Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-261/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.06.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.261.001.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Einzelrichter Hofrat Dr. Schwarzmann nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung über die Beschwerde von A und B, ***, ***, beide vertreten durch C, Rechtsanwältin in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtsenates der Stadt Krems an der Donau vom 28.1.2022, ***, betreffend baupolizeiliche Aufträge nach der NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014 (mitbeteiligte Parteien: D und E, ***, ***), zu Recht:

1. Der Beschwerde wird insoferne Folge gegeben, als der angefochtene Bescheid dahingehend abgeändert wird, dass der Berufung gegen Spruchpunkt I. des Bescheides des Magistrates der Stadt Krems an der Donau vom 14.9.2021, ***, Folge gegeben und dieser Spruchpunkt I. ersatzlos behoben wird.

2. Im Übrigen wird der Beschwerde aber Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

3. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 17, § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 34 Abs. 2, § 35 Abs. 1 und Abs. 2 Z. 2 NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014

§ 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Mit Bescheid vom 14.9.2021, ***, hat der Magistrat der Stadt Krems an der Donau den Beschwerdeführern

I. den „gesetzeskonformen Abbruch des - zum auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, bestehenden Weinkoststüberl - am Grundstück Nr. *** der KG *** befindlichen Anbaus, samt darin befindlicher, kombinierter Heiz- und Lüftungsanlage inkl. Abgasführung“ (§ 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014) und

II. die „Behebung der Baugebrechen am Objekt ***, ***, durch die fachgerechte Verschließung aller Wanddurchbrüche zwischen den Grundstücken Nr. *** und ***, jeweils KG ***, und der Außentüre in der östlichen Giebelmauer des mit Bescheid vom 23.01.1973 GZ.: *** letztmalig abgeänderten Weinkoststüberls auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, zwecks Herstellung von brandabschnittsbildenden Außenwänden an der Grundgrenze sowie die Demontage der konsenslos errichteten Lüftungsanlage“ (§ 34 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014) angeordnet und

III. „jede weitere Nutzung des konsenslosen Anbaus samt kombinierter Heiz- und Lüftungsanlage auf dem Grundstück Nr. *** der KG *** am Standort ***, ***“ (§ 35 Abs. 1 NÖ BO 2014) untersagt.

Weiters wurden die Beschwerdeführer verpflichtet, Kommissionsgebühren in Höhe von 27,60 Euro zu bezahlen.

Der von den Beschwerdeführern dagegen erhobenen Berufung wurde mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtsenates der Stadt Krems an der Donau (im Folgenden: „belangte Behörde“) vom 28.1.2022 keine Folge gegeben.

In ihrer rechtzeitig dagegen erhobenen Beschwerde vom 1.3.2022 beantragen die Beschwerdeführer die Behebung des angefochtenen Bescheides im Wesentlichen mit folgender Begründung: Es sei nicht geklärt worden, wer Eigentümer des vom Abbruchauftrag betroffenen Anbaus (Heizhauses) sei. Sie seien lediglich Eigentümer des angrenzenden Grundstückes und Nutzungsberechtigte aufgrund des Dienstbarkeitsvertrages vom 13.11.1979. Darüber hinaus erscheine es denkunmöglich, dass das Heizhaus nicht baubehördlich bewilligt worden sei; es sei vormals nur mit Asbestplatten hergestellt und sodann der Bauauftrag erteilt worden, es in massiver Bauweise zu errichten. Das Ermittlungsverfahren habe keine Hinweise erbracht, dass die Wanddurchbrüche, die Außentüre sowie die Lüftungsanlage nicht baubehördlich bewilligt seien. Sämtliche ausgeführten Baumaßnahmen seien bei der Kollaudierung nie beanstandet worden. Dem angefochtenen Bescheid sei nicht zu entnehmen, worauf die konstatierten Mängel an der Heizungsanlage fußten.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat am 23.6.2022 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, in der die Beschwerdeführer, die mitbeteiligten Parteien und der Zeuge F vernommen wurden und die Sach- und Rechtslage erörtert wurde.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat über die Beschwerde wie folgt erwogen:

Aufgrund der Ergebnisse des Beweisverfahrens steht folgender Sachverhalt fest:

Die Beschwerdeführer sind je zur Hälfte Eigentümer des Grundstückes *** EZ *** KG ***; in den darauf befindlichen Gebäuden wurde zeitweilig ein Heurigenlokal betrieben. Die mitbeteiligten Parteien sind je zur Hälfte Eigentümer des östlich und südlich daran angrenzenden Grundstückes Nr. *** EZ *** KG ***, welches das Grundstück ***, worauf sich ihr Einfamilienhaus befindet, umschließt; sie haben diese Grundstücke 1997 von der Mutter des Mitbeteiligten erhalten, die sie wiederum 1980 von ihren Eltern, nämlich den Eltern des Beschwerdeführers, übernommen hatte. Nördlich der beiden Grundstücke verläuft die *** (öffentliches Gut).

Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Krems vom 8.5.1968, ***, wurde dem Vater des Beschwerdeführers, G, die Baubewilligung zur Errichtung eines Weinkoststüberls (als Aufstockung an einem bestehenden Garagengebäude) auf seinem Grundstück Nr. *** KG *** erteilt. Dieses Gebäude wurde in den Jahren 1969/70 errichtet. Abweichend von der Baubewilligung wurden u.a. in der öffnungslosen östlichen Giebelmauer eine Blechtüre mit einem lichten Türmaß von 1 m Breite und 2,10 m Höhe und ein weiterer Lüftungsdurchbruch für eine Lüftungsanlage angebracht. Einige Jahre später wurde, um das Weinkoststüberl besser heizen zu können, in der öffnungslosen südlichen Wand ein Wanddurchbruch für die Rohrdurchführung von einem mit Erdgas befeuerten Heizlüfter, Baujahr 1972, der in einem an das Weinkoststüberl südlich anschließenden, aber noch auf dem gleichen Grundstück Nr. *** KG *** befindlichen Anbau aufgestellt wurde, hergestellt. Dieser Anbau wurde von den Beschwerdeführern zwischen 1972 und 1979 als Heizhaus mit der Absicht, es auf Dauer dort zu belassen, errichtet und stellt sich aktuell wie folgt dar: aus drei unverputzten Ziegelmauern (im Osten, Süden und Westen), statisch unabhängig (aber im Norden durch die südliche Wand des Weinkoststüberls abgeschlossen), mit einer Grundfläche von ca. 2,48 x 2,48 m und einer Raumhöhe von ca. 1,9 m, mit einer Dacheindeckung mit Welleternitplatten und einer (aktuell nicht an den darin aufgestellten Heizlüfter angeschlossenen) Abgasführung über eine hohe nach oben hinaus führende Metallkonstruktion, die am Einfamilienhaus der mitbeteiligten Parteien verankert ist. Vor allem durch die mangelhafte Abgasführung, durch die Nichtausbildung eines eigenen Brandabschnittes und den Umstand, dass Heizanlage und Abgasführung in den letzten 11 Jahren nie vom Rauchfangkehrer überprüft wurden, bestehen im Fall der Nutzung des Heizraumes bzw. der Heizung Gefahren für Personen und Sachen.

Mit Tauschvertrag zwischen den Eltern des Beschwerdeführers, G und I, und den Beschwerdeführern vom 13.11.1979 wurde exakt das mit dem Weinkoststüberl bebaute (im Teilungsplan des J vom 1.12.1976 samt Erklärung vom 11.6.1979, GZ.***, grün eingezeichnete) Teilstück des im Eigentum der Beschwerdeführer stehenden Grundstückes Nr. *** mit dem ebenfalls im Eigentum der Beschwerdeführer stehenden (westlich an das Weinkoststüberl angrenzenden) Grundstück *** EZ *** KG *** vereinigt und das restliche (südlich und östlich an das Weinkoststüberl angrenzende) Flurstück des Grundstückes Nr. *** tauschweise an die Eltern des Beschwerdeführers übergeben, und zwar unter Vereinigung dieses restlichen Flurstückes mit dem im Eigentum der Eltern des Beschwerdeführers stehenden, südlich und östlich angrenzenden Grundstück Nr. *** (unter Löschung des Flurstückes Nr. ***). – Mit Einverleibung im Grundbuch zur Tagebuchzahl *** befanden sich die östliche und südliche Außenmauer des Weinkoststüberls nunmehr an der östlichen bzw. südlichen Grenze des Grundstückes *** zum Grundstück Nr. *** und befand sich das zuvor genannte Heizhaus nunmehr auf dem Grundstück Nr. *** (an dessen nördlicher Grenze zum Grundstück ***).

In Punkt IX. dieses Tauschvertrages heißt es wörtlich:

„Im Sinne des obzitierten Teilungsplanes GZ.*** werden zugunsten der neuen Baufläche *** der KG *** auf dauernde Zeiten zu Lasten des neuen Flurstückes *** der KG ***, und zwar des Teiles, der vom Flurstück *** herstammt, folgende Dienstbarkeiten vereinbart:

1. die Dienstbarkeit der Dachtraufe wie im Teilungsplan eingezeichnet,

2. die Dienstbarkeit der Benützung des im Teilungsplan gelb eingezeichneten Grundstücksteiles als Heizraum und des Zu- und Abganges zu diesem Heizraum von der Kellergasse bzw. vom alten Flurstück *** neben der Baufläche ***, und zwar alles auf eigenes Risiko und auf eigene Kosten der Eigentümer des herrschenden Gutes. Die Eheleute Herr G und Frau I erteilen ihre Zustimmung, daß im Grundbuch *** die Dienstbarkeit der Benützung und des Gehens im Sinne vorstehenden Absatzes 2) ob dem Flurstück *** zugunsten der Baufläche 35 einverleibt werden kann.“

Im Grundbuch ist zu Gunsten des Grundstückes *** der Beschwerdeführer im A2-Blatt das „Realrecht der Benützung und des Gehens an Gst ***“ und zu Lasten des Grundstückes Nr. *** der mitbeteiligten Parteien im C-Blatt die „Dienstbarkeit der Benützung sowie des Gehens an Gst *** gem P IX Abs 2) Tauschvertrag *** für Gst ***“ eingetragen.

Eine Baubewilligung oder Bauanzeige für die Abänderungen am Weinkoststüberl (nämlich die Türe und den Lüftungsdurchbruch bzw. die Lüftungsanlage in der östlichen Mauer und den Wanddurchbruch in der südlichen Mauer) existiert nicht.

Diese Feststellungen fußen auf der unbedenklichen Aktenlage, den Ergebnissen der Verhandlung vom 23.6.2022 und einer Einsicht ins offene Grundbuch. Der Zeuge F vom Bauamt der Stadt Krems hat lebensnahe und nachvollziehbar die Ergebnisse seiner Befundung vor Ort, insb. hinsichtlich des Zustandes des Heizraumes und der Abgasführung, der sich auch anschaulich aus den vorgelegten Lichtbildern ergibt, geschildert, und die Parteien haben ihm nichts Wesentliches entgegnet. Weiters hat er glaubhaft die Vollständigkeit des Aktenbestandes jedenfalls seit Bewilligung des Weinkoststüberls im Jahr 1968 versichert. Der zuständige Rauchfangkehrer hat in einem Schreiben vom 26.5.2021 den Mitbeteiligten bestätigt, dass seit 2011 keine Gasheizung überprüft oder gekehrt worden sei; dem wurde seitens der Beschwerdeführer nicht widersprochen.

In rechtlicher Hinsicht folgt daraus:

Gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 hat der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken genutzt wird. (…) Er hat Baugebrechen zu beheben.

Gemäß § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde, wenn der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nachkommt, nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen. (…)

Gemäß § 35 Abs. 1 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

Gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt. Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

Zu Spruchpunkt I. des baupolizeilichen Auftrages (Abbruchauftrag):

§ 35 NÖ BO 2014 enthält zwar keine Anordnung, an wen ein baupolizeilicher Auftrag zu ergehen hat, aber nach der ständigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. VwGH 29.3.2017, Ro 2014/05/0009) kann Adressat nur der Eigentümer des Grundstückes oder des Bauwerkes sein, denn durch einen baupolizeilichen Bescheid werden allein Rechte des Grundstücks- oder Gebäudeeigentümers unmittelbar gestaltet oder festgestellt. So trifft die in § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 normierte Pflicht dafür zu sorgen, dass ein Bauwerk nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken genutzt wird, nach dem Wortlaut der Bestimmung (siehe oben) nur den Eigentümer. Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes trifft daher auch die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues dessen jeweiligen Eigentümer (vgl. VwGH 2.9.2020, Ra 2020/05/0133).

Die Beschwerdeführer haben in Zweifel gezogen, Eigentümer des gegenständlichen Heizhauses zu sein. Es war daher als Vorfrage zu prüfen, wer Eigentümer des vom Abbruchauftrag betroffenen Anbaus ist. Wie der Verwaltungsgerichtshof wiederholt ausgeführt hat, ist nach dem Grundsatz der Einheit der Rechtsprache davon auszugehen, dass der Gesetzgeber im Bereich des öffentlichen Rechts im Zivilrecht bereits festgelegte und von ihm insofern vorgefundene Begriffe nicht in anderer Bedeutung als jener versteht, die sie im Privatrechtsbereich haben. Für die Beantwortung der Frage, wer Eigentümer des gegenständlichen Heizhauses ist, kann daher auf die zivilgerichtliche Lehre und Judikatur zurückgegriffen werden. Das Eigentumsrecht an einer Liegenschaft bzw. an einem Teil davon ergibt sich aus der Eintragung im Grundbuch im Zeitpunkt der Erlassung des baupolizeilichen Auftrages, sofern nicht der Eintragungsgrundsatz (§ 431 ABGB, § 4 GBG) - wie etwa bei der Einantwortung, der Enteignung, der Ersitzung oder beim Grenzüberbau - durchbrochen ist.

Gemäß § 297 ABGB gehören zu einer Liegenschaft grundsätzlich auch die darauf errichteten Bauwerke (Grundsatz "superficies solo cedit"), wobei das Gesetz von diesem Grundsatz Ausnahmen wie etwa für Superädifikate (§ 435 ABGB) sowie für Räume und Bauwerke unter der Erdoberfläche (§ 300 ABGB) vorsieht. Sofern nicht erwiesen ist, dass eine solche Ausnahme vorliegt, ist davon auszugehen, dass die Bauwerke im Eigentum des Liegenschaftseigentümers stehen (vgl. zu alldem VwGH 24.6.2014, 2012/05/0166).

Wie sich aus den obigen Feststellungen ergibt, wurde der Anbau in den 1970er Jahren von den Beschwerdeführern auf deren Grundstück Nr. ***, somit auf Eigengrund, in der Absicht, es dort dauerhaft als Heizhaus zu belassen, errichtet. Somit stellt es kein Superädifikat im Sinne des § 435 ABGB dar, und es gibt auch keinerlei Hinweise (insb. ein Vorbringen oder eine Grundbuchseintragung in diese Richtung), dass es sich um ein Bauwerk nach dem Baurechtsgesetz (BauRG) handeln könnte. Aufgrund des Tauschvertrages vom 13.11.1979 wurde mit der Einverleibung im Grundbuch im Jahr 1980 jener Grundstücksteil, auf dem sich das bereits errichtete Heizhaus befand, ins Eigentum der Eltern des Beschwerdeführers, also der Rechtsvorgänger der mitbeteiligten Parteien, übertragen, und damit ging (wiederum nach dem Grundsatz „superficies solo cedit“) auch das Heizhaus in deren Eigentum über, zumal ein Bauwerk, das einmal unselbständiger Liegenschaftsbestandteil geworden ist, sieht man vom BauRG ab, nicht nachträglich verselbständigt werden kann (vgl. VwGH 26.3.2009, 2005/07/0038).

So ergibt sich auch aus dem Tauschvertrag vom 13.11.1979 und den darauf fußenden Eintragungen im Grundbuch, dass den Beschwerdeführern als Eigentümern des herrschenden Grundstückes (nur) die Dienstbarkeit der Benützung des betreffenden Grundstücksteiles als Heizraum (und des Zu- und Abganges zu diesem Heizraum) auf eigenes Risiko und eigene Kosten zukommt, aber nicht, dass sie Eigentümer dieses Heizraumes sein sollen. Wie der Verwaltungsgerichtshof im bereits zitierten Erkenntnis vom 24.6.2014 ausgesprochen hat, liegt gemäß den §§ 472, 473 ABGB das Wesen einer Grunddienstbarkeit darin, dass dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstückes das Recht der Nutzung einer fremden (dienenden) Liegenschaft zukommt, dem die Pflicht des jeweiligen Eigentümers des dienenden Grundstückes zur Duldung dieser Nutzung oder zur Unterlassung der eigenen Nutzung entspricht; ferner liegt es im Wesen einer Servitut, dass ein Verhältnis vom herrschenden zum dienenden Grundstück besteht, so insbesondere bei Grunddienstbarkeiten, dass eine vorteilhaftere oder bequemere Benützbarkeit des berechtigten Grundstückes ermöglicht wird. Die Grundbuchseintragungen und der ihnen zugrunde liegende Vertrag vom 13.11.1979 können daher nur so verstanden werden, dass den Beschwerdeführern als Eigentümern des herrschenden Grundstückes *** die Servitut der Nutzung des Heizhauses, das gemäß § 294 ABGB zu dem durch diese Servitut belasteten Grundstück Nr. *** der mitbeteiligten Parteien gehört, zukommt, und jedenfalls nicht dazu führen, dass das Heizhaus als im Eigentum der Beschwerdeführer stehend anzusehen wäre.

Wie oben dargelegt, hat sich ein baupolizeilicher Auftrag an den Eigentümer des Gebäudes zu richten. (Bloß) Servitutsberechtigte (Eigentümer des herrschenden Grundstückes) können jedoch nicht Adressaten eines baupolizeilichen Auftrages gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 sein. Der zu Unrecht an die Beschwerdeführer ergangene Abbruchauftrag war daher im Wege der Reformation des angefochtenen Bescheides ersatzlos zu beheben und somit spruchgemäß zu entscheiden, ohne dass auf die Frage einzugehen war, ob die inhaltliche Voraussetzung für einen Auftrag zum Abbruch des Heizhauses und der darin befindlichen Heizung, nämlich deren Konsenslosigkeit, überhaupt gegeben ist; damit war dem am Ende der Verhandlung gestellten Beweisantrag der Beschwerdeführer auf Beischaffung eines weiteren Aktes der Baubehörde zum Beweis dafür, dass für das Heizhaus eine Baubewilligung erteilt wurde, mangels Entscheidungsrelevanz nicht Folge zu leisten.

Zu Spruchpunkt II. des baupolizeilichen Auftrages (Behebungsauftrag):

Wie sich aus dem oben zitierten § 34 NÖ BO 2014 ergibt, ist der Eigentümer eines Bauwerks gesetzlich dazu verpflichtet, seine Bauwerke in einem „entsprechenden Zustand“ zu halten (Instandsetzungspflicht) und vorhandene Baugebrechen zu beseitigen (Erhaltungspflicht). Dieser „entsprechende Zustand“ ergibt sich aus der Bauanzeige bzw. Baubewilligung und aus den Bezug habenden Urkunden.

Nach den Materialien zu § 34 NÖ BO 2014 ist ein „Baugebrechen“ ein durch

Alter, Abnützung, Verwitterung oder Beschädigung (Verschlechterung) oder

eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte, oder anzeigepflichtige, aber nicht angezeigte Abänderung oder das Fehlen eines unentbehrlichen Bauteils oder Zubehörs (Konsenswidrigkeit)

verursachter Zustand eines Bauwerks. Diese Baugebrechen stellen Bauordnungswidrigkeiten dar und sind daher im öffentlichen Interesse generell zu beseitigen.

Das gegenständliche Weinkoststüberl steht – im Gegensatz zum Heizhaus – zweifellos im Eigentum der Beschwerdeführer, sodass der Behebungsauftrag zu Recht an diese ergangen ist. Es wurde auf Grund einer Baubewilligung aus dem Jahr 1968 errichtet; den Feststellungen zufolge wurden abweichend davon in den Jahren 1969/70 in der öffnungslos bewilligten östlichen Giebelmauer eine Türe und ein Lüftungsdurchbruch und einige Jahre später in der öffnungslos bewilligten südlichen Wand ein Wanddurchbruch für eine Heizung errichtet.

Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit („vermuteter Konsens“) kann nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nur dann Platz greifen, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes offensichtlich so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht (vgl. z.B. VwGH 23.7.2013, 2013/05/0012). Da im gegenständlichen Fall konkrete Anhaltspunkte für eine Unvollständigkeit der Archive des Bauamtes der Stadt Krems seit 1968 fehlen und da auch keine anderen Indizien dafür sprechen, dass trotz Fehlens behördlicher Unterlagen von der erfolgten Erteilung einer Baubewilligung für die zuvor beschriebenen Öffnungen in den Außenwänden des Weinkoststüberls auszugehen wäre, geht das erkennende Gericht davon aus, dass auch kein „vermuteter Konsens“ dafür besteht.

In diesem Zusammenhang ist auch auf die ständige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen, dass der Umstand, dass Baulichkeiten oder Abänderungen seit langer Zeit ohne entsprechende Bewilligung bestehen, keine Rechtswidrigkeit eines Beseitigungs- oder Behebungsauftrages zu begründen vermögen (vgl. z.B. VwGH 16.3.2012, 2010/05/0182, wonach eine Baubewilligung durch ein stillschweigendes Verhalten von Bauaufsichtsorganen oder durch eine Endbeschau weder begründet noch ersetzt werden kann). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist, wenn Gemeindeorgane in Kenntnis des Bestehens von konsenslosen Gebäuden oder Abänderungen sind und aber kein Bauauftrag erteilt wird, ein „Verzicht" auf die Erlassung solcher Bauaufträge nicht abzuleiten, weil eine solche Rechtsfolge den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften unbekannt ist (vgl. VwGH 28.10.2005, 2004/05/0190), und kann eine Baubewilligung auch nicht durch eine Art konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane begründet werden (vgl. z.B. VwGH 18.11.2014, 2013/05/0176; 4.3.2008, 2005/05/0302).

Gemäß § 16 Abs. 1 der bis Ende 1968 in Geltung stehenden Bauordnung für Niederösterreich war eine Baubewilligung erforderlich u.a. für Neu-, Zu- und Umbauten sowie für wesentliche Ausbesserungen und Abänderungen an bestehenden Gebäuden. Zu letzteren werden gemäß § 16 Abs. 3 leg. cit. u.a. diejenigen gerechnet, wodurch in irgendeiner Weise auf die Festigkeit und Feuersicherheit oder auf die Rechte der Nachbarn Einfluss geübt werden kann. Dahin gehören gemäß § 16 Abs. 4 leg. cit. insbesondere (lit. c) die Herstellung neuer Feuerungsvorrichtungen und Rauchfänge und (lit. h) das Ausbrechen von Türen und Fenstern gegen die Gasse oder gegen die Nachbarhäuser.

Gemäß § 92 Abs. 1 Z. 4 der mit 1.1.1969 in Kraft getretenen NÖ Bauordnung 1968 (wiederverlautbart als NÖ Bauordnung 1976, die bis 11.9.1996 in Geltung stand) bedurfte die Abänderung von Baulichkeiten einer Baubewilligung, wenn die Festigkeit tragender Bauteile, die Feuersicherheit, die sanitären Verhältnisse, das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt oder Rechte der Nachbarn verletzt werden könnten, und einer Bauanzeige gemäß § 91 Abs. 2 leg. cit., wenn die genannten Voraussetzungen nicht gegeben waren.

Somit waren der Einbau der Außentüre und der Ausbruch der beiden Öffnungen für Lüftung bzw. Heizung sowie der Einbau der Lüftungsanlage zu jeder Zeit (vgl. auch § 14 Z. 4 NÖ BO 1996 und § 14 Z. 3 NÖ BO 2014) bewilligungspflichtig, weil dabei die Festigkeit tragender Bauteile und (durch Immissionen) Nachbarrechte beeinträchtigt werden hätten können (vgl. zur Prüfung der Bewilligungspflicht sowohl im Errichtungszeitpunkt als auch zum Entscheidungszeitpunkt VwGH 22.9.2020, Ra 2019/05/0312). Da diese Baumaßnahmen aber konsenswidrig (also in Abweichung von der Baubewilligung vom 8.5.1968, wonach die beiden betroffenen Mauern öffnungslos bewilligt wurden) bzw. ohne Einholung eines neuen Konsenses erfolgt sind, ist der Auftrag an die Beschwerdeführer, diese Konsenswidrigkeiten zu beseitigen, nicht als rechtswidrig zu erkennen.

Die viermonatige Leistungsfrist ab Rechtskraft des Auftrages wurde von den Beschwerdeführern hinsichtlich ihrer Länge nicht beanstandet und erscheint auch durchaus angemessen (vgl. § 59 Abs. 2 AVG) und objektiv geeignet, die Erfüllung der aufgetragenen Leistungen zu ermöglichen.

Zu Spruchpunkt III. des baupolizeilichen Auftrages (Nutzungsverbot):

Bei den „Sicherungsmaßnahmen“, die die Baubehörde nach § 35 Abs. 1 NÖ BO 2014 anordnen darf, handelt es sich um Maßnahmen, die im Hinblick auf den Bauzustand und die damit verbundenen Auswirkungen rasch durchzuführen sind. Solche Sicherungsmaßnahmen können sich auf alle Bereiche erstrecken, die dem Regelungsbereich der NÖ BO 2014 zugewiesen sind.

Dass von einem mit Erdgas befeuerten Heizlüfter, Baujahr 1972, einer metallernen, mit diesem nicht verbundenen Abgasführung und einem Lüftungsdurchbruch, die allesamt entgegen der Verpflichtung gemäß § 17 Abs. 1 NÖ Feuerwehrgesetz 2015 (Feuerstätten und Abgasführungen sowie Luftschächte überprüfen und kehren zu lassen) nicht regelmäßig geprüft wurden, Gefahren für Personen und Sachen ausgehen, ist offenkundig und wurde vom fachkundigen Zeugen F lebensnahe und glaubhaft bestätigt. Dem vermochten auch die Beschwerdeführer inhaltlich nichts zu entgegnen. Es kann daher nicht als rechtswidrig erkannt werden, wenn Ihnen sicherheitshalber zum Schutz von Personen oder Sachen die Nutzung des Heizhauses untersagt wurde. Dass sie nicht Eigentümer des Heizhauses, sondern nur dessen Nutzungsberechtigte sind, schadet in diesem Zusammenhang nicht, weil § 35 Abs. 1 NÖ BO 2014 gerade auf die Untersagung einer „Nutzung“ abstellt und es hier auch gerade um die Sicherheit der Nutzungsberechtigten geht.

In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass ein Bauwerk, für das kein (erforderlicher) Konsens vorliegt, auch schon ex lege nicht genutzt werden darf (das ergibt sich aus § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014 und wird in § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 nur nochmals klargestellt (so heißt es in den Materialien zu LGBl. Nr. 50/2017)), was im Fall der (in diesem Verfahren nicht abschließend geklärten) Konsenslosigkeit des Heizhauses bedeuten würde, dass dieses auch schon aus diesem Grund nicht genutzt werden dürfte.

Die von der belangten Behörde bestätigte Kostenentscheidung wurde von den Beschwerdeführern nicht angefochten; die Vorschreibung der Kommissionsgebühren von 27,60 Euro (für die baubehördliche Überprüfung vor Ort am 22.7.2021; zwei angefangene halbe Stunden zu je 13,80 Euro), begegnet aber mit Blick auf § 1 Abs. 1 Gemeinde-Kommissionsgebührenverordnung 1978 und § 77 Abs. 1 i.V.m. § 76 Abs. 2 zweiter Satz AVG („Wurde die Amtshandlung von Amts wegen angeordnet, so belasten die Auslagen den Beteiligten dann, wenn sie durch sein Verschulden herbeigeführt worden sind“) auch keinen Bedenken, zumal festgestellt werden konnte, dass Beschwerdeführer hinsichtlich des Weinkoststüberls ihrer Verpflichtung gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 nicht nachgekommen sind.

Somit war spruchgemäß zu entscheiden.

Die Revision ist unzulässig, da sie nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der eindeutigen Rechtslage (vgl. VwGH 15.5.2019, Ro 2019/01/0006) und von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Zudem stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (vgl. VwGH 23.9.2014, Ro 2014/01/0033) dar.