Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-300/001-2020

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 18.01.2021
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2021:LVwG.AV.300.001.2020

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 1 unter dem Vorsitz des Richters Hofrat Dr. KindermannZeilinger im Beisein der Berichterstatterin Mag. Clodi und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die gemeinsame Beschwerde des A, geb. ***, und der B, geb. ***, beide vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 06.Februar 2020, ***, mit welchem der Antrag vom 25.01.2019 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 23.01.2019, Beurkundungsregisterzahl: *** des Notariats D, abgeschlossen zwischen E, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer einerseits und A, geb. ***, und B, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, beide vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einem gesamten Flächenausmaß von 44,3343 ha, abgewiesen worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 08. Oktober 2020 in der nichtöffentlichen Sitzung am 08. Oktober 2020 durch mündliche Verkündung der Entscheidung am 08. Oktober 2020

zu Recht erkannt:

I.Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Z 2 Verwaltungsgerichtsver-fahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

II.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 06. Februar 2020, *** wurde der Antrag der nunmehrigen Beschwerdeführer vom 25.01.2019 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 23.01.2019, Beurkundungsregisterzahl: *** des Notariats D, abgeschlossen zwischen E, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer einerseits und A, geb. ***, und B, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, beide vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einem gesamten Flächenausmaß von 44,3343 ha, zu einem Kaufpreis von € 1.200.000,-- abgewiesen.

Gestützt ist dieser Bescheid auf die „§§ 1, 2, 3, 6 Abs. 2 Z.1 iVm § 1 Z. 1 und 2, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG)“.

Begründet wird diese Entscheidung unter Bezugnahme auf die eingeholten Gutachten aus den Fachgebieten der Agrartechnik und Forsttechnik damit, dass die Antragsteller derzeit zwar einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaften würden, jedoch daraus nicht den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie, zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten würden.

Auch habe nicht festgestellt werden können, dass die Erwerber nach Erwerb der gegenständlichen Grundstücke den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil aus dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb bestreiten würden.

Die innerhalb der gesetzlichen Frist aufgetretenen Interessenten F und G sowie H und I seien hingegen bäuerliche Landwirte und bereit, anstelle der Rechtswerber durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen. Diese seien auch in der Lage, die Bezahlung des ortsblichen Verkehrswertes vorzunehmen und würden beabsichtigen, die vertragsgegen-ständlichen Grundstücke selbst zu bewirtschaften.

Die Bezirksbauernkammer *** habe, die Interessentenmeldungen der Grundverkehrsbehörde übermittelt und in einer Stellungnahme ausgeführt, dass die Rechtserwerber keine Landwirte im Sinne des niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes seien und bäuerliche Interessenten innerhalb der gesetzlichen Frist aufgetreten seien. Des Weiteren wäre im Falle einer Genehmigung eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht zu erwarten.

Es sei daher zu prüfen gewesen, ob die Antragsteller nach Erwerb der in Rede stehenden landwirtschaftlichen Grundstücke einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein bewirtschaften würden und daraus den eigenen Lebensunterhalt zumindest zu 25 % des gesamten Einkommens bestreiten können würden sowie ob die Antragsteller diese Absicht durch ausreichende Gründe und aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten nachzuweisen imstande seien.

Laut vorgelegtem Betriebskonzept des J hätten die Ehegatten A und B bis zu ihrer Pensionierung ausschließlich koordinative und anordnende Tätigkeiten im landwirtschaftlichen Betrieb vorgenommen. Die operativen Arbeiten hätten ein Vorarbeiter und fallweise bis zu zwei weitere Dienstnehmer ausgeführt. Zukünftig würden die Antragsteller auch operativ tätig werden und nur mehr ein Arbeiter herangezogen. Auch der Rechtsvertreter C führe an, dass die Antragsteller in der Land- und Forstwirtschaft bisher nur direktiv und kontrollierend tätig gewesen seien.

Von C sei im Schreiben vom 21.8.2019 bezüglich der außerlandwirt-schaftlichen Einkünfte der Ehegatten A und B wiederholt angegeben worden, dass auch in Zukunft neben dem Einkommen aus unselbständiger Tätigkeit noch Einkünfte aus dem Gewerbebetrieb, Vermietung und Verpachtung sowie Kapitalvermögen anfallen würden, wobei die jeweilige Höhe im Vorfeld nicht feststehe.

In Anbetracht der Gegenüberstellung des gemeinsamen außerlandwirtschaftlichen Gesamteinkommens der Antragsteller für die Jahre 2015 bis 2018, welches ausschließlich aus Gewerbebetrieb, nicht selbständiger Arbeit, Kapitalvermögen sowie Vermietung und Verpachtung stamme, mit den gemeinsamen landwirtschaftlichen Einkünften für die Jahre 2015 bis 2018 seien daher die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Qualifizierung der Antragsteller als Landwirte im Sinne der Bestimmungen des § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG nicht gegeben.

Aus dem Gutachten des Amtssachverständigen für Landwirtschaft sei ersichtlich, dass die Erträge aus der Landwirtschaft in den vergangenen vier Jahren stark differiert hätten, wobei die Spanne von einem Gesamtjahresverlust von € 167.800,00 bis zu einem Jahresgewinn von insgesamt € 66.200 reiche. Auch die Betriebseinnahmen und die Betriebsausgaben seien starken Schwankungen unterworfen gewesen (Schwankungen um mehr als 100%). Bezogen auf die betrachteten vier Jahre habe es einen durchschnittlichen Verlust von € 39.700,00 pro Jahr im Bereich der Land- und Forstwirtschaft gegeben.

Entsprechend dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 sei es für die Landwirtschaft erforderlich, dass ein erheblicher Teil des Gesamteinkommens der Familie aus der Bewirtschaftung erzielt werde. Als erheblich werde ein Anteil von etwa 25 % des Gesamteinkommens der Familie aus der Bewirtschaftung angesehen.

Ein solcher Wert habe nach den erzielten Ermittlungsergebnissen jedoch nicht festgestellt werden können.

Dem gegenüber ergebe sich aus den im Verfahren rechtswirksam eingebrachten Interessentenerklärungen von F und G sowie von H und I ein ausreichender Beleg dafür, dass diese in der Lage seien, den ortsüblichen Verkehrswert bezahlen zu können, liege doch ein entsprechender Beweis den Interessentenerklärungen bei. Zudem seien die Interessenten Betreiber einer Vollerwerbslandwirtschaft und würden somit alle Kriterien erfüllen, wonach eine Person als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes gelte. Ihnen komme die Landwirteigenschaft im Sinne des § 3 Abs. 2 lit. a NÖ GVG somit ohne Zweifel zu und sei diese auch nicht bestritten worden.

Bei dieser Konstellation liege somit ein absoluter Versagungsgrund für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1-3 NÖ GVG vor, sodass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht zu erteilen und der diesbezügliche Antrag der Antragsteller abzuweisen gewesen sei.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde der rechtsanwaltlich vertretenen Antragsteller A und B, in der beantragt wurde, eine mündliche Verhandlung durchzuführen und sodann gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden und den angefochtenen Bescheid derart abzuändern, dass dem Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des am 23.01.2019 zwischen E als Verkäufer einerseits und A und B als Käufer andererseits abgeschlossenen Kaufvertrages die Zustimmung erteilt werde, in eventu den angefochtenen Bescheid der belangten Behörde wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes, in eventu wegen Rechtswidrigkeit infolge der Verletzung von Verfahrensvorschriften aufzuheben und die Sache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

Begründet werden diese Anträge zusammengefasst wie folgt:

Nach erfolgter Antragstellung sei seitens der Behörde beim Rechtsvertreter der Antragsteller telefonisch deponiert worden, dass zwei Interessentenerklärungen von ortsansässigen Vollerwerbslandwirten an die Grundverkehrsbehörde herangetragen worden seien und aus diesem Grunde die Kammer die Landwirteeigenschaft für die Käufer nicht bescheinigen werde. Weiters sei darauf hingewiesen worden, dass die beiden Interessenten ortsansässig seien und daher schon zu bevorzugen seien.

Dem sei in einer Erklärung vom 14.03.2019 mit dem Hinweis entgegengetreten worden, dass es unerheblich sei, ob die Interessenten ortsansässig seien. Sie seien deswegen auch nicht zu bevorzugen; vielmehr wäre das Verfahren einzuleiten und die Landwirteeigenschaft der Käufer festzustellen.

Mit Stellungnahme vom 01.04.2019 sei von den Käufern erklärt worden, dass sie Landwirte im Sinne des NÖ GVG seien und sowohl die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 lit. a (gemeint wohl: § 3 Z 2 lit. a) NÖ GVG wie auch jene der lit. b leg. cit. in der Form vorliegen würden, dass die Käufer eine selbständige wirtschaftliche Einheit mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaften würden bzw. bewirtschaften werden würden.

Die Beschwerdeführer würden ihren Angaben zufolge land- und forstwirtschaftliche Flächen (inklusive Pachtflächen, Ackerflächen, Wiesenflächen) bewirtschaften, wobei die selbstbewirtschaftete Gesamtfläche 298,18 ha ausmache; davon seien 234,72 ha Eigengrund und 63,46 ha Pachtflächen. „Die Forstflächen würden 158,10 ha umfassen. 120 ha würden landwirtschaftlich genutzt und gefördert (davon 18,84 ha Acker und 99,86 ha Grünland)“.

Im Verfahren seien die von der Behörde in einem Verbesserungsverfahren verlangten Unterlagen am 10.07.2019 fristgerecht vorgelegt worden, und zwar laut dem auch der Beschwerde angeschlossenen Urkundenspiegel. Insbesondere seien die Einkommensteuerbescheide 2015, 2016 und 2017 vorgelegt worden und sei dargelegt worden, dass die Einkommensteuerbescheide für 2018 noch nicht vorliegen würden. Für diesen Zeitraum sowie für das Jahr 2019 sei das Einkommen prognostiziert worden.

Schließlich sei auch die weitere Anfrage der Behörde nach Gewinnermittlungs-methoden, den Zahlen für die Land- und Forstwirtschaft im ersten Halbjahr 2019, den Ausgaben für Löhne für Fremdarbeitskräfte und den außerlandwirtschaftlichen Einkünften nach dem Pensionsantritt mit Stellungnahme vom 21.08.2019 umfassend beantwortet worden und – die auch der Beschwerde angeschlossenen – Unterlagen vorgelegt worden.

Mit Stellungnahme vom 24.09.2019 sei dargelegt worden, dass die Beschwerde-führer den Eindruck hätten, der ASV für Landwirtschaft würde seine Erhebungen ausschließlich in die Richtung führen, Tatsachenelemente zu finden, die geeignet seien, eine Nichtgenehmigung als Ergebnis zu erreichen. Dabei sei der Umstand kritisiert worden, dass darauf hingewiesen worden sei, dass die Interessenten angeblich amtsbekannt seien, woraus der Schluss zu ziehen wäre, dass allenfalls ein Naheverhältnis zum ASV gegeben sei. Weiters sei kritisiert worden, dass der ASV ausführe, „die K Gesellschaft m.b.H. habe im Verwaltungsbezirk *** einen Steinbruch, womit sich in diesem Zusammenhang die Frage stelle, ob dieser Umstand im Genehmigungsverfahren mitberücksichtigt werden müsse“. Kritisiert sei auch worden, dass sich der ASV sogar die Mühe gemacht habe, einen Firmenbuchauszug anzuschließen.

Ohne auf ein denkbares Naheverhältnis und auch offenkundig nicht angebrachte Darlegungen durch den ASV einzugehen, sei der Genehmigungsantrag mit dem angefochtenen Bescheid abgewiesen worden. Dies mit der wesentlichen Begründung, dass die Beschwerdeführer derzeit zwar einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb hätten, jedoch daraus nicht den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest nicht zu einem erheblichen Teil bestreiten würden. Des Weiteren sei die Einkommenssituation des gemeinsamen außerlandwirtschaftlichen Einkommens im Verhältnis zum gemeinsamen landwirtschaftlichen Einkommen so gelagert, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Qualifizierung der Beschwerdeführer als Landwirte im Sinne der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG nicht gegeben seien.

Als Beschwerdepunkte würden mit dem gegenständlichen Rechtsmittel inhaltliche Rechtswidrigkeit sowie Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvor-schriften geltend gemacht.

Konkret wird dazu wörtlich ausgeführt wie folgt (Fettdruck und Kursivschrift wie im Original):

„4. Verletzung von Verfahrensvorschriften

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 09.09.2019 wurde den BF das agrartechnische Gutachten zur Kenntnis gebracht. In diesem agrartechnischen Gutachten heißt es: "Im Widerspruch dazu hat C in seinem Schriftstück vom 07.08.2018 an die Grundverkehrsbehörde St. Pölten wörtlich angegeben: Im Jahr 2018 ist zu erwarten ..... € [].

Weiter heißt es (Seite 6) beide Zitate stammen aus dem Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 17.06.2019, in welchem auch das Schreiben des C vom 07. 08.2018 angeführt ist".

Soweit das übersehen werden kann, spielt ein Verfahren vor der GVB St. Pölten im nunmehrigen Verfahren keine Rolle. Der Bescheid vom 17.06.2019 wurde von den BF – und nur diese sind dort Verfahrenspartei – nicht vorgelegt; es handelt sich um kein beantragtes Beweismittel; es handelt sich um eine nicht rechtskräftige Entscheidung [im Bescheid vom 17.06.2019]; es handelt sich um eine Entscheidung erster Instanz die nicht veröffentlicht wurde. Es handelt sich um einen Bescheid der Rechte Dritter betrifft, und auch geeignet ist Rechte Dritter zu beeinträchtigen. Beispielsweise: Den Vertragspartner der BF im dortigen Verfahren vor der GVB St. Pölten.]

Gegenständlich liegen Interessentenerklärungen vor.

Die Vorgangsweise des ASV, die nicht nachvollziehbar ist, ist geeignet Tatsachen aus einem Verfahren an Personen weiterzuleiten, die an einem Verfahren nicht beteiligt sind (hier beispielsweise: Interessenten) und zwar ohne Zustimmung der im Verfahren vor der GVB St. Pölten Beteiligte.

Damit disqualifiziert der ASV seine Äußerungen insoferne, als er gegen die

Grundsätze/Wertungen der DSGVO (wenn diese auch im Behördenverfahren an sich nicht gelten) verstößt; weiters gegen eine Amtsverschwiegenheit insoferne verstößt, als er mit dem ihm offen zur Verfügung stehenden Mittel in ein Verfahren einsieht, dort verfahrensrelevante Abschnitte übernimmt, und diese Abschnitte unbeteiligten Dritten zur Kenntnis bringt bzw. die Möglichkeit der Kenntnisnahme einräumt. Das stellt einen groben Verfahrensmangel dar; damit disqualifiziert sich der ASV in seinen bisherigen Äußerungen und für ein weiters Verfahren.

Mit Schreiben vom 09.12.2019 (S. l7) heißt es weiters: Es sei eine Stellungnahme eines ASV für Forstangelegenheiten eingeholt, dieses wird wie folgt zitiert (S. 17): „Zu den Käufern A und B wird angemerkt, dass deren Betrieb im Verwaltungsbezirk *** liegt. Aus den vorgelegten Unterlagen wäre für den ASV für Forstwesen anzunehmen gewesen, dass hier sehr wohl ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb vorliegt. Durch den Umstand, dass die K Gesellschaft m.b.H. im Verwaltungsbezirk *** einen Steinbruch hatte, stellt sich für den ASV für Forstwesen die Frage, ob dieser Umstand im GVB mitberücksichtigt werden muss. Ein Firmenbuchauszug ist angeschlossen.“

Diese Ausführungen disqualifizieren den ASV für Forstwesen; unzweifelhaft sind Konsenswerber A und B; also zwei natürliche Personen; der Umstand, dass die K Gesellschaft m.b.H. irgendwo – und sei es auch im Verwaltungsbezirk *** – einen Steinbruch betrieben hat, kann wohl nicht den beiden Konsenswerbern (!) angelastet werden.

Auch damit mischt sich der ASV in rechtliche bzw. beweiswürdigende Frage ein, mit denen er an sich nichts zu tun hat und disqualifiziert sich mit seinen bisherigen Äußerungen und für seine Beiziehung in künftigen Verfahren.

Das wurde auch in einer Stellungnahme bereits gerügt, von der Erstbehörde jedoch missachtet; das Verfahren und der angefochtene Bescheid ist daher, soweit die beiden Stellungnahmen (=Gutachten), die sich weitwendig auch beweiswürdigend zeigen, nichtig, zumindest mit so groben Verfahrensmängel behaftet, dass das Verfahren diesbezüglich durch Beiziehung von weiteren anderen Gutachtern zu wiederholen sein wird.

5. Inhaltliche Rechtswidrigkeit

Der angefochtene Bescheid führt aus, dass die BF derzeit einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb führen, aus dem sie jedoch nicht den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest nicht zu einem erheblichen Teil bestreiten.

Weiters könne nicht festgestellt werden, dass die BF nach Erwerb der gegenständlichen Grundstücke den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil aus dem landwirtschaftlichen Betrieb bestreiten würden.

Das ist unrichtig und wird bekämpft.

Die Einkommensunterlagen für die BF wurden umfassend vorgelegt und zwar:

ESt.-Bescheid 2015 A samt Beilagen im Konvolut (‚/9)

ESt.-Bescheid 2016 A samt Beilagen im Konvolut (./10)

ESt.-Bescheid 2017 A samt Beilagen im Konvolut (‚/11)

ESt.-Bescheid 2015 B samt Beilagen im Konvolut (./17)

ESt.-Bescheid 2016 B samt Beilagen im Konvolut (‚/18)

ESt.-Bescheid 2017 B samt Beilagen im Konvolut (‚/19)

Vorauszuschicken ist, dass es wohl unzweifelhaft ist, dass die Einkommensteuerbescheide (das gilt nicht zwingend für die ESt.-Erklärungen) die Einkommenssituation für das jeweilige Jahr richtig und vollständig widergeben und abbilden.

Vorgelegt wird nunmehr:

Für das Jahr 2018 betreffend A

Beilage zur Einkommensteuererklärung E1 für Einkünfte aus Vermietung und

Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden

Beilage zur Einkommensteuererklärung E1 für Einkünfte aus Kapitalvermögen

Beilage für Einkünfte aus einer Beteiligung an einer Personengesellschaft/Personengemeinschaft

Einkommensteuerbescheid 2018

im Konvolut (Beilage ./29)

Daraus ergeben sich:

• Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft € 44.346,75

• Einkünfte aus Gewerbebetrieb - € 136.113,35

• Einkünfte aus nicht selbständiger Arbeit € 69.853,67

• Einkünfte aus Kapitalvermögen € 26.554,06

• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung € 93.592,83

Der Gesamtbetrag inländischen Einkünfte macht aus im Jahr 2018€ 98.233,96.

Der Anteil der L. u. F.-Einkünfte am Gesamteinkommen macht aus im Jahr 2018 rund 45 %.

Für das Jahr 2018 betreffend B

Beilage zur Einkommensteuererklärung E1 für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden

Beilage für Einkünfte aus einer Beteiligung an einer Personengesellschaft/Personengemeinschaft

Einkommensteuerbescheid 2017

im Konvolut (Beilage ./30)

Daraus ergeben sich:

• Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft€ 21.852,31

• Einkünfte aus Gewerbebetrieb - € 131.581,62

• Einkünfte aus unselbständiger Tätigkeit € 72.135,98

• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung € 7.108,83

Der Gesamtbetrag inländischen Einkünfte macht aus im Jahr 2018 - € 30.484,50.

Dazu ergibt sich nachstehendes in der Einkommenssituation durch den Pensionsantritt beide BF und so spiegelt sich dieser Pensionsantritt

bei A

• im Jahr 2017 nicht wider

• auch im Jahr 2018 nicht wider (Vollpensionsantritt mit 01.04.2019)

bei B

• im Jahr 2017 nicht wider

• im Jahr 2018 teilweise wider (Pensionsantritt der B mit 01.07.2018 - siehe Beilage ./21, bereits vorgelegt).

Das Rechtsgeschäft wurde abgeschlossen im Jänner 2019.

Maßgeblich ist die Einkommenssituation im Jahr 2019.

Die Gegenüberstellung des gemeinsamen außerlandwirtschaftlichen Gesamteinkommens für den Zeitraum 2015 bis 2018 im Vergleich zum übrigen Einkommen ist willkürlich und nicht rechtens; mit dieser Argumentation wird den BF überhaupt die Möglichkeit genommen Landwirteeigenschaft in naher Zukunft oder nach der Argumentation der Erstbehörde überhaupt zu erhalten.

Damit wird den BF die Möglichkeit eines Einkommenswechsels genommen, nämlich von ihrer bisherigen Tätigkeit als Unternehmer in ihre künftige Tätigkeit als Land- und Forstwirte vorzunehmen.

Damit werden die BF in ihrem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf freie

Berufsausübung gehindert.

Zum außerlandwirtschaftlichen Einkommen:

Es kann nicht schaden, wenn neben dem land- und forstwirtschaftlichen Einkommen auch Einkommen aus unselbständiger Tätigkeit aus Gewerbebetrieb, Vermietung und Verpachtung sowie Kapitalvermögen anfallen werden.

Maßgeblich ist, ob aus der Land- und Forstwirtschaft ein Anteil von etwa 25 % des Gesamteinkommens erwirtschaftet wird.

In § 3 Abs. 2 leg. cit. (lit. a + lit. b) heißt es: „Wer einen [...] allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet .... "

Für das Jahr 2018 bedeutet dies in Ansehung der BF:

Das inländische Einkommen des A im Jahr 2018 liegt beiEUR 98.233,96.

Das inländische Einkommen der B im Jahr 2018 liegt bei EUR 30.484,50

das Gesamteinkommen der BF daher EUR 67.749,46

Die Einkünfte aus L u.. F A machen aus im Jahr 2018

EUR 44.346,75

und für B EUR 21.852,31

also rechnerisch rund 97 %.

Maßgeblich, so erachten dies die BF, wird aber sein, dass Einkommen im Jahr 2019.

Für 2019 vorausschauend:

A ist seit 01.04.2019 in Vollpension (Korridorpension) mit einem

monatlichen Anweisungsbetrag von EUR 2.421,06.

Vorgelegt wird Pensionszusage vom 15.05.2019, Beilage ./31.

Die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft bleiben aufrecht.

Die Einkünfte aus Gewerbebetrieb (voraussichtlich negativ, wie bisher) bleiben aufrecht.

Sonstige Einkünfte aus unselbständiger Tätigkeit:

Geringfügige Tätigkeit bei K Gesellschaft m.b.H. mit monatlich EUR 446,81 (14X).

Vorgelegt wurde Mitteilung der bezugsauszahlenden Stelle K Gesellschaft m.b.H. vom 09.07.2019 samt Lohnkonto 2018 betreffend A im Konvolut (Beilage ./15).

Die Einkünfte aus Kapitalvermögen bleiben aufrecht (schwankend).

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bleiben aufrecht.

B:

Pensionsantritt mit 01.07.2018 (Beilage ./2l).

Der Anweisungsbetrag macht aus EUR 3.496,18.

Die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft bleiben aufrecht.

Die Einkünfte aus Gewerbebetrieben (voraussichtlich negativ, wie bisher) bleiben aufrecht.

Sonstige Einkünfte aus unselbständiger Tätigkeit sind nicht gegeben.

Die Einkünfte aus Kapitalvermögen bleiben aufrecht (schwankend).

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bleiben aufrecht.

Für das Jahr 2019 kann vorgelegt werden:

• Betriebserfolg der Land- und Forstwirtschaft für das erste Halbjahr des

Wirtschaftsjahres 2019 mit einem Ergebnis von EUR 35.843,07

(Beilage ./ 31)

Eine einkommensteuerrechtliche Behandlung für das Jahr 2019 kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vorgelegt werden; dies wird voraussichtlich erst Mai/Juni 2020 vorliegen.

Die Annahme, hier einen "Durchrechnungszeitraum" von vier Jahren zu nehmen, ist, darauf wird wiederholend hingewiesen, rein willkürlich; dass die Betriebseinnahmen und die Betriebsausgaben starken Schwankungen unterworfen sind, und zwar Schwankungen um mehr als 100 % lässt sich betriebswirtschaftlich ganz einfach damit erklären, dass hier in den Jahren mit Verlust besondere Investitionen getätigt werden mussten um den Betrieb gewinnbringend zu führen; das schlägt sich insoferne im Jahr 2018 positiv nieder, als Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft der BF von insgesamt rund EUR 66.000,00 erwirtschaftet wurden.

