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LVwG-AV-1355/001-2019•LVwG N LVwG-AV-1355/001-2019
LVwG-AV-1355/001-2019Landesverwaltungsgericht24.03.2020
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; Baugebrechen; Konsenslosigkeit;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Dr. Kühnel als Einzelrichter über die Beschwerde des Herrn A vom 25.09.2019 gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 18.09.2019, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht:
1. Der angefochtene Bescheid wird in teilweiser Stattgebung der Beschwerde dahingehend abgeändert, dass der Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeine *** (Baubehörde erster Instanz) vom 21.02.2001, GZ ***, in teilweiser Stattgebung der Berufung insoweit abgeändert wird, als der aufgetragene Abbruch der „Nr. 3 Abstellanlage von ca. 7,80 x 7,20 m 2,20 m tief mit Hangstützmauern ca. 2,10 m von der rechten Grundstücksgrenze abgesetzt, an der Straßenfluchtlinie“ entfällt.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig
Rechtsgrundlagen:
§ 28 Abs. 2 Z. 1 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes - VwGVG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
1.1. Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) vom 21.02.2001, GZ ***, wurde A als Bauwerkseigentümer der auf § 35 Abs. 2 Z 3 der NÖ Bauordnung 1996 gestützte Auftrag erteilt, „die bei der Verhandlung vom 15.02.2001 lt. beiliegender Niederschrift vom 15.02.2001 auf der Liegenschaft ***, *** auf dem Grundstück *** (EZ ***, KG ***) festgestellten Gebäude, Nr. 1 ein Einfamilienhaus 9,20 x 8,75 m rechtsseitig angebauter Garage und linksseitig angebautem Keller, Nr. 2 ein Gerätehaus mit den Maßen ca. 2,00 x 2,10 m ca. 6,40 m von der rechten Grundstücksgrenze abgesetzt und Nr. 3 eine Abstellanlage von ca. 7,80 x 7,20 m 2,20 m tief mit Hangstützmauern ca. 2,10 m von der rechten Grundstücksgrenze abgesetzt, an der Straßenfluchtlinie die im Grünland mit der Widmung Landwirtschaft, im Landschaftsschutzgebiet *** errichtet wurden, innerhalb einer Frist von 6 Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides zu entfernen“.
Die Niederschrift über die am 15.02.2001 abgehaltene mündliche Verhandlung wurde zum Bestandteil dieses Bescheides erklärt.
Begründend wurde ausgeführt, dass der über den *** erreichbare Teil der *** im Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** als Grünland - Landwirtschaft ausgewiesen sei. Die Verwendung des Grundstückes erfolge als Garten.
Das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** stehe im Eigentum des Herrn A.
Im Archiv der Stadtgemeinde *** liege ein Bescheid über eine Abteilung auf Bauplätze vom 28.04.1958 (***) auf. Unter Punkt 5 dieses Bescheides werde bedungen, dass die Bauplätze solange unbebaut zu bleiben hätten, bis die Verbindung des durch diese Abteilung entstehenden öffentlichen Gutes, durch öffentliches Gut mit den übrigen Verkehrsflächen der *** bis zur *** grundbücherlich sichergestellt sei (Bauverbot). Aus dem Jahre 1962 liege ein Abbruchauftrag für eine Werkzeughütte (2,0 x 2,5 m) vor. Ein Bauansuchen für ein Wohnhaus vom 28.04.1981, G.Z. ***, sei am 22.05.1981 zurückgezogen worden. Ein weiterer Antrag um eine nachträgliche Baubewilligung für ein Zweifamilienhaus vom 20.02.1986 sei mit Bescheid vom 09.04.1986, G.Z. *** abgewiesen worden. Der dagegen erhobenen Berufung sei nicht stattgegeben worden. Die Volksanwaltschaft sei eingeschaltet worden. Der Zugang zur *** erfolge über den ***, der von der *** in einer Breite von 1,5 m als öffentliches Gut und 1,5 m als Servitutsweg zur *** führe. Nach Prüfung der Unterlagen habe festgestellt werden können, dass keine Bewilligung für die Bauwerke Nr. 1 – Einfamilienhaus, Nr. 2 –Gerätehaus und Nr. 3 – Abstellanlage aufliege.
Das Gebäude Nr. 1 – Einfamilienhaus – mit dem Ausmaß von ca. 9,20 x 8,75 m mit rechtsseitig angebauter Garage ca. 3,60 x 5,50 m und Iinksseitigem Keller ca. 4,0 x 4,80 m sei in Massivbauweise errichtet worden.
Das Gebäude Nr. 2 – die Gerätehütte – mit dem Ausmaß von ca. 2,00 x 2,10 m sei ca. 6,40 m von der rechten Grundstücksgrenze entfernt errichtet worden.
Nr. 3 – die Abstellanlage – sei eben von der *** mit einer Länge von ca. 7,20 und einer Breite von ca. 7,80 m im Abstand von ca. 2,10 m zur rechten Grundstücksgrenze und ca. 2,20 m in den Berg mit einer Stützmauer errichtet worden.
Die Bauwerke seien weder als „Geb“ gewidmet noch dienten sie einer landwirtschaftlichen Nutzung.
Die Behörde habe gemäß § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO 1996 den Abbruch des Bauwerkes anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine baubehördliche Bewilligung vorliege.
Gemäß § 35 Abs. 2 Z 3, 1. Satz, NÖ BauO 1996 liege für das Einfamilienhaus, das Gerätehaus und die Abstellanlage keine Baubewilligung gemäß § 23 Abs. 2 und gemäß § 20 Abs. 1 Z 1 bis 6 in Verbindung mit § 19 Abs. 4 und 2 NÖ Raumordnungsgesetz 1976 (NÖ ROG 1976) vor. Die Prüfung habe ergeben, dass diese Liegenschaft einer landwirtschaftlichen Nutzung nicht diene und die Erforderlichkeit für eine Nutzung gemäß § 19 Abs. 2 NÖ ROG 1976 nicht gegeben sei.
1.2. Der Beschwerdeführer erhob gegen diesen Bescheid die Berufung vom 05.03.2001.
Er habe das Grundstück Nr. *** am 14.06.1991 mit dem darauf befindlichen Haus gekauft. Er habe gewusst, dass es im Grünland liege, habe aber im Grundbuch feststellen können, dass es sich hierbei um ein sogenanntes Geb, also ein erhaltenswertes Gebäude im Grünland, handle. Im Laufe des Jahres 2000 habe er von Seiten der Stadtgemeinde wegen eines möglichen Garagenbaus auf der Liegenschaft erfahren, dass es sich beim Haus nicht mehr um ein Geb handle. Im Jahr 1992 sei das letzte Stück des *** von der *** entlang seines Grundstückes asphaltiert worden. Auch sei sein Ansuchen um Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung positiv erledigt worden, wofür auch eine Anschlussgebühr entrichtet worden sei, und würde er auch mit Müllsäcken von der Gemeinde versorgt. Er bezahle Abfallwirtschaftsgebühr und Abfallwirtschaftsabgabe und werde sein Restmüll abgeholt. Bei Schnee und Eis würden immer Räum- bzw. Streufahrzeuge zum Einsatz kommen. Am 17.08.2000 sei eine Feuerbeschau angeordnet worden, wo keinerlei Mängel festzustellen gewesen seien. Er bezahle regelmäßig die Grundsteuer B. Im Jahr 1999 sei die *** komplett asphaltiert worden. Der damalige Bürgermeister sei den Anrainern des *** gut gesinnt gewesen. Im Jahr 1960 sei der Stromanschluß und die Straßenbeleuchtung hergestellt worden und bestehe auch eine Telefonleitung bei jeder Liegenschaft. Er verstehe deshalb die nunmehrige Vorgangsweise bezüglich eines Abbruchbescheides nicht.
Aus verschiedenen alten Dokumenten habe der numehrige Beschwerdeführer herauslesen können, dass der Grund der Rückwidmung in Grünland die schmale Zufahrt zu den Grundstücken gewesen sei. Es bestehe die Bereitschaft zur Verbreiterung des *** (Gst. Nr. ***) und der Übernahme der Kosten der Grundstücksgrenzversetzung. Eine Rückwidmung in Bauland werde begehrt und werde um eine baubehördliche Bewilligung der Gebäude angesucht werden.
1.3. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 18.09.2019, GZ ***, wurde der Berufung des Beschwerdeführers keine Folge gegeben.
Als Rechtsgrundlagen wurden § 66 Abs. 4 AVG und die §§ 70 Abs. 1, 72 Abs. 1 und 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 angeführt.
Begründend wurde nach Wiedergabe des bisherigen Verfahrensgeschehens und des maßgeblichen Sachverhaltes ausgeführt, dass das gegenständliche Wohnhaus im Jahr 1980, das Gerätehaus im Jahr 1998 und die Abstellanlage im Jahr 1996 errichtet worden seien. Die Errichtung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen hätten bereits seit der NÖ Bauordnung 1883 und der bis 31.01.2015 geltenden NÖ Bauordnung 1996 sowie der ab 01.02.2015 geltenden NÖ Bauordnung 2014 einer baubehördlichen Bewilligung bedurft.
Aus dem Bauakt könne kein Anhaltspunkt abgeleitet werden, dass für die gegenständlichen Bauwerke anlässlich deren Errichtung oder danach Baubewilligungen erteilt worden oder solche zu vermuten wären. Das Bauansuchen um nachträgliche Bewilligung des laut Plan errichteten Wohnhauses sei vielmehr, wie im bisherigen Verwaltungsgeschehen ersichtlich, mit der Begründung abgewiesen worden, dass das Grundstück in der Widmung Grünland-Landwirtschaft liege. Auch hinsichtlich der anderen Bauwerke scheide das Rechtsinstitut des „vermuteten Konsenses” bereits aufgrund deren Errichtung erst in jüngerer Zeit sowie auch aufgrund der Vollständigkeit des Bauaktes aus.
Das gegenständliche Grundstück sei zumindest seit 1967 als Grünland ausgewiesen. 1985 sei das auf der westlichen Grundstückshälfte befindliche Gebäude offenbar versehentlich als erhaltenswertes Gebäude im Grünland (Geb) ausgewiesen worden. Im Zuge des Auflageverfahrens 1998 seien alle bestehenden erhaltenswerten Gebäude im Grünland (Geb) erfasst und neu beurteilt worden. Im Zuge des Verfahrens 1998 sei die Festlegung des gegenständlichen Wohnhauses als Geb gestrichen worden, da keine Baubewilligung vorgelegen habe.
Zum Vorbringen des Berufungswerbers, dass in alten Plänen das gegenständliche Grundstück als Bauplatz ausgewiesen sei, sei auszuführen, dass im Grundabteilungsbescheid vom 28.04.1958 zwar eine Grundstücksabteilung auf Bauplätze genehmigt worden sei, jedoch unter Punkt 5. ein Bauverbot festgeschrieben worden sei, und zwar dahingehend, dass die Bauplätze Nr. *** bis einschließlich *** solange unbebaut zu bleiben hätten, bis die Verbindung des durch diese Abteilung entstehenden öffentlichen Gutes durch öffentliches Gut mit den übrigen Verkehrsflächen der *** bis zur *** grundbücherlich sichergestellt sei. Die Bezeichnung des gegenständlichen Grundstückes als „Bauplatz“ im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens im Jahre 1958 könne im gegenständlichen Verfahren keine Berücksichtigung finden, da auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Entscheidung abzustellen sei.
Das gegenständliche Grundstück weise zumindest seit 1967 – somit auch im Zeitpunkt der Errichtung der gegenständlichen Bauwerke – die einer baubehördlichen Bewilligung entgegenstehende Widmung „Grünland“ auf, weshalb das Vorbringen, dass es vormals einmal Bauland gewesen sei, ins Leere gehe, zumal im Jahre 1958 ein Bauverbot bis zur grundbücherlichen Sicherstellung einer Zufahrt ausgesprochen worden sei.
Fest stehe, dass die gegenständlichen Bauwerke keine baubehördlichen Bewilligungen aufweisen würden und deren Erteilung auf Grund der Lage im Grünland auch gar nicht zulässig (gewesen) wäre. Aus diesem Grunde sei auch, wie aus dem bisherigen Verwaltungsgeschehen ersichtlich, das nachträgliche Bauansuchen für ein Wohnhaus im Jahr 1986 abgewiesen worden. Die Errichtung von Gebäuden sei immer schon bewilligungspflichtig gewesen und hätte eine Baubewilligung immer zwingend schriftlich (mit Bescheid) erfolgen müssen (Verweis auf § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014, § 23 Abs. 1 NÖ BO 1996, § 118 Abs. 3 NÖ BO 1976 bzw. NÖ BO 1969 und § 26 der Bauordnung für NÖ 1883).
Dem Vorbringen des Berufungswerbers, dass das Wohnhaus vormals die Widmung „erhaltenswertes Gebäude im Grünland (Geb)” aufgewiesen habe, sei entgegenzuhalten, dass die bloße Festlegung einer Widmungsart nicht geeignet sei, die erforderliche Baubewilligung zu ersetzen. Auch sei diese Widmung aufgrund des erkannten Irrtums im Jahre 1998 widerrufen worden. Auch aus der Anführung des gegenständlichen Wohnhauses in der vom Berufungswerber vorgelegten Liste der im Grünland erhaltenswerten Gebäude sei für den gegenständlichen Fall nichts zu gewinnen, da in der Spalte „Datum lt. Baubewilligung” keine Baubewilligung angeführt sei, sondern lediglich „vor 1950 (Stadt ***)” stehe, was mit dem Errichtungszeitpunkt des gegenständlichen Wohnhauses (1980) im Widerspruch stehe.
Auch das Vorbringen des Berufungswerbers, dass Strom- und Wasserversorgung sowie Müllabfuhr erfolgten, könne im gegenständlichen Abbruchverfahren keine Berücksichtigung finden, da lediglich zu beurteilen sei, ob eine baubehördliche Bewilligung vorliege. Auch eine lange Untätigkeit der Behörde könne an der Berechtigung zur Erlassung eines Beseitigungsauftrages nichts ändern (VwGH 27.08.1996, 96/05/0180). Ebensowenig könne eine Baubewilligung durch eine Art konkludentes („Stillschweigen“) Verhalten der Bauaufsichtsorgane begründet werden (VwGH 20.02.1967, Zl. 437/65). In seiner ständigen Rechtsprechung habe der Verwaltungsgerichtshof ebenfalls angeführt, dass ein baubehördlicher Konsens nicht schon dann angenommen werden dürfe, wenn ein Einschreiten der Behörde wegen Konsenslosigkeit nicht erfolgt sei (VwGH 18.09.2000, 2000/17/0052) und werde dem Erfordernis einer Baubewilligung auch dadurch nicht entsprochen, dass den Organen der Gemeinde die Existenz eines konsenslosen Gebäudes oder einer konsenslosen Abänderung eines Gebäudes bekannt sein müsse bzw. dass sie dagegen im Laufe der Zeit keine rechtlichen Bedenken erhoben hätten (VwGH 20.01.1994, 92/06/0249), sodass das Unterbleiben einer Beanstandung durch die baubehördlichen Organe der ausdrücklichen Erteilung einer Baubewilligung nicht gleichgehalten werden könne. Den jeweiligen Eigentümer des Bauwerkes treffe die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baus unabhängig davon, ob er selbst oder seine Rechtsvorgänger den konsenswidrigen Zustand herbeigeführt habe (VwGH 15.07.2003, 2002/05/1517).
Es gebe auch keine „Gleichheit im Unrecht”. Man könne sich nicht auf ein allfällig rechtswidriges Verhalten einer Behörde gegenüber Dritten berufen und verlangen, dass man selbst ebenso rechtswidrig behandelt werde (VwGH 14.12.2005, 2003/12/0117). Ebensowenig sei nach ständiger Rechtsprechung eine Berücksichtigung wirtschaftlicher Interessen bei der Anordnung eines Abbruches gemäß § 35 NÖ BO 2014 vorgesehen, da diese Anordnung im Gesetz zwingend normiert sei.
Da schon zum Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Abbruchauftrages durch die Baubehörde I. Instanz für die gegenständlichen Bauwerke „keine baubehördlichen Bewilligungen ohne Widerruf“ vorgelegen seien, sei der Abbruchauftrag zu Recht erfolgt.
Auch im Zeitpunkt der Entscheidung des Stadtrates als Baubehörde II. Instanz habe sich die diesbezügliche Sach- und Rechtslage nicht geändert, weshalb – unabhängig von einem allfälligen Baubewilligungsverfahren – gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 zwingend der Abbruch anzuordnen gewesen sei.
Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer die Beschwerde vom 25.09.2019. Nachdem er die Liegenschaft im Jahr 1991 erworben habe, habe er in nunmehr über 28 Jahren einen sehr großen Teil seiner Arbeitskraft und auch die gesamten finanziellen Mittel ausgeschöpft. Er habe gemeinsam mit seiner Ehefrau alle Kraft und alles Geld hier investiert. Das Haus und die Nebengebäude seien in einem außerordentlich guten Zustand. Der nach so langer Zeit geforderte Abbruch könne aus finanzieller und auch körperlicher Kraft nicht durchgeführt werden. Scheinbar könne tatsächlich nur das Land Niederösterreich helfen, indem die Grundstücke am *** in Bauland umgewidmet werden, sodass alles ordnungsgemäß eingereicht werden könne. Der Beschwerdeführer sei diesbezüglich bereits mehrmals schriftlich in Kontakt getreten und ersuche er eine Antwort abzuwarten.
3. Zum verwaltungsgerichtlichen Verfahren:
3.1. Die belangte Behörde legte dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die gegenständliche Beschwerde mit dem bezughabenden Verwaltungsakt zur Entscheidung vor.
3.2. Nach der Aufforderung zur Verbesserung der Beschwerde durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich brachte der Beschwerdeführer im Schreiben vom 12.12.2019 vor, dass die Vorbesitzer im Jahr 1958 die Grundstücke als Bauplätze gekauft hätten, und werde ein Plan hierfür in Kopie beigelegt. In weiterer Folge seien dann Häuser und Nebengebäude errichtet worden und hätten diese nach Fertigstellung nicht genehmigt werden können, da eine Rückwidmung in Grünland vorgenommen worden sei. Die Bauwerke seien in weiterer Folge dann als Geb (im Grünland erhaltenswerte Gebäude) deklariert worden und sei in der Sache über einen Zeitraum von etwa 43 Jahren bis ins Jahr 2001 Ruhe eingekehrt.
In den 1990erJahren sei scheinbar die Widmung als Geb aufgehoben worden, ohne die Besitzer darüber zu informieren. Anfang 2001 sei eine Bestandsaufnahme durch die Stadtgemeinde *** erfolgt und seien Abbruchbescheide ergangen und erhobene Einsprüche (gemeint wohl: Berufungen) über 18 Jahre unbeantwortet geblieben.
In dieser Zeit sei durch die Stadtgemeinde *** die Infrastruktur am *** stets aufrecht erhalten worden. Man sei überzeugt gewesen, dass nun alles in Ordnung wäre und hier geduldet sei. Aus beigelegten Schreiben ergebe sich eine Begründung der Rechtswidrigkeit des Bescheides der Stadtgemeinde ***.
Am 14.08.2019 habe mit dem Bürgermeister ein Gespräch stattgefunden, wobei zugesichert worden sei, dass bei einer Zusage des Landes Niederösterreich die Stadtgemeinde die Grundstücke wieder in Bauland umwidmen würde, sodass alles ordentlich eingereicht und legalisiert werden könne.
Auch ein Termin bei der Clearingstelle Raumordnung in *** am 20.11.2019 habe stattgefunden. Eine dementsprechende Antwort bzw. Entscheidung werde nun hoffnungsvoll abgewartet.
Ein Kriterium für die Aufhebung der Bauplätze sei nach alten Dokumenten die mangelnde Zufahrt von der *** herauf, welches der Beschwerdeführer teilweise beheben habe können, da er die Liegenschaft *** EZ *** im Jahr 2010 erworben und den Zaun um etwa 1,5 Meter nach innen versetzt habe. Die Stadtgemeinde *** habe dann auch die nun verbreiterte Straße mit einer Asphaltierung versehen. Dies sei ein Grund mehr für eine Rechtswidrigkeit des Abbruchbescheides.
Falls die mangelnde Zufahrt ausschlaggebed für die Umwidmung wäre, würden die Anrainer des ***die Nachbarn und Eigentümer der Parzelle *** bzw. *** bezüglich eines Ankaufs eines Streifens für die Verbreiterung des *** kontaktieren.
Erhofft werde, eine menschliche Lösung erzielen zu können. Einen Abbruch der Besitztümer könnte der Beschwerdeführer aus finanzieller und auch körperlicher Kraft nicht durchführen.
Als Beilagen wurden in Kopie vorgelegt:
Plan der Bauplätze aus 1958,
Geb-Plan aus 1993,
2 Listen der Geb von der Stadtgemeinde *** und
Schriftverkehr zwischen der Stadtgemeinde *** und dem Beschwerdeführer.
3.3. Am 25.02.2020 führte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher der Beschwerdeführer und eine Vertreterin der belangten Behörde teilnahmen.
In der Verhandlung wurde das Vorbringen der Parteien erörtert und wurde darüber hinaus Beweis erhoben durch Verlesung des Verwaltungsaktes der belangten Behörde zur Zahl *** und des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz zur Zahl GZ *** sowie des Aktes des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich zur Zl. LVwG-AV-1355/001-2019.
Im Rahmen der mündlichen Verhandlung brachte der Beschwerdeführer vor, dass er das Grundstück im Jahr 1991 erworben habe und sich damals bereits das Einfamilienhaus, wie im Bescheid der Baubehörde I. Instanz bezeichnet, befunden hätten. Das bestehende Wohnhaus sei in den 70er-Jahren des vorigen Jahrhunderts errichtet worden.
In den Jahren 2009 oder 2010 habe er an der westlichen Gebäudefront des Hauses ein Glasdach angebracht.
Das im Jahr 1998 errichtete Gerätehaus habe er im Jahr 2011 abgebrochen und durch ein neues ersetzt.
Die im Jahr 1998 errichtete Abstellanlage mit Stützmauer bestehe nach wie vor mit den im Abbruchbescheid beschriebenen Maßen. Im Jahr 2003 habe er darüber eine Garage in Form einer Holzkonstruktion und einem Blechdach errichtet. Die Holzkonstruktion sei auf die bestehende Stützmauer draufgesetzt worden, wobei die Stützmauer als Fundament diene.
Der Beschwerdeführer legte einen Bestandsplan mit Datum 20.04.2011, Planverfasser Planungsbüro C GmbH, vor, woraus sich die derzeit auf dem Grundstück bestehenden Bauwerke ergeben würden.
3.4. Ergänzend hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich Beweis erhoben durch Einsichtnahme in das offene Grundbuch sowie durch Einsichtnahme in den imap-Kartendienst des Landes Niederösterreich.
Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens ergibt sich folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt:
4.1. Der Beschwerdeführer ist grundbücherlicher Eigentümer des Grundstückes Nr. ***, inneliegend in EZ ***, KG ***. Dieses Grundstück ist laut rechtsgültigem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** als Grünland-Landwirtschaft ausgewiesen.
Verfahrensgegenständlich sind drei Bauwerke auf diesem Grundstück Nr. ***, KG ***, welches als „Bauplatz ***“ durch Abteilung aus dem Grundstück Nr. *** entstanden ist.
4.2. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadt *** vom 28.04.1958, Zl. ***, wurde unter anderem die Abteilung des Grundstückes *** inneliegend in der EZ *** KG *** nach dem Abteilungsplan vom 21.09.1956, GZ *** auf mehrere Bauplätze bei Einhaltung des Abteilungsplanes und der Erfüllung näher beschriebener Bedingungen genehmigt. Punkt 5.) dieser Auflagen haben die Bauplätze Nr. ***bis einschließlich *** solange unbebaut zu bleiben, bis die Verbindung des durch diese Abteilung entstehenden öffentlichen Gutes durch öffentliches Gut mit den übrigen Verkehrsflächen der *** bis zur *** grundbücherlich sichergestellt ist (Bauverbot).
Mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 30.05.1960 wurde unter anderem bewilligt:
Punkt A 6) die Unterteilung des in EZ. *** vorgetragenen Grundstückes *** Wald in *** Wald, *** Wald, Bauplatz ***, *** Wald, Bauplatz ***, *** Wald, Bauplatz ***, *** Wald, Bauplatz ***, ***, ***, *** je Wald […];
Punkt B 5) die lastenfreie Abschreibung des Grundstückes Nr. *** Wald, Bauplatz ***, von EZ *** die Eröffnung der neuen EZ *** Grundbuch *** hiefür und die Einverleibung des Eigentumsrechts hierauf für B;
Punkt C) Die Ersichtlichmachung der Genehmigung nach dem rechtskräftigen Bescheid der Stadt *** vom 28.04.1958, Zl. *** unter den auferlegten Verpflichtungen zugunsten der Stadtgemeinde *** gemäß §§ 6 und 11 der NÖ Bauordnung, nach Punkt C 3) auch auf der dem B gehörigen Liegenschaft EZ *** Grundbuch *** mit dem Grundstück Nr. *** Wald als Bauplatz ***.
4.3. Mit Aktenvermerk vom 10.01.1962 wurde von der Baubehörde festgehalten, dass auf der Liegenschaft Gst.Nr. ***, EZ ***, eine Werkzeughütte (2 m x 2,50 , Pultdach, alte Bretter) nicht fundiert errichtet worden sei (1959), welche in sehr schlechtem Zustand sei. Mit 15.01.1962 erging die Aufforderung, dieses Bauwerk bis zum 01.04.1962 abtragen zu lassen.
4.5. In den 1970er-Jahren bzw. im Jahr 1980 wurde das Wohnhaus errichtet.
In der Folge wurde das Wohnhaus als erhaltungswürdiges Gebäude im Grünland gewidmet.
Die Geb-Widmung für das Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. *** des Beschwerdeführers entfiel mit der 1998 erfolgten Änderung des Flächenwidmungsplanes.
Nach der im Verwaltungsakt der belangten Behörde (ON 65) inneliegenden Kopie eines Auszuges aus dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, Stand 08.08.2019, weist das Grundstück Nr. *** keine Widmung für ein Geb auf.
4.6. Am 15.02.2001 fand eine baubehördliche Überprüfungsverhandlung statt, bei der festgestellt wurde, dass auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, die drei gegenständlichen Bauwerke (Einfamilienhaus, Gerätehaus, Abstellanlage) vorhanden sind.
4.7. Das Einfamilienhaus (9,20 m x 8,75 m) mit angebauter Garage und angebautem Keller (siehe Skizze zur Niederschrift vom 15.02.2001) wurde in den 1970er-Jahren oder im Jahr 1980 errichtet.
4.8. Das Gerätehaus mit den Maßen ca. 2,00 m x 2,10 m (siehe Skizze zur Niederschrift vom 15.02.2001) wurde vom Beschwerdeführer im Jahr 1998 errichtet und im Jahr 2011 abgebrochen und durch ein anderes ersetzt.
4.9. Die Abstellanlage mit den Maßen ca. 7,80 m x 7,20 m und einer Tiefe von 2,20 m wurde mit Hangstützmauern im Abstand von ca. 2,10 m von der Grundgrenze zum *** (siehe Skizze zur Niederschrift vom 15.02.2001) im Jahr 1998 errichtet. Diese im Jahr 1998 errichtete Abstellanlage mit Stützmauer wurde im Jahr 2003 in eine Garage in Form einer Holzkonstruktion und einem Blechdach errichtet, wobei die Holzkonstruktion auf die bestehende Stützmauer draufgesetzt wurde und die Stützmauer als Fundament dient.
4.10. Ein Baubewilligungsbescheid (oder eine Bauanzeige) liegt für keines der genannten Bauwerke vor.
5.1. Die getroffenen Feststellungen – einschließlich des dargelegten Verfahrensganges – ergeben sich aus den Verwaltungsakten der belangten Behörde (insbesondere betreffend das Nichtvorliegen eines Baubewilligungsbescheides oder einer Bauanzeige) und dem Gerichtsakt sowie den Ergebnissen der öffentlichen mündlichen Verhandlung.
5.2. Die (unbestrittenen) Eigentumsverhältnisse am verfahrensgegenständlichen Grundstück Nr. ***, KG ***, ergeben sich aus einer Einsichtnahme in das offene Grundbuch.
5.3. Die festgestellte Widmung des Grundstückes Nr. ***, KG ***, stützt sich auf den rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde ***.
5.4. Der Errichtungszeitraum hinsichtlich der Bauwerke lässt sich den Angaben im Verwaltungsakt und jenen des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung ableiten.
5.8. Dass für keines der drei Bauwerke ein Baubewilligungsbescheid vorliegt, ist in Anbetracht des Umstandes, dass diesbezügliche Unterlagen in sämtlichen vorgelegten Verwaltungsakten der belangten Behörde nicht vorhanden sind, evident. Im Übrigen wurde im Jahr 1986 ein Ansuchen um Baubewilligung für das Wohnhaus abgewiesen.
6.1. NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014:
Am 01.02.2015 ist gemäß § 72 Abs. 1 NÖ BO 2014 die NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015, in Kraft getreten. Gemäß der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 1
NÖ BO 2014 sind die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 NÖ BO 1996, LGBl. 8200, nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen.
Mit 13.07.2017 ist die Änderung der NÖ BO 2014 durch LGBl. Nr. 50/2017 in Kraft getreten. Aufgrund der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 10 NÖ BO 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 50/2017, anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.
Gegenständlich handelt es sich um ein seit 15.01.2001 (Ladung zur Überprüfungsverhandlung; vgl. VwGH 05.07.1999, 95/05/0303) anhängiges baupolizeiliches Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 (als Nachfolgebestimmung des § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 1996), weswegen auf das vorliegende Beschwerdeverfahren unabhängig davon, wann die verfahrensgegenständlichen Abbruchobjekte errichtet wurden, die Bestimmungen der NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015 idF LGBl. Nr. 106/2016, anzuwenden sind.
Die im gegenständlichen Verfahren sohin maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 106/2016 lauten:
§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
(…)
6. bauliche Anlage: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
(…)
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen; (…)
§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
2. die Errichtung von baulichen Anlagen;
(…)
§ 35. (1) (…)
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.
(…)
§ 70. (1) (…)
(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.
(…)
6.2. NÖ Bauordnung 1996 – NÖ BO 1996:
§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als:
3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
4. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2
Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen; (…)
(…)
§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
2. die Errichtung von baulichen Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten;
(…)
6.3. NÖ Bauordnung 1976 – NÖ BO 1976 (= NÖ BO 1969):
§ 2. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als:
5. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist; enthält ein Bauwerk ein Dach und wenigstens zwei Wände, kann es von Menschen betreten werden und ist es dazu bestimmt, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, dann ist es ein Gebäude, ansonsten ist es eine bauliche Anlage;
(…)
§ 92. (1) Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Bewilligung der Baubehörde:
1. Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden;
2. die Errichtung anderer Bauwerke und Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen entstehen oder das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt oder Rechte der Nachbarn verletzt werden könnten;
(…)
6.4. Bauordnung für Niederösterreich 1883:
§ 16. (1) Zur Führung von Neu-, Zu- und Umbauten, Herstellung von Einfriedungen gegen die Straße oder Gasse sowie zur Vornahme wesentlicher Ausbesserungen und Abänderungen an bestehenden Gebäuden oder an bestehenden Einfriedungen, sobald an diesen die konstruktiven Hauptbestandteile zur Auswechslung gelangen, ist mit Ausnahme der im § 29 dieser Bauordnung bestimmten Fälle die Bewilligung des Gemeindevorstehers erforderlich.
(…)
§ 17. (1) Ausbesserungen und Abänderungen geringerer Art sind vor Beginn derselben ohne Einholung einer Baubewilligung dem Gemeindevorsteher schriftlich anzuzeigen.
(2) Diesem bleibt es jedoch vorbehalten, erforderlichenfalls die Ausführung dieser Ausbesserungen und Abänderungen von der Vorlage und Genehmigung des Planes abhängig zu machen.
6.5. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG:
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.
(…)
6.6. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden.
(…)
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
7.1. § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 sieht die Anordnung des Abbruches eines Bauwerks durch die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsansuchens nach § 14 NÖ BO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 vor, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) oder keine Anzeige (§ 15 NÖ BO 2014) vorliegt.
Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten der NÖ BO 2014 ist im Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 die Bewilligungsfähigkeit des Bauwerkes nicht entscheidungsrelevant (vgl. VwGH 29.09.2015, Ra 2015/05/0045). Entsprechend § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 darf die Baubehörde – anders als nach § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 1996 – sofort einen Abbruchauftrag erlassen, wenn keine Baubewilligung (oder eine Anzeige) vorliegt; eine Überprüfung, ob für das konsenslose Bauwerk eine nachträgliche Baubewilligung bzw. eine nachträgliche Bauanzeige möglich ist, ist nicht vorzunehmen. Dementsprechend kommt es auch nicht mehr darauf an, dass die Baubehörde den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag innerhalb einer bestimmten Frist nachholen lässt.
7.2. Gemäß § 20 Abs. 4 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 ist im Grünland ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben gemäß der NÖ Bauordnung 2014 in der geltenden Fassung, nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung gemäß Abs. 2 erforderlich ist und in den Fällen des Abs. 2 Z 1a und 1b eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt. Bei der Erforderlichkeitsprüfung ist darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen.
Eingangs ist festzuhalten, dass gemäß ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung durch einen baupolizeilichen Auftrag die Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen nicht erst begründet, sondern nur konkretisiert wird. Die Beseitigung von Baugebrechen trifft den Bauwerkseigentümer ohne Rücksicht darauf, ob die festgestellten Mängel zu einer Zeit entstanden sind, als er schon Eigentümer war und ob das Bauwerk unter der geltenden Bauordnung errichtet wurde (z.B. VwGH 23.05.2002, Zl. 2001/05/0835). Gleiches hat nicht nur für Mängel, sondern auch für Konsenslosigkeit infolge Fehlens einer Baubewilligung zu gelten.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (vgl. VwGH 30.01.2007, 2004/05/0205; VwGH 27.06.2006, 2004/05/0027 bis 0030). Entscheidungsrelevant ist daher, ob hinsichtlich der gegenständlichen Bauwerke (Einfamilienhaus, Gerätehaus und Abstellanlage) zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrages sowie zum Zeitpunkt der Errichtung jeweils eine baubehördliche Bewilligungspflicht (oder allenfalls eine Anzeigepflicht) bestanden hat.
Bei den vom Abbruchauftrag betroffenen Objekten (Wohnhaus, Gerätehaus) handelt es sich um Gebäude, deren Errichtung jeweils ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben darstellt (VwGH 18.1.2005, 2004/05/0122). Diesbezüglich ist darauf zu verweisen, dass die Neuerrichtung von Gebäuden gemäß § 14 Z. 1 NÖ BO 2014 und auch den Vorgängerbestimmungen (§ 14 Z. 1 NÖ BO 1996, § 92 Abs. 1 Z. 1 NÖ BO 1976 bzw. NÖ BO 1969 und § 16 Abs. 1 der Bauordnung für NÖ 1883) einer Baubewilligung bedarf bzw. bedurfte. Die Baubewilligung muss (bzw. musste) zwingend schriftlich (mit Bescheid) erfolgen (siehe § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014, § 23 Abs. 1 NÖ BO 1996, § 118 Abs. 3 NÖ BO 1976 bzw. NÖ BO 1969 und § 26 der Bauordnung für NÖ 1883).
Gemäß § 14 Z 2 NÖ BO 2014 bedarf die Errichtung von baulichen Anlagen einer Baubewilligung. Auch sah § 14 Z 2 NÖ BO 1996 die Erforderlichkeit einer Baubewilligung für die Errichtung von baulichen Anlagen vor, durch welche Gefahren für Personen und Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56 leg.cit.) entstehen oder Rechte nach § 6 leg.cit. verletzt werden können. Ähnliches galt gemäß § 92 Abs. 1 Z 2 NÖ BO 1976 bzw. NÖ BO 1969, wonach die Errichtung anderer Bauwerke und Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen entstehen oder das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt oder Rechte der Nachbarn verletzt werden könnten, einer Baubewilligung bedurfte. Ebenso war gemäß § 16 Abs. 1 der Bauordnung für Niederösterreich 1883 eine Bewilligungspflicht dahingehend vorgesehen, dass u.a. zur „Führung von Neu-, Zu- und Umbauten“, mit Ausnahme der in § 29 leg.cit. bestimmten Fälle (= Kultus-, Bundes-, Landes-, öffentliche Fonds- und Gemeindebauten), die Bewilligung des Gemeindevorstehers erforderlich ist.
Gemäß § 4 Z 6 NÖ BO 2014 sind unter dem Begriff „bauliche Anlagen“ alle Bauwerke zu verstehen, die nicht Gebäude sind. Ein „Bauwerk“ ist gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014 ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.
Die Feststellung, dass die auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, bestehenden Bauwerke baubehördlich bewilligungspflichtig sind und dies zum Zeitpunkt deren Errichtung auch waren, wird von der Berufungsbehörde ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt und vom Beschwerdeführer auch nicht in Abrede gestellt.
Eine Konsenswidrigkeit als Grundlage für einen Bauauftrag muss sowohl im Zeitpunkt der Ausführung wie im Zeitpunkt der Bauauftragserteilung vorliegen (vgl. VwGH 18.03.2004, 2003/05/0230; 24.02.2004, 2003/05/0234).
Dass für das Wohnhaus samt Zubauten, das Gerätehaus und die Abstellanlage keine schriftliche Baubewilligung vorliegt, ergibt sich aus den oben getroffenen Feststellungen, insbesondere daraus, dass die Baubehörde infolge des vollständigen Verfahrensaktes Bewilligungsbescheide, so es sie gäbe, in ihren Akten haben müsste sowie daraus, dass die Erteilung solcher Bewilligungen auf Grund der Lage im Grünland gar nicht zulässig gewesen wären (vgl. § 20 Abs. 4 NÖ ROG 2014 ebenso wie die Vorgängerbestimmungen § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 sowie § 14 Abs. 3 NÖ ROG 1968). Da sich das vom Bauauftrag betroffene Gerätehaus nicht auf einem Grundstück im Bauland befindet, kommen auch die Regelungen über eine bloße Anzeigepflicht (vgl. § 15 Abs. 1 Z. 1 NÖ Bauordnung 1996 bzw. § 15 Abs. 1 Z. 1 NÖ Bauordnung 2014) bzw. über bewilligungs- und anzeigefreie Vorhaben (vgl. § 17 Abs. 1 Z. 9 NÖ Bauordnung 1996 bzw. § 17 Z. 8 NÖ Bauordnung 2014) nicht in Betracht.
Wie der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ausführt, kann bei Prüfung des konsensgemäßen Zustandes eines Bauwerkes auch die Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses von Bedeutung sein, welche bei Altbauten, für die, abgesehen von anderen Voraussetzungen, keine Baubewilligung existiert oder eine solche nicht mehr auffindbar ist, anwendbar ist (vgl. VwGH 24.01.1991, 88/06/0214; 23.05.2002, 2001/05/0835).
Im hier vorlegenden Fall kann schon deswegen von einem vermuteten Konsens nicht ausgegangen werden, weil laut dem im Verwaltungsakt befindlichen Aktenvermerk vom 10.02.1962 anlässlich einer Erhebung festgestellt wurde, dass sich auf dem Grundstück (nur) eine Werkzeughütte in schlechtem Zustand befindet.
Die im Jahr 1962 vorgefundene – ausdrücklich von der Behörde als illegal konstatierte – Werkzeughütte entspricht nicht dem vom nunmehrigen Abbruchauftrag umfassten Gerätehaus.
Ein Ansuchen um nachträgliche Baubewilligung für das in den 1970er-Jahren bzw. im Jahr 1980 errichtete Wohnhaus erfolgte im Jahr 1981.
Das Gerätehaus und die Abstellanlage wurden im Jahr 1998 bzw. 1996 errichtet.
Bereits angesichts des vollständigen und nachvollziehbaren Aktenbestandes in Zusammenschau mit den angeführten und unbestrittenen Errichtungszeitpunkten, kommt bereits die Vermutung eines Konsenses für die betroffenen Objekte im Sinne der zitierten Judikatur nicht in Betracht. In diesem Zusammenhang kann daher auch dahingestellt bleiben, dass der jeweilige konkrete Errichtungszeitpunkt nicht durch Sachverständige erhoben wurde, sondern auf Angaben des Beschwerdeführers beruht, zumal eine durchgängige Aktenführung vorzufinden ist. Auch ist anzumerken, dass in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung ein Zeitraum von 30 bis 40 Jahren durchwegs als zu kurz bezeichnet wird, um die Vermutung des Konsenses zu begründen (VwGH 18.09.2000, 2000/17/0052).
Das Grundstück weist bereits vor Errichtung der hier gegenständlichen Bauwerke die Widmung Grünland auf und hätten auf einem Grundstück mit dieser Widmung die entsprechenden Baubewilligungen auch nicht erteilt werden dürfen. Die Bauwerke können daher im Sinne der oben zitierten Judikatur zu keinem Zeitpunkt dem Gesetz entsprochen haben. Insofern sich der Beschwerdeführer auf die 1987 erfolgte Widmung als „erhaltenswertes Gebäude im Grünland“ beruft, so ist dem entgegenzuhalten, dass die bloße Festlegung einer Widmungsart nicht geeignet ist, die erforderliche Baubewilligung zu ersetzen und zudem der Verordnungsgeber infolge des erkannten Irrtums diese Widmung im Jahr 1998 widerrufen hat.
Hinsichtlich der Judikatur im Zusammenhang mit einem jahrzehntelang unbeanstandet gebliebenen Gebäude darf abermals auf die Unmöglichkeit der rechtmäßigen Erteilung einer Baubewilligung hingewiesen werden. Allein diese Tatsache stellt einen Anhaltspunkt gegen die Annahme dar, dass die Gebäude auf Grund von nach den im Zeitpunkt der Erbauung in Geltung gestandenen Vorschriften erteilten Bewilligungen errichtet worden seien. Insbesondere hat ja die Baubehörde bereits 1967 neben dem Problem der Grünlandwidmung auch auf das Bauverbot laut Abteilungsbescheid 1958 hingewiesen, wenngleich damals die gegenständlichen Objekte noch nicht existierten.
Die Erlassung eines baupolizeilichen Beseitigungsauftrages ist auch dann zulässig, wenn das Gebäude jahrelang unbeanstandet existierte (VwGH 26.04.1988, 87/05/0199). Aus dem Umstand, dass die Gemeindeorgane über mehrere Jahre untätig geblieben sind, kann jedenfalls keine Konsensmäßigkeit aufgrund stillschweigender Zustimmung konstruiert werden.
Das Erfordernis der Schriftlichkeit führt gemäß der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch dazu, dass ein bloß mündlich verkündeter (Baubewilligungs-)Bescheid rechtsunwirksam ist (vgl. VwGH 01.04.2008, 2007/06/0310; VwGH 18.11.2014, 2013/05/0176). Eine bloß mündlich erteilte Baubewilligung ist demnach in jenen Fällen, in welchen die Schriftlichkeit vorgeschrieben ist, ein rechtliches Nichts; sie erzeugt keinerlei Rechtswirkungen (vgl. VwGH 04.03.2008, 2005/05/0302). Mündliche Zusagen baubehördlicher Organe vermögen daher eine erforderliche Bescheiderlassung nicht zu ersetzen (VwGH 04.03.2008, 2006/05/0139).
Ein Abbruchauftrag kann auch während eines anhängigen Baubewilligungsverfahrens erteilt werden. Allerdings darf ein derartiger Abbruchauftrag während der Anhängigkeit des Baubewilligungsverfahrens nicht vollstreckt werden. Durch eine nachträgliche Baubewilligung wird ein wegen Konsenslosigkeit erteilter Abbruchauftrag obsolet (VwGH 17.08.2010, 2009/06/0052).
Sofern der Beschwerdeführer die Erteilung des Abbruchauftrages als unbillige Härte qualifiziert, ist festzuhalten, dass nach ständiger Rechtsprechung eine Berücksichtigung wirtschaftlicher Interessen bei der Anordnung eines Abbruches gemäß § 35 NÖ BO 2014 nicht vorgesehen ist, da diese Anordnung vielmehr im Gesetz zwingend normiert ist.
Wie oben ausgeführt, ist zudem aus dem Abteilungsbescheid vom 28.04.1958 sowie dem zu Grunde liegenden Abteilungsplan für den Beschwerdeführer nichts zu gewinnen, handelt es sich hier doch bloß um ein Grundstücksteilungsverfahren. Mag auch die Bezeichnung der abgeteilten Grundstücke als „Bauplätze“ möglicherweise missverständlich die Baulandeigenschaft dieser Grundstücke suggerieren, so waren die genannten Unterlagen weder Gegenstand eines Verfahrens zur Änderung der Flächenwidmung noch eines Bauplatzerklärungsverfahrens.
Dass mit dem Abteilungsbescheid ein Bauplatz geschaffen worden sei und daher eine Baulandwidmung bis 1987 bestanden hätte, hat sich aus dem Ermittlungsverfahren, wonach das gegenständliche Grundstück zumindest seit 1966 im Grünland liegt, nicht ergeben.
Zur behaupteten Gesetzwidrigkeit des örtlichen Raumordnungsprogramms ist darauf hinzuweisen, dass das verfahrensgegenständliche Gebäude (Wohnhaus) auf dem Grundstück der Beschwerdeführer im Jahr 1987 als erhaltenswertes Gebäude im Grünland gewidmet wurde, wobei diese Widmung entsprechend den getroffenen Feststellungen in rechtswidriger Weise zustande gekommen ist, da es dem Gebäude (Wohnhaus) an einem baubehördlichen Konsens mangelte.
Bei der im Jahr 1998 beschlossenen Änderung des örtlichen Raumordnungsprogramms wurde eine widmungsgemäße Bereinigung des gegenständlichen Bereiches vorgenommen und erfolgte eine Aktualisierung der Geb-Widmungen.
Das Landesverwaltungsgericht erkennt keine Rechtswidrigkeit, zumal ein entsprechender Änderungsanlass vorliegt. Nach Ansicht des erkennenden Gerichtes liegt es im planerischen Gestaltungsspielraum des Verordnungsgebers, die Beibehaltung von Geb-Widmungen zu überprüfen bzw. auch zu widerrufen.
Es kann im hier gegenständlichen Verfahren auch dahingestellt bleiben, ob im konkreten Fall eine Rücknahme der Geb-Widmung zur Herstellung des rechtmäßigen Zustandes gesetzmäßig erfolgte. Bei der Prüfung der Voraussetzungen für die Zulässigkeit bzw. Erforderlichkeit eines Abbruchauftrages gemäß § 35 NÖBO 2014 kommt es lediglich darauf an, ob eine Baubewilligung zum Zeitpunkt der Errichtung und zum Zeitpunkt der Auftragserteilung erforderlich war bzw. ist und gegebenenfalls, dass eine solche nicht vorliegt.
Diese gesetzlichen Voraussetzungen für den Abbruchauftrag sind wie oben dargestellt für die drei hier gegenständlichen Bauwerke gegeben.
Die im erstinstanzlichen Bescheid festgesetzte Leistungsfrist von sechs Monaten ab Rechtskraft des Bescheides erscheint angemessen und zumutbar, um den angeordneten Maßnahmen nachzukommen.
Wie festgestellt, wurde das vom Abbruchauftrag umfasste ca. 6,40 m von der rechten Grundstücksgrenze abgesetzt errichtete Gerätehaus mit den Maßen ca. 2,00 x 2,10 m vom Beschwerdeführer mittlerweile entfernt (und durch ein anderes ersetzt, sodass die Baubehörde I. Instanz einen eigenen Abbruchauftrag zu erlassen haben wird).
Mit dem Abbruch dieses Gerätehauses ist der Beschwerdeführer dem gegenständlichen Abbruchauftrag somit insoweit bereits gefolgt.
Der Verwaltungsgerichtshof hat bereits wiederholt ausgesprochen, dass in der Herstellung des Zustandes, der einem erlassenen, im Instanzenzug angefochtenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, keine von der Rechtsmittelbehörde zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhaltes zu erblicken ist (VwGH 19.09.1985, 82/06/0074; 26.11.2015, Ra2015/07/0118). Mit einem baupolizeilichen Auftrag wird die Verpflichtung zu einer Leistung begründet. Wird nun nach Erlassung des Bescheides, mit dem eine solche Verpflichtung auferlegt worden ist, die Leistung bewirkt, so ist damit nur der Zustand hergestellt, der mit dem Bescheid erreicht werden sollte. Auf die solche Art bewirkte Änderung in der Außenwelt braucht die Rechtsmittelbehörde bei der Entscheidung über das bei ihr eingebrachte Rechtsmittel nicht Bedacht zu nehmen. Es darf nämlich nicht übersehen werden, dass die wesentliche Funktion der Rechtsmittelbehörde darin besteht, den vorinstanzlichen Bescheid auf seine Rechtmäßigkeit zu überprüfen.
Damit steht auch nicht im Widerspruch, dass etwa das Landesverwaltungsgericht grundsätzlich gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG stets in der Sache zu entscheiden hat und berechtigt ist, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung seine Anschauung an die Stelle jener der belangten Behörde zu setzen sowie demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern. Mit dieser Bestimmung steht im Zusammenhang, dass das Landesverwaltungsgericht grundsätzlich seit Erlassung der Bescheide der belangten Behörde eingetretene Änderungen nicht nur der Rechtslage, sondern auch des maßgeblichen Sachverhaltes zu berücksichtigen hat. Die Anwendung dieses Gesetzes in den Fällen, in denen die vermeintliche Änderung des Sachverhaltes nur auf die Herstellung des den Bescheid der belangten Behörde entsprechenden Zustandes zurückzuführen ist, würde zur Folge haben, dass das Landesverwaltungsgericht gar nicht in die Lage kommen würde, seine Funktion als rechtliche Kontrollinstanz auszuüben. Die Umsetzung eines Bescheides, der eine Leistung auferlegt, in die Wirklichkeit kann daher weder eine noch anhängige Beschwerde gegenstandslos machen noch die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes in einem bestimmten Sinn festlegen. In einem solchen Fall darf die Sachlage nicht anders gesehen werden, als ob in der Zeit nach der Erlassung des Bescheides, mit dem die Verpflichtung zur Leistung ausgesprochen worden ist, nichts geschehen wäre (siehe dazu vor allem VwGH 26.09.1985, 83/06/0262).
Diese Judikatur bezieht sich sowohl auf die vor dem 01.01.2014 durchgeführten Berufungsverfahren als auch auf die seit dem 01.01.2014 vor den Landesverwaltungsgerichten durchgeführten Beschwerdeverfahren, womit im gegenständlichen Fall das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die festgestellte Tatsache, dass der Beschwerdeführer den bescheidmäßig auferlegten baupolizeilichen Auftrag hinsichtlich des Gerätehauses nachgekommen ist, außer Betracht zu lassen hat.
Anders verhält es sich mit der ursprünglich errichteten Abstellanlage mit Stützmauern. Diese wurde mit den Maßen ca. 7,80 m x 7,20 m und einer Tiefe von 2,20 m mit Hangstützmauern im Abstand von ca. 2,10 m von der Grundgrenze zum *** (siehe Skizze zur Niederschrift vom 15.02.2001) im Jahr 1998 errichtet und im Jahr 2003 – somit nach der Erlassung des erstinstanzlichen Abbruchbescheides – in eine Garage in Form einer Holzkonstruktion und einem Blechdach integriert, wobei die Holzkonstruktion samt Dach auf die bestehende Stützmauer draufgesetzt wurde, sodass die Stützmauer als Fundament dient.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist grundsätzlich der gesamte Bau Gegenstand eines Abbruchauftrages und kann sich ein Abbruchauftrag nur dann auf Teile eines Bauvorhabens beziehen, wenn die konsenswidrigen oder konsenslosen Teile eines Bauvorhabens vom übrigen Bauvorhaben trennbar sind (vgl. VwGH 06.09.2011, 2009/05/0348).
Die ursprünglich errichtete Abstellanlage ist keine selbständige bauliche Anlage mehr, sondern in das als Garage errichtete Gebäude integriert. Eine Trennbarkeit von der daraufgesetzten Holzkonstruktion mit Dach ist im Falle eines Abbruches der ursprünglichen Abstellanlage nicht gegeben.
Da das nach Erlassung des baubehördlichen Abbruchauftrages mittlerweile errichtete Garagengebäude nicht Gegenstand des vom Beschwerdeführer bekämpften Abruchbescheides war, kann es auch nicht Gegenstand der Berufungsentscheidung bzw. im Beschwerdeverfahren sein.
Es war daher diesbezüglich der Beschwerde stattzugeben und der Abbruchbescheid entsprechend abzuändern. Die Baubehörde I. Instanz wird ein Verfahren betreffend den Abbruch der gesamten Garage (neu) aufzutragen haben.
7.3. Gemäß § 59 Abs. 2 AVG ist dem Verpflichteten eine angemessene Leistungsfrist einzuräumen (vgl. z.B. VwGH 25.09.2014, Ra 2014/07/0011). Das von den Baubehörden I. und II. Instanz gewählte Fristausmaß von sechs Monaten wurde im verwaltungsbehördlichen Verfahren vom Beschwerdeführer nicht beanstandet und erscheint dem erkennenden Gericht für den Abbruch der gegenständlichen Baulichkeit (Wohnhaus) jedenfalls als angemessen, da es objektiv geeignet ist, die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen.
7.4. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die Lösung der Rechtsfrage ergibt sich vielmehr einerseits aus dem klaren Wortlaut des § 35 NÖ BO 2014 (vgl. zum Fehlen einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung bei eindeutigem Wortlaut der anzuwendenden Bestimmungen etwa VwGH 23.05.2017, Ra 2017/05/0086) und andererseits aus der zitierten einheitlichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.
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