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LVwG-AV-442/001-2023•LVwG N LVwG-AV-442/001-2023
LVwG-AV-442/001-2023Landesverwaltungsgericht09.02.2023
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Parteistellung; Miteigentum;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin Mag. Steger über die Beschwerde des Herrn A, ***, ***, vertreten durch C und B, Rechtsanwälte in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 03. November 2022, GZ. ***, mit dem der Berufung des Beschwerdeführers vom 13. Oktober 2022 gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 05. Oktober 2022, GZ. ***, betreffend Erteilung der baubehördlichen Bewilligung an die D GmbH, ***, ***, vertreten durch E, Rechtsanwalt in ***, ***, für den Um- und Zubau beim bestehenden F-Markt samt Austausch bzw. Neuaufstellung eines Werbepylons in ***, ***, auf dem Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), keine Folge gegeben und der Bescheid der Baubehörde I. Instanz vollinhaltlich bestätigt wurde, zu Recht:
1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum bisherigen Gang des Verfahrens:
Mit Bauansuchen vom 8.10.2022, bei der Stadtgemeinde *** eingelangt am 27.10.2022, beantragte die D GmbH (in weiterer Folge als „Bauwerberin“ bezeichnet) die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für den Um-und Zubau des G in der ***, ***, dies unter Anschluss von Einreichplänen, einer Baubeschreibung, einem Verzeichnis aus der Katastralmappe, einem Grundbuchsauszug, eine Nutzflächenaufstellung, eine Aufstellung der Belichtungs-und Belüftungsflächen, einer Brandabschnittsaufstellung, einer Stellplatzberechnung, einem technischen Bericht, einer Beschreibung der Kühlanlage, einer Beschreibung des Leuchtschildes, einer Beschreibung des Fahnenpylon samt Lageplan, einer Beschreibung der Eingangsbetonung und eines Energieausweises.
Mit Schreiben vom 22.08.2022 wurde unter anderem der Beschwerdeführer A als „Partei/Nachbar“ im Sinne des § 6 Abs. 1 und 3 NÖ BO 2014 über eben dieses Bauvorhaben in Kenntnis gesetzt, dies unter Einräumung einer Möglichkeit, innerhalb einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung des Schreibens bei der Baubehörde eventuelle Einwendungen bei sonstigem Verlust einer allfälligen Parteistellung schriftlich einzubringen. Mit dem als „Einspruch“ bezeichneten Schreiben vom 02.09.2022 erhob der Beschwerdeführer durch seine ausgewiesenen Rechtsvertreter Einwendungen.
Mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz vom 05.10.2022, GZ. ***, wurde der Bauwerberin die baubehördliche Bewilligung für den Um- und Zubau (teilweise Aufstockung) beim bestehendenF-Markt, Austausch bzw. Neuaufstellung des Werbepylons in ***, *** auf dem Grundstück Nr. *** (EZ ***, KG ***) erteilt, wobei die Ausführung des Bauvorhabens entsprechend den mit einer Bezugsklausel versehenen Bescheidbeilagen zu erfolgen habe und das Gutachten des H vom 20.09.2022 einen wesentlichen Bestandteil dieses Bescheides bilde. Die Bauausführung habe entsprechend der Projektbeschreibung im Gutachten zu erfolgen und seien sämtliche Auflagenpunkte, welche in der Beilage zum Gutachten bzw. im Gutachten selbst angeführt bzw. gekennzeichnet seien, einzuhalten. Gemäß § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014 umfasse die Baubewilligung auch das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach § 30 Abs. 2 und 3 vorgelegt werden würden.
Begründend führte dazu Bürgermeister der Stadtgemeinde *** zusammengefasst aus, dass das gegenständliche Verfahren gemäß § 21 NÖ BO 2014 durchgeführt worden sei und die Vorprüfung gemäß § 20 zu keiner Abweisung des Antrages geführt habe. Seitens der verständigten Parteien und Nachbarn habe fristgerecht der Beschwerdeführer als Grundmiteigentümer Einwendungen erhoben und sei damit seine Parteistellung im gegenständlichen Verfahren gewahrt worden.
Das gegenständliche Bauansuchen sei von der Bauwerberin vertreten durch die laut Firmenbuch vertretungsbefugten Geschäftsführer I und J zur baubehördliche Bewilligung eingereicht worden. Das Baugrundstück stehe zu 28/40 Anteilen im Eigentum von J und zu 12/40 Anteilen im Eigentum des Beschwerdeführers. J habe dem Antrag auf Baubewilligung zugestimmt. Nach dem klaren Wortlaut des § 18 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 sei im Fall von Miteigentum an einer Liegenschaft grundsätzlich die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen erforderlich; die Ausnahmeregelung der lit. b leg. cit. beziehe sich nur auf Miteigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetzes 2002. Da sich das beantragte Bauvorhaben nicht auf ein selbständiges Wohnungseigentumsobjekt beziehe, liege mit der Zustimmung des Mehrheitseigentümers die erforderliche Zustimmung der Mehrheit ordnungsgemäß vor. Die Bauwerberin sei deshalb zur Antragstellung legitimiert und sei dem § 18 Abs. 1 NÖ BO 2014 durch die Zustimmung des Mehrheitseigentümers entsprochen worden. Die Einwendungen des Beschwerdeführers seien deshalb nicht zu berücksichtigen gewesen.
Die spruchgemäße Entscheidung stütze sich auf das Gutachten des bautechnischen Sachverständigen vom 20.09.2022. In diesem Gutachten sei festgestellt worden, dass das verfahrensgegenständliche Vorhaben den Bestimmungen des § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 NÖ BO 2014 nicht widerspreche und seien sämtliche Auflagen aus diesem Gutachten im Spruch übernommen worden.
In der gegen diesen Bescheid fristgerecht vom Beschwerdeführer mit Schreiben seiner Rechtsvertreter vom 13.10.2022 erhobenen Berufung beantragte dieser, den angefochtenen Bescheid aufzuheben.
Begründend führte dazu der Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass das Baugrundstück im Miteigentum vom Beschwerdeführer zu 12/40 und von J zu 28/40 und somit nicht im Eigentum der Bauwerberin stehe. Es sei daher der Nachweis des Nutzungsrechtes entweder durch Zustimmung des Grundeigentümers oder durch Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen durch Miteigentum zu erbringen. Die Zustimmung des Grundeigentümers liege jedoch nicht vor, da der Beschwerdeführer seine Zustimmung nicht erteilt habe. Auch liege nicht die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum vor, weil diese Zustimmung nicht zur Bauführung zu erteilen sei, sondern zum Nachweis, dass das Baugrundstück genau zu diesem Zweck entsprechend des Bauansuchens von der Bauwerberin genutzt werden dürfe. Eine solche Zustimmung liege aber nicht vor. Mangels Vorliegens der erforderlichen Antragsbeilagen und der erforderlichen Zustimmung sei dem Bauvorhaben daher die baubehördliche Bewilligung zu versagen gewesen.
Mit dem nunmehr hier angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz und demnach als Berufungsbehörde vom 03.11.2022, GZ: ***, wurde der Berufung keine Folge gegeben und der erstinstanzliche Bescheid vollinhaltlich bestätigt.
Begründend führte dazu die Berufungsbehörde zusammengefasst aus, dass festgestellt werde, dass das gegenständliche Bauansuchen von der Bauwerberin vertreten durch die laut Firmenbuch vertretungsbefugten Geschäftsführer I und J zur baubehördliche Bewilligung eingereicht worden sei, wobei das Baugrundstück zu 28/40 Anteilen im Eigentum von J und zu 12/40 Anteilen im Eigentum vom Beschwerdeführer stehe. Nach dem insoweit klaren Wortlaut des § 18 Abs. 1 NÖ BO sei im Fall von Miteigentum an einer Liegenschaft grundsätzlich zum Nachweis des Nutzungsrechts des Bauwerbers die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen im Grundeigentum erforderlich. Die Ausnahmeregelung des § 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖ BO 2014 beziehe sich entsprechend der teleologischen Interpretation nur auf Miteigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetzes 2002; gegenständlich liege nicht ein selbständiges Wohnungseigentumsobjekt vor.
Der Mehrheitseigentümer habe gegenständlich seine Zustimmung zum Bauvorhaben der Bauwerberin erteilt und liege daher der Nachweis des Nutzungsrechts vor. Die Zustimmung des Mehrheitseigentümers sei von diesem auch nicht widerrufen worden und habe dieser auch vom beabsichtigten Bauvorhaben umfassende Kenntnis gehabt. Mit der Zustimmung des J liege somit die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen im Miteigentum zum Nachweis des Nutzungsrechts vor. Eine Berücksichtigung des Minderheitseigentümers in Person des Beschwerdeführers sei daher nicht mehr gefordert.
Zu den Ausführungen des Beschwerdeführers in der Berufung, dass die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum nicht vorliege, weil diese Zustimmung nicht zur Bauführung zu erteilen sei, sondern zum Nachweis, dass das Baugrundstück genau zu den im Bauansuchen angeführten Zwecken genutzt werden dürfe und diese Zustimmung nicht vorliege, erkenne die Behörde, dass der Wortlaut des § 18 Abs. 1 nicht erkennen lasse, dass der Nachweis des Nutzungsrechts durch den Mehrheitseigentümer einer Liegenschaft sich auch auf das genau umfasste Bauvorhaben beziehen müsse. Im konkreten Fall habe der Mehrheitseigentümer des Baugrundstücks aber nachweislich umfassende Informationen zum Gegenstand des Bauvorhabens gehabt und liege dazu seine Zustimmung vor.
Es werde daher festgestellt, dass die gemäß § 18 Abs. 1 Z 1 NÖ BO erforderlichen Antragsbeilagen der Baubehörde I. Instanz bei ihrer Entscheidung vollständig vorgelegen seien und auch nun der Berufungsbehörde nach wie vor vorliegen würden. Es sei daher von der Berufungsbehörde spruchgemäß zu entscheiden gewesen.
In seiner rechtzeitig gegen diesen Bescheid der Baubehörde II. Instanz mit Schriftsatz seiner Rechtsvertreter vom 05.12.2022 erhobenen Beschwerde beantragte der Beschwerdeführer, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufheben, sowie jedenfalls der Bescheidbeschwerde aufschiebende Wirkung zuerkennen, da andernfalls der vorzeitige Vollzug des angefochtenen Bescheides erhebliche nachteilige Folgen für den Beschwerdeführer haben würden, wobei öffentliche Interessen dadurch nicht nachteilig berührt werden würden.
Begründend führte dazu der Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass das Baugrundstück in Miteigentum von J zu 28/40 Anteilen und vom Beschwerdeführer zu 12/40 Anteilen stehen würde. Zwischen der Bauwerberin einerseits und den beiden Miteigentümern andererseits sei am 02.12.2007 eine Mietvereinbarung unter anderem über das Baugrundstück abgeschlossen worden; der Gegenstand dieser Mietvereinbarung sei die Begründung eines Mietverhältnisses zur Errichtung eines Einkaufszentrums als Superädifikat gewesen, um dieses sodann an Dritte im Untermietswege weiterzugeben.
Gemäß der Mietvereinbarung sei die Errichtung des Superädifikat in drei Bauphasen gegliedert gewesen, wobei sämtliche diese vereinbarten Bauphasen bereits abgeschlossen seien. Weitere bauliche Veränderungen seien in dieser Mietvereinbarung nicht vorgesehen, sodass weitere Baumaßnahmen auch nicht mehr durch diese Mietvereinbarung gedeckt seien. Es liege somit keine Zustimmung der Vermieter vor und habe der Beschwerdeführer dem nunmehr verfahrensgegenständlichen Bauansuchen auch nie zugestimmt.
Die Erteilung der Zustimmung durch den Miteigentümer J sei rechtswidrig erfolgt. In gegenständlicher Angelegenheit liege Miteigentum im Sinne des ABGB vor, sodass die Bestimmungen der §§ 833ff ABGB zur Anwendung kämen. Gemäß § 833 ABGB komme Besitz und Verwaltung der gemeinschaftlichen Sache allen Teilinhabern insgesamt zu, wobei in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung die Mehrheit der Stimmen entscheide, welche nicht nach den Personen, sondern nach Verhältnis der Anteile der Teilnehmer erzielt werde. Die beantragten Baumaßnahmen würden weit über den bloßen Erhaltungszweck hinausgehen und würden sogar eine Aufstockung des Superädifikats vorsehen. Es handle sich daher nicht um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung. Für die Beschlussfassung und Willensbildung im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung bedürfe es aber insoweit der Einstimmigkeit, als bei Widerspruch eines einzigen Teilinhabers gegen den Mehrheitsbeschluss zur Umsetzung der beschlossenen Maßnahmen der Außerstreitrichter die mangelnde Einstimmigkeit ersetzen müsse.
Der Beschwerdeführer habe dem Bauvorhaben seine Zustimmung nicht erteilt und diesem widersprochen, es liege daher keine Einstimmigkeit im Sinne der außerordentlichen Verwaltung vor und sei die mangelnde Einstimmigkeit auch nicht durch Entscheidungsfindung eines Außerstreitrichters ersetzt worden. Die Zustimmung hätte daher von Herrn J nicht erteilt werden dürfen bzw. sei diese rechtswidrig. Da die laut Mietvereinbarung vereinbarten Bauphasen bereits abgeschlossen seien, finde das beabsichtigte Bauvorhaben auch keine Deckung in den vertraglichen Vereinbarungen.
Es liege daher keine rechtsgültige Zustimmung der Mehrheitseigentümer vor, sodass der Nachweis des Nutzungsrechtes nicht gegeben sei. Mangels Vorliegens der erforderlichen Antragsbeilagen im Sinne des § 18 NÖ BO sei dem Bauvorhaben daher die baubehördliche Bewilligung zu versagen gewesen.
Mit dieser Beschwerde legte der Beschwerdeführer eine Mietvereinbarung vom 12.02.2007 abgeschlossen zwischen der Eigentümergemeinschaft *** bestehend aus dem Beschwerdeführer und J einerseits und der D GmbH andererseits vor.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Mit Schreiben vom 09.01.2023, hg. eingelangt am 12.01.2023, legte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde sowie den zugrundeliegenden Bauakt zur Entscheidung vor.
In der, noch der Berufungsbehörde vorgelegten Äußerung der Bauwerberin mit Schriftsatz ihres Rechtsvertreters vom 14.12.2022 führte diese zusammengefasst aus, dass dem Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung unter Hinweis auf eine in einem zitierte Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich nicht Folge zu geben sei. In der Sache selbst stelle sich überhaupt die Frage der Parteistellung des Beschwerdeführers und werde auch hier auf Judikatur des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich verwiesen. Aufgrund des vom Beschwerdeführer selbst zugestandenen Umstandes, dass ihm das Baugrundstück nur zu 30 % gehöre, unterliege er der angeführten Gesetzeslage. Die ausschließlich zivilrechtlichen Ausführungen zum Inhalt der Mietvereinbarung, zu den Bestimmungen der §§ 833ff ABGB und über die Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung seien im gegenständlichen Bauverfahren irrelevant.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in diesen vom Bürgermeister der Stadtgemeinde *** vorgelegten Bauakt und in das offene Grundbuch.
Das Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, steht zu 12/40 im Miteigentum des Beschwerdeführers A und zu 28/40 im Miteigentum des J und weist laut gültigem Flächenwidmungsplan die Flächenwidmung Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtung auf.
Mit Bauansuchen vom 18.07.2022 beantragte die D GmbH die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für den Um- und Zubau beim bereits bestehenden F-Markt samt Austausch bzw. Neuaufstellung eines Werbepylons in ***, *** auf eben dem Grundstück Nr. *** der KG ***. Eben dieses Bauansuchen wurde einerseits von den beiden vertretungsbefugten Geschäftsführern der Bauwerberin I und J als auch (durch eine nochmalige Unterschrift) vom Miteigentümer des Baugrundstücks J unterfertigt; eben dieser Miteigentümer erteilte mit dieser Mitunterfertigung seine Zustimmung zum konkreten und ihm bekannten Bauvorhaben.
Im Zuge des baubehördlichen Verfahrens wurde der weitere Miteigentümer und nunmehrige Beschwerdeführer von der Baubehörde I. Instanz erstmalig über dieses Bauvorhaben mit Schreiben des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 22.08.2022 informiert. Mit Schreiben vom 02.09.2022 erklärte der Beschwerdeführer, dass er als 12/40 Miteigentümer des Baugrundstücks und als alleiniger Gesellschafter der K GmbH, die wiederum zu 30 % Mitgesellschafterin der Bauwerberin sei, dem verfahrensgegenständlichen Bauansuchen ausdrücklich nicht zustimme, zumal er auch die Änderung des Gesellschaftsvertrages der Bauwerberin in der Generalversammlung vom 24.01.2020 dahingehend, dass die Generalversammlung bereits bei 50 % der Stimmen stimmberechtigt sei, als nicht rechtmäßig erachte.
Der Sachverhalt ist im festgestellten Rahmen insgesamt unstrittig und ergibt sich auch aus dem offenen Grundbuch - dies auch insbesondere hinsichtlich der festgestellten Miteigentumsanteile des Baugrundstückes – und aus dem unbedenklichen Inhalt des vorliegenden Bauaktes, hier insbesondere aus dem verfahrenseinleitenden Bauansuchen, den diesem angeschlossenen Einreichplänen, dem von der Baubehörde I. Instanz eingeholten bautechnischen Gutachten vom 20.09.2022 und dem eigenen Vorbringen des Beschwerdeführers in seinem „Einspruch“ vom 02.09.2022, seiner Berufung vom 13.10.2022 und seiner gegenständlichen Beschwerde.
Folgende gesetzlichen Bestimmungen sind im gegenständlichen Verfahren von Relevanz:
§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG):
„(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.“
§ 4 Z 15 NÖ BO 2014:
„Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
(…)
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;
Nebengebäude: ein Gebäude mit einer bebauten Fläche bis zu 100 m², das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z. B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch unmittelbar neben dem Hauptgebäude stehen;
Konditioniertes Gebäude: ein Gebäude, dessen Innenraumklima unter Einsatz von Energie beheizt, gekühlt, be- und entlüftet oder befeuchtet wird; als konditioniertes Gebäude können ein Gebäude als Ganzes oder Teile eines Gebäudes, die als eigene Nutzungseinheiten konzipiert oder umgebaut wurden, bezeichnet werden;
Niedrigstenergiegebäude: Gebäude im Sinne der ÖNORM B 8110-1 (Ausgabe: 2011-11-01), welches eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweist. Der fast bei Null liegende oder sehr geringe Energiebedarf wird zu einem ganz wesentlichen Teil durch Energie aus erneuerbaren Quellen gedeckt;
Wohngebäude: ein Gebäude, das ganz oder überwiegend zum Wohnen genutzt wird;
(…)“
§ 14 Z 1, 2 und 3 NÖ BO 2014:
„Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
1. die Errichtung von baulichen Anlagen;
2. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;
(…)“
§ 6 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014:
„In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:
Vorhaben im Sinn des § 18 Abs. 1a lösen keine Parteistellung der Nachbarn aus.
(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
beeinträchtigt werden könnte.“
§ 18 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014:
„Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:
1. Angaben über das Grundeigentum und Nachweis des Nutzungsrechtes, wenn das Grundstück nicht oder nicht ausschließlich im Eigentum des Antragstellers steht, durch:
a)Zustimmung des Grundeigentümers oder
a)Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum, sofern es sich nicht um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I. Nr. 81/2020, handelt, oder
b)vollstreckbare Verpflichtung des Grundeigentümers zur Duldung des Vorhabens.“
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:
Gemäß § 14 Z 1, 2 und 3 NÖ BO 2014 bedürfen Neu- und Zubauten von Gebäuden, die Errichtung baulicher Anlagen sowie die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte, einer Baubewilligung. Verfahrensgegenständlich entsprechend des Bauansuchens ist der Um- und Zubau bei einem bestehenden Supermarkt samt Neuerrichtung eines Werbepylons, sodass es sich gegenständlich bei dem beantragten Bauvorhaben jedenfalls und auch unbestritten um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben gemäß § 14 NÖ Bauordnung 2014 handelt.
Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ BO 2014 haben unter anderem in Baubewilligungsverfahren der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks (Z 1), der Eigentümer des Baugrundstücks (Z 2), die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind, (Nachbarn) (Z 3), und schließlich die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z 2 und 3 Parteistellung. Nachbarn im Sinne der Z 3 und 4 sind jedoch nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.
Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass der Beschwerdeführer Miteigentümer des Baugrundstücks Nr. *** der KG *** zu 12/40 Anteilen ist. An Grundstücken, welche an das Baugrundstück angrenzen, oder auf diesen befindlichen baulichen Anlagen, besteht kein Eigentum des Beschwerdeführers und ergibt sich Gegenteiliges auch weder aus dem Akteninhalt noch wird Gegenteiliges vom Beschwerdeführer behauptet.
Das gegenständliche Baubewilligungsverfahren wurde mit Ansuchen der Bauwerberin vom 18.07.2022 eingeleitet. Bei der Erteilung einer Baubewilligung handelt es sich um einen antragsbedürftigen Verwaltungsakt, der nur dann rechtmäßig ist, wenn ein auf seine Erlassung gerichteter, von einer hierzu legitimierten Partei gestellter Antrag vorliegt (VwGH 11.05.2010, 2009/05/0064). Im konkreten Fall erfolgte, wie zuvor festgestellt, die Antragstellung durch die D GmbH und legte diese dem Bauansuchen den Nachweis über die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer des Baugrundstücks nach Anteilen bei Miteigentum vor.
Von der Bauwerberin wurde im Beschwerdeverfahren unter anderem zunächst überhaupt die Parteistellung des Beschwerdeführers in Frage gestellt. Tatsächlich kann sich die Parteistellung des Beschwerdeführers im Baubewilligungsverfahren ausschließlich aus seiner Stellung als Miteigentümer des Baugrundstückes im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 2 NÖ BO 2014 ergeben und es sich bei ihm nicht um einen Nachbarn im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 3 oder 4 NÖ BO 2014 handeln (vgl. VwGH 28.09.2010, 2009/05/0158). Daher scheidet auch die Möglichkeit einer Verletzung in subjektiv-öffentlichen Rechten im Sinne des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 aus und wurden vom Beschwerdeführer auch keine solchen geltend gemacht.
Der vom Bauwerber verschiedene Miteigentümer ist in Ansehung eines Ansuchens um Baubewilligung am Bauverfahren aber regelmäßig nur hinsichtlich der Frage Partei, ob die liquid erforderliche, als Beleg dem Ansuchen anzuschließende Zustimmung der Miteigentümer vorliegt oder nicht. Darüber hinaus können die Miteigentümer noch Partei des Bauverfahrens hinsichtlich der ihr Eigentum unmittelbar betreffenden Auflagen sein. So gesehen genießen die Grundeigentümer im Baubewilligungsverfahren nur eine eingeschränkte Parteistellung (VwGH 28.09.2010, 2009/05/0158).
§ 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖ BO 2014 fordert bei Vorhandensein mehrerer Miteigentümer des Baugrundstückes aber nur mehr die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen. Ausgehend vom klaren Gesetzeswortlaut ist daher bei Vorliegen der Zustimmung der Mehrheit der Grundeigentümer nach Anteilen eine Berücksichtigung der Minderheitseigentümer betreffend die Zustimmung zum Bauvorhaben auf ihrem Grundstück nicht mehr gefordert (vgl. VwGH 28.09.2010, 2009/05/0158).
Im vorliegenden Fall liegt unzweifelhaft eine Zustimmung für die Errichtung des von der Bauwerberin beantragten Bauvorhabens schon alleine dadurch vor, dass das konkrete verfahrenseinleitende Bauansuchen vom Mehrheitseigentümer des Baugrundstücks J mitunterfertigt wurde. Der Mehrheitseigentümer wurde zudem auch aktenkundig zusätzlich mit Schreiben des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 22.08.2022 so wie auch der Beschwerdeführer über eben dieses Bauansuchen informiert und auch ihm die Möglichkeit gegeben, dazu nochmals Stellung zu nehmen, was von ihm unterlassen wurde. Sohin liegt auch kein Widerspruch seiner Zustimmung bis dato vor. Von der Bauwerberin wurde daher unzweifelhaft die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer nach Anteilen nachgewiesen.
Vom Beschwerdeführer wurde außerdem auch zu Recht in der Beschwerde auch nicht mehr das Vorbringen dahingehend erstattet, dass die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer gemäß § 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖ BO 2014 nur dann ausreichend sei, wenn es sich um Miteigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 handle. Derartiges ist dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nicht zu entnehmen. Im Gegenteil ist durch diese Regelung klargestellt, dass außerhalb des Anwendungsbereiches des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 – wie gegenständlich – die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum – ebenso wie gegenständlich – ausreicht (vgl. VwGH Ro 2017705/0014; W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, NÖ Baurecht, 12. Auflage, Rz 5 zu § 18). Seitens des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich wird auch keine Verfassungswidrigkeit dieser Bestimmung gesehen, sodass auch keine Veranlassung besteht, der Anregung des Beschwerdeführers auf Einleitung eines Normprüfungsverfahrens zu folgen.
