Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1137/001-2018

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 30.11.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2020:LVwG.AV.1137.001.2018

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 1 unter dem Vorsitz des Richters Hofrat Dr. KindermannZeilinger im Beisein der Berichterstatterin Richterin Mag. Clodi und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde der A GmbH, ***, ***, vertreten durch die C Rechtsanwalt GmbH in ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 24. September 2018, Zl. ***, mit welchem der Antrag vom 31. August 2017 um Erteilung der grundverkehrs-behördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 07.08.2017, BRZln: *** und *** der öffentlichen Notarin B in ***, ***, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, ***, ***, ***, vertreten durch E als einstweiliger Sachwalter, Rechtsanwalt in ***, ***, als Verkäufer und der A GmbH als Käuferin betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von 0,6570 ha abgewiesen worden ist, nach der am 11. April 2019, am 20. Mai 2019 und am 12. März 2020 durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

I.

Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetz (VwGVG) stattgegeben und der Kaufvertrag vom 07. August 2017, BRZ: *** sowie BRZ: *** der öffentlichen Notarin B in ***, ***, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, als Verkäufer und der A GmbH als Käuferin, betreffend das Grundstück Nr. *** in der KG *** mit einem Flächenausmaß von 0,6570 ha, grundverkehrsbehördlich genehmigt.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 24.09.2018, ***, wurde der Antrag der nunmehrigen Beschwerdeführerin vom 31.08.2017 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 07.08.2017, BRZ: *** sowie BRZ: *** der öffentlichen Notarin B in ***, ***, abgeschlossen zwischen D, vertreten durch Rechtsanwalt E, ***, ***, als Verkäufer und der A GmbH, vertreten durch C Rechtsanwalt GmbH, ***, ***, betreffend das Grundstück Nr. *** in der KG *** im Flächenausmaß von 0,6570 ha zu einem Kaufpreis von € 262.800,00, abgewiesen.

Gestützt ist dieser Bescheid auf die §§ 4, 6 Abs. 2 Z 1 und Z 4 iVm § 1 Z 1 und 2, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).

Begründet wird diese Entscheidung zusammengefasst damit, dass F sein Interesse am Kaufgrundstück angemeldet habe, weshalb die Grundverkehrsbehörde dessen Landwirteeigenschaft zu prüfen gehabt habe. Die Käuferin selbst habe das Nichtvorliegen ihrer eigenen Landwirteeigenschaft nicht bestritten, sondern lediglich die Landwirteeigenschaft des Interessenten in Zweifel gezogen. Der Interessent führe aber den landwirtschaftlichen Betrieb seit über 20 Jahren mit Hilfe seines Sohnes und Vaters auf eigene Gefahr und Rechnung. Dabei bewirtschafte er rund 27,25 ha, betreibe überwiegend Ackerbau und halte fast 70 Legehühner. Zudem habe er von seinem Vater und in langjähriger Praxis Kenntnisse und Fähigkeiten für seinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb erworben. Er verfüge auch über die nötige Infrastruktur.

Das außerlandwirtschaftliche Einkommen des Interessenten sei anhand der Einkommensteuerbescheide berechnet worden und ergebe sich ein mittlerer Einkommenswert des außerlandwirtschaftlichen Einkommens in den Jahren 2011 – 2016 von € 27.088,21. Das jährliche landwirtschaftliche Einkommen des Interessenten liege zwischen € 10.603,00 und € 11.881,10. Das kurzfristige jährliche forstwirtschaftliche Einkommen betrage laut forstfachlichem Gutachten zwischen € 19.760,00 und € 32.770,00. Damit gelange man zu einem gesamten jährlichen Einkommen des Interessenten aus der Land- und Forstwirtschaft in Höhe zwischen € 30.363,00 und € 44.651,11. Rechne man zu diesem Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft noch das nichtlandwirtschaftliche in Höhe von € 27.088,21 hinzu, so ergebe sich ein Gesamteinkommen zwischen € 57.451,21 bzw. € 71.739,31.

25 % vom Gesamteinkommen des Interessenten seien zwischen € 14.362,80 und €17.934,83. Das vom landwirtschaftlichen und forstfachlichen Gutachter errechnete Einkommen in der Höhe zwischen € 30.363,00 und € 44.651,11 überschreite daher bei weitem die Mindestgrenze von 25 %. Selbst unter Heranziehung der niedrigsten Einkommenszahlen habe belegt werden können, dass der Interessent eindeutig mehr als 25 % seines Gesamteinkommens aus der Land- und Forstwirtschaft beziehe. Er bestreite daher erwiesenermaßen den Lebensunterhalt zu einem erheblichen Teil aus der Land- und Forstwirtschaft.

Weiters sei auch die Ortsüblichkeit des Kaufpreises gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG zu prüfen gewesen. Bei einem Kaufpreis in der Höhe von € 262.800,00 falle auf, dass zwischen dem Quadratmeterpreis von € 40,00 laut Kaufvertrag unter den im gegenständlichen landwirtschaftlichen Gutachten errechneten ortsüblichen Quadratmeterpreis im Rahmen von € 10,00 bis € 15,00 ein eklatanter Unterschied bestehe. Dieser ortsübliche Preis von max. € 15,00 pro m², der im landwirtschaftlichen Gutachten als angemessen und ortsüblich angesehen werde, errechne sich aus dem Vergleich mit anderen ähnlichen Kaufverträgen im gesamten Gemeindegebiet von ***. Wie der Gutachter ausgeführt habe, liege € 15,00 pro m² schon im oberen Preisbereich.

Die zukünftige Umwidmung und der künftige Baulandpreis dürften nicht berücksichtigt werden. Entscheidungswesentlich sei die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung der belangten Behörde. Selbst die Lage des Kaufgrundstückes in unmittelbarer Siedlungsnähe, direkt an Bauland anschließend und die leichte Bewirtschaftung des für die Nutzung des sehr gut geeigneten Ackergrundstückes rechtfertige nach den plausiblen Ausführungen des Sachverständigen einen Quadratmeterpreis von höchstens € 15,00. Der Kaufpreis im gegenständlichen Vertrag überschreite den vom landwirtschaftlichen Amtssachverständigen errechneten Kaufpreis um mehr als das 2,5-fache. Es stehe fest, dass der gegenständliche Kaufpreis damit den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteige. Jedenfalls wäre daher die Genehmigung zu versagen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde der Antragstellerin, der A GmbH, in der beantragt wird, eine mündliche Verhandlung anzuberaumen, der Beschwerde sodann Folge zu geben und den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 24.09.2018 zur Zl. *** dahingehend abzuändern, dass die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werde, in eventu den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 24.09.2018 zur Zl. *** aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an die Grundverkehrsbehörde Melk zurückzuverweisen.

Als Beschwerdegründe wurden unrichtige Sachverhaltsfeststellung, Mangelhaftigkeit des Verfahrens bzw. das Vorliegen von Verfahrensfehlern sowie unrichtige rechtliche Beurteilung geltend gemacht.

Im Einzelnen wurde dazu ausgeführt, wie folgt:

Es liege eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung vor. So habe die Grundverkehrsbehörde das jährliche Einkommen des Interessenten mit € 10.603,00 bzw. € 11.881,10 angenommen. Laut Behörde betrage das kurzfristige jährliche forstwirtschaftliche Einkommen des Interessenten zwischen € 19.760,00 und € 32.770,00. Dadurch gelange die Behörde zu einem gesamten jährlichen Einkommen des Interessenten aus Land- und Forstwirtschaft in der Höhe von € 30.363,00 und € 44.651,11. Die Behörde setze sich völlig darüber hinweg, dass der Sachverständige ausgeführt habe, dass in den Einkommensteuerbescheiden des Interessenten für die Jahre 2011 sowie 2014 und 2015 die land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte jeweils mit € 0,00 angegeben worden seien. Lediglich in den Jahren 2012 und 2013 seien in den Einkommensteuerbescheiden land- und forstwirtschaftliche Einkünfte angeführt. Der Sachverständige habe sodann das Einkommen des Interessenten auch noch auf Basis von Durchschnittssätzen mit rund € 10.603,00 ermittelt bzw. anhand kalkulierter Betriebseinnahmen und pauschalierten Betriebsausgaben mit rund € 11.881,10. Im Ergebnis bewege sich das jährliche landwirtschaftliche Einkommen demnach zwischen € 0,00 und € 20.000,00.

Richtig sei, dass der Sachverständige ein forstwirtschaftliches Einkommen von € 19.760,00 bis € 29.000,00 bzw. unter Berücksichtigung einer 13 %-igen Umsatzsteuer von € 22.330,00 bis € 32.770,00 für möglich halte, dies jedoch nur auf einige Jahre und nicht im Sinne nachhaltiger Bewirtschaftung. Je nachdem, wie stark die Eingriffe in die Substanz seien, werde es demnach noch einige Jahre dauern, dass insgesamt noch ein nennenswertes Einkommen aus dem Wald erwirtschaftet werden könne.

Selbstverständlich gehe es beim erzielbaren Einkommen nicht um jenes, welches binnen kurzer Zeit die Substanz aufzehre bzw. so weitgehend beeinträchtige, dass in den darauffolgenden Jahren kein nennenswertes Einkommen mehr erzielbar sei, sondern um jenes, welches nachhaltig bzw. dauerhaft erwirtschaftbar sei; andernfalls würde etwa bei forstwirtschaftlichem Vermögen schon allein durch Kahlschlag ein entsprechend hohes Einkommen – wenn auch nur ein einziges Mal – erzielbar sein.

Daher hätte die Behörde nur ein langjährig erwirtschaftbares Einkommen aus der Forstwirtschaft berücksichtigen dürfen, welches sich auf rund € 2.800,00 bis € 4.100,00 belaufe. Die Behörde habe an anderer Stelle des Bescheides ins Treffen geführt, in der Einkommensteuererklärung sei jegliche Einkunft, die der Besteuerung unterliege, bekanntzugeben. Warum die Behörde - ihren eigenen Ausführungen zuwider -ungeachtet des Umstandes, dass aus den vom Interessenten vorgelegten Einkommensunterlagen in den vergangenen Jahren land- und forstwirtschaftliches Einkommen in der Höhe von € 0,00 hervorgehe, dennoch ein Einkommen in der angeführten Höhe angenommen habe, sei jedenfalls nicht nachvollziehbar. Es könne somit keine Rede davon sein, dass ein Einkommensanteil von 25 % am Gesamteinkommen aus der Land- und Forstwirtschaft erreicht werden könne.

