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LVwG-AV-854/001-2022•LVwG N LVwG-AV-854/001-2022
LVwG-AV-854/001-2022Landesverwaltungsgericht30.11.2022
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; erhaltenswertes Gebäude; Grünland; bauliche Erweiterung; Geschoß;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Richterin HR Mag. Clodi über die Beschwerde des A, ***, *** gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 18.05.2022, Zl. ***, mit dem der Berufung gegen den Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 20.10.2021, Zl. ***, keine Folge gegeben wurde,
zu Recht:
1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsverfahrensgesetz 2014 (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision gemäß § 25a des Verwaltungsgerichtshofgesetzes 1985 (VwGG) iVm Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 18.05.2022, Zl. ***, wurde der Berufung gegen den Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 20.10.2021, Zl. ***, mit welchem der Antrag des nunmehrigen Beschwerdeführers vom 01.06.2021 auf baubehördliche Bewilligung für den Zu- und Umbau des bestehenden Wohnhauses samt Errichtung eines Nebengebäudes auf der Liegenschaft *** EZ ***, KG ***, Grst. Nr. ,, wegen Widerspruchs zur Verordnung des Gemeinderates der Stadtgemeinde *** vom 02.08.2016 abgewiesen wurde, keine Folge gegeben.
Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass die projektierten Außenabmessungen des laut Bescheid vom 4.11.1958 bewilligten Sommerhauses laut dem dieser Bewilligung zugrundeliegenden Einreichplan im Erdgeschoss 8,30 m × 4,00 m = 33,00 m², im Dachausbau 5,80 m x 4,00 m = 23,2 m² und mit einer vorgelagerten Terrasse im Ausmaß von 2,50 m x 4,00 m = 10 m² betragen würden. Die Firsthöhe würde ab Fundamentoberkante 5,50 m betragen. Das Fundament bestehe laut Schnitt A-B aus einem Streifenfundament mit Fundamentplatte. Darüber sei laut Schnitt A-B ein Holzfußboden dargestellt.
Das Ausmaß des mit Bescheid vom 3.9.1961, mit welchem die Bewohnungs- und Benützungsbewilligung erteilt worden sei, zur Kenntnis genommenen Windfangs betrage 2,5 m x 1,50 m.
Laut beigelegtem Einreichplan solle beim bestehenden Sommerhaus insbesondere die Fundamentplatte, das gesamte Dach, die nordseitige Außenwand des Erdgeschosses, die nord- und ostseitige Außenwand des Dachgeschosses zur Gänze abgebrochen sowie Fenstervergrößerungen und Einbau von Terrassentüren in belassenen Außenwänden vorgenommen werden. Zusätzlich solle unter dem Erdgeschoss ein Keller errichtet werden.
Nach vorbeschriebenen Abbruch sei ein Keller mit einem Ausmaß von 11,75 m x 5,98 m = 70,265 m², das Erdgeschoss mit einem Ausmaß von 8,50 m x 5,98 m = 50,83 m² und davor eine über dem Keller situierte Terrasse im Ausmaß von 25,00 m × 5,98 m = 90,435 m² vorgesehen. Das Dachgeschoss sei mit einem Ausmaß von 8,50 m x 5,98 m = 50,83 m² projektiert. Die Firsthöhe betrage ab Fundamentoberkante 6,77 m.
Das projektierte Nebengebäude habe ein Ausmaß von 6,61 m × 4,00 m = 26,44 m².
Wie dem am 01.06.2021 rechtskräftig verordneten Legendenblatt zum Flächenwidmungs- und Bebauungsplan zu entnehmen sei, sei die bauliche Erweiterung des ursprünglichen Baubestandes schon um ein Geschoss nicht zulässig. Der projektierte Keller stelle ein zusätzliches drittes Geschoss zu den bereits bestehenden zwei Geschossen, dem Erdgeschoss und dem Dachausbau, dar. Das projektierte Bauvorhaben sei daher nicht zulässig. Da das projektierte Bauvorhaben nicht zulässig sei, sei auch das Nebengebäude für sich alleine gesehen nicht zulässig. Das Ausmaß des im Jahr 1958 bewilligten Sommerhauses betrage im Erdgeschoss 33 m² und sei das mit 26,44 m² projektierte Nebengebäude damit nicht untergeordnet im Sinne des § 20 Abs. 5 Z. 1 lit. c NÖ ROG.
Neben den vorgenannten Unzulässigkeiten solle das ursprünglich bewilligte Sommerhaus abgebrochen werden. Mit dem projektierten Abbruch würden aber wesentliche Teile des Sommerhauses abgebrochen, sodass damit der ursprüngliche Konsens vom 4.11.1958 bei Projektdurchführung erlöschen würde.
Das Vorbringen des Berufungswerbers, dass er von der Baubehörde erster Instanz zu all dem einen Verbesserungsauftrag hätte erhalten sollen, gehe insofern ins Leere, als dem Berufungswerber offen gestanden wäre, im Zuge seiner Berufung ein abgeändertes Projekt vorzulegen. Da das Baubewilligungsverfahren ein Projektgenehmigungsverfahren darstelle, die Einreichpläne den Bauwillen des Bauwerbers darstellen würden, der Bauwerber trotz Abweisung des Bauansuchens das Projekt nicht abgeändert habe und der Bauwille gerade auf die Errichtung des gegenständlichen Projektes gerichtet sei, gehe dieses Vorbringen ins Leere.
Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde, in der zusammengefasst ausgeführt wurde, dass § 20 des NÖ ROG in Abs. 2 Z. 4 und in Abs. 5 Bestimmungen für erhaltenswerte Gebäude in Grünland behandle. Weder in Abs. 2 Z 4 noch in Abs. 5 des § 20 NÖ ROG sei annähernd erwähnt, dass der Gesetzgeber eine Erweiterung eines erhaltenswerte Gebäudes im Grünland um ein oder mehrere Geschosse verbieten wolle. Die zitierte Verordnung Stadtgemeinde ***, welche die Erweiterung um ein oder mehrere Geschosse verbiete, überschreite somit den vom Gesetzgeber vorgegebenen Rahmen und widerspreche somit dem Stufenbau der Rechtsordnung, wonach Verordnungen Gesetze nur erläutern und/oder ergänzen, nicht jedoch ihnen widersprechen dürften oder deren Rahmen überschreiten dürften.
Die auf die Erweiterung des Gebäudes um ein unterirdisches Geschoss abzielende Begründung zur Abweisung des Antrages baue daher auf einer rechtswidrigen Verordnung auf und gehe somit ins Leere.
Die geplante Erweiterung des Gebäudes halte genau die Bestimmungen der Bebauungsvorschriften der Stadtgemeinde *** und die Bestimmungen des § 20 NÖ ROG ein und überschreite keineswegs das dort als zulässig angeführte Ausmaß. Die Erweiterung betrage darüber hinaus rechnerisch nachvollziehbar weniger als 50 % des ursprünglichen Bestandes und sei daher sehr wohl als „untergeordnet“ zu bewerten und somit zulässig.
Die „technische“ Beurteilung des Stadtrates, dass der Konsens des bestehenden Bauwerks im Zuge der Baumaßnahmen untergehe, weil verschiedene Teile des bestehenden Hauses abgebrochen werden würden, beruhe auf einer willkürlichen und falschen Annahme des Bauablaufes, sowie auf einer willkürlichen Interpretation eines aus dem Zusammenhang gerissenen Satzes aus der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes vom 16.10.1990.
Zuerst sei die sogenannte Fundamentplatte nicht eine solche, sondern ein Fußbodenaufbau aus Stampfbeton zwischen den tragenden Streifenfundamenten. Dieser werde nicht entfernt, sondern mit Dämmmaterialien einem zeitgemäßen Standard angepasst. Die nordseitige Außenwand des Erdgeschosses werde, wie im Einreichplan klar ersichtlich, nicht vollständig, sondern nur teilweise entfernt. Weiters gehe der Stadtrat unbegründeterweise davon aus, dass die Entfernung einzelner Bauteile vor der Neuerrichtung passiere, was ein unzulässiges Vorgreifen auf die geplante Bauausführung sei. Vielmehr solle die Entfernung von einigen Teilen des Bestandes erst nach Errichtung des Zubaus erfolgen, sodass der Konsens eben nicht untergehen könne.
Aus den im Stadtratsbescheid angesprochenen Erkenntnissen des Verwaltungsgerichtshofes würden einzelne Sätze aus dem Zusammenhang gerissen zitiert und der Begriff „wesentlich“ willkürlich interpretiert. Im Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 16.10.1990, GZ: 90/05/0112 werde beispielsweise als wesentlich erkannt, dass vom gesamten Gebäude praktisch nur mehr das Tor und verschiedene alte Holzbretter zur Verschalung verwendet worden seien. Als „wesentlich“ sei hier also anzusehen, dass bis auf ein Tor und Holzbretter alle tragenden Teile entfernt worden seien. Abgesehen davon, dass dort nicht vor der Ausführung um Bewilligung angesucht worden sei, sondern ohne Bewilligung massive Eingriffe in die Bausubstanz und im Anschluss daran de facto ein Neubau errichtet worden sei, sei im gegenständlichen Fall geplant, dass der Konsens während der Bauphase immer erhalten bleiben solle.
Da das Projekt zur Erweiterung des bestehenden Wohnhauses somit genehmigungsfähig sei, entspreche auch das geplante Nebengebäude allen Bestimmungen des NÖ ROG und der NÖ BO und sei somit ebenfalls genehmigungsfähig.
Abschließend sei zu bemängeln, dass man als Bauwerber in der Rechtsmittelbelehrung des Bescheides des Stadtamtes nicht auf die Möglichkeit der Abänderung des Projektes im Büro hingewiesen worden sei, somit nicht habe erkennen können, dass diese Möglichkeit bestanden hätte und sie daher auch nicht in Erwägung gezogen habe.
Der Bescheid des Stadtrates sei daher mit schweren Mängeln behaftet, daher ersatzlos aufzuheben und dem Bauantrag vollinhaltlich zu entsprechen.