Auch die Vorausschau für das Jahr 2019 – und das wird maßgeblich sein – ergibt einen Betriebserfolg im ersten Halbjahr von rund EUR 35.800,00.

Zusammengefasst gibt es daher keinerlei Gründe anzunehmen, dass die BF nicht einen erheblichen Anteil ihres Einkommens aus Land- und Forstwirtschaft bestreiten würden.

Im angefochtenen Bescheid wird – und kann wohl auch nicht – ernsthaft bestritten werden, dass die BF nicht die entsprechende fachliche Qualifikation haben (siehe Beilage ./5-1); im angefochtenen Bescheid wird nicht – und kann wohl auch nicht – ernsthaft bestritten werden, dass ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb nicht geführt wird (siehe Beilage ./4-1, ./4-2).

Die BF haben sich, und das hat die belangte Behörde überhaupt übersehen, bei ihrem Antrag auch auf § 3 Abs. 2 lit. b) NÖ GVG gestützt; in diesem Zusammenhang, hat die belangte Behörde, soweit das übersehen werden kann, zwar festgestellt, dass die Voraussetzungen nicht vorliegen, aber keine Feststellungen darüber getroffen, welche Einkünfte bzw. ob überhaupt Einkünfte durch den Zuerwerb gegeben sein werden.

Dieser Aspekt wurde von der belangten Behörde nicht beachtet, zumindest finden sich dazu keinerlei Feststellungen im angefochtenen Bescheid und sind die Feststellungen diesbezüglich ausgehend von einer unrichtigen Rechtsansicht mangelhaft.

Zusammengefasst hätte daher die belangte Behörde aufgrund der bereits jetzigen Einkommenssituation (letztes Einkommensjahr 2018) zu erkennen gehabt, dass die BF aus land- und forstwirtschaftlichen Einkünften einen erheblichen Anteil ihres Familieneinkommens bestreiten, oder die entsprechenden Feststellungen zu treffen gehabt, ob durch den Zuerwerb durch das hier in Rede stehende Rechtsgeschäft die BF Einkünfte erwirtschaftet werden; erst dann die Frage zu beurteilen gehabt, ob die BF Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Abs. 2 lit. b) NÖ GVG erwerben.

Das hat in irriger Rechtsansicht die belangte Behörde jedoch versäumt.

Die Erstentscheidung ist daher rechtsunrichtig, der angefochtene Bescheid inhaltlich rechtswidrig.“

Angeschlossen war der Beschwerde ein Urkundenspiegel mit folgendem Inhalt (Fettdruck wie im Original):

„./1 Mehrfachflächenantrag 2018 im Konvolut

./2 Waldflächendarstellung

./3-1 Lohnbestätigung A vom 26.03.2019

./3-2 Pensionsbescheid B vom 13.03.2019

./4-1 Vorschreibung und Zahlungsnachweis SVA der Bauern betr. A

./4-2 Vorschreibung und Zahlungsnachweis SVA der Bauern betr. B

./5-1 Facharbeiterbrief A

./5-2 Facharbeiterbrief L

./6 Lenkerberechtigung A

./7 Versicherungsdatenauszug im Konvolut A und B

./8 Betriebskonzept zum land- und forstwirtschaftlichen M Dezember 2018 J

./9 Einkommenssteuerbescheid 2015 A samt Beilagen im Konvolut

./10 Einkommenssteuerbescheid 2016 A samt Beilagen im Konvolut

./11 Einkommenssteuerbescheid 2017 A samt Beilagen im Konvolut

./12 Betriebskonzept des J, „***, Dezember 2018“ samt Modellkalkulation

./13 Einnahmen-/Ausgabenrechnung für das Wirtschaftsjahr 2018 für Landwirtschaft A

./14 Mitteilung der bezugauszahlenden Stelle Transporte K GmbH vom 09.07.2019 samt Lohnkonten 2018 betr. A im Konvolut

./15 Mitteilung der bezugauszahlenden Stelle Transporte K GmbH vom 09.07.2019 samt Lohnkonten 2019 betr. A im Konvolut

./16 Pensionsbescheid betr. A

./17 Einkommenssteuerbescheid 2015 B samt Beilagen im Konvolut

./18 Einkommenssteuerbescheid 2016 A samt Beilagen im Konvolut

./19 Einkommenssteuerbescheid 2017 A samt Beilagen im Konvolut

./20 Mitteilung der bezugauszahlenden Stelle Transporte K GmbH vom 09.07.2019 samt Lohnkonten 2018 betr. A im Konvolut

./21 Pensionsbescheid vom 13. März 2019 im Konvolut betr. B

./22 Mitteilung der bezugauszahlenden Stelle Transporte K GmbH vom 09.07.2019 samt Lohnkonten 2019 betr. B im Konvolut

./23 Einkommenssteuererklärung 2018 betr. A im Konvolut

./24 Einkommenssteuererklärung 2018 betr. B im Konvolut

./25 Einnahmen-Ausgaben-Rechnung 2015, im Konvolut

./26 Einnahmen-Ausgaben-Rechnung 2016 im Konvolut

./27 Einnahmen-Ausgaben-Rechnung 2017 im Konvolut

./28 Ergebnis Landwirtschaft 1-6/2019

./29 Einkommenssteuerbescheid 2018 A samt Beilagen im Konvolut

./30 Einkommenssteuerbescheid 2018 B samt Beilagen im Konvolut

./31 Pensionszusage für A der PVA vom 15.05.2019“

Aufgrund dieses Beschwerdevorbringens hat das Landesverwaltungsgericht NÖ für den 08.10.2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung anberaumt; noch vor dem Verhandlungstermin wurden sowohl von den Beschwerdeführern als auch von den Interessenten entsprechend der in den Ladungen enthaltenen Aufforderungen Unterlagen vorgelegt.

So haben die Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 24.09.2020 mitgeteilt, dass der Grundbuchsstand in Ansehung der kaufgegenständlichen Liegenschaft mittlerweile mit einem Pfandrecht über € 1,200.000,00 s.A. belastet worden sei.

Zudem wurde zur Einkommenssituation ausgeführt, dass der Einkommensteuer-bescheid – und in diesem Zusammenhang, soweit eine bescheidmäßige Erledigung nicht erfolgt sei, die Einkommensteuererklärung – das gesamte Einkommen der Beschwerdeführer richtig und vollständig abbilde.

In Ergänzung zum bereits vorgelegten Urkundenspiegel wurde hinsichtlich B mit der Beilage ./32 ein Konvolut, bestehend aus

-der Einkommensteuererklärung für 2019,

-der Beilage zur Einkommensteuererklärung E1 für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden,

-der Beilage für Einkünfte aus einer Beteiligung an einer Personengesellschaft/Personengemeinschaft und

-dem Einkommensteuerbescheid 2019,

vorgelegt und ausgeführt, dass sich daraus folgende Einkünfte ergeben würden:

-Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft € 28.817,20

-Einkünfte aus Gewerbebetrieb - € 118.527,98

-Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit (Pensionseinkommen)

€ 55.427,45

-Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung € 7.682,71

Der Gesamtbetrag inländischer Einkünfte mache im Jahr 2019 aus: - € 26.600,62

Damit liege der Anteil aus dem land- und forstwirtschaftlichen Einkommen im Bereich von knapp über 30% (dies, wenn man die Einkünfte aus Gewerbebetrieb außer Acht lasse).

Richtigerweise würde es sich bei den (negativen) Einkünften aus Gewerbebetrieb nicht um solche, die aus Abschreibung entstanden seien, handeln, sondern um solche, die aus der Erwirtschaftung eines Verlustes gegeben seien; Verlust und Gewinn sei im Rahmen der Gesamtbetrachtung einzubeziehen.

Im Ergebnis bedeute dies, dass B im Jahr 2019 einen Verlust von € 26.600,62 erwirtschaftet habe, dem positive Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft von insgesamt € 28.817,20 gegenüberstehen würden.

Ebenfalls in Ergänzung zum bereits vorgelegten Urkundenspiegel wurde hinsichtlich A mit der Beilage ./33 ein Konvolut, bestehend aus

-der Einkommensteuererklärung für 2019,

-der Beilage zur Einkommensteuererklärung E1 für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden,

-der Beilage zur Einkommensteuererklärung E1 für Einkünfte aus Kapitalvermögen und

-der Beilage für Einkünfte aus einer Beteiligung an einer Personengesellschaft/Personengemeinschaft vorgelegt

und unter Hinweis darauf, dass der Einkommensteuerbescheid 2019 noch nicht vorliege, ausgeführt, es würden sich daraus folgende Einkünfte ergeben:

-Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft € 58.481,18

-Einkünfte aus Gewerbebetrieb - € 121.721,93

-Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit (Pensionseinkommen) € 34.133,24

-Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung € 99.110,85

-Einkünfte aus Kapitalvermögen (ausschließlich Zinsen) € 26.554,06

Der Gesamtbetrag inländischer Einkünfte mache im Jahr 2019 aus: € 96.557,40

Damit liege der Anteil aus dem land- und forstwirtschaftlichen Einkommen im Bereich von knapp über 27% (dies, wenn man die Einkünfte aus Gewerbebetrieb außer Acht lasse).

Richtigerweise würde es sich bei den (negativen) Einkünften aus Gewerbebetrieb nicht um solche, die aus Abschreibung entstanden seien, handeln, sondern um solche, die aus der Erwirtschaftung eines Verlustes gegeben seien; Verlust und Gewinn sei im Rahmen der Gesamtbetrachtung einzubeziehen.

Im Ergebnis bedeute dies, dass A im Jahr 2019 einen Gewinn von € 96.557,40 erwirtschaftet habe; dem würden positive Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft von insgesamt € 58.481,18 gegenüberstehen.

Klarzustellen sei weiters, dass die Land- und Forstwirtschaft von den Beschwerde-führern in Personengemeinschaft bewirtschaftet werde.

Vorgelegt werde dazu eine Planrechnung „Landwirtschaft für den Zeitraum01-12/2020“ als Beleg für die Erwirtschaftung von € 83.511,57 durch beide Beschwerdeführer in Ergänzung zum Urkundenspiegel (Beilage ./34).

Beantragt werde die Einbeziehung dieser Urkunden in das Verfahren.

Von den Interessenten F und G sowie den weiteren Interessenten H und I wurden vor der öffentlichen mündlichen Verhandlung ebenfalls Unterlagen zu ihrer Einkommenssituation vorgelegt.

Im Einzelnen wurden von den Interessenten F und G Unterlagen wie folgt dem Gericht vorgelegt:

Beschreibung des Land- und forstwirtschaftlichen Betriebes inklusive Ausbildung, Kaufmotivation, beabsichtigte Nutzung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke, derzeitige Gebäudeausstattung und die vorhandene Maschinen- und Geräteausstattung

Aufstellung über den jährlichen Pachtzins

Unterlagen der Sozialversicherungsanstalt der Bauern über Vorschreibungen zur bäuerlichen Sozialversicherung

Zahlungsinformation der Agrarmarkt Austria zum Auszahlungstermin 18.12.2019

Zahlungsinformation der Agrarmarkt Austria zum Auszahlungstermin 29.04.2020

Erklärung der Einkünfte von Personengesellschaften/-gemeinschaften (Feststellungserklärung) 2018 an das Finanzamt ***

Beilage zur Feststellungserklärung (E6) 2018 für pauschalierte Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft

Voraussichtlicher Einkommensteuerbescheid 2018 des Finanzamtes *** für F.

Voraussichtlicher Einkommensteuerbescheid 2018 des Finanzamtes *** für G

Bescheid über die Feststellung von Einkünften gem. § 188 BAO 2017 für F und G

Einkommensteuerbescheid 2017 für F

Einkommensteuerbescheid 2017 für G

Einkommensteuerbescheid 2016 für F

Einheitswertbescheid zum 01.01.2018 (Zurechnungsfortschreibung gemäß § 21 Abs. 4 BewG für F und Miteigentümer

Mehrfachantrag-Flächen (MFA) 2020 für G und F mit Feldstückliste

Von den Interessenten I und H wurden dem Gericht folgende Unterlagen vorgelegt:

Informationsschreiben zur bestehenden Landwirtschaft inklusive Angaben zu den Einkünften aus der Milch- und Viehwirtschaft, den bezogenen öffentlichen Geldern samt sozialer Betriebshilfe 2019 und aus dem Winterdienst sowie zu den Sozialversicherungsbeiträgen, dem Pachtzins 2019, dem Ausgedinge für die Eltern des Betriebsführers, zum Viehbestand und zur Ausstattung des Betriebes mit einer Scheune, einer Werkstätte, einer Fahrsiloanlage und von Güllegruben

Mehrfachantrag-Flächen (MFA) 2020 für I und H mit Feldstückliste

Kontomitteilung vom 27.03.2020 zur bäuerlichen Sozialversicherung (BSVG)

Kontoblatt 2019 der Agrarmarkt Austria mit Stand 29.09.2020

Einheitswertbescheid zum 01.01.2014 (Hauptfeststellung mit Wirksamkeit ab 01.01.2015 für H und Miteigentümer

Erklärung der Einkünfte von Personengesellschaften/-gemeinschaften (Feststellungserklärung) 2019 an das Finanzamt ***

Beilage zur Feststellungserklärung (E6) 2018 für pauschalierte Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft

Am 08. Oktober 2020 hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der durch Verlesung des Verwaltungsaktes der belangten Behörde zur Zl. ***, durch Einvernahme der Interessenten F und G sowie der Interessenten H und I Beweis erhoben wurde.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke, Nrn. Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ******, ***, ***, ***, ***, ***, KG *** mit einer Gesamtfläche von 44 ha 3343 m², weisen laut Flächenwidmungsplan die Widmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ sowie im Grundbuch überwiegend die Nutzungen „Wald“ und „Landwirtschaft“ und hinsichtlich der restlichen Flächen die Nutzungen „Sonstige“ und „Baufläche“ auf.

Am 23. Jänner 2019 wurde hinsichtlich dieser Grundstücke zwischen dem Liegenschaftseigentümer E als Verkäufer und A und B als Käufer ein Kaufvertrag (BRZ: *** des öffentlichen Notars D) abgeschlossen, wobei als Kaufpreis der Betrag von € 1,200.000,00 vereinbart wurde. Derzeit werden die kaufgegenständlichen Flächen als Grünland im Rahmen der Land- und Forstwirtschaft verwendet und soll auch die künftige Nutzung laut Antrag der Beschwerdeführer und Käufer in dieser Weise beibehalten werden.

Mit Eingabe vom 25. Jänner 2019 haben die Käufer A und B, vertreten durch Rechtsanwalt C, bei der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes nach § 6 NÖ GVG beantragt.

Laut diesem Antrag bewirtschaften die Käufer vor Abschluss des gegenständlichen Rechtsgeschäftes bereits 220,4392 ha an land- und forstwirtschaftlichen Flächen und wurde dazu eine Aufstellung dieser Flächen dem Antrag beigelegt. Aus dieser Aufstellung ergibt sich, dass die nunmehrigen Beschwerdeführer (87,4164 ha sind A alleine zuzurechnen und 133,0228 ha beiden Beschwerdeführern gemeinsam) in folgenden Gemeinden nachstehende Grundstücke bewirtschaften:

-In ***: Bezeichnung „M“ und 128,0471 ha

-in ***: Bezeichnung „Landwirtschaft“ 17,2349 ha

-in ***: Bezeichnung „Grünland“ 1,0804 ha

-in ***: Bezeichnung „Wald/Wiesen“ 10,2503 ha

-in : Bezeichnung „“ 15,3922 ha

-in : Bezeichnung „“ 15,3256 ha

-in : Bezeichnung „“ 33,1082 ha

Der Betriebsstandort bzw. die Hofstelle des Betriebes A und B liegt am M, ***, ***. Eine land- und forstwirtschaftliche Ausbildung liegt in Form eines entsprechenden Facharbeiterbriefes vom 04.05.2005 lediglich bei A vor. B verfügt über keine land- und forstwirtschaftliche Ausbildung.

Zweck des gegenständlichen Rechtsgeschäftes ist die Aufstockung des von den Antragstellern geführten land- und forstwirtschaftlichen Betriebes durch Flächen im Eigentum und damit einhergehend die Verringerung der Pachtflächen bzw. der zur Nutzung überlassenen Flächen.

Der Käufer A bezieht aus der mit seiner Gattin betriebenen Bewirtschaftung land- und forstwirtschaftlicher Flächen im Ausmaß von 220,4392 ha

Einkünfte in der Höhe von € 58.481,18 als Anteil, der ihm nach der gewählten Aufteilung von ca. zwei Drittel zu einem Drittel zu seinen Gunsten zufällt.