Weiters würden in der Beschwerde auch die außerlandwirtschaftlichen Einkünfte des Interessenten aus rechtlicher Vorsicht bestritten. Konkret werde dazu vorgebracht, dass es die Behörde unterlassen habe, dem Interessenten weitere Unterlagen aufzutragen und einen Buchsachverständigen beizuziehen. Aus den Einkommensteuererklärungen würden die außerlandwirtschaftlichen Einkommen nicht vollständig hervorgehen. Auch die Einkommen aus den Gesellschaften, in denen der Interessent Geschäftsführer sei, seien nicht berücksichtigt worden bzw. nicht nachvollziehbar dargestellt. Die Behörde hätte richtigerweise Feststellungen treffen müssen, dass die Höhe des außerlandwirtschaftlichen Einkommens nicht festgestellt werden könne, zumal die Unterlagen die vorgelegt worden seien, nicht vollständig seien.

Im Übrigen habe die Beschwerdeführerin mehrfach einen Antrag auf Einholung eines Gutachtens eines Buchsachverständigen zwecks Ermittlung dieser außerlandwirt-schaftlichen Einkünfte des Interessenten gestellt. Diesem Antrag sei die Behörde nicht nachgekommen und würde daher Mangelhaftigkeit des Verfahrens vorliegen. Jedenfalls verkenne die Behörde, dass die Steuerbescheide allein keine hinreichende Aussagekraft hinsichtlich des maßgebenden Einkommens hätten. So sei etwa zu berücksichtigen, dass darin erzielte Gewinne, deren Ausschüttung nicht vorgenommen, sondern im Wege des Gewinnvortrags in eine spätere Periode verlagert würden, nicht aufscheinen. Auch seien steuerrechtliche Gesichtspunkte bei der Einkommensermittlung nach dem Einkommensteuergesetz zu berücksichtigen und es seien daher für die Ermittlung der tatsächlichen Einkünfte diesbezüglich Korrekturen vorzunehmen. Auch Betriebsausgabenpauschalen, die bei den Ausgaben berücksichtigt seien und das Einkommen mindern würden, würden als steuerlicher Absetzposten behandelt, der unabhängig davon gewährt werde, ob tatsächlich Aufwendungen angefallen seien. Auch tatsächliche Ausgaben eines Gesellschafters würden regelmäßig von der Gesellschaft getragen werden und sei daher auch insoweit eine Korrektur vorzunehmen. Auch dies bleibe unberücksichtigt, wenn man allein Steuerbescheide bzw. eine Einkommensteuererklärung zur Berechnung des außerlandwirtschaftlichen Einkommens heranziehe. Auch wären von der Gesellschaft gewährte Sachbezüge nicht berücksichtigt worden. Zudem könne bei einer Unternehmensbeteiligung gezielt gesteuert werden, wann die in einem Geschäftsjahr erwirtschafteten Gewinne tatsächlich zur Ausschüttung gelangen würden. Auch dies sei nicht berücksichtigt worden.

Rechtlich sei jedenfalls verkannt worden, dass bei der Berechnung des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens nicht von einer nachhaltigen Bewirtschaftung ausgegangen worden sei. Insbesondere beim forstwirtschaftlichen Einkommen hätten sich nachhaltig nicht die von der belangten Behörde angenommenen Einkünfte erwirtschaften lassen.

Auch vertrete die Behörde die Ansicht, die Einkommenssituation der Ehegattin sei nicht zu prüfen, weil diese nicht Betriebsführerin am Betrieb sei. Dies widerspreche dem Gesetzestext, der auf einen 25%igen Anteil am Gesamteinkommen der Familie abstelle. Jedenfalls hätte auch das Einkommen der Ehegattin des Interessenten ermittelt werden müssen und wäre man in der Folge zum Ergebnis gelangt, dass sich das Gesamteinkommen dadurch so weit erhöhe, dass der Anteil aus dem land- und forstwirtschaftlichen Einkommen deutlich unter 25 % liege.

Zudem habe die Behörde unberücksichtigt gelassen, dass über das Vermögen des Verkäufers D ein Insolvenzverfahren eröffnet worden sei. Auch ein Sanierungsplan mit einer Quote von 100 % sei im Rahmen der Tagsatzung angenommen worden. Zur teilweisen Erfüllung dieses Sanierungsplanes würde dem Verkäufer seitens des Interessenten ein wertgesichertes Darlehen über den Betrag von € 125.000,00 mit einer Verzinsung von 2,5 % p.a. gewährt werden, welches am 01.03.2018 zur Rückzahlung fällig werden würde. Die Beschwerdeführerin würde durch den gegenständlichen Kauf, der aus ihrer Sicht absolut angemessen und gerechtfertigt sei, dem Verkäufer auch ermöglichen, seine finanzielle Situation wieder auf gesicherte Beine zu stellen. Dass dies den Bestrebungen des Interessenten möglicherweise zuwiderlaufe sei nicht auszuschließen, zumal dieser sogar eine Forderungseinlösung durch die Rechtserwerberin hinsichtlich des angeführten Darlehensbetrages entgegen § 1423 ABGB zurückgewiesen habe und dabei nicht davor zurückgescheut habe, die Geschäftsfähigkeit des Verkäufers in Frage zu stellen.

Aus all dem ergebe sich daher die Relevanz des gegenständlichen Kaufvertrages für den Verkäufer einerseits an der Erzielung des darin angeführten Kaufpreises sowie die Position des Interessenten andererseits, der in Kenntnis all dieser Umstände offenbar anstrebe, das Grundstück wegen der absehbaren weiteren Entwicklungen im Hinblick auf die Lage und die Widmung günstig zu erlangen. Auch im Insolvenzverfahren wäre ein Kaufpreis von lediglich € 10,00 pro Quadratmeter, wie es dem Interessenten vorschwebe, niemals möglich gewesen. Vermutlich habe der Interessent damit spekuliert, dass der Verkäufer spätestens zur Finanzierung der Darlehensrückzahlung das Grundstück verkaufen werde, um dieses dann möglicherweise günstig erlangen zu können.

All diese Umstände würden den im Kaufvertrag vereinbarten Preis selbst dann rechtfertigen, wenn man im Sinne der Ausführungen des Amtssachverständigen einen Quadratmeterpreis von € 10,00 für angemessen erachten wolle. Hinzu komme, dass eine Umwidmung des betroffenen Grundstückes in Bauland in den nächsten drei Jahren möglich sei. Die Beschwerdeführerin habe ein diesbezügliches Gutachten vorgelegt, aus welchem sich der am Markt erzielbare Preis ergebe. Dieses Gutachten sei nicht von der Beschwerdeführerin in Auftrag gegeben worden, sondern im Rahmen des seinerzeitigen Insolvenzverfahrens des Verkäufers eingeholt worden. Der im Kaufvertrag vereinbarte Preis stehe mit diesem Gutachten jedenfalls im Einklang und wäre das Rechtsgeschäft zu genehmigen gewesen.

Zu diesem Beschwerdevorbringen hat der Grundverkehrssenat 1 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich am 11. April 2019, fortgesetzt am 20. Mai 2019 und am 12. März 2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

Ergänzend zur Beschwerde wurde in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 11. April 2019 seitens der Beschwerdeführerin ausgeführt, dass der Unternehmensgegenstand der A GmbH (in weiterer Folge kurz: A) in der Entwicklung von Immobilien bestehe, also im Ankauf von Immobilien, der Bearbeitung derselben und der Verwertung der zu entwickelnden Immobilien. Die A sei von der G GmbH gegründet worden, um im Konzern der Familie H, welche aktuell 16 Gesellschaften umfasse, den Bereich der Wohnimmobilien abzudecken. Die A beabsichtige in der Region *** die Segmente des mittleren und gehobenen Wohnbaus zu bedienen. Bedarfserhebungen hätten ergeben, dass diese Segmente in Relation zum großvolumigen Billigpreis-Wohnbau derzeit kein Angebot hätten. Die A sehe den Bedarf an diesen Segmenten, insbesondere in den mittleren Managementebenen, der in der Region angesiedelten Großbetriebe, gegeben. Man entwickle derzeit ein Immobilienprojekt in der *** in ***.

Nach Angaben der zuständigen Gemeinde und nach Einschätzung der Käuferin sei eine Umwidmung der gegenständlichen Immobilien zu erwarten. Die A habe daher einerseits den gegenständlichen Kauf deswegen getätigt, weil man die Immobilie für eine Wohnbebauung für geeignet erachte. Zudem habe die A Kenntnis von der schwierigen wirtschaftlichen Situation des Herrn D erlangt. Der Geschäftsführer der A habe sich demnach veranlasst gesehen, den Verkäufer in seiner schwierigen wirtschaftlichen Situation vor allem dadurch zu unterstützen, dass er durch die Kaufpreisbildung die bevorstehende und erwartete Umwidmung der gegenständlichen Grundstücke bereits vorweggenommen habe. Für den Fall der tatsächlichen Umwidmung würde der gegenständliche Kaufpreis jedenfalls als angemessen zu beurteilen sein.

In der Folge wurde im Zuge der Verhandlung Beweis erhoben durch Verlesung des Grundverkehrsaktes der Grundverkehrsbehörde Melk zur Zl. *** sowie der Erklärung der I gegenüber dem Interessenten vom 11.4.2019 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift vom 11. April 2019) und durch Einvernahme des Vertreters der Beschwerdeführerin und des Interessenten F. Darüber hinaus wurde Beweis erhoben durch Erstattung von Befund und Gutachten eines Amtssachverständigen für Agrartechnik zu folgenden Themen:

„Wie hoch ist der ortsübliche Verkehrswert der kaufgegenständlichen Liegenschaft bzw. übersteigt der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert? Falls der ortsübliche Verkehrswert überschritten wird, gibt es aus agrartechnischer Sicht dafür eine ausreichende Begründung?“

Nach mündlicher Erstattung dieses Gutachtens wurde dieses in schriftlicher Form als Beilage ./B der Verhandlungsschrift vom 11. April 2019 angeschlossen.