Aus dem Akteninhalt ergibt sich folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt:
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadt *** vom 4. November 1958 wurde der damaligen Grundstückeigentümerin, B, die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Sommerhauses (Gartenhaus) auf der Liegenschaft Grstk. Nr. ***, EZ ***, Grundbuch *** erteilt. Laut dem dieser Bewilligung zugrundeliegenden Einreichplan besteht das Gartenaus aus einem Erdgeschoß (8,30 m x 4,00 m = 33,20 m²), einem Dachausbau (5,80 m x 4,00 m = 23,20 m²) sowie einer dem Dachgeschoß vorgelagerten Terrasse (2,50 m x 4.00 m = 10,00 m²). Die Firsthöhe beträgt ab Fundamentoberkante 5,50 m.
Im Bewohnungs- und Benützungsbewilligungsbescheid vom 03. September 1961 wurde auch der Windfang im Ausmaß von 2,50 m x 1,50 m = 3,75 m² als geringfügige Änderung bewilligt.
Der nunmehrige Bauwerber und Beschwerdeführer ist aufgrund von Kaufvertragsurkunden vom 28.04.2017 und vom 17.08.2017 grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft EZ *** KG *** sowie der ehemaligen EZ ***, KG ***.
Laut Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** sind die Grundstücke in der ehemaligen EZ *** (Grundstück Nrn. *** und ***) und der EZ , (Grundstücke Nr.), alle in der KG ***, seit März 1968 als „Grünland Land- und Forstwirtschaft“ gewidmet.
Mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 21. September 2020 wurde die Grundstückvereinigung der Grundstücke Nrn. *** und ***, (EZ ***) und des Grundstückes Nr. ***, (EZ ***) alle KG *** bewilligt. (Grundstückvereinigung: Löschung der EZ ***, KG *** bestehend aus den Grundstück Nrn. *** und ***, Vereinigung mit dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** zu einem einheitlichen Grundstück).
Das auf dem ehemaligen Grundstück Nr. *** (nunmehr Grstk Nr. ***) befindliche Gebäude ist im Auszug aus dem zum 01.06.2021 rechtskräftig verordneten Flächenwidmungs- und Bebauungsplan als erhaltenswertes Gebäude im Grünland mit der Zusatzbezeichnung „Geb 3-51+“ ausgewiesen.
Für die im Flächenwidmungsplan gemäß § 20 Abs. 2 Z 4 NÖ ROG gewidmeten erhaltenswerten Gebäuden mit der Zusatzbezeichnung „+“, gelten laut Verordnung des Gemeinderates der Stadtgemeinde *** vom 02.08.2016 folgende Bebauungsbestimmungen:
a)Die Grundstücksfläche darf bei einer bebauten Fläche des ursprünglichen Baubestandes von 65 m² oder weniger um höchstens 16 m² erweitert werden.
b)Bei einer bebauten Fläche des ursprünglichen Baubestandes von mehr als 65 m² ist eine bauliche Erweiterung bis zu einer Grundrissfläche von höchstens 81 m² zulässig.
c)Bei einer bebauten Fläche des ursprünglichen Baubestandes von 81 m² oder darüber ist eine bauliche Erweiterung nicht möglich.
d)Die bauliche Erweiterung des ursprünglichen Baubestandes um ein oder mehrere Geschoße ist nicht zulässig. Das gilt auch für zurückgesetzte Geschoße.
e)Die Gebäudehöhe darf 8 m nicht überschreiten.
Mit Bauansuchen vom 01.06.2021 beantragte der nunmehrige Beschwerdeführer unter Vorlage von Einreichplänen und einer Baubeschreibung die baubehördliche Bewilligung für den Zu-und Umbau des bestehenden bewilligten Wohnhauses samt der Errichtung eines Nebengebäudes auf der Liegenschaft Grstk Nr. ***, ***, EZ ***, KG ***. Laut Baubeschreibung soll auf dieser Liegenschaft das bestehende 2-geschoßiges Wohngebäude mit 36,95 m² (Erdgeschoß plus Windfang) mit einem Zubau von 15,98 m² versehen und unterkellert werden, wobei die Raumhöhe 2,50 m beträgt. Weiters soll eine unterkellerte Terrasse im Ausmaß von 19,44 m² hergestellt werden. Im bestehenden Teil soll die Gebäudehöhe erhöht und die Raumeinteilung in beiden Geschoßen abgeändert werden. Gleichzeitig soll ein Nebengebäude im Ausmaß von 26,44 m² errichtet werden, das maximal 50 % des Hauptgebäudes entspricht.
Dieser entscheidungsrelevante Sachverhalt ergibt sich aus dem Inhalt des dem erkennenden Gericht vorgelegten Verwaltungsaktes der Stadtgemeinde ***, insbesondere dem darin enthaltenen Antrag und den diesem Antrag angeschlossenen Planunterlagen und Projektbeschreibungen.
Im Verwaltungsakt ist der Gang des Verwaltungsverfahrens in unbedenklicher und nachvollziehbarer Weise dokumentiert, sodass der entscheidungsrelevante Sachverhalt zweifellos aufgrund der im Akt befindlichen Unterlagen konstatiert werden konnte.
Rechtlich gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:
Gemäß § 70 Abs. 16 NÖ BO 2014 idgF sind die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 32/2021, (Abs. 14) anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.
