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LVwG-AV-142/002-2022•LVwG N LVwG-AV-142/002-2022
LVwG-AV-142/002-2022Landesverwaltungsgericht07.06.2022
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Einwendung; Sache des Verfahrens; Nachbarrecht; Gebäudehöhe; Ortsbild;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin Mag. Steger über die Beschwerde der Frau A, ***, ***, vertreten durch die B rechtsanwälte og, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 30. Dezember 2021, GZ. ***, mit dem die Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 21. September 2021, GZ. ***, betreffend Erteilung der baubehördlichen Bewilligung an die C GmbH, ***, für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 37 Wohnungen und 63 PKW-Stellplätzen einschließlich Niveauveränderungen und Stützmauern auf dem Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, und die Errichtung einer provisorischen Aufschließungsstraße auf den Grundstücken Nr. *** und ***, je KG ***, abgewiesen wurde, zu Recht:
1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum bisherigen Gang des Verfahrens:
Mit zuletzt eingereichtem Bauansuchen vom 15.04.2021 beantragte die C GmbH – in weiterer Folge als „Bauwerberin“ bezeichnet – die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 37 Wohnungen und 63 PKW-Stellplätzen auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, dies unter Anschluss unter anderem einer Baubeschreibung und von Einreichplänen der D GmbH jeweils vom 15.04.2021 sowie eines Technischen Berichtes der E GmbH vom 15.03.2021.
Nach Einholung eines bautechnischen Gutachtens des F vom 28.04.2021, einer wasserbautechnischen Stellungnahme des G vom 22.04.2021 und eines Ortsbildgutachtens des I vom 17.05.2021 erging durch den Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz mit Schreiben vom 27.05.2021 unter anderen an Frau A – in weiterer Folge als „Beschwerdeführerin“ bezeichnet – eine Anrainerverständigung von diesem Bauvorhaben, mit dem dieser die Möglichkeit eingeräumt wurde, in das Bauansuchen, seine Beilagen und in die Gutachten Einsicht zu nehmen und eventuelle Einwendungen schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab Zustellung dieser Verständigung bei sonstigem Erlöschen der Parteistellung zu erheben.
Mit persönlich an die Baubehörde I. Instanz gerichtetem Schreiben vom 18.06.2021 erhob die Beschwerdeführerin Einwendungen, diese zusammengefasst dahingehend, dass keine Ermittlung des Bezugsniveaus und daher kein Nachweis der Einhaltung der Bauklasse II ersichtlich sei, dass das Bauvorhaben dem Ortsbild widerspreche, dass im Hinblick auf die Baugrubentiefe die Gefahr von Hangrutschungen bzw. Setzungen bestehe, dass keine Verhältnismäßigkeitsprüfung der Bebaubarkeit des Baugrundstückes erfolgt sei, dass die beabsichtigte Grünlandausweitung laut Flächenwidmungsplan widerrechtlich nicht umgesetzt werde, dass das Bauvorhaben verkehrstechnisch unzumutbar sei, dass kein Brandschutzkonzept vorliege, dass nicht ausreichend Parkflächen für die Bewohner vorliegen würden, dass keine Prüfung des Immissionsschutzes erfolgt sei und dass der Mindestabstand des Bauvorhabens zu ihrer Liegenschaft wegen der Höhe und der Hanglage zu gering sei.
Mit dem Bescheid vom 21.09.2021 GZ. ***, erklärte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz aufgrund des Antrages der Bauwerberin vom 15.04.2021 gemäß § 11 Abs. 1 NÖ BO 2014 das Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, zum Bauplatz (Spruchpunkt 1.), wurde der Bauwerberin gemäß § 17 Abs. 1 und 3 NÖ Kanalgesetz 1977 und § 45 NÖ BO 2014 für eben dieses Grundstück der Anschluss an den in der Aufschließungsstraße ***, Grundstücke Nr. *** und ***, KG ***, neu gelegten Schmutz- bzw. Regenwasserkanal aufgetragen und hätte die Bauwerberin binnen vier Wochen nach Rechtskraft dieses Bescheides um die Baubewilligung für die Errichtung des Hauskanals anzusuchen (Spruchpunkt 2.) und wurde der Bauwerberin gemäß § 23 und § 30 NÖ BO 2014 die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 37 Wohnungen und 63 PKW-Stellplätzen einschließlich Niveauveränderungen und Stützmauern auf dem Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, und die Errichtung einer provisorischen Aufschließungsstraße auf den Grundstücken Nr. *** und ***, je KG ***, erteilt, wobei das Vorhaben entsprechend der mit der Bezugsklausel versehenen Projektunterlagen und unter Einhaltung von 19 näher definierten Auflagen auszuführen sei (Spruchpunkt 3.).
Begründend führte dazu die Baubehörde I. Instanz bezogen auf den Spruchpunkt 3. zusammengefasst aus, dass sich der Bescheid rechtlich auf die angeführten Gesetzesstellen und sachlich auf das Ergebnis des Ermittlungsverfahrens, in concreto auf die von der Baubehörde I. Instanz eingeholten und in einem auch nochmals wiedergegebenen bautechnischen und wasserbautechnischen Stellungnahmen bzw. Gutachten und das Ortsbildgutachten gründe. Die Einwendungen der Beschwerdeführerin bezüglich Ortsbild, Flächenwidmung, Geschoßanzahl, Verkehrsaufkommen, Unrichtigkeit des bautechnischen Gutachtens, Vogelschutz und Minderung der Lebensqualität würden als unzulässig zurückgewiesen werden, da es sich um keine subjektiv-öffentlichen Rechte im Sinne des § 6 NÖ BO 2014 handle. Die Einwendungen bezüglich Brandschutz, Abstand zu den Grundgrenzen, Immissionen und Standsicherheit würden abgewiesen werden, da einerseits durch die vorliegenden Gutachten diese Gefahren ausgeschlossen werden könnten und andererseits bezüglich der Immissionen die NÖ Bauordnung 2014 festlege, dass jegliche Immissionen, die sich aus der Wohnnutzung ergeben würden, keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte begründen könnten. Bei dem verfahrensgegenständlichen Gebäude handle es sich um ein Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken vorbehalten sei. Die Baulandeignung sei bereits bei der Widmung als Bauland geprüft worden. Die für die offene Bebauungsweise vorgeschriebenen Abstände würden eingehalten werden, sodass seitens der Anrainer kein subjektiv-öffentliches Recht auf Belichtungsprüfung bestehe. Die Beschwerdeführerin habe die eingeholten Gutachten durch ihre bloßen gegenteiligen Behauptungen, die nicht auf gleicher fachlicher Ebene stehen würden, nicht entkräftet. Das Vorhaben stehe sowohl mit dem Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan der Marktgemeinde *** und dem umgebenden sichtbaren Baubestand als auch mit den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen im Einklang, sodass die Baubewilligung zu erteilen und spruchgemäß zu entscheiden gewesen wäre.
In ihrer wiederum durch ihre nunmehr ausgewiesene Rechtsvertreterin erhobenen Berufung vom 07.10.2021 beantragte die Beschwerdeführerin die Aufhebung des erstinstanzlichen Bescheides und Abänderung dahingehend, dass der Bescheid ersatzlos behoben bzw. dem Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung nicht stattgegeben werde.
Begründend führte dazu die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass der bautechnische Amtssachverständige zwar ausgeführt habe, dass geländebedingte Niveauänderungen erfolgen würden; wie das Bezugsniveau tatsächlich errechnet worden sei, sei nicht festgestellt worden. Der Sachverständige führe ferner aus, dass das Wohnhaus der Gebäudeklasse 3 der zulässigen Bauklasse II entspreche und dass dies in einer gesonderten Berechnung nachgewiesen worden sei; auch diese Berechnungsunterlagen würden sich in seinem Gutachten jedoch nicht finden. Ein Zusammenhang des Bezugsniveaus mit der Bauklasse II sei daher nicht gegeben. Gehe man von den vorgelegten Einreichunterlagen aus, ergebe sich, dass das Gebäude höher gebaut werde als gemäß Bauklasse II zulässig, und sei das Gutachten, dass dem Projekt zu Grunde liege, daher inhaltlich unrichtig und nicht ausreichend.
Eine Begründung des Ergebnisses des Ortsbildgutachtens ergebe sich aus dem Gutachten nicht, zumal der Sachverständige von einem anderen Projekt ausgehe und dieses beschrieben habe. Das Gutachten entbehre daher jegliche Grundlage, sei nicht schlüssig und könne für eine entsprechende bescheidmäßige Erledigung nicht herangezogen werden. Selbst wenn dieser Umstand kein subjektiv-öffentliches Recht darstelle, sei dieser Aspekt von der Baubehörde von Amts wegen zu prüfen und zu berücksichtigen, was nicht erfolgt sei. Ungeachtet dessen werde wiederholt ausgeführt, dass sich in der gesamten Umgebung überwiegend Einfamilienhäuser befinden würden, sodass das geplante Objekt in seiner geplanten Gestaltungscharakteristik keinesfalls ins Ortsbild passe. Die Anlage wirke aufgrund der Hanglage in seinem Gesamterscheinungsbild derartig überproportional, dass keinesfalls von einem ausgewogenen Verhältnis zwischen der vorhandenen Baustruktur einerseits und dem geplanten Objekt auszugehen sei.