Zur Einvernahme des Bürgermeisters der Gemeinde *** als informierten Vertreter der Baubehörde und zur weiteren Beweisaufnahme hinsichtlich der Situation der landwirtschaftlichen und außerlandwirtschaftlichen Einkünfte des Interessenten wurde die Verhandlung (vom 11.04.2019) vertagt und dem Interessenten aufgetragen zwei Wochen vor dem nächsten Termin folgende Unterlagen vorzulegen:

-Unterlagen betreffend Einnahmen aus öffentlichen Geldern hinsichtlich aller AMA-Förderungen und zwar die aktuellen Unterlagen bzw. Unterlagen der letzten drei Jahre.

-Erlöse aus allen landwirtschaftlichen Flächen und zwar Bruttoeinnahmen inkl. Umsatzsteuer

-durchschnittlichen Erlöse aus dem Forst

-allfällige Einnahmen aus der Tierhaltung und

-allfällige Einnahmen aus landwirtschaftlicher Nebentätigkeit

-aktuelle Beiträge zur Sozialversicherungsanstalt der Bauern hinsichtlich der letzten drei Jahre und die bezahlten Pachtzinse, sofern es solche gibt.

In der Folge wurden mit Schriftsatz vom 14. Mai 2019 nachstehende Urkunden durch den Interessenten (von diesem als Beilagen ./1 bis ./22 bezeichnet) vorgelegt:

-Bescheid-Direktzahlungen 2016 der Agrar Markt Austria vom 5.1.2017 samt Kontoblatt und Umsatzübersicht (Beilage ./1)

-Bescheid-Direktzahlungen 2017 der Agrar Markt Austria vom 12.1.2018 samt Mehrfachantrag-Flächen 2017 und Feldstückliste MFA 2017 (Beilage ./2)

-Bescheid-Direktzahlungen 2018 der Agrar Markt Austria vom 9.1.2019 samt Feldstückliste MFA 2018 (Beilage ./3)

-Urkundenkonvolut an Rechnungen der Land- und Forstwirtschaft F an die J GmbH sowie an die K GmbH im Jahre 2016 (Beilage ./4)

-Urkundenkonvolut an Rechnungen der Land- und Forstwirtschaft F an die J GmbH sowie an die K GmbH im Jahre 2017 (Beilage ./5)

-Urkundenkonvolut an Rechnungen der Land- und Forstwirtschaft F an die J GmbH sowie an die K GmbH im Jahre 2018 (Beilage ./6)

-Vorschreibung der Sozialversicherungsanstalt der Bauern für das Jahr 2016 samt Beilagen (Beilage ./7)

-Vorschreibung der Sozialversicherungsanstalt der Bauern für das Jahr 2017 samt Beilagen (Beilage ./8)

-Vorschreibung der Sozialversicherungsanstalt der Bauern für das Jahr 2018 samt Beilagen (Beilage ./9)

-Vorschreibung der Sozialversicherungsanstalt der Bauern für Jänner 2019 bis März 2019 (Beilage ./10)

-Pachtvertrag zwischen Herrn D und Herrn F vom 9.5.2017 (Beilage ./11)

-Pachtvertrag zwischen den Ehegatten L und Ml sowie F vom 1.2.2019 (Beilage ./12)

-Pachtvertrag zwischen der Pfarre *** und F vom 10.12.2018 (Beilage ./13)

-Überweisungsbeleg von Herrn F hinsichtlich des Jahrespachtzins 2018 an den Erwachsenenvertreter von Herrn D (Beilage ./14)

-Einkommensteuerbescheid 2014 (Beilage ./15)

-Einkommensteuererklärung 2014 (Beilage ./16)

-Einkommensteuerbescheid 2015 (Beilage ./17)

-Einkommensteuererklärung 2015 (Beilage ./18)

-Einkommensteuerbescheid 2016 (Beilage ./19)

-Einkommensteuererklärung 2016 (Beilage ./20)

-Einheitswertbescheid vom 6.2.2019 samt Beilagen (Beilage ./21)

-Übersichtsblatt des Interessenten hinsichtlich seiner Einnahmen aus der Land-sowie Forstwirtschaft in den Jahren 2016-2019 (Beilage ./22)

Vorgebracht wurde in diesem Zusammenhang, dass aus den Bescheiden der Agrarmarkt Austria für die Jahre 2016, 2017 sowie 2018 ersichtlich sei, in welchem Ausmaß der Interessent Einnahmen aus den AMA-Förderungen erhalte.

Des Weiteren beziehe der Interessent Erlöse aus Getreide-, Gemüse- sowie aus Elefantengrasanbau (Miscanthus), aus dem Verkauf von Eiern sowie aus Kurzumtriebsflächen (erneuerbare Energie). Der Interessent verfüge auch über eine eigene Obstgartenplantage, wobei auch das Obst abverkauft werde. Die genannten Produkte würden auf den eigenen Feldern des Interessenten bewirtschaftet und an diverse Betriebe verkauft werden. Der Interessent halte durchschnittlich 100 hauseigene Freilandhühner, wobei er Erlöse aus den Eierverkäufen beziehe. Zudem verkaufe er im Rahmen seiner Forstwirtschaft auch Hackgut, Heizmaterial sowie Brennmaterialbuchenholz. Er verkaufe weiters auch Obst sowie Gemüse aus eigenem Anbau. Aus den Urkundenkonvoluten (Beilage ./4 bis Beilage ./6) sowie aus dem Übersichtsblatt (Beilage ./22) seien die Erlöse des Interessenten aus den landwirtschaftlichen Flächen, die Erlöse aus dem Forst sowie die Einnahmen aus der Tierhaltung ersichtlich und zwar für die Jahre 2016 bis 2018.

Die aktuellen Beiträge zur Sozialversicherungsanstalt der Bauern sowie die Beitragszahlungen in den letzten drei Jahren seien den Beilagen 7-10 zu entnehmen.

Aufgrund des Pachtvertrages vom 9.5.2017 habe der Interessent von D diverse Grundstücke gepachtet. Derzeit betrage der jährliche Pachtzins € 600,00. Der Pachtzins für das Jahr 2018 sei seitens des Interessenten bereits an den Erwachsenenvertreter des Herrn D zur Überweisung gebracht worden. Aufgrund des Pachtvertrages vom 01.02.2019 habe er von den Ehegatten L und M diverse Grundstücke gepachtet, wobei der jährliche Pachtzins € 350,00 betrage. Aufgrund eines Pachtvertrages vom 10.12.2017 habe der Interessent von der Pfarre *** ein Grundstück gepachtet, wobei der jährliche Pachtzins € 200,00 betrage.

Der Interessent spreche sich gegen den Beweisantrag der Beschwerdeführerin aus, wonach allfällige ergänzende Unterlagen hinsichtlich seiner Ehegattin und hinsichtlich der Bilanzen der Unternehmungen, in denen er Geschäftsführer sei, vorzulegen seien. Diese Unterlagen seien nicht von rechtlicher Relevanz. Die Ehegattin des Interessenten sei nicht Betriebsführerin und beziehe auch keinerlei Einnahmen aus der Landwirtschaft.

Des Weiteren wurde in diesem Schriftsatz vorgebracht, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück zum jetzigen Zeitpunkt im Flächenwidmungsplan als ‚Grünland‘ gewidmet sei. Im gegenständlichen Verfahren sei daher ausschließlich auf die jetzige Widmung des Grundstückes abzustellen. Allfällige vage Umwidmungspläne in der Zukunft seien nicht von rechtlicher Relevanz und sei ausschließlich auf die jetzige Widmungssituation Bedacht zu nehmen.

Diese Unterlagen des Interessenten wurden an alle Parteien nachweislich zugestellt und dem Beweisverfahren zugrundgelegt.

Im Zuge der Verhandlung am 20.05.2019 wurde Beweis aufgenommen durch

Einvernahme des Interessenten, insbesondere zu den mit Schriftsatz vom 14.5.2020 vorgelegten Unterlagen sowie durch

Einvernahme des Bürgermeisters N der Gemeinde *** als informierten Vertreter der Gemeinde.

Weiters wurde Einsicht genommen:

-in den vom Bürgermeister vorgelegten Gemeinderatsbeschluss betreffend der Oberflächenwasserentsorgung zwecks zukünftiger Umwidmung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes (Beilage ./A der Verhandlungsschrift vom 20.05.2019)

-in eine vom Interessenten F vorgelegte Luftbildaufnahme des gegenständlichen Bereiches hinsichtlich des Vorhandenseins einer Hochspannungsleitung (Beilage ./B der Verhandlungsschrift vom 20.05.2019) sowie

-in eine Stellungnahme des Wirtschaftstreuhänders der Käuferin vom 20.05.2019 betreffend indikativer Ermittlung des nicht landwirtschaftlichen Einkommens sowie der Darstellung der Geschäfts- und Erwerbstätigkeit des Interessenten, samt Beilagen (Beilage ./C der Verhandlungsschrift vom 20.05.2019)

oBeilage 1: Firmenbeteiligungen und Organfunktionen des Interessenten

oBeilage 2: Firmenbuchauszug K Ges.m.b.H. mit Angabe der Mitarbeiter

oBeilage 3: Jahresabschlüsse der Geschäftsjahre 2014-2017 der K Ges.m.b.H. aus dem Firmenbuch

oBeilage 4: Firmenbuchauszug J GmbH mit Angabe der Mitarbeiter

oBeilage 5: Jahresabschlüsse der Geschäftsjahre 2014-2017 der J GmbH aus dem Firmenbuch

oBeilage 6: Jahresabschluss des Geschäftsjahres 2017 der O GmbH aus dem Firmenbuch mit Angabe der Mitarbeiter

oBeilage 7: Kaufvertrag vom 29.10.2014 über Liegenschaftserwerb *** in *** samt Grundbuchsauszug der Liegenschaft

Um zu dieser vorgelegten Beilage ./C der Verhandlungsschrift vom 20.05.2019 den Parteien des Verfahrens die Möglichkeit der Stellungnahme einzuräumen, wurde die Verhandlung abermals vertagt.

