigerschutzes nicht entgegenstehen. Ein Gläubiger könne von vornherein nur davon ausgehen, höchstens den Verkehrswert des Grundstückes unter der Voraussetzung einer landwirtschaftlichen Nutzung zu bekommen (vgl. VfGH 14.06.2010, B 78/09, ergangen zum Tiroler GVG 1996, vergleichbare Rechtslage zum NÖ GVG 2007; NÖ GVLK 04.01.2013, ***).

Nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG sei die Genehmigung darüber hinaus insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn der Rechtswerber kein Landwirt ist und zumindest ein Interessent vorhanden ist.

Der im Verfahren aufgetretene Interessent D habe in seiner Interessentenanmeldung erklärt, das Rechtsgeschäft anstelle des Rechtserwerbers zu einem Kaufpreis von € 9.460,00 abzuschließen. Dieser Betrag liege über dem ortsüblichen Verkehrswert und sei auch nachgewiesen worden, dass der Interessent in der Lage ist, diesen Betrag zu bezahlen. Er sei als Landwirt im Vollerwerb tätig und sohin als Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 und zufolge Erfüllung der weiteren Voraussetzungen auch als Interessent im Sinne des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG zu qualifizieren.

Der Erwerber bzw. Antragsteller A sei hingegen nach den Feststellungen kein Landwirt, sodass auch der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG im vorliegenden Fall gegeben sei.

Im Ergebnis sei die beantragte Genehmigung daher wegen Vorliegens der Versagungsgründe des § 6 Abs. 2 Z 1 und Z 4 NÖ GVG nicht zu erteilen gewesen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht erhobene gemeinsame Beschwerde des A, geb. ***, und der Insolvenzmasse der Verlassenschaft nach B, geb. ***, verstorben ***, beide vertreten durch den Öffentlichen Notar C, mit welcher diese Entscheidung wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung, Aktenwidrigkeit und wesentlicher Verfahrensmängel vollinhaltlich angefochten und beantragt wird, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge den bekämpften Bescheid in der Weise abändern, dass dem dem Verfahren zugrunde liegenden Grundverkehrsantrag vom 18.11.2020 stattgegeben werde, in eventu möge das Landesverwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid aufheben und der belangten Behörde die neuerliche Entscheidung auftragen.

Die dem bekämpften Bescheid zugrunde liegenden Feststellungen seien unvollständig und aktenwidrig. Im Beweisverfahren seien Beweisanträge des Kaufwerbers zur vollständigen Feststellung des Sachverhaltes nicht durchgeführt worden. Insgesamt erweise sich somit das Verfahren als mit wesentlichen Verfahrensmängeln belastet, da die Grundverkehrsbehörde im Fall der rechtmäßigen Durchführung des Verfahrens den bekämpften Bescheid nicht hätte erlassen können.

Im Einzelnen werde dazu ausgeführt:

Die belangte Behörde halte zur Landwirteeigenschaft des Kaufwerbers lediglich fest, dass er über keine land- bzw. forstwirtschaftliche Ausbildung verfüge, praktisch keine Erfahrung sowie kein land- bzw. forstwirtschaftliches Einkommen besitze und beruflich Beamter im *** wäre, verschweige aber, dass der Kaufwerber in der Stellungnahme vom 20.10.2020 (Punkt 3) erklärt habe, eine zweckdienliche Ausbildung zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Liegenschaft anzustreben.

Zum Interessenten D werde zwar die Feststellung getroffen, dass dieser einen Landwirtschaftsbetrieb (Weinbau) im Vollerwerb betreibe und über kein außerlandwirtschaftliches Einkommen verfüge, jedoch aktenwidrig unterdrückt, dass der Weinbaubetrieb des Interessenten in *** ca. 86 km von der vertragsgegenständlichen Liegenschaft entfernt sei und der Interessent im Verfahren nicht überzeugend darlegen habe können, wie und warum die vertragsgegenständliche Liegenschaft einerseits eine notwendige Ergänzung zu seinem Weinbaubetrieb darstellen sollte und andererseits eine vernünftige und im Interesse der Landwirtschaft gelegene nachhaltige Bewirtschaftung aufgrund der großen Entfernung sichergestellt werden könnte.

Des Weiteren werde von der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid unterdrückt, dass der Interessent angegeben habe, er würde die gegenständliche Liegenschaft periodisch mähen. Die Frage der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der forstwirtschaftlichen Flächen durch den Interessenten bleibe jedenfalls aktenkundig offen und sei nicht abgeklärt worden.

Auch das weitere Vorbringen des Kaufwerbers in Punkt 3 seiner Stellungnahme vom 20. 10. 2021, wonach der Käufer die aktuelle Nutzung der gegenständlichen Liegenschaft im Wege einer Nutzungsüberlassung weiter zulassen würde, werde aktenwidrig unterdrückt. In diesem Zusammenhang unterlasse die belangte Behörde auch Feststellungen zum Verkäufer, bei dem es sich nicht um eine lebende Person, sondern vielmehr um eine in Insolvenz befindliche Verlassenschaft handle, der naturgemäß keine Möglichkeit zukomme die Vertragsliegenschaft selbst zu bewirtschaften, was im Zusammenhang mit der Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Interessen von Bedeutung sei. Da nach dem Akteninhalt die in Rede stehenden Flächen ordnungsgemäß bewirtschaftet seien, würde eine Beibehaltung des aktuellen Nutzungszustandes durch den Kaufwerber den landwirtschaftlichen Interessen durch die (aktuelle) Maiskultivierung eher entgegenkommen, als wenn der Interessent lediglich periodisch zum Mähen erscheinen würde.

Des Weiteren werde im angefochtenen Bescheid die Feststellung getroffen, dass die gegenständliche Liegenschaft auch eine 57 m² große Baufläche umfasse. In den Feststellungen zum ortsüblichen Verkehrswert werde jedoch nur festgehalten, dass dieser mit € 7.191,80 zu bewerten wäre, ohne jedoch auf die differenzierte Widmung der Baufläche einzugehen, obwohl der Kaufwerber in seiner Stellungnahme vom 20.10.2021 (Punkt 2) darauf hingewiesen habe. Insbesondere sei die Beweiswürdigung zum Grundstück Nummer *** unschlüssig und aktenwidrig, da - wie ausgeführt - es sich bei den 57 m² um eine Baufläche handle, zu der in der Beweiswürdigung erstmals ausgeführt werde, dass es sich bei dem „Grundstückskomplex“ um keine Bauwidmung handle. Dieser Widerspruch zwischen Feststellungen und Beweiswürdigung ergebe sich nicht aus den Verfahrensergebnissen und sei somit aktenwidrig. Da den Beschwerdeführern dieser Umstand nicht bekannt sei und sie dessen Richtigkeit auch bestreiten würden, wäre der Bescheid mit „Rechtswidrigkeit in Folge des Parteiengehörs“ belastet.

Die dargestellten Verfahrensmängel hätten in weiterer Folge zu einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung geführt, da die belangte Behörde ihre rechtliche Beurteilung auf einen unzureichend und aktenwidrig festgestellten Sachverhalt anwende.

So sei die Grundsatzregelung des § 6 Abs. 2 Satz 1 und 2 NÖ GVG nicht berücksichtigt worden. Bei ordnungsgemäßer Feststellung des Sachverhaltes hätte die belangte Behörde nämlich zwingend zum Ergebnis gelangen müssen, dass es durch die Genehmigung des beabsichtigten Kaufvertrages mit dem Kaufwerber zu keinerlei Beeinträchtigung der land- und forstwirtschaftlichen Interessen in Bezug auf das Kaufobjekt komme. So würde nämlich der Kaufwerber hinsichtlich der vertragsgegenständlichen Flächen, bei denen es sich um verhältnismäßig kleine Flächen handle, an der aktuell und laufend bestehenden ordnungsgemäßen land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung nichts ändern - dies obwohl der Liegenschaftseigentümer bereits seit Jahren verstorben sei. Demgegenüber würde der Interessent schon aufgrund der 86 km weiten Entfernung seines Weinbaubetriebes die Flächen vermutlich nur mit untergeordnetem Interesse bewirtschaften, da er nur periodisch zum Mähen erscheinen würde.

Die vom Gesetz geforderten land- und forstwirtschaftlichen Interessen würden somit durch die Genehmigung des Rechtsgeschäftes besser und im größeren Umfang gesichert sein als dies auf eine Bewirtschaftung durch den Interessenten zutreffen würde.

Wenn des Weiteren die Genehmigung mit Hinweis auf § 6 Abs. 2 Z 1 und Z 4 NÖ GVG verweigert werde, übersehe die belangte Behörde bei der rechtlichen Beurteilung, dass das Gesetz hier nur von einem Beispielkatalog („insbesondere“) ausgehe, der nur dann anzuwenden sei, wenn aufgrund des festgestellten Gesamtsachverhaltes die in § 6 Abs. 2 Satz 1 und 2 NÖ GVG aufgestellten Grundsätze, bei deren Vorliegen die Genehmigung zu erteilen sei, erfüllt seien. Eine andere Auslegung dieser Gesetzesstelle würde zum Ergebnis führen, dass ein Rechtsgeschäft, das der Förderung und Sicherung der land- und forstwirtschaftlichen Interessen eher entspricht als bei Abschluss eines Rechtsgeschäftes mit einem allenfalls auftretenden Interessenten, nicht zu genehmigen wäre. Dies würde im vorliegenden Fall zutreffen, weil der Interessent die Bewirtschaftung gegenüber der aktuellen Bewirtschaftung, die der Kaufwerber aufrechterhalten würde, letztlich offensichtlich auch aufgrund der großen Entfernung von seinem Weinbaubetrieb in deutlich reduziertem Umfang durchführen würde und somit der Erhaltung und Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Interessen in einem geringeren Umfang nachkommen könnte.

Unpräjudiziell sei aber jedenfalls auch darauf hinzuweisen, dass die für die rechtliche Begründung herangezogene Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1 und Z 4 NÖ GVG auf den vorliegenden Sachverhalt nicht angewendet werden könne. Zum einen sei der Kaufwerber zwar kein Landwirt, habe aber aktenkundig seine Bereitschaft zu einer entsprechend einschlägigen Ausbildung kundgetan. Andererseits würden aber für den Fall, dass der Kaufpreis den Verkehrswert nach ordnungsgemäßer und mängelfreier Feststellung übersteigen sollte, ausreichend Gründe vorliegen.

Im vorliegenden Fall übersteige jedoch aus folgendem Grund der Kaufpreis nicht den Verkehrswert:

Der Verkehrswert sei jener Wert, der aktuell am Markt für eine Liegenschaft zu erzielen sei. In einem Insolvenzverfahren sei der Insolvenzverwalter gesetzlich verpflichtet, für die Insolvenzmasse und damit für die Gläubigerschaft das beste Verwertungsergebnis für die zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögensteile zu erzielen. Der Insolvenzverwalter habe den vorliegenden Kaufpreis in einem ordnungsgemäß strukturierten und mit der entsprechenden Publizität ausgestatteten Bieterverfahren erzielt. Somit bestehe kein Zweifel, dass der Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft dem Ergebnis dieses ordnungsgemäß durchgeführten Bieterverfahrens im Insolvenzverfahren entspreche. Eine andere Auslegung des Verkehrswertbegriffs in § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG würde einen verfassungsrechtlich unzulässigen Eingriff in die Freiheit des Eigentumsrechtes zur Konsequenz haben. Schon aus diesem Grund sei die genannte Bestimmung einer verfassungskonformen Auslegung zuzuführen. Wenn nun der Verkehrswert dem Ergebnis des ordnungsgemäß durchgeführten Bieterverfahrens im Insolvenzverfahren entspreche, komme es zu keiner Überschreitung des Verkehrswertes und § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG sei im vorliegenden Fall nicht anwendbar, weshalb um Entscheidung im Sinne des Rechtsmittelantrages ersucht werde.

Der Grundverkehrssenat 1 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich hat zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes am 06. Dezember 2022 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

In dieser Verhandlung wurde Beweis erhoben durch Einbeziehung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. *** und des Gerichtsaktes zurGZ LVwG-AV-550/001-2022 nach ausdrücklichem Verzicht der anwesenden Parteien auf eine wörtliche Verlesung dieser Akten.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens ist von folgendem ent-scheidungsrelevanten Sachverhalt auszugehen:

Nach dem Grundbuch beim Bezirksgericht *** weisen die verfahrensgegen-ständlichen Grundstücke Nr. *** und Nr. *** in der Einlagezahl *** in der KG *** eine Gesamtfläche von 9.035 m² auf, wovon 4.021 m² auf das Grundstück Nr. *** mit der Nutzung Wald und der Rest auf das Grundstück Nr. *** mit der Nutzung Landwirtschaft (4.549 m²), der Nutzung Wald (408 m²) und der Nutzung Baufläche (57 m²) entfallen.

Aktuell sind diese Grundstücke Teil der Insolvenzmasse der Verlassenschaft nach dem am *** verstorbenen B, geb. ***. Das Insolvenzverfahren als Konkurs über das Vermögen der Verlassenschaft wurde mit Edikt des Landesgerichtes *** vom 8. Juli 2020, ***, eröffnet.

In der Folge wurde dem nunmehrigen Beschwerdeführer A nach durchgeführter Versteigerung der Grundstücke der Zuschlag unter dem Vorbehalt des Vorliegens einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung erteilt. Von dieser Zuschlagserteilung ausgehend hat der Beschwerdeführer bzw. Kaufwerber A bei der belangten Behörde als der örtlich zuständigen Grundverkehrsbehörde unter Vorlage einer Punktation über einen Kaufvertrag vom 18.11.2020 mit Unterschriften der Vertragsteile um die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den darin dargestellten beabsichtigten Kaufvertrag unter Angabe des - bei der Versteigerung erzielten - Kaufpreises in Höhe von € 21.100,00 angesucht.

Laut aktuellem Flächenwidmungsplan wird für die landwirtschaftlichen Grundstücksflächen die Widmung „Grünland Land- und Forstwirtschaft“ und für die forstwirtschaftlichen Grundstücksflächen die Widmung – „Grünland Land- und Forstwirtschaft - Forst“ ausgewiesen. Innerhalb dieser Forstwidmung liegt auch die als „Grünland erhaltenswertes Gebäude -Geb“ ausgewiesene Fläche im Ausmaß von 57 m².

Bei der landwirtschaftlich genutzten Teilfläche handelt es sich in der Natur um eine Ackerfläche, die aktuell durch Maisanbau bewirtschaftet wird.

Die Waldgrundstücke weisen einen Baumbestand von 9/10 Fichte und einzelne Weißkiefern, Birken und Eichen mit einem Bestandesalter zwischen 30 und 100 Jahren auf und sind als sehr strukturreich und ungepflegt zu bezeichnen. Das Gelände ist geprägt durch eine starke nach Nordwesten gerichtete Neigung. Der Nordteil ist felsig und steil; zur Erschließung besteht ein ca. 80 m langer Stichweg in nördliche Richtung bis zur östlichen Grundstücksgrenze. Mit diesem Weg wird jedoch nur der südliche Teil des Grundstückes erschlossen. Der Nordteil ist über Eigengrund nicht erreichbar.

Auf der Liegenschaft befindet sich ein mit Bescheid vom 02.10.1975 baubehördlich bewilligtes Wochenendhaus in Holzbauweise ohne Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und das öffentliche Stromnetz. Des Weiteren ist noch einer von drei baubehördlich bewilligten Geräteschuppen und ein in Massivbauweise errichtetes Gebäude mit den Maßen 2m x 3m mit Pultdach und einer Gebäudehöhe von ca. 2,5m auf der Liegenschaft vorhanden.

Hinsichtlich eines als „Waldsauna“ genutzten Gebäudes mit den Maßen von ca. 3m x 4,5m, an das ein weiteres Gebäude mit einer Größe von ca. 3m x 3m angebaut ist, liegt ein rechtskräftiger Abbruchauftrag der Baubehörde vor. Die Abbruch- und Entsorgungskosten betragen mindestens € 10.000,00.

Der ortsübliche Verkehrswert beträgt unter Berücksichtigung der aufgrund des Flächenwidmungsplanes unterschiedlich zu bewertenden Grundstücksflächen und des Gebäudebestandes € 7.044,80.

Im durchgeführten grundverkehrsbehördlichen Verfahren ist mit D, geb. ***, ***, ***, nunmehr vertreten durch die E Rechtsanwälte OG, ein Interessent aufgetreten, der in seiner Interessentenanmeldung von 30.11.2020 erklärt hat, die in Rede stehende Liegenschaft „zu einem ortsüblichen Preis von € 9.460,00“ erwerben zu wollen. Zur Begründung für die Höhe des von ihm angegebenen ortsüblichen Preises bezog er sich auf das im Verlassenschaftsverfahren des Bezirksgerichtes *** zur GZ. *** zum Stichtag 23.09.2019 eingeholte Sachverständigengutachten, in dem ein Verkehrswert in Höhe von € 8.600,00 errechnet bzw. festgestellt wurde.

Hinsichtlich seiner Person wird in der Interessentenerklärung auf die Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes in ***, ***, durch ihn sowie auf beigeschlossene Unterlagen zu diesem Betrieb und seiner Person verwiesen.

Zum Nachweis dafür, dass er in der Lage ist den Kaufpreis bezahlen zu können, hat er bei der Bezirksbauernkammer ***, wo die Interessentenerklärung eingebracht worden ist, ein Sparbuch mit Losungswort und einer Einlage von € 10.000,26 vorgelegt, von dem eine Kopie zum Akt genommen worden ist.

Der Kaufwerber A führt selbst keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb und bezieht daher auch keine Einkünfte aus land- und forstwirtschaftlicher Tätigkeit, zumal er beruflich im *** tätig ist. Außerdem wurde von seiner Seite im Verfahren kein Betriebskonzept zur Erlangung der Qualifikation als „künftiger Landwirt“ im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG vorgelegt.

Demgegenüber führt der Interessent D seit 2020 den von seinem Vater übernommenen biologischen Weinbaubetrieb in ***, ***, im Vollerwerb und in Eigenbewirtschaftung mit Hilfe von saisonalen Aushilfskräften, wie im Weinbau üblich. Sämtliche Arbeitsschritte, die zur Herstellung von qualitativ höherwertigem Wein nötig sind, werden am Betriebsstandort selbst durchgeführt. Lediglich die Produktion des Schaumweines bzw. des Sektes wird ausgelagert; dieser Produktionszweig ist jedoch als untergeordnet anzusehen. Der Interessent verfügt über die zur Führung eines derartigen Weinbaubetriebes erforderlichen Kenntnisse und hat sich darüber hinaus auch Kenntnisse in der Forstwirtschaft durch Absolvierung von Kursen (z.B. eines Motorsägekurses am 22.6.2011) angeeignet. Die notwendige Infrastruktur (Maschinen und Geräte, Bauwerke, technische Anlagen, etc.) für die Führung eines auf Gewinnerzielung ausgerichteten Weinbaubetriebes dieses Ausmaßes sind vorhanden. Die bewirtschafteten Flächen - darunter auch Grünbrachen - sind der Agrarmarkt Austria in der Feldstückliste MFA 2018 gemeldet und werden entsprechende öffentliche Fördermittel bezogen.