Seine außerlandwirtschaftlichen Einkünfte setzen sich für das Jahr 2019 aus jährlichen Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit (Pension) in Höhe von € 34.133,24, aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von € 99.110,85 und aus Einkünften aus Kapitalvermögen (ausschließlich Zinsen) in Höhe von € 26.554,06 sowie aus ausländischen Einkünften in Höhe von € 107.526,88 zusammen.

Die Käuferin B bezieht aus der mit ihrem Gatten betriebenen Bewirtschaftung genannten land- und forstwirtschaftlicher Flächen Einkünfte in der Höhe von € 28.917,20 als Anteil, der ihr nach der oben angeführten Aufteilung von ca. zwei Drittel zu einem Drittel (zu Gunsten des A) zufällt.

Diesen Einkünften stehen außerlandwirtschaftliche Einkünfte aus unselbständiger Tätigkeit von € 55.427,45 sowie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von € 7.682,71 gegenüber.

Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde St. Pölten durchgeführten Kund-machungsverfahrens sind mit H und I sowie mit F und G Interessenten aufgetreten. Sowohl H und I als auch F und G haben mit ihren Interessentenerklärungen vom 25.02.2019 ein rechtsverbindliches Angebot hinsichtlich der in Rede stehenden Grundstücke gelegt, wobei sie die Bereitschaft, die Grundstücke um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen, erklärt haben und dafür einen Preis in der Höhe von maximal € 1,200.000,00 genannt haben. Zum Nachweis der Finanzierung des Kaufpreises wurde jeweils eine Finanzierungszusage der N vom 15.02.2019 über € 1,200.000,00 vorgelegt. Gleichzeitig haben die Interessenten erklärt, bereits Landwirte im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 in ***, ***, (F und G) bzw. in ***, ***, (H und I) zu sein und einen landwirtschaftlichen Betrieb bestehend aus 27 ha Eigengrund (davon 7 ha Wald) und ca. 87 ha Pachtgrund (H und I) bzw. bestehend aus 105 ha Eigengrund und 60 ha Pachtgrund (F und G) zu bewirtschaften.

Von den Ehegatten F und G werden aktuell (infolge von Zupachtung seit der Interessentenerklärung) 112,95 Hektar (Feldstückliste) landwirtschaftlich für die Milchviehhaltung genutzt, der Rest ist Wald. Der Viehbestand umfasst für die Milchwirtschaft samt Aufzucht für den eigenen Betrieb ca. 150 Stück. Die Milchlieferleistung beträgt 410.000 kg pro Jahr. An öffentlichen Geldern sind im Jahr 2019 € 55.889,31 bezogen worden. Im mehrjährigen Durchschnitt betragen die Einkünfte aus der Landwirtschaft ca. € 24.000,00.

Im Betrieb sind außer den Ehegatten F und G keine weiteren Familienangehörige mittätig. Die Einkünfte werden im Verhältnis 50 : 50 unter den Ehegatten aufgeteilt.

Der Einheitswert ist aktuell mit € 68.012,51 anzusetzen. Die Sozialversicherungs-beiträge belaufen sich quartalsmäßig auf € 4.358,73 (sohin auf € 17.434,92 im Jahr), der zu leistende Pachtzins macht € 6.390,00 aus. Das Ehepaar F und G lukriert ausschließlich Einkünfte aus ihrer Land- und Forstwirtschaft.

Außerlandwirtschaftliche Einkünfte existieren nicht.

Von den Ehegatten H und I werden in Abweichung zu den Angaben in der Interessentenerklärung aktuell 86,19 Hektar (20 Hektar Eigengrund und der Rest als Pachtfläche) landwirtschaftlich sowie 7 ha forstwirtschaftlich genutzt. Der Betrieb umfasst eine Milchwirtschaft mit einer Mutterkuhhaltung, wobei ca. 60 Milchkühe und ca. 30 Mutterkühe vorhanden sind. Die Milchwirtschaftsleistung beträgt ca. 460.000 kg pro Jahr. An öffentlichen Geldern sind im Jahr 2019

€ 43.120,40 bezogen worden. Im mehrjährigen Durchschnitt betragen die Einkünfte aus der Landwirtschaft ca. € 33.000,00.

Die Einkünfte werden im Verhältnis 50 : 50 unter den Ehegatten aufgeteilt. Ein Ausgedinge besteht im Wohnrecht und der Verpflegung für die Eltern von H.

Die Sozialversicherungsbeiträge belaufen sich im Jahr 2019 auf € 21.261,40, der zu leistende Pachtzins macht € 12.506,19 (im Jahr 2019) aus. Im Betrieb werden keine Fremdarbeitskräfte beschäftigt.

Aus der Durchführung des Winterdienstes für die Gemeinde erzielt H außerlandwirtschaftliche Einkünfte in Höhe von € 2.427,85 (für das Jahr 2019). Als weitere außerlandwirtschaftliche Einkünfte lukriert er eine Entschädigung für seine Tätigkeit als Gemeinderat in Höhe von monatlich ca. € 600,00. Insgesamt verfügt er über außerlandwirtschaftliche Einkünfte in Höhe von € 9.627,85.

Von I wird an außerlandwirtschaftlichen Einkünften für ihre Funktion als Kammerobmann-Stellvertreterin in der Bezirksbauernkammer *** ein Betrag in Höhe von € 190,00 monatlich bezogen (pro Jahr € 2.280,00).

Zu diesen Feststellungen gelangt Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen und gerichtlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des Verfahrens (vom Kaufvertragsabschluss über die Antragstellung bis hin zur Entscheidung) vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Feststellungen hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft, insbesondere die Grundstücksnummern, das Flächenausmaß, die Nutzung und der vereinbarte Kaufpreis ergeben sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 25. Jänner 2019 sowie aus dem Kaufvertrag vom 23. Jänner 2019, welcher auch einen Auszug aus dem Grundbuch über die verfahrensgegenständliche Liegenschaft enthält.

Die Feststellungen zur künftigen Nutzung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen durch die Beschwerdeführer beruhen auf den Angaben im verfahrenseinleitenden Antrag vom 25. Jänner 2019.

Die Feststellungen zu den Beschwerdeführern ergeben sich aus dem Verwaltungsakt, insbesondere aus der Beschwerde vom 03.03.2020 und den dieser Beschwerde angeschlossenen Unterlagen sowie aus dem im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zur Vorbereitung der öffentlichen mündlichen Verhandlung eingebrachten Schriftsatz vom 24.09.2020 („Mitteilung“) und den ergänzenden Unterlagen in Ergänzung des mit der Beschwerde bereits vorgelegten Urkundenspiegels mit sohin insgesamt 34 Positionen betreffend Urkunden bzw. Urkundenkonvolute. Dabei wurden die in der Mitteilung vom 24.09.2020 auf Basis der mit dem Urkundenspiegel vorgelegten Unterlagen angeführten Einkünfte sowohl was den Käufer als auch was die Käuferin betrifft zur Gänze in die Feststellungen übernommen und der Entscheidung zugrunde gelegt. Lediglich hinsichtlich des Käufers A waren seine im Schriftsatz vom 24.09.2020 angeführten außerlandwirtschaftlichen Einkünfte um die in der Einkommensteuererklärung 2019 (Position .23 des Urkundenspiegels) ausgewiesenen „ausländischen Einkünfte“ im Betrag von € 107.526,88 zu ergänzen.

Im Übrigen stützen sich die Feststellungen zu den Einkünften der Beschwerdeführer auf den mit der Beschwerde vorgelegten bzw. ergänzten Urkundenspiegel und die in diesem Beilagenkonvolut enthaltenen Urkunden, wie Einkommensteuerbescheide, Pensionsbescheide, Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen und insbesondere auch die vorgelegte Planrechnung hinsichtlich der Landwirtschaft für den Zeitraum von Jänner bis Dezember 2020 samt der Einkommensteuererklärung 2019 des A und den weiteren dort angeführten Unterlagen. Auf das mit dem Urkundenspiegel ebenfalls vorgelegte „Betriebskonzept“ des J vom Dezember 2018 samt Modellkalkulation (Beil. ./12 des Urkundenspiegels) war nicht näher einzugehen, da die Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 10.07.2019 an die belangte Behörde ausdrücklich auf die in diesem Konzept enthaltene Modellkalkulation betreffend das land- und forstwirtschaftliche Einkommen des „bestehenden Betriebes“ verwiesen haben und ohnedies die in der Beilage ./34 des Urkundenspiegels für den Zeitraum Jänner bis Dezember 2020 (Ergebnis Landwirtschaft 1-12/2020) aktualisierten Angaben in die getroffenen Feststellungen übernommen worden sind.

