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LVwG-AV-181/001-2020•LVwG N LVwG-AV-181/001-2020
LVwG-AV-181/001-2020Landesverwaltungsgericht07.09.2020
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; Adressat; Abänderung; Ermittlungspflicht; Zurückverweisung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Präsidenten Dr. Segalla als Einzelrichter über die Beschwerde der Frau A, wohnhaft in ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 13. November 2019, Zl. ***, betreffend einen baupolizeilichen Auftrag, zu Recht:
1. Die Beschwerde wird, soweit durch den angefochtenen Bescheid die Berufung gegen den Abbruchauftrag bezüglich der „Zubauten Nr. 1 bis Nr.4“ und des „Bauwerks Nr. 5“ abgewiesen wurde, mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass der Spruch des Berufungsbescheides lautet:
„Die Berufung wird mit der Maßgabe abgewiesen, dass der Spruch des angefochtenen Bescheides lautet:
‚Das Stadtamt der Stadtgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz erteilt Frau A als Bauwerkseigentümer
den Auftrag, die bei der Verhandlung vom 21.06.2018 lt. beiliegender Niederschrift auf der Liegenschaft/Parzelle ***, ***, auf dem Grundstück Nr. *** (EZ ***), KG ***, festgestellten Zubauten und Bauwerke:
„Zubau Nr.1 Zimmer
Zubau eines Zimmers (mit Ausnahme des Satteldaches) in Massivbauweise an der Süd—Ostseite direkt an das bestehende Kleingartenhaus mit ca. 2,00x3,00m mit einem Abstand von ca. 2,80m zur Südgrundgrenze und einer Traufenhöhe von ca.3‚60m angebaut. Dieses Zimmer wurde mit einer Tür zum bestehendem Vorraum geöffnet.
Zubau Nr.2 Vorraum
Zubau eines Vorraumes in Massivbauweise an der Ostseite direkt an das bestehende Kleingartenhaus mit ca. 3,15x1‚85m mit einem Abstand von ca. 5,00m zur Ostgrundgrenze und einem Pultdach mit einer Höhe von ca. 2,80m angebaut. Bei diesem Zubau befindet sich der Eingang ins Kleingartenhaus.
Zubau Nr.3 Zimmer
Zubau eines Zimmers in Massivbauweise an der Nordseite direkt an das bestehende Kleingartenhaus mit ca. 4,00x5,00 m mit einem Abstand von ca. 3,90m zur Nordgrundgrenze (Straße) und einem Pultdach mit einer Höhe von ca. 2,80m angebaut. Diese Zimmer wurde mit einer Tür zum bestehendem Wohnraum geöffnet.
Zubau Nr.4 Abstellraum
Zubau eines Abstellraums in Massivbauweise an der Westseite direkt an das bestehende Kleingartenhaus mit ca. 3,65x1,80m mit einem Abstand von ca. 3,60m zur Westgrundgrenze und einem Pultdach mit einer Höhe von ca. 2,80m angebaut. Dieser Raum hat keine Verbindung mit dem Bestandsgebäude.
Bauwerk Nr.5 Hütte
Hütte in Holzbauweise an der Südwestgrundgrenze mit ca. 3,05x2‚05m mit einem Abstand von ca. 0,30m zur Südgrundgrenze und einem Satteldach mit einer Firsthöhe von 2,20m.
die im Grünland mit der Widmung Grünland Kleingarten errichtet wurden, gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 innerhalb einer Frist von 18 Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides zu entfernen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist die ordentliche Revision nicht zulässig.
und fasst den
Beschluss:
1. Soweit sich die Beschwerde gegen die Abweisung der Berufung betreffend den Abbruchauftrag bezüglich des „Zubaus Nr. 6“ richtet, wird der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheids zurückverwiesen.
2. Gegen diesen Beschluss ist die ordentliche Revision nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
§ 92 Abs 1 Z 1 NÖ BauO 1969
§ 2 Z 5 und 92 Abs 1 Z 1 NÖ BauO 1976
§ 4 Z 7, § 14, § 25 Abs 2, § 34 Abs 2 und § 35 Abs 2 NÖ BauO 2014
§§ 27 und 28 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 3. Dezember 2018, GZ *** wurde Frau A (in der Folge: Beschwerdeführerin) der Auftrag erteilt, die bei der Verhandlung vom 21. Juni 2018 auf der Liegenschaft/ Parzelle ***, ***, auf dem Grundstück Nr. *** (EZ ***), KG ***, festgestellten sechs Zubauten und Bauwerke innerhalb einer Frist von 6 Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides zu entfernen. Diese seien inklusive Fundament und Bodenplatte abzubrechen und nach den einschlägigen Bestimmungen zu entsorgen. Die Zubauten Nr. 1 bis 3 und 6 würden zu Wohnzwecken genutzt werden. Der Zubau Nr. 4 und Bauwerk Nr. 5 für Lagerzwecke.
Konkret betrifft das folgende, im erstinstanzlichen Bescheid angeführten Objekte:
„Zubau Nr.1 Zimmer
Zubau eines Zimmers in Massivbauweise an der Süd—Ostseite direkt an das bestehende Kleingartenhaus mit ca. 2,00x3,00m mit einem Abstand von ca. 2,80m zur Südgrundgrenze und einer Traufenhöhe von ca.3‚60m angebaut. Dieses Zimmer wurde mit einer Tür zum bestehendem Vorraum geöffnet.
Zubau Nr.2 Vorraum
Zubau eines Vorraumes in Massivbauweise an der Ostseite direkt an das bestehende Kleingartenhaus mit ca. 3,15x1‚85m mit einem Abstand von ca. 5,00m zur Ostgrundgrenze und einem Pultdach mit einerHöhe von ca. 2,80m angebaut. Bei diesem Zubau befindet sich der Eingang ins Kleingartenhaus.
Zubau Nr.3 Zimmer
Zubau eines Zimmers in Massivbauweise an der Nordseite direkt an das bestehende Kleingartenhaus mit ca. 4,00x5,00 m mit einem Abstand von ca. 3,90m zur Nordgrundgrenze (Straße) und einem Pultdach mit einer Höhe von ca. 2,80m angebaut. Diese Zimmer wurde mit einer Tür zum bestehendem Wohnraum geöffnet.
Zubau Nr.4 Abstellraum
Zubau eines Abstellraums in Massivbauweise an der Westseite direkt an das bestehende Kleingartenhaus mit ca. 3,65x1,80m mit einem Abstand von ca. 3,60m zur Westgrundgrenze und einem Pultdach mit einer Höhe von ca. 2,80m angebaut. Dieser Raum hat keine Verbindung mit dem Bestandsgebäude.
Bauwerk Nr.5 Hütte
Hütte in Holzbauweise an der Südwestgrundgrenze mit ca. 3,05x2‚05m mit einem Abstand von ca. 0,30m zur Südgrundgrenze und einem Satteldach mit einer Firsthöhe von 2,20m.
Zubau Nr. 6 Dachgeschoßausbau
Im bestehendem bewilligten Erdgeschoß wurden die Raumwidmungen geändert weiteres eine schmale Holztreppe ca.70cm für den Dachboden eingebaut und der Dachboden für zwei Zimmer ausgebaut. Vom Erdgeschoß bis über das Dach wurde im Wohnraum ein Kamin errichtet. Der Kamin, die Treppe sowie die zwei Zimmer im Dachboden sind zu entfernen.“
Die Beschwerdeführerin erhob dagegen fristgerecht am 16. Dezember 2018 Berufung und führte begründend aus, dass die genannten Zubauten und das Bauwerk zwischen 1984 und 1986 errichtet worden seien. Die Ausziehtreppe sei bereits bei Begehung zur Erteilung der Benützungsbewilligung vorhanden gewesen. Außerdem habe die Beschwerdeführerin hinsichtlich des Kamins beim Bauamt nachgefragt und die Zusage unter der Auflage, dass sie sofort nach Fertigstellung den entsprechenden Befund vorlegt, erhalten.
Der Stadtrat der Stadtgemeinde *** hat der Berufung mit dem nun angefochtenen Bescheid vom 13. November 2019, GZ. *** keine Folge gegeben. Begründet wurde dies insbesondere damit, dass für die Bauten eine Baubewilligung notwendig gewesen sei. Außerdem würde eine Benützungsbewilligung für die Ausziehtreppe eine Baubewilligung nicht ersetzen.
Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin am 5. Dezember 2019 fristgerecht Beschwerde. Begründend brachte sie im Wesentlichen vor, dass die Zubauten und das Bauwerk seien lediglich als sukzessive Abweichungen zur ursprünglichen Baubewilligung zu betrachten. Außerdem beantragte sie die Ausstellung eines Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs 6 NÖ BO 2014.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Per Schreiben vom 15. Jänner 2020 legte der Stadtrat der Stadtgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den gesamten Verwaltungsakt mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde vor. Darin wurde außerdem bekannt gegeben, dass auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet wird.
Am 10. Februar 2020 langte bei der belangten Behörde ein Schreiben ein, mit welchem die Beschwerdeführerin ihren Antrag auf Erlassung eines Feststellungsbescheides zurückzog.
Des Weiteren langte von der Beschwerdeführerin am 8. Mai 2020 ein Verzicht auf Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung ein. Darin wurde ergänzend vorgebracht, dass im Zuge eines Abbruchs des Zubaus Nr. 4 die darin befindlichen Geräte, wie der Brunnen, Hauswasserwerk und Warmwasserspeicher, ungeschützt sein würden und das Haus ohne Wasser nicht mehr bewohnbar sei. Beim Zubau Nr. 1 sei das Pultdach nicht verlängert worden, sondern nur die beiden offenen Seiten der bestehenden Terrasse durch Errichtung von zwei Wänden geschlossen worden und das Dachgeschoß werde nicht mehr bewohnt, da die Treppe aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr benutzt werden könne.
Darauffolgend wurde durch Einsicht in den von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt Beweis aufgenommen.
Aufgrund des vorliegenden Akteninhaltes wird folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt als erwiesen festgestellt:
Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. *** (EZ ***) in der Katastralgemeinde *** steht im Eigentum des B. Für die Liegenschaft ist die Flächenwidmung Grünland Kleingarten ausgewiesen. Die Beschwerdeführerin ist Bauwerkseigentümerin des auf der Liegenschaft befindlichen Wochenendhauses, welches ein Superädifikat darstellt.
Dieses Gebäude wurde mittels Bescheid vom 5. August 1975 mit folgenden Maßen bewilligt: Länge 6,25 m; Breite 6,00 m und Firsthöhe ca. 5,20 m. Ostseitig ist ein Vorraum in Flucht der nordseitigen Gebäudefront mit den Ausmaßen von 2,00 m (anschließend an die Längsseite des Gebäudes) mal 3,15 m ausgewiesen. Das Satteldach erstreckt sich auch über den im Grundriss an den Vorraum angrenzenden nicht verbauten Teil zwischen Vorraum und südseitig gelegenem Schlafzimmer. Der Einreichplan zeigt, dass der Dachboden nicht ausgebaut werden soll sowie zwei Fenster nicht vorgesehen waren. Am 21. August 1974 wurde eine Ausziehtreppe für den Dachboden (Breite von ca. 0,70 m) eingebaut.
Am 30. August 1976 wurde mittels Bescheid die Benützungsbewilligung für das gemäß dem Einreichplan errichtete Wohngebäude erteilt. In der Verhandlungsschrift vom Ortsaugenschein vom 26. August 1976 wurde vermerkt, dass der Bau vollständig und ordnungsgemäß ausgeführt wurde sowie keine Planabweichungen und keine Mängel festgestellt wurden. Des Weiteren ist ein handschriftlicher Vermerk ersichtlich, wonach zur Zeit des Ortsaugenscheins der Dachboden nicht ausgebaut, aber eine Ausziehtreppe vorhanden war.
In den Jahren 1984 bis 1986 wurden folgende Bauten errichtet, für die jeweils keine Baubewilligung besteht:
1. Zubau eines Zimmers in Massivbauweise an der Süd-Ostseite direkt an das bestehende Kleingartenhaus mit ca. 2,00 m x 3,00 m, einer Traufenhöhe von ca. 3,60 m und einem Abstand von ca. 2,80 m zur Südgrundgrenze. Das bestehende Satteldach musste über diesen Bereich nicht verlängert werden. Das Zimmer wurde mit einer Tür zum bestehenden Vorraum hin geöffnet.
2. Zubau eines Vorraumes in Massivbauweise an der Süd-Ostseite direkt an das bestehende Kleingartenhaus mit Maßen von ca. 2,00 m x 3,00 m, einer Höhe des Pultdaches von ca. 3,60 m und einem Abstand von ca. 2,80 m zur Südgrundgrenze. Hier befindet sich der Eingang in das Kleingartenhaus.
3. Zubau eines Zimmers in Massivbauweise an der Nordseite direkt an das bestehende Kleingartenhaus mit Maßen von ca. 4,00 x 5,00 m, einer Höhe des Pultdaches von ca. 2,80 m und einem Abstand von ca. 3,90 m zur Nordgrundgrenze. Dieses Zimmer wurde mit einer Tür zum bestehenden Wohnraum hin geöffnet.
4. Zubau eines Abstellraumes in Massivbauweise an der Westseite direkt an das bestehende Kleingartenhaus mit Maßen von ca. 3,65 m x 5,00 m, einer Höhe von ca. 2,80 m und einem Abstand von ca. 3,60 m zur Westgrundgrenze. Dieser Raum hat keine Verbindung zum Bestandsgebäude.
5. Hütte in Holzbauweise an der Südwestgrundgrenze mit Maßen von ca. 3,05 m x 2,05 m, einer Firsthöhe des Satteldaches von ca. 2,20 m und einem Abstand von ca. 0,30 m zur Südgrundgrenze.
6. Im bestehenden Erdgeschoß des Wochenendhauses wurden die Raumwidmungen geändert und der Dachboden für zwei Zimmer ausgebaut. Des Weiteren wurde vom Erdgeschoß bis über das Dach im Wohnraum ein Kamin errichtet, wobei die Beschwerdeführerin nach mündlicher Absprache mit der Baubehörde den Baubefund vom 25. Juli 1984 an diese übermittelte.
Die Bauten Nr. 1 bis 3 werden zu Wohnzwecken genutzt. Das ausgebaute Dachgeschoß wird derzeit nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt und dient nunmehr für Lagerzwecke. Die Bauten Nr. 4 und 5 dienen für Lagerzwecke.
Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus dem unbedenklichen und unstrittigen Inhalt des vorliegenden Verwaltungsaktes der belangten Behörde. Die Beschwerdeführerin hat den zu Grunde liegenden Sachverhalt im Verfahren nicht bestritten.
Die Feststellung, dass zwei Fenster im Dachgeschoß entgegen dem Einreichplan eingebaut wurden, ergibt sich aus dem im Anhang der Niederschrift über die am 21. Juni 2018 abgehaltene Verhandlung zur Feststellung des Gebäudeumfanges und von Baugebrechen befindlichen Fotokonvolut.
Dass der Baubefund des Kamins an die Baubehörde nach mündlicher Absprache übermittelt wurde, lässt sich aus dem glaubwürdigen Vorbringen der Beschwerdeführerin ableiten.
Die relevante Bestimmung der NÖ Bauordnung 1969 lautet wie folgt:
§ 92
Bewilligungspflichtige Vorhaben
(1) Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Bewilligung der Baubehörde:
1. Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden;
2. die Errichtung anderer Bauwerke und Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen entstehen oder das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt oder Rechte der Nachbarn verletzt werden könnten;
[…]
4. die Instandsetzung und die Abänderung von Bauwerken, wenn die Festigkeit tragender Bauteile, die Feuersicherheit, die sanitären Verhältnisse, das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt oder Rechte der Nachbarn verletzt werden könnten;
Die einschlägigen Rechtsvorschriften der NÖ Bauordnung 1976 lauten:
§ 2
Begriffe
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
[…]
5. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist; enthält ein Bauwerk ein Dach und wenigstens zwei Wände, kann es von Menschen betreten werden und ist es dazu bestimmt, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, dann ist es ein Gebäude, ansonsten eine bauliche Anlage;
§ 92
Bewilligungspflichtige Vorhaben
(1) Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Bewilligung der Baubehörde:
1. Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden;
2. die Errichtung anderer Bauwerke und Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen entstehen oder das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt oder Rechte der Nachbarn verletzt werden könnten;
[…]
4. die Instandsetzung oder die Abänderung von Bauwerken, wenn die Festigkeit tragender Bauteile, die Brandsicherheit, die sanitären Verhältnisse, das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt oder Rechte der Nachbarn verletzt werden könnten;
§ 111
(1) In den Fällen des § 92 Abs. 1 Z 1, 2, 4, 5 und 6 hat die Behörde die Benützungsbewilligung zu erteilen, wenn bei der Endbeschau festgestellt wurde, dass die Ausführung des Vorhabens der erteilten Bewilligung entspricht. Sie kann bei geringfügigen Abweichungen unter Bedingungen und Auflagen erteilt werden, wenn die Abweichungen nicht den gesundheits-, feuer- und baupolizeilichen Zustand betreffen.
Die relevanten Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 lauten wie folgt:
§ 4
Begriffsbestimmungen
lm Sinne dieses Gesetzes gelten als
[…]
6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;
§ 14
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
2. die Errichtung von baulichen Anlagen;
3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;
§ 15
Anzeigepflichtige Vorhaben
(1) Folgende Vorhaben sind der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:
1. die Errichtung von eigenständigen Bauwerken mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m auf Grundstücken im Bauland ausgenommen jene nach § 17 Z 8;
§ 17
Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben
Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben sind jedenfalls:
[…]
8. die Aufstellung jeweils einer Gerätehütte und eines Gewächshauses im Sinn des § 15 Abs. 1 Z 1 bei Wohngebäuden mit nicht mehr als 4 Wohnungen und bei Reihenhäusern pro Wohnung auf einem Grundstück im Bauland, ausgenommen Bauland- Sondergebiet, außerhalb von Schutzzonen und außerhalb des vorderen Bauwichs;
§ 35
Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag
[…]
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.
§ 70
Übergangsbestimmungen
(1) Die am Tage des lnkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBI. 8200, sind nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. § 5 Abs. 3 ist jedoch auf alle Beschwerden, die nach dem lnkrafttreten dieses Gesetzes eingebracht werden, anzuwenden.
Sämtliche baubehördliche Bescheide bleiben bestehen.
[…]
(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach 5 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.
7.1. Zum beantragten Feststellungsbescheid
Es ging bei der Stadtgemeinde *** am 10. Februar 2020 ein Schreiben der Beschwerdeführerin ein, mit dem sie den Antrag auf Erlassung eines Feststellungsbescheides nach § 70 NÖ BO 2014 zurückgezogen hat. Dieser Antrag ist daher für vorliegendes Verfahren nicht mehr von Relevanz.
7.2. Zu den „Zubauten Nr 1 bis 4“ und dem „Bauwerk Nr 5“
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrags der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (vgl. VwGH 30.01.2007, 2004/05/0205; VwGH 27.06.2006, 2004/05/0027 bis 0030).
Entscheidungswesentlich ist somit, ob hinsichtlich der vom Abbruch bedrohten Objekte zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrags sowie zum Zeitpunkt der Errichtung eine baubehördliche Bewilligungspflicht bestanden hat.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist unter einem Zubau jede Vergrößerung eines bestehenden Gebäudes in waagrechter oder lotrechter Richtung zu verstehen (vgl. VwGH vom 18.10.1983, Zl. 0585/80). Die Erweiterung eines bestehenden Gebäudes in waagrechter Richtung mit zusätzlicher Schaffung umbauten Raumes, mag sie auch nur ein Geschoß betreffen, ist ein Zubau, wobei es nicht auf den Umfang der Erweiterung ankommt (vgl. VwGH vom 24.03.1998, Zl. 96/05/0153).
Da es sich bei den Bauten Nr. 1 bis 4 um Vergrößerungen des bestehenden Gebäudes in waagrechter bzw. lotrechter Richtung handelt, stellen diese Zubauten dar.
7.2.3. Zur Rechtslage im Errichtungszeitpunkt
Zum Zeitpunkt der Errichtung der Bauten Nr. 1 bis 5 in den Jahren 1984 bis 1986 war die NÖ BauO 1976 anwendbar. Gemäß § 92 Abs 1 Z 1 leg cit unterlagen Bauwerke iSd § 2 Z 5 der Bewilligungspflicht. Die Zubauten Nr. 1 bis 4 stellen Bauwerke gemäß § 2 Z 5 NÖ BauO 1976 dar, da sie jeweils mit dem Boden kraftschlüssig verbunden sind, ein Dach und zumindest zwei Wände enthalten sowie von Menschen betreten werden können und dazu bestimmt sind Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.
Für die Hütte (Nr. 5) gilt selbiges, hat doch bereits der Verwaltungsgerichtshof in seiner Rechtsprechung eine kleinere im Vergleich zur gegenständlichen Hütte, die eine kleinere Größe von 3,60 m2 und eine Höhe von 2,00 m aufwies, als Bauwerk qualifiziert. Es ergibt sich dieser Umstand für den Bau Nr. 5 insbesondere daraus, dass die Hütte ca. 6,25 m2 groß ist und eine Höhe von ca. 2,20 m aufweist. Sie ist außerdem mit einem Dach und einer Gittertüre ausgestattet ist und zu seiner fachgerechten, ordnungsgemäßen Herstellung eines solchen wesentlichen Maßes an bautechnischen Kenntnissen bedurfte, dass ein Ab- oder Einstürzen des Daches sowie eine sturm- und kippsichere Verankerung gewährleistet ist, da nur so das öffentliche Interesse an der Vermeidung von Verletzungen oder Gefahren für Personen berücksichtigt wird. Die Hütte sitzt darüber hinaus mit den Außenmauern direkt am Boden auf, sodass durch das Gewicht des Daches und des Eigengewichtes der Außenmauern schon eine gewisse kraftschlüssige Verbindung mit dem Boden gegeben ist. (vgl. dazu VwGH 15.7.2003, 2003/05/0043)
Insofern waren die genannten Bauten bei deren Errichtung bewilligungspflichtig. Wie jedoch aus den Feststellungen hervorgeht, liegen jeweils keine Baubewilligungen vor.
7.2.4. Zur Rechtslage im Zeitpunkt der Erlassung des baupolizeilichen Auftrags
Bei Erlassung des baupolizeilichen Auftrags war die NÖ BO 2014 in Geltung. Dies bedeutet, dass es sich bei diesen Objekten Nr. 1 bis 5 gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014 um Bauwerke handelt, da dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderte und diese mit dem Boden kraftschlüssig verbunden sind. Des Weiteren stellen sie Gebäude im Sinne des § 4 Z 15 NÖ BO 2014 dar, zumal sie oberirdisch errichtet sind und aus einem Dach und mindestens zwei Wänden bestehen. Sie sind dafür bestimmt, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen. Es bestand daher gemäß § 14 Z 1 NÖ BO 2014 jeweils eine Bewilligungspflicht.
Die Hütte (Nr. 5) ist außerdem kein bewilligungs-, anzeige und meldefreies Vorhaben gemäß § 17 Z 8 NÖ BO 2014, da das gegenständliche Grundstück keine Widmung als Bauland, sondern als Grünland Kleingarten aufweist.
Die Tatsache, dass die Baubehörde nach Errichtung der Gebäude über mehrere Jahre hinweg keinen baupolizeilichen Auftrag erlassen hat, vermag die Konsensmäßigkeit dieser Gebäude nicht zu begründen. Wenn keine konkreten Anhaltspunkte für die Unvollständigkeit der Archive vorliegen, besteht keine weitere Ermittlungspflicht der Behörde (VwGH 17.12.2018, Ra 2018/05/0264). Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Partei eine besondere Mitwirkungspflicht trifft; ist es in der Regel doch der Eigentümer des Bauwerkes, der zielführende Hinweise über das Vorliegen einer Baubewilligung geben kann (VwGH 30.1.2001, 2000/05/0252).
Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues trifft dessen jeweiligen Eigentümer (vgl. VwGH 24.10.2006, 2003/06/0171). Adressat eines Auftrags nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 ist – mangels anderslautender gesetzlicher Regelung – der jeweilige Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder der Baulichkeit (vgl. VwGH 15.02.2011, 2008/05/0087). Der Verwaltungsgerichtshof hegt keine Bedenken, einen vom Grundstückseigentümer verschiedenen Eigentümer eines Bauwerks als Adressaten eines Beseitigungsauftrags heranzuziehen (vgl. VwGH 10.12.2013, 2010/05/0186). Beim Wochenendhaus handelt es sich um ein Superädifikat, dessen Eigentümerin die Beschwerdeführerin ist. Insofern ist sie Adressatin des Abbruchauftrages.
Im gesamten Verfahren wurde weder behauptet, noch ist sonst zu Tage getreten, dass die vom Abbruchauftrag betroffenen Objekte vom „Hauptgebäude“ nicht trennbar seien (wären sie dies nicht, hätte der Abbruchauftrag das gesamte Gebäude zu umfassen). Bei den Objekten Nr. 1 bis 4 handelt es sich um nach Fertigstellung des „Hauptgebäudes“ an dieses angebaute Zubauten, die entsprechend auch ohne Gefährdung des „Hauptgebäudes“ wieder abgebrochen werden können. Objekt Nr. 5 (Gartenhütte) stellt ein baulich getrenntes Bauwerk dar.
Die nunmehrige Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des „Hauptgebäudes“, welches ein Superädifikat darstellt. Die Zubauten stehen daher ebenfalls in ihrem Eigentum, so dass der Abbruchauftrag betreffend die Objekte Nr. 1 bis 4. zu Recht ihr gegenüber erlassen wurde.
Das Objekt Nr. 5 (Gartenhütte) stellt ein separates Bauwerk dar, das unstrittig von der Beschwerdeführerin errichtet wurde. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist für die Qualifikation als Superädifikat in erster Linie die fehlende Absicht des Erbauers entscheidend, dass das Bauwerk stets, d.h. für seine ganze natürliche Lebensdauer, auf diesem „fremden“ Grundstück bleiben soll. Die fehlende Belassungsabsicht tritt im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks hervor, kann aber auch aus anderen Umständen erschlossen werden (vgl. VwGH 23.7.2009, 2006/05/0027; VwGH 30.1.2014, 2013/05/0204; VwGH 18.11.2014, 2012/05/0188). Maßgeblich ist dabei beispielsweise der aus der Bauweise, der Art der Benutzung oder der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbare Zweck.
Im konkreten Fall spricht bereits die Ausgestaltung des Bauwerks als einfache Holzhütte verhältnismäßig kleiner Dimensionen ohne Fundament dafür, dass keine dauerhafte Belassungsabsicht bestanden hatte und besteht. Die Beschwerdeführerin ist daher Bauwerkseigentümerin dieser Gartenhütte und wurde auch diesbezüglich der Abbruchauftrag ihr gegenüber zu Recht erlassen.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Abbruchauftrag für die Bauten Nr. 1 bis 5 waren somit gegeben, weshalb der Beschwerde kein Erfolg beschieden werden konnte.
7.3. Zur Aufhebung und Zurückverweisung betreffend den „Zubau Nr. 6“
Die erstinstanzliche Behörde hat einen Abbruchauftrag mit dem Inhalt erlassen, Den Kamin, die Treppe sowie die zwei Zimmer im Dachboden zu entfernen. Die Berufungsbehörde bestätigte diesen Auftrag. Der nachträgliche Einbau eines Kamins, einer Treppe sowie von Zimmern und Fenstern in den Dachboden stellen jedoch entgegen der Darstellung der Behörde keinen „Zubau“, sondern eine „Abänderung“ dar, da das bestehende und bewilligte Gebäude nachträglich (und ohne Einholung einer Baubewilligung) verändert wurde.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Anordnung, eine bewilligungspflichtige, aber nachträglich ohne Baubewilligung durchgeführte Abänderung rückgängig zu machen und dadurch einen konsensmäßigen Zustand herzustellen, nicht auf § 35 Abs. 2 NÖ BauO 2014, sondern auf § 34 Abs. 2 NÖ BauO 2014 zu stützen ist. Der Begriff des „Baugebrechens“ erfasst nämlich auch den Fall der nachträglichen konsenslosen Veränderung eines grundsätzlich konsentierten Gebäudes:
Ein Baugebrechen im Sinne des § 33 BauO NÖ 1996 – und auch im Sinne des § 34 Abs. 2 NÖ BauO 2014 – ist ein durch
a) Alter, Abnützung, Verwitterung oder Beschädigung (Verschlechterung) oder
b) eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte, oder anzeigepflichtige, aber nicht angezeigte, Abänderung oder das Fehlen eines unentbehrlichen Bauteils oder Zubehörs (Konsenswidrigkeit) verursachter Zustand eines Bauwerkes, der seine Standfestigkeit, sein Aussehen, den Brandschutz oder die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt oder zu einer örtlich unzumutbaren Belästigung der Nachbarschaft führen kann (Hervorhebung durch das Gericht, vgl VwGH 2009/05/0292 zum früheren § 33 NÖ BauO 1996).
Der bloße Austausch der Rechtsgrundlagen könnte zwar auch durch das Landesverwaltungsgericht vorgenommen werden, es fehlt jedoch an relevanten Ermittlungen zur Frage, ob die vorgeworfenen Umbauten bewilligungspflichtig waren.
Anders als Zubauten zu Gebäuden, die in jedem Fall einer Baubewilligung bedürfen, ist dies bei Abänderungen nicht schlechterdings der Fall. Bereits § 92 Abs. 1 Z 4 NÖ BO 1969 knüpfte die Bewilligungspflicht von Abänderungen daran, dass die Festigkeit tragender Bauteile, die Brandsicherheit, die sanitären Verhältnisse, das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt oder Rechte der Nachbarn verletzt werden könnten. Zwar war im Anwendungsbereich der NÖ BO 1969 noch zwischen „Umbauten“ (Z 1) und „Abänderungen (Z 4) zu unterscheiden; ein baupolizeilicher Auftrag im Sinne des maßgeblichen Bescheidausspruchs erfordert jedoch, dass auch zum Entscheidungszeitpunkt eine Bewilligungspflicht für die Abänderung vorliegt.
§ 14 Z 3 NÖ BO 2014 sieht eine Bewilligungspflicht für Abänderungen nur vor, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte.
Um – wie es die belangte Behörde getan hat – davon ausgehen zu können, dass die vorgenommenen Abänderungen bewilligungspflichtig sind, wäre es erforderlich, exakt zu ermitteln, wie diese Abänderungen genau beschaffen sind (die pauschale Erwähnung von „einer Treppe, einem Kamin und zwei Zimmern im Dachboden“ ohne nähere Präzisierung ist zu diesem Zweck nicht ausreichend) und welche Auswirkungen diese Abänderungen im Sinne des § 14 Z 3 NÖ BO 2014 auf die dort genannten Schutzgütern haben könnten; sollten anhand der genauen Abgrenzung der betroffenen Änderungen diese Fragestellungen nicht so eindeutig zu beantworten sein, dass sie auch von einem bautechnischen Laien festgestellt werden können, wäre hierzu auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich. Dabei ist insbesondere auch eine Abgrenzung zu bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Vorhaben gem. § 17 Z 4 NÖ BO 2014 durchzuführen.
Die Behörden haben nicht bloß in den angefochtenen Bescheiden nicht ausreichend festgestellt, wie die vorgeworfenen Abänderungen beschaffen sind, sie haben weder dazu noch zur Frage, ob und inwiefern Schutzgüter iSd § 92 Abs. 1 Z 4 NÖ BO 1969 bzw. § 14 Z 3 NÖ BO 2014 betroffen sein könnten, Ermittlungen durchgeführt. Zwar wurden Ortsaugenscheine am 14. Juni 2003 und am 21. Juni 2018 durchgeführt, Ermittlungen und Feststellungen zu diesen Umständen sind den Niederschriften jedoch nicht entnehmbar.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwGH vom 26. Juni 2014, Zl. Ro 2014/03/0063, sowie VwGH vom 27. August 2014, Zl. Ro 2014/05/0062) besteht nach den Bestimmungen des VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht durch das Verwaltungsgericht, sodass dieses grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden hat.
Der Rechtsprechung zufolge ist bei der Notwendigkeit eines weiteren Gutachtens eine Zurückverweisung gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG unzulässig, wenn es sich dabei um eine typische Ergänzung handelt, welche die Rechtsmittelinstanz selbst vorzunehmen und sodann in der Sache selbst zu entscheiden gehabt hätte (VwGH 17.02.2015, Ra 2014/09/0037). Hier liegen jedoch zum Sachverhalt zum Entscheidungszeitpunkt des angefochtenen Bescheides überhaupt keine Ermittlungsergebnisse vor. Diese einzuholen ist nicht Aufgabe des LVwG (VwGH 31.08.2015, Ra 2015/11/0039). „Eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen wird daher insbesondere dann in Betracht kommen, wenn die Verwaltungsbehörde … bloß ansatzweise ermittelt hat“ (grundlegend VwGH 26.06.2014, Ro 2014/03/0063). Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (etwa im Sinn einer „Delegierung“ der Entscheidung an das Verwaltungsgericht, vgl. auch Holoubek, Kognitionsbefugnis, Beschwerdelegitimation und Beschwerdegegenstand, in: Holoubek/Lang (Hrsg), Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, erster Instanz, 2013, Seite 127, Seite 137; siehe schon Merli, Die Kognitionsbefugnis der Verwaltungsgerichte erster Instanz, in: Holoubek/Lang (Hrsg), Die Schaffung einer Verwaltungsgerichtsbarkeit erster Instanz, 2008, Seite 65, Seite 73 f).
In Bezug auf den so genannten „Zubau Nr. 6“ haben die erstinstanzliche und die Berufungsbehörde ihre Ermittlungen im Wesentlichen auf kurze, stichwortartige und zur rechtlichen Subsumtion nicht hinreichende Beschreibungen gewisser Baukörper beschränkt. Die zentral erforderlichen Ermittlungen und Feststellungen dahingehend, in welchem Ausmaß und wodurch die vorgeworfenen Abänderungen die Schutzgüter gem. § 92 NÖ BauO 1976 bzw. § 14 Z 3 NÖ BO 2014 berühren und inwieweit daher Bewilligungspflicht gegeben war, wurden nicht durchgeführt.
Es wurden daher bloß „ansatzweise Ermittlungen“ im Sinne der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs durchgeführt und liegen die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung betreffend diesen (von den übrigen Bescheidabsprüchen trennbaren) Teil des Bescheids vor. Im fortgesetzten Verfahren wird die Behörde die für die Beurteilung der Bewilligungspflicht der Abänderungen erforderlichen Sachverhaltsermittlungen durchzuführen und auf deren Basis zu beurteilen haben, ob und gegebenenfalls in Bezug auf welcher Teile der Abänderung ein baupolizeilicher Auftrag gem. § 34 Abs 2 NÖ BauO 2014 zu ergehen hat.
7.4. Zu den sonstigen Spruchabänderungen
7.7.1. Aus den im Akt inneliegenden, bewilligten Plänen ergibt sich, dass das Satteldach im Bereich des Zimmers Nr. 1 bewilligt war. Eine nachträgliche konsenslose Verlängerung dieses Daches liegt daher nicht vor. Der entsprechende Satz hatte daher aus dem Spruch zu entfallen.
7.7.2. Da ein Abbruchauftrag die vollständige Entfernung des beanstandeten Bauwerks beinhaltet, ist die separate Vorschreibung, dass Fundament und Bodenplatte abzubrechen und sämtliche betroffenen Teile nach den einschlägigen Bestimmungen zu entsorgen seien, überflüssig bzw. rechtsgrundlagenlos.
7.7.3. Dem glaubwürdigen Vorbringen der Beschwerdeführerin, dass durch Abbruch bestimmter Zubauten das „Hauptgebäude“ in der verbleibenden Form unbewohnbar würde, ist durch Verlängerung der Abbruchsfrist Rechnung zu tragen, um ihr Gelegenheit zu geben, die erforderlichen Veranlassungen zur Bewohnbarkeit des Gebäudes zu treffen. Öffentliche Interessen stehen dieser verlängerten Abbruchfrist nicht entgegen, bestehen die Zu- und Umbauten doch bereits seit zahlreichen Jahren unbeanstandet und wurden von der Behörde keinerlei Sicherheitsbedenken o.ä. geltend gemacht.
8. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:
Von einer mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs 5 VwGVG abgesehen werden, da die Parteien ausdrücklich darauf verzichteten. Dies ergibt sich einerseits aus der Beschwerdevorlage vom 15. Jänner 2020 der belangten Behörde und andererseits aus dem Schreiben der Beschwerdeführerin vom 3. Mai 2020.
9. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
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