Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-203/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 20.06.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.203.001.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Grundverkehrssenat 1 unter dem Vorsitz von Mag. Wimmer im Beisein der Richterin HR Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde des A, geb. ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 25. Jänner 2022, ***, mit welchem aufgrund des Antrages des B, geb. ***, ***, ***, vertreten durch die C, ***, ***, vom 03.11.2021 für den am 20.10.2021 zwischen D, geb. ***, und E, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Geschenkgeber einerseits und B, geb. ***, als Geschenknehmer andererseits abgeschlossenen Schenkungsvertrag (GZ *** des öffentlichen Notars F) betreffend einen ideellen 1/10-Anteil an dem neu vermessenen Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, im Katasterausmaß von 15.446 m² die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt worden ist, nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 25. Jänner 2022, ****, wurde aufgrund des Antrages des B, geb. ***, ***, ***, vertreten durch die C, ***, ***, vom 03.11.2021 für den am 20.10.2021 unter der Geschäftszahl *** vor F, Öffentlicher Notar in ***, ***, zwischen D, geb. ***, und E, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Geschenkgeber einerseits und B, geb. ***, als Geschenknehmer andererseits abgeschlossenen Schenkungsvertrag, betreffend einen ideellen 1/10-Anteil an dem neu vermessenen Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, im Katasterausmaß von 15.446 m², die grundverkehrs-behördliche Genehmigung erteilt.

Gestützt ist dieser Bescheid in der Sache auf die §§ 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1, 11 und 37 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800, (NÖ GVG).

Begründend wurde nach Darstellung des Verfahrensganges in diesem Bescheid zusammengefasst ausgeführt, dass A innerhalb der Kundmachungsfrist eine Interessentenanmeldung abgegeben habe und darin erklärt habe, der Erwerber hätte bereits im Mai 2021 um die Genehmigung eines Kaufvertrages betreffend das gegenständliche Grundstück angesucht. Nach einem verbindlichen Kaufanbot durch ihn hätten die Vertragsparteien des zu genehmigenden Kaufvertrages diesen zurückgezogen und nunmehr einen Schenkungsvertrag errichtet; dies lege nahe, dass es sich hier um ein Umgehungsgeschäft nach § 5 des NÖ Grundverkehrsgesetzes handle. Durch ein persönliches Gespräch mit den drei Vertragsparteien habe der Interessent erfahren, dass der Erwerber nicht näher genannte Leistungen an die Veräußerer getätigt habe. Die Schenkung eines Grundstücksanteiles (1/10) in Verbindung mit der Teilung der Parz. Nr. ***, KG ***, führe zu einer nachteiligen Agrarstruktur und würde die Bewirtschaftung nachhaltig erschweren.

Nach den Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sei Interessent, wer als bäuerlicher Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 bereit sei, anstelle des Rechtserwerbers durch ein verbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen, und in der Lage sei, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu erfüllen.

Durch eine Interessentenerklärung solle laut ständiger Rechtsprechung der Verkäufer im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den abgeschlossenen Kaufvertrag in die Lage versetzt sein, dem im Verfahren aufgetretenen Interessenten die Liegenschaft zu den gleichen Bedingungen verkaufen zu können. Andernfalls könnte ein – nicht kaufwilliger - Interessent den Verkauf einer landwirtschaftlichen Liegenschaft nach Belieben hinauszögern, ohne selbst verpflichtet zu sein, anstelle des Käufers in den Vertrag einzutreten.

Die Interessentenanmeldung des nunmehrigen Beschwerdeführers genüge den gesetzlichen Anforderungen nicht, da er sich in seiner Erklärung „großteils auf ein nicht mehr bestehendes Verfahren“ beziehe und keine Preisangabe zum Erwerb des in Rede stehenden Grundstücksanteils mache. Eine spätere Verbesserung der Interessentenanmeldung sei im Hinblick auf den materiell-rechtlichen Charakter der Interessentenerklärung nicht zulässig und im vorliegenden Fall auch nicht erfolgt.

A sei daher im gegenständlichen Verfahren rechtlich nicht als Interessent zu qualifizieren, da keine rechtswirksame Interessentenanmeldung vorliege. Somit sei der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Ziffer 1 NÖ GVG mangels eines Interessenten nicht gegeben. Die Landwirteeigenschaft sowohl des Rechtserwerbers als auch des Beschwerdeführers sei daher rechtlich nicht relevant und nicht zu prüfen gewesen.

Da das durchgeführte Beweisverfahren darüber hinaus keinen Hinweis darauf erbracht habe, dass Gründe zur Annahme gegeben sein könnten, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des „kaufgegenständlichen“ land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes nicht zu erwarten wäre, oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würde, sei auch das Vorliegen des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Ziffer 3 NÖ GVG zu verneinen gewesen.

Da auch keine anderweitigen Versagungsgründe gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG vorliegen würden und ein Erwerb der Liegenschaft durch den Antragsteller mit den Zielen des NÖ Grundverkehrsgesetzes nicht in Widerspruch stehe, sei dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag (gemeint wohl: Schenkungsvertrag) die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen.

Gegen diesen Bescheid und den von der belangten Behörde unter der Geschäftszahl *** des Weiteren erlassenen Bescheid vom 25.1.2022, der ebenfalls die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für einen Schenkungsvertrag unter Beteiligung derselben Geschenkgeber wie im vorliegenden Fall zum Gegenstand hat, richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde des Rechtsmittelwerbers A.

In seiner Begründung führt der Beschwerdeführer aus, dass die beiden Erwerber (gemeint: auch jener im Verfahren zur GZ ***) im Mai (2021) unter den Geschäftszahlen *** und *** um die Genehmigung eines Kaufvertrages der gegenständlichen Grundstücke Nr. *** und *** angesucht hätten. Nach einem verbindlichen Kaufangebot „an den Käufer durch ihn an die Grundverkehrsbehörde“ hätten die Vertragspartner den zu genehmigenden Kaufvertrag zurückgezogen.

Am 3.11.2021 sei von den Vertragsparteien der Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung von Schenkungsverträgen (jeweils 1/10 Anteil) gestellt worden. Diese Rechtsgeschäfte seien in der Folge von ihm beeinsprucht worden.

Zur Darstellung im angefochtenen Bescheid, wonach ihm die Eigenschaft als Interessent abgesprochen werde, weil er kein verbindliches Angebot vorgelegt hätte, führe er aus, dass sein Kaufanbot vom 25.5.2021 nicht befristet und die Bankgarantie bis 31.5.2022 gültig sei. Kaufanbot sowie Bankgarantie würden sich auf die obgenannten Grundstücke beziehen. Auch wenn sich das Kaufanbot sowie die Bankgarantie auf ein früheres Rechtsgeschäft beziehen würde, so seien dennoch die betroffenen Personen sowie die betroffenen Grundstücke ident.

Da das gegenständliche Grundstück (ehemals ***, KG ***) erst im Zuge der Rechtsgeschäfte geteilt worden sei, in der Natur aber zusammenhängend als Einheit erscheinen würde, beziehe sich sein Kaufanbot auf beide Grundstücke. Nach objektivem Rechtsempfinden würde einem 1/10 Anteil natürlich 10% der Kaufsumme entsprechen. Eine Aufteilung des Kaufpreises auf die beiden neu entstandenen Grundstücke erübrige sich aber, da der Veräußerer (gemeint wohl: die Veräußerer) dieselbe Person sei (gemeint wohl: dieselben Personen seien).

Es sei des Weiteren völlig unglaubwürdig, dass es sich beim vorgelegten Rechtsgeschäft um einen wirksamen Schenkungsvertrag handle. Vielmehr sei davon auszugehen, dass es sich um ein sittenwidriges Scheingeschäft iSd § 916 ABGB handle, das darauf ausgerichtet sei, die Behörde und mögliche Interessenten über die wahre Natur des Geschäfts zu täuschen. Es widerspreche jeder Lebenserfahrung, dass Vertragsparteien eine notariell beglaubigte und vertraglich verbindliche Vereinbarung treffen, sie bei Bekanntwerden der grundverkehrsbehördlichen Versagung zurückziehen und nur einige Monate später eine Schenkung vereinbaren. Es bestehe der Verdacht, dass mit dieser Vorgehensweise vom NÖ GVG beabsichtigte Rechtsfolgen umgangen werden sollen. Umgehungsgeschäfte seien sittenwidrig und daher unwirksam.

Schließlich wird in der Beschwerde noch ausgeführt, dass der Geschenknehmer weder theoretische Kenntnisse noch eine Berufserfahrung in der Forstwirtschaft habe, weshalb eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Fläche nicht gewährleistet sei. Demgegenüber hätten sowohl er als auch sein Sohn G eine theoretische und praktische Ausbildung nachgewiesen (Facharbeiterbrief bzw. Zeugnis). Aktuell bewirtschafte er ca. 20 ha Wald und 20 ha landwirtschaftliche Nutzfläche und zusätzlich noch ca. 10 ha landwirtschaftliche Pachtflächen. Sein Sohn G beabsichtige den Betrieb weiterzuführen, weshalb er am Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen interessiert sei, um die Wirtschaftlichkeit seines Betriebes zu erhalten.

Im vorliegenden Fall sei laut § 6 Abs. 2 NÖ GVG die Zustimmung zum Rechtsgeschäft nicht zu erteilen und habe die belangte Behörde aufgrund der in der Beschwerde ausgeführten Argumentation den Bescheid mit Rechtswidrigkeit belastet, sodass dieser zu beheben sein werde.

Er beantrage daher, seiner Beschwerde stattzugeben, den Bescheid der belangten Behörde wegen Rechtswidrigkeit zu beheben und die beantragte Genehmigung für das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft zu versagen.

Bereits aufgrund des Verwaltungsaktes der belangten Behörde steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes wurde von B, geb. ***, ***, ***, vertreten durch die C, ***, ***, am 03.11.2021 für den am 20.10.2021 unter der Geschäftszahl *** vor F, Öffentlicher Notar in ***, ***, zwischen D, geb. ***, und E, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Geschenkgeber einerseits und B, geb. ***, als Geschenknehmer andererseits abgeschlossenen Schenkungsvertrag, betreffend einen ideellen 1/10-Anteil an dem neu vermessenen Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, im Katasterausmaß von 15.446 m², um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG angesucht.

Laut dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** ist das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Gesamtflächenausmaß von 26.794 m² (vor der Teilung in die Grundstücke Nr. *** und ***) als „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ gewidmet. Das hier verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. ***, KG ***, weist die Kulturgattung „Wald“ auf und ist zum Zeitpunkt des Abschlusses des Schenkungsvertrages nicht verpachtet gewesen.

Bezüglich der künftigen Verwendung der Liegenschaft hat der Erwerber in seinem Antrag ausgeführt, eine forstwirtschaftliche Nutzung mit einer Brennholzgewinnung für den Eigenbedarf sowie eine Aufforstung zu beabsichtigen. Hinweise auf eine geplante davon abweichende Nutzung bzw. eine zu erwartende nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung liegen nicht vor.

In dem von der Grundverkehrsbehörde durchgeführten Kundmachungsverfahren ist mit A, geb. ***, ***, ***, fristgerecht ein Interessent aufgetreten.

In seiner Interessentenanmeldung vom 25.11.2021 führt der nunmehrige Beschwerdeführer zunächst aus, dass ein das verfahrensgegenständliche Grundstück betreffender Kaufvertrag zwischen den nunmehrigen Vertragsparteien nach „einem verbindlichen Kaufangebot an den Verkäufer“ „zurückgezogen“ worden sei.

Neben Angaben zu seinem landwirtschaftlichen Betrieb und zur Kaufmotivation ist wörtlich noch Folgendes angeführt:

„Abschließend erneuere ich das Kaufangebot der beiden gegenständlichen Waldparzellen und garantiere den Kaufpreis durch die beigefügte Bankgarantie“.

Eine Erklärung dahingehend, dass der Interessent bereit ist, eine ziffernmäßig bestimmte Summe als Kaufpreis oder eine solche in Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes für den Erwerb des gegenständlichen Grundstückes zu bezahlen, fehlt in der Interessentenanmeldung.

Beigeschlossen war dieser Interessentenanmeldung eine an die „Bezirksbauernkammer ***, Bezirksgrundverkehrskommission, ***, ***“, gerichtete Zahlungsgarantie der H eGen ohne Datum, in welcher ausgeführt ist:

„… es wurde uns zur Kenntnis gebracht, dass unser Kunde A, geb. ***, ,, Österreich, aufgrund der mit Ihnen am 25.05.2021 getroffenen Vereinbarung über die Lieferung von

Beeinspruchung einer Grundstücksteilung / Grundstücksverkauf

verpflichtet ist, für die Bezahlung des Kaufpreises eine Bankgarantie zu erbringen.