Die gegenständlich anzuwendenden Bestimmungen der NÖ BO 2014 idF LGBl. 53/2018 lauten:
§ 4 Z 16
Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
Geschoß: der Gebäudeabschnitt zwischen den Oberkanten der Fußböden übereinanderliegender Räume oder der lichte Abschnitt zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterfläche des Daches, wenn die jeweils geforderte Raumhöhe erreicht wird. Gebäudeabschnitte, die zueinander bis einschließlich der halben Geschoßhöhe versetzt sind, gelten als ein Geschoß;
oberirdisches Geschoß: Geschoß, dessen äußere Begrenzungsflächen in Summe zu mehr als der Hälfte über dem anschließenden Gelände nach Fertigstellung liegen. Nicht zu den oberirdischen Geschoßen zählen solche, in denen sich keine Wohnungen, Betriebseinheiten oder Teile von solchen befinden (z. B. nicht ausgebaute Dachräume);
unterirdisches Geschoß: Geschoß, dessen äußere Begrenzungsflächen in Summe zu nicht mehr als der Hälfte über dem anschließenden Gelände nach Fertigstellung liegen;
§14
Bewilligungspflichtige Vorhaben
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
Neu- und Zubauten von Gebäuden;
die Errichtung von baulichen Anlagen;
die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;
die Aufstellung von:
a) Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 50 kW,
b) Heizkesseln, die nicht an eine über Dach geführte Abgasanlage angeschlossen sind,
c) Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 400 kW,
d) Blockheizkraftwerken, die keiner elektrizitäts- oder gewerberechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen, sofern sie der Raumheizung von Gebäuden, die nicht gewerbliche Betriebsanlagen sind, dienen,
sowie die Abänderung von:
e) Feuerungsanlagen nach lit. c, wenn dadurch die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt oder der Brandschutz verletzt werden könnten,
f) mittelgroßen Feuerungsanlagen, sofern sie sich auf die anzuwendenden Emissionsgrenzwerte auswirken könnte;
die Lagerung brennbarer Flüssigkeiten ab einem Ausmaß von insgesamt 1000 Liter außerhalb gewerblicher Betriebsanlagen;
die Veränderung der Höhenlage des Geländes und die Herstellung des verordneten Bezugsniveaus ausgenommen im Fall des § 12a Abs. 1 jeweils auf einem Grundstück im Bauland und im Grünland-Kleingarten sowie die Erhöhung und Abänderung des Bezugsniveaus gemäß § 67 Abs. 3 und 3a auf einem Grundstück im Bauland;
die Aufstellung von Windkraftanlagen, die keiner elektrizitätsrechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen, oder deren Anbringung an Bauwerken;
der Abbruch von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sind, wenn Rechte nach § 6 verletzt werden könnten;
die Aufstellung von Maschinen oder Geräten in baulicher Verbindung mit Bauwerken, die nicht gewerbliche Betriebsanlagen sind, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten.
§ 20
Vorprüfung
(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben
1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,
4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,
5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 42 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder
– dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,
–des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
–der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,
–des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,
–des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oder
–einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze
entgegensteht.
Die Baubehörde kann von der Überprüfung des Energieausweises absehen, wenn nicht im Verfahren Zweifel an der Richtigkeit des Energieausweises auftreten.
Bei gewerblichen Betriebsanlagen ist die Prüfung nach Z 7 auf jene Bestimmungen eingeschränkt, deren Regelungsinhalt durch die gewerberechtliche Genehmigung nicht erfasst ist.
Weisen bewilligte Hauptgebäude bereits einen Widerspruch zum geltenden Bebauungsplan (Z 2) auf, welcher nicht beseitigt werden kann, sind Zubauten und Abänderungen insofern zulässig, als der Istzustand im Hinblick auf die Festlegungen des Bebauungsplanes nicht verschlechtert wird.
Die Z 1 bis 7 stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen, wenn es sich um Flächen handelt, für die eine rechtswirksame überörtliche Planung im Sinn des § 15 Abs. 2 Z 1 NÖ ROG 2014 für Flughäfen besteht. Anzuwenden sind lediglich die bautechnischen Bestimmungen dieses Gesetzes und der NÖ Aufzugsordnung 2016 sowie die Bestimmungen dieses Gesetzes über die Parteistellung, die Behördenzuständigkeit und das Verfahren, jeweils samt allfälliger Durchführungsverordnungen.
Bei Hochhäusern und Bauwerken für größere Menschenansammlungen von mehr als 120 Personen (Veranstaltungsstätten) ist ein Vertreter der Feuerwehr als Auskunftsperson einzubinden.
(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.
Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.
Die gegenständlich anzuwendenden Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes (NÖ ROG) LGBl. Nr. 3/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 97/2020 lauten:
§ 20
Grünland
(1) Alle nicht als Bauland oder Verkehrsflächen gewidmeten Flächen gehören zum Grünland.
(2) Das Grünland ist entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:
1a. Land- und Forstwirtschaft:
Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung dienen. Auf diesen ist die Errichtung und Abänderung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft einschließlich deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1994 sowie für die Ausübung des Buschenschankes im Sinne des NÖ Buschenschankgesetzes, LGBl. 7045, zulässig.
