Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1287/001-2019

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 11.05.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2020:LVwG.AV.1287.001.2019

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Wimmer als Einzelrichter über die Beschwerde der A, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** vom 01. Juli 2019, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag nach der NÖ Bauordnung 2014, nach öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) insoweit stattgegeben, als der angefochtene Bescheid in Stattgebung der Berufung dahingehend abgeändert wird, dass im Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 18. Jänner 2019, Zl. ***, die im Spruch dieses Bescheides angeordneten Auflagen 1 und 2 entfallen. Im Übrigen wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision gemäß § 25a des Verwaltungsgerichtshofgesetzes 1985 (VwGG) in Verbindung mit Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde erster Instanz) vom 18. Jänner 2019, Zl. ***, wurde A (in der Folge: Beschwerdeführerin) gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) der Auftrag zum Abbruch des im westlichen Grundstücksbereich der Teilfläche Nr. *** des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG ***, befindlichen Mobilheimes (mit den Grundrissabmessungen von ca. L x B = 8,6 x 3,0 m, Höhe ca. 2,6 m) innerhalb von acht Wochen ab Rechtskraft dieses Bescheides erteilt.

Darüber hinaus wurden die folgenden Auflagen vorgeschrieben:

„1.Vor dem Beginn der Abbrucharbeiten sind vorhandene Strom-, Wasser- und Kanalanschlüsse von dazu befugten Personen bzw. Unternehmern ordnungsgemäß abzuschließen und zu sichern.

2. Die erfolgte Durchführung der aufgetragenen Arbeiten ist der Baubehörde schriftlich gemäß § 16 NÖ Bauordnung 2014 innerhalb von 4 Wochen nach Fertigstellung zu melden.“

In der Begründung dieses Bescheides wird das von der Baubehörde erster Instanz eingeholte, am 28. September 2016 im Zuge einer baubehördlichen Überprüfung erstattete Gutachten eines nichtamtlichen Sachverständigen für Bautechnik betreffend die verfahrensgegenständlichen Abbruchobjekte wiedergegeben und ist darüber hinaus ausgeführt, dass das Objekt eine Bauwerkseigenschaft aufweisen würde, für das Bauwerk eine Baubewilligung jedoch nicht vorliege. Bei diesem Bauwerk handle es sich um ein Superädifikat, da es an der Absicht fehle, das Bauwerk dauernd auf dem Grund zu belassen; dies resultiere insbesondere aus dem äußeren Erscheinungsbild. Es sei daher der Abbruchauftrag gegenüber der Beschwerdeführerin anzuordnen gewesen.

1.2. Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 04. Februar 2019 Berufung. Diesem Berufungsschriftsatz war ein Deckblatt einer Rechtsanwalts GmbH vorangestellt. In der Berufung ist – auf das Wesentliche zusammengefasst – ausgeführt, dass sich die Beschwerdeführerin in ihrem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Eigentumsrecht verletzt erachte. An dem Teich seien seit ca. 20 Jahren Badehütten gebaut worden. Die Gemeinde sei über die Badehütten informiert gewesen, erst im Jahr 2013 habe die Gemeinde einen Baustopp verhängt. Selbst nach dem Baustopp habe sich die Gemeinde immer wieder dahingehend geäußert, dass die Situation „legalisiert“ werden solle. Eine „Legalisierung“ durch eine Widmung in Bauland-Sondergebiet oder Grünland-Kleingarten wäre im vorliegenden Fall möglich, doch sei dies nunmehr von der Gemeinde nicht mehr gewollt. Die Beschwerdeführerin verweist auf einen Bescheid der Wasserrechtsbehörde vom 03. Jänner 2005 betreffend die wasserrechtliche Bewilligung für die Erweiterung der Nutzung des Sport-Fischteiches als Sportfischteich mit Badenutzung für einen eingeschränkten Personenkreis. Am Badeteiche seien die Bauwerke aufgrund der Zusage der Gemeinde für eine Umwidmung im guten Glauben errichtet worden. Die Pächter würden Vertrauensschutz genießen. Darüber hinaus handle es sich bei der Badehütte um kein Bauwerk im Sinne der NÖ Bauordnung, da diese ohne Fundament und ohne Verankerung im Boden errichtet worden sei.

1.3. Mit dem angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 01. Juli 2019, Zl. ***, wurde der Berufung der Beschwerdeführerin keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt. Begründend ist ausgeführt, dass sich der angefochtene Bescheid auf das Gutachten des beigezogenen nichtamtlichen Sachverständigen für Bautechnik stütze, wonach dem bezeichneten Objekt Bauwerkseigenschaft zukomme. Die Beschwerdeführerin sei diesem Gutachten in ihrer Berufung nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten. Für die Qualifikation einer Badehütte als Bauwerk sei es nicht erforderlich, dass diese über ein Fundament verfüge – „keine“ (gemeint wohl: „eine“) kraftschlüssige Verbindung mit dem Boden sei auch dann anzunehmen, wenn die Anlage eine solche nach den Regeln der technischen Wissenschaften haben müsste, wobei ein gewisses Eigengewicht der baulichen Anlage genüge. Das Abbruchobjekt sei auch zum Zeitpunkt der Berufungsentscheidung im Hinblick auf die Widmung nicht bewilligungsfähig. Da eine Baubewilligung nicht vorliege, seien die Voraussetzungen für einen Abbruchauftrag erfüllt.

1.4. Dieser Berufungsbescheid wurde zunächst der auf dem Deckblatt der Berufung ausgewiesenen Rechtsanwalts GmbH übermittelt. Diese Rechtsanwalts GmbH teilte der belangten Behörde mit Schreiben vom 08. Juli 2019 mit, dass die Gesellschaft die Bescheidempfängerin nicht vertrete und übermittelte der belangten Behörde insbesondere den verfahrensgegenständlichen Bescheid im Original retour.

1.5. Mit Schreiben der belangten Behörde vom 24. Juli 2019 wurde der Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass die Berufungsbehörde aufgrund des verwendeten Briefpapiers und der Formulierung der Berufung keinen Grund habe, das Vorliegen eines Vollmachtverhältnisses anzuzweifeln. Die Zustellung an die Rechtsanwalts GmbH sei daher rechtswirksam am 05. Juli 2019 (nachweisliche Übernahme der RSb-Sendung) erfolgt. Diesem – an die Beschwerdeführer verfügten – Schreiben war der Berufungsbescheid der belangten Behörde vom 01. Juli 2019 als Beilage angeschlossen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

Der Beschwerdeführerin erhob mit Schreiben vom 01. August 2019 gegen den Bescheid der belangten Behörde vom 01. Juli 2019 Beschwerde.

In dieser wird – auf das Wesentliche zusammengefasst – vorgebracht, dass die Beschwerdeführerin im Berufungsverfahren nicht durch die bezeichnete Rechtsanwalts GmbH vertreten gewesen sei. Die Berufung sei von der Beschwerdeführerin eingebracht und unterfertigt worden. Der Rechtsanwalts GmbH sei weder eine Vollmacht erteilt worden, noch habe eine vertretungsbefugte Person dieser Gesellschaft die Berufung unterfertigt. Die im Bescheid bezeichneten Objekte seien weder bewilligungspflichtig noch bestünde ein öffentliches Interesse am Abbruch der Objekte. An dem Teich würden seit ca. 20 Jahren Badehütten gebaut werden, die Gemeinde habe erst im Jahr 2013 einen Baustopp verhängt. Auch nach dem Baustopp im Jahr 2013 habe die Gemeinde signalisiert, die Situation „legalisieren“ zu wollen. Darüber hinaus liege eine Bewilligung der Wasserrechtsbehörde mit Bescheid vom 03. Jänner 2005 für die Erweiterung der Nutzung des Sportfischteiches als Sportfischteich mit Badenutzung für einen eingeschränkten Personenkreis vor. Am Badeteich seien sohin Bauwerke im guten Glauben auf eine Umwidmung errichtet worden, weshalb die Pächter Vertrauensschutz genießen würden. Darüber hinaus lägen die Voraussetzungen für den Abbruchauftrag nicht vor, da es sich bei einer Badehütte um kein Bauwerk handle. Die Badehütte sei ohne Fundament und ohne Verankerung im Boden errichtet worden.

Beantragt wurden die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung sowie die Aufhebung des Abbruchauftrags.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Des Landesverwaltungsgerichten Niederösterreich führte am 17. Februar 2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher die Beschwerdeführerin mit einer Vertrauensperson und Vertreter der belangten Behörde teilnahmen. In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch Verlesung des Verwaltungsaktes der belangten Behörde sowie des Gerichtsaktes.

In weiterer Folge äußerte sich die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 4.März 2020 dahingehend, dass es sich ihrer Meinung nach im Gegenstand um ein mobiles Fahrzeug handle, das technisch intakt sei und so auch jederzeit abtransportiert werden könne.

4. Feststellungen und Beweiswürdigung:

4.1. Der Berufungsschriftsatz vom 04. Februar 2019 wurde von der Beschwerdeführerin unterzeichnet; diesem Schriftsatz war ein Deckblatt einer Rechtsanwalts GmbH vorangestellt, wonach die Beschwerdeführerin durch diese Rechtsanwalts GmbH („B Rechtsanwalt-GmbH“) vertreten werde („vertreten durch:“). Das Deckblatt war nicht von einem Vertreter der Rechtsanwaltsgesellschaft unterzeichnet und bestand zwischen der Beschwerdeführerin und dieser Rechtsanwalts GmbH kein Vertretungsverhältnis. Die Zustellung des angefochtenen Bescheides der belangten Behörde wurde zunächst an die Beschwerdeführerin, „z.H. B Rechtsanwalt-GmbH“, verfügt und der Bescheid per RSb an diese Gesellschaft übermittelt und von dieser übernommen. Die bezeichnete Rechtsanwalts GmbH teilte der belangten Behörde mit Schreiben vom 08. Juli 2019 mit, dass zwischen ihr und der Beschwerdeführerin kein Vollmachtverhältnis bestehe und wurde der angefochtene Bescheid im Original retourniert. Mit einem an die Beschwerdeführerin verfügten Schreiben der belangten Behörde vom 24. Juli 2019 wurde dieser mitgeteilt, dass die belangte Behörde von einer ordnungsgemäßen Zustellung des Berufungsbescheides mit 05. Juli 2019 (Übernahme des Bescheides durch die Rechtsanwalts GmbH) ausgehe. Diesem Schreiben war der Berufungsbescheid der belangten Behörde vom 01. Juli 2019 als Beilage angeschlossen.

Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen gründen auf den klaren Inhalten des vorgelegten Verwaltungsaktes der belangten Behörde, insbesondere den darin enthaltenen Schriftstücken samt Zustellverfügungen und Zustellnachweisen. Dem Schreiben der bezeichneten Rechtsanwalts GmbH ist eindeutig zu entnehmen, dass ein Vollmachtverhältnis zur Beschwerdeführerin nicht bestanden hat. Dies entspricht dem Vorbringen der Beschwerdeführerin.

4.2. Die Beschwerdeführerin ist seit dem Jahr 2008 Pächterin der Teilfläche *** des Grundstückes Nr. ***, KG ***. Der Verpächter ist Eigentümer der bezeichneten Grundfläche.

Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen gründen auf dem Inhalt des Verwaltungsaktes. Die Beschwerdeführerin erklärte selbst Pächterin der Teilfläche zu sein. Die Feststellung ist unstrittig.

4.3. Die Beschwerdeführerin hat nach Abschluss des Pachtvertrages im Jahr 2008 das folgende Objekt auf der Teilfläche *** der EZ ***, KG ***, errichtet bzw. aufgestellt:

Im westlichen Grundstücksbereich der Teilfläche *** besteht ein Mobilheim mit den Grundrissabmessungen von ca. L x B = 8,6 x 3,0 m, wie im Lageplan M 1:100 eingetragen. Die Höhe wird mit ca. 2,60 m gemessen.

Im Bereich vor und neben dem Mobilheim bzw. auch unterhalb dessen besteht ein Plattenbelag mit Betonplatten auf einem Splittbett. Das Mobilheim ist auf dem Plattenbelag und darauf verlegten Holzbohlen gelagert. Das Mobilheim wird von Osten aus betreten bzw. sind Fenster zur Belichtung in den Wänden eingebaut. Im Mobilheim ist eine Küche, eine Sitz- und Schlafstelle sowie eine Sanitärzelle mit WC und Dusche eingebaut.

[Abweichend vom Original – Bilder nicht wiedergegeben]

„…

…“

(Quelle: Von der Beschwerdeführerin übermittelte Detailaufnahmen)

Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen gründen auf den eindeutigen Inhalten des vorgelegten Verwaltungsaktes bzw. des Gerichtsaktes, insbesondere den darin enthaltenen Lichtbildern betreffend die beschriebenen Objekte sowie der damit im Einklang stehenden Befundung des von der Baubehörde erster Instanz beigezogenen Sachverständigen für Bautechnik. Auch ist die Beschwerdeführerin den festgestellten Ausführungen des Objektes nicht entgegengetreten.

Den Feststellungen betreffend die Errichtungszeitpunkte des Objektes bzw. den Zeitpunkt des Abstellens des Mobilheimes liegen die Ausführungen der Beschwerdeführerin zugrunde.

4.4. Für das unter Punkt 4.3. festgestellte Objekt auf der Pachtfläche der Beschwerdeführerin liegt keine Baubewilligung vor und wurde auch keine Bauanzeige erstattet.

Beweiswürdigung:

Diese Feststellung ist zwischen den Parteien unstrittig und steht im Einklang mit den Inhalten des vorgelegten Verwaltungsaktes.

4.5. Im Hinblick auf diese Feststellungen sowie die jeweils zugrunde liegende Beweiswürdigung haben sich die in der Beschwerde begehrten Einvernahmen von näher bezeichneten Personen als Zeugen sowie die Beiziehung von (wohl weiteren) Sachverständigen aus den Fachgebieten Bauwesen, Raumordnung und Wasserbautechnik nicht als erforderlich erwiesen, zumal seitens der Beschwerdeführerin jeweils auch kein Beweisthema dargelegt wurde. Die Beschwerdeführerin ist überdies der insbesondere im Hinblick auf die im Verwaltungsakt enthaltenen bzw. den von ihr selbst vorgelegten Lichtbilder als schlüssig anzusehenden Befundung des von der Baubehörde erster Instanz beigezogenen Amtssachverständigen nicht entgegengetreten; darüber hinaus hat die Beschwerdeführerin in der Beschwerde lediglich die unrichtige Qualifikation einer – nicht verfahrensgegenständlichen – „Badehütte“ als Bauwerk vorgebracht.

5. Rechtslage:

5.1. Für das gegenständliche Verfahren kommt die NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 106/2016 zur Anwendung. Einerseits ist die NÖ BO 2014 auch auf vor Inkrafttreten dieses Gesetzes anhängige Abbruchverfahren gemäß § 35 NÖ BO 1996 anzuwenden (vgl. § 70 Abs. 1 NÖ BO 2014), andererseits sind am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 50/2017, anhängige Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

5.2. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), idF LGBl. Nr. 106/2016, lauten:

§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

(…)

6. bauliche Anlage: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

(…)

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;

(…)

24. Mobilheim: die zum Bestimmungsort überführte, für den Aufenthalt von Menschen geeignete Anlage, die nicht den Anforderungen für den Bau und die Benutzung als Straßenfahrzeug genügt, aber selbst noch über Mittel zur Beweglichkeit (Anbringungsmöglichkeit für Räder) verfügt;

§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

(…)

§ 35. (1) (…)

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. (…)

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

(…)

5.3. § 70 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) idF LGBl. Nr. 53/2018 lautet:

§ 70. (1) Die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, sind nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. § 5 Abs. 3 ist jedoch auf alle Beschwerden, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eingebracht werden, anzuwenden.

(…)

(10) Die am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 50/2017, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

(11) Für die am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 53/2018, bereits bewilligten, jedoch noch nicht fertiggestellten mittelgroßen Feuerungsanlagen muss die ordnungsgemäße Anzeige der Fertigstellung (§ 30) bis spätestens 19. Dezember 2018 bei der Behörde eingebracht werden.

5.4. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996 (NÖ BO 1996), in der ab dem Jahr 2007 geltenden Fassung lauteten:

§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als:

1. (…);

3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

4. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

(…)

7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;

(…)

10. Mobilheim: die zum Bestimmungsort überführte, für den Aufenthalt von Menschen geeignete Anlage, die nicht den Anforderungen für den Bau und die Benutzung als Straßenfahrzeug genügt, aber selbst noch über Mittel zur Beweglichkeit (Anbringungsmöglichkeit für Räder) verfügt;

§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten;

6. Erwägungen:

6.1. Die Beschwerde ist insbesondere infolge der Erlassung des Bescheides gegenüber der Beschwerdeführerin zulässig.

Im Hinblick auf die oben getroffenen Feststellungen – insbesondere die Mitteilung des Vertreters der Rechtsanwalts GmbH, wonach ein Vollmachtverhältnis zwischen der Gesellschaft und der Beschwerdeführerin nicht besteht – liegt im Hinblick auf die an die Beschwerdeführerin „z.H.“ dieser Gesellschaft verfügte Zustellung des Berufungsbescheides sowie Übernahme durch diese Gesellschaft keine Zustellung dieses Bescheides an die Beschwerdeführerin vor, setzt doch eine wirksame Zustellung eines Schriftstückes an einen Rechtsvertreter das Bestehen eines Vollmachtverhältnisses voraus (vgl. § 10 AVG). Ein solches lag im vorliegenden Fall infolge der Verwendung des Deckblattes der Rechtsanwalts GmbH zwar nahe, ist jedoch im Hinblick auf die ausdrückliche Mitteilung der Rechtsanwalts GmbH betreffend das Nichtvorliegen eines Vollmachtverhältnisses (auf welches sie sich gegenüber der Behörde infolge der Nichtunterzeichnung des Deckblattes zur Berufung oder des Berufungsschriftsatzes auch nicht berufen hat) zu verneinen.

Die Zustellung des angefochtenen Bescheides an die Beschwerdeführerin erfolgte jedoch jedenfalls mit dem Schreiben der belangten Behörde vom 24. Juli 2019. In diesem ist die Beschwerdeführerin als Empfängerin ausgewiesen und wurde die Zustellung dieses Schreibens ausdrücklich an die Beschwerdeführerin unter Anschluss des Berufungsbescheides der belangten Behörde vom 01. Juli 2019 als Beilage verfügt; die Beschwerdeführerin hat dieses Schreiben samt angeschlossenem Berufungsbescheid unstrittig erhalten und rechtzeitig innerhalb der Beschwerdefrist Beschwerde erhoben (hingewiesen wird darauf, dass sich die Beschwerde auch unter Annahme der Zustellung des Berufungsbescheides an die Rechtsanwalts Gesellschaft am 05. Juli 2019 als rechtzeitig erweisen würde).

6.2. Die zulässige Beschwerde erweist sich wie folgt als unbegründet:

6.2.1. § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 sieht die Anordnung des Abbruches eines Bauwerks durch die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsansuchens nach § 14 NÖ BO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 vor, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) oder keine Anzeige (§ 15 NÖ BO 2014) vorliegt.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrags der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (vgl. VwGH 30.01.2007, 2004/05/0205; VwGH 27.06.2006, 2004/05/0027 bis 0030).

Entscheidungswesentlich ist daher, ob hinsichtlich der vom Abbruch bedrohten Objekte zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrags sowie zum Zeitpunkt der Errichtung eine baubehördliche Bewilligungspflicht (oder allenfalls eine Anzeigepflicht) bestanden hat.

6.2.2. Das vom Abbruchauftrag umfasste Mobilheim ist als bewilligungspflichtige bauliche Anlagen im Sinne des § 14 NÖ BO 2014/1996 zu qualifizieren.

Gemäß § 14 NÖ BO 2014 bedarf die Errichtung von Gebäuden (Z 1) sowie baulicher Anlagen (Z 2) einer Baubewilligung. Auch sah der zum Zeitpunkt der Errichtung des gegenständlichen Objektes in Kraft gestandene § 14 NÖ BO 1996 die Erforderlichkeit einer Baubewilligung für die Errichtung von Gebäuden (Z 1) sowie von baulichen Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56 leg.cit.) entstehen oder Rechte nach § 6 leg.cit. verletzt werden können (Z 2), vor.

Gemäß § 4 Z 6 NÖ BO 2014 (§ 4 Z 3 NÖ BO 1996) sind unter dem Begriff „bauliche Anlagen“ alle Bauwerke zu verstehen, die nicht Gebäude sind. Ein „Bauwerk“ ist gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014 (§ 4 Z 4 NÖ BO 1996) ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. Unter einem Gebäude ist ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden zu verstehen, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen (vgl. § 4 Z 15 NÖ BO 2014, § 4 Z 7 NÖ BO 1996).

Ein „Mobilheim“ ist gemäß § 4 Z 24 NÖ BO 2014 (§ 4 Z 10 NÖ BO 1996) die zum Bestimmungsort überführte, für den Aufenthalt von Menschen geeignete Anlage, die nicht den Anforderungen für den Bau und die Benutzung als Straßenfahrzeug genügt, aber selbst noch über Mittel zur Beweglichkeit (Anbringungsmöglichkeit für Räder) verfügt.

6.2.2.1. Für die ordnungsgemäße Errichtung eines Mobilheimes, das wie im vorliegenden Fall zum Aufenthalt von Personen und zum Unterstellen von Sachen auf der Pachtfläche dient, ist jedenfalls ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich, um dieses einsturzsicher und den Anforderungen der Statik entsprechend auszuführen. Bei der Beurteilung der Frage, ob das Mobilheim als kraftschlüssig mit dem Boden verbunden anzusehen ist, stellt die Rechtsprechung darauf ab, ob eine Fortbewegung des Objektes über eine nennenswerte Strecke gefahrlos und/oder bloß mit unverhältnismäßig großem Aufwand (zB unter Zuhilfenahme eines Kranes) möglich ist oder nicht oder anders ausgedrückt, ob die Anlage zur leichten und gefahrlosen Fortbewegung objektiv geeignet ist oder nicht (vgl. VwGH 27.03.2007, 2005/06/0350). Im vorliegenden Fall liegt im Hinblick auf die konkrete Ausgestaltung des aufgestellten Mobilheimes, nämlich auf dem Plattenbelag und darauf verlegten Holzbohlen gelagert, eine kraftschlüssige Verbindung von diesem mit dem Boden vor. Auf dem Mobilheim sind zwar auch Räder montiert, jedoch sind diese schwebend. Das in dieser Art aufgestellte Mobilheim kann nicht jederzeit ohne größeren Aufwand und gefahrlos vom momentanen Standort an einen anderen versetzt werde. Darüber hinaus genügt das Mobilheim mit einer Breite von 3,0 m nicht den Anforderungen für den Bau und die Benutzung als Straßenfahrzeug, da in diesem Fall das Kraftfahrgesetz 1967 eine maximale Breite von 2,55 m vorsehen würde. In Anbetracht dieser Umstände ist das gegenständliche Mobilheim als Gebäude im Sinne der NÖ BO 2014 bzw. NÖ BO 1996 zu qualifizieren. Dabei handelt es sich sowohl nach der NÖ BO 2014 als auch nach der NÖ BO 1996 (vgl. jeweils § 14 Z 1 leg.cit.) um ein bewilligungspflichtiges Bauwerk.

6.2.3. Gemäß den oben getroffenen Feststellungen liegen für das Mobilheim entsprechend § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 keine Baubewilligung (oder Bauanzeige) vor.

Daran ändert auch das Beschwerdevorbringen nichts, wonach den Pächtern bei Abschluss der Pachtverträge (von wem auch immer) mitgeteilt worden sei, dass „Badehütten“ errichtet werden dürften, die kein Fundament haben. Die dingliche Wirkung baurechtlicher Bescheide erfordert nämlich stets deren schriftliche Erlassung (vgl. § 5 Abs. 1 NÖ BO 2014 und NÖ BO 1996); eine bloß mündlich erteilte Baubewilligung erzeugt keinerlei Rechtswirkungen (vgl. VwGH 04.03.2008, 2005/05/0302). Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, dass die Errichtung von Objekten auf den Pachtflächen jahrelang unbeanstandet geblieben sei und die Pächter im Hinblick auf das Verhalten der Gemeinde Vertrauensschutz genießen würden, ist auszuführen, dass ein „Verzicht“ auf die Erlassung eines Bauauftrags gemäß den hier maßgeblichen Vorschriften nicht vorgesehen ist (vgl. VwGH 28.10.2005, 2004/05/0190). Eine Baubewilligung kann auch nicht durch eine Art konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane begründet werden (vgl. VwGH 18.11.2014, 2013/05/0176). Die Erlassung eines baupolizeilichen Auftrags ist demnach auch dann zulässig, wenn ein Bauwerk jahrelang unbeanstandet existierte (vgl. VwGH 23.07.2013, 2013/05/0012).

6.2.4. Der Beschwerdeführerin ist darüber hinaus zu Recht Adressatin des Abbruchauftrags.

6.2.4.1. Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues trifft dessen jeweiligen Eigentümer (vgl. VwGH 24.10.2006, 2003/06/0171). Adressat eines Auftrags nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 ist – mangels anders lautender gesetzlicher Regelung – der jeweilige Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder der Baulichkeit (vgl. VwGH 15.02.2011, 2008/05/0087). Der Verwaltungsgerichtshof hegt keine Bedenken, einen vom Grundstückseigentümer verschiedenen Eigentümer eines Bauwerks als Adressaten eines Beseitigungsauftrags heranzuziehen (vgl. VwGH 10.12.2013, 2010/05/0186).

6.2.4.2. Voraussetzung für das Vorliegen eines Superädifikates ist, dass dem Erbauer erkennbar die Belassungsabsicht, nämlich die Absicht fehlt, dass das Bauwerk stets (d.h. für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf diesem fremden Grundstück bleiben soll. Fehlende Belassungsabsicht tritt im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks (Bauweise) hervor, kann aber auch aus anderen Umständen, wie zB den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Grundeigentümer und Erbauer bestehen, bzw. aus der Art der Benutzung oder dem der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbaren Zweck abgeleitet werden. Das Fehlen der Belassungsabsicht des Bauwerks muss schon zu Beginn der Bauführung objektiv in Erscheinung treten; in Belassungsabsicht errichtete Bauwerke werden unabhängig von der Bauweise unselbständige Bestandteile der Liegenschaft (vgl. etwa VwSlg. 18828 A/2014, VwGH 24.01.2013, 2012/06/0157, jeweils mwN; siehe auch Koziol – Welser/Kletecka, Bürgerliches Recht I14, Rz. 796 f).

Insofern ist auch in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes mit Hinweis auf die einschlägige Literatur (vgl. etwa OGH 08. März 2007, 2Ob242/05k) ausgeführt, dass im Zusammenhang mit der fehlenden Belassungsabsicht nicht auf innere, psychologische Tatbestände abzustellen sei, sondern jene in äußerlich kundbarer Weise zutage treten müsse. Sie könne sich entweder aus der Bauweise oder aus einem zeitlich begrenzten Grundbenützungsverhältnis oder aus anderen, ebenso signifikanten Umständen ergeben; als Kriterien für das Fehlen der Belassungsabsicht kommen das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks, eine Zweckwidmung sowie das zugrunde liegende Grundnutzungsverhältnis in Betracht, wobei alle diese drei Kriterien ins Kalkül zu ziehen seien. Auch nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es zur Beurteilung der Superädifikatseigenschaft eines Bauwerks insbesondere auch auf das der Bauführung zugrunde liegende Rechtsverhältnis zwischen Liegenschaftseigentümer und Erbauer bzw. den aus der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbaren Zweck des Bauwerks an (vgl. etwa VwGH 27.02.2006, 2005/05/0180, und VwGH 29.01.2002, 2000/05/0079).

6.2.4.3. Das Mobilheim ist als Superädifikat im Sinne der dargelegten Rechtsprechung zu qualifizieren. Die fehlende Belassungsabsicht der Beschwerdeführerin schon zum Zeitpunkt der Errichtung kommt bereits durch dessen äußeres Erscheinungsbild, nämlich durch das bloße Aufstellen auf einem Plattenbelag bzw. darauf verlegten Holzbohlen zum Ausdruck. Die Beschwerdeführerin ist auch der Qualifikation ihrer Person als Eigentümerin des Mobilheimes im gesamten Verfahren nicht entgegengetreten.

6.2.5. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen die Anordnung des Abbruchs des Mobilheims ist sohin als unbegründet abzuweisen.

Hierzu ist abschließend auszuführen, dass die Beschwerdeführerin der von der Baubehörde erster Instanz vorgesehenen Erfüllungsfrist, nämlich innerhalb von acht Wochen ab Rechtskraft des Abbruchauftrages, nicht entgegengetreten ist. Diese erweist sich auch aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich im Hinblick auf die bauliche Ausgestaltung des abzubrechenden als angemessen.

6.3. Demgegenüber erweist sich die Beschwerde wie folgt als begründet:

6.3.1. Der Beschwerde ist insoweit stattzugeben, als für die im Spruch des erstinstanzlichen Bescheides vorgesehenen Auflagen 1 und 2 keine rechtliche Grundlage besteht. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind Auflagen pflichtbegründende Nebenbestimmungen von begünstigenden Verwaltungsakten (vgl. VwGH 16.02.2017, Ro 2014/05/0038, mwN), die nur dann zulässig sind, soweit sie gesetzlich bestimmt sind (vgl. VwGH 29.01.2020, Ro 2019, 05/0002, mwN). Bei der Anordnung des Abbruchs von Bauwerken gemäß der NÖ BO 2014 handelt es sich weder um einen begünstigenden Verwaltungsakt, noch ist die Erteilung von Auflagen im Zusammenhang mit der Anordnung eines Abbruchs in § 35 NÖ BO 2014 vorgesehenen (soweit die Behörde auf § 16 NÖ BO 2014 verweist, ist auszuführen, dass diese Bestimmung nur für meldepflichtige Abbrüche in Betracht kommt, die nicht infolge eines Abbruchauftrags durchgeführt werden). Die angeordneten Auflagen 1 und 2 haben sohin zu entfallen.

6.4. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

7. Zur Unzulässigkeit der Revision:

Die Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Fall keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der zitierten und einheitlichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht und sich überdies auf den eindeutigen Wortlaut der angewendeten Gesetzesbestimmungen der NÖ BO 2014 stützen kann (vgl. zum Fehlen einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung bei eindeutigen Wortlaut der anzuwendenden Bestimmungen etwa VwGH 23.05.2017, Ra 2017/05/0086)