Bezüglich der landwirtschaftlichen Ausbildung stützt sich das erkennende Gericht auf den vorgelegten Facharbeiterbrief für A vom 04.05.2005. Hinsichtlich B ist mangels Vorlage eines entsprechenden Facharbeiterbriefes über die Absolvierung einer land- und forstwirtschaftlichen Ausbildung ein Nachweis nicht erbracht worden, sodass vom Fehlen einer derartigen Ausbildung auszugehen gewesen ist.

Bezüglich der Feststellungen hinsichtlich der Interessenten stützt sich das erkennende Gericht auf deren Angaben in der öffentlichen mündlichen Verhandlung und die damit in Einklang stehenden Urkunden, die im gerichtlichen Verfahren zur Vorbereitung der öffentlichen mündlichen Verhandlung vorgelegt worden sind. Im Übrigen wurde im Zuge der Verhandlung auch nicht in Frage gestellt, dass die Interessenten F und G über kein außerlandwirtschaftliches Einkommen verfügen; hinsichtlich der Interessenten H und I stützt sich das erkennende Gericht auf deren Angaben in der öffentlichen mündlichen Verhandlung, denen Plausibilität und Glaubwürdigkeit zukommt und die ebenfalls von den in der Verhandlung anwesenden Verfahrensparteien nicht angezweifelt worden sind.

Nicht in Frage gestellt wurden des Weiteren die Angaben der Interessenten zu ihren land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, der Betriebsweise und den daraus lukrierten Einkünften, die im Übrigen ihre Bestätigung auch in den von ihnen vorgelegten Urkunden finden.

In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

Folgende gesetzliche Bestimmungen gelangen im gegenständlichen Fall zur Anwendung, wobei gemäß § 39 Abs. 1 NÖ GVG in der Fassung LGBl. Nr. 38/2019 das vorliegende Verfahren als ein im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle LGBl. Nr. 38/2019 bereits anhängig gewesenes Verfahren nach der bisherigen Rechtslage fortzuführen ist:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder

b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden, als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb.

Gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

Gemäß § 4 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes zum Gegenstand haben.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertrags-bedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Aufgrund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt der Erwerb unstrittig dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Vor dem Hintergrund, dass im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit H und I sowie mit F und G sich auf ihre Landwirteeigenschaft berufende Interessenten aufgetreten sind, ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob hinsichtlich der Käufer die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG gegeben ist, sowie verneinendenfalls, ob deren Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG anzunehmen ist.

Die Beschwerdeführer führen schon im Hinblick auf die Größe ihrer bewirtschafteten Flächen (220,4392 ha laut ihren Angaben im verfahrenseinleitenden Antrag) unter der AMA-Betriebsnummer *** zweifelsohne einen landwirtschaftlichen Betrieb. Zusätzlich ist auch von der Führung eines forstwirtschaftlichen Betriebes im Hinblick auf eine Waldfläche von ca. 158 ha (laut Angabe in der Stellungnahme an die belangte Behörde vom 01.04.2019) auszugehen.

Unabhängig davon ist allerdings zu prüfen, ob ihnen auch die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 NÖ GVG zukommt.

Für die Bejahung der Landwirteeigenschaft nach dieser Bestimmung ist jedenfalls Voraussetzung, dass der eigene Lebensunterhalt und der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil aus der Führung des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes – sei es ohne (§ 3 Z 2 lit. a NÖ GVG) oder mit (§ 3 Z 2 lit. b NÖ GVG) der Kaufliegenschaft aufgrund eines entsprechenden Betriebskonzeptes - bestritten wird.

Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 wird der Lebensunterhalt dann zu einem erheblichen Teil aus der Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes bestritten, wenn das daraus erzielte Einkommen etwa 25 % des Gesamteinkommens der Käufer ausmacht.

Bei der solcherart vorzunehmenden Betrachtung der Verhältnisse des Käufers A ergibt sich folgendes Bild:

Geht man von den aktuellen Angaben des Beschwerdeführers A aus, ist unter Zugrundelegung der für den Landwirtschaftsbetrieb erstellten Planrechnung hinsichtlich des Betriebserfolges für das Jahr 2020 (Ergebnis Landwirtschaft1-12/2020 – Beilage ./34 des Urkundenspiegels) von einem Betriebserfolg von € 83.511,57 auszugehen. Den Angaben der Beschwerdeführer zufolge machen die Gesamteinkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft den Betrag von € 87.298,38 aus. Davon entfallen auf den Käufer A ca. zwei Drittel und auf B ca. ein Drittel – dies aufgrund der solcherart zwischen den Eheleuten festgelegten Aufteilung (vgl. Schriftsatz vom 24.09.2020 an das erkennende Gericht).

Demnach beträgt das land- und forstwirtschaftliche Einkommen des A € 58.481,18 – seinen eigenen Angaben folgend.

Diesem land- und forstwirtschaftlichen Einkommen ist für die Ermittlung des Anteils am Gesamteinkommen das außerlandwirtschaftliche Einkommen des Käufers A gegenüberzustellen. Auch hier wurde ausschließlich von den von den Beschwerdeführern übermittelten Unterlagen (vgl. Einkommensteuererklärung für 2019 des A und Einkommensteuerbescheid 2019 für B) und den sich auf diese Unterlagen stützenden Angaben im Schriftsatz vom 24.09.2020 an das erkennende Gericht ausgegangen.

Anzumerken ist zu den Angaben der Beschwerdeführer allerdings, dass die im vorerwähnten Schriftsatz und in Einkommensteuerbescheiden der vergangenen Jahre ausgewiesenen negativen Einkünfte aus Gewerbebetrieb nur steuerrechtlich wirksam bzw. zu berücksichtigen sind und bei der im gegenständlichen Fall vorzunehmenden Ermittlung der außerlandwirtschaftlichen Einkünfte (nur) dazu führen, dass aus diesem Betriebszweig eben keine Einkünfte zu berücksichtigen sind, zumal aus diesem Betriebszweig (Betrieb des Gastgewerbes) derzeit auch kein Einkommen zur Bestreitung des Lebensunterhaltes gegeben ist.

Demnach machen die für das Jahr 2019 erzielten jährlichen Einkünfte aus nichtselb-ständiger Arbeit (Pension) in Höhe von € 34.133,24, mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von € 99.110,85 und den Einkünften aus Kapitalvermögen (ausschließlich Zinsen) in Höhe von € 26.554,06 sowie mit den ausländischen Einkünften in Höhe von € 107.526,88 in Summe € 267.325,03 aus.

Unter Zugrundelegung eines land- und forstwirtschaftlichen Einkommens von € 58.481,18 und eines außerlandwirtschaftlichen Einkommens von € 267.325,03 ergibt sich daher ein Gesamteinkommen von € 325.806,21. Ausgehend von diesen Beträgen beträgt der Anteil das Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft am Gesamteinkommen lediglich bei knapp 18 % (17,95%).

Davon ausgehend ist festzuhalten, dass der Begriff des Landwirts gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG (erstens) einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, der (zweitens) von den in § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG genannten Personen bewirtschaftet wird, sodass (drittens)

„der Lebensunterhalt“ der in dieser Bestimmung genannten Personen „zumindest zu einem erheblichen Teil“ bestritten wird (VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025).

Da im gegenständlichen Fall selbst unter ausschließlicher Heranziehung der vom Beschwerdeführer A im Verfahren erstatteten Angaben zu seinen Eigentums-, Bewirtschaftungs- und Einkommensverhältnissen der Anteil seines Einkommens aus der Land- und Forstwirtschaft am Gesamteinkommen deutlich unter der geforderten 25 %-Marke liegt, war das Vorliegen der Landwirte-eigenschaft der Beschwerdeführers A im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG zu verneinen.