Weiters ist das Einstellen von Reittieren zulässig, wenn dazu überwiegend landwirtschaftliche Erzeugnisse verwendet werden, die im eigenen Betrieb gewonnen werden.
Weiters sind im Hofverband zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse des Betriebsinhabers, wenn er Eigentümer des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ist, der dort wohnenden Betriebsübergeber und des künftigen Betriebsinhabers, sowie für die Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung bis höchstens 10 Gästebetten zulässig:
Zubauten und bauliche Abänderungen
die Wiedererrichtung bestehender Wohngebäude
die zusätzliche Neuerrichtung eines Wohngebäudes
1b. Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen:
Die Widmung einer Land- und forstwirtschaftlichen Hofstelle ist zulässig, wenn sich auf dieser Fläche bisher kein Wohngebäude im Rahmen einer Land- und Forstwirtschaft befindet. Neben den in der Z 1a aufgezählten Bauwerken ist auch die erstmalige Errichtung eines Wohngebäudes zulässig.
Flächen zur Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes und zur Trennung von sich gegenseitig beeinträchtigenden Nutzungen (einschließlich immissionsabschirmender Maßnahmen) sowie Flächen mit ökologischer Bedeutung. Die Gemeinde hat die Funktion und erforderlichenfalls die Breite des Grüngürtels im Flächenwidmungsplan festzulegen.
Gast- und Beherbergungsbetriebe sowie Unterstandshütten, die für die Bedürfnisse des fußwegigen Tourismus erforderlich sind.
4. Erhaltenswerte Gebäude im Grünland:
a) Solche sind baubehördlich bewilligte Hauptgebäude, die das Ortsbild nicht wesentlich beeinträchtigen.
b) Gebäude dürfen dann nicht als erhaltenswert gewidmet werden, wenn sie entweder der lit.a nicht entsprechen oder wenn der Bestand oder die dem Verwendungszweck entsprechende Benützbarkeit des Gebäudes durch Hochwasser, Steinschlag, Rutschungen, Grundwasser, ungenügende Tragfähigkeit des Untergrundes, Lawinen, ungünstiges Kleinklima oder eine andere Auswirkung natürlicher Gegebenheiten gefährdet oder die für den Verwendungszweck erforderliche Verkehrserschließung nicht gewährleistet ist. Für erhaltenswerte Gebäude im Grünland gelten die Bestimmungen des Abs. 5.
c) Wohngebäude bzw. für Wohnzwecke genutzte Gebäudeteile können mit dem Zusatz „Standort“ (Sto) versehen werden, wenn sie vor der Festlegung des Zusatzes zumindest 10 Jahre hindurch ununterbrochen für Wohnzwecke nutzbar waren. Bei bereits gewidmeten Geb müssen die Voraussetzungen der lit. a und b zum Zeitpunkt der Anbringung des Widmungszusatzes noch vorliegen. Dabei ist auch eine Beschränkung der Bruttogeschoßfläche unter das Höchstausmaß des Abs. 5 Z 6 und das Ausmaß des Bestandsgebäudes bzw. des auszuweisenden Gebäudeteils zulässig.
Sofern es insbesondere zur Umsetzung der Ziele des örtlichen Raumordnungsprogramms, zum Schutz des Ortsbilds, auf Grund einer eingeschränkten Verkehrserschließung, zur Vermeidung von Nutzungskonflikten oder auf Grund von Naturgefahren, die weder den Bestand noch die Benutzbarkeit des Gebäudes gefährden, erforderlich ist, kann die Gemeinde die Nutzung eines erhaltenswerten Gebäudes im Grünland durch eine Zusatzbezeichnung im Flächenwidmungsplan einschränken bzw. dessen Erweiterungsmöglichkeiten unter die in Abs. 5 Z 1 und 2 vorgesehenen Obergrenzen eingrenzen. Gleichermaßen kann die Summe der Grundrissflächen aller Nebengebäude eingeschränkt oder auf bis zu 100 m2 erhöht werden.
Eine solche Einschränkung kann auch generell für erhaltenswerte Gebäude im Grünland sowie deren Nebengebäude im gesamten Gemeindegebiet oder in abgrenzbaren Teilbereichen davon festgelegt werden.
….
Flächen, die aufgrund öffentlicher Interessen (Hochwasserschutz, Umfahrungsstraßen, besonders landschaftsbildprägende Freiräume u. dgl.) von jeglicher Bebauung freigehalten werden sollen. Der Zweck der Freihaltefläche darf durch einen Zusatz zur Signatur ausdrücklich festgelegt werden.
….
(4) Im Grünland ist ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben gemäß der NÖ Bauordnung 2014 in der geltenden Fassung, nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung gemäß Abs. 2 erforderlich ist und in den Fällen des Abs. 2 Z 1a und 1b eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt. Bei der Erforderlichkeitsprüfung ist darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen.