In der Folge wurde seitens des Interessenten mit Stellungnahme vom 15. Jänner 2020 ergänzend eine Zusammenstellung der Einnahmen aus Land- und Forstwirtschaft vorgelegt (Beilage ./23 der vorgelegten Beilagen des Interessenten) und zusammengefasst ausgeführt, dass in der Beilage ./C (der Verhandlungsschrift vom 20.05.2019) die Einnahmen aus der Verwertung organischer Abfälle durch Kompostierung den Einkünften aus Gewerbebetrieb zugeordnet worden seien. Dies sei unrichtig. Die Verwertung organischer Abfälle durch Kompostierung stelle keinen Nebenbetrieb der Landwirtschaft dar, sondern sei Teil des landwirtschaftlichen Hauptbetriebes, wenn die Verwertung überwiegend mit Hilfe der Naturkräfte geschehe (Düngerbeschaffung für Zwecke der Urproduktion). Würden überwiegend fremde Abfälle verwertet werden, läge grundsätzlich ein Gewerbebetrieb vor. § 2 Abs. 4 Z 4 lit. b GewO erblicke darin eine (nicht schädliche) Nebentätigkeit, wenn das Sammeln und Kompostieren von fremden, kompostierbaren Abfällen mit den in der Land- und Forstwirtschaft üblichen Methoden erfolge. Die Verwertung fremder Abfälle sei nicht überwiegend. Im landwirtschaftlichen Betrieb des Interessenten würden überwiegend eigene organische Abfälle verwertet. Somit seien die Einnahmen aus der Verwertung fremder organischer Abfälle dem landwirtschaftlichen Betrieb zuzuordnen.

Die monatliche Beitragsgrundlage zur Sozialversicherung der Bauern sei wesentlich höher als die monatliche Beitragsgrundlage zur Sozialversicherung der gewerblichen Wirtschaft. So betrage die monatliche Beitragsgrundlage der Sozialversicherungs-anstalt der Bauern € 3.966,43, die der gewerblichen Wirtschaft € 2421,18. Aus diesem Verhältnis sei ersichtlich, dass die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft einen wesentlichen Bestandteil des Einkommens des Interessenten darstellen würden. Der Interessent betreibe seine Land- und Forstwirtschaft mit Einsatz seiner Arbeitskraft zu 100 % persönlich. In der Landwirtschaft würden auch Produkte erzeugt werden, welche im (eigenen) Gastronomiebetrieb verwertet werden würden.

Aus der K GmbH würden seit der Übernahme durch den Interessenten keine Gewinne an den Gesellschafter ausgeschüttet werden. Dieser sei in der K GmbH als handelsrechtlicher und gewerberechtlicher Geschäftsführer tätig. Für den Ablauf des operativen Betriebes habe der Interessent für die verschiedenen Arbeitsbereiche leitende Mitarbeiter beschäftigt.

Zusammenfassend ergebe sich somit, dass der Interessent die Landwirteeigenschaft jedenfalls erfülle. Dies sei aus den eingeholten landwirtschaftlichen Sachverständigengutachten ableitbar. Der Interessent sei in seiner Funktion als Landwirt daran interessiert, die verfahrensgegenständlichen Grundstücke zu erwerben, welche die Widmung ‚Grünland‘ aufweisen würden. Unstrittig sei, dass die Beschwerdeführerin die Landwirteeigenschaft nicht erfülle.

In der Folge wurde mit Schriftsatz vom 27.02.2020 seitens der Käuferin zur Stellungnahme des Interessenten ausgeführt, dass schon aufgrund der Umsatzrelation nicht davon ausgegangen werden könne, dass die Kompostierungs-und Entsorgungsarbeiten dem land-und forstwirtschaftlichen Hauptbetrieb untergeordnet seien. Zu berücksichtigen sei in diesem Zusammenhang, dass der Interessent nach eigenen Angaben nur einen Flächenbetrieb im Ackerbau betreibe, sodass nicht erklärbar sei, woher die eigenen organischen Abfälle resultieren würden.

Zudem sei zu berücksichtigen, dass der Interessent - wie aus Beilage ./5 ersichtlich - mit Rechnungsnummer *** vom 21.12.2017 Kompostierarbeiten im Ausmaß von 1.736,50 m³ an die K GmbH mit dem Bruttobetrag von € 37.361,14 fakturiert habe. Auch im Jahr 2016 habe sich die Rechnung für Kompostierarbeiten auf einen ähnlichen Betrag (€ 35.000,00) belaufen. Berücksichtige man nun, dass die Kompostverordnung in § 2 Abs. 1 Z 2 vorsehe, dass Komposte aus Abfällen hergestellt werden dürften, wenn der Komposthersteller in Summe nicht mehr als 150 m³ Kompost pro Jahr inklusive aller Siebreste produziere, erhelle sich, dass bei weitem keine landwirtschaftliche Kompostierung mehr vorliegen könne.

Die Argumentation des Interessenten, ein Vergleich der Beitragsgrundlagen der Sozialversicherungsanstalt der Bauern einerseits und der Sozialversicherungsanstalt der gewerblichen Wirtschaft andererseits ergäbe das Überwiegen des landwirtschaftlichen Einkommens, sei unzulässig und unzutreffend. Bekanntermaßen werde die Beitragsgrundlage in der Sozialversicherung der Bauern nach dem Einheitswert berechnet, während sich die Beitragsgrundlage in der Sozialversicherung der gewerblichen Wirtschaft auf Basis der erklärten Einkünfte eines Jahres berechne. Zudem sei die Bemessungsgrundlage in der Sozialversicherungsanstalt der gewerblichen Wirtschaft insoweit unzutreffend, als die Einkünfte aus Kompostierung offensichtlich nicht ordnungsgemäß erklärt worden seien.

Die Behauptung des Interessenten, er hätte für den Ablauf des operativen Betriebes in seinen Gesellschaften für die verschiedenen Arbeitsbereiche jeweils leitende Mitarbeiter beschäftigt, werde als leere Behauptung betrachtet. Wie in Beilage ./ C aufgelistet, verfüge die K GmbH, deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Interessent sei, über zwölf Gewerbeberechtigungen, somit über zwölf Arbeitsbereiche. Sollte der Interessent tatsächlich leitende Mitarbeiter für diese Bereiche beschäftigt haben, liege es an ihm, den Nachweis durch Vorlage entsprechender Dienstverträge, Lohnkonten und dergleichen zu erbringen. Andernfalls werde davon auszugehen sein, dass die Tätigkeiten von ihm und seiner Ehegattin ausgeübt würden, sodass das Einkommen überwiegend aus den gewerblichen Tätigkeiten bezogen werde.

Unter Verweis auf das bisherige Vorbringen werde nochmals ausdrücklich betont, dass der Interessent bislang jegliche Offenlegung von Einkünften seiner Ehegattin unterlassen habe, was einzig den Schluss zulasse, dass das Familieneinkommen überwiegend aus dem nichtlandwirtschaftlichen Bereich erzielt werde.

Ob Gewinne aus Gesellschaften ausgeschüttet werden oder nicht, sei für die Beantwortung der Frage, ob dem Interessenten Landwirteeigenschaft zukomme, nicht von Relevanz: ein Alleingesellschafter und Geschäftsführer habe es in der Hand, frei zu entscheiden, ob und wenn ja in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt er Gewinne aus der ihm gehörenden Gesellschaft ausschütte. Er habe es ebenso in der Hand zu entscheiden, ob und wenn ja in welcher Höhe Geschäftsführerbezüge ausbezahlt würden. Insbesondere sei einem Alleingesellschafter und Geschäftsführer nicht untersagt, unentgeltlich für ein ihm gehörendes Unternehmen Geschäftsführungstätigkeiten zu verrichten. Das bedeute allerdings im Zusammenhang mit den grundverkehrsrechtlichen Überlegungen, dass diese freie Gestaltungsmöglichkeit des Geschäftsführers dazu führen würde, wenn man nur auf die tatsächlichen Zuflüsse aus Unternehmungen abstellen würde, dass er es völlig frei in der Hand hätte, die Landwirteeigenschaft zu begründen, solange er Einkünfte aus Land-und Forstwirtschaft erzielen würde und Einkünfte aus ihm gehörenden Unternehmungen unterdrücken würde. Dass eine derartige Vorgangsweise den Intentionen des Grundverkehrsrechtes zuwiderlaufe, sei evident. Demnach müsse die Beurteilung, ob jemand Einkünfte etwa aus nicht landwirtschaftlichen Unternehmungen erziele, nach jenen Grundsätzen beurteilt werden, welche auch für die unterhaltsrechtlichen Beurteilungen herangezogen werden würden.

Die wechselseitigen Stellungnahmen wurden sämtlichen Parteien nachweislich zugestellt und dem Beweisverfahren zugrunde gelegt.

Im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 12. März 2020 wurde sodann Beweis erhoben durch abermalige Einvernahme des Interessenten F sowie durch Einsicht in einen von diesem vorgelegten Aktenvermerk samt angeschlossenen Beilagen,

oEinkommensteuerbescheid 2017 (Beilage ./24)

oEinkommensteuererklärung 2017 (Beilage ./25)

oEinkommensteuererklärung 2018 (Beilage ./26)

oBerechnungsblatt 2018 (Beilage ./27)

oEinkommensteuerbescheid 2018 (Beilage ./28)

oEinkommensteuerbescheid 2019 (Beilage ./29)

oBerechnungsblatt 2019 (Beilage ./30),

oZusammenfassung, aus der das Kompostiermaterial des landwirtschaftlichen Betriebes des Interessenten im Zeitraum 2008 – 2019 ersichtlich ist (Beilage ./31)

oUrkundenkonvolut betreffend Feldstücklisten für die Jahre 2015 – 2019 (Beilage ./32)

(Beilage ./A der Verhandlungsschrift vom 12. März 2020).

Aufgrund des durchgeführte Beweisverfahren ist von folgendem entscheidungsrelevanten Sachverhalt auszugehen:

Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von 0,6570 ha ist im örtlichen Flächenwidmungsplan seit 2015 als „Gfrei-S“ - „Grünland / Freihaltefläche Siedlungsentwicklung“ gewidmet.

