Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1548/002-2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 03.02.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.1548.002.2021

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Hofrat Dr. Schwarzmann als Einzelrichter über die Beschwerde von A, ***, ***, vertreten durch B Rechtsanwälte OG, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 3.9.2021, ***, betreffend Untersagung eines angezeigten Vorhabens nach § 15 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 17, § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 20 Abs. 2 Z. 1a Raumordnungsgesetz 2014 – NÖ ROG 2014

§ 15 NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014

§ 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Mit einer als „Bauanzeige“ betitelten Eingabe vom 27.4.2021 an die Marktgemeinde ***, eingelangt am 29.4.2021, hat der Beschwerdeführer die „bloße Änderung des Verwendungszweckes“ von Teilen seines bewilligten landwirtschaftlichen Weinbau-Betriebsgebäudes in „Wohnnutzung“ angezeigt und dazu im Wesentlichen Folgendes vorgebracht: Weil der Mietvertrag hinsichtlich jener Wohnung, in der er mit seiner Familie wohne, auslaufe, hätten er und seine Familie ein dringendes Wohnbedürfnis, das im Obergeschoß seines bestehenden Betriebsgebäudes in einer Wohneinheit zu befriedigen beabsichtigt sei. Der in diesem Gebäude etablierte Weinbaubetrieb werde durch die Nutzungsänderung in keiner Weise beeinträchtigt, sondern verbessere sich durch die räumliche Nähe des Betriebsinhabers die Bewirtschaftung und Betriebsführung. Die Wohnungseingangstüre werde als neue Brandschutztüre ausgeführt. Das Gebäude befinde sich im Grünland (Land- und Forstwirtschaft), und die gegenständliche Nutzungsänderung sei gemäß § 20 Abs. 2 Z. 1a und § 20 Abs. 4 NÖ ROG 2014 zulässig.

Mit Bescheid vom 8.6.2021***, hat der Bürgermeister der Marktgemeinde *** die Ausführung der angezeigten Änderung des Verwendungszwecks gemäß § 15 Abs. 6 NÖ BO 2014 untersagt und dies u.a. damit begründet, dass die angezeigte Änderung den Bestimmungen des NÖ ROG 2014 widerspreche.

Der vom Beschwerdeführer dagegen erhobenen Berufung vom 21.6.2021 wurde mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** (im Folgenden: „belangte Behörde“) vom 3.9.2021, , keine Folge gegeben und der erstinstanzliche Bescheid bestätigt, und zwar mit der Begründung, dass die gegenständliche Betriebsstätte der „“ unbewohnt bzw. auch zuvor nicht bewohnt worden sei und § 20 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 2014 nur dem dort wohnenden Betriebsübergeber Zubauten und bauliche Abänderungen, die Wiedererrichtung bestehender Wohngebäude oder die zusätzliche Errichtung eines Wohngebäudes gestatte und die erstmalige Begründung eines Wohnsitzes im Grünland nicht zulasse; dafür wäre eine Widmung als land- und fortwirtschaftliche Hofstelle nötig, welche allerdings nicht gegeben sei.

In seiner rechtzeitig dagegen erhobenen Beschwerde vom 27.9.2021 beantragt der Beschwerdeführer, den angefochtenen Bescheid ersatzlos zu beheben bzw. dahingehend abzuändern, dass das angezeigte Vorhaben nicht untersagt wird, und zwar im Wesentlichen mit folgender Begründung: Unstrittig sei, dass die gegenständliche Liegenschaft, gewidmet als Grünland, land- und forstwirtschaftlich, außerhalb der Siedlungsgrenze der KG *** liege, dass keine Widmung als land- und forstwirtschaftliche Hofstelle vorliege, dass die auf dem Grundstück errichtete Betriebsstätte des Weinguts „***“ unbewohnt und auch zuvor nicht bewohnt worden sei. Die Abänderung sei zur Befriedung der familieneigenen Wohnbedürfnisse des Betriebsinhabers notwendig. Feststellungen dazu seien aufgrund der unrichtigen Rechtsansicht der belangten Behörde, wonach bauliche Änderungen nur dem „dort wohnenden Betriebsübergeber" erlaubt seien, unterblieben. Zubauten und bauliche Abänderungen im Hofverband zur Befriedigung des familieneigenen Wohnbedürfnisses des Betriebsinhabers seien ausdrücklich zugelassen; die beantragte Nutzungsänderung stelle eine derartige bauliche Änderung dar. Er wäre zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse sogar berechtigt, zusätzlich zu den errichteten Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft ein Wohngebäude neu zu errichten (was gar nicht beabsichtigt sei). Woraus die belangte Behörde die Rechtsansicht ableite, dass sich die erstmalige Begründung eines Wohnsitzes in Grünland niemals auf § 20 Abs. 2 Z. 1 a NÖ ROG 2014 stützen könne, könne er nicht nachvollziehen. Er habe nicht um die Begründung eines Wohnsitzes angesucht, sondern ein anzeigepflichtiges Vorhaben im Sinne der Änderung des Verwendungszweckes eines bestehenden Gebäudes eingebracht. Die Hofstellenwidmung sei dafür nicht erforderlich, da er ein familieneigenes Wohnbedürfnis nachweisen könne. Die belangte Behörde unterstelle dem Gesetz einen Inhalt, den dieses nicht habe. Er mutmaße, dass dies der Fall sei, weil sich § 19 der Vorgängerbestimmung (NÖ ROG 1976) auf bereits „im Hofverband bestehende Wohngebäude" bezogen habe, bezüglich derer Zubauten und bauliche Abänderungen zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse des Betriebsinhabers zulässig gewesen seien. Die aktuell geltende Bestimmung beziehe sich aber nicht mehr auf bereits bestehende Wohngebäude, sondern auf Bauwerke, die im Grünland für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft errichtet seien. Eine andere Auslegung wäre contra legem, unzulässig und verfehlt.

§ 20 Abs. 2 Z. 1b NÖ ROG 2014 sei nicht anwendbar, zumal keine Widmung als land- und forstwirtschaftliche Hofstelle vorliege und auch keine erstmalige Errichtung eines Wohngebäudes beabsichtigt sei. Durch die Baumaßnahme werde das bewilligte Wirtschaftsgebäude nicht seinem bisherigen Zweck entzogen und die landwirtschaftliche Nutzung weder beeinträchtigt noch eingeschränkt. Mangels diesbezüglicher Feststellungen könne die Entscheidung auch nicht darauf gestützt werden.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, dem die belangte Behörde die Beschwerde mitsamt ihren Akten vorgelegt hat, hat dazu wie folgt erwogen:

Folgender Sachverhalt steht fest:

Der Beschwerdeführer ist Alleineigentümer des Grundstücks Nr. *** EZ *** KG *** mit der Flächenwidmung Grünland – Land- und Forstwirtschaft (Glf), auf dem sich zwischen 2017 und 2020 neu errichtete Betriebsgebäude seines seit 2015 als Familienweingut geführten Betriebes „***" (mit Räumlichkeiten für die Weingartenbewirtschaftung, die Traubenverarbeitung, die Weinbereitung, die Abfüllung, die Lagerung sowie für die Verwaltung und den Verkauf) befinden. Die Baubewilligungen dafür wurden mit Bescheiden des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 21.3.2017 und vom 12.9.2018, jeweils GZ ***, bzw. vom 26.1.2020, GZ ***, erteilt. Diese Betriebsstätte bzw. dieses Grundstück war bislang unbewohnt, der Beschwerdeführer möchte es aber künftig mit seiner Familie erstmals bewohnen.

