Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-996/001-2018

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.01.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2020:LVwG.AV.996.001.2018

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-

senat 2 unter dem Vorsitz der Richterin Mag. Clodi im Beisein des Richters Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger als Berichterstatter und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Kalkus und Kammerobmann Stich über die Beschwerde des A, geb. ***, ***, ***, vertreten durch Rechtsanwalt B, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 16. August 2018, Zl. ***, mit welchem C, geb. ***, ***, ***, vertreten durch Rechtsanwalt D, ***, ***, über dessen Antrag vom 13. Jänner 2017 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 22. Juli 2016, Beurkundungsregisterzahl: *** des Notariats E in ***, abgeschlossen zwischen F, geb. ***, ***, ***, vertreten durch G als Insolvenzverwalter im Schuldenregulierungs-verfahren, Rechtsanwalt in ***, ***, als Verkäuferin einerseits und C, geb. ***, ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 10,3463 ha, erteilt worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 07. November 2019 in der nichtöffentlichen Sitzung am 21. Jänner 2020

zu Recht erkannt:

I.

Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsver-

fahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985

(VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach

Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 16. August 2018, Zl. ***, wurde C, geb. ***, ***, ***, vertreten durch Rechtsanwalt D, ***, ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 22. Juli 2016, Beurkundungsregisterzahl: *** des Notariats E in ***, abgeschlossen zwischen F, geb. ***, ***, ***, vertreten durch G als Insolvenzverwalter im Schuldenregulierungsverfahren, Rechtsanwalt in ***, ***, als Verkäuferin einerseits und C, geb. ***, ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 10,3463 ha, und einem Kaufpreis von € 780.000,00, erteilt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die Bestimmungen der §§ 3, 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 und 11 sowie § 37 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG).

Begründet wird dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass der nunmehrige Beschwerdeführer A in seiner innerhalb der Kundmachungsfrist abge-

gebenen Interessentenerklärung den ortsüblichen Verkehrswert für die kaufgegen-

ständliche Liegenschaft in Höhe von maximal € 550.000,00 bezeichnet habe und sich im Verfahren aufgrund des eingeholten Gutachtens eines agrartechnischen Amtssachverständigen der ortsübliche Verkehrswert für die kaufgegenständliche Liegenschaft (ohne Gebäude) mit € 560.000,00 ergeben habe, wovon allerdings noch die Kosten für eine etwaig erforderliche Entfernung von vorhandenem Anschüttmaterial von € 58.494,00 in Abzug zu bringen seien.

Der beigezogene bautechnische Amtssachverständige habe in seiner Stellungnahme vom 12.06.2918 ausgeführt, dass der Verkehrswert für Gebäude- und Bauwertermittlung den Betrag von € 204.705,72 ausmache, welcher in dem im Verfahren beigebrachten Gutachten des Sachverständigen H ebenfalls in dieser Höhe angegeben werde; unter Hinzurechnung von 20 Prozent Marktanpassung (€ 40.941,14) und abzüglich der ebenfalls im Gutachten des Sachverständigen H angeführten Räumungs-, Abbruch- und Sanierungskosten von € 41.900,-- betrage der Verkehrswert für Gebäude- und Bauwertermittlung € 203.746,86.

Der ortsübliche Verkehrswert betrage sohin für die kaufgegenständliche Liegen-

schaft insgesamt € 705.252,86 (€ 560.000,00 laut landwirtschaftlichem Amtssachver-

ständigengutachten, minus € 58.494,00 für Entfernung des Anschüttmaterials und plus € 203.746,86 für Sachwert der Gebäude).

Da der Grundverkehrsbehörde keine Beweise vorliegen würden, ob tatsächlich bei einer Entfernung des Anschüttmaterials zusätzliche Kosten, falls das

Bodenaushubmaterial nicht der Eluatklasse Ia entspreche, anfallen, seien diese zusätzlichen Kosten bei der Berechnung des ortsüblichen Verkehrswertes nicht berücksichtigt bzw. in Abzug gebracht worden.

Würden diese spekulativen Zusatzkosten im Wert von € 30.000,00 (pro m³ € 10,00 für 3.000 m²) bei der Berechnung des ortsüblichen Verkehrswertes berücksichtigt werden, befände sich der Kaufpreis gegenüber einem demnach ermittelten Verkehrswert von € 675.252,86 ebenfalls nicht erheblich über dem ortsüblichen Verkehrswert, da der Kaufpreis dabei (nur) um ca. 16 % über dem ortsüblichen Verkehrswert liegen würde.

Der Interessent A habe jedoch in seiner Interessentenerklärung den ortsüblichen Verkehrswert mit lediglich € 550.000,00 bezeichnet und eine Absichtserklärung der I vorgelegt, worin diese anführe, einen Betrag von € 550.000,00 bis zum 30.11.2017 finanzieren zu wollen.

Betreffend die Person des Interessenten sei festgestellt worden, dass dieser eine landwirtschaftliche Ausbildung durch die Vorlage eines Zeugnisses “Landwirtschaftlicher Facharbeiter“ sowie eine einschlägige Praxis und Ausbildung im Bereich Pferdewirtschaft nachgewiesen habe. Die Erwirtschaftung eines erheblichen Einkommens aus den laut Pachtvertrag vom 01.01.2017 gepachteten 4,6239 ha land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken habe der Interessent der Grundverkehrs-behörde nicht glaubhaft machen können.

Nach den Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens könne A weder die Kriterien eines Interessenten gemäß § 3 Z. 4 lit. a NÖ GVG erfüllen

noch die Landwirteeigenschaft gemäß § 3 Z. 2. lit. a NÖ GVG nachweisen.

Der Erwerber beabsichtige, die verfahrensgegenständliche Liegenschaft einerseits durch Bienenwirtschaft und eine Be- und Weiterverarbeitung zu Imkereiprodukten zu nutzen, da vor allem durch die Lage am Waldrand eine derartige Nutzung besonders geeignet sei, und andererseits die Liegenschaft durch Kräuteranbau und Pflanzung von Beerensträuchern zu bewirtschaften. Weiters befinde sich auf der Liegenschaft auch ein Teich, welcher zur Forellen- und Karpfenzucht genutzt werden könne; eine Nutzung von 7 ha Wiesenfläche zur Heugewinnung sei ebenfalls beabsichtigt.

Der Käufer C habe einen Imkerneueinsteiger-Praxis Kurs in der NÖ Imker-

schule *** mit 16 Bildungseinheiten im April 2015 absolviert. Mit Schreiben des NÖ Imkerverbandes Ortsgruppe *** vom 14.03.2017 werde bestätigt, dass C sich aufgrund seiner Aus- und Weiterbildung ein umfangreiches Wissen für eine ordentliche Bewirtschaftung als Berufsimker erworben habe.

Der Erwerber habe der Grundverkehrsbehörde sohin glaubhaft machen können, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verkaufsgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke erfolgen werde; demnach sei auch nicht zu erwarten, dass diese durch den Kauf ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würden.

Da anderweitige Versagungsgründe gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG nicht vorliegen würden und ein Erwerb der Liegenschaft durch den Antragsteller mit den Zielen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 nicht im Widerspruch stehe, sei dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde des