Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-428/001-2017

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 08.09.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2020:LVwG.AV.428.001.2017

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 1 unter dem Vorsitz des Richters Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger im Beisein der Richterin Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde der A, vertreten durch Bürgermeister B, ***, ***, dieser nunmehr vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 17. März 2017, Zl. ***, mit welchem der Antrag der A, vertreten durch Bürgermeister B, dieser vertreten durch das Notariat D in ***, ***, vom 10. August 2015 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 07. August 2015, Beurkundungsregisterzahl *** und *** des Notariats D, abgeschlossen zwischen E, geb. ***, ***, ***, als Verkäuferin einerseits und der A, vertreten durch Bürgermeister B, ***, ***, als Käuferin andererseits, betreffend das neu geschaffene Grundstück Nr. *** (laut Teilungsplan der F, GZ ***), KG ***, mit einem Flächenausmaß von 19.777 m², abgewiesen worden ist, nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (NÖ LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

I.

Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25 a Verwaltungsgerichtshofgesetz (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 17. März 2017, Zl. ***, wurde der gemäß § 6 NÖ GVG gestellte Antrag der A, vertreten durch B, dieser vertreten durch die öffentlichen Notare D, ***, ***, um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 07. August 2015, Beurkundungsregisterzahl *** und *** des Notariats D, abgeschlossen zwischen E, geb. ***, ***, ***, als Verkäuferin einerseits und der A, vertreten durch B, ***, ***, dieser nunmehr vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, ***, als Käuferin andererseits, betreffend das neu geschaffene Grundstück Nr. *** (laut Teilungsplan der F, GZ ***), KG ***, mit einem Flächenausmaß von 19.777 m², zu einem Kaufpreis von € 160.000,00, in seinem Spruchteil I. gemäß § 6 Abs. 1 Ziffer 1 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 und in seinem Spruchteil II. gemäß § 6 Abs. 2 Ziffer 1 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 jeweils abgewiesen.

Gestützt ist diese Entscheidung insgesamt auf die Bestimmungen der §§ 3 und 4, sowie auf § 6 Abs. 1 Z 1 und Abs. 2 Z 1 in Verbindung mit § 1 Z 1 und 2, § 7 Abs. 1 iVm § 11 und § 37 Abs. 1 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).

Rechtlich wird in dieser Entscheidung zusammengefasst ausgeführt, dass das vertragsgegenständliche Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von 19.777 m² im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der A zur Gänze als „Grünland-Land- und Forstwirtschaft“ ausgewiesen sei und somit als land- und forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne der Bestimmung des § 3 Z 1 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 gelte.

Im Hinblick auf die Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG, sei zu prüfen, ob der Käuferin die Landwirteeigenschaft zukomme. Von der A sei in diesem Zusammenhang ein Nachweis über den Besitz von diversen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken durch das Formular „Daten der wirtschaftlichen Einheit - Beilage zu LuF 1 HF 2014 der Grundverkehrsbehörde übermittelt worden und auch die Betriebsnummer: *** des Betriebes: “Magistrat *** – Rechtsform 2010“ mit dem Sitz in ***, ***, bekannt gegeben worden, doch sei das Vorhandensein einer Betriebsnummer der A kein Nachweis, dass die Stadt auch als Landwirt im Sinne der Bestimmung des § 3 Z 2 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 gelte, auch wenn diverse Abgaben für die land- und forstwirtschaftlichen Flächen zu leisten seien. Auf Grund der Tatsache, dass es sich bei der A um eine juristische Person bzw. Gebietskörperschaft handle, könne diese auch für den Fall, dass sie selbst landwirtschaftliche Grundstücke besitze und eventuell auch entsprechend landwirtschaftlich nutze, keine Landwirtin sein. Dies deshalb, da ein wesentliches Merkmal für einen Landwirt oder eine Landwirtin im Sinne des NÖ GVG 2007 u.a. auch die (teilweise) Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit sei.

Landwirt sei nur der, der einen landwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen Dienstnehmern bewirtschafte bzw. wer eine solche Bewirtschaftung vorhabe. Die A könne sohin auch selbst für den Fall, dass sie durch die Bewirtschaftung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken Gewinn erzielen könnte, keine Landwirtin sein, da sie keine natürliche Person sei, welche die Fähigkeit besitze, selbständig Grundstücke zu bewirtschaften, sondern vielmehr die Bewirtschaftung an andere Personen (Dienstnehmer, Pächter u. dgl.) übertrage.

Im Rahmen der Prüfung der Landwirteeigenschaft der Interessenten G und H komme die erkennende Behörde aufgrund des schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachtens des beigezogenen agrartechnischen Amtssachverständigen vom 26.08.2016 zum Ergebnis, dass die Landwirteeigenschaft der beiden Interessenten jedenfalls zu bejahen sei.

In diesem Gutachten sei auch das erzielbare landwirtschaftliche Einkommen der

beiden Interessenten festgestellt und angeführt worden, dass das kaufgegen-ständliche Grundstück seit rund 10 Jahren von H gepachtet sei. Die beiden Interessentenbetriebe G und H würden aus Fruchtfolge-gründen die erforderlichen Flächen wiederkehrend tauschen, um den Umfang ihrer Knoblauch- und Erdbeerkulturen aufrechterhalten zu können.

Das verfahrensgegenständliche Grundstück sei daher derzeit in die Bewirtschaftung

beider Interessentenbetriebe integriert. Durch den Kauf könne somit kein zusätzliches Einkommen erzielt werden. Würde das kaufgegenständliche Grundstück für die Interessentenbetriebe verloren gehen, würde sich die Einkommenssituation, sofern kein Ersatz dafür gefunden werden könne, verschlechtern.

Vom Amtssachverständigen sei für G ein jährliches landwirtschaftliches Einkommen von rund € 37.500,00 errechnet worden, und zwar nach Abzug der

Sozialversicherungsbeiträge von jährlich € 8.529,00. Das außerlandwirtschaftliche Nettoeinkommen sei laut Einkommensteuerbescheid 2013 mit jährlich € 11.544,00 nachgewiesen worden.

Wenn die A in Ihrer Stellungnahme einwende, dass G aufgrund seiner Einkommenskonstellation die Landwirteeigenschaft nicht erfüllen könne, werde von der Grundverkehrsbehörde festgehalten, dass zumindest 25 % des Gesamteinkommens aus der Land- bzw. Forstwirtschaft erzielbar sein müssten, um als erhebliches Einkommen im Sinne des § 3 Abs. 2 NÖ GVG zu gelten.

Wenn man das jährliche landwirtschaftliche Einkommen von rund € 37.500,00 (nach

Abzug der Sozialversicherungsbeiträge) als steuerpflichtiges Einkommen heranziehe

und hiervon gemäß dem Einkommensteuergesetz die Einkommenssteuer (mit

36,5 % bis € 25.000,00 u. 43,2143 % bis € 37.500,00) abziehe, ergebe sich ein Nettobetrag von € 22.973,00. Auch bei Heranziehung eines jeweiligen Bruttoeinkommens des Interessenten G, wie etwa jenes des landwirtschaftlichen Einkommens von € 46.039,00 und des außerlandwirtschaftlichen Ertrages von € 18.349,00, bewege sich das landwirtschaftliche Einkommen doch über einem Viertel des Gesamteinkommens.

Durch den vorliegenden Plan “Hochwasserschutz Werke ***“ vom 05.03.2014 und den Darstellungsplan vom 17.11.2015 mit Ersichtlichmachung der örtlichen Lage des

Hochwasserschutzprojektes und des verfahrensgegenständlichen Grundstückes sowie aufgrund der im Verfahren eingebrachten Stellungnahmen der A stelle die Grundverkehrsbehörde St. Pölten fest, dass der Erwerb des verfahrens-gegenständlichen Grundstückes, welches als Tauschgrundstück zur Verwirklichung eines Hochwasserschutzes verwendet werden soll, nicht den Genehmigungs-voraussetzungen gemäß § 6 Abs. 1 Z. 1 NÖ GVG entspreche.

Das kaufgegenständliche Grundstück werde auch nicht selbst dem im öffentlichen Interesse stehenden Zweck zugeführt wird (VwGH 18.12.2015, Ro 2015/02/0023).

Der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung sei daher in Spruchpunkt I. gemäß § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG abzuweisen gewesen, weil es der A nicht gelungen sei, weitere Gründe als jene vorzubringen, die der Behörde bereits durch vorausgegangene Mitteilungen bekannt gewesen seien. Es seien auch keine weiteren Beweismittel vorgelegt worden, die einen unmittelbaren Verwendungszweck des Grundstückes Nr. *** mit 19.777 m² in der KG *** durch den Tausch mit anderen landwirtschaftlichen Grundstücken zur Errichtung eines Hochwasser-schutzes begründen hätten können.

Auf Grund der Tatsache, dass es sich bei der A um eine juristische

Person handle, gelte die Erwerberin auch für den Fall, dass diese im Rahmen

ihrer Rechte land- oder forstwirtschaftliche Tätigkeiten ausübe, nicht als Landwirtin

im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007.

Die beiden im Verfahren aufgetretenen Interessenten, H und G, welche auch Betriebsführer ihres eigenen landwirtschaftlichen Betriebes seien, hätten ihre Landwirteeigenschaft gemäß § 3 Z. 2 leg. cit. nachweisen können.

Da die Erwerberin die Landwirteeigenschaft gemäß den Bestimmungen des NÖ

Grundverkehrsgesetzes nicht erfüllen könne und im gegenständlichen Verfahren zwei Interessenten vorhanden seien, sei der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages unter Spruchpunkt II. gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG abzuweisen gewesen.

Gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 17.03.2017, GZ: ***, wurde fristgerecht Beschwerde gemäß Art 130 Abs. 1 Z 1 B-VG erhoben und der bekämpfte Bescheid in seinem vollen Umfang angefochten.

Beantragt wurde, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge eine mündliche Verhandlung durchführen und den bekämpften Bescheid dahingehend ändern, dass dem Antrag vom 10.08.2015 auf Erteilung der grundverkehrs-behördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag zwischen Frau E und

der Beschwerdeführerin vom 04.08./07.8.2015 betreffend das verfahrens-gegenständliche Grundstück *** stattgegeben werde.

Zusammengefasst wurde dazu Folgendes ausgeführt:

Der bekämpfte Bescheid sei aus mehreren Gründen rechtswidrig, weil die belangte Behörde nicht befugt gewesen sei, dem verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäft die Genehmigung unter Berufung auf § 6 Abs. 1 Z 1 bzw. § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 zu versagen.

Laut der Begründung auf Seite 22 des bekämpften Bescheides sei die Abweisung des Antrags der Beschwerdeführerin auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung aus dem Grunde des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG 2007 deshalb erfolgt, weil der Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstücks, welches als Tauschgrundstück zur Verwirklichung eines Hochwasserschutzes verwendet werden solle, nicht den Genehmigungsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG

2007 entsprechen würde; nach der Rechtsprechung des VwGH (18 12.2015, Ro 2015/02/0023) müsse nämlich das Kaufgrundstück selbst dem im öffentlichen Interesse iSd § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG 2007 stehenden Zweck zugeführt werden.

Die Begründung sei jedoch schon allein deshalb verfehlt, weil die belangte Behörde auf diese Weise das Verhältnis der in § 6 NÖ GVG 2007 normierten Genehmigungs-voraussetzungen zueinander verkenne. Entgegen der Auffassung der belangten Behörde handle es sich bei § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG 2007 nämlich um keinen (negativen) Versagungsgrund, sondern um eine (positive) Genehmigungs-voraussetzung, was sich allein aus dem Einleitungssatz des § 6 Abs. 1 NÖ GVG 2007 erhelle. Dort heiße es nämlich, dass die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen „hat“, wenn eine der in § 6 Abs. 1 Z 1 bis 3 NÖ GVG 2007 näher bezeichneten Voraussetzungen erfüllt sei.

Dies bedeute entgegen der belangten Behörde aber gerade nicht, dass die grundverkehrsbehördIiche Genehmigung dann, wenn keiner der Genehmigungs-gründe des § 6 Abs. 1 NÖ GVG 2007 greife, zu versagen sei; vielmehr sei dann das Rechtsgeschäft anhand der Kriterien des § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 zu prüfen.

Rechtswidrig sei aber auch die Annahme des Vorliegens des Versagungsgrundes gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÔ GVG 2007, wonach die grundverkehrsbehördliche Genehmigung dann nicht zu verteilen sei, wenn der Erwerber kein Landwirt sei und zumindest ein Interessent vorhanden sei. Weder die Frage der Landwirteeigenschaft der Beschwerdeführerin noch das Vorhandensein von Interessenten seien von der belangten Behörde jedoch richtig beurteilt worden.

Auf Seite 20 habe die belangte Behörde die angeblich fehlende Landwirteeigenschaft der Beschwerdeführerin damit begründet, dass diese eine juristische Person wäre, weil nach der Definition des Begriffs „Landwirt" iSd NÖ GVG 2007 nur natürliche Personen als Landwirte in Betracht kämen.

Diese Auffassung sei geradezu absurd, denn sie unterstelle dem NÖ GVG 2007 einen verfassungswidrigen Inhalt. So habe der VfGH bereits in seinem Erk. VfSlg. 8069 entschieden, dass eine Auslegung der Bestimmungen in den Grundverkehrs-gesetzen betreffend die Selbstbewirtschaftung dahingehend, dass diese einen Erwerb durch juristische Personen ausschließen würden, eine denkunmögliche Gesetzesanwendung und damit eine Verletzung im Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums darstelle.

Umso mehr gelte dies seit dem Beitritt Österreichs zur EU, weil seit damals sämtliche Grunderwerbsbeschränkungen auch an den Grundfreiheiten des Unionsrechts, so insbesondere an der Kapitalverkehrsfreiheit, zu messen seien, eine Benachteiligung juristischer Personen beim Grunderwerb, nur weil sie juristische Personen seien, wäre dabei unionsrechtswidrig. Dies folge aus dem Urteil des EuGH in der Rs C—452/01 Ospelt (ECLl:EU:C:2003:493), wo der EuGH zunächst festhalte, dass das

Vbg GVG den Anforderungen der Kapitalverkehrsfreiheit grundsätzlich entspreche, in Rn 47 dann aber ausführe, dass eine der Erwerbsvoraussetzungen den unionsrechtlichen Anforderungen nicht vollständig entspreche. Von besonderer Bedeutung sei dabei Rn 51, wo es wie folgt heiße:

„Wenn nämlich in einer Situation wie der des Ausgangsverfahrens das Grundstück, das veräußert wird, zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht von dem Eigentümer, sondern von einem Landwirt als Pächter bewirtschaftet wird, dann steht eine solche Voraussetzung einer Transaktion in Form der Veräußerung an einen neuen Eigentümer entgegen, der den Betrieb ebenfalls nicht bewirtschaften und nicht auf dem Grundstück wohnen würde, sich aber verpflichtet hat, die Bedingungen der

Bewirtschaftung des Grundstücks durch denselben Pächter beizubehalten. Durch die

Beschränkung der Erwerbs- und Bewirtschaftungsmöglichkeiten auf Landwirte, die über hinreichende Mittel verfügen, um Eigentum an den betreffenden Grundstücken zu erwerben, hat diese Voraussetzung demnach zur Folge, dass die Pacht-möglichkeiten für Landwirte, die nicht über solche Mittel verfügen, eingeschränkt werden. Im Übrigen wird damit ausgeschlossen, dass juristische Personen einschließlich solcher, die Landwirtschaft betreiben sollen, ein landwirtschaftliches Grundstück erwerben können. Sie steht demnach beabsichtigten Veräußerungen entgegen, die als solche die landwirtschaftliche Nutzung und die weitere Bewirtschaftung von Grundstücken durch Landwirte oder juristische Personen wie

Zusammenschlüsse von Landwirten in keiner Weise in Frage stellen."

Aus dem Urteil des EuGH in der Rs Ospelt folge somit, dass der Ausschluss juristischer Personen vom Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke per se unionsrechtswidrig sei.

Auch wäre eine Regelung, die juristische Personen vom Erwerb ausschließe, bei grenzüberschreitenden Sachverhalten unanwendbar; in ihrem Restanwendungs-bereich gegenüber Inländern läge zudem eine verfassungswidrige, weil gegen den Gleichheitssatz verstoßende Inländerdiskriminierung vor (zur Inländerdiskriminierung im Grundverkehrsrecht siehe nur VfSlg 17.150, 17.422, 17.554, 17.555, 18.027, 18.226,18.656).

Eine verfassungs- und unionsrechtskonforme Auslegung des NÖ GVG 2007 gebiete somit, dass auch juristische Personen als Landwirte in Betracht kommen (so im Ergebnis auch J. Müller in Lienbacher et al., Grundverkehrsgesetze, § 3 NÖ GVG E 44 N 50).

Schon allein dadurch, dass sie die Landwirteeigenschaft der Beschwerdeführerin mit Blick auf ihre Eigenschaft als juristische Person verneint habe, habe die belangte Behörde den bekämpften Bescheid mit Rechtswidrigkeit des Inhalts belastet. Die belangte Behörde hätte vielmehr prüfen müssen, ob die Beschwerdeführerin - unter Berücksichtigung der Besonderheiten juristischer Personen — die Tatbestandsvoraussetzungen der Landwirtedefinition gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 erfülle; die Nichtprüfung dieser Voraussetzungen begründe daher einen sekundären Verfahrensmangel.

Zum „angeblichen Auftreten von Interessenten“ werde Folgendes ausgeführt:

Der bekämpfte Bescheid leide auch deshalb an Rechtswidrigkeit, weil die belangte Behörde zu Unrecht angenommen habe, dass die Herren G und H die Interessentenstellung erlangt hätten.

Nach § 3 Z 4 Iit. a NÖ GVG 2007 würden als Interessenten Landwirte gelten, die bereit seien, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen würden, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung

sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter udgl.)

lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet sei; das Interesse sei dabei gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 innerhalb der Präklusivfrist von drei Wochen ab Übermittlung der Kundmachung des Rechtsgeschäfts an die Bezirksbauernkammer anzumelden.

Den Voraussetzungen, um die Interessentenstellung zu erlangen, habe jedoch weder Herr G noch Herr H entsprochen; dies insbesondere aus folgenden Gründen:

-In ihren lnteressentenerklärungen hätten beide Herren jeweils erklärt, das Grundstück *** der EZ *** Grundbuch *** erwerben zu wollen; obwohl die belangte Behörde am 17.08.2015 mit unzweifelhafter Deutlichkeit kundgemacht habe, dass sich das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft auf das neue Grundstück Nr. *** beziehe. Die Interessentenerklärungen der Herren G und H seien daher schon deshalb rechtlich bedeutungslos, weil sie sich auf ein Aliud beziehen.

-Auch hätten die beiden Herren bloß erklärt, das Grundstück *** zu einem ortsüblichen Preis, den sie jeweils mit maximal Euro 160.000 beziffert hätten, kaufen zu wollen. Allein hierdurch werde aber, entgegen den Vorgaben des § 3 Z 4 Iit. a NÖ GVG 2007 den Anforderungen, wonach Interessenten bereit sein müssten, ein gleichartiges Rechtsgeschäft abzuschließen, nicht entsprochen, enthalte doch der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag in Punkt II. eine Besserungsklausel, wonach die Verkäuferin vom Käufer auch allfällige, bis 31.12.2040 realisierte Wertsteigerungen infolge von Umwidmungen abgegolten erhalte. Aus den lnteressentenerklärungen hätte daher auch hervorgehen müssen, dass die Herren G und H auch zur Erfüllung dieser Besserungsklausel — die durchaus üblich sei — ebenfalls bereit und imstande seien.

-Dazu komme, dass die von beiden Herren vorgelegten Bankerklärungen nicht zur Glaubhaftmachung geeignet seien, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet sei.

Dies ergäbe sich allein schon daraus, dass beide Bankerklärungen unter dem Vorbehalt der Beibringung von Sicherheiten stehen. So werde in der Bankerklärung betreffend Herrn G bloß bestätigt, dass „die Finanzierung eines Grundkaufs von Herrn G gegen bankübliche Sicherheiten gesichert ist", und die Bankerklärung betreffend Herrn H sei nur „vorbehaltlich der Beibringung der vereinbarten Sicherheiten“ abgegeben. Derartige, unter Vorbehalt stehende Bankerklärungen, seien zur Glaubhaftmachung der Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes aber allein schon deshalb unzureichend, weil es der Interessent andernfalls in der Hand hätte, seinen Erwerb anstelle des ursprünglich in Aussicht genommenen Erwerbers dadurch zu vereiteln, dass er zunächst sein Interesse am Erwerb erkläre, dann aber den Kauf mangels gesicherter Finanzierung dadurch platzen lasse, dass er die in der Bankerklärung geforderten Vorbehalte nicht erfülle. Mit dem Konzept des NÖ GVG 2007, demzufolge der Interessent ein rechtsverbindliches Anbot abzugeben habe, welches der Veräußerer bei Nichtgenehmigung des Rechtsgeschäfts mit dem ursprünglich in Aussicht genommenen Erwerber bloß annehmen müsse (vgl. dazu den Motivenbericht zur 4. Novelle zum (NÖ GVG 2007, LF1-LEG-28/013/2013), wäre dies aber völlig unvereinbar.

-Die Bankerklärung betreffend Herrn G sei zudem zur Glaubhaftmachung auch deshalb nicht geeignet, weil sie undatiert sei und in ihr von einer Finanzierung von bis zu Euro 250.000 die Rede sei. Somit fehle ihr aber der nötige Konnex zum gegenständlichen Rechtsgeschäft, wo Herr G den ortsüblichen Verkehrswert mit Euro 160.000 angegeben habe. Die fehlende Datierung und ein völlig anderer Finanzierungsbetrag würden ganz im Gegenteil nahelegen, dass diese irgendwann in Bezug auf ein anderes Rechtsgeschäft erstellt worden sei.

-Auch beziehe sich die Bankerklärung betreffend Herrn H auf einen Kaufpreis von Euro 182.000 (gegenüber Euro 160.000), was zwingend den Schluss nahelege, dass es auch hier um ein anderes Grundstück gehe, sodass auch dieser Bankerklärung der nötige Konnex zum gegenständlichen Rechtsgeschäft fehle. Zudem hätte die belangte Behörde betreffend Herrn H hinterfragen müssen, weshalb dieser in seiner Interessentenerklärung ein außerlandwirtschaftliches Einkommen in Höhe von Euro 60.000 jährlich angegeben habe, diese Angabe dann aber durchgestrichen habe. Bemerkenswert sei hier, dass im bekämpften Bescheid jegliche Feststellungen fehlen würden, anhand derer sich die Landwirteeigenschaft von Herrn H beurteilen ließe.

Der Umstand, dass die Herren G und H keine rechtswirksamen Interessentenerklärungen abgegeben hätten, habe überdies zur Folge, dass die Beschwerdeführerin die Erwerbsvoraussetzungen des § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 erfülle: Wie der VfGH in Punkt Ill.1.3 des Erk VfSIg.18.326 klargestellt habe, bilde nämlich das Fehlen der Landwirteeigenschaft des Erwerbers (und damit die mangelnde Selbstbewirtschaftung) dann, wenn kein Interessent auftrete, keinen Versagungsgrund (siehe dazu insb. Punkt Ill.1.3.1: „lm Unterschied zu der dem Fall Ospelt zugrunde gelegenen Konstellation sei das Erfordernis der Selbst-bewirtschaftung im NÖ GVG 1989 somit in einem solchen Maße relativiert, dass ohne Zweifel nicht (mehr) von einer zwingenden Genehmigungsvoraussetzung gesprochen werden könne. [...] Anders als in den angeführten Vorerkenntnissen des Verfassungsgerichtshofes bezüglich der Grundverkehrskonzepte in Vorarlberg, Tirol, Oberösterreich und Burgenland sei nach den maßgeblichen Regelungen des NÖ GVG 1989 die Genehmigung zum Erwerb grundsätzlich zu erteilen, es sei denn, einem als Interessent auftretenden Landwirt sei im Hinblick auf die - legitimen — Ziele des NÖ GVG 1989 [Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes bzw. eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes] der Vorrang einzuräumen“). Diese Ausführungen zum NÔ

GVG 1989 würden für die inhaltlich idente Rechtslage auf Grund des NÖ GVG 2007 gleichermaßen gelten.

Dies gelte umso mehr, da das verfahrensgegenständliche Grundstück, wie auch die belangte Behörde auf Seite 22 des bekämpften Bescheides völlig zutreffend festgestellt habe, als Tauschgrundstück im Zusammenhang zur Verwirklichung eines Hochwasserschutzes dienen solle: Es solle also an Landwirte weiterübertragen werden, deren Grundstücke die Beschwerdeführerin zur Verwirklichung ihres Hochwasserschutzprojektes benötige, sodass insbesondere auch der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG 2007 nicht vorliege. Schon daraus werde nämlich klar, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück durch den vorliegenden Erwerb nicht der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden solle, sondern ganz im Gegenteil diese Nutzung auch weiterhin sichergestellt werden solle.

Wie das LVwG NÖ erst jüngst in seinem Erkenntnis vom 3.10.2016, GZ: LVwG-AV-120-001/2015, entschieden habe, sei aber genau dies im vorliegenden Fall, in dem keine Interessenten rechtwirksam aufgetreten seien, der entscheidende Gesichtspunkt für die Zulässigkeit eines Erwerbs durch die Beschwerdeführerin, selbst wenn diese nicht als Landwirt zu qualifizieren sein sollte. Der vorliegende Rechtserwerb sei somit nach § 6 Abs. 2 1. iVm 2. Satz NÖ GVG 2007 zu genehmigen.

Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes hat der Grundverkehrssenat 1 des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich am 04. März 2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

Ergänzend zur Beschwerde wurde in der öffentlichen mündlichen Verhandlung seitens der Beschwerdeführerin vorgebracht, dass der Senat wegen unzulässiger Zusammensetzung im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG abgelehnt werde, da die direkte oder indirekte Mitwirkung von Vertretern von landwirtschaftlichen Marktteilnehmern im Verfahren betreffend den Zugang zu Betriebsmitteln für Dienstleistungen unionsrechtswidrig sei und überdies eine derartige Mitwirkung im Lichte der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zum gleichgelagerten Fall der Unabhängigkeit der Energie-Regulierungsbehörden zur Unzuständigkeit führen würde. Zudem sei genau zu dieser Frage eine Revision beim Verwaltungsgerichtshof anhängig.

Der Verwaltungsgerichtshof habe in seinem Erkenntnis vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004, auch ausdrücklich klargestellt, dass eine mangelhafte Interessentenerklärung nicht nach Ablauf der dreiwöchigen Frist nachgebessert werden könne.

In der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Geriocht wurde Beweis erhoben durch

-Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. *** der Grundverkehrsbehörde St. Pölten und

-Einsichtnahme in ein vom Interessenten G vorgelegtes Konvolut an Unterlagen und Urkunden, bestehend aus

einer aktuellen Finanzierungszusage der I, Bankstelle *** vom 18.02.2020 (über den Betrag von € 160.000 sowie über die Finanzierbarkeit der Besserungsklausel)

der Einkommenssteuerbescheide 2016 und 2017

der Beschwerdevorentscheidung des Finanzamtes *** vom 28. Dezember 2017 betreffend den Einheitswert des landwirtschaftlichen Betriebes des Interessenten G

Mehrfachantrag-Flächen 2019 hinsichtlich des landwirtschaftlichen Betriebes des Interessenten G

Feldstückliste MFA 2019

Tierliste MFA 2019

Zahlungsinformation zum Auszahlungstermin 18.12.2019 der ***

1. Mitteilung hinsichtlich der Ausgleichzulage 2019 der ***

1. Mitteilung hinsichtlich Förderung aus dem ÖPUL 2015 für das Antragsjahr 2019

Bescheid Direktzahlungen 2019 der *** vom 10.1.2020

Vorschreibung der bäuerlichen Sozialversicherung der SVS vom 03.01.2020,

das als Beilage ./A der Verhandlungsschrift angeschlossen wurde.

Zu diesem Konvolut wurde seitens des Vertreters der Beschwerdeführerin vorgebracht, dass die Finanzierungszusage vom 18.02.2020 stamme und es nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes darauf ankomme, dass eine rechtswirksame Interessentenerklärung während der dreiwöchigen Anmeldefrist abzugeben sei und dieses Bankschreiben daher nicht geeignet sei, die Defizite der ursprünglichen Interessentenerklärung nachträglich zu sanieren. Weiters ergebe sich aus dem Konvolut, dass der Interessent G kein Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetz sei, da er laut Einkommenssteuerbescheid keinerlei Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft beziehe, nicht einmal 25 %. In den Formularen E1 (Einkommenssteuererklärung) seien in E1c (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft) pauschalierte Einkünfte sehr wohl aufzunehmen, da die pauschalierten Einkünfte im Zusammenhang mit dem progressiven Steuersatz sehr wohl eine Rolle spielen würden. Es sei daher mangels Aufnahme dieser Einkünfte in den Einkommensbescheiden 2016 und 2017 davon auszugehen, dass es sich beim landwirtschaftlichen Betrieb G um Liebhaberei handle.

Weiters wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme

-in einen Pachtvertrag vom 24.11.2017, abgeschlossen zwischen J und dem Interessenten G, aus dem sich ein jährlicher Pachtzins von € 4.445,00 für eine Fläche von 10,2274 ha ergibt,

-in eine Einkaufsgutschrift des Interessenten G, aus der sich die Zahl der verkauften Stück Schweine im Jahr 2019 mit 611 ergibt, und wird demnach lt. Gutschrift für 45 Stück ein Betrag von € 9.957,90 angewiesen und

-in eine Einkaufsrechnung vom 30.11.2019, aus der sich für den Interessenten G ein Erlös aus dem Verkauf von Knoblauch von € 40.951,20 für einen Teil der Ernte ergibt und aus der sich weiters ergibt, dass ca. € 4,20 bis € 4,30 exkl. Mwst. pro Kilo Knoblauch erzielt werden.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Das nunmehr aufgrund des Teilungsplans (Vermessungsurkunde der F GmbH, GZ ***, vom 23.04.2015) neu geschaffene kaufgegenständliche Grundstück Nr. ***, KG ***, (vor Teilung innenliegend der EZ *** mit den Grundstücken Nrn. *** [1.032 m²], *** [3.665 m²] und *** [24.673 m²], Katastralgemeinde ***) im Ausmaß von 19.777m² ist im örtlichen Flächenwidmungsplan der Stadt *** als „Grünland, Land- und Forstwirtschaft“ gewidmet. Auch künftig soll die derzeitige Nutzung beibehalten werden.

Am 04.08/07.08.2015 wurde hinsichtlich dieses neu geschaffenen Grundstückes ***, KG ***, zwischen E als Verkäuferin und der nunmehrigen Beschwerdeführerin, der A, als Käuferin ein Kaufvertrag (B.R.Z: *** und *** des öffentlichen Notariats D) abgeschlossen, wobei als Kaufpreis in Punkt lI. des Kaufvertrages € 160.000,00 vereinbart wurden und sich darüber hinaus die Käuferin zusätzlich verpflichtete, im Sinne einer Besserungsvereinbarung für den Fall einer auch nur einen Teil des Kaufgegenstandes betreffenden bis längstens 31.12.2040 erfolgten wertsteigernden Umwidmung die Differenz zu dem im Umwidmungszeitpunkt gültigen Quadratmeterpreis binnen zwei Wochen ab Rechtskraft der Umwidmung an die Verkäuferin zu bezahlen, wobei diese Vereinbarung beiderseits auf die Rechtsnachfolger übergeht.

Mit Eingabe vom 10.08.2015 hat die Käuferin unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks bei der Grundverkehrsbehörde St. Pölten die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes nach § 6 NÖ GVG beantragt, wobei die kaufgegenständliche Liegenschaft mit der „Grundstücksnummer ***“, KG ***, Gemeinde ***, mit einem Ausmaß von 19.777 m², Kulturgattung ‚Grünland‘ und die derzeitige tatsächliche Verwendung mit ‚Landwirtschaft‘, angegeben wurden.

Im Nachhang zu diesem Antrag wurde mit Mail vom 10.08.2015 ein Schreiben der Rechtsabteilung der Käuferin an das Notariat D mit Anhängen (Stellungnahme der Stadtplanung *** 10.06.2015, Aktenvermerk der K GmbH betreffend das Projekt Variantenstudie Hochwasserschutz Werke *** vom 18.03.2014) übermittelt, in dem zusammengefasst ausgeführt wurde, dass der Kauf des gegenständlichen Grundstücks unmittelbar im räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem von der Stadtplanung der Stadt *** verfolgten öffentlichen Interesse an der Errichtung eines Hochwasserschutzes steht, um den Landwirten, die in dem vom Projekt betroffenen Bereich Felder bewirtschaften, geeignete Ersatzgrundstücke anbieten zu können. Hintergrund des hohen öffentlichen Interesses am Erwerb des Grundstückes ist demnach die seit Jahrzehnten vorbereitete Entwicklung des Gewerbeparks „***“.

Auf Grund des Antrages um grundverkehrsbehördliche Genehmigung hat die belangte Behörde am 17.08.2017 die Kundmachung des Rechtsgeschäfts entsprechend § 11 Abs. 2 und Abs. 5 NÔ GVG 2007 veranlasst, wobei das Rechtsgeschäft wie folgt bezeichnet wurde:

„Art des Rechtsgeschäfts: Kaufvertrag

Katastralgemeinde: Grundstücksnummer: Flächenausmaß:

****** (neu — aus Gst. ***) 19.777 m²“

Innerhalb der Kundmachungsfrist haben G, ***, ***, und H, ***, ***, Interessentenerklärungen abgegeben und dabei jeweils verbindlich erklärt, die „Liegenschaft EZ ***, Grundbuch ***, Grundstück Nr. *** um den ortsüblichen Preis (Gegenleistungen) erwerben zu wollen“, wobei als ortsüblich jeweils ein Preis in der Höhe von € 160.000,00 bezeichnet wurde.

Zum Nachweis der Finanzierung wurde von G gemeinsam mit der Interessentenerklärung eine undatierte Bankerklärung der I mit folgendem Inhalt vorgelegt:

„Wir bestätigen, dass die Finanzierung eines Grundkaufs von Herrn G gegen bankübliche Sicherheiten bis zu einer Höhe von 250.000,-- durch unser Kreditinstitut gesichert ist.“

Zudem enthält diese Erklärung noch Informationen über die Geschäftsverbindung mit dem betreffenden Interessenten.

Im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht am 04.03.2020 wurde diese Erklärung (mit der Finanzierungszusage der I vom 18.02.2020) aktualisiert mit folgendem Inhalt vorgelegt:

„Finanzierungszusage betreffend Kaufanbot GST *** der EZ *** GB ***

Für oben angeführtes Rechtsgeschäft geben wir eine Finanzierungszusage in Höhe von EUR 160.000,-- ab. Weiters können wir auch bestätigen, dass die Erklärung der Besserungsklausel finanzierbar ist.“

H hat zum Nachweis der Finanzierung eine Erklärung der L Aktiengesellschaft vom 27.08.2015 übermittelt, die in ihren wesentlichen Teilen wie folgt lautet:

„Sehr geehrter Herr H

Sie haben uns mitgeteilt, dass Sie beabsichtigen ein Grundstück in ***, ***, um € 182.000, -- anzukaufen.

Wir geben Ihnen bekannt, dass wir bereit sind zu den vereinbarten Bedingungen sowie vorbehaltIich der Beibringung der vereinbarten Sicherheiten die Finanzierung bis zu einem Betrag von € 200.000,-- inkl. Nebenkosten zu übernehmen."

Zur Person des Interessenten G ist im verfahrensrelevanten Zusammenhang Folgendes festzuhalten:

G führt unter der Betriebsnummer *** an der Betriebsanschrift ***, ***, einen landwirtschaftlichen Veredelungsbetrieb im Gesamtausmaß von 24.4457, ha, wovon ca. 11,2860 ha Eigenfläche und der Rest (ca. 13 ha) Pachtfläche sind. Für die Pachtflächen bezahlt er pro Hektar und Jahr ca. € 435,00, insgesamt daher im Jahr ca. € 6.960,00 an Pachtzins. Die jährlichen Sozialversicherungsbeiträge für diesen Betrieb belaufen sich auf € 10.982,00.

Auf den bewirtschafteten Ackerflächen werden auf ca. 19,6 ha Körnermais, Wintergerste und Luzerne und auf 4,8 ha Feldgemüse, nämlich Knoblauch, angebaut. Um eine entsprechende Fruchtfolge auf den Eigenflächen, auf denen Knoblauch gebaut wird, einhalten zu können, werden Flächen insbesondere mit dem Betrieb H getauscht. Das heißt Knoblauch wird falls erforderlich aus Fruchtfolgegründen auf Flächen von H gebaut. Als Ausgleich baut dieser aus Fruchtfolgegründen Erdbeeren auf Flächen von G.

Aus dem Knoblauchanbau können pro Hektar abzüglich einer Ausgabenpauschale von 70 % € 6.000,00 (insgesamt sohin ca. € 28.000,00) erwirtschaftet werden. Aus dem Rest werden abzüglich der Ausgabenpauschale im Durchschnitt € 1.390,00 pro ha, insgesamt sohin € 27.244,00 erwirtschaftet.

Der Körnermais und die Wintergerste werden im eigenen Betrieb über die Schweinhaltung veredelt, wobei der Interessent G einen Schweinemastbetrieb mit über 230 Mastplätzen und 150 Ferkelplätzen führt.

Abzüglich des Pachtzinses und der Sozialversicherungsbeiträge beläuft sich das landwirtschaftliche Einkommen des Interessenten G daher auf€ 37.302,00.

Das außerlandwirtschaftliche Einkommen des Interessenten G beträg€ 14.459,39.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des Verfahrens von der Antragstellung nach Kaufvertrags-abschluss bis hin zur erstinstanzlichen Entscheidung vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Flächenwidmung des in Rede stehenden Grundstückes ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag sowie aus der Stellungnahme der Stadtplanung der Stadt *** vom 10.06.2015 und ist unstrittig.

Aus der Stellungnahme der Stadtplanung der Stadt *** vom 10.06.2015 ergibt sich des Weiteren, dass das kaufgegenständliche Grundstück auch in Zukunft als landwirtschaftliche Nutzfläche vorgesehen ist. So soll jenen Landwirten, die im Bereich des geplanten Hochwasserschutzes im Gewerbepark *** landwirtschaftliche Flächen bewirtschaften, die verfahrensgegenständliche Fläche als Ersatzgrundstück angeboten werden. Auch aus dem übrigen Akteninhalt gehen keine Hinweise auf eine in Zukunft vorgesehene anderweitige Nutzung der kaufgegenständlichen Fläche hervor.

Die Feststellung hinsichtlich der kaufgegenständlichen Liegenschaft, insbesondere die Grundstücksnummer, das Flächenausmaß und die Nutzung ergeben sich aus dem Kaufvertrag (Punkt I) vom 04.08.2015 (Unterfertigung durch die Käuferin) bzw. 07.08.2015 (Unterfertigung durch die Verkäuferin) in Zusammenschau mit dem Teilungsplan der F GmbH vom 23.04.2015, GZ *** (Vermessungsurkunde über das Grundstück *** in der KG *** vom 23.04.2015), aus dem sich in eindeutiger Weise ergibt, dass nur ein Teil des Grundstückes Nr. , nämlich das neu geschaffene Grundstück Nr. *** im Ausmaß von 19.777 m² verkauft werden soll. Auch wenn im Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung das Kaufgrundstück mit der Grundstücksnummer „“ bezeichnet ist, ergibt sich aus der dort angeführten Flächenangabe, nämlich 19.777 m², eindeutig der Grundstücksteil als Kaufgegenstand, der von seiner Fläche her dem durch Vermessung neu geschaffenen Grundstück Nr. *** entspricht. Der Kaufpreis bzw. die vereinbarte Gegenleistung ergeben sich aus der Kaufvereinbarung unter Punkt II. des Kaufvertrages vom 04. bzw. 07. August 2015.

Die Feststellungen zum Interessenten G stützen sich auf die im Verwaltungsakt einliegenden Unterlagen, insbesondere aber auf seine Angaben in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht sowie auf die von ihm im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung vorgelegten Unterlagen (Beilage ./A der Verhandlungsschrift).

So lassen sich das Ausmaß seiner landwirtschaftlich bewirtschafteten Flächen und die Größe seiner Schweinezucht aus dem Mehrfachantrag-Flächen 2019 (Feldstückliste MFA 2019, Tierliste MFA 2019) entnehmen; die Eigenflächen ergeben sich aus der Beschwerdevorentscheidung gemäß § 262 BAO des Finanzamtes *** vom 28.12.2017, die Pachtflächen sowie der Pachtzins aus den Pachtverträgen, von denen in jenen mit Frau J über 10,2274 ha und einem Pachtzins von € 4.445,00 im Zuge der Verhandlung Einsicht genommenen wurde. Die Höhe der jährlichen Sozialversicherungsbeiträge geht aus der Vorschreibung zur bäuerlichen Sozialversicherung vom 03.01.2020 sowie aus der Bestätigung der Zahlungen nach dem Bauern-Sozialversicherungsgesetz vom 26.02.2020 hervor. Die diesbezüglichen Unterlagen sind als unbedenklich anzusehen, bzw. erfolgte im Verfahren auch keine Bestreitung der darin angeführten Angaben.

Die Feststellungen hinsichtlich des Anbaus von verschiedenen Kulturen (Körnermais, Wintergerste, Luzerne) auf den bewirtschafteten Ackerflächen stützen sich einerseits auf das im Zuge des Verfahrens vor der belangten Behörde erstellte Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen und andererseits auf die Angaben des Interessenten vor dem erkennenden Gericht. So hat er im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung glaubwürdig dargelegt, dass er den Anbau von Feldgemüse, nämlich Knoblauch, auf das Doppelte erweitert hat, wobei er dies auch durch Rechnungen belegt hat, in die im Zuge der Verhandlung Einsicht genommen wurde.

Dass der Interessent einen Veredelungsbetrieb führt, wie dies auch vom Amtssachverständigen im Zuge des Verfahrens vor der belangten Behörde festgestellt wurde, wurde auch von keiner der Parteien in Zweifel gezogen. Auch die Höhe der Einnahmen aus der Schweinemast bzw. aus dem Knoblauchanbau wurde durch den Interessenten im Zuge der mündlichen Verhandlung mittels Rechnungen und durch die in Beilage ./A enthaltenen Unterlagen über bezogene Förderungen (Ausgleichszulage, Direktzahlungen, ÖPUL-Prämie) in unbedenklicher Weise dargestellt. Die diesbezügliche Berechnung geht auch auf die gutachterlichen Ausführungen des im Verfahren vor der belangten Behörde beigezogen gewesenen agrartechnischen Amtssachverständigen zurück, der sich seinerseits auf den Grünen Bericht 2015 stützt, in dem für das Jahr 2014 175 Veredelungsbetriebe mit folgender durchschnittlicher Struktur ausgewertet wurden:

„Reduzierte landwirtschaftlich genutzte Fläche 28,22 ha, davon 25,89 ha Ackerland, forstwirtschaftlich genutzte Fläche 6,34 ha. Der Betriebsertrag hat € 220.354, der Betriebsaufwand € 179.216 und die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft 41.138,- betragen. Abzüglich des Ertrages für die Forstwirtschaft von € 3.953 werden die Einkünfte aus der Landwirtschaft mit € 37.185,- ermittelt, woraus sich Einkünfte je ha LN von gerundet € 1.318,- ableiten“

Angemerkt wurde dazu seitens des Amtssachverständigen für Agrartechnik, dass sich auf dieser Grundlage in den Jahren 2012, 2013 und 2014 aus den Grünen

Berichtsdaten für Veredelungsbetriebe Einkünfte je ha LN von gerundet 1.650,00 (2012), 1.200,00 (2013) und 1.320,00 (2014) und im Durchschnitt dieser 3 Jahre von somit gerundet € 1.390,00 je ha errechnen würden.

Abgesehen davon ist der im Verfahren vor der belangten Behörde tätig gewesene Amtssachverständige allerdings noch von einer deutlich kleineren Anbaufläche für Knoblauch (2,5 ha) und dementsprechend geringeren Erträgen aus dieser Sparte ausgegangen.

Die Höhe des außerlandwirtschaftlichen Einkommens (€ 14.789,24) ergibt sich aus den im Zuge der Verhandlung vor dem erkennenden Gericht vorgelegten Einkommenssteuerbescheiden aus den Jahren 2016 und 2017 und aus den Angaben des Beschwerdeführers in der Verhandlung, der zu seiner Einkommenssituation glaubwürdig im Wesentlichen ausführte, dass sich daran in den letzten Jahren nichts Gravierendes geändert hat. Diese Angaben zum außerlandwirtschaftlichen Einkommen werden auch durch die im Akt der Verwaltungsbehörde einliegenden Einkommensunterlagen (Einkommenssteuerbescheid 2013 und Lohnzettel für das Jahr 2013) gestützt.

Dass die Interessentenerklärung innerhalb der Kundmachungsfrist abgegeben wurde, ergibt sich nicht nur aus dem auf dieser Erklärung angeführten Datum („27.8.15“), sondern vor allem aus dem Eingangsstempel der BBK *** („27. Aug. 2015“). Der Inhalt dieser Erklärung wurde in den Feststellungen wörtlich wiedergegeben. Die aktuelle bzw. aktualisierte Finanzierungszusage der I vom 18.02.2020 wurde in schriftlicher Form im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung dem Verwaltungsgericht vorgelegt (Beilage ./A der Verhandlungsschrift).

In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

Folgende gesetzliche Bestimmungen gelangen im gegenständlichen Fall zur Anwendung, wobei gemäß § 39 Abs. 1 NÖ GVG in der Fassung LGBl. Nr. 38/2019 das vorliegende Verfahren als ein im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle LGBl. Nr. 38/2019 bereits anhängig gewesenes Verfahren nach der bisherigen Rechtslage fortzuführen ist:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder

b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück

1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird;

2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder

3. nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Aufgrund der Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der landwirtschaftlichen Nutzung des in Rede stehenden Grundstückes unterliegt der Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstückes dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Im Hinblick auf den allgemein auf § 6 NÖ GVG gestützten Antrag in Zusammenhalt mit dem vorgelegten Kaufvertrag und der der belangten Behörde übermittelten Stellungnahme der Stadtplanung der Stadt *** vom 10.06.2015, nach der ein hohes öffentliches Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft zur Umsetzung des in Entwicklung befindlichen Gewerbeparks „***“, besteht, ist die belangte Behörde einerseits von einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG und andererseits von einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG ausgegangen und hat die jeweils für die entsprechende Antragstellung gesetzlich vorgesehenen Verfahrensschritte gesetzt und damit dem offenkundigen Parteiwillen Rechnung getragen. Folgerichtig ist im angefochtenen Bescheid über die nach § 6 Abs. 1 und 2 NÖ GVG erfolgte Antragstellung in gesonderten Spruchpunkten (jeweils durch Abweisung des Antrages) abgesprochen worden.

Zur Erledigung des Antrages um Genehmigung in zwei gesonderten Spruchpunkten war die belangte Behörde jedenfalls auch deswegen berechtigt, weil eine Trennbarkeit von Absprüchen dann möglich ist, wenn die jeweilige spruchgemäße Erledigung eines Antrages für sich allein ohne einen inneren Zusammenhang mit anderen Teilen einem gesonderten Abspruch zugänglich ist (vgl. etwa VwGH vom 25.09.2019, Zl. Ra 2019/19/0399 und VwGH vom 12.9.2018, Ra 2015/08/0032). Nur in Fällen, in denen ein Abspruch notwendige Grundlage ("Vorstufe") für die weiteren in der Entscheidung enthaltenen Aussprüche darstellt, liegt eine Trennbarkeit der Spruchpunkte nicht vor (vgl. VwGH 24.7.2014, 2013/07/0270; 24.6.2015, 2012/10/0184; 27.8.2002, 99/10/0019).

Im verfahrensgegenständlichen Fall sind aber Verfahren aufgrund einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG und einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG wegen der in § 11 NÖ GV für die jeweilige Antragstellung vorgesehenen verfahrensrechtlichen Bestimmungen getrennt voneinander bzw. in eigenen Verfahrensschritten zu führen.

So entfällt etwa das Kundmachungsverfahren, das in einem Verfahren nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG obligatorisch ist, bei einem Verfahren nach § 6 Abs. 1 NÖ GVG.

Zudem sind auch in materiell-rechtlicher Hinsicht die für jede Antragstellung maßgeblichen Genehmigungsvoraussetzungen gesondert zu prüfen. Dem folgend hat die belangte Behörde zutreffend zwei Verfahren – wenn auch parallel – geführt.

Im vorliegenden Fall ist daher auch seitens des erkennenden Gerichtes zunächst zu untersuchen, ob die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrs-behördlichen Genehmigung auf der Rechtsgrundlage des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG, wie dies in der Beschwerde und auch in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht thematisiert worden ist, gegeben sind, bzw. ob, wenn dies verneint wird, unabhängig davon die Voraussetzungen für eine grundverkehrs-behördliche Genehmigung nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG vorliegen und diese nach dieser Bestimmung zu erteilen ist.

Nach dem klaren Wortlaut der Bestimmung des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG liegt der Genehmigungstatbestand nach dieser Gesetzesstelle nur dann vor, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist. Zur Frage des Vorliegens dieser Voraussetzung hat der Verwaltungsgerichtshof bereits in seiner Entscheidung zur Zl. Ro 2015/02/0023 vom 18.12.2015 ausgesprochen, dass eine weite Auslegung des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG 2007 nicht in Betracht kommt (vgl. E 16. Dezember 1987, 86/02/0158). Schon aus dem Wortlaut ergibt sich, dass jenes land- und forstwirtschaftliche Grundstück, für dessen Erwerb die grundverkehrs-behördliche Genehmigung erforderlich ist, dazu bestimmt sein muss, entweder Zwecken des Wohnbaus oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben zu dienen (vgl. E VfGH 12. Juni 1995, B 105/95). Es reicht daher nicht aus, dass mit dem Erwerb des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nur mittelbar ein Zweck verfolgt wird, der im öffentlichen Interesse gelegen ist, wie dies zugestandenermaßen gegenständlich der Fall ist, soll doch durch den Erwerb des in Rede stehenden Grundstückes damit nur vorsorglich ein Grundstück beschafft werden, um beim Erwerb der dem Hochwasserschutz und somit öffentlichen Interessen bzw. Aufgaben dienenden anderen Grundstücke, dieses als Tauschfläche anbieten zu können.

Eine solche Sicht erschließt sich laut Verwaltungsgerichtshof auch aus dem Wortlaut der Vorgängerbestimmung in § 6 Abs. 1 lit a NÖ GVG 1954, nach dem (unter anderem) die Übertragung des Eigentums dann zuzulassen war, wenn bescheinigt wurde, dass das Grundstück „für Zwecke des Bundes, eines Landes oder einer Ortsgemeinde zur Errichtung oder Vergrößerung einer öffentlichen und gemeinnützigen Anstalt oder einer inländischen gewerblichen, industriellen oder Bergbauanlage, für Zwecke einer Agrargemeinschaft oder zur Errichtung von Wohnhäusern samt den dazu gehörigen Gärten, Spielplätzen u. dgl. bestimmt" war. Somit war es schon bisher aufgrund dieser Bestimmung für eine Genehmigung erforderlich, dass das jeweilige Grundstück selbst diesen Zwecken dienen sollte.

Es ist im verfahrensgegenständlichen Fall unstrittig, dass auf der kaufgegen-ständlichen Liegenschaft kein Hochwasserschutz errichtet und auch keine sonstigen Vorhaben verwirklicht werden sollen, die öffentlichen, gemeinnützigen oder kulturellen Aufgaben dienen. Sowohl aus der dem Antrag auf Genehmigung beigelegten Stellungnahme der Stadt ***, Fachbereich Bau/Stadtplanung vom 15. Juni 2015, als auch aus dem in der Folge der belangten Behörde übermittelten Gemeinderatsbeschluss der Stadt *** vom 20.Oktober 2015 ergibt sich lediglich, dass die A nur deswegen ein Interesse am Erwerb der kaufgegenständlichen Liegenschaft hat, um es im Zuge der erforderlichen Errichtung von - durchaus im öffentlichen Interesse gelegenen - Hochwasserschutzanlagen im Bereich des Gewerbeparks *** als Ersatz- bzw. Tauschfläche für Landwirte einbringen zu können. Damit dient das gegenständliche Grundstück jedoch nicht unmittelbar der Erfüllung öffentlicher oder gemeinnütziger (oder kultureller) Aufgaben, wie dem Hochwasserschutz, weshalb dem Antrag auf grundverkehrs-behördliche Genehmigung auf Grundlage des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG mangels Vorliegen der Genehmigungsvoraussetzungen von der Grundverkehrsbehörde nicht zu entsprechen und zutreffend abzuweisen war.

Anzumerken ist noch, dass eine Prüfung der Genehmigungsvoraussetzungen nach

§ 6 Abs. 1 Z 2 und 3 NÖ GVG mangels eines diesbezüglichen Parteienvorbringens und aufgrund der Einlassung der Antragstellerin, die ausschließlich auf die Erteilung der Genehmigung auf Grundlage des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG abgezielt hat, unterbleiben konnte.

Im Hinblick auf den von der Käuferin allgemein nach § 6 NÖ GVG gestellten Antrag ist somit in weiterer Folge zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Rechtsgeschäftes nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG vorliegen.

Aufgrund des Umstandes, dass im gegenständlichen von der belangten Behörde nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG geführten grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit G und H zwei sich auf ihre Landwirteeigenschaft berufende Interessenten aufgetreten sind, ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob hinsichtlich der Käuferin die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG gegeben ist, sowie verneinendenfalls, ob deren Landwirteeigenschaft im Sinne des

§ 3 Z 2 lit. b NÖ GVG anzunehmen ist.

Zweifelsohne ist die Käuferin und Antragstellerin, die A, als Gebietskörperschaft eine juristische Person. Hinsichtlich juristischer Personen und ihrer Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 NÖ GVG hat der Verwaltungsgerichtshof

klargestellt, dass nach dem Motivenbericht vom 20. Juni 2006 zur Stammfassung des NÖ GVG 2007 ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft die "Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit" ist; dies scheidet bei einer Gebietskörperschaft bzw. juristischen Person von vorneherein aus. Zwar kann nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes eine juristische Person einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb im Sinne des § 3 Z 3 NÖ GVG führen, nicht aber Landwirt im Sinne der Definition des § 3 Z 2 NÖ GVG sein, was zur Folge hat, dass bei Vorliegen der weiteren in § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG angeführten Voraussetzungen der diesbezügliche Versagungsgrund greift (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025 sowie VwGH vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004).

Aufgrund dieser eindeutigen höchstgerichtlichen Judikatur, nämlich, dass eine Gebietskörperschaft und somit juristische Person keine Landwirtin iSd NÖ GVG sein kann, erübrigt sich eine weitere Prüfung der gesetzlichen Parameter für die Qualifizierung der A als Landwirtin und zwar sowohl nach der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG als auch nach § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG.

Dies schließt aber per se einen Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke durch eine Gebietskörperschaft bzw. juristische Person entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht aus, sondern ist ein solcher Erwerb nur dann ausgeschlossen, wenn im Zuge des Kundmachungsverfahrens ein Landwirt bzw. eine Landwirtin, die die Eigenschaft des § 3 Z 2 lit a. NÖ GVG erfüllen, auftreten.

Aus dieser rechtlichen Bewertung folgt mit Blick auf § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG, dass nun in einem weiteren Schritt zu prüfen ist, ob hinsichtlich der im Verfahren aufgetretenen Interessenten G und H die Landwirteeigenschaft zu bejahen oder zu verneinen ist.

Vorweg ist allerdings zu klären, ob die abgegebenen Interessentenerklärungen überhaupt rechtsgültig sind, wird doch dies von der Beschwerdeführerin ausdrücklich bestritten.

Was die behauptete Rechtswidrigkeit der abgegebenen Interessentenerklärungen bzw. die gesetzlichen Anforderungen an eine solche betrifft, ist auf § 11 Abs. 5 und 6 NÖ GVG abzustellen.

Während sich § 11 Abs. 5 NÖ GVG an die Gemeinde und die Bezirksbauernkammer bezüglich der Modalitäten der Kundmachung richtet, schreibt § 11 Abs. 6 NÖ GVG vor, dass gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen ist. Der Interessentenbegriff ist in § 3 Z 4 NÖ GVG geregelt; demnach gilt als Interessent ein Landwirt, der sich durch Legung eines rechtsverbindlichen Anbotes bereit erklärt, anstelle des Rechtserwerbers ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn er gleichzeitig auch glaubhaft macht, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

Konkret ist diesbezüglich hinsichtlich der Interessentenerklärung des G Folgendes auszuführen:

Durch die innerhalb der Kundmachungsfrist als Interessentenerklärung und verbindliches Anbot bezeichnete schriftliche Erklärung vom 27. August 2015 hat G ein Anbot gelegt, aus dem sich ergibt, dass er verbindlich erklärt, die Liegenschaft EZ *** Grundbuch ***, Grundstück Nr. *** um den ortsüblichen Preis (Gegenleistung) erwerben zu wollen. Als ortsüblich bezeichnete er einen Preis von maximal € 160.000,00. Weiters führte er aus, dass er in der Lage ist, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen sowie die sonstigen ortsüblichen und für die Verkäuferin notwendigen Vertragsbedingungen zu gewährleisten. Als Verkäuferin nannte er E.

Wenn nun seitens der Beschwerdeführerin vorgebracht wird, dass diese Interessentenerklärung schon deshalb bedeutungslos wäre, weil sie sich auf ein aliud beziehe, ist ihr zu entgegnen, dass sich der Interessent G bei seiner Erklärung schon deshalb unzweifelhaft auf das kaufgegenständliche Grundstück bezogen hat, hat er doch sowohl die Käuferin und die Verkäuferin explizit genannt und gleichzeitig auch die Geschäftszahl der Kundmachung der Grundverkehrsbehörde angeführt, durch die das Rechtsgeschäft eindeutig konkretisiert ist. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt, ist in dieser Kundmachung vom 17.08.2015 das Grundstück als „Grstk. Nr. *** (neu – aus Gst.***)“ bezeichnet und ihr der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag angeschlossen, sodass der Einwand der Beschwerdeführerin, der Interessent sei vom Grundstück Nr. *** als Kaufgegenstand ausgegangen für das erkennende Gericht nicht nachvollziehbar ist. Zudem ist in diesem Zusammenhang anzumerken, dass die Beschwerdeführerin selbst in ihrem verfahrenseinleitenden Antrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für das Grundstück mit der „Grundstücksnummer ***“ beantragt hat, sodass es – würde es sich um ein aliud handeln – an einem für das neu gebildete Grundstück Nr. ***, KG ***, gestellten Antrag überhaupt fehlen würde. Ein allfälliger Verweis auf den dem Antrag beigeschlossenen Kaufvertrag mit der zutreffenden Grundstücksbezeichnung muss gleichermaßen auch für die Interessentenerklärung und der der – zutreffend bezeichneten – Kundmachung angeschlossenen Kaufvertragsurkunde gelten, um nicht einen übertriebenen Formalismus walten zu lassen.

Des Weiteren geht auch der Einwand der Beschwerdeführerin ins Leere, wonach der Interessent G in der Interessentenerklärung nicht erklärt hätte, ein gleichartiges Rechtsgeschäft abzuschließen, da nicht erklärt worden sei, auch die Besserungsklausel zu erfüllen; aus der abgegebenen Interessentenerklärung ergibt sich jedoch ausdrücklich, dass der Interessent G bereit ist, nicht nur den ortsüblichen Preis zu bezahlen, sondern auch alle Arten von Gegenleistungen („sowie die sonstigen ortsüblichen und für … die Verkäuferin lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu gewährleisten“) zu erbringen und sich daher zweifelsohne auch verpflichtet hat, auch die Besserungsklausel zu erfüllen. Einen konkreten Preis für den Fall des Eintretens der Besserungsklausel enthält weder der Kaufvertrag selbst noch ist es dem Interessenten zuzumuten, hier einen konkreten Preis, der erst allenfalls in der Zukunft fixiert wird, zu nennen. Aber auch aus der mit der Interessentenerklärung vorgelegten Finanzierungszusage der I lässt sich diesbezüglich für die Beschwerdeführerin nichts gewinnen, wird doch eine Finanzierung weit über den Kaufpreis von

€ 160.000,00 hinaus, nämlich bis zu einer Höhe von € 250.000,00 zugesagt, sodass im Zeitpunkt der Abgabe der Interessentenerklärung nicht nur die Bezahlung des konkret vereinbarten Kaufpreises gewährleistet war bzw. ist, sondern auch ein großer finanzieller Spielraum zur Erfüllung der Besserungsklausel vorgesehen wurde. Im Übrigen ergibt sich aus der aktualisierten Finanzierungszusage der I vom 18.02.2020 ausdrücklich auch die Finanzierung der Besserungsklausel durch das Bankinstitut.

Soweit die Beschwerdeführerin ins Treffen führt, dass eine rechtswirksame Interessentenerklärung während der dreiwöchigen Anmeldefrist abzugeben sei und die in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vorgelegte aktualisierte Finanzierungszusage der I vom 18.02.2020 daher nicht geeignet sei, die Defizite der ursprünglichen Interessentenerklärung nachträglich zu sanieren, ist ihr Folgendes entgegenzuhalten:

Aufgrund der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG war gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und waren insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für die Verkäuferin lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

Eine Glaubhaftmachung bedeutet nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, dass der über den Anspruch entscheidende Organwalter von der Richtigkeit des Anspruches nicht überzeugt zu sein braucht, sondern ihn lediglich für wahrscheinlich halten muss (VwGH vom 20.06.2012, 2010/17/0099 mit Hinweis E 15. 4.1994, 92/17/0231, vom 08.09.2009, 2008/17/0235, u.a.).

Im gegenständlichen Fall ist diese Glaubhaftmachung im Zeitpunkt der Abgabe der Interessentenerklärung als gelungen anzusehen, hat der Interessent doch sowohl Angaben zur Größe seines landwirtschaftlichen Betriebes und zur Höhe seines außerlandwirtschaftlichen Einkommens gemacht, die seine Landwirteeigenschaft wahrscheinlich erscheinen lassen. Zudem genügt es bei einer im Gesetz verlangten Glaubhaftmachung, die Behörde zu überzeugen, dass der behauptete Sachverhalt wahrscheinlich ist, nicht hingegen besteht eine Beweispflicht.

Darüber hinaus hat er eine ausreichend hohe Finanzierungszusage eines Bankinstitutes aus der Region vorgelegt und unter Bekanntgabe der Eckdaten des von ihm geführten land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ausreichend belegt, die allfällig erforderliche Finanzierung des Kaufgeschäftes vornehmen zu können.

Somit hat der Interessent G mit der Interessentenerklärung ohne jeden Zweifel rechtsverbindlich erklärt, betreffend die kaufgegenständliche Liegenschaft ein gleichartiges Rechtsgeschäft abschließen zu wollen und dabei gleichzeitig durch die vorgelegte Finanzierungszusage ausreichend glaubhaft gemacht, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert in Höhe des Kaufpreises, wie er sich aus dem vorliegenden Vertrag zwischen der Verkäuferin und der Käuferin ergibt, zu bezahlen sowie die im Kaufvertrag enthaltene Besserungsklausel zu erfüllen.

Nach der somit gesetzmäßig erfolgten Anmeldung seines Kaufinteresses hat der Interessent G die Stellung einer Partei im weiteren Verfahren erworben.

Die mit der Interessentenerklärung vom 27.08.2015 vorgelegte Finanzierungszusage der I war im weiteren Verfahren vor dem erkennenden Gericht – nach Ablauf von nahezu fünf Jahren – auf ihre Aktualität zu prüfen, weshalb mit der Ladung zur öffentlichen mündlichen Verhandlung dem Interessenten eine aktualisierte Version dieser Zusage abverlangt wurde, die dieser mit der Finanzierungszusage der I vom 18.02.2020 in unbedenklicher Form auch beigebracht hat.

Unabhängig von der bereits festgestellten fehlenden Landwirteeigenschaft der Käuferin kommt der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG jedoch nur dann zum Tragen, wenn zumindest einer der im Verfahren aufgetretenen Interessenten seinerseits Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist.

Es ist daher in einem weiteren Schritt zu prüfen, ob der Interessent G den Landwirtebegriff des NÖ GVG erfüllt.

Wie das durchgeführte Beweisverfahren ergeben hat, führt der Interessent G unter der Betriebsnummer *** den oben näher beschriebenen landwirtschaftlichen Veredelungsbetrieb im Gesamtausmaß von 24,4457 ha an der Adresse ***, ***.

Nach der Verordnung des Bundesministers für Finanzen über die Aufstellung von Durchschnittssätzen für die Ermittlung des Gewinnes aus Land- und Forstwirtschaft (Land- und Forstwirtschaft-Pauschalierungsverordnung 2015 – LuF-PauschVO 2015) können bei einem solchen Betrieb die Einkünfte teilpauschaliert ermittelt werden.

Wie im Verfahren ermittelt und oben dargestellt, lassen sich daher im Betrieb des Interessenten G landwirtschaftliche Erlöse abzüglich der Ausgabenpauschalen für Betriebsausgaben nach der Pauschalierungsverordnung und nach den Daten aus dem Grünen Bericht in der Höhe von € 55.244,00 erwirtschaften. Abzüglich des jährlichen Pachtzinses von € 6.960,00, den der Interessent zu leisten hat, und der jährlichen Sozialversicherungsbeiträge in der Höhe von € 10.982,00 ergibt sich daher ein landwirtschaftliches Einkommen in der Höhe von € 37.302,00.

Demgegenüber beträgt das außerlandwirtschaftliche Einkommen des Interessenten € 14.459,39.

Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 wird der Lebensunterhalt dann zu einem erheblichen Teil aus der Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes bestritten, wenn das daraus erzielte Einkommen 25 % des Gesamteinkommens beträgt.

Unter Zugrundelegung eines land- und forstwirtschaftlichen Einkommens von

€ 37.302,00 und eines außerlandwirtschaftlichen Einkommens von € 14.459,39 ergibt sich das Gesamteinkommen des Interessenten G mit

€ 51.761,39.

Ausgehend von diesen Zahlen beträgt das Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft ca. 72 % des Gesamteinkommens und liegt somit deutlich über dem nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 angeführten Mindestprozentsatz von 25%.

Soweit die Beschwerdeführerin in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht eingewendet hat, dass sich aus dem vom Interessenten G vorgelegten Einkommenssteuerbescheid ergäbe, dass keinerlei Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft bezogen werden würden, da diese im Bescheid nicht aufscheinen würden und dass, würde es welche geben, diese in der Einkommenssteuererklärung sehr wohl im Formular E 1c (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft) aufzunehmen bzw. anzugeben seien, sodass es sich mangels Aufnahme dieser Einkünfte in die Einkommenssteuererklärung beim Betrieb G um Liebhaberei handle, ist ihr entgegenzuhalten, dass der Interessent - wie oben festgestellt - aufgrund des geringen Einheitswertes des Betriebes (kleiner als € 75.000,--), der geringen landwirtschaftlichen Nutzfläche (kleiner als 60 ha), der Größe der Vieheinheiten (kleiner als 120 tatsächlich erzeugter oder gehaltener Vieheinheiten) und der Größe des Umsatzes (weniger als € 400.000,00) einen vollpauschalierten Veredelungsbetrieb führt.

Angemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass die Vollpauschalierung auf Basis des Einheitswertes bloß Durchschnittsverhältnisse abzubilden vermag, nicht aber - in Ermangelung von aufgezeichneten Betriebseinnahmen - die tatsächlichen Verhältnisse, sodass diese Gewinnermittlungsart in der Regel nicht geeignet ist, um für die Berechnung der Einkünfte im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zur Ermittlung des Lebensunterhaltes herangezogen zu werden. Dem Rechnung tragend wurde im verfahrensgegenständlichen Fall – wie oben dargestellt - das landwirtschaftliche Einkommen des Interessenten auf Grundlage der Teilpauschalierung (Betriebseinnahmen werden ermittelt, Betriebsausgaben werden pauschal abgezogen) errechnet.

Jedenfalls kann aus dem vorgelegten Einkommenssteuerbescheid, in dem keinerlei Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft aufscheinen, entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht der Schluss gezogen werden, dass es sich – mangels entsprechender Einkünfte - um Liebhaberei handelt. Ganz im Gegenteil: Das Beweisverfahren hat eindeutig ergeben, dass es sich beim Betrieb des G um einen soliden landwirtschaftlichen Betrieb handelt und dass der Interessent aus diesem Betrieb seinen Lebensunterhalt zu einem erheblichen, sogar überwiegenden Teil finanziert.

Aufgrund dieser Verfahrensergebnisse kommt daher der Versagungsgrund nach

§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG zum Tragen, da das Verfahren somit ergeben hat, dass die Rechtserwerberin keine Landwirtin im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 ist und jedenfalls ein Interessent in der Person des G vorhanden ist, dessen Interessentenerklärung ihrem Inhalt nach sämtliche gesetzliche Anforderungen erfüllt und dem auch die Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG zukommt.

Angesichts dieses Verfahrensergebnisses war aus verfahrensökonomischen Gründen von einer Prüfung der Landwirteeigenschaft des Weiteren im Verfahren aufgetretenen Interessenten H und der Rechtsgültigkeit seiner Interessentenerklärung Abstand zu nehmen.

Abschließend ist zum Vorbringen der Beschwerdeführerin in der öffentlichen mündlichen Verhandlung, in dem der Senat im Hinblick auf seine Zusammensetzung abgelehnt wurde, da die direkte oder indirekte Mitwirkung von Vertretern von landwirtschaftlichen Marktteilnehmern im Verfahren wegen Verstoßes gegen die Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG unionsrechtswidrig sei und gleichzeitig eine derartige Mitwirkung im Lichte der Judikatur des Verwaltungsgerichtshof zum gleichgelagerten Fall der Unabhängigkeit der Energie-Regulierungsbehörden zur Unzuständigkeit führe, festzuhalten, dass diese Bedenken vom erkennenden Gericht nicht geteilt werden. Die bloße Tatsache, dass die im Grundverkehrssenat des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich tätigen Laienrichter in derselben Branche tätig sind und als führende Funktionäre der NÖ Landes-Landwirtschafts-kammer gelten, lässt die Zusammensetzung des Grundverkehrssenates nicht bedenklich erscheinen. Es ist der Heranziehung von über Vorschlag der NÖ Landes-Landwirtschaftskammer durch die Landesregierung nominierten Mitgliedern immanent, dass sie in jener Branche, nämlich der Land- und Forstwirtschaft, tätig sind, zumal diese Personen ob ihrer diese Branche betreffenden Sachkunde beigezogen werden. Im Übrigen unterlässt es die Beschwerde, substantiiert Verhaltensweisen der Laienrichter darzulegen, welche geeignet wären, ihre volle Unparteilichkeit in Zweifel zu ziehen. Demnach ist weder erkennbar, womit ein maßgeblicher Wettbewerbsvorteil entstehen könnte noch eine Diskriminierung vorliegen sollte.

Darüber hinaus geht es im gegenständlichen Verfahren bereits begrifflich nicht um die Erteilung einer allfälligen (Dienstleistungs-)Konzession an einen ausländischen Dienstleistungserbringer bzw. um Genehmigungsregelungen für den betreffenden Dienstleistungserbringer, sondern vielmehr um einen schlichten Grundstückserwerb durch eine Gebietskörperschaft in Österreich. Eine Beschränkung des freien Dienstleistungsverkehrs kann in gegenständlichem Verfahren nicht erblickt werden.

Auch das Vorbringen der Beschwerdeführerin, dass eine derartige Mitwirkung im Lichte der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zum gleichgelagerten Fall der Unabhängigkeit der Energie-Regulierungsbehörden zur Unzuständigkeit führe, ist seitens des Gerichtes nicht nachvollziehbar.

Dies nicht zuletzt aus dem Grund, weil sich ein Grundverkehrssenat beim Landesverwaltungsgericht NÖ aus zwei Berufsrichtern, von denen einer den Vorsitz führt und einer als Berichterstatter fungiert, sowie zwei fachkundigen Laienrichtern zusammensetzt und bei der Beschlussfassung bei Stimmengleichheit die Stimme des Vorsitzenden den Ausschlag gibt. Dies bedeutet, dass die fachkundigen Laienrichter wohl ihre Fachkunde einbringen können, niemals jedoch ohne Zustimmung von zumindest einem Berufsrichter eine Entscheidung in dem von ihnen allenfalls gewünschten Sinn herbeiführen könnten.

Im Hinblick auf das vor dem erkennenden Gericht erzielte Verfahrensergebnis war somit die eingebrachte Beschwerde daher abzuweisen und der angefochtene Bescheid der belangten Behörde zu bestätigen.

Die ordentliche Revision war im vorliegenden Fall nicht zuzulassen, da in Ansehung des klaren Gesetzeswortlautes keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist und im Übrigen die vorliegende Entscheidung auch nicht der bisher ergangenen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes widerspricht oder von dieser Judikatur abgegangen wird.