Ein außerlandwirtschaftliches Einkommen wird vom Interessenten nicht bezogen.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Feststellungen zu den verfahrensgegenständlichen Grundstücken, insbesondere was die Grundstücksnummern und die Flächenausmaße der land- und der forstwirtschaftlichen Nutzung betrifft, ergeben sich aus dem im behördlichen Verwaltungsakt erliegenden Grundbuchsauszug und dem verfahrenseinleitenden Antrag, aus dem auch der vereinbarte Kaufpreis ebenso hervorgeht wie aus der vorgelegten Punktation über einen Kaufvertrag vom 18. November 2020.

Die aktuelle Nutzung der Liegenschaft ergibt sich - unbestritten - aus den im behördlichen Verfahren eingeholten Gutachten der Amtssachverständigen aus den Gebieten der Agrartechnik und der Forsttechnik, die jeweils zur Befundaufnahme einen Lokalaugenschein vorgenommen haben. Der Gebäudebestand auf der Liegenschaft geht aus dem im Behördenverfahren eingeholten bautechnischen Gutachten von F ebenso wie aus dem im gerichtlichen Versteigerungsverfahren erstatteten Bewertungsgutachten von G hervor.

Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke stützt sich neben den Festhaltungen in den eingeholten Gutachten der Amtssachverständigen sowohl auf den verfahrenseinleitenden Antrag als auch auf die Mitteilung der Stadtgemeinde ***-NÖ vom 22.03.2022 samt einem Auszug aus dem Flächenwidmungsplan.

Der festgestellte ortsübliche Verkehrswert der Liegenschaft in Höhe von

€ 7.044,80 setzt sich aus den im behördlichen Verfahren von den damit befassten Amtssachverständigen ermittelten Beträgen zusammen, die sich insgesamt als nachvollziehbar und auch fachlich fundiert darstellen, deckt sich das Ergebnis im Wesentlichen doch auch mit dem im gerichtlichen Versteigerungsverfahren eingeholten Bewertungsgutachten, welches einen Verkehrswert von € 8.600,00 ausweist.

Im Einzelnen wurde vom agrartechnischen Amtssachverständigen für die landwirtschaftlich genutzte Fläche ein Preis pro Quadratmeter von € 1,20 ermittelt, was insgesamt den Betrag von € 5.458,80 ergibt. Hinsichtlich der Forstfläche der Liegenschaft ist der im Behördenverfahren beigezogene Amtssachverständige für Forsttechnik von einem Preis pro Quadratmeter in Höhe von € 1,00 (ohne Abschläge) ausgegangen, sodass sich für den forstlich genutzten Bereich der Liegenschaft ein Betrag von € 4.429,00 errechnet. Seitens des beigezogen gewesenen Amtssachverständigen für Bautechnik wurde für das baubehördlich bewilligte Wochenendhaus ein Bauwert zum Stichtag 10.12.2020 von € 5.847,00, für den ebenfalls baubehördlich bewilligten Geräteschuppen ein Bauwert von € 200,00 und für ein weiteres vorhandenes Gebäude in Massivbauweise ein Bauwert von € 1.015,00 ermittelt.

Die bereits im Bewertungsgutachten im gerichtlichen Versteigerungsverfahren geschätzten Kosten von € 10.000,00 für den Abbruch und die Entsorgung des sogenannten „Waldsaunagebäudes“ wurden auch von bautechnischen Amtssachverständigen als plausibel bewertet.

Auf dem laut dem aktuellen Flächenwidmungsplan als „Grünland Land- und Forstwirtschaft - Forst“ gewidmeten Grundstück Nr. *** weist das dort befindliche Gebäude die Widmung „im Grünland erhaltenswertes Gebäude - Geb“ auf; dem entsprechend findet sich im Grundbuch hierzu die Nutzung als „Baufläche“ im Ausmaß von 57 m². Da mit dieser im Grundbuch festgelegten Nutzung nicht auch eine „Bauland“-Widmung im Sinne des NÖ Raumordnungsgesetzes verbunden ist, ist für diese Fläche von 57 m² der für die Forstfläche ermittelte Verkehrswert von

€ 1,00 heranzuziehen und bei der Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes für die Gesamtliegenschaft zu berücksichtigen, sodass sich der Betrag von € 17.044,80 ergibt, von dem allerdings noch die Abbruch- und Entsorgungskosten für das „Waldsaunagebäude“ in Höhe von € 10.000,00 abzuziehen sind.

Insgesamt berücksichtigen die erstatteten Gutachten zur Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes der kaufgegenständlichen Grundstücke sämtliche relevante Kriterien, wie z.B. die örtlichen Gegebenheiten, die jeweilige Nutzungsart, die aktuelle Flächenwidmung sowie den Gebäudebestand sowohl in rechtlicher wie faktischer Hinsicht und sind logisch, in sich widerspruchsfrei und nachvollziehbar aufgebaut. Überdies wurde den Gutachten seitens der Beschwerdeführer weder in der öffentlichen mündlichen Verhandlung noch in den erstatteten Eingaben auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten bzw. wurde auch kein weiterführendes Vorbringen erstattet, das zu einer anderen Beurteilung führen hätte können. Insbesondere erweisen sich die Einwände hinsichtlich der Beurteilung der „Baufläche“ im Hinblick auf die im Akt ausgewiesenen und allseits bekannten Flächenwidmungen der Liegenschaft als nicht nachvollziehbar.

Dass der im Verfahren aufgetretene Interessent einen Weinbaubetrieb im Vollerwerb führt und allein daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet, stützt sich auf die vor Ort erfolgte Befundaufnahme durch den agrartechnischen Amtssachverständigen und ist im Verfahren auch nicht bestritten worden.

Ebenso unbestritten steht aufgrund des eigenen Vorbringens des Beschwerdeführers A fest, dass dieser weder einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb führt noch Einkünfte aus einer land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit bezieht. Der im Verfahren wiederholt vorgebrachte Hinweis, der Kaufwerber würde eine „zweckdienliche Ausbildung zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Liegenschaft anstreben“, vermag die Kriterien für die Qualifikation als „künftiger Landwirt“ (im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG) nicht zu erfüllen.

In rechtlicher Hinsicht gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a.im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder

b.im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sind Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a.wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b.wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

-diese Absicht durch ausreichende Gründe und

-aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG ist bzw. sind Interessent oder Interessentin,

wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1);

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen folgende, unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie zum Gegenstand haben:

1. die Übertragung des Eigentumsrechtes;

2. die Einräumung des Fruchtgenussrechtes;

3. die Bestandgabe oder sonstige Überlassung der land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung auf Flächen von über 2 ha;

4. die Verpachtung einer Fläche bis 2 ha, wenn durch diese Verpachtung das Gesamtausmaß von 2 ha verpachteter Fläche überschritten wird.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z 1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs. 1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a.alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 30 Abs. 1 NÖ GVG hat das Exekutionsgericht den Zuschlag unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass er erst bei Vorliegen der nach diesem Gesetz erforderlichen Genehmigung rechtswirksam wird. Der oder die Meistbietende ist aufzufordern, binnen vier Wochen die Entscheidung der Behörde über die Genehmigungspflicht oder die erforderliche Genehmigung bei der Behörde zu beantragen.

Gemäß § 30 Abs. 2 NÖ GVG ist der Beschluss über die Erteilung des Zuschlages vom Exekutionsgericht für wirksam zu erklären, auszufertigen und zu verlautbaren, wenn die Behörde entscheidet, dass der Zuschlag an den Meistbietenden oder die Meistbietende keiner Genehmigung bedarf, sie die Genehmigung erteilt oder wenn dem Exekutionsgericht innerhalb von vier Monaten nach dem Einlangen des vollständigen Antrages (Abs. 1) bei der zuständigen Behörde ein Bescheid nicht zukommt.

Gemäß § 30 Abs. 3 NÖ GVG hat das Exekutionsgericht auf Antrag eine erneute Versteigerung anzuordnen, wenn ein Antrag nach Abs. 1 nicht fristgerecht gestellt wird oder dem Exekutionsgericht binnen der in Abs. 2 genannten Frist ein Bescheid der Behörde zukommt, mit dem die Genehmigung versagt wird und die Versagung rechtskräftig wird.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Aufgrund der Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ bzw. „Grünland/Land- und Forstwirtschaft - Forst“ und der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt deren Eigentumserwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Bei dieser Konstellation und bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG ist sohin zu prüfen, ob Versagungsgründe für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dieser Bestimmung, insbesondere jene, auf den die belangte Behörde ihren Bescheid gestützt hat, gegeben sind.

Nach dem Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG ist die Genehmigung insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Tatsächlich hat die im vorliegenden Fall durchgeführte Beweisaufnahme einen ortsüblichen Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft in der Höhe von insgesamt € 7.044,80 ergeben. Gründe dafür, dass der ortsübliche Verkehrswert durch die im Verfahren beigezogenen Amtssachverständigen unrichtig ermittelt worden wäre, wurden nicht vorgebracht, sieht man davon ab, dass die Beschwerdeführer die im Grundbuch ausgewiesenen Baufläche von 57 m² offenbar als höherwertiger im Sinne einer Bauland-Widmung sehen als dies von der belangten Behörde beurteilt wurde. Tatsächlich stellt die genannte Baufläche lediglich die Grundfläche des baubehördlich bewilligten „erhaltenswerten Gebäudes im Grünland-Geb“ dar, die im Bereich der „Grünland Land- und Forstwirtschaft – Forst“ - Widmung gelegen ist und daher nur mit dem Quadratmeterpreis für diese Widmung (nämlich:

€ 1,00) zu bewerten gewesen ist.

Demgegenüber ist in dem zur Genehmigung beantragten beabsichtigten Kaufvertrag laut Genehmigungsansuchen bzw. laut der vorgelegten „Punktation über einen Kaufvertrag“ ein Gesamtkaufpreis in der Höhe von € 21.100,00 vorgesehen.

Der Kaufpreis weist somit nahezu die dreifache Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes auf, sodass von einem erheblichen Übersteigen des ortsüblichen Verkehrswertes im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG auszugehen ist.

Dieser Umstand bedeutet jedoch nicht automatisch eine Versagung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes. Vielmehr ist zu prüfen, ob für den deutlich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegenen Kaufpreis eine ausreichende Begründung gegeben ist.

Diesbezüglich wurde vom Beschwerdeführervertreter im Wesentlichen nur auf den Umstand verwiesen, dass der gegenständliche Kaufpreis Ergebnis eines durchgeführten gerichtlichen Versteigerungsverfahrens im Rahmen des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Verlassenschaft nach B gewesen ist, somit nicht frei vereinbart worden ist. Gründe, die aus Sicht des Kaufwerbers die Liegenschaft werterhöhend erscheinen ließen, wurden im gesamten Verfahren nicht vorgebracht.

Zum Vorbringen, wonach der Kaufpreis „in einem ordnungsgemäß strukturierten und mit der entsprechenden Publizität ausgestatteten Bieterverfahren“ erzielt worden sei und somit kein Zweifel daran bestehe, dass der Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft dem Ergebnis dieses ordnungsgemäß durchgeführten Bieterverfahrens entspreche und daher die Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG einer verfassungskonformen Auslegung zuzuführen sei, sind die Beschwerdeführer auf die §§ 30 ff. NÖ GVG wie auch auf die dazu ergangene Judikatur des Verfassungsgerichtshofes zu verweisen, wenn dieser etwa im Erkenntnis B656/2012 vom 07.06.2013 ausführt wie folgt:

„Wie der Verfassungsgerichtshof wiederholt ausgesprochen hat, bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken dagegen, auch den Rechtserwerb an einem land- und forstwirtschaftlichen Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigungspflicht zu unterwerfen und die Genehmigung des Erwerbes dann zu versagen, wenn die gemäß dem Zuschlag zu erbringende Leistung des Erwerbers den Verkehrswert des verwerteten Grundstückes erheblich übersteigt (siehe VfSlg 19.087/2010 zur vergleichbaren Tiroler Rechtslage und die dort zitierte Vorjudikatur).

In dem zitierten Erkenntnis führte der Verfassungsgerichtshof aus: "Die Vorschriften über die Preisbildung zur Sicherung der Ziele des Grundverkehrs bezwecken, dass das Preisniveau in einem Rahmen bleibt, der nach Auffassung des Marktes im Fall einer landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes, welches Gegenstand des Rechtserwerbs ist, gerechtfertigt ist und so das Preisniveau von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken nicht durch das Preisniveau von anders genutzten Grundstücken gesteigert wird. Dieses Ziel kann aber nur erreicht werden, wenn eine solche Preisbildungsvorschrift auch für den Fall der Zwangsversteigerung gilt. Ansonsten wäre es möglich, Vorschriften über die Preisbildung schon dadurch zu umgehen, dass eine zwangsweise Verwertung des Grundstückes herbeigeführt wird. Dies hätte ein Unterlaufen des gesamten Preisniveaus von land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken zur Folge."

Dasselbe trifft auf die hier in Rede stehenden Niederösterreichischen Preisbildungsvorschriften zu. Diese Einbeziehung von Erwerben im Wege der Zwangsversteigerung ist auch deswegen nicht unverhältnismäßig, weil für den Fall der Versagung der Genehmigung des Erwerbes durch die (erste) Zwangsversteigerung § 30 Abs 3 NÖ GVG die Möglichkeit einer erneuten Versteigerung im Sinne des § 31 leg.cit. vorsieht; für diese ist gemäß § 33 letzter Satz NÖ GVG kein höchstzulässiger Zuschlagspreis vorgesehen und der Zuschlag aus der ersten Zwangsversteigerung ist gemäß § 31 Abs 7 leg.cit. für wirksam zu erklären, falls in der erneuten Versteigerung keine geeigneten Bieter auftreten oder keine gültigen Angebote abgegeben werden.“

Somit ist auch in rechtlicher Hinsicht hinsichtlich des hier zur Beurteilung stehenden Kaufpreises der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG gegeben, weshalb schon aus diesem Grunde die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung zutreffend zu versagen gewesen ist.

Darüber hinaus liegt aber auch der weitere von der belangten Behörde herangezogene Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG vor.

Nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG ist die Genehmigung nämlich insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist.

Es ist daher zu prüfen, ob dem Kaufwerber die Landwirteeigenschaft im Sinne des

§ 3 Z 2 lit. a NÖ GVG zukommt, sowie verneinendenfalls, ob die Landwirteeigenschaft nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG angenommen werden kann.

Ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist aufgrund der erzielten Beweisergebnisse festzustellen, dass eine Landwirteeigenschaft des Kaufwerbers bzw. Beschwerdeführers derzeit nicht gegeben ist, ist er doch seinem eigenen Vorbringen zufolge kein Landwirt und führt auch keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, bzw. lukriert demnach auch keine Einkünfte aus land- und forstwirtschaftlicher Tätigkeit.

Soweit der Kaufwerber im Verfahren wiederholt seine Bereitschaft zu einer entsprechend einschlägigen land- und forstwirtschaftlichen Ausbildung kundgetan hat, vermag er damit aber nicht die Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG zu erfüllen. Das bloße Aneignen von einschlägigen Kenntnissen und Fähigkeiten ist für eine Qualifizierung als „künftiger Landwirt“ im Sinne dieser Bestimmung nicht ausreichend, zumal im Verfahren weder ein entsprechendes Betriebskonzept noch Nachweise über die erforderlichen Fähigkeiten aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit vorgelegt worden sind.

Demgegenüber ist der im Verfahren aufgetretene Interessent mit Blick auf den von ihm im Vollerwerb geführten Weinbaubetrieb und den Umstand, dass er daraus zur Gänze den eigenen Lebensunterhalt mangels außerlandwirtschaftlicher Einkünfte bestreitet, zweifellos als Landwirt im Sinne der einschlägigen Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 anzusehen.

Soweit von Beschwerdeführerseite des Weiteren vermeint wird, dass die Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 Ziffer 1 und 4 NÖ GVG nicht anzuwenden seien, weil aufgrund des festgestellten Gesamtsachverhaltes die in § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG aufgestellten Grundsätze, bei deren Vorliegen die Genehmigung zu erteilen ist, erfüllt seien, ist darauf zu verweisen, dass ein Erwerb durch einen Nichtlandwirt dann zwingend zu untersagen ist, wenn ein Interessent im Sinne des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG - wie im vorliegenden Fall - das Interesse anmeldet, das Grundstück zu erwerben. So hat der Verwaltungsgerichtshof in Ansehung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG etwa im Erkenntnis vom 08.04.2019, Ra 2018/11/00 95, klargestellt, dass dem Interessenten in einem grundverkehrsbehördlichen Verfahren auch eine materielle subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition zukommt, die in § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG klargestellt wird und dazu unter anderem auf das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes VfSlg. Nr. 19.769/2013 verwiesen, in welchem dem Interessenten über die bloßen Parteirechte im Verwaltungsverfahren hinaus deshalb „materielle subjektiv-öffentliche Rechte“ zugestanden werden, weil

"gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (...) ein Erwerb durch einen Nichtlandwirt zwingend zu untersagen (ist), wenn ein Interessent im Sinne des § 3 Z 4 lit a leg.cit. das Interesse anmeldet, das Grundstück zu erwerben..."

Im Übrigen führt der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung aus, dass der Schutz von in Grundverkehrsgesetzen verankerten öffentlichen Interessen - wie die Wahrnehmung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG - allein der Grundverkehrsbehörde überantwortet ist, die dabei von Amts wegen tätig zu werden hat.

Nicht zuletzt vor diesem Hintergrund erübrigt sich eine Erörterung des weitergehenden Beschwerdevorbringens, wonach der Interessent schon aufgrund der 86 km weiten Entfernung seines Weinbaubetriebes von der Kaufliegenschaft die in Rede stehenden Flächen vermutlich nur mit untergeordnetem Interesse bewirtschaften würde, zumal im Übrigen seitens des Interessenten durchaus eine landwirtschaftliche Nutzung in Aussicht gestellt worden ist.

Somit war die gegen den angefochtenen Bescheid erhobene Beschwerde als unbegründet abzuweisen und der angefochtene Bescheid zu bestätigen.

Die ordentliche Revision war im vorliegenden Fall nicht zuzulassen, da in Ansehung des zu beurteilenden Sachverhaltes mit Blick auf den klaren Gesetzeswortlaut keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist und im Übrigen die vorliegende Entscheidung auch nicht der bisher ergangenen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes widerspricht, sondern sich auf diese stützt (vgl. oben angeführte Judikatur).