(5) Für erhaltenswerte Gebäude im Grünland gilt:
Eine bauliche Erweiterung von “erhaltenswerten Gebäuden im Grünland” darf nur dann bewilligt werden, wenn die bauliche Maßnahme
a) für die Nutzung des Gebäudes erforderlich ist und
b) gegenüber dem ursprünglichen Baubestand in einem untergeordneten Verhältnis steht und
c) nicht auch durch eine Änderung des Verwendungszweckes und eine Adaptierung bestehender Gebäudeteile (z. B. Dachboden, Stallraum, Futterkammer u. dgl.) erreicht werden kann.
Bemessungsgrundlage für alle späteren baulichen Erweiterungen ist immer die Bausubstanz zum Zeitpunkt der Festlegung als “erhaltenswertes Gebäude im Grünland”. Wurde das Höchstausmaß bereits ausgeschöpft, sind weitere Zubauten unzulässig. Die Errichtung von Nebengebäuden ist nur dann zulässig, wenn der beabsichtigte Verwendungszweck nicht auch durch eine Adaptierung bestehender Nebengebäude erreicht werden kann. Neue Nebengebäude müssen in einem untergeordneten Verhältnis zur Grundrissfläche des Hauptgebäudes stehen (dabei darf die Summe der Grundrissflächen aller Nebengebäude maximal 50 m² umfassen, sofern die Gemeinde im Sinn des Abs. 2 Z 4 nichts anderes festgelegt hat) und müssen im Nahbereich zum Hauptgebäude situiert werden.
Bei nach Ausstattung und Größe ganzjährig bewohnbaren Wohngebäuden – ausgenommen solche nach Z 6 – ist unabhängig von der Bestandsgröße abweichend von Z 1 lit. b für den familieneigenen Wohnbedarf des Gebäudeeigentümers eine Erweiterung der Bruttogeschoßfläche auf höchstens 400 m² zulässig, sofern nicht eine Einschränkung im Sinne des Abs. 2 Z 4 erfolgt ist. Die Unterteilung in mehrere Wohnungen gemäß § 47 NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung, ist zulässig.
Eine Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden darf nur dann bewilligt werden, wenn
a) die angestrebte Nutzung des Gebäudes keine das örtlich zumutbare Ausmaß übersteigende Lärm- und Geruchsbelästigung sowie sonstige schädliche Einwirkungen auf die Umgebung verursachen kann und
b) der ursprüngliche Baubestand in Substanz und äußerem Erscheinungsbild weitestgehend erhalten bleibt und
c) mit der vorhandenen Infrastruktur das Auslangen gefunden oder die erforderliche Infrastruktur (Abwasserbeseitigung u. dgl.) ergänzt wird und
d) keine wesentlichen Veränderungen oder Nutzungseinschränkungen der angrenzenden unbebauten Flächen eintreten.
Bei der Nutzungsänderung bestehender Gebäude für zukünftige Wohnzwecke gilt die in Z 2 festgelegte Obergrenze nicht.
Durch Elementarereignisse (Brand, Blitzschlag u. dgl.) vollständig zerstörte Gebäude dürfen wiedererrichtet werden. Die Bewilligung zur Wiedererrichtung darf jedoch nur dann erteilt werden, wenn der Umfang dem ursprünglichen Bestand entspricht, wobei Zubauten in dem unter Z 1 und Z 2 vorgesehenen Umfang zulässig sind.
Zur Instandsetzung darf jene Bausubstanz ausgetauscht werden, deren Erhaltung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich wäre.
Die Wiedererrichtung eines erhaltenswerten Gebäudes bzw. Gebäudeteils im Grünland ist für den Eigenbedarf des Gebäudeeigentümers bis zu einer Bruttogeschoßfläche von 170 m² zulässig (sofern nicht eine Einschränkung im Sinne des Abs. 2 Z 4 erfolgt ist), wenn die Gemeinde dies mit dem Widmungszusatz „Standort“ festgelegt hat und die Nutzung des Gebäudes auf Wohnnutzung eingeschränkt wurde. Dabei darf nur eine Wohnung im Sinne des § 47 NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung, pro Grundstück errichtet werden.
Bei der Wiedererrichtung eines erhaltenswerten Gebäudes bzw. Gebäudeteils im Grünland muss die Überschneidung mit dem Grundriss des Bestandes zu 50 % gegeben sein.
Die Bewilligung zur Wiedererrichtung darf nur dann erteilt werden, wenn der geplante Neubau das Orts- und Landschaftsbild nicht wesentlich beeinträchtigt.
(9) Aus Anlass der Erlassung des letztinstanzlichen Baubewilligungsbescheides für die Wiederrichtung eines erhaltenswerten Gebäudes oder Gebäudeteils (Abs. 5 Z 6), einer Baubewilligung für die Erweiterung eines Wohngebäudes gemäß Abs. 5 Z 2, wenn damit die Bruttogeschoßfläche insgesamt 170 m² übersteigt, sowie der Änderung eines bisher betrieblich genutzten Gebäudes oder eines Teiles davon auf eine Wohnnutzung ist dem Gebäudeeigentümer, ist dieser nicht bekannt, dem Grundeigentümer eine Standortabgabe als eine einmal zu entrichtende, ausschließliche Gemeindeabgabe nach § 6 Abs. 1 Z 5 des Finanz-Verfassungsgesetzes 1948, BGBl. Nr. 45/1948 in der Fassung BGBl. I Nr. 51/2012, vorzuschreiben.
Deren Höhe beträgt grundsätzlich die Hälfte jenes Betrages, der sich aus dem Produkt einer Berechnungslänge von 30, einem Bauklassenkoeffizienten von 1,25 und dem in der jeweiligen Gemeinde aktuellen Einheitssatz gemäß § 38 der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung, ergibt.
Die so errechnete Standortabgabe ist
im Falle der Wiederrichtung jeweils mit dem Ausmaß der wiedererrichteten Fläche zu multiplizieren und durch 170 zu dividieren.
im Falle der Erweiterung mit der Bruttogeschoßfläche nach Erweiterung zu multiplizieren und durch 400 zu dividieren. Bei jeder nachfolgenden Erweiterung ist mit dem tatsächlichen Ausmaß der Erweiterungsfläche zu multiplizieren und durch 400 zu dividieren.
im Falle der Nutzungsänderung mit dem Ausmaß der geändert genutzten Fläche zu multiplizieren und durch 400 zu dividieren, wobei bei einer geändert genutzten Fläche über 400m² und bei mehreren aufeinanderfolgenden Nutzungsänderungen max. die Standortabgabe in voller Höhe vorzuschreiben ist.
Die zur Errichtung jener Straßen geleisteten Interessentenbeiträge, welche unter anderem der Erschließung dieser Gebäude dienen, sind auf die Standortabgabe anzurechnen.
Der Ertrag der Abgabe ist für die Herstellung von staubfrei befestigten Straßen im Grünland zu verwenden. Dieser Abgabenbescheid hat dingliche Wirkung.
§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) lauten:
Erkenntnisse
§ 28
(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:
Unbestritten handelt es sich bei dem vom nunmehrigen Beschwerdeführer geplanten Vorhaben auf dem Grundstück ***, *** KG ***, EZ ***, um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben im Sinne der Bestimmungen des § 14 NÖ BO. Folgerichtig hat er daher auch mit Schreiben vom 01.06.2021 die baubehördliche Bewilligung für den Zu- und Umbau des bestehenden bewilligten Wohnhauses, mit einer bebauten Fläche von insgesamt 36,95 m² (Bescheid des Bürgermeisters der Stadt *** vom 4. November 1958 sowie Bewohnungs- und Benützungsbewilligungsbescheid vom 03. September 1961) samt der Errichtung eines Nebengebäudes (im Ausmaß von 15,98 m²) unter Vorlage eines Einreichplanes (3-fach) und einer Baubeschreibung (3-fach) beantragt.
Bei Anträgen nach § 14 NÖ BO hat die Baubehörde zunächst im Rahmen der Vorprüfung unter anderem gemäß § 20 Abs. 1 Z 1, Z 2 und Z 7 NÖ BO 2014 zu prüfen, ob dem Bauvorhaben die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks oder der Bebauungsplan oder sonst eine Bestimmung dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4, oder des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, entgegenstehen.
In diesem Zusammenhang steht ebenso fest, dass das Grundstück auf dem das Bauvorhaben geplant ist, ehemaliges Grundstück Nr. *** und nunmehr Grstk Nr. ***, im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Grünland Land- und Forstwirtschaft gewidmet ist und das auf diesem Grundstück befindliche Gebäude im Auszug in dem zum Antragszeitpunkt (01.06.2021) rechtskräftig verordneten Flächenwidmungs- und Bebauungsplan als erhaltenswertes Gebäude im Grünland mit der Zusatzbezeichnung „Geb 3-51+“ ausgewiesen ist.
Gemäß § 20 Abs. 5 NÖ ROG gilt für solche erhaltenswerten Gebäude im Grünland, die baubehördlich bewilligt sind, dass eine bauliche Erweiterung wie im verfahrensgegenständlichen Fall (bauliche Erweiterung: Zubau von 15,98 m² mit anschließender Terrasse im Ausmaß von 19,44 m² sowie Errichtung eines Kellers im Ausmaß von 5,98 m² x 11,75 m mit einer Raumhöhe 2,50 m) nur dann bewilligt werden darf, wenn die bauliche Maßnahme
a) für die Nutzung des Gebäudes erforderlich ist und
b) gegenüber dem ursprünglichen Baubestand in einem untergeordneten Verhältnis steht und
c) nicht auch durch eine Änderung des Verwendungszweckes und eine Adaptierung bestehender Gebäudeteile (z. B. Dachboden, Stallraum, Futterkammer u. dgl.) erreicht werden kann.
Bemessungsgrundlage für alle späteren baulichen Erweiterungen ist immer die Bausubstanz zum Zeitpunkt der Festlegung als “erhaltenswertes Gebäude im Grünland”. Wurde das Höchstausmaß bereits ausgeschöpft, sind weitere Zubauten unzulässig. Die Errichtung von Nebengebäuden ist nur dann zulässig, wenn der beabsichtigte Verwendungszweck nicht auch durch eine Adaptierung bestehender Nebengebäude erreicht werden kann. Neue Nebengebäude, wie im verfahrensgegenständlichen Fall (geplantes Nebengebäude im Ausmaß von 26,47 m²) müssen in einem untergeordneten Verhältnis zur Grundrissfläche des Hauptgebäudes stehen (dabei darf die Summe der Grundrissflächen aller Nebengebäude maximal 50 m² umfassen, sofern die Gemeinde im Sinn des Abs. 2 Z 4 nichts anderes festgelegt hat) und müssen im Nahbereich zum Hauptgebäude situiert werden.
Gemäß der Bestimmung des § 20 Abs. 2 Z 4 NÖ ROG kann die Gemeinde die Nutzung eines erhaltenswerten Gebäudes im Grünland durch eine Zusatzbezeichnung im Flächenwidmungsplan einschränken bzw. dessen Erweiterungsmöglichkeiten unter die in Abs. 5 Z 1 und 2 vorgesehenen Obergrenzen eingrenzen. Eine solche Einschränkung kann auch generell für erhaltenswerte Gebäude im Grünland sowie deren Nebengebäude im gesamten Gemeindegebiet oder in davon abgrenzbaren Teilbereichen festgelegt werden.
Genau von einer solchen Einschränkungsmöglichkeit hat die Gemeinde im gegenständlichen Fall Gebrauch gemacht und im Flächenwidmungsplan unter Bezugnahme auf die Bestimmung des § 20 Abs. 2 Z 4 NÖ ROG für erhaltenswerte Gebäude mit der Zusatzbezeichnung „+“, folgende Bebauungsbestimmungen erlassen:
a)Die Grundstücksfläche darf bei einer bebauten Fläche des ursprünglichen Baubestandes von 65 m² oder weniger um höchstens 16 m² erweitert werden.
b)Bei einer bebauten Fläche des ursprünglichen Baubestandes von mehr als 65 m² ist eine bauliche Erweiterung bis zu einer Grundrissfläche von höchstens 81 m² zulässig.
c)Bei einer bebauten Fläche des ursprünglichen Baubestandes von 81 m² oder darüber ist eine bauliche Erweiterung nicht möglich.
d)Die bauliche Erweiterung des ursprünglichen Baubestandes um ein oder mehrere Geschoße ist nicht zulässig. Das gilt auch für zurückgesetzte Geschoße.
Geplant ist im verfahrensgegenständlichen Fall neben dem Zubau auch die Errichtung eines Kellers mit einer Raumhöhe von 2,50 m (Schnitt A-A des Einreichplanes). Nach der Begriffsbestimmung des § 4 Z 16 NÖ BO 2014 gilt als Geschoß der Gebäudeabschnitt zwischen den Oberkanten der Fußböden übereinanderliegender Räume oder der lichte Abschnitt zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterfläche des Daches, wenn die jeweils geforderte Raumhöhe erreicht wird.
Im Hinblick auf die lichte Raumhöhe von 2,50 m im Sinne der NÖ Bautechnikverordnung 2014 und der Tatsache, dass es sich beim verfahrensgegenständlichen Keller um einen Gebäudeabschnitt zwischen den Oberkanten der Fußböden übereinanderliegenden Räumen handelt, gilt der geplanten Keller zweifelsohne als Geschoß im Sinne der NÖ BO. Die Gemeinde als Verordnungsgeber hat in ihrer Legende zum Flächenwidmungsplan auch explizit nicht auf ein oberirdisches Geschoß abgestellt, sondern eine Erweiterung um jegliches Geschoß untersagt, sohin wohl auch die Erweiterung um ein Kellergeschoß.
Wenn nun der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang ausführt, dass weder in „Abs. 2 Z 4 noch in Abs. 5 des § 20 des NÖ ROG“ annähernd erwähnt wird, dass der Gesetzgeber eine Erweiterung eines erhaltenswerten Gebäudes im Grünland um ein oder mehrere Geschoße verbieten wollte, ist ihm der eindeutige Gesetzeswortlaut entgegenzuhalten, wonach es der Gemeinde frei steht, die Erweiterungs-möglichkeiten unter die in Abs. 5 Z 1 und 2 vorgesehenen Obergrenzen einzugrenzen und eine solche Einschränkung auch generell für erhaltenswerte Gebäude im Grünland sowie deren Nebengebäude für das gesamte Gemeindegebiet oder für abgrenzbare Teilbereiche festzulegen.
Die geplante Erweiterung überschreitet sohin das in der aufgrund des Gesetzes erlassenen Verordnung der Gemeinde normierte Ausmaß und ist daher nicht zulässig. Auf das geplante Nebengebäude braucht vor diesem Hintergrund nicht näher eingegangen zu werden, da dieses dann jedenfalls im Verhältnis zum Altbestand nicht in einem Verhältnis der Unterordnung steht.
Weiters erübrigt sich vor diesem Hintergrund auch ein Eingehen darauf, ob es technisch möglich ist, ohne Abbruch von wesentlichen Teilen des Altbestandes, das wiederum einen Verlust der ursprünglichen Baubewilligung zur Folge hätte, ein Kellergeschoß zu errichten.
Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG konnte von der Durchführung einer Beschwerde-verhandlung abgesehen werden, da von den Parteien eine solche nicht beantragt worden ist und die Akten erkennen lassen haben, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.
Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
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