Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-982/001-2019

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 04.06.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2020:LVwG.AV.982.001.2019

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 1 unter dem Vorsitz des Richters Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger mit der als Berichterstatterin fungierenden Richterin Mag. Clodi und den fachkundigen Laienrichtern Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde des A, geb. ***, ***, ***, vertreten durch die B Rechtsanwalts GmbH, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 02. August 2019, Zl. ***, mit welchem der Antrag des A vom 20.02.2018 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 05.12.2017, BRZ ***, abgeschlossen zwischen A, ***, ***, als Käufer einerseits und C, geb. ***, ***, ***, als Verkäuferin andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einer Katasterfläche von 8961 m², abgewiesen worden ist, nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (NÖ LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

I.

Der angefochtene Bescheid wird gemäß den §§ 28 Abs. 1 und 17 Verwaltungs-gerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) in Verbindung mit § 13 Abs. 7 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) ersatzlos aufgehoben und das Verfahren eingestellt.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 02. August 2019, Zl. ***, wurde der Antrag des A, geb. ***, ***, ***, nunmehr vertreten durch die B Rechtsanwalts GmbH, ***, ***, vom 20. Februar 2018 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 05. Dezember 2017, Beurkundungsregisterzahl: BRZ *** des Notariats D in ***, abgeschlossen zwischen A, ***, ***, als Käufer einerseits und C, ***, ***, als Verkäuferin andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einer Katasterfläche von 8961 m², abgewiesen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die Beschwerde des rechtsanwaltlich vertretenen Antragstellers A vom 28.08.2019, eingelangt bei der Behörde am 29.08.2019, in der beantragt wird, dass das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich gemäß § 24 Abs. 1 VwGVG eine mündliche Verhandlung durchführen und den angefochtenen Bescheid der belangten Behörde dahingehend abändern möge, dass dem Beschwerdeführer die grundverkehrsrechtliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 05. Dezember 2017, BRZ ***, erteilt werde.

Weiters ist - in eventu - beantragt, den angefochtenen Bescheid der belangten Behörde vom 02. August 2019, ***, wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit sowie wegen Verletzung von Verfahrensvorschriften ersatzlos aufzuheben und die Sache zur Verhandlung und neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

Ohne auf diese Beschwerdeanträge und das weitere Beschwerdevorbringen einzugehen, steht im verfahrensrelevanten Zusammenhang bereits aufgrund des von der belangten Behörde dem Verwaltungsgericht vorgelegten Verwaltungsaktes folgender Sachverhalt hinsichtlich des durchgeführten Verfahrens fest:

Mit Antrag vom 20.02.2018 hat A um Erteilung der grundverkehrs-behördlichen Genehmigung gemäß § 6 NÖ GVG für den Kaufvertrag vom 05.12.2017, BRZ ***, abgeschlossen zwischen seiner Person als Käufer einerseits und C, geb. ***, ***, ***, als Verkäuferin andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einer Katasterfläche von 8.961 m², und einem Kaufpreis von € 50.000,00 angesucht und für die Zustellung von Antwortschreiben seine E-Mail-Adresse mit *** angeführt.

Angeschlossen war diesem Antrag der bezeichnete Kaufvertrag vom 05.12.2017.

In dem von der Grundverkehrsbehörde veranlassten Kundmachungsverfahren gemäß § 11 Abs. 2 und 5 NÖ GVG ist innerhalb der bis 19.03.2018 eingeräumten Frist am 07.03.2018 bei der Bezirksbauernkammer *** eine Interessenten-meldung des E, wh. in ***, ***, abgegeben worden; von der Bezirksbauernkammer *** wurden in der an die Behörde erstatteten Stellungnahme vom 12.03.2019 Widersprechungsgründe gegen die beantragte Genehmigung angeführt.

Nach Aufforderung der Behörde mit Schreiben vom 26.03.2018 an den Antragsteller und den Interessenten, näher bezeichnete Unterlagen (zur Prüfung deren Landwirteeigenschaft) vorzulegen, und der Übermittlung des veranlassten agrartechnischen Gutachtens vom 13.07.2018 durch die beigezogene agrartechnische Amtssachverständige zur Frage der Landwirteeigenschaft des Antragstellers und des Interessenten, hat der Antragsteller mit E-Mail vom 18.07.2018, 07:24 Uhr, unter Verwendung seiner bereits im Antrag bekannt gegebenen E-Mail-Adresse gegenüber der belangten Behörde – unter Anrede der zuständigen Sachbearbeiterin - folgende Erklärung abgegeben:

„Sehr geehrte Frau F

Wie Ihnen gestern meine Frau am Telefon mitgeteilt hat, ziehe ich meinen Antrag zur Genehmigung des Erwerbs zurück.

Ich bitte um kurze Rückbestätigung.

Vielen Dank!

Liebe Grüße

A“

Angeschlossen war diesem E-Mail ein am 03.07.2018 um 17:43 Uhr von der Gattin des Antragstellers an die Sachbearbeiterin der Behörde gerichtetes E-Mail mit folgendem Inhalt:

„Sehr geehrte Frau F,

mein Mann beabsichtigt den Antrag zurückzuziehen und neu zu beantragen. Nachdem die Verkäuferin, Frau C, heute dem Interessenten, Herrn E, klar gemacht hat, dass sie unter keinen Umständen gewillt ist, ihm das Grundstück zu verkaufen. Somit gehen wir davon aus, dass Herr E beim neuerlichen Antrag kein Interesse anmelden wird, da es für ihn keinen Sinn macht.

Was brauchen sie für die Zurückziehung und neuerlichen Antrag von meinem Mann? Wie ist hier vorzugehen?

Mit freundlichen Grüßen,

G“

Ebenfalls mit E-Mail vom 18.07.2018, 09:01 Uhr, hat die Behörde den Eingang der Zurückziehung des Antrages um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung durch den Antragsteller an diesen wie folgt bestätigt bzw. zur Kenntnis genommen:

„Sehr geehrter Herr A!

Das Email betreffend die Zurückziehung des Antrages ist ha. eingelangt. Sie werden gebeten, die Rückabwicklung des Kaufvertrages der Grundverkehrsbehörde zu übermitteln, da erst dann seitens der Behörde das Verfahren abgeschlossen werden kann.

Mit freundlichen Grüßen

Für den Bezirkshauptmann

F“

Nach der dazu erfolgten Mitteilung des Beschwerdeführers (per E-Mail) vom selben Tag (18.07.2018), wonach aus seiner Sicht kein rechtswirksamer Kaufvertrag vorliege, der rückabgewickelt werden könnte, da der eingereichte Kaufvertrag erst mit der Genehmigung der Grundverkehrsbehörde rechtswirksam (siehe § 7 im

Kaufvertrag) werde, ist seitens der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha nach der weiteren Mitteilung des Beschwerdeführers vom 07.08.2018, wonach sich „der Sachverhalt geändert“ habe und Unterlagen über eine Einstellpferdehaltung vorgelegt worden sind, das Verfahren durch Einholung eines ergänzenden agrartechnischen Gutachtens zu den neu vorgelegten Unterlagen fortgesetzt und mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid vom 02.08.2019 abgeschlossen worden.

Diese Feststellungen stützen sich beweiswürdigend auf den Inhalt des von der belangten Behörde dem Landesverwaltungsgericht NÖ vorgelegten elektronisch geführten Verwaltungsaktes, in dem der Gang des Verfahrens in allen seinen Schritten und dem geführten Schriftverkehr vollständig und umfassend dokumentiert ist. Neben dem daraus ersichtlichen Kundmachungsverfahren bei der Bezirksbauernkammer ***, der erstatteten Interessentenerklärung und den von der Behörde erfolgten Beweisaufnahmen beinhaltet der Verwaltungsakt auch sämtliche (elektronisch per E-Mail) vorgenommenen Eingaben des Beschwerdeführers mit Datums- und Uhrzeitangabe hinsichtlich des Sendezeitpunktes.

So ergibt sich, dass das E-Mail vom 18.07.2018, 07:24 Uhr, mit welchem die Zurückziehung des Genehmigungsantrages erklärt worden ist, auch tatsächlich bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde eingelangt ist, zweifelsfrei aus der nicht einmal zwei Stunden später erfolgten Bestätigung des Einlangens per E-Mail vom selben Tag um 09:01 Uhr.

Zu diesen Feststellungen hinsichtlich des Ganges des durchgeführten Verfahrens vor der Grundverkehrsbehörde stellt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich in rechtlicher Hinsicht Folgendes fest:

Gemäß § 17 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

Gemäß § 13 Abs. 7 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991, BGBl. 51/1991 idgF, (AVG) können Anbringen in jeder Lage des Verfahrens zurückgezogen werden.

Gemäß § 10 Abs. 1 NÖ GVG muss der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.

Gemäß § 10 Abs. 4 NÖ GVG ist für den Antrag ein durch Verordnung der Landesregierung festgelegtes Formular zu verwenden. Die Landesregierung darf durch Verordnung die Bereitstellung weiterer Unterlagen und Informationen vorsehen, wenn dies zur Wahrung der öffentlichen Interessen gemäß § 1 Z 1 und 2 erforderlich ist.

Nach § 2 NÖ Grundverkehrsverordnung sind, wenn nicht die auf der Homepage des Landes Niederösterreich (www.noe.gv.at) bereitgestellten Formulare verwendet werden, die in der Anlage enthaltenen Formblätter zu verwenden.

Im gegenständlichen Fall ist vom Beschwerdeführer für den Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung vom 20.02.2018 ein alle erforderliche Daten enthaltendes elektronisches Formular im Sinne der NÖ Grundverkehrs-verordnung unter Anschluss des darin angeführten Kaufvertrages vom 05.12.2017 und der weiteren angeführten Beilagen (z.B. Betriebskonzept) verwendet und bei der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha eingebracht worden.

Nach der aufgrund dieses Antrages erfolgten Einleitung des Verfahrens nach § 11 NÖ GVG mit Zuschriften vom 26.02.2018 an die örtlich zuständige Bezirksbauern-kammer und die Marktgemeinde *** als jene Gemeinde, in der das Kaufgrundstück gelegen ist, hat der nunmehrige Beschwerdeführer seinen Antrag um Genehmigung „des Erwerbs“ mit Eingabe per E-Mail vom 18.07.2018 ausdrücklich zurückgezogen.

Die Zurückziehung eines Antrags stellt selbst ein Anbringen dar und bedarf daher einer ausdrücklichen diesbezüglichen Willenserklärung gegenüber der Behörde.

Aus dem klaren Wortlaut der Eingabe per E-Mail vom 18.07.2018 geht eindeutig hervor, dass der zum Ausdruck gebrachte Wille des Beschwerdeführers allein in der Zurückziehung des verfahrenseinleitenden Antrags bestand. Bekräftigt wird dies noch zusätzlich durch das diese Zurückziehung bereits am 03.07.2018 ankündigende E-Mail der Gattin des Beschwerdeführers (arg.: „mein Mann beabsichtigt den Antrag zurückzuziehen“).

Wie der Verwaltungsgerichtshof mehrfach ausgeführt hat, enthält § 13 Abs. 7 AVG (seit der Novelle BGBl. I Nr. 158/1998) die ausdrückliche Vorschrift, dass ein Anbringen in jeder Lage des Verfahrens zurückgezogen werden kann. Der Gesetzgeber wollte § 13 Abs. 7 AVG nach dem Vorbild des § 237 ZPO einführen (so die RV 1167 BlgNR, XX GP, 26). Zu dieser Bestimmung entspricht es einhelliger Ansicht, dass die Rechtsfolgen des § 237 Abs. 3 ZPO (insbesondere also, dass die Klage als nicht angebracht anzusehen ist) automatisch mit dem Zugang der Erklärung des Klägers an das Gericht eintreten, sodass einem die Prozessbe-endigung aussprechenden Beschluss nur deklarative Bedeutung zukommt (Hinweis E 21. Oktober 2005, 2002/12/0294). Auch nach der Rechtsprechung vor Inkrafttreten des § 13 Abs. 7 AVG bewirkte eine Antragsrückziehung das Ende des Verfahrens, ohne dass es einer behördlichen Entscheidung bedurfte (vgl. E 29. März 2001, 2000/20/0473). Die Zurückziehung eines Antrags zieht daher - wenn sie dem Vorbild des § 237 ZPO vergleichbare Rechtswirkungen haben sollte - keinen weiteren, über die formlose Einstellung des Verfahrens hinausgehenden Akt der Behörde nach sich (VwGH vom 25.07.2013, 2013/07/0099).

Dies ist aber nur dann der Fall, wenn die Behörde, die in der Sache zu entscheiden hat, über den verfahrensauslösenden Antrag noch keinen Bescheid erlassen hat, was auf den gegenständlichen Fall - wie gezeigt - zutrifft.

Durch die das Ende des Verfahrens auslösende Antragszurückziehung hat es sohin keinen Grund für eine Fortsetzung des Verfahrens gegeben, zumal es sich beim grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren um ein antragsbedürftiges Verfahren handelt.

Dem in der Folge erlassenen und nunmehr angefochtenen Bescheid ist daher die Grundlage entzogen gewesen und hätte nicht mehr erlassen werden dürfen (vgl. VwGH vom 29.03.2001, 2000/20/0473 und die dort zitierte weitere Judikatur).

Da im Beschwerdeverfahren das Landesverwaltungsgericht NÖ von der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Erlassung seiner Erledigung auszugehen hat, war das nunmehrige Fehlen des verfahrenseinleitenden Antrages aufzugreifen und der ohne Grundlage erlassene Bescheid der belangten Behörde ersatzlos aufzuheben und das Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich einzustellen (vgl. zB VwGH 23.12.1974, 2052/74; 16.12.1993, 93/01/0009; 22.2.2001, 2000/20/0504; s. auch jüngst VwGH 23.1.2014, 2013/07/0235).

Unabhängig von diesen Ausführungen sieht sich das erkennende Gericht zu dem mit dem seinerzeitigen Antrag vom 20.02.2018 vorgelegten Kaufvertrag vom 05.12.2017 noch zu folgende Anmerkung veranlasst:

Laut § 2 der Kaufvertragsurkunde vom 05.12.2017, B.R.Z.: *** des Notariats D, ist ein Kaufpreis in der Höhe von € 50.000,00 vereinbart, „der von den Käufern je zur Hälfte getragen wird“.

Es würde sich somit bei einer inhaltlichen Behandlung dieses Kaufvertrages die Frage stellen, mit welcher weiteren Person, abgesehen von dem im Vertrag als Käufer titulierten Beschwerdeführer, der Kaufvertrag abgeschlossen worden ist, da gemeinhin jene Person bzw. jene Personen, die den Kaufpreis bezahlen, als Käufer anzusehen sind.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen, da bereits auf Grund der Aktenlage feststand, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben war.

Die ordentliche Revision gegen diese Entscheidung ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die Entscheidung weicht auch nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, vielmehr folgen die dargelegten Erwägungen der zitierten Judikatur des Verwaltungs-gerichtshofes.