Grund für die Umwidmung von der ursprünglichen Widmung „Grünland – Land- und Forstwirtschaft“ auf die derzeitige Widmung „Gfrei-S“ war, dass im örtlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde *** unter anderem das verfahrensgegenständliche Grundstück für die langfristige Siedlungserweiterung vorgesehen wurde. Zur Sicherung dieser Siedlungsentwicklung ist der Bereich, in dem auch das verfahrensgegenständliche Grundstück liegt, widmungsmäßig wie oben erwähnt ausgewiesen und im örtlichen Raumordnungskonzept als „, Siedlungserweiterungsgebiet *** – hochwertiges Erweiterungsgebiet“ bezeichnet. In der der oben beschriebenen Flächenwidmung zugrundliegenden Plandarstellung wurde explizit ausgeführt, dass die natürliche Baugrundeignung in diesem Bereich vorhanden ist und auch die Gemeinde *** größtes Interesse an der Umsetzung des Entwicklungskonzeptes „ Siedlungserweiterungs-gebiet ***“ hat. Dieses Entwicklungskonzept ist von der Abteilung Raumordnung und Regionalpolitik des Amtes der NÖ Landesregierung begutachtet worden, vom Gemeinderat der Gemeinde *** beschlossen und von der Abteilung Bau-und Raumordnungsrecht des Amtes der NÖ Landesregierung mit Bescheid bewilligt worden.

Im Grundbuch ist die Nutzung „Landwirtschaft“ ausgewiesen. Auch künftig soll die derzeitige Nutzung als Wiese durch den bisherigen Pächter bis zur in Aussicht gestellten Umwidmung des Grundstückes und zur Nutzung zum beabsichtigten Wohnbau beibehalten werden.

Das Grundstück Nr. ***, KG ***, weist eine Feldlänge von ca. 200 m bis 220 m auf und verjüngt sich von der nördlichen Schmalseite mit einer Breite von ca. 40 m kontinuierlich über die gesamte Feldlänge bis zur südlichen Schmalseite auf ca. 25 m. Die Zufahrt erfolgt über die Gemeindestraße, Grst. Nr. ***, KG ***, welche die südliche Schmalseite über deren gesamte Breite aufschließt.

Das kaufgegenständliche Grundstück liegt auf einem leicht abfallenden Südhang. Die durchschnittliche Geländeneigung über die gesamte Feldlänge beträgt 5 % bis 7 % (ca. 14 m über 200 lfm bzw. 11 m über 220 lfm) wobei der Ober- und Unterhang flacher und der mittlere Bereich steiler - mit knapp über 10 % - ausgeprägt sind.

Aus der Kaufpreissammlung wurden im elektronischen Grundbuch Eigentumsübertragungen in der Katastralgemeinde *** (Gemeinde ***) sowie in den angrenzenden Katastralgemeinden *** (Gemeinde ***) und *** (Stadtgemeinde ***) im Zeitraum 2015 bis Ende März 2019 abgefragt. Dabei wurden sieben Kauffälle vorgefunden, wobei der Kaufpreis je Quadratmeter zwischen Euro € 2,50/m² und € 70,00/m² schwankt. Aktuelle Baulandpreise schwanken in dieser Gegend zwischen € 80,00/m² und € 100,00/m².

Der Kaufpreis der gegenständlichen Liegenschaft, Grst. Nr. ***, KG ***, beträgt € 40,00 pro Quadratmeter.

Die kaufgegenständliche Fläche ist als Teil von zukünftigen Umwidmungen vorgesehen. Konkret liegt ein Sitzungsprotokoll des Gemeinderates aus dem Jahr 2012 vor, wonach beschlossen wurde, 2013 einen Oberflächenentwässerungs-kanal zu errichten, der in Zukunft die Oberflächenwässer von den Grundstücken entsorgen soll. Aus diesem Grund erfolgte 2015 in einem ersten Schritt auch die Umwidmung von der Widmung ‚Grünland / Landwirtschaft‘ in ‚Grünland / Freihaltefläche - Siedlungsentwicklung‘. Im Entwicklungskonzept wurde seinerzeit beschlossen, in den nächsten 10 Jahren ein Konzept zu entwickeln. Zudem wurden vom Großteil der betroffenen Grundeigentümer entsprechende Zusagen für eine Grundabtretung eingeholt. Auch aus der Flächenwidmung der angrenzenden Stadtgemeinde *** ist ersichtlich, dass eine Anbindung an ‚Bauland / Wohngebiet‘ durch eine entsprechende Infrastruktur vorgesehen ist. Überdies gibt es bereits eine von der Raumplanung erstellte Übersichtsskizze, aus der ersichtlich ist, wie eine Entwicklung für das gegenständliche Gebiet aussehen könnte; demnach enthält dieses Projekt eine Parzellierung und ein Wegenetz sowie auch die Infrastruktur mit der Stromversorgung. Geplant wären ca. 30 Häuser, Einfamilienhäuser bzw. auch Reihenhäuser. In diesem Plan ist auch die Freihaltung von 2.500 m² im Bereich der Hochspannungsleitung berücksichtigt. Die Eigentümerin des Grundstückes Nr. ***, KG ***, von der bislang noch keine Zustimmung zur Mitbenutzung ihres Grundstückes vorgelegen hat, ist zwischenzeitig verstorben. Ihre Schwester, die voraussichtliche Erbin, hat bereits geäußert, dass - wenn es ein vernünftiges Gesamtkonzept gibt - die Zusage der Mitbenützung ihres Grundstückes aufrechterhalten wird. Für das Grundstück Nr. ***, KG ***, gibt es bereits eine Option der Gemeinde *** (Eigentümer P). Als Preis ist für diese Option des Grundstückes ist ein Betrag von € 40,00 pro Quadratmeter vorgesehen.

Der ortsübliche Verkehrswert des verfahrensgegenständlichen Grundstückes beträgt, nicht zuletzt aufgrund dieser bereits gesetzten Schritte zu einer Umwidmung in ‚Bauland/Wohngebiet‘, € 40,00 pro Quadratmeter.

Am 07.08.2017 wurde hinsichtlich dieses Grundstückes zwischen dem Liegenschaftseigentümer D als Verkäufer und der A, vertreten durch die Alleingesellschafterin G GmbH, FN ***, als Käuferin ein Kaufvertrag (BRZln: *** und *** der öffentlichen Notarin B in ***, ***) abgeschlossen, wobei als Kaufpreis der Betrag von € 262.800,00 vereinbart wurde.

Mit Eingabe vom 31.08.2017 hat die Käuferin, die A GmbH, vertreten durch den öffentlichen Notar Q, unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes nach § 6 NÖ GVG beantragt.

Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde Melk durchgeführten Kundmachungsverfahrens ist mit F ein Interessent aufgetreten. Dieser hat mit Interessentenerklärung vom 13.09.2017, fristgerecht eingelangt am 13.09.2017, ein rechtsverbindliches Angebot hinsichtlich des in Rede stehenden Grundstückes gelegt, wobei er die Bereitschaft, das Grundstück um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen, erklärt hat und dafür als ortsüblich einen Preis in der Höhe von maximal € 65.700,00 genannt hat. Zum Nachweis der Finanzierung legt er eine Finanzierungsbestätigung der S über einen Betrag von € 100.000,00 vor.

Der Interessent F, geboren ***, bewirtschaftet unter der Betriebsnummer *** einen von den Eltern etwa Mitte der 1990-er Jahre übernommenen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb im Gesamtausmaß von ca. 29,25 ha (ca. 21,19 ha Eigengrund und 6,06 ha Pachtfläche), wovon ca. 15,77 ha als Ackerland, 0,25 ha als Energieholzfläche, ca. 7 ha als Wald und der Rest als sonstige Fläche (Bau-und Betriebsflächen, Gewässer etc.) genutzt werden.

Die zu leistenden Pachtzinsen betragen ca. 1.500,00.

Der Einheitswert des vom Interessenten bewirtschafteten Betriebes beträgt 31.488,65 (€ 24.900 Eigenbesitz, € 6.588,65 für gepachteter Fläche).

Der Betriebsstandort befindet sich in ***, ***. Auf den Feldern werden Winterweizen, Körnermais, Sojabohnen, Ackerbohnen, Luzerne und Miscanthus angebaut. Darüber hinaus werden am Betriebsstandort Legehennen gehalten. Sowohl das in der Landwirtschaft produzierte Gemüse und Obst als auch die Eier und das Hackgut werden an den Gastronomiebetrieb J GmbH verkauft. Die für die Betriebsführung benötigten land- und forstwirtschaftlichen Maschinen und Geräte sind am Betrieb vorhanden. Die Bewirtschaftung erfolgt in konventioneller Art und Weise. Fremde Arbeitnehmer werden im land- und forstwirtschaftlichen Betrieb nicht beschäftigt.

Die für das Jahr 2018 an die Sozialversicherungsanstalt der Bauern bezahlten Beiträge betragen € 11.273,53. Die monatliche Beitragsgrundlage SV Bauern macht € 3.966,43 aus.

Im Jahr 2018 ergeben sich laut den Angaben des Interessenten Erlöse aus der Land- und Forstwirtschaft wie folgt:

Hackguterlöse € 52.043,47,

Erlöse aus dem Verkauf der land- und forstwirtschaftlichen Produkte Wildverkauf) und aus dem Ernteverkauf € 10.220,06

insgesamt sohin Erlöse in der Höhe von € 62.263,53. Zieht man davon in Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung 70 % für pauschalierte Aufwendungen (€ 43.584,47) und die Beiträge für die Sozialversicherung der Bauern (€ 11.273,53) sowie die Pachtzinsen (€ 1.500,00) ab, ergibt dies einen Betrag von 5.905,53. Addiert man zu diesem Betrag die AMA Förderungen in der Höhe von € 4.800,00, errechnet sich ein land- und forstwirtschaftliches Einkommen in Höhe von

€ 10.705,53.

Laut Einkommenssteuerbescheid 2018 ergibt sich ein Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft in der Höhe von: € 0,00.

Der Interessent F verfügt über keine landwirtschaftliche Ausbildung, sondern hat die Lehre und Meisterprüfung zum Landmaschinenmechaniker absolviert.

Neben seinen landwirtschaftlichen Einkünften erzielt er Einkünfte aus nicht selbständiger Arbeit, Einkünfte aus selbstständiger Arbeit und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

So ist er ist unter anderem Alleingesellschafter der K Ges.m.b.H. sowie seit Jänner 2017 zur Hälfte an der O GmbH beteiligt. Die K Ges.m.b.H. ist Alleingesellschafterin der J GmbH. In diesen Gesellschaften ist er auch als Alleingeschäftsführer tätig. Im Durchschnitt beschäftigt der Interessent in diesen Betrieben rund 40 Mitarbeiter. Er übt gemäß Abfrage aus dem Gewerberegister in zehn angemeldeten Gewerben auch die gewerberechtliche Geschäftsführung aus.

Laut Einkommenssteuerbescheid 2018 ergeben sich Einkünfte aus selbständiger Arbeit in der Höhe von € 27.192,73 sowie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Höhe von € 23.840,45, insgesamt belaufen sich daher die außerlandwirtschaftlichen Einkünfte laut Einkommenssteuerbescheid 2018 auf € 51.033,18.

Zu dem vom erkennenden Gericht im Beschwerdeverfahren ermittelten ortsüblichen Verkehrswert des in Rede stehenden Grundstückes, welcher dem Interessenten im Zeitpunkt der Abgabe seiner Interessentenerklärung nicht ohne weiteres erkennbar gewesen sein muss, hat er zu der von einem Interessenten geforderten Bereitschaft zur Abgabe eines Anbots auf Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft in der Verhandlung am 12.03.2020 sich wie folgt erklärt:

„Zur Frage des Kaufpreises des verfahrensgegenständlichen Grundstückes und was meine Bereitschaft laut Interessentenerklärung, € 10/m² zu bezahlen, betrifft, ändert sich nichts, es bleibt daher meine Interessentenerklärung vollinhaltlich aufrecht und bleibe ich dabei, dass ich den ortsüblichen Preis mit € 10/m² bezeichne und bleibe ich damit bei meinem abgegebenen Anbot.“

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen und gerichtlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des Verfahrens (vom Kaufvertrags-abschluss über die Antragstellung bis hin zur Entscheidung) vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Das Ausmaß der Fläche und die Widmung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes ergeben sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 31.08.2017, aber auch aus dem Vorbringen der Beschwerdeführerin; diese Angaben wurden zudem auch von dem im Zuge der Verhandlung beigezogenen Amtssachver-ständigen für Agrartechnik bestätigt, der im Rahmen seiner Gutachtenserstattung in der öffentlichen mündlichen Verhandlung auch die Beschaffenheit und die Lage des in Rede stehenden Grundstückes genau darstellte. Bezüglich der Widmung legte er überdies dar, dass bei der Flächenwidmung „Grünland-Freihaltefläche - Siedlungserweiterung“ zum Ausdruck gebracht wird, dass die Eignung für eine entsprechende Umwidmung in Bauland bereits gegeben ist, weshalb dies in der Folge bei einer tatsächlichen Umwidmung nicht mehr neuerlich geprüft würde. Im Übrigen ist diese Widmung des Grundstückes auch seitens der übrigen Parteien unbestritten geblieben.

Die Feststellungen hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft, insbesondere die Grundstücknummer, das Flächenausmaß, die Nutzung und der vereinbarte Kaufpreis ergeben sich ebenso aus dem verfahrenseinleitenden Antrag wie auch aus dem Kaufvertrag vom 31.08.2017, welcher auch einen Auszug aus dem Grundbuch hinsichtlich der verfahrensgegenständliche Fläche enthält.

Die Feststellung zur künftigen Nutzung der landwirtschaftlichen Fläche ergibt sich aus den Angaben der Beschwerdeführerin, die insbesondere im Zuge der mündlichen Verhandlung am 11. April 2019 durch ihren rechtsfreundlichen Vertreter bekannt gegeben hat, bis zu der in Aussicht gestellten Umwidmung an der derzeitigen Nutzung festhalten zu wollen.

Bezüglich der Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes des verfahrensgegen-ständlichen Grundstückes hat der Amtssachverständige aus der Kaufpreissammlung im elektronischen Grundbuch Eigentumsübertragungen in der Katastralgemeinde *** (Gemeinde ***) sowie in den angrenzenden Katastral-gemeinden *** (Gemeinde ***) und *** (Stadtgemeinde ***) im Zeitraum 2015 bis Ende März 2019 abgefragt. Dabei hat er sieben Kauffälle vorgefunden und festgestellt, dass der Kaufpreis je Quadratmeter zwischen Euro € 2,50 und € 70,00 schwankt.

Wörtlich hat er in seinem Gutachten im Zuge der Verhandlung dazu Folgendes ausgeführt:

„Der ortsübliche Verkehrswert für als Grünland Land-und Forstwirtschaft gewidmete und landwirtschaftliche (ackerbaulich) genutzte Grundstücke im Bereich der Katastralgemeinde *** der Gemeinde *** beträgt rund € 7,-- pro Quadratmeter. …

Diese Feststellung bezieht sich auf als Glf gewidmete und landwirtschaftlich (Acker baulich) genutzte Grundstücke, für welche höherwertige Verwertungsmöglichkeiten wie beispielsweise Bauerwartungsland derzeit in keiner Weise absehbar sind.

Davon abweichend liegt das Grundstück ***, KG ***, im Siedlungserweiterungsgebiet ***, welches im örtlichen Entwicklungskonzept als hochwertiges Erweiterungsgebiet vorgesehen ist.

Dieses Entwicklungskonzept wurde von der Abteilung Raumordnung und Regionalpolitik (RU2) begutachtet, vom Gemeinderat der Gemeinde *** beschlossen und von der Abteilung Bau-und Raumordnungsrechts (RU1) mit Bescheid bewilligt. Seitens des Herrn Bürgermeisters der Gemeinde *** wurde darüber hinaus erklärt, dass größtes Interesse an der Umsetzung des Entwicklungskonzeptes *** Siedlungserweiterungsgebiet *** besteht………….

Der Kaufpreis des gegenständlichen Grundstückes Nr. ***, KG *** beträgt

€ 40,-- je m². Dieser Preis ist unter Berücksichtigung der Baulandpreise von € 80,-- bis € 100,-- je m² nur dann nicht begründbar, wenn die Aufschließung bzw. die Umwidmung in Bauland-Wohngebiet des Siedlungserweiterungsgebietes *** im Bereich des Grundstückes ***, KG *** innerhalb der nächsten rund 30 Jahre nicht stattfinden wird …..“

Dass die kaufgegenständliche Fläche als Teil von zukünftigen Umwidmungen vorgesehen ist, wurde von der Käuferin und Beschwerdeführerin vorgebracht und vom Bürgermeister N als informierten Vertreter der Gemeinde *** im Zuge seiner Einvernahme in der öffentlichen mündlichen Verhandlung auch bestätigt. Darüber hinaus wurde auch in Unterlagen, nämlich den diesbezüglichen Gemeinderatsbeschluss (Beilage ./A der VHS vom 20.05.2019) sowie eine Luftbildaufnahme, betreffend die über Freihaltefläche führende Hochspannungs-leitung (Beilage ./B der VHS vom 20.05.2019) Einsicht genommen, die dieses Vorbringen untermauern.

Wörtlich hat der informierte Vertreter der Gemeinde in diesem Zusammenhang ausgeführt:

„Das in Rede stehende Grundstück Nr. *** der KG *** ist nach dem derzeit geltenden Flächenwidmungsplan als „Grünland / Freihaltefläche Siedlungs-entwicklung“ gewidmet. Wenn ich gefragt werde, ob es für eine Umwidmung konkrete Schritte gibt, gebe ich an, dass es diese nicht gibt. Die Fläche wurde nur für zukünftige Umwidmungen vorgesehen und gibt es dazu ein Sitzungsprotokoll des Gemeinderates von 2012. Nach dem diesbezüglichen Beschluss ist 2013 ein Oberflächenentwässerungskanal errichtet worden, der in Zukunft die Oberflächenwässer von den Grundstücken entsorgen soll.

Im Jahr 2012 war das gegenständliche Grundstück noch als ‚Grünland/Landwirtschaft‘ gewidmet. Erst in weiterer Folge im Jahr 2015 erfolgte die Umwidmung in ‚Grünland /Freihaltefläche - Siedlungsentwicklung‘. Im Entwicklungs-konzept wurde seinerzeit beschlossen, in den nächsten 10 Jahren ein Konzept zu entwickeln, aus dem dann als Ergebnis die gegenständliche Widmung sozusagen herausgekommen ist. Auch aus der Flächenwidmung der angrenzenden Stadt-gemeinde *** ist ersichtlich, dass eine Anbindung an ‚Bauland / Wohngebiet‘ durch eine entsprechende Infrastruktur vorgesehen ist.

Es hat konkrete Schritte für eine Umwidmung im Jahr 2017 auf Grund einer Besprechung mit den in Frage kommenden Grundeigentümern nicht gegeben, weil es damals keine Einigkeit über die Grundpreise gegeben hat. Es ist im gegenständlichen Bereich ja so, dass alle in Frage kommenden Grundstücks-eigentümer ihre Bereitschaft zeigen müssen, weil es nicht ausreichend ist, wenn nur ein Grundstückseigentümer bereit ist, hier sein Grundstück entsprechend der angestrebten Umwidmung zur Verfügung zu stellen. Dieser Umwidmung in ‚Bauland‘ hat sich namentlich eine Grundstückseigentümerin von diesen in Frage kommenden Eigentümern nicht angeschlossen und ist es daher zu keinen weiteren konkreten Schritten in Richtung einer Umwidmung gekommen.

Grundsätzlich wäre die Gemeinde interessiert, dass wer immer dort es als Bauland nutzen will, es zu entwickeln, jedoch ist es so, wenn nicht alle in Frage kommenden Grundstückseigentümer hier mitmachen, dass es dann eben nicht umgesetzt wird. Im Jahr 2015 wäre sozusagen für die nächsten 10 Jahre – das ist ein Zeithorizont wie er in der Raumordnung üblich ist – vorgesehen gewesen, dass hier ein Entwicklungs-konzept konkret in Umsetzung gelangt. Ich kann daher momentan auf Grund der derzeitigen Situation nicht sagen, wie schnell eine konkrete Umsetzung überhaupt möglich ist. Jedenfalls arbeitet der Gemeinderat daran. Vorläufig sind aber keine konkreten Schritte in Richtung eines Umwidmungsverfahrens gesetzt worden und ist derzeit hier noch alles offen. Das Grundstück jener Grundeigentümerin, die sich bisher gegen die Umwidmung ausgesprochen hat, liegt in der Mitte und ist daher für das Gesamtprojekt von wichtiger Bedeutung. Diese Grundeigentümerin ist zwischen-zeitig verstorben und momentan ist offen, wie es weitergeht. Jene Grund-eigentümerin, die sich bisher einer Flächenumwidmung nicht anschließen konnte, ist Eigentümerin des Grundstückes Nr. ***, KG ***. Es handelt sich bei der Grundeigentümerin um Frau R, die – wie gesagt - zwischenzeitig verstorben ist.“

Und weiter:

„Wenn die A das Grundstück erwerben sollte und an die Gemeinde herantreten würde, dann wäre damit ein erster Schritt für eine Umwidmung gesetzt.

Die Gemeinde hat Zusagen von den übrigen Grundeigentümern. Von zwei

Grundstückseigentümern gibt es eine definitive Zusage (und zwar Grundstück Nr. *** von P und Nr. *** von T). Das verfahrensgegenständliche Grundstück ist ein schmaler Streifen in der Natur, aber so gelegen, dass es ohne diesen schmalen Streifen zur Umsetzung des Konzeptes nicht kommen kann.

Von der Gemeinde *** gibt es auch weitere Entwicklungskonzepte,

abgesehen vom gegenständlichen.

….

Vom Raumplaner gibt es eine Übersichtsskizze, wie eine Entwicklung für das

gegenständliche Gebiet aussehen könnte und enthält dieses Projekt eine Parzellierung und ein Wegenetz sowie auch die Infrastruktur mit der Strom-versorgung. Demnach wären ca. 30 Häuser, Einfamilienhäuser, geplant bzw. auch Reihenhäuser. In diesem Plan ist auch berücksichtigt, dass der Bereich der Hochspannungsleitung freigehalten bleiben muss und zwar würden 2.500 m² freigehalten, weil nur auf einer Seite eine Freihaltung erforderlich ist. Nach dem Entwicklungsplan ist nämlich das Grundstück unterhalb hinsichtlich der weiteren 2.000 m² nicht zur Debatte gestanden.

Aus der Beilage ./B ist die Hochspannungsleitung ersichtlich und ist im Bereich der Parzelle Nr. *** ein Teil wegen der Hochspannungsleitung freizuhalten. Aus der Beilage ./B ist auch die Gemeindegrenze zur Stadt *** durch den dickeren Strich erkenntlich gemacht. Ebenso ist der Schatten der Hochspannungsleitung ersichtlich bzw. ein Hochspannungsmast. Die Skizze des Raumplaners bezieht sich auf die Parzelle Nr. *** sowie Nrn. ***, *** und ***. In den Skizzen wurde das Grundstück Nr. *** berücksichtigt, weil es damals eine Zusage der Grund-eigentümerin gegeben hat, dass die Straße über das Grundstück geführt werden kann.

Die Eigentümerin des besagten Grundstückes ***, nämlich R, ist zwischenzeitig – wie erwähnt – verstorben. Ihre Schwester, die voraussichtliche Erbin, hat geäußert, dass wenn es ein vernünftiges Gesamtkonzept gibt, dann wird diese Zusage der Mitbenützung ihres Grundstückes aufrechterhalten. Eine konkrete Vereinbarung gibt es dazu aber nicht. Für das Grundstück Nr. *** gibt es eine Option der Gemeinde *** (Eigentümer P). Als Preis ist für diese Option des Grundstückes ist ein Betrag von € 40,-- pro m² vorgesehen.“

Die Höhe des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens des Interessenten ergibt sich aus seinen Angaben im Zuge der mündlichen Verhandlung am 12. März 2020 und aus der dieser Verhandlungsschrift angeschlossenen Beilage ./A sowie der Stellungnahme des Interessenten vom 15. Jänner 2020 und der der Stellungnahme angeschlossenen Zusammenstellung der Einnahmen aus Land-und Forstwirtschaft von der U gesellschaft mbH vom 13.01.2020 (/Beilage 23).

Die vom Interessenten in dieser Aufstellung den Einnahmen aus der Land- und Forstwirtschaft zugerechnete Kompostierung in Höhe von € 34.276,14, kann allerdings schon deshalb nicht diesem Einkommen zugerechnet werden, da in der Landwirtschaft des Interessenten vorwiegend jenes Material, das aus einem – wenngleich dem Interessenten zuzurechnenden - Gewerbebetrieb kommt, kompostiert wird und nicht eigenes aus der (eigenen) Landwirtschaft stammendes Material.

Wörtlich führt der Interessent im Zuge der Verhandlung dazu aus:

„Die Landwirtschaft erhält sozusagen Material aus der Abfallentsorgung des Gewerbebetriebes. Die Einnahmen von € 35.000,-- setzen sich daher ausschließlich aus dem Entgelt für diese Übernahme zusammen. Die in der Aufstellung laut Beilage ./ 23 angeführten € 34.276,14 für das Jahr 2018 sind Abfälle aus dem Gewerbebetrieb. Diese Abfälle stammen von der K GmbH, die auch ein Entsorgungsunternehmen betreibt. Die angeführten ca. € 34.000,-- sind Entsorgungskosten aus dem Gewerbebetrieb, wobei diese Entsorgung dazu verwendet wird, dass auch die Materialien aus dem land-und forstwirtschaftlichen Betrieb kompostiert werden. Der Betrag von € 34.276,14 bezieht sich aber auf keine Abfälle aus der Land-und Forstwirtschaft, sondern handelt es sich dabei nur um Abfälle aus dem Gewerbebetrieb. Der Gewerbebetrieb zahlt an die Land- und Forstwirtschaft F diese € 34.276,14, damit der Landwirtschaftsbetrieb F die Kompostierung dann vornimmt. Zusätzlich sind auch Abfälle aus der J GmbH in ihr enthalten, in welchem Ausmaß kann ich jetzt nicht sagen. Somit werden auch Abfälle aus einem zweiten Gewerbebetrieb übernommen.“

Die Höhe der angenommenen Pachtzinsen sind zugunsten des Interessenten seinen Angaben entnommen, obwohl in der vom Interessenten vorgelegten Einkommenssteuererklärung 2018? von für dieses Jahr bezahlten Pachtzinsentgelte von € 1.647,16 die Rede ist. Die Höhe der die Sozialversicherungsbeiträge betreffenden monatlichen Beitragsgrundlage (€ 3.966,00) sowie der 2018 bezahlten Beiträge (€ 11.273,53) ergeben sich aus der vom Interessenten F vorgelegten Stellungnahme der U gesellschaft mbH vom 13.01.2020, Beilage ./23. Bemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass sich auch hier aus der Einkommenssteuerklärung 2018 des Interessenten F für das Jahr 2018 bezahlte Beiträge an die Sozialversicherungsanstalt der Bauern von € 13.225,23 ergeben, diese aber zugunsten des Beschwerdeführers bei der Berechnung lediglich mit den von der U gesellschaft mbH genannten € 11.273,53 berücksichtigt wurden.

Was die Ausgaben im land- und forstwirtschaftlichen Betrieb des Interessenten betrifft konnte diese Aufstellung der U gesellschaft mbH vom 13.01.2020, Beilage ./23, jedoch nicht herangezogen werden, da in dieser weder die Abschreibung für Gebäude (2,5 %), für Maschinen und Geräte, Abgaben und Beiträge für den Betrieb, noch die Kosten für die Grundsteuer, Strom oder Pachtzins berücksichtigt wurden. Aus diesem Grund wurde in Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung ein pauschaler Abzug von 70 % vorgenommen, wobei angemerkt wird, dass vom Erlös aus dem Eierverkauf zugunsten des Beschwerdeführers nur mit einem Abzug von 70 % und nicht von 80 % vorgegangen wurde.

In rechtlicher Hinsicht gelangen nachstehende gesetzliche Bestimmungen im gegenständlichen Fall zur Anwendung, wobei gemäß § 39 Abs. 1 NÖ GVG in der Fassung LGBl. Nr. 95/2015 das vorliegende Verfahren als ein im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle LGBl. Nr. 96/2015 bereits anhängig gewesenes Verfahren nach der bisherigen Rechtslage fortzuführen ist:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder

b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen

Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014) lautet:

§ 15 NÖ ROG 2014:

Widmungen, Kenntlichmachungen und Widmungsverbote

(1) Im Flächenwidmungsplan sind Bauland, Verkehrsflächen und Grünland festzulegen.

(2) Im Flächenwidmungsplan sind kenntlich zu machen:

1. Flächen, für die eine rechtswirksame überörtliche Planung besteht (Eisenbahnen, Flugplätze, Bundes- und Landesstraßen, Versorgungsanlagen von überörtlicher Bedeutung und dergleichen);

2. Flächen, für die auf Grund von Bundes- und Landesgesetzen Nutzungsbeschränkungen bestehen (Europaschutzgebiete, Naturschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete, Naturdenkmale, Objekte unter Denkmalschutz, Bann- und Schutzwälder, Schutzgebiete von Wasserversorgungsanlagen, Überflutungsgebiete, Sicherheitszonen von Flugplätzen, Gefährdungsbereiche von Schieß- und Sprengmittelanlagen, Bergbaugebiete, Gefahrenzonen und dergleichen) sowie Standorte und angemessene Sicherheitsabstände von Betrieben im Sinne des Art. 3 Z 1 der Richtlinie 2012/18/EU (§ 54).

(3) Flächen, die auf Grund der Gegebenheiten ihres Standortes zur Bebauung ungeeignet sind, dürfen nicht als Bauland gewidmet werden, insbesondere:

1. Flächen, die bei 100-jährlichen Hochwässern überflutet werden;

2. Flächen, die eine ungenügende Tragfähigkeit des Untergrundes aufweisen oder deren Grundwasserhöchststand über dem unveränderten Geländeniveau liegt;

3. Flächen, die rutsch-, bruch-, steinschlag-, wildbach- oder lawinengefährdet sind;

4. Flächen, die vom Bundesministerium für Umwelt, Jugend und Familie (Umweltbundesamt) als Altlasten oder Verdachtsflächen im Sinne des Altlastensanierungsgesetzes, BGBl. Nr. 299/1989 in der Fassung BGBl. I Nr. 136/2004, erfasst wurden oder Flächen, die von den Auswirkungen von Altlasten in gravierender Weise betroffen sind. Dies gilt nicht für Flächen, die zum Zwecke der Sanierung oder Sicherung als Bauland-Aufschließungszone gewidmet werden.

(4) Ausgenommen von Abs. 3 Z 1 bis 4 sind Flächen für Bauwerke, die auf Grund ihrer Funktion an bestimmten Standorten ungeachtet der in Abs. 3 Z 1 bis 4 angeführten Mängel errichtet werden müssen sowie Flächen innerhalb eines geschlossenen Ortsgebietes.

(5) Flächen in extremen Schatten- oder Feuchtlagen dürfen nicht als Wohnbauland gewidmet werden.

§ 20 NÖ ROG 2014

Grünland

(1) Alle nicht als Bauland oder Verkehrsflächen gewidmeten Flächen gehören zum Grünland.

(2) Das Grünland ist entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:

1a. Land- und Forstwirtschaft:

Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung dienen. Auf diesen ist die Errichtung und Abänderung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft einschließlich deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1994 sowie für die Ausübung des Buschenschankes im Sinne des NÖ Buschenschankgesetzes, LGBl. 7045, zulässig.

Weiters ist das Einstellen von Reittieren zulässig, wenn dazu überwiegend landwirtschaftliche Erzeugnisse verwendet werden, die im eigenen Betrieb gewonnen werden.

Weiters sind im Hofverband zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse des Betriebsinhabers, wenn er Eigentümer des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ist oder der dort wohnenden Betriebsübergeber, sowie für die Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung bis höchstens 10 Gästebetten zulässig:

-Zubauten und bauliche Abänderungen

-die Wiedererrichtung bestehender Wohngebäude

-die zusätzliche Neuerrichtung eines Wohngebäudes

…

18. Freihalteflächen:

Flächen, die aufgrund öffentlicher Interessen (Hochwasserschutz, Umfahrungsstraßen, besonders landschaftsbildprägende Freiräume, u. dgl.) von jeglicher Bebauung freigehalten werden sollen.

§ 1

Begriffe und Leitziele

(2) Bei der Vollziehung dieses Gesetzes sollen folgende Leitziele beachtet werden:

3. Besondere Leitziele für die örtliche Raumordnung:

a) Planung der Siedlungsentwicklung innerhalb von oder im unmittelbaren Anschluss an Ortsbereiche.

Das Landesverwaltungsgericht hat wie folgt erwogen:

Dass es sich bei dem in Rede stehenden Grundstück um eine landwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 handelt, ist im gesamten Verfahren unbestritten geblieben. Das gegenständliche Kaufgeschäft bedarf somit – auch von der derzeitigen Flächenwidmung des Grundstückes her – einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Eine solche grundverkehrsbehördliche Genehmigung ist aufgrund der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Ziffer 1 NÖ GVG insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und zumindest ein Interessent vorhanden ist.

Das Vorhandensein eines Interessenten im Sinne des Gesetzes in der Person des F im gegenständlichen Verfahren muss allerdings im Hinblick auf die Ergebnisse des durchgeführten Beweisverfahrens schon aus folgendem Grund verneint werden:

Zwar hat F fristgerecht bei der zuständigen Bezirksbauern-kammer eine Interessentenerklärung in schriftlicher Form erstattet, jedoch entgegen der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG kein Anbot eines gleichartigen Rechtsgeschäftes über die vertragsgegenständliche Liegenschaft gemacht, indem er sich lediglich zur Zahlung eines Kaufpreises von € 65.700,00 bereit erklärt hat. Sein im Behördenverfahren und auch im Beschwerdeverfahren gemachter Einwand, wonach der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichenden Grund übersteigen würde, ist durch das eingeholte agrartechnische Gutachten zur Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes eindeutig widerlegt, hat der Sachverständige doch umfangreich dargelegt, dass der Kaufpreis des gegenständlichen Grundstückes Nr. ***, KG ***, der € 40,00 je Quadratmeter beträgt, unter Berücksichtigung der Baulandpreise von € 80,00 bis

€ 100,00 pro Quadratmeter nur dann nicht begründbar ist, wenn die Aufschließung bzw. die Umwidmung in Bauland-Wohngebiet des ‚Siedlungserweiterungsgebietes ***‘ im Bereich des Grundstückes ***, KG ***, innerhalb der nächsten rund 30 Jahre, sohin in absehbarer Zeit, nicht stattfinden wird.

Dabei stellt der Begriff „absehbare Zeit“ einen unbestimmten Rechtsbegriff dar, der entsprechend den Umständen des Einzelfalles zu interpretieren ist.

Grundsätzlich entspricht der Verkehrswert dem Betrag, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Liegenschaft ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Unter dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Handel am freien Markt zu verstehen, bei dem sich die Preise nach Angebot und Nachfrage richten. Der Verkehrswert bezieht sich zwar auf einen bestimmten Zeitpunkt, Umstände welche am Wertermittlungsstichtag bereits voraussehbar sind, müssen jedoch Berücksichtigung finden, wobei allerdings spekulative Momente auszuscheiden sind.

Gemäß der Judikatur ist für die Bewertung eines Grundstücks nicht die bestehende Widmung, sondern die realistisch beurteilte künftige Verwendungsmöglichkeit samt ihrer Auswirkung auf den Marktwert das Entscheidende (6Ob161/10 k).

Aus diesem Grund ist in der Judikatur des Obersten Gerichtshofes bereits wiederholt festgehalten, dass ein aktueller Stadtentwicklungsplan – wie im verfahrensgegen-ständlichen Fall - ungeachtet seiner fehlenden Normenqualität auch schon vor dem Vollzug entsprechender Umwidmungen von Grünland in Bauland Auslöser derartiger Erwartungen auf dem Grundstücksmarkt sein kann (Ob138/13 w).

Zur Auslegung des Begriffs „absehbare Zeit“ im konkreten Einzelfall wurde im Zuge der Verhandlung auch der informierte Vertreter der Gemeinde ***, Bürgermeister N, befragt und hat dieser im Zuge der Verhandlung ausführlich dargelegt, dass die Fläche für zukünftige Umwidmungen vorgesehen ist und es dazu bereits ganz konkrete Pläne gibt und sohin die Aufschließung bzw. die Umwidmung in ‚Bauland-Wohngebiet‘ des ‚Siedlungserweiterungsgebietes ***‘ im Bereich des Grundstückes ***, KG ***, innerhalb der nächsten rund 30 Jahre durchaus realistisch ist.

Darüber hinaus wird dazu bemerkt, dass das Beweisverfahren ergeben hat, dass die Grundstücke Nr. ***, KG ***, um € 36,68 je Quadratmeter und das Grundstück Nr. ***, KG ***, um € 70,00 pro Quadratmeter gekauft worden sind, obwohl diese Grundstücke außerhalb der Siedlungserweiterungsgebiete liegen.

Dem Interessenten F ist es im Zuge des Beweisverfahrens nicht gelungen darzustellen, dass er bereit ist, ein gleichartiges Rechtsgeschäft abzuschließen, weil angesichts des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG und des § 11 Abs. 6 NÖ GVG von der eindeutigen Rechtslage auszugehen ist, dass es auf die Bereitschaft und die glaubhaft gemachte Gewährleistung der Bezahlung des (wahren) „ortsüblichen Verkehrswertes“, der im Zuge des Beweisverfahrens festgestellt wurde, ankommt und nicht auf einen von Seiten des Interessenten ermittelten oder angenommenen Wert (vgl. VwGH vom 29.10.2020, Ra2020/11/0039-4, VwGH vom 3.7.2020, Ro 2020/11/0009, VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025).

Somit erfüllt der Interessent nicht die Kriterien der Definition eines Interessenten nach der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG und scheidet damit auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG aus.

Unabhängig davon, dass der Interessent somit mangels seiner Bereitschaft den Kaufpreis in Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes im Fall einer Inanspruchnahme seitens des Verkäufers zu bezahlen, nicht als Interessent im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 anzusehen ist (vgl. VwGH vom 25.02.1965, 1275/64), hat das Verfahren zudem ergeben, dass er auch nicht als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 bzw. der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG angesehen werden kann.

Legt man zu seinen Gunsten die Angaben des Interessenten der Berechnung des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens zugrunde, ergibt sich ein land- und forstwirtschaftliches Einkommen in Höhe von € 10.705,53. Diesem stehen außerlandwirtschaftliche Einkünfte laut dem Einkommenssteuerbescheid 2018 von € 51.033,18 gegenüber. Vom Gesamteinkommen in der Höhe von € 61.738,18 macht das land- und forstwirtschaftliche Einkommen des Interessenten einen Anteil von 17,34% aus. Damit liegt dieser unter dem nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz als maßgeblich für die Landwirteeigenschaft angesehenen Wert von 25 %.

Im Übrigen entfällt eine weitere Prüfung von allfälligen Versagungsgründen für das Kaufgeschäft, da nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes die Abwehrrechtsposition eines Interessenten nur so weit reicht, dass er seine prozessuale Stellung verteidigen kann und nur, wenn er selbst Landwirt ist, verhindern kann, dass ein Rechtserwerb durch einen Nicht-Landwirt grundverkehrs-behördlich genehmigt wird. Weitergehende Rechte kommen dem Interessenten nicht zu.

Unabhängig davon liegen aufgrund des durchgeführten Verfahrens auch keine Hinweise dafür vor, dass die kaufgegenständlichen Grundstücke bis zur durchgeführten Umwidmung einer ordnungsgemäßen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung entzogen würden (§ 6 Abs. 2 Z. 3 NÖ GVG).

Aufgrund der dargestellten Ergebnisse des durchgeführten Ermittlungsverfahrens und der daran anknüpfenden Erörterung der Rechtsfragen war sohin der Beschwerde stattzugeben und der Kaufvertrag grundverkehrsbehördlich zu genehmigen.

Infolge der erforderlichen Bestimmung des strittigen Verkehrswertes der kaufgegenständlichen Liegenschaft anhand der Ausführungen des Sachverständigen für Agrartechnik in der durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung, die mehrmals zu diesbezüglichen weiteren Beweisaufnahmen vertagt werden musste, und infolge der Vorlage zahlreicher Unterlagen zum Nachweis der Landwirteeigenschaft des Interessenten im Zuge des Beschwerdeverfahrens, lag eine derart komplexe Sachlage vor, welche die mündliche Verkündung der Entscheidung sogleich nach Schluss der mündlichen Verhandlung auch im Hinblick auf die gebotene Prüfung der vorhandenen Judikatur nicht ermöglichte (vgl. VwGH vom 29.10.2020, Ra 2020/11/0039-4), sodass von einer solchen abgesehen wurde.

Die ordentliche Revision war nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche höchstgerichtliche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet wird. Vielmehr stützt sich die gegenständliche Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auf den klaren Wortlaut des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 und liegt auf Grund der aufgeworfenen Rechtsfragen auch keine Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor.