Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-783/001-2020

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 08.09.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2020:LVwG.AV.783.001.2020

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 1 unter dem Vorsitz von Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger im Beisein der Richterin Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde des A, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom 30. Juni 2020, Zl. ***, mit welchem aufgrund des Antrages des B, geb. ***, vertreten durch den Notar C, ***, ***, vom 21.11.2019, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den beabsichtigten Kaufvertrag zwischen D, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer einerseits und dem Antragsteller B, geb. ***, ***, *** als Käufer andererseits betreffend die Grundstücke Nummern ***und ***, beide KG ***, im Ausmaß von insgesamt 95.561 m², erteilt worden ist, nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (NÖ LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

I.

Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) insoweit stattgegeben als der angefochtene Bescheid aufgehoben und der Antrag des B, vertreten durch den Notar C, ***, ***, vom 21.11.2019, auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung für einen beabsichtigten Kaufvertrag zurückgewiesen wird.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom 30. Juni 2020, Zl. ***, wurde aufgrund des Antrages des B, vertreten durch Notar C, ***, ***, vom 21.11.2019, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den beabsichtigten Kaufvertrag zwischen D, ***, ***, als Verkäufer einerseits und dem Antragsteller B, ***, ***, als Käufer andererseits betreffend die Grundstücke Nummern *** und ***, beide KG ***, im Ausmaß von insgesamt 95.561 m², zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 41.091,00,-- erteilt.

Gestützt ist diese Entscheidung im Wesentlichen auf die Bestimmungen der §§ 4, 6, 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).

In der Begründung dieses Bescheides fasst die Grundverkehrsbehörde die Ergebnisse des von ihr durchgeführten Ermittlungsverfahrens zusammen und kommt zu dem Schluss, dass der im Verfahren als Interessent aufgetretene A zwar die Voraussetzungen für die Interessenteneigenschaft im Sinne des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG erfülle, dass aber auch der Käufer B ebenfalls die Voraussetzungen für die Qualifikation als Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG erbringe. Dazu habe das Ermittlungsverfahren nämlich ergeben, dass der Käufer Herr B 32,7 % seines Gesamteinkommens aus der Forstwirtschaft erwirtschafte. Damit lukriere er einen erheblichen Teil seines Einkommens aus der forstwirtschaftlichen Betriebsführung und sei daher als Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit a NÖ GVG 2007 zu qualifizieren. Somit sei der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 im gegenständlichen

Verfahren nicht gegeben, da auch der Käufer, Herr B, Landwirt im Sinne des niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes sei.

Im gegenständlichen Verfahren hätten sich auch im Hinblick auf die weiteren in § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 angeführten Versagungsgründe keine Hinweise ergeben, sodass davon auszugehen sei, dass auch diese nicht vorliegen würden und der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages nicht entgegenstehen würden, weshalb die Genehmigung zu erteilen gewesen sei.

In der gegen diesen Bescheid der Grundverkehrsbehörde erhobenen Beschwerde des A vom 09. Juli 2020 wurde zusammengefasst vorgebracht, dass die grundverkehrsbehördliche Bewilligung zu Unrecht erteilt worden sei.

Der Käufer hätte einerseits einen Reinerlös aus der Forstwirtschaft in der Höhe von

€ 14.283,87 und andererseits Einkünfte aus seiner Geschäftsführertätigkeit in der E GesmbH Die Behörde habe den Reinerlös aus der Forstwirtschaft dem nicht forstwirtschaftlichen Einkommen des Erwerbes aus der Geschäftsführer-tätigkeit gegenübergestellt und sei zu dem falschen Schluss gelangt, dass der Käufer 32,7 % seines Gesamteinkommens aus der Forstwirtschaft erwirtschafte. Dies sei zwar mathematisch richtig, inhaltlich jedoch falsch zu bewerten.

Dies deshalb, weil der Käufer nicht nur Einkünfte aus seiner Geschäftsführertätigkeit habe, sondern auch Eigentümer der E GesmbH sei. Als Eigentümer und Gesellschafter einer GesmbH habe er sicherlich auch Einnahmen erhalten. Diese Einnahmen habe die Behörde jedoch weder erhoben noch seien sie in die Beurteilung des nicht forstwirtschaftlichen Einkommens einbezogen worden, weshalb der Bescheid mit Rechtswidrigkeit belastet sei. Die Behörde hätte bei der Ermittlung des außerlandwirtschaftlichen Einkommens des Erwerbers alle Einkünfte des potentiellen Erwerbes prüfen müssen; dies habe sie jedoch unterlassen. Da mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen sei, dass das außerlandwirtschaftliche Einkommen nicht nur € 29.400,00, sondern erheblich mehr betrage, ändere sich auch der prozentuale Anteil des forstwirtschaftlichen Einkommens am Jahreseinkommen. Daher sei nicht auszuschließen, dass bei einer Einbeziehung der zusätzlichen Einkünfte als Eigentümer der E GesmbH die Einkünfte aus der rein forstwirtschaftlichen Tätigkeit unter 25 % des Jahreseinkommens fallen würden und daher der Käufer kein Landwirt im Sinne des Grundverkehrsgesetzes wäre.

Beantragt wurde, den Bescheid der belangten Behörde vom 13. Juni 2020 wegen Rechtswidrigkeit zu beheben und die Angelegenheit entweder an die Behörde erster Instanz zurückzuverweisen oder in der Sache selbst zu entscheiden.

Ohne auf diese Ausführungen und die in diesem Zusammenhang gestellten ergänzenden Beweisanträge in der Sache näher einzugehen, wird schon vom Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes her folgender verfahrensrelevante Sachverhalt als feststehend angesehen:

Mit Antrag vom 21.11.2019 hat der Käufer B, vertreten durch den Notar C, unter Verwendung des dafür vorgesehenen Formblattes um die Erteilung der Genehmigung eines „Kaufvertrages – beabsichtigtes Rechtsgeschäft“ gemäß § 6 des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 angesucht. Unterfertigt ist dieser Antrag vom bevollmächtigten Notar C unter Beifügung des Notariatsstempels.

Im Antragsformular selbst wird auf die erteilte Vollmacht hingewiesen und durch Ankreuzen der im Formular vorgesehenen Möglichkeiten die Genehmigung für ein beabsichtigtes Rechtsgeschäft (Kaufvertrag) mit dem Verkäufer D, betreffend die Grundstücke Nr. *** und Nr. ***, beide KG ***, die laut Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft gewidmet und im Grundbuch als Wald ausgewiesen sind, unter Anführung des Flächenausmaßes von insgesamt 95.561 m², beantragt. Als Kaufpreis für dieses beabsichtigte Rechtsgeschäft ist der Betrag von € 41.091,00 im Antragsformular eingesetzt.

Eine Vertragsurkunde ist diesem Antrag mit dem Vermerk „Entwurf“ beigeschlossen, wobei dieser Entwurf, der Regelungen über insgesamt neun Punkte zu dem beabsichtigten Kaufgeschäft enthält, weder ein Datum noch eine Unterschrift aufweist.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des Behördenaktes, der den verfahrenseinleitenden Antrag des Käufers B enthält. Aus diesem Antrag ergeben sich die getroffenen Feststellungen ebenso eindeutig und unzweifelhaft wie sich auch aus dem übrigen Akt keine Modifikation des gestellten Antrages im Laufe des Verfahrens ergibt. Des Weiteren stützt sich das erkennende Gericht auf den mit dem Antrag vorgelegten Vertragsentwurf, der weder eine Unterschrift noch ein Datum aufweist.

In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes festzustellen:

Gemäß § 10 Abs. 1 NÖ GVG muss der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.

Gemäß § 10 Abs. 2 NÖ GVG sind die Vertragsparteien bereits vor Errichtung einer Urkunde berechtigt, ein Ansuchen im Sinne des Absatzes 1 zu stellen. In diesem Fall muss der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes, sowie die Zustimmung aller Vertragsteile enthalten.

Gemäß § 10 Abs. 3 NÖ GVG sind der Behörde alle zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen, insbesondere

1. die Urkunde über das Rechtsgeschäft;

2. Angaben über die im Flächenwidmungsplan für das Grundstück festgelegte Widmung;

3. Angaben über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes und die Gegenleistung;

4. Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und

5. Angaben über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin.

Gemäß § 10 Abs. 4 NÖ GVG ist für den Antrag ein durch Verordnung der Landesregierung festgelegtes Formular zu verwenden. Die Landesregierung darf durch Verordnung die Bereitstellung weiterer Unterlagen und Informationen vorsehen, wenn dies zur Wahrung der öffentlichen Interessen gemäß § 1 Z 1 und 2 erforderlich ist.

Mit dem Antrag vom 21.11.2019 ist von dem in der Zukunft vorgesehenen Käufer B die Genehmigung eines beabsichtigten Kaufes von näher beschriebenen landwirtschaftlichen Grundstücken beantragt worden. Aus diesem verfahrenseinleitenden Schriftsatz ist aber eine Zustimmung des im Antrag genannten Verkäufers D zum beabsichtigten Rechtsgeschäft nicht zu entnehmen. Unterfertigt ist der Antrag lediglich vom Vertreter des Antragstellers als dem vorgesehenen zukünftigen Käufer, nicht aber vom (zukünftigen) Verkäufer.

Auch die vorgelegte Urkunde – Entwurf – enthält zwar alle notwendigen Bestandteile für ein derartiges Rechtsgeschäft, ist aber weder datiert noch von den in dieser Urkunde angeführten Vertragsparteien unterfertigt und stellt somit lediglich ein unverbindliches Konzept für das allenfalls ins Auge gefasste Kaufgeschäft dar.

Zwar sieht die Bestimmung des § 10 Abs. 2 NÖ GVG die Möglichkeit vor, ein Ansuchen im Sinne des § 10 Abs. 1 NÖ GVG vor Errichtung einer Urkunde zu stellen. Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes muss aber in einem solchen Fall der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht nur alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes enthalten, sondern auch die Zustimmung aller Vertragsteile. Eine solche Zustimmung aller Vertragsteile ist weder dem Antrag vom 21.11.2019 noch der mit diesem Schriftsatz mittels Mail vom 21.11.2019 vorgelegten Urkunde über den Kaufvertrag(sentwurf) zu entnehmen.

Somit liegt im vorliegenden Fall eine bloße Absichtserklärung des Antragstellers vor, ein – wenn auch inhaltlich bereits bestimmtes – Rechtsgeschäft abschließen zu wollen, aber noch keine auf die Herbeiführung der Rechtsfolgen hinsichtlich des Eigentumsübergangs abzielende übereinstimmende Willenserklärung.

Wenngleich § 10 Abs. 2 NÖ GVG es zwar ermöglicht, dass ein Ansuchen um Genehmigung schon „vor Errichtung einer Urkunde“ gestellt wird, ändert dies aber nichts daran, dass das Rechtsgeschäft bereits – allseitig verbindlich – abgeschlossen sein muss, ehe das Ansuchen auf Genehmigung gestellt werden kann. Dies wird auch dadurch verdeutlicht, dass § 10 Abs. 2 NÖ GVG das Recht zur Stellung eines Ansuchens ausdrücklich den „Vertragsparteien“ (des zu genehmigenden Rechtsgeschäftes) einräumt und damit nicht auch Personen zur Antragstellung legitimiert, die bloß eine Absichtserklärung abgegeben, sich aber noch nicht vertraglich gebunden haben (VwGH v. 18.12.2015, Zl. Ro 2015/02/0018-3).

Bei entsprechender Würdigung dieser Sachlage und der oben wiedergegebenen Rechtslage wäre daher seitens der belangten Behörde - ohne Eingehen auf die Rechtssache in inhaltlicher Hinsicht - mangels Erfüllung der formalen Erfordernisse bei der Antragstellung der Antrag des B zurückzuweisen gewesen.

Demgemäß war somit aus Anlass der Beschwerdeerhebung mit der vorliegenden Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auch der angefochtene Bescheid insoweit abzuändern und spruchgemäß zu entscheiden.

Die ordentliche Revision ist im vorliegenden Fall nicht zuzulassen gewesen, da sich im Verfahren keine Rechtsfrage von grundlegender Bedeutung eröffnet hat und sich die Entscheidung im Übrigen auf die oben zitierte Judikatur des Verwaltungsgerichts-hofes stützt.