Da überdies mit der erteilten Baubewilligung keine den Beschwerdeführer als Miteigentümer hinsichtlich seines Eigentums unmittelbar betreffenden Auflagen verbunden sind, vermag das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich auch insoweit keine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides zu erblicken.
Soweit schließlich der Beschwerdeführer in seinem Beschwerdevorbringen eine Rechtswidrigkeit der vorinstanzlichen Bescheide darin erachtet, dass in Bezugnahme auf das Stellen des verfahrenseinleitenden Bauansuchens von einem Akt der außerordentlichen Verwaltung im Sinne der §§ 833 ff ABGB und demnach der Notwendigkeit einer einstimmigen Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft auszugehen sei und außerdem dieses Bauansuchen auch der mit der Beschwerde vorgelegten Mietvereinbarung widerspreche, sodass insgesamt keine rechtsgültige Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer des Baugrundstückes vorliege, vermag auch dieses Vorbringen keine Abänderung des angefochtenen Bescheides zu bewirken. Sollte tatsächlich davon auszugehen sein, dass seitens des Mehrheitseigentümers zu Unrecht eine notwendige Zustimmung des Minderheitseigentümers unter Zugrundelegung der Bestimmungen der §§ 833 ff ABGB und/oder der Mietvereinbarung nicht eingeholt wurde, führt dies allenfalls zu zivilrechtlichen Ansprüchen des Minderheitseigentümers, welche dementsprechend auch auf dem Zivilrechtsweg einer Klärung zuzuführen wären. In baurechtlicher Hinsicht ist dieser Einwand unbeachtlich und würde ein Zutreffen dieses Einwandes der Bestimmung des § 18 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 auch jeden Anwendungsbereich nehmen.
Es war sohin spruchgemäß zu entscheiden und die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung im Ergebnis zu bestätigen.
Ein gesonderter Abspruch über den in Einem gestellten Antrag des Beschwerdeführers, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, erübrigt sich mit der gegenständlichen Entscheidung. Festzuhalten ist dazu im Übrigen, dass vom Verwaltungsgerichtshof bereits vielfach festgehalten wurde, dass die bloße Ausübung der mit einer Bewilligung eingeräumten Berechtigung während des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens für sich alleine nicht als unverhältnismäßiger Nachteil angesehen werden kann (z.B. VwGH 21.08.2014, Ro 2014/06/0003). Diese einhellige Judikatur bezieht sich zwar auf die Frage der Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung einer Revision an den Verwaltungsgerichtshof. Aufgrund der inhaltlich gleichlautenden Bestimmung des § 30 Abs. 2 VwGG mit dem § 5 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 ist diese Judikatur jedoch analog auf das Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht anzuwenden. Aus dem antragsbegründenden Vorbringen, welches sich darin erübrigt, dass der vorzeitige Vollzug des angefochtenen Bescheides erhebliche nachteilige Folgen für den Beschwerdeführer haben würde und öffentliche Interessen dadurch nicht nachteilig berührt werden würde, ergibt sich jedoch nicht und ist dies auch nicht erkennbar, weshalb irreversible Veränderungen durch eine tatsächliche nunmehr von der Bauwerberin beginnende Bauführung vorliegen sollten. Sollten andere Parteien mit einer Beschwerde durchdringen, hätte alleine die Bauwerberin die Folgen einer dann allenfalls vorliegenden Konsenslosigkeit des Baus, eines erforderlichen Rückbaues und demnach insbesondere auch die damit verbundenen finanziellen Nachteile zu tragen. Schon mangels eines unverhältnismäßigen Nachteiles für den Beschwerdeführer würde sich eine Interessensabwägung im Sinne des § 5 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 erübrigen.
Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 1 und 4 VwGVG unterbleiben, zumal der Sachverhalt – soweit er von rechtlicher Relevanz ist – unstrittig ist und vornehmlich Rechtsfragen zu klären waren und von den Parteien auch die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung nicht beantragt wurde (vgl. z.B. VwGH 17.04.2012, 2012/05/0029, VwGH 21.12.2012, 2012/03/0038). Außerdem ließen die Akten erkennen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt. Zudem standen einem Entfall einer Verhandlung auch weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte Europäischen Union entgegen.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut sowie auf die umfangreich zitierte Rechtsprechung verwiesen (z.B. VwGH 29.07.2015, Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine Einzelfall bezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (vgl. z.B. VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035).
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