Die Beschwerdeführerin habe in ihren Einwendungen ausdrücklich auf die Gefahr von Hangrutschungen bzw. massiven Setzungen hingewiesen und sei die Einholung eines entsprechenden statischen und geologischen Sachverständigengutachtens angeregt bzw. beantragt worden, worin insbesondere auf die möglichen Beeinträchtigungen der benachbarten Liegenschaft der Beschwerdeführerin samt den darauf befindlichen Baulichkeiten Rücksicht genommen werde. Dieser Aspekt stelle jedenfalls ein subjektiv-öffentlichen Recht dar. Sie habe auch eingewendet, dass beim bereits eingeholten hydrologischen Gutachten in keiner Form berücksichtigt worden sei, inwieweit es durch die Baugrubentiefe zu einer Verdrängung des Grundwassers bzw. allfälliger Quellen komme und dadurch zu einer Beeinträchtigung durch Wasserumleitungen auf der Liegenschaft der Beschwerdeführerin. Auf diesen Aspekt sei der wasserbautechnische Sachverständige nicht eingegangen und stellt auch dieser Aspekt jedenfalls ein subjektiv-öffentliches Recht dar. Gemäß § 6 NÖ BO sei die Beschwerdeführerin durch das Objekt in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten durch Immissionen wie Lärm; Licht, etc. beeinträchtigt. Dieses subjektiv-öffentlichen Recht auf Immissionsschutz sei bis dato nicht geprüft worden. Auch die Beeinträchtigungen von Schattenwirkungen, die vom Gebäude ausgehen werden, seien nicht geprüft worden. Es bestehe Gefahr, dass derartige Immissionen das ortsübliche Maß überschreiten würden bzw. unzumutbar seien. Die Zumutbarkeit sei seitens der Baubehörde jedenfalls von Amts wegen zu prüfen.
Mit dem nunmehr hier angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 30.12.2021, GZ. ***, wurde die Berufung der Beschwerdeführerin abgewiesen und der angefochtene erstinstanzliche Bescheid vollinhaltlich bestätigt.
Begründend führte dazu die Berufungsbehörde zusammengefasst aus, dass die geforderten Bestimmungen betreffend die zulässige Bebauungshöhe entsprechend nachgewiesen worden seien und die im Bebauungsplan vorgegebene maximale Bebauungshöhe der Bauklasse II erfüllen würden, sodass hier kein subjektiv-öffentliches Rechte im Sinne des § 6 NÖ BO 2014 betroffen sei. Der im § 56 NÖ BO 2014 geforderte Schutz des Ortsbildes sei in einem Ortsbildgutachten nachgewiesen worden und entspreche den geforderten Vorgaben des angeführten Paragraphen; außerdem stelle der Ortsbildschutz kein subjektiv-öffentliches Recht im Sinne des § 6 NÖ BO 2014 dar.
Allfällige Gefährdungen während des Baues seien im Bewilligungsverfahren nicht zu prüfen, sondern im Anlassfall zivilrechtlich einzuklagen; im Gefahrenzonenplan, im Bebauungsplan und im Flächenwidmungsplan seien außerdem keine Hangrutschungsgefährdung und Steinschlaggefährdung eingetragen. Betreffend Grundwasser, Quellen und Wasserumleitungen seien entsprechende Gutachten im Bewilligungsverfahren eingeholt worden, aus denen sich ergebe, dass der Stand der Technik eingehalten sei. Emissionen aus reiner Wohnbaunutzung seien zumutbar und seien Immissionen auch dann noch zumutbar, wenn sie zwar das Ausmaß der in der unmittelbaren Umgebung feststellbaren Immissionen übersteigen, sich aber im Rahmen des in einer Widmungsart sonst üblichen Ausmaßes halten. Da die Widmung des gegenständlichen Grundstücks Bauland-Wohngebiet und die Nutzung auf das Wohnen eingeschränkt sei, liege keine Beeinträchtigung eines subjektiv-öffentlichen Nachbarrechtes vor. Dies gelte auch für Pflichtstellplätze im Sinne des § 48 NÖ BO 2014, die vom Immissionsschutz ausgenommen seien.
Der Nachbar habe keinen Anspruch darauf, dass ein Bauvorhaben sämtlichen gesetzlichen Vorgaben entspreche, sondern besitze nur einen Rechtsanspruch darauf, dass ein Bauvorhaben seine rechtzeitig geltend gemachten, durch baurechtliche Vorschriften eingeräumten subjektiv-öffentlichen Rechte nicht verletze. Darauf sei auch die Prüfbefugnis der Rechtsmittelbehörde beschränkt. Die Parteistellung des Nachbarn bleibe nur im Umfang der rechtzeitig erhobenen Einwendungen beschränkt.
Aufgrund des Umstandes, dass einerseits die Berufungsgründe teilweise keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte darstellen würden und andererseits die vorgebrachten subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte nicht verletzt seien, sei der Berufung nicht stattzugeben und sei vielmehr spruchgemäß zu entscheiden gewesen.
In ihrer durch ihre Rechtsvertreterin fristgerecht erhobenen Beschwerde vom 26.01.2022 beantragte die Beschwerdeführerin die Aufhebung des angefochtenen Berufungsbescheides und dessen Abänderung dahingehend, dass der Bescheid ersatzlos behoben bzw. dem Antrag auf Erteilung der Baubewilligung nicht stattgegeben werde, in eventu die Aufhebung und Rückverweisung der Bausache zwecks Einholung ergänzender Erhebungen bzw. Gutachten an die Berufungsbehörde.
Begründend führte dazu die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass bezüglich der Gebäudehöhe behauptet werde, dass die zulässige Gebäudehöhe entsprechend nachgewiesen worden sei. Die Berufungsbehörde sei aber nicht imstande darzulegen, wie und wodurch das erfolgt sei. Auf Grund der Geländeform sei der jeweilige Bezugspunkt festzulegen, was nicht erfolgt bzw. dargelegt sei. Wie sich das Bezugsniveau auf Grund der festgestellten Niveauveränderungen errechnen würde, sei vom bautechnischen Amtssachverständigen nicht festgestellt worden. Eine Bauhöhe sei gemäß § 53 Abs. 3 NÖ BO 2014 jedoch mangels Bezugsniveau nicht berechenbar. Die Gebäudehöhe begründe jedoch ein subjektiv-öffentliches Recht, da durch sie der Bezug von Licht und Luft vom Nachbargrundstück beeinträchtigt werden könne, und sei es daher Aufgabe der Baubehörde darzustellen, wie sich die Gebäudehöhe errechne. Die Behauptung, es sei nachgewiesen worden, sei unzutreffend.
Ungeachtet dessen werde dargelegt, dass die Prüfung der Gebäudehöhe unrichtig sei, zumal eine Gebäudefront in einzelne Gebäudefronten zu unterteilen sei, wenn in der Front ein Rücksprung von mehr als 1 m bestehe, was nicht erfolgt sei. Auch die Lage des Bezugsniveaus sei nicht ersichtlich, da die Höhendaten aus den Einreichunterlagen nicht ersichtlich und offensichtlich bis dato nicht festgestellt worden seien. Bei richtiger Unterteilung in einzelne Gebäudefronten würde man erkennen, dass einzelne Fronten weder der Methodik nach § 53a Abs. 1 NÖ BO 2014 noch nach jener nach § 53a Abs. 2 NÖ BO 2014 der Bauklasse II entsprechen würden und somit das Gebäude in die Bauklasse III einzuordnen wäre.
Im Ortsbildgutachten sei keine Begründung dafür vorhanden, dass das geplante Bauvorhaben mit der bestehenden Bebauungsstruktur übereinstimme und diese nicht wesentlich beeinträchtige, und würde hier der Sachverständige auch von einem anderen Projekt ausgehen. Das Gutachten sei nicht schlüssig, unrichtig und nicht ausreichend und könne nicht für eine bescheidmäßige Erledigung herangezogen werden. Wenngleich der Ortsbildschutz kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht darstelle, sei bei der Ermittlung der zulässigen Gebäudehöhe auch das Ortsbild und auch der vorhandene Baubestand bzw. Anrainerschutz zu berücksichtigen. Einem Nachbarn komme daher ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht auf Einhaltung der Gebäudehöhe in der Weise zu, dass sich dieses Bauvorhaben in das Ortsbild, soweit es die Gebäudehöhe betreffe, derart einfüge, dass das Nachbargrundstück nicht beeinträchtigt werde.
Deshalb habe die Beschwerdeführerin dazu ein in einem vorgelegtes Privatgutachten eingeholt, das zum Ergebnis komme, dass das Bauvorhaben nicht den Vorgaben des § 56 NÖ BO 2014 entspreche, zumal es das Orts- und Landschaftsbild im Bezugsbereich wesentlich beeinträchtige. Der von der Baubehörde beigezogene Sachverständige sei auch deshalb zu einem falschen Ergebnis gekommen, weil die von ihm gewählte Methodik der Festlegung des für die Beurteilung des Orts- und Landschaftsbildes relevanten Bezugsbereiches entsprechend § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 nicht schlüssig sei und weder den Vorgaben von § 56 NÖ BO 2014 als Rechtsgrundlage für die Erstellung eines Ortsbildgutachtens noch der Judikatur entspreche. Der Sachverständige habe auch wesentliche Begrifflichkeiten vermischt und auf vergleichsweise großvolumige Baukörper verwiesen, die sich bereits außerhalb des gewählten Bezugsraumes befinden würden. Es seien im Gutachten auch nicht die Bewertungskriterien für die „Verträglichkeit“ von Bauvolumina schlüssig begründet worden. Das Gutachten sei auch trotz der offensichtlich vom Sachverständigen nach seinem Erstgutachten vorgeschlagenen Änderung der Einreichpläne in der „Ausführungsvariante“ durch größere Untergliederung der Baukörper nicht nur unschlüssig, sondern widersprüchlich. Dies alles hätten die Baubehörden I. und II. Instanz in der jeweiligen Begründung jedoch vollkommen ignoriert.
Die Frage der Gebäudehöhe und damit verbunden des Ortsbildes stelle insofern ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht dar, zumal zu berücksichtigen sei, dass der auf der Liegenschaft der Beschwerdeführerin vorhandene Baubestand in der gesetzlich erforderlichen Belichtung oder Belüftung wesentlich beeinträchtigt werde und dass eine sachgemäße widmungskonforme Bebauung ihres Grundstücks im Hinblick auf die dafür notwendige Belichtung und Belüftung angesichts der Gebäudehöhe des Bauvorhabens möglich bleibe.
Weiters habe die Beschwerdeführerin auf die Gefahr von Hangrutschungen bzw. massiven Setzungen hingewiesen und sei die Einholung eines entsprechenden statischen und geologischen Sachverständigengutachtens angeregt bzw. beantragt worden, worin insbesondere auf die möglichen Beeinträchtigungen der benachbarten Liegenschaft der Beschwerdeführerin samt den darauf befindlichen Baulichkeiten Rücksicht genommen werde. Dies stelle auch keine zivilrechtliche Frage, sondern ein subjektiv-öffentliches Recht (Standsicherheit, Trockenheit, etc.) dar.
Es werde deshalb zwecks Abklärung dieser „Berufungsgründe“ die Anberaumung einer mündlichen Verhandlung und die Beiziehung entsprechender Sachverständiger bzw. die Einholung entsprechender Gutachten beantragt.
Mit ihrer Beschwerde legte die Beschwerdeführerin ein in ihrem Auftrag eingeholtes Ortsbildgutachten der H ZT GmbH vom 18.01.2022 vor.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Mit Schreiben vom 03.02.2022, hg. eingelangt am 08.02.2022, legte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** die Beschwerde samt den erst- und zweitinstanzlichen Bescheiden und der Berufung der Beschwerdeführerin dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vor.
Mit Schreiben vom 15.03.2022 forderte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** als belangte Behörde im gegenständlichen Beschwerdeverfahren auf, neben den Einladungen an die Mitglieder des Gemeindevorstandes samt vollständigem Sitzungsprotokoll jene Sitzung betreffend, in der der Beschluss über die ergangene Berufungsentscheidung gefasst wurde, insbesondere den gesamten Bauakt vorzulegen.
Mit Schreiben vom 25.03.2022 übermittelte der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** den gesamten Bauakt sowie die geforderten Unterlagen aus der angesprochenen Gemeindevorstandsitzung.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den vom Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** vorgelegten Bauakt sowie in das offene Grundbuch.
Die C GmbH mit Sitz in *** – in weiterer Folge als „Bauwerberin“ bezeichnet – ist unter anderem Alleineigentümerin des Grundstücks Nr. *** der EZ ***, KG ***. Dieses Grundstück, das zum überwiegenden Teil die Flächenwidmung „Bauland-Wohngebiet“ aufweist und innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes der Marktgemeinde *** liegt, stellt sich in der Natur als ein von Norden in Richtung Süden ansteigender Hang dar, der derzeit noch unverbaut ist. Nach der Verordnung des Bebauungsplanes ist die offene Bebauungsweise in der Bauklasse I und II mit einer Verbauungsdichte von 30 % vorgegeben.
An der nordöstlichen Grundstücksgrenze grenzt unmittelbar das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, an. Eben dieses Grundstück steht im Alleineigentum der A – in weiterer Folge als „Beschwerdeführerin“ bezeichnet – und befindet sich auf diesem Grundstück deren Wohnhaus ***, ***, welches im nordwestlichen Bereich dieses Grundstücks errichtet wurde. Durch die angesprochene Hanglage in diesem Bereich liegt das Grundstück der Beschwerdeführerin tiefer als das Baugrundstück.
Mit zuletzt eingereichtem Bauansuchen vom 15.04.2021 beantragte die Bauwerberin die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 37 Wohnungen und 63 PKW-Stellplätzen auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, dies unter Anschluss unter anderem einer Baubeschreibung und von Einreichplänen der D GmbH jeweils vom 15.04.2021 sowie eines Technischen Berichtes der E GmbH vom 15.03.2021.
Konkret stellt sich das projektierte Bauvorhaben so dar, dass der Neubau in offener Bebauungsweise am Bauplatz situiert wird und sich über fünf Ebenen oberirdisch und zwei Ebenen unterirdisch erstreckt. In den zwei unterirdischen Ebenen gelangt die Tiefgarage für die KFZ-Abstellplätze zur Ausführung. Der oberirdische Baukörper wird in zwei Teile gegliedert und als Zwischenglied das Stiegenhaus in transparenter Form eingefügt. Der talseitigen Baukörper ist 43,20 m lang, dass Zwischenglied 5,29 m lang und der bergseitige Teil 24,30 m lang. Bedingt durch das ansteigende Gelände wird der Baukörper dem Hang angepasst und wird durch diese terrassenartige Abtretung den südlichen Wohneinheiten in jeder Ebene eine Terrasse vorgelagert. Der Abschluss des Baukörpers nach oben hin erfolgt mit einer Flachdachkonstruktion. Mit Errichtung der Wohnhausanlage sind auch geländebedingte Niveauänderungen verbunden, da das Gebäude in den ansteigenden Hang eingeschnitten werden soll. Dadurch ist es auch erforderlich, zur Absicherung der Niveausprünge Stützmauern zu errichten. Insgesamt entspricht das Wohnhaus der Gebäudeklasse 3 innerhalb der zulässigen Bauklasse II.
Das geplante Bauvorhaben entspricht sowohl im Hinblick auf die Situierung am Bauplatz als auch im Hinblick auf die Gebäudehöhe den Vorgaben des Bebauungsplanes. Eine Beeinträchtigung der ausrechenden Belichtung auf Hauptfenster auch der künftig zulässigen Gebäude auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin liegt durch das geplante Bauvorhaben nicht vor. Außerdem ergibt sich aus dem von der Baubehörde I. Instanz eingeholten Ortsbildgutachten, dass das geplante Bauvorhaben in seiner Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und der Anordnung dem Grundstück mit der bestehenden Bebauungsstruktur in der Umgebung und somit mit dem Ortsbild übereinstimmt und dieses nicht wesentlich beeinträchtigt.
Mit Verständigung des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 27.05.2021 wurde unter anderem die Beschwerdeführerin als Anrainerin über das Bauansuchen der Bauwerberin informiert, dies unter Einräumung der Möglichkeit, in diesen Antrag, seine Beilagen und das vorab von der Baubehörde bereits eingeholte bautechnische Gutachten Einsicht zu nehmen, sowie der Aufforderung, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab Zustellung dieser Verständigung bei der Baubehörde bei sonstigem Erlöschen der Parteistellung zu erheben.
Mit schriftlicher Eingabe der Beschwerdeführerin vom 18.06.2021 erhob daraufhin die Beschwerdeführerin folgende Einwendungen:
„...
Bezüglich des Gutachtens des SV F wird ausgeführt, dass das Gelände gegenüber dem Bezugsniveau im nördlichen Bereich abgegraben und im südlichen Bereich angehoben wird. Wie sich das Bezugsniveau tatsächlich errechnet, wurde bis dato nicht festgestellt.
Ungeachtet dessen führt der Sachverständige aus, dass das Wohnhaus der Gebäudeklasse 3 der zulässigen Bauklasse II entspricht. Er führt aus, dass dies in einer gesonderten Berechnung nachgewiesen wurde. Die Berechnungsunterlagen finden sich in seinem Gutachten jedoch nicht.
In den Einreichunterlagen fehlen die Nachweise des bestehenden Bezugsniveaus, daher kann nicht von einer Bauklasse II ausgegangen werden!
Geht man von den vorgelegten Einreichunterlagen aus ergibt sich, dass das Gebäude höher gebaut wird als gemäß Bauklasse II zulässig.
Das Gutachten, dass dem Projekt zu Grunde liegt, ist daher inhaltlich unrichtig und nicht ausreichend.
Seitens der Baubehörde wurde Architekt I mit der Erstellung eines Ortsbildgutachtens beauftragt.
Der Sachverständige erstattete in der Folge ein Gutachten auf Basis des ursprünglich eingereichten Bauverfahrens zu GZ. ***, ***. Bezüglich dieses Bauvorhabens führt er aus, dass dieses nicht ins Ortsbild passt und wird dies von ihm umfassend begründet.
Auf Seite 44 des Gutachtens (P.4.4.2.) nimmt er Bezug auf das korrigierte Projekt nach den Einreichplänen vom 15.4.2021 und kommt zum Ergebnis das der neu geteilte Baukörper in seinem Volumen noch immer um das doppelte größer ist als die derzeitigen Volumina der Mehrfamilienhäuser. Er verweist zwar darauf, dass diese in sich besser gegliedert seien, nimmt aber im Gegenzug dazu auf den erforderlichen Bezugsradius nicht Bezug.
Aufgrund dessen gelangte er zum Ergebnis, dass das geplante Bauvorhaben mit der bestehenden Bebauungsstruktur übereinstimmt und diese nicht wesentlich beeinträchtigt.
Eine Begründung dieses Ergebnisses ergibt sich aus dem Gutachten nicht, zumal er in über 44 Seiten in seinem Gutachten von einem anderen Projekt ausgeht und dieses beschrieben hat.
Das Gutachten entbehrt daher jeglicher Grundlage, ist nicht schlüssig und kann für eine entsprechende bescheidmäßige Erledigung nicht herangezogen werden. Das Gutachten, dass dem Projekt zu Grunde liegt, ist inhaltlich unrichtig und nicht ausreichend.
Ungeachtet dessen wird ausgeführt, dass sich in der gesamten Umgebung überwiegend Einfamilienhäuser befinden, sodass das geplante Objekt in seiner Gestaltungscharakteristik keinesfalls ins Ortsbild passt.
Der Sachverständige ist auch auf den Umstand, dass das baugegenständliche Grundstück eine Hanglage aufweist, daher die geplante Höhe des Objektes zu berücksichtigen ist, nicht eingegangen. In seinem Gesamterscheinungsbild wirkt die Anlage derart überproportional, dass keinesfalls von einem ausgewogenen Verhältnis zwischen der vorhandenen Baustruktur einerseits und dem geplanten Objekt auszugehen ist.
3. Gefahr von Beeinträchtigungen meiner Liegenschaft
Aufgrund der bereits erwähnten Hanglage und der Größe des geplanten Bauvorhabens insbesondere der Baugrubentiefe von ca. 15 m vom derzeitigen Niveau ergeben sich aus den Bauunterlagen keinerlei Anhaltspunkte, wie eine Absicherung der umliegenden Liegenschaften bzw. Gebäude sohin auch meines Gebäudes erfolgen sollte. Aufgrund des geplanten Bauvorhabens besteht Gefahr, dass es zu Hangrutschungen bzw. massiven Setzungen kommt.
Mir ist klar, dass es sich dabei zum Teil um zivilrechtliche Ansprüche handelt, ungeachtet dessen ist es jedoch die Verpflichtung der Baubehörde die Möglichkeit der Bebauung in Hinblick auf die örtlichen Gegebenheiten entsprechend zu berücksichtigen. Es bedarf einer entsprechenden statischen Beurteilung und beantrage ich daher die Einholung eines entsprechenden statischen Gutachtens worin insbesondere auf die möglichen Beeinträchtigungen meiner Liegenschaft samt den darauf befindlichen Baulichkeiten Rücksicht genommen wird.
Nachdem ich diesbezüglich in meinen subjektiv-öffentlichen Rechten jedenfalls beeinträchtigt werde beantrage ich ferner die Einholung eines geologischen Sachverständigengutachtens.
Beim bereits eingeholten hydrologischen Gutachten wurde in keiner Form berücksichtigt inwieweit es durch die Baugrubentiefe von bis zu 15m zu einer Veränderung der Grundwasserverhältnisse bzw. allfälliger Quellen kommt, was zu Veränderungen der Bodenstruktur und der Standfestigkeit des Lehmboden führt, was wiederum eine Gefährdung meiner darunter situierten Liegenschaft ergibt.
4. Bebaubarkeit des Grundstücks
Jedenfalls ist seitens der Baubehörde zu berücksichtigen, dass vom genehmigten Bauland nur der gesetzlich zulässige Anteil tatsächlich verbaut werden darf. Die Verhältnismäßigkeit ist hier zu prüfen. Aufgrund der mir vorliegenden Unterlagen stelle ich fest, dass das geplante Objekt diesbezüglich nicht der entsprechenden Verhältnismäßigkeit entspricht und daher aufgrund der geplanten Größe eine Bebauung der vorhandenen Baufläche nicht zulässig ist.
In diesem Sinn wird darauf hingewiesen, dass im Rahmen der zuletzt vorgenommenen Änderung des Flächenwidmungsplanes eine Vergrößerung des Grünlandbereiches auf dem baugegenständlichen Grundstück vorgesehen war, d.h.: eine Änderung des Flächenwidmungsplanes. Diese Änderung wurde bis dato nicht umgesetzt und offensichtlich ist sie auch nicht mehr beabsichtigt. Es wird daher eine entsprechende Überprüfung dieses Sachverhaltes beantragt und wird meinerseits ausgeführt, dass ich diesen Umstand an das Amt in der Landesregierung bezüglich dem Land Niederösterreich zwecks Überprüfung der ordnungsgemäßen Umsetzung des Flächenwidmungsplanes übermitteln werde.
In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass sich das kaufgegenständliche Grundstück in der sogenannten gelben Zone befindet und wurde diesem Umstand bei der Gestaltung des geplanten Objektes in keiner Form berücksichtigt.
Mir ist bewusst, dass ich als Anrainerin kein subjektiv-öffentliches Recht auf die Beeinträchtigung durch Verkehrslärm, etc. habe. Ungeachtet dessen verweise ich aber darauf, dass die Zufahrt zur baugegenständlichen Liegenschaft ausnahmslos über eine Brücke möglich ist, die einen zweispurigen Verkehr nicht zulässt. Das geplante Projekt ist daher aus verkehrstechnischer Sicht nicht zumutbar.
In diesem Zusammenhang wird auf den Einsatz von Rettungsdiensten wie Feuerwehr, Rotes Kreuz, etc. verwiesen. Entsprechende Maßnahmen für eine ordnungsgemäße Zufahrt bzw. den Einsatz von derartigen Rettungsfahrzeugen ist bei den Projektunterlagen in keiner Form berücksichtigt und wird diesbezüglich die Stellungnahme der NÖ Landesfeuerwehr bzw. des Rettungsdienstes beantragt.
Festzuhalten ist weiters, dass zum derzeitigen Zeitpunkt meines Wissens keine gültige Baubewilligung der Erschließungsstraße vorliegt und auch dieser Umstand der Erteilung einer Baubewilligung entgegensteht.
Es liegt keinerlei Brandschutzkonzept vor.
Selbst wenn entsprechende Parkplätze geplant sind ist davon auszugehen, dass aufgrund des Umfanges der geplanten Wohnungen (37 Wohnungen) die 63 Pkw-Stellplätze nicht ausreichend sind zumal erfahrungsgemäß bei 37 Wohnungen von wesentlich mehr abgestellten Fahrzeugen auszugehen ist. Entsprechende Parkflächen auf öffentlichem Grund sind nicht gegeben.
7. Unterlassung ausreichender Prüfungen in Hinblick auf die Verletzung des subjektiv-öffentlichen Rechts auf Immissionsschutz (Lärmbelästigung, Lichtimmissionen, etc.)
Gemäß § 6 NÖ BO bin ich durch das geplante Objekt in meinen subjektiv-öffentlichen Rechten wesentlich beeinträchtigt.
Eine Verletzung des subjektiv-öffentlichen Rechts auf Immissionsschutz wurde bis dato nicht geprüft.
Auch die Beeinträchtigung von Schattenwirkungen, die vom geplanten Gebäude ausgehen werden, wurden nicht geprüft.
Es ist nicht geklärt, ob die gesetzlich vorgeschriebenen Lichteinfallswinkel gegeben sind.
Sämtliche Immissionen gehen jedenfalls über das ortsübliche Maß hinaus und sind unzumutbar. Die Zumutbarkeit ist seitens der Baubehörde jedenfalls zu prüfen. Die Baubehörde darf auf Grund dieser zu befürchtenden Verletzungen in meinen subjektiv-öffentlichen Rechten die Baubewilligung nicht erteilen.
8. Mindestabstände zur Liegenschaft des Beschwerdeführers
Wie bereits erwähnt wurde die Beeinträchtigung von Schattenwirkungen, die vom geplanten Gebäude ausgehen werden, nicht geprüft. Angesichts der Höhe des Gebäudes unter Berücksichtigung der Hangneigung ist auch der Mindestabstand zu meiner Liegenschaft viel zu gering.
In den vorliegenden Plänen sind die Entfernungen nicht eingezeichnet, sodass ich davon ausgehe, dass die Mindestabstände zu meiner Liegenschaft nicht eingehalten werden. Ob eine entsprechende Vermessung der Grundstücksgrenze erfolgte ist fraglich.
Zusammenfassend gehe ich daher davon aus, dass das gegenständliche Projekt nicht den Bestimmungen der NÖ BO entspricht und spreche ich mich daher wie eingangs erwähnt gegen die Erteilung der Baubewilligung aus.“
Mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 21.09.2021, GZ. ***, wurde der Bauwerberin gegenüber aufgrund ihres Antrages vom 15.04.2021 gemäß § 11 Abs. 1 NÖ BO 2014 das Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, zum Bauplatz (Spruchpunkt 1.) erklärt, wurde der Bauwerberin gemäß § 17 Abs. 1 und 3 NÖ Kanalgesetz 1977 und § 45 NÖ BO 2014 für eben dieses Grundstück der Anschluss an den in der Aufschließungsstraße ***, Grundstücke Nr. *** und ***, KG ***, neu gelegten Schmutz- bzw. Regenwasserkanal aufgetragen und hat die Bauwerberin binnen vier Wochen nach Rechtskraft dieses Bescheides um die Baubewilligung für die Errichtung des Hauskanals anzusuchen (Spruchpunkt 2.) und wurde der Bauwerberin gemäß § 23 und § 30 NÖ BO 2014 die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 37 Wohnungen und 63 PKW-Stellplätzen einschließlich Niveauveränderungen und Stützmauern auf dem Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, und die Errichtung einer provisorischen Aufschließungsstraße auf den Grundstücken Nr. *** und ***, je KG ***, erteilt, wobei das Vorhaben entsprechend der mit der Bezugsklausel versehenen Projektunterlagen und unter Einhaltung von 19 näher definierten Auflagen auszuführen ist (Spruchpunkt 3.). Dieser Bescheid wurde nach Erhebung einer Berufung durch die Beschwerdeführerin durch den Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz mit Bescheid vom 30.12.2021, GZ. ***, bestätigt.
Die von der Beschwerdeführerin gegen diesen Berufungsbescheid erhobene Beschwerde vom 26.01.2022 wurde von ihr damit begründet, dass von den vorinstanzlichen Baubehörden die Gebäudehöhe des Bauvorhabens unrichtig ermittelt worden wäre bzw. sich aus den Einreichunterlagen nicht ergebe; bei korrekter Errechnung der Gebäudehöhe sei das Bauvorhaben in die Bauklasse III einzuordnen. Außerdem widerspreche das Bauvorhaben im Hinblick auf die projektierte Gebäudehöhe der Umgebungsbebauung und daher dem Ortsbild. Dadurch werde die Belichtung oder Belüftung des vorhandenen Baubestandes der Beschwerdeführerin und eine sachgemäße widmungskonforme Bebauung ihres Grundstückes beeinträchtigt. Nicht zuletzt würden die Gefahren von Hangrutschungen bzw. massiven Setzungen und dadurch Beeinträchtigungen ihres Grundstückes bzw. der darauf befindlichen Baulichkeiten bestehen.
Die Eigentumsverhältnisse der angesprochenen Grundstücke, die Lage der Grundstücke zueinander, die Widmung des Baugrundstücks und die Feststellungen im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan sind unstrittig und ergeben sich insbesondere auch aus dem verfahrenseinleitenden Bauansuchen, den Einreichplänen, aus dem offenen Grundbuch und aus den auch dazu unbekämpft gebliebenen Feststellungen des erstinstanzlichen Bescheides bzw. dem dazu zugrundlegenden bautechnischen Amtssachverständigengutachten des F vom 28.04.2021.
Die Feststellungen im Zusammenhang mit dem Bauansuchen der Bauwerberin und konkret dem projektierten Bauvorhaben ergeben sich aus eben diesem, der dem Bauansuchen angeschlossenen Baubeschreibung sowie den Einreichplänen und wiederum dem angesprochenen bautechnischen Amtssachverständigengutachten. Was die Feststellungen im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe betrifft, waren diese dem schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachten des Bautechnikers F zu entnehmen. Soweit sich die Beschwerdeführerin in ihrem Beschwerdevorbringen gegen die Richtigkeit eben dieses Gutachtens ausspricht, ist dem entgegen zu halten, dass seitens der Beschwerdeführerin diesem Gutachten nicht auf gleicher fachliche Ebene entgegengetreten ist und von der Beschwerdeführerin insbesondere nicht demnach unter Beweis gestellt werden konnte, dass in fachlicher Hinsicht eben diesem Gutachten nicht zu folgen sei. Alleine die unsubstantiiert aufgestellten wiederholten Behauptungen, dass insbesondere die Gebäudehöhe vom bautechnischen Sachverständigen nicht bzw. nicht nachvollziehbar errechnet bzw. überprüft worden wäre und demnach vielmehr von einem Gebäude der Bauklasse III auszugehen sei, sind durch keine weiteren Beweismittel gedeckt und als solche nicht geeignet, die schlüssigen Ausführungen des bautechnischen Sachverständigen zu entkräften. Es wäre Sache der Beschwerdeführerin gewesen, ein auf gleicher fachlicher Ebene stehendes Gutachten vorzulegen, das ihren Standpunkt untermauert, und wurde von der Beschwerdeführerin gar kein Vorbringen erstattet, warum ihr dies – etwa auch entgegen der Frage des Ortsbildes, wo sie sehr wohl ein Privatgutachten einholte und auch vorlegte – nicht möglich gewesen wäre. Es gibt zusammengefasst für das erkennende Gericht keine Veranlassung, dem schlüssigen und nachvollziehbaren bautechnischen Gutachten insbesondere auch zur Frage der Ermittlung der Gebäudehöhe und auch unter Zugrundelegung der Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht zu folgen.
Die Feststellungen zum Ortsbild ergeben sich aus dem ebenso dazu von der Baubehörde I. Instanz eingeholten Bezug habenden Gutachten des I vom 17.05.2021. Aus rechtlichen Gründen bedurfte es keiner weiteren Ermittlungen und Feststellungen, ob und inwieweit dieses Gutachten richtig ist bzw. warum inhaltlich nicht dem von der Beschwerdeführerin dazu vorgelegten Privatgutachten zu folgen ist, sondern war ausreichend festzustellen, dass sich aus eben dem behördlich eingeholten Gutachten die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit dem Ortsbild ergibt.
Die Feststellungen in Bezugnahme auf die Verständigung der Baubehörde I. Instanz vom 27.05.2021 ergeben sich aus eben dieser und sind auch wiederum unstrittig.
Die Feststellungen in Bezugnahme auf die im erstinstanzlichen Verfahren der Beschwerdeführerin erhobenen Einwendungen in deren schriftlichen Eingabe vom 18.06.2021 ergeben sich aus der wörtlichen Übernahme dieser. Ebenso ergeben sich die Feststellungen im Zusammenhang mit dem erstinstanzlichen Bescheid und mit den von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Beschwerdegründen aus dem Bescheid und der eigenen Beschwerde der Beschwerdeführerin.
Folgende Bestimmungen sind im gegenständlichen Beschwerdeverfahren von Relevanz:
§ 27 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG):
„Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid und die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.“
§ 28 Abs. 1 und 2 VwGVG:
„(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das
Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.“
§ 4 Z 6, 7 und 15 NÖ BO 2014:
„Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
(…)
6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
(…)
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;
Nebengebäude: ein Gebäude mit einer bebauten Fläche bis zu 100 m², das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z. B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch unmittelbar neben dem Hauptgebäude stehen; Konditioniertes Gebäude: ein Gebäude, dessen Innenraumklima unter Einsatz von Energie beheizt, gekühlt, be- und entlüftet oder befeuchtet wird; als konditioniertes Gebäude können ein Gebäude als Ganzes oder Teile eines Gebäudes, die als eigene Nutzungseinheiten konzipiert oder umgebaut wurden, bezeichnet werden;
Niedrigstenergiegebäude: ein Gebäude, das eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweist. Der fast bei Null liegende oder sehr geringe Energiebedarf wird zu einem ganz wesentlichen Teil durch Energie aus erneuerbaren Quellen gedeckt;
Wohngebäude: ein Gebäude, das ganz oder überwiegend zum Wohnen genutzt wird;
(…)“
§ 14 Z 1 NÖ BO 2014:
„Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
(…)“
§ 6 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014:
„(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2
und § 35 haben Parteistellung:
1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks
2. der Eigentümer des Baugrundstücks
3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück
angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und
4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z 2 und 3, z. B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller (Nachbarn).
Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.
Vorhaben im Sinn des § 18 Abs. 1a lösen keine Parteistellung der Nachbarn aus.
(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)
sowie
2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der
Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen),
gewährleisten und
3. durch jene Bestimmungen über
a)die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,
sowie
b)gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung
auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder
auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn
beeinträchtigt werden könnte.“
§ 20 Abs. 1 NÖ BO 2014:
„(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben
1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,
4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,
5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 42 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder
-dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,
-des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
-der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,
-des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,
-des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oder
-einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze
entgegensteht.
Die Baubehörde kann von der Überprüfung des Energieausweises absehen, wenn nicht im Verfahren Zweifel an der Richtigkeit des Energieausweises auftreten.
Bei gewerblichen Betriebsanlagen ist die Prüfung nach Z 7 auf jene Bestimmungen eingeschränkt, deren Regelungsinhalt durch die gewerberechtliche Genehmigung nicht erfasst ist.
Weisen bewilligte Hauptgebäude bereits einen Widerspruch zum geltenden Bebauungsplan (Z 2) auf, welcher nicht beseitigt werden kann, sind Zubauten und Abänderungen insofern zulässig, als der Istzustand im Hinblick auf die Festlegungen des Bebauungsplanes nicht verschlechtert wird.
Die Z 1 bis 7 stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen, wenn es sich um Flächen handelt, für die eine rechtswirksame überörtliche Planung im Sinn des § 15 Abs. 2 Z 1 NÖ ROG 2014 für Flughäfen besteht. Anzuwenden sind lediglich die bautechnischen Bestimmungen dieses Gesetzes und der NÖ Aufzugsordnung 2016 sowie die Bestimmungen dieses Gesetzes über die Parteistellung, die Behördenzuständigkeit und das Verfahren, jeweils samt allfälliger Durchführungsverordnungen.
Bei Hochhäusern und Bauwerken für größere Menschenansammlungen von mehr als 120 Personen (Veranstaltungsstätten) ist ein Vertreter der Feuerwehr als Auskunftsperson einzubinden.“
§ 54 Abs. 1 NÖ BO 2014:
„(1) Ein Neu- oder Zubau eines Hauptgebäudes ist auf einem als Bauland, ausgenommen Bauland-Industriegebiet, gewidmeten Grundstück, für das kein Bebauungsplan gilt oder dieser keine Festlegung der Bebauungsweise oder -höhe enthält, nur zulässig, wenn es in seiner Anordnung auf dem Grundstück (Bebauungsweise) oder in seiner Höhe (Bauklasse) von den in seiner Umgebung bewilligten Hauptgebäuden nicht abweicht.
Die Umgebung umfasst einschließlich des Baugrundstücks alle Grundstücke im Bauland, ausgenommen Bauland-Industriegebiet, die vom Baugrundstück aus innerhalb einer Entfernung von 100 m baubehördlich bewilligte Hauptgebäude oder -teile aufweisen.
Eine Abweichung hinsichtlich der Anordnung oder Höhe liegt dann vor, wenn das neue oder abgeänderte Hauptgebäude nicht der auf dem Baugrundstück bereits bewilligten Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse) oder nicht jener Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse) entspricht, die von der Anordnung und der Höhe der Hauptgebäude in der Umgebung abgeleitet wird und die mehrheitlich in der Umgebung vorhanden ist. Neben der abgeleiteten Bauklasse darf auch die nächst niedrigere gewählt werden. Entspricht das neue oder abgeänderte Hauptgebäude der offenen Bebauungsweise und den Bauklassen I und II und ist auf dem Baugrundstück noch keine andere Bebauungsweise bewilligt, liegt unbeschadet des Abs. 4 eine Abweichung hinsichtlich der Anordnung und der Höhe jedenfalls nicht vor. Erhebungen in der Umgebung hinsichtlich der Anordnung und Höhe sind diesfalls ebenso nicht erforderlich wie für den Fall, dass das neue oder abgeänderte Hauptgebäude der auf dem Baugrundstück bereits bewilligten Bebauungsweise und Bebauungshöhe entspricht.“
§ 56 NÖ BO 2014:
„(1) Bauwerke, Abänderungen an Bauwerken oder Veränderungen der Höhenlage des Geländes, die einer Bewilligung nach § 14 oder einer Anzeige nach § 15 bedürfen, sind – unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten – so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden.
Bauwerke dürfen hinsichtlich Bauform und Farbgebung, Ausmaß ihres Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese im Falle einer feststellbaren Abweichung nicht wesentlich beeinträchtigen.
Veränderungen der Höhenlage des Geländes haben in Angleichung an die örtlich bestehenden prägenden Neigungsverhältnisse und das örtlich bestehende Geländerelief zu erfolgen.
(2) Bezugsbereich ist der allgemein zugängliche Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind.
(3) Bei der Beurteilung der Orts- und Landschaftsbildverträglichkeit haben die im Baubestand des Bezugsbereiches vorhandenen bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerke und Ortsbereiche sowie designierte und eingetragene Welterbestätten besondere Berücksichtigung zu finden.
(4) Soweit ein Bebauungsplan Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung festlegt, entfällt eine Prüfung nach dieser Bestimmung.“
§ 42 Abs. 1 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG):
„(1) Wurde eine mündliche Verhandlung gemäß § 41 Abs. 1 zweiter Satz und in einer in den Verwaltungsvorschriften vorgesehenen besonderen Form kundgemacht, so hat dies zur Folge, dass eine Person ihre Stellung als Partei verliert, soweit sie nicht spätestens am Tag vor Beginn der Verhandlung während der Amtsstunden bei der Behörde oder während der Verhandlung Einwendungen erhebt. Wenn die Verwaltungsvorschriften über die Form der Kundmachung nichts bestimmen, so tritt die im ersten Satz bezeichnete Rechtsfolge ein, wenn die mündliche Verhandlung gemäß § 41 Abs. 1 zweiter Satz und in geeigneter Form kundgemacht wurde.“
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:
Zunächst wird seitens des erkennenden Gerichtes festgehalten, dass sich die Berufung der Beschwerdeführerin gegen den erstinstanzlichen Bescheid (auch naturgemäß) ausschließlich gegen den Spruchpunkt 3. eben dieses Bescheides richtete, mit dem der Bauwerberin die baubehördliche Bewilligung für das von ihr beantragte Bauvorhaben erteilt wurde, nicht jedoch gegen die Spruchpunkte 1., 2. und 4. (mit dem zuletzt angesprochene Spruchpunkt wurden der Bauwerberin lediglich die Verfahrenskosten vorgeschrieben) eben dieses Bescheides. Auch die hier jetzt verfahrensgegenständliche Beschwerde richtet sich im Ergebnis ausschließlich gegen Erteilung der baubehördlichen Bewilligung gemäß Spruchpunkt 3. des erstinstanzlichen Bescheides, sodass auch diese ausschließlich die Sache des Beschwerdeverfahrens im Sinne des § 27 VwGVG darstellt.
Voranzustellen ist des Weiteren, dass Neu- und Zubauten von Gebäuden sowie die Errichtung von baulichen Anlagen gemäß § 14 Z 1 und 2 NÖ BO 2014 einer Baubewilligung bedürfen. Unstrittig ist, dass das gegenständliche Bauvorhaben als Neubau eines Gebäudes im Sinne des § 4 Z 15 NÖ BO 2014 einer baubehördlichen Bewilligung bedarf.
Nach einhelliger höchstgerichtlicher Rechtsprechung ist das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren im Lichte des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 (bzw. auch seiner Vorgängerbestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ Bauordnung 1996) in zweifacher Weise beschränkt. Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, die ihm nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften eingeräumt sind und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam gemacht hat (vgl. z.B. VwGH 29.09.2015, 2013/05/0179 uva). Der Nachbar hat auf Grund seiner beschränkten Mitsprachemöglichkeit also ganz allgemein keinen Rechtsanspruch darauf, dass ein Bauvorhaben sämtlichen gesetzlichen Vorschriften entspricht, sondern besitzt dieser im Zusammenhang mit der oben zitierten Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 nur einen Rechtsanspruch darauf, dass ein Bauvorhaben seine rechtzeitig geltend gemachten, durch baurechtliche Vorschriften eingeräumten subjektiv-öffentlichen Rechte nicht verletzt. Hierbei ist auch zu beachten, dass die dem Nachbarn eingeräumten prozessualen Rechte nicht weiterreichen können, als die ihm durch das Gesetz gewährleistete Sphäre materieller Rechte (vgl. u.a. VwSlg. 8.070A). Soweit die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Nachbarrechtes also gar nicht in Frage kommt, kann die Verletzung der Rechte eines Nachbarn auch nicht etwa aus allfälligen Verletzungen von Verfahrensvorschriften abgeleitet werden. Werden vom Nachbarn nur unzulässige Einwendungen erhoben, worunter vor allem solche Einwendungen zu verstehen sind, mit welchem Rechte geltend gemacht werden, für welche der Partei im Gesetz kein Nachbarrecht zuerkannt worden ist, so kommt es zum Verlust der Parteistellung (VwGH 10.02.2021, Ra 2021/05/0012; VwGH 27.02.2018, Ra 2018/05/0016).
Nicht jede objektive Rechtswidrigkeit des Bescheides der obersten Gemeindebehörde kann daher zu dessen Aufhebung oder Abänderung führen; vielmehr hat die Aufhebung oder Abänderung zur Voraussetzung, dass die vom Nachbarn geltend gemachten subjektiv-öffentlichen Rechte durch das beantragte Bauvorhaben verletzt werden (vgl. u.a. VwSlg. 7.873A).
Dementsprechend ist auch die Prüfungsbefugnis der Rechtsmittelbehörde und des Landesverwaltungsgerichtes auf jene Fragen beschränkt, hinsichtlich derer der Nachbar ein Mitspracherecht besitzt und ein solches auch – rechtzeitig – geltend gemacht hat und sind weder die Rechtsmittelbehörde noch das Landesverwaltungsgericht berechtigt, aus Anlass des Rechtsmittels eines Nachbarn andere Fragen als Fragen der Verletzung der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte aufzugreifen (vgl. u.a. VwGH 21.02.1984, 82/05/0158; VwGH 29.09.2015, 2013/05/0179). Zudem ist auch zu beachten, dass die Aufzählung der Nachbarrechte im § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 taxativ ist (vgl. dazu VwGH 13.01.2021, Ra 2020/05/0036). Soweit sich demnach zusammenfassend der Nachbar durch das Bauvorhaben in einem Recht verletzt erachtet, welches nicht im § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 genannt ist, kommt für den Nachbarn nur ein anderes geeignetes Verwaltungsverfahren oder der Zivilrechtsweg in Betracht (vgl. VwGH 28.04.2006, 2005/05/2071 mwN).
Der Begriff „Einwendung“ ist den Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG), insbesondere dem § 42, entnommen. Unter Einwendungen sind Vorbringen eines Beteiligten zu verstehen, denen die Behauptung zu Grunde liegt, dass eine positive Entscheidung über den durch den Antrag der Partei bestimmten Verfahrensgegenstand seine Rechte verletzen würde. Eine Einwendung ist demnach als Antrag zu verstehen, das Vorhaben zur Gänze oder zum Teil nicht zu bewilligen, weil es nach Auffassung des Nachbarn seine Rechte verletzt. Diesbezüglich sind von der Präklusionswirkung des § 42 AVG auch an und für sich rechtzeitig erhobene Einwendungen betroffen, wenn diese nicht erkennen lassen, in welchem Recht sich die Partei durch das Vorbringen verletzt erachtet. Im Rahmen der Erhebung von Einwendungen ist eine Bezugnahme auf eine bestimmte Gesetzesstelle nicht notwendig, dem betreffenden Vorbringen muss jedoch jedenfalls entnommen werden können, dass überhaupt die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechtes geltend gemacht wird und ferner, welcher Art dieses Recht ist (VwGH 15.07.2003, 2001/05/0032; VwGH 15.12.2009, 2008/05/0130). Allgemein gehaltene und unsubstantiierte Ausführungen können den Anforderungen von Einwendungen nicht gerecht werden.
Die erhobenen Einwendungen bedürfen zwar keiner näheren Begründung, um wirksam zu sein, sie müssen aber konkret gehalten sein. Soweit zwar konkrete Einwendungen erhoben wurden, diese jedoch wiederum nicht spätestens in der Verhandlung, tritt ebenso Präklusion ein. Ein Nachtragen von neuen Einwendungen ist nicht möglich, zumal insoweit der Betreffende seine Parteistellung bereits verloren hat (VwGH 19.05.2015, 2013/05/0190).
Eben die Anordnung des § 42 Abs. 1 AVG bedeutet (auch), dass eine Partei, die demgemäß rechtzeitig Einwendungen erhoben hat, nicht darüber hinaus nach der Verhandlung oder nach Ablauf der ihr gesetzten Frist rechtens (im Sinne dieser Bestimmung) weitere, neue Einwendungen nachtragen kann, weil sie insoweit ihre Parteistellung verloren hat (VwGH 23.11.2009, 2008/05/0111). Die Parteistellung des Nachbarn bleibt also nur im Umfang der rechtzeitig erhobenen Einwendungen erhalten. In diesem Zusammenhang ist doch auch zu beachten, dass für den Eintritt der Rechtsfolgen gemäß § 42 Abs. 1 AVG der dem Gesetz entsprechende Hinweis auf diese Rechtsfolgen in einer Kundmachung bzw. Verständigung über die Verhandlung von essenzieller Bedeutung ist (vgl. VwGH 03.04.2003, 002/05/0937).
Was den weiteren Inhalt der Einwendungen betrifft, haben grundsätzlich zwar auch Behörden, insbesondere Personen, die nicht durch berufsmäßige Parteienvertreter vertreten sind, gemäß § 13a AVG die zur Vornahme ihrer Verfahrenshandlungen nötigen Anleitung in der Regel mündlich zu geben und sie über diese mit diesem Handlungen oder Unterlassungen unmittelbar verbundenen Rechtsfolgen zu belehren; diese Manuduktionspflicht reicht aber nicht so weit, dass eine Partei zur Erhebung bestimmter Einwendungen und der inhaltlichen Ausgestaltung angeleitet werden müsste (vgl. VwGH 18.12.1999, 98/17/0364), ebenso nicht zur Stellung bestimmter Beweisanträge (vgl. VwGH 17.06.1993, 1993/09/0102). Konkret bezogen auf den Inhalt von Einwendungen bedeutet dies, dass unvertretene Parteien keinesfalls zu deren inhaltlichen Ausgestaltung angeleitet werden müssen, sowie etwa ausschließlich um ihre Parteistellung zu bewahren (vgl. VwGH 14.05.2014, Ra 2014/06/0011). Die aus § 13a AVG abzuleitende Belehrungspflicht ist nämlich auf verfahrensrechtliche Angelegenheiten beschränkt und bezieht sich nicht auf die Belehrung in der Sache selbst (vgl. VwGH 15.05.2013, 2012/06/0121). Nur dann wenn die Behörde die Ansicht vertritt, dass durch die erhobene Einwendung nicht klar zum Ausdruck kommt, was damit vom Verfasser gemeint wurde, werde zudem die Behörde dazu verhalten, zu einer Präzisierung des Vorbringens aufzufordern, zumal auch Parteien Erklärungen im Zweifel nicht so auszulegen sind, dass die sie abgegebene Partei um ihren Rechtsschutz gebracht wird (vgl. VwGH 28.03.2006, 2005/06/0295).
Zusammenzufassen ist somit unter Zugrundelegung dieser umfangreich wiedergegebenen herrschenden Judikatur, dass die Prüfbefugnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich im gegenständlichen Verfahren in zweierlei Hinsicht beschränkt ist. Zum einen sind lediglich nur jene Einwendungen der Beschwerdeführerin zu prüfen, die von dieser rechtzeitig erhoben wurden („Rechtzeitigkeit“), und diese auch inhaltlich nur soweit, soweit durch diese Einwendungen subjektiv-öffentliche Nachbarrechte des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 betroffen sind bzw. sein können („Zulässigkeit“), und zum anderen aber auch nur soweit, soweit eben diese Einwendungen auch noch im Rahmen der Beschwerde der Beschwerdeführerin aufrecht gehalten wurden („Sache des Beschwerdeverfahrens“).
In grundsätzlicher Hinsicht ist weiters auszuführen, dass es sich ebenso nach einhelliger Judikatur beim Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt, bei welchem eben die Zulässigkeit und der Umfang auf Grund der eingereichten Pläne gemäß § 18 Abs. 1 NÖ BO 2014 zu beurteilen ist. Gegenstand des Verfahrens ist das in den Einreichplänen oder sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt, für das der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist (vgl. VwGH 15.11.2011, 2008/05/0051). Es kommt somit grundsätzlich nur auf die Darstellungen in den Einreichunterlagen an und nicht auf davon etwa abweichende sonstigen Erklärungen. Der Antrag bezieht sich regelmäßig auf die mit ihm verbundenen und allenfalls im Laufe des Verfahrens bis zur Bewilligung geänderten Projektunterlagen (VwGH 15.05.2014, 2012/05/0164).
Ausgehend von dieser herrschenden Judikatur und auf Basis dieser Prämissen ergibt sich im konkreten Fall daraus folgendes:
Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich zunächst, dass das im Alleineigentum der Beschwerdeführerin stehende Grundstück Nr. *** der KG *** unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt, sodass die Beschwerdeführerin hinsichtlich dieses Grundstücks auch als Nachbarin im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 3 NÖ BO 2014 gilt.
Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich weiters, dass seitens der Beschwerdeführerin fristgerecht mit ihrer schriftlichen Eingabe vom 18.06.2021 Einwendungen gegen das verfahrensgegenständliche Bauansuchen der Bauwerberin vom 15.04.2021 erhoben wurden, in denen von ihr teilweise auch subjektiv-öffentliche Nachbarrechte im Sinne des § 6 Abs. 3 NÖ BO 2014 geltend gemacht wurden, sodass sie auch ihre Parteistellung im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren gewahrt hat. Soweit sich ihre Einwendungen jedoch dahingehend richteten, dass keine Verhältnismäßigkeitsprüfung in Bezug auf die Bebaubarkeit des Baugrundstücks vorgenommen worden wäre (Punkt 4.), das Bauvorhaben dem Flächenwidmungsplan widerspreche (Punkt 5.), dem Verkehrsaufkommen widerspreche bzw. kein Brandschutzkonzept vorliege (Punkt 6.) und unzumutbare Immissionen vorliegen würden (Pkt. 7.), wurden diese Einwendungen von der Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer Berufung und ihre Beschwerde nicht mehr aufrecht gehalten, sodass auf diese Einwendungen – insbesondere auch in Bezugnahme auf die Frage des Vorliegens subjektiv-öffentlicher Nachbarrechte und demnach auf die Frage ihrer Zulässigkeit – nicht mehr einzugehen war, zumal sie nicht mehr Sache des Beschwerdeverfahrens im Sinne des § 27 VwGVG sind.
Von der Beschwerdeführerin wurde eingewendet, dass das bautechnische Amtssachverständigengutachten in Bezugnahme auf die darin zugrunde gelegte Gebäudehöhe unrichtig bzw. unschlüssig sei und demzufolge nicht von der Bauklasse II auszugehen sei, sondern richtig von der (hier unzulässigen) Bauklasse III auszugehen wäre. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kann einem schlüssigen Sachverständigengutachten mit bloßen Behauptungen, ohne Argumentation auf gleicher fachlicher Ebene, in tauglicher Art und Weise nicht entgegengetreten werden. Ein von einem fachkundigen Sachverständigen erstelltes, mit Erfahrungen des Lebens und den Denkgesetzen nicht in Widerspruch stehendes Gutachten kann in seiner Beweiskraft nur durch ein gleichwertiges Gutachten bekämpft werden (VwGH 31.01.2019, Ra 2018/16/0216 mwN; VwGH 15.10.2020, Ro 2019/04/0021).
Von der Beschwerdeführerin wurde wie bereits oben aufgezeigt ein derartiges (Privat-)Gutachten nicht vorgelegt, sondern erübrigen sich die Bestreitungen der Beschwerdeführerin in ihren Einwendungen in einem nicht näher substantiierten Vorbringen. Erst im Rahmen der Berufung bzw. Beschwerde wurden nähere Gründe von der Beschwerdeführerin vorgebracht, warum aus ihrer Sicht das Gutachten in Bezug auf die Gebäudehöhe unrichtig sei. Auch dieses Vorbringen wurde von der Beschwerdeführerin jedoch nicht durch auf gleicher fachlicher Ebene stehende Beweismittel unterlegt, sodass seitens des erkennenden Gerichtes schon alleine deshalb keine Veranlassung bestand, Feststellungen entgegen dieses Gutachtens zu treffen bzw. ein weiteres bautechnisches Gutachten einzuholen.
Vor allem aber auch gilt zu beachten, dass ein Nachbar eine unzulässige Gebäudehöhe nur dann mit Erfolg geltend machen kann, wenn die Gebäudehöhe eine Verletzung der ausreichenden Belichtung der Hauptfenster mit sich bringt. Liegt eine solche Verletzung nicht vor, ist also die ausreichende Belichtung der Hauptfenster durch die Gebäudehöhe nicht beeinträchtigt, so kann er durch eine allenfalls unzulässige Gebäudehöhe in seinen subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten nicht verletzt werden und eine solche Gebäudehöhe demnach auch nicht erfolgreich bekämpfen. Über die Gewährleistung der gesetzmäßigen Belichtung von Hauptfenstern hinaus begründet § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 kein Nachbarrecht (vgl. dazu W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht 148). Andererseits ist der „freie Lichteinfall“ jedenfalls dann nicht mehr zu prüfen, wenn die Gebäudehöhe eingehalten wird, weil diesem Umstand bereits bei Anordnung der Bebauungshöhe im Bebauungsplan und mit der gesetzlichen Anordnung der Gebäudehöhe Rechnung getragen wurde (VwGH 29.01.2002, 2000/05/0259).
Daraus ergibt sich im konkreten Fall, dass von der Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer Einwendungen zwar das bautechnische Gutachten und damit auch die diesem Gutachten zugrunde gelegte Gebäudehöhe bestritten wurde, jedoch nicht eingewendet wurde, dass durch das projektierte Bauvorhaben eine Beeinträchtigung der Belichtung von Hauptfenstern im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 verbunden wäre. Es wurde somit mit dieser Einwendung gar kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht geltend gemacht. Soweit basierend auf dieser Einwendung von der Beschwerdeführerin in weiterer Folge im Rahmen ihrer Berufung und ihrer Beschwerde weitere Einwendungen vorgebracht wurden, insbesondere auch dahingehend, dass die gesetzlich vorgesehene Belichtung beeinträchtigt werden würde, erfolgten diese erstmals hier erhobenen Einwendungen verspätet und sind daher unbeachtlich. Im Übrigen ergibt sich zudem eben auch aus dem festgestellten Sachverhalt, dass die Gebäudehöhe (ebenso wie insbesondere die Situierung des Bauvorhabens) dem geltenden Bebauungsplan der Marktgemeinde *** entspricht und daher die Frage der Belichtung von Hauptfenstern der Grundstücksnachbarn, so auch der Beschwerdeführerin, nicht mehr weiter zu prüfen war.
Die Beschwerdeführerin hält des Weiteren in ihrer Beschwerde ihre rechtzeitig erhobene Einwendung in Bezugnahme auf das Ortsbild nach § 56 NÖ BO 2014 aufrecht. Das Ortsbild ist jedoch von Amts wegen zu prüfen und stellt mangels Aufzählung im § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht dar (z.B. VwGH 20.02.2020, Ra 2019/05/0095). Soweit nunmehr die Beschwerdeführerin in Erkennen dieser Problematik versucht, damit zu argumentieren, dass bei der Ermittlung der zulässigen Gebäudehöhe auch das Ortsbild zu berücksichtigen sei, ist dies per se zwar richtig, ändert aber nichts daran das weder die Gebäudehöhe für sich alleine noch das Ortsbild überhaupt ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht darstellt. Es mag nach Auffassung der Beschwerdeführerin und des von ihr beauftragten Sachverständigen und vielleicht auch tatsächlich bei objektiver Betrachtung richtig sein, dass ein Bauvorhaben vor allem wegen seiner Höhe und Ausgestaltung dem Ortsbild widerspricht und eine dennoch erteilte baubehördliche Bewilligung deshalb objektiv rechtswidrig wäre; dies ändert aber nichts daran, dass dieser Umstand nicht erfolgreich von einem Nachbarn geltend gemacht werden kann. Im Übrigen gilt in diesem Zusammenhang zudem ohnehin auf den festgestellten Sachverhalt in Bezugnahme auf die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem Ortsbild zu verweisen.
Was nicht zuletzt die ebenso rechtzeitig geltend gemachten Einwendungen in Bezug auf die Hangrutschungen und massiven Setzungen betrifft, ist grundsätzlich zunächst richtig, dass das aus den Einwendungen zu erschließende Vorbringen, wonach die Standsicherheit von Bauwerken der Beschwerdeführerin als gefährdet gesehen wird, ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 darstellt. Allerdings sind gemäß § 6 Abs. 1 NÖ BO 2014 nur Auswirkungen „fertiggestellter“ Bauvorhaben von der Baubehörde zu berücksichtigen; Auswirkungen, die mit der Bauführung selbst einhergehen, sind somit nicht zu berücksichtigen, zumal die Bauausführung nicht Gegenstand des Bewilligungsverfahrens ist (z.B. VwGH 20.07.2004, 2003/05/0249; VwGH 22.12.2015, Ra 2015/06/0123).
Von der Beschwerdeführerin wurde zu keinem Zeitpunkt vorgebracht, geschweige denn rechtzeitig eingewendet, dass es durch das fertiggestellte Bauvorhaben zu Hangrutschungen und/oder massiven Setzungen kommt bzw. kommen könnte. Vielmehr wurde von der Beschwerdeführerin dieses Vorbringen immer nur im Zusammenhang mit der von ihr angenommenen Baugrubentiefe erhoben und damit auf die Bauausführung verwiesen. Zumal deshalb kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht betroffen ist und daher keine zulässige Einwendung vorliegt, war auch nicht den darauf bezogenen Beweisanträgen der Beschwerdeführerin auf Einholung eines statischen und eines geologischen Sachverständigengutachtens nachzukommen.
Zusammengefasst wurden von der Beschwerdeführerin mit ihren rechtzeitig geltend gemachten und auch in der Beschwerde noch aufrecht gehaltenen Einwendungen keine zulässigen Einwendungen mehr erhoben und treffen diese im Übrigen auch inhaltlich nicht zu.
Aus diesen Gründen war daher die Beschwerde als unbegründet abzuweisen und die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für das Bauvorhaben im Ergebnis zu bestätigen.
Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG unterbleiben, da der Sachverhalt – soweit er von rechtlicher Relevanz ist – völlig unstrittig ist und die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt. Es standen einem Entfall der Verhandlung auch weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten nach Art. 47 der Charta der Grundrechte der europäischen Union entgegen.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut sowie auf die umfangreich zitierte Rechtsprechung verwiesen (z.B. VwGH 29.07.2015, Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (vgl. z.B. VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035).
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