Mangels Vorlage eines auf die kaufgegenständliche Liegenschaft abstellenden Betriebskonzeptes liegt auch keine Grundlage für die Berechnung eines zukünftigen land- und forstwirtschaftlichen Einkommens vor. Das im behördlichen Verfahren vorgelegte Betriebskonzept des J vom 14.12.2018 bezieht sich auf einen Liegenschaftskauf in der EZ ***, KG ***, für den aufgrund des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichtes NÖ vom 13.03.2020, LVwG-AV-816/001-2019, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt geblieben ist. Zudem ist dazu in der Stellungnahme der Beschwerdeführer an die belangte Behörde vom 10.07.2019 klargestellt worden, dass dieses (bereits) in einem Verfahren vor der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vorgelegt gewesene Betriebskonzept im gegenständlichen Verfahren nur deswegen eingebracht worden ist, weil es „eine Modellkalkulation betreffend das land- und forstwirtschaftliche Einkommen des bestehenden Betriebes“ (Fettdruck wie im Original) enthält.

Unabhängig davon ist dazu anzumerken, dass sich am oben dargestellten Ergebnis unter Einbeziehung der Kaufflächen keine für den vorliegenden Fall relevante Änderung ergeben würde, da aus der Bewirtschaftung von 44 ha kein solcher Ertrag zu erwarten ist, der im Hinblick auf die Höhe des angegebenen außerlandwirtschaftlichen Einkommens den Anteil des landwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen so weit erhöht, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ GVG erfüllt wären.

Somit kann hinsichtlich des Käufers A auch nicht von einer Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG (werdender Landwirt) ausgegangen werden.

Da der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag eine Eigentumsübertragung an beide Käufer (zu gleichen Teilen) vorsieht und bereits hinsichtlich eines dieser beiden Käufer, nämlich zu A feststeht, dass er weder Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG noch des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG ist, war die Prüfung der Landwirteeigenschaft hinsichtlich der weiteren Käuferin B obsolet und nicht mehr vorzunehmen.

An dieser Sicht ändert auch das Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach ihr Betrieb in Form einer „Personengemeinschaft“ geführt wird, nichts, da im Falle der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nicht die „Personen-gemeinschaft“, sondern beide Käufer jeweils zur Hälfte Eigentum an der kaufgegen-ständlichen Liegenschaft erwerben. Im Übrigen ist ausschließlich der mit dem verfahrenseinleitenden Antrag vorgelegte Kaufvertrag, der einen Eigentumserwerb von beiden Käufern vorsieht, Gegenstand des Verfahrens. Es muss daher jeder der Käufer die Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 aufweisen, um sicherstellen zu können, dass nicht eine Person - trotz des Vorhandenseins von Landwirten als Interessenten - Eigentum an land- und forstwirtschaftlichen Flächen erwirbt, die nicht den hier maßgeblichen Landwirtebegriff erfüllt.

Im Hinblick auf den Umstand, dass demnach zumindest einer der Käufer kein Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 ist, war zu prüfen, ob der Versagungstatbestand nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG gegeben ist, was dann der Fall ist, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und zumindest ein Interessent im Sinne des § 3 Z 4 NÖ GVG vorhanden ist.

Dieser Versagungsgrund ist hinsichtlich seines ersten Tatbestandselementes dann erfüllt, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist, also zumindest eines der drei genannten Merkmale des Landwirts fehlt. Daher verhilft das (bloße) Führen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes für sich allein weder zur Eigenschaft als Landwirt noch steht es der Verwirklichung des Versagungstatbestandes des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG entgegen ((VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025, und dort zitierte weitere Judikatur).

Für die beantragte Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung ist unter der hier gegebenen Voraussetzung, nämlich, dass einer der Käufer kein Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 ist, entscheidend, ob einer bzw. einem der im Verfahren aufgetretenen Interessentinnen bzw. Interessenten die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG zukommt.

Es ist daher in einem weiteren Schritt zu prüfen, ob die im Verfahren vor der Grundverkehrsbehörde aufgetretenen Interessenten F und G sowie H und I den Landwirtebegriff des NÖ GVG 2007 erfüllen.

Die Interessenten F und G führen als Ehegemeinschaft von der Hofstelle in ***, ***, im Vollerwerb einen auf Milchviehhaltung ausgerichteten teilpauschalierten land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Das durchschnittliche Gesamteinkommen im land- und forstwirtschaftlichen Betrieb beträgt ca. € 24.010.- im Jahr. Dieses Einkommen wird auf die Eheleute im Verhältnis 50 zu 50 aufgeteilt. Außerlandwirtschaftliche Einkünfte liegen nicht vor.

Da nach den Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens davon auszugehen ist, dass das Ehepaar F und G nicht nur eine land- und forstwirtschaftlichen Betrieb im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 führt, sondern diesen auch gemeinsam bewirtschaftet, liegen sämtliche Voraussetzungen für deren Qualifizierung als Landwirte im Sinne des Gesetzes vor.

Ähnlich verhält sich die Situation bei den Interessenten H und I.

Von ihrer Hofstelle in ***, ***, führen sie einen auf Milchwirtschaft mit einer Mutterkuhhaltung ausgerichteten land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, aus dem sie durchschnittlich ein jährliches Einkommen in der Höhe von € 33.000,00 erwirtschaften, das ebenso im Verhältnis 50 zu 50 unter den Eheleuten aufgeteilt wird.

Das von H erwirtschaftete landwirtschaftlichen Einkommen von € 16.500,00 macht unter Berücksichtigung seiner außerlandwirtschaftlichen Einkünfte von € 9.627,85 einen Anteil von ca. 36% am Gesamteinkommen aus. Damit bestreitet er den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zu einem erheblichen Teil aus der Land- und Forstwirtschaft und ist, da auch die übrigen Kriterien für die Qualifikation als Landwirt gegeben sind, als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 anzusehen.

Bei I liegt dieser Anteil des landwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen entsprechend höher (ca. 87%). Demnach fällt auch sie unter den Landwirtsbegriff im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007, da sowohl von der Führung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes als auch von einer Bewirtschaftung dieses Betriebes durch sie und ihren Gatten auszugehen ist.

Aufgrund dieser Verfahrensergebnisse kommt daher der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG zum Tragen, da das Verfahren ergeben hat, dass zumindest ein Rechtserwerber, trotz Führung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, weder Landwirt nach der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG noch nach der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG ist, und Interessenten vorhanden sind, denen die Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG zukommt.

Soweit in der Beschwerde die Verletzung von Verfahrensvorschriften im behördlichen Verfahren geltend gemacht wird und auf ein nicht eingeräumtes Parteiengehör verwiesen wird, ist diesbezüglich durch das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine Sanierung eingetreten, da den Beschwerdeführern sämtliche Entscheidungs-grundlagen des erkennenden Gerichtes zur Kenntnis gebracht wurden und sie auch ausreichend – nicht zuletzt in der durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung – Gelegenheit gehabt haben Stellung zu nehmen. Der des Weiteren vorgetragenen Kritik am Vorgehen der von der belangten Behörde beigezogenen Amtssachverständigen kommt schon deswegen kein Gewicht (mehr) zu, als die im Verfahren vor der belangte Behörde erstatteten Gutachten bzw. gutachterlichen Stellungnahmen in die vorliegende Entscheidung nicht eingeflossen sind, zumal hinsichtlich der Beurteilung der Situation der Käufer ausschließlich deren Angaben auf Basis der von ihnen vorgelegten Urkunden der Entscheidung zugrunde gelegt worden sind.

Soweit in der Beschwerde gerügt wird, dass die Gegenüberstellung des gemeinsamen außerlandwirtschaftlichen Gesamteinkommens für den Zeitraum von 2015 bis 2018 im Vergleich zum übrigen Einkommen willkürlich und nicht rechtens sei, weil damit den Beschwerdeführern überhaupt die Möglichkeit genommen werde, die Landwirteeigenschaft in naher Zukunft zu erhalten, ist dem entgegen zu halten, dass das erkennende Gericht ausschließlich von den zum Zeitpunkt der Entscheidung aktuell vorhandenen bzw. von Beschwerdeführerseite bekannt gegebenen Daten ausgegangen ist.

Die eingebrachte Beschwerde war daher abzuweisen und die angefochtene Entscheidung der belangten Behörde zu bestätigen.

Die ordentliche Revision war im vorliegenden Fall nicht zuzulassen, da in Ansehung des klaren Gesetzeswortlautes keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist und im Übrigen die vorliegende Entscheidung auch nicht der bisher ergangenen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes widerspricht oder von dieser Judikatur abgegangen wird.