Im Hinblick auf diese Verpflichtung unseres Kunden übernehmen wir Ihnen gegenüber die unwiderrufliche Zahlungsgarantie bis zum Höchstbetrag EUR 22.500,00 (EUR zweiundzwanzigtausendfünfhundert).“

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des elektronisch geführten behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Größe des Grundstückes und der von der Vereinbarung betroffene ideelle Anteil ergeben sich aus dem Schenkungsvertrag bzw. aus dem verfahrenseinleitenden Antrag und dem angeschlossenen Teilungsplan der I GmbH.

Die Flächenwidmung, die aktuelle und zukünftig geplante Nutzung des in Rede stehenden Grundstücke gehen aus dem Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung hervor.

Für die Annahme, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der betroffenen Fläche nicht gewährleistet sei, hat das Verfahren keine konkreten Hinweise erbracht;

die unsubstantiierte Behauptung des Beschwerdeführers, wonach der Erwerber keine theoretischen Kenntnisse und keine Berufserfahrung in der Forstwirtschaft habe, vermag für sich allein eine derartige Annahme nicht zu stützen.

Die Feststellungen zu der vom Beschwerdeführer erstatteten Interessentenanmeldung samt der angeschlossenen Kreditzusage H eGen stützen sich auf die diesbezüglichen im Verwaltungsakt einliegenden Urkunden und deren Wortlaut.

Rechtlich sind folgende Bestimmungen für den vorliegenden Fall maßgeblich:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 2 Z 1 NÖ GVG gilt dieses Gesetz für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über den Erwerb von Rechten an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohngebäuden und Wirtschaftsbauwerken oder Teilen dieser Bauwerke

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliches Grundstück ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist. Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend. Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Eisenbahnbuch eingetragen ist.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

-diese Absicht durch ausreichende Gründe und

-aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als Interessenten oder Interessentinnen, wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1).

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes oder die Überlassung zur Nutzung zum Gegenstand haben.

Gemäß § 5 Abs. 1 Z 7 NÖ GVG ist ein Rechtsgeschäft nach § 4 genehmigungsfrei, wenn in Fällen der Übertragung des Eigentumsrechts das katastrale Flächenausmaß des Grundstückes, bei mehreren Grundstücken die katastrale Gesamtfläche aller aneinander angrenzenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke,

-3.000 m² oder

-1.000 m² bei Grundstücken, die zur Gänze oder teilweise innerhalb von verordneten Weinbaufluren liegen,

nicht übersteigt.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirt-schaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke, wenn mit wie dieser einer liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin bzw. des Nutzungsüberlassers oder der Nutzungsüberlasserin;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine fachlich begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr weder eine fachlich begründete Stellungnahme noch eine Interessentenanmeldung einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn kein Grund vorliegt, der einer Genehmigung offensichtlich entgegensteht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Das gegenständliche Rechtsgeschäft ist im Hinblick auf das Flächenausmaß des betroffenen sowie land- bzw. forstwirtschaftlich genutzten Grundstückes und dessen Widmung aufgrund der Bestimmungen der §§ 4 und 5 NÖ GVG grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtig.

Nach der Bestimmung des § 2 Z 1 NÖ GVG gilt dieses Gesetz für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über den Erwerb von Rechten an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, somit auch für Schenkungsverträge.

Vorweg ist festzuhalten, dass im angefochtenen Bescheid die Interessentenanmeldung des Beschwerdeführers als nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechend qualifiziert worden ist, da der Interessent sich mit seiner Erklärung „großteils auf ein nicht mehr bestehendes Verfahren“ bezogen habe; zudem sei von ihm in seiner Interessentenanmeldung keine Preisangabe für den Erwerb des Grundstücks Nr. *** (neu entstanden) mit einem katastralen Flächenausmaß von 15.446 m² (davon 1/10 Anteil) in der KG *** gemacht worden.

Nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG hat ein Interessent nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG, was gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen zur Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung führen kann.

Somit ist im gegenständlichen Fall als Vorfrage zu beurteilen, ob der Beschwerdeführer die Stellung als Interessent im Genehmigungsverfahren erlangt hat; im Falle, dass die Interessentenstellung von der Behörde abgesprochen wird, besteht allerdings das Recht, diese Entscheidung im Rechtsmittelweg – wie gegenständlich mit der Beschwerde geschehen - überprüfen zu lassen.

Nach der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gilt als Interessent, wer als bäuerlicher Landwirt bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über das verfahrensgegenständliche Grundstück abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu erfüllen.

In diesem Zusammenhang gilt als ortsüblicher Verkehrswert jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück weiterhin land- und forstwirtschaftlich nutzt.

Der Erwerbsfähigkeitsnachweis kann durch eine offizielle Bankgarantie aber auch durch eine sonstige Mitteilung der Bank, dass der Interessent über die erforderlichen Mittel verfügen kann, erbracht werden.

Die vom Interessenten in der Interessentenanmeldung kund zu tuende Kaufbereitschaft ist mehr als nur eine unverbindliche Erklärung, sie ist vielmehr rechtsverbindlich und von Veräußererseite allenfalls auch einklagbar.

Ein gleichartiges Rechtsgeschäft im Sinne des § 3 Z 4 lit a NÖ GVG ist jenes Rechtsgeschäft, mit welchem der Veräußerer gegen Erhalt des ortsüblichen Verkehrswertes bereit ist, den Verlust seines Eigentums am Vertragsgegenstand hinzunehmen. Im Hinblick auf Schenkungsverträge heißt dies, dass die am Vertragsgegenstand interessierten Landwirte sich nicht auf eine Schenkung berufen können, sondern mit ihrer Erklärung in der Interessentenanmeldung, dass sie bereit sind, ein gleichartiges Rechtsgeschäft abzuschließen, auch einen ortsüblichen Preis nennen müssen. Dem Wort ‚gleichartig‘ kommt also nicht dieselbe Bedeutung wie dem Wort ‚gleich‘ zu. (vgl. VwGH Ra 2019/11/0172 vom 23.04.2021)

Schon am zuletzt genannten Erfordernis mangelt es jedoch der Interessentenanmeldung des Beschwerdeführers. Weder wird eine konkrete Summe als Kaufpreis genannt noch die Bereitschaft erklärt, einen Kaufpreis in Höhe eines von ihm bezeichneten ortsüblichen Verkehrswertes zu bezahlen bereit zu sein.

Durch die in seiner Interessentenanmeldung in diesem Zusammenhang gemachte Formulierung, „das Kaufangebot der beiden gegenständlichen Waldparzellen zu erneuern“, ohne dieses Kaufanbot in Bezug auf das verfahrensgegenständliche Grundstück näher auszuführen, ist keine rechtsverbindliche und einklagbare Erklärung gegenüber der Geschenkgeberseite gegeben.

Soweit der Beschwerdeführer in seinem Rechtsmittel in diesem Zusammenhang vorbringt, sich in seiner Interessentenanmeldung auf ein früheres Kaufanbot, nämlich jenes vom 25.5.2021 bezogen zu haben und die betroffenen Personen und Grundstücke ident seien, ist für ihn nichts zu gewinnen, da sich dieses seinerzeitige Kaufanbot auf zwei Kaufgeschäfte, welche Gegenstand eigener grundverkehrsbehördlichen Verfahren (GZ *** und *** der belangten Behörde) gewesen sind, bezogen hat.

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass es unter Berücksichtigung des weiteren grundverkehrsbehördlichen Verfahrens zur GZ. ***, auf welches sich die eingebrachte Beschwerde ebenfalls bezieht, insgesamt um dieselben Flächen und dieselben Vertragsparteien handelt. Erforderlich wäre es gewesen, im jeweiligen Verfahren ein eigenes (einklagbares) Kaufanbot - bezogen auf das jeweils gegenständliche Grundstück - in die Interessentenanmeldung aufzunehmen.

Wie bereits im angefochtenen Bescheid dargelegt, ist eine Interessentenanmeldung aufgrund ihres materiell-rechtlichen Charakters nach Ablauf der Kundmachungsfrist einer Verbesserung nicht mehr zugänglich. Dies hat zur Folge, dass der Beschwerdeführer bereits aufgrund der aufgezeigten Mängel der erstatteten Interessentenanmeldung nicht die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG im weiteren grundverkehrsbehördlichen Verfahren erlangt hat.

Auf den Umstand, dass die der Interessentenanmeldung beigeschlossene Zahlungsgarantie der H eGen nicht gegenüber dem Beschwerdeführer, sondern gegenüber der „Bezirksbauernkammer ***, Bezirksgrundverkehrskommission, ***, ***, Österreich“ erklärt wird, braucht somit nicht mehr gesondert eingegangen werden.

In Ermangelung eines Interessenten im Sinne des Gesetzes kommt im vorliegenden Verfahren auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Ziffer 1 NÖ GVG nicht zum Tragen. Daher entfällt - wie schon im angefochtenen Bescheid dargelegt - eine Überprüfung der Landwirteeigenschaft des Rechtserwerbers.

Darüber hinaus hat das Verfahren keine Anhaltspunkte für ein Vorliegen der in § 6 Abs. 2 Ziffer 2 - 4 NÖ GVG normierten Versagungsgründe erbracht. Im Übrigen ist auch – aufgrund der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, vgl. Ra 2018/11/0095 vom 8.4.2019 - davon auszugehen, dass der Schutz von in Grundverkehrsgesetzen verankerten öffentlichen Interessen allein der Grundverkehrsbehörde überantwortet ist.

Dies bedeutet, dass die in den Grundverkehrsgesetzen normierten Ziele der Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden sowie der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes weder von den Parteien des Kaufvertrags noch von allfälligen Interessenten rechtswirksam geltend gemacht werden können.

Gerade für Interessenten gilt, dass ihnen der Gesetzgeber hinsichtlich der genannten Interessen eine materielle subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition betreffend die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der antragsgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke (§ 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG) nicht einräumt. Auf das Beschwerdevorbringen, wonach durch den Rechtserwerb aufgrund der Schenkung eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Liegenschaft nicht gewährleistet sei, war daher in rechtlicher Hinsicht nicht weiter einzugehen.

Soweit nach den Ausführungen in der Beschwerde dem Rechtsmittelwerber der verfahrensgegenständliche Schenkungsvertrag als sittenwidriges Scheingeschäft im Sinne des § 916 ABGB erscheint und er den Verdacht äußert, dass ein sittenwidriges und daher unwirksames Umgehungsgeschäft vorliege, weil mit dieser Vorgehensweise vom NÖ GVG beabsichtigte Rechtsfolgen umgangen werden sollen, ist ihm Folgendes entgegenzuhalten:

Abgesehen davon, dass die Grundverkehrsbehörde nicht berechtigt ist, zivilrechtliche Fragen im Hinblick auf ein zur Genehmigung vorgelegtes Rechtsgeschäft zu behandeln, handelt es sich im vorliegenden Fall um einen notariell beurkundeten Vertrag, der einen Eigentumsübergang hinsichtlich eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes zum Gegenstand hat. Die Beweggründe, die die Eigentümer zu einer Schenkung bewogen haben, sind für eine nach § 6 Abs 2 NÖ GVG vorzunehmende Entscheidung ohne Relevanz (vgl. VwGH vom 24.05.1989, 88/02/0110).

Schon der Umstand, dass der Schenkungsvertrag bei der Behörde zur grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eingereicht worden ist, lässt die Sicht des Beschwerdeführers, dass „mit dieser Vorgehensweise vom NÖ GVG beabsichtigte Rechtsfolgen umgangen werden sollen“ nicht nachvollziehbar erscheinen, ist doch - ganz im Gegenteil - mit einem solchen Schritt zwangsläufig die Überprüfung der im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 umschriebenen Interessen verbunden.

Somit steht schon aufgrund der im behördlichen Verfahren erzielten Beweisergebnisse fest, dass Gründe für eine Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des gegenständlichen Schenkungsvertrages nicht vorliegen und daher die Genehmigung von der belangten Behörde zu Recht erteilt wurde.

Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG konnte von der Durchführung einer Beschwerde-verhandlung abgesehen werden, da von den Parteien eine solche nicht beantragt worden ist und die Akten erkennen lassen haben, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht (vgl. die zitierte Judikatur), eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.