Das vom Beschwerdeführer mit am 29.4.2021 bei der Baubehörde eingelangten Schreiben angezeigte Vorhaben besteht in der Änderung der Verwendungszwecke folgender Teile im Obergeschoß des östlich gelegenen als „Verwaltungsgebäude“ bewilligten Bauwerks: Aus dem „Verkostungsraum mit Aufwärmküche“ (76,92 m2) soll eine „Wohnküche“, aus der „Garderobe“ (13,30 m2) ein „Zimmer 1“ (aufgrund des eingezeichneten Doppelbetts ein Schlafraum), aus dem „Lagerraum“ (11,26 m2) ein „Zimmer 2“ werden. Speis (7,94 m2), Abstellraum (2,44 m2), Vorraum (18,76 m2), WC (3,33 m2) und Bad (7,89 m2) sollen als solche unverändert bleiben; somit entstünde in den bereits bestehenden Betriebsräumlichkeiten eine Wohneinheit mit einer ausgewiesenen Wohnnutzfläche von 141,84 m2. Statisch sind keine Änderungen geplant, als einzige bauliche Maßnahme umfasst das Vorhaben den Austausch der Türe vom Stiegenhaus ins Wohnungsinnere auf eine neue Brandschütztüre El2-30C. Außerhalb dieser Wohneinheit soll noch – zur Nutzfläche des Weinbaubetriebes gehörig – aus dem „Besprechungsraum“ (30,67 m2) ein „Büro“ und aus dem bisherigen „Büro“ (39,25 m2) ein „Verkostungsraum“ werden.

Diese Feststellungen stützen sich auf die unbedenkliche Aktenlage, insb. die Bauanzeige vom 27.4.2021 samt angefügten Dokumenten, weiters auf eine Einsicht in das Grundbuch und den geografischen Auskunftsdienst für die niederösterreichische Landesverwaltung (imap) sowie auf

das Vorbringen des Beschwerdeführers.

In rechtlicher Hinsicht folgt daraus:

Gemäß § 15 Abs. 1 NÖ BO 2014 sind u.a. folgende Vorhaben der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:

1. Vorhaben ohne bauliche Maßnahmen:

a) die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung, wenn hiedurch

– Festlegungen im Flächenwidmungsplan,

– Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

– der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge oder für Fahrräder,

– der Spielplatzbedarf,

– die Festigkeit und Standsicherheit,

– der Brandschutz,

– die Barrierefreiheit,

– die Belichtung,

– die Trockenheit,

– der Schallschutz oder

– der Wärmeschutz

betroffen werden könnten;

(…)

Gemäß § 15 Abs. 4 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde erster Instanz eine Anzeige binnen 6 Wochen zu prüfen, wobei diese Frist erst beginnt, wenn der Baubehörde alle für die Beurteilung des Vorhabens ausreichenden Unterlagen vorliegen.

Gemäß § 15 Abs. 6 NÖ BO 2014 ist das angezeigte Vorhaben zu untersagen, wenn es den Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, des NÖ Kleingartengesetzes oder einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze widerspricht. Die Untersagung wird auch dann rechtswirksam, wenn der erstmalige Zustellversuch des Untersagungsbescheides innerhalb der Frist nach Abs. 4 oder 5 stattgefunden hat.

Gemäß § 15 Abs. 7 NÖ BO 2014 darf der Anzeigeleger das Vorhaben ausführen, wenn die Baubehörde innerhalb der Frist nach Abs. 4 oder Abs. 5 zweiter Satz das Vorhaben nicht untersagt oder zu einem früheren Zeitpunkt mitteilt, dass die Prüfung abgeschlossen wurde und mit der Ausführung des Vorhabens vor Ablauf der gesetzlichen Fristen begonnen werden darf. Nach Ablauf dieser Fristen oder der Mitteilung ist eine Untersagung nicht mehr zulässig.

Gemäß § 20 Abs. 1 NÖ ROG 2014 gehören alle nicht als Bauland oder Verkehrsflächen gewidmeten Flächen zum Grünland.

Gemäß § 20 Abs. 2 NÖ ROG 2014 ist das Grünland entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen Gegebenheiten u.a. in folgende Widmungsarten zu gliedern:

1a. Land- und Forstwirtschaft:

Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung dienen. Auf diesen ist die Errichtung und Abänderung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft einschließlich deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1994 sowie für die Ausübung des Buschenschankes im Sinne des NÖ Buschenschankgesetzes, LGBl. 7045, zulässig.

Weiters ist das Einstellen von Reittieren zulässig, wenn dazu überwiegend landwirtschaftliche Erzeugnisse verwendet werden, die im eigenen Betrieb gewonnen werden.

Weiters sind im Hofverband zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse des Betriebsinhabers, wenn er Eigentümer des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ist, der dort wohnenden Betriebsübergeber und des künftigen Betriebsinhabers, sowie für die Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung bis höchstens 10 Gästebetten zulässig:

• Zubauten und bauliche Abänderungen

• die Wiedererrichtung bestehender Wohngebäude

• die zusätzliche Neuerrichtung eines Wohngebäudes

1b. Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen:

Die Widmung einer Land- und forstwirtschaftlichen Hofstelle ist zulässig, wenn sich auf dieser Fläche bisher kein Wohngebäude im Rahmen einer Land- und Forstwirtschaft befindet. Neben den in der Z 1a aufgezählten Bauwerken ist auch die erstmalige Errichtung eines Wohngebäudes zulässig.

(…)

Gemäß § 20 Abs. 4 NÖ ROG 2014 ist im Grünland ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben gemäß der NÖ BO 2014 in der geltenden Fassung nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung gemäß Abs. 2 erforderlich ist (…). Bei der Erforderlichkeitsprüfung ist darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen.

Der Beschwerdeführer ist – den Feststellungen zufolge – Eigentümer eines landwirtschaftlichen Betriebes bzw. der auf seinem Grundstück, das die Flächenwidmung Grünland – Land- und Forstwirtschaft aufweist, vor einigen Jahren errichteten Bauwerken für die Ausübung der Landwirtschaft.

Die aktuell in Geltung stehende Formulierung des § 20 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 2014 ist – soweit für das gegenständliche Verfahren von Entscheidungsrelevanz – seit Inkrafttreten der NÖ BO 2014 am 1.2.2015 unverändert. Wie in der Beschwerde richtig aufgezeigt wird, lautete die mit Ablauf des 31.1.2015 außer Kraft getretene Vorgängerbestimmung des § 19 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 1976 idF LGBl. 8000-21 zuletzt wie folgt:

„Land- und Forstwirtschaft:

Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung dienen. Auf diesen ist die Errichtung und Abänderung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft einschließlich deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung sowie für die Ausübung des Buschenschankes im Sinne des NÖ Buschenschankgesetzes, LGBl. 7045, zulässig. Bei den im Hofverband bestehenden Wohngebäuden sind Zubauten und bauliche Abänderungen für folgende Zwecke zulässig:

• zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse des Betriebsinhabers,

• für die Privatzimmervermietung durch die Mitglieder des eigenen Haushaltes als häusliche Nebenbeschäftigung bis höchstens 10 Gästebetten.

Weiters sind im Hofverband die Wiedererrichtung von Wohngebäuden sowie die Errichtung eines Ausgedingewohnhauses zulässig.“

Es lohnt sich ein Blick noch weiter zurück, nämlich auf § 19 Abs. 2 Z. 1 NÖ ROG 1976 in der Fassung vor der Novelle LGBl. 8000-13:

„Land- und Forstwirtschaft:

Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung, der Errichtung von Wohngebäuden im Hofverband zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse der Inhaber sowie der Übernehmer land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und der Errichtung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft und deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung gelten. Bei den zu land- und forstwirtschaftlichen Betrieben gehörenden Gebäuden, die nicht als Nebengebäude anzusehen sind, sind Zu- und Umbauten für die Errichtung von Wohnräumen für die Vermietung von höchstens 10 Fremdbetten je land- und forstwirtschaftlichem Betrieb zulässig.“

Mit der angesprochenen Novelle LGBl. 8000-13, in Kraft getreten am 16.9.1999, wurde diese bisherige Z. 1 durch folgende Z. 1a und 1b ersetzt:

„1 a. Land- und Forstwirtschaft:

Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung und der Errichtung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft und deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung dienen. Bei den im Hofverband bestehenden Wohngebäuden sind zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse der Inhaber land- und forstwirtschaftlicher Betriebe sowie zur Fremdbeherbergung gemäß NÖ Privatzimmervermietungsgesetz, LGBI. 7040, Zubauten, Abänderungen sowie die Errichtung eines Ausgedingewohnhauses im Hofverband zulässig.

1 b. Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen:

Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung, der Errichtung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft und deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung, der Errichtung von Wohngebäuden im Hofverband zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse der Inhaber land- und forstwirtschaftlicher Betriebe sowie zur Fremdbeherbergung gemäß NÖ Privatzimmervermietungsgesetz, LGBI. 7040, dienen.”

In den Gesetzesmaterialien zu dieser Novelle LGBl. 8000-13 (Motivenbericht Ltg.-287/R-3-1999 vom 1.6.1999) heißt es zu dieser Neufassung: „Die vorgetäuschte Landwirtschaft hat im Umland der Städte ein derartiges Ausmaß erreicht, daß viele betroffene Gemeinden eine entsprechende Anpassung des NÖ ROG 1976 zum Schutz des Grünlandes fordern. Weil es dabei letztlich um Wohngebäude geht, soll der Neubau von Gebäuden mit Wohnräumen künftig nur mehr in einer eigenen Widmungsart des Grünlandes zulässig sein. Für die notwendige bauliche Erweiterung (Zu- und Umbauten) sowie für die Errichtung eines Ausgedingewohnhauses bei bestehenden land- und forstwirtschaftlichen Betrieben ist keine Änderung der Flächenwidmung erforderlich.“

Mit der Novelle LGBl. 8000-14, in Geltung ab 27.2.2002, wurde noch die „Wiedererrichtung von Gebäuden“ in § 19 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 1976 aufgenommen.

Wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 22.11.2005, 2004/05/0250, aufgezeigt hat, sind „im Unterschied zur Regelung des § 19 Abs. 2 lit. 1 NÖ ROG 1976 i.d.F. LGBl. 8000-12 (…) Flächen in der Widmungsart Grünland-Landwirtschaft nach der (…) Fassung LGBl. 8000-14 (§ 19 Abs. 2 lit. 1a NÖ ROG 1976) nicht mehr für die Neuerrichtung von Wohngebäuden im Hofverband (…) vorgesehen. Im Grünland dürfen nach der hier anzuwendenden Rechtslage vielmehr Wohngebäude im Hofverband zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse von Inhabern land- und forstwirtschaftlicher Betriebe nur auf Flächen errichtet werden, die gemäß § 19 Abs. 2 lit. 1b NÖ ROG 1976 als "Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen" gewidmet sind. (…) Nur für Zubauten und Abänderungen bei den im Hofverband bestehenden Wohngebäuden unter den im § 19 Abs. 2 lit. 1a NÖ ROG 1976 näher genannten Voraussetzungen sowie für die Errichtung eines Ausgedingewohnhauses bei bestehenden land- und forstwirtschaftlichen Betrieben kann auch auf Flächen, die als Grünland-Landwirtschaft gewidmet sind, eine Baubewilligung erteilt werden. (…)“

Diese Judikatur, dass die erstmalige Errichtung eines Wohngebäudes für den Betriebsinhaber im Hofverband nur mehr in der Widmung Grünland – Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen, nicht jedoch in der Widmung Grünland – Land- und Forstwirtschaft zulässig ist, wurde vom Höchstgericht seitdem ständig aufrechterhalten (vgl. VwGH 8.4.2014, 2012/05/0057; 15.5.2014, 2012/05/0125; 24.2.2016, Ro 2015/05/0012).

Das erkennende Gericht vermag die in der Beschwerde vertretene Rechtsansicht, dass sich die Zulässigkeit von Zubauten und baulichen Änderungen in § 19 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 1976 auf bestehende Wohngebäude, in § 20 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 2014 aber auf Bauwerke für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft beziehe und dass deshalb die erstmalige Begründung eines Wohnsitzes im Grünland nun zulässig sei, aus folgenden Gründen nicht nachzuvollziehen:

§ 20 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 2014 in der geltenden Fassung erklärt zuerst die Errichtung und Abänderung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft (also von Wirtschaftsgebäuden) generell und das Einstellen von Reittieren unter gewissen Voraussetzungen für zulässig. Weil es sich bei der Ausübung der Landwirtschaft und beim Einstellen von Reittieren schon per definitionem um kein „Wohnen“ handelt, wird damit noch in keinster Weise auf eine Wohnnutzung eingegangen; die Voraussetzungen für eine solche in der gegenständlich geregelten Widmung folgen dann im letzten Satz der lit. 1a unter „Weiters“: „Zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse“, also wenn eine Wohnnutzung beabsichtigt ist, werden nur bestimmte Vorhaben für erklärt, nämlich die Errichtung von Zubauten, die Vornahme baulicher Abänderungen, die „Wiedererrichtung bestehender Wohngebäude“ und die „zusätzliche Neuerrichtung eines Wohngebäudes“. – Somit ist – abgesehen von der sprachlich anderen Formulierung – inhaltlich kein Unterschied zwischen der letztgültigen Regelung des NÖ ROG 1976 und jener des NÖ ROG 2014 zu sehen, sodass die bisher zu § 19 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 1976 ergangene Rechtsprechung ohne weiteres auf die Nachfolgebestimmung im NÖ ROG 2014 zu übertragen ist.

Wie aus den Materialien zur Stammfassung des NÖ ROG 2014, LGBl. Nr. 3/2015, (Ltg.-507/R-3-2014) hervorgeht, war zuerst (siehe den Motivenbericht vom 4.11.2014) noch die Übernahme der bestehenden Formulierung aus § 19 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 1976 beabsichtigt, wurde dann jedoch nach einem Abänderungsantrag des Bau-Ausschusses im Landtag vom 13.11.2014 im Gesetzesbeschluss die bekannte Neuformulierung vorgenommen; der Grund dafür lag darin, dass man dem Betriebsinhaber die Errichtung eines Wohnhauses ermöglichen wollte, weil sich „in der Praxis gezeigt habe, dass der Hofübernehmer (also der Betriebsinhaber) und nicht der Übergeber in einem neuen, zeitgemäßen Wohnhaus leben“ wolle; „mit dieser Anpassung an die Praxis“ werde „auch der Begriff des „Ausgedingewohnhauses“ entbehrlich“. Es ging also darum, in der Formulierung das Ausgedingewohnhaus durch ein zusätzliches neues Wohnhaus zu ersetzen. Dass mit dieser Neuformulierung (neben der Errichtung von Zubauten, der Vornahme baulicher Abänderungen und der Wiedererrichtung bestehender Wohngebäude) damit nicht eine erstmalige, sondern nur die zusätzliche Neuerrichtung eines Wohnhauses (d.h. zusätzlich zum bestehenden Wohnhaus der Übergeber; siehe dazu Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht2, S. 885, wonach „durch die Neufassung im Jahr 2015 die Regelung betreffend zulässige Wohngebäude im Hofverband dahingehend an die gängige Praxis angespasst werden sollte, dass dem Betriebsinhaber die „zusätzliche Neuerrichtung eines Wohngebäudes“ im Hofverband ermöglicht werden sollte“) für zulässig erklärt werden sollte, ergibt sich eindeutig aus den Materialien (Motivenbericht Ltg.-507/R-3-2014) zu § 20 Abs. 2 Z. 1b NÖ ROG 2014, worin es heißt, dass diese Regelung (Z. 1b) der Klarstellung (d.h. es war keine inhaltliche Änderung intendiert) dient, dass „nur die Widmungsart Grünland – Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen die erstmalige Errichtung eines Wohngebäudes zulässt“. Dadurch, dass § 20 Abs. 2 Z. 1b NÖ ROG 2014 (auch heute noch) normiert, dass in dieser Widmung „neben den in der Z. 1a aufgezählten Bauwerken auch die erstmalige Errichtung eines Wohngebäudes zulässig“ ist, ist eindeutig gesetzlich festgelegt, dass die erstmalige Errichtung eines Wohngebäudes genau nicht von § 20 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 2014 umfasst ist (was auch die Materialien bestätigen).

Damit ist auch im Rahmen des NÖ ROG 2014 genau die zuvor zitierte höchstgerichtliche Judikatur (dass die erstmalige Errichtung eines Wohngebäudes nur in der Widmung Grünland – Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen, nicht jedoch in der Widmung Grünland – Land- und Forstwirtschaft zulässig ist) gesetzlich festgeschrieben, und diese Ansicht wird in der Literatur einhellig bestätigt (vgl. z.B. W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht11, S. 1381; Riegler-Koizar, NÖ BauO4, S. 872f.; Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht2, S. 885).

Der Beschwerdeführer beabsichtigt keinen Zubau zu errichten und kein Wohngebäude „wieder zu errichten“ oder zusätzlich (d.h. zu einem bereits bestehenden Wohngebäude) neu zu errichten, sondern beruft sich darauf, „bauliche Abänderungen“ angezeigt zu haben; diese betreffen aber unstrittig kein bereits bestehendes Wohngebäude, sondern ein Betriebsgebäude.

Wie der Verwaltungsgerichtshof immer wieder ausführt, ist bei der Prüfung, ob im Grünland Wohnbauten errichtet werden dürfen, ein strenger Maßstab anzulegen, um die Umgehung der Bestimmungen über die Flächenwidmung zu verhindern; die Befriedigung eines Wohnbedürfnisses auf als Grünland ausgewiesenen Grundstücken stellt daher einen bloß nachgeordneten Zweck dar und ist nur unter bestimmten im Raumordnungsrecht eng gefassten Voraussetzungen zulässig (vgl. z.B. zuletzt VwGH 8.11.2021, Ra 2021/05/0150; 29.3.2021, Ro 2020/03/0023).

Die vom Beschwerdeführer angezeigte „bloße Änderung des Verwendungszweckes“ gewisser Räumlichkeiten seines Betriebsgebäudes „in Wohnnutzung“ ist gemäß § 15 Abs. 6 NÖ BO 2014 dann zu untersagen, wenn sie (u.a.) den Bestimmungen des NÖ ROG 2014 oder einer dazu ergangenen Durchführungsverordnung (dazu gehören Flächenwidmungspläne) widerspricht. Im gegenständlichen Fall kann die Beurteilung der belangten Behörde, dass die erstmalige Begründung einer Wohnnutzung in einem bislang unbewohnten Gebäude im Grünland dem § 20 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 2014 widerspricht, nach dem bisher Gesagten nicht als rechtswidrig erkannt werden. Wie sich aus dem Gesetzeswortlaut ergibt und von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung bestätigt wird, ist die erstmalige Neuerrichtung eines Wohngebäudes, also ein bewilligungspflichtiges Vorhaben, auf Flächen, die als „Grünland – Land- und Forstwirtschaft“ und nicht als „Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen“ gewidmet sind, unzulässig. Wenn man sich nun nochmals die oben zitierten Materialien zur Novelle LGBl. 8000-13, mit der die geltende Regelung, wenn auch noch etwas anders formuliert, erstmals eingeführt wurde, in Erinnerung ruft, so wurde diese deshalb erlassen, weil zum „Schutz des Grünlandes … der Neubau von Gebäuden mit Wohnräumen künftig nur mehr in einer eigenen Widmungsart des Grünlandes“, nämlich „Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle“ zulässig sein sollte. Es darf – angesichts des von der Judikatur postulierten strengen Maßstabs – im konkreten Fall aber keinen Unterschied machen, wann der Beschwerdeführer die beabsichtigte Wohnnutzung der Baubehörde zur Kenntnis bringt: Wenn er dies sogleich bei seinem erstmaligen Bauansuchen betreffend seine Betriebsgebäude im Jahr 2016 getan hätte (wenn also die Wohnnutzung bereits Teil des 2016 eingereichten Projekts gewesen wäre), wäre diese erstmalige Errichtung eines Wohngebäudes im Grünland wegen Widerspruchs zu § 20 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 2014 bzw. zur diesbezüglichen Flächenwidmung zweifellos zu versagen gewesen; nichts anderes kann gelten, wenn jetzt einige Jahre später die Änderung des Verwendungszwecks von Räumen, die projektgemäß als Wirtschafts- bzw. Verwaltungsräumlichkeiten bewilligt wurden, in Wohnräume (bloß) angezeigt wird, weil dieses angezeigte Vorhaben dasselbe Ergebnis (nämlich die erstmalige Begründung eines zum Wohnen genutzten Gebäudes im Grünland) zum Inhalt hat und ansonsten die Bestimmungen des § 20 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 2014 allzu leicht durch eine nachträgliche Bauanzeige über die Änderung des Verwendungszwecks umgangen werden könnten (vgl. die schon in VwGH 20.12.1994, 92/05/0240, zum Ausdruck gebrachte restriktive Haltung des Höchstgerichts bei Umgehung jener Bestimmungen, die die Neuerrichtungen von Bauwerken als widmungswidrig bzw. nicht zulässig erklären, durch sukzessives Ersetzen alter Bauwerksteile durch neue).

Der Bürgermeister hat daher zu Recht das angezeigte Vorhaben der Nutzungsänderung gemäß § 15 Abs. 6 NÖ BO 2014 untersagt (und die belangte Behörde diese Untersagung zu Recht bestätigt), weil es der im Flächenwidmungsplan festgelegten Widmung des Grundstücks des Beschwerdeführers widerspricht. Bei diesem Ergebnis hatte keine Erforderlichkeitsprüfung nach § 20 Abs. 4 NÖ ROG 2014 mehr stattzufinden, weil die Frage der Erforderlichkeit als weitere kumulative Zulässigkeitsvoraussetzung des § 20 NÖ ROG 2014 anzusehen ist (vgl. VwGH 15.5.2014, 2012/05/0125).

Somit war spruchgemäß zu entscheiden.

Gemäß § 24 Abs 4. VwGVG war von einer Verhandlung abzusehen, da die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs.1 Europäische Menschenrechtskonvention, BGBl. 2010/1958, noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union, ABl. Nr. C 83 vom 30.03.2010, S. 389 entgegenstehen (vgl. dazu z.B. VwGH 15.05.2014, 2012/05/0087). Der entscheidungsrelevante Sachverhalt ergibt sich schon aus dem Vorbringen bzw. den eingereichten Unterlagen des Beschwerdeführers bzw. wurde von diesem „außer Streit gestellt“, sodass er schon aufgrund der Aktenlage Klarheit besteht. Das erkennende Gericht hatte ausschließlich Rechtsfragen zu klären, zu deren Lösung im Sinne der Judikatur des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte eine Verhandlung nicht geboten ist.

Die Revision ist unzulässig, da sie nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht vom klaren Gesetzeswortlaut (vgl. VwGH 3.10.2019, Ra 2019/05/0238) und von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Zudem stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (vgl. VwGH 23.9.2014, Ro 2014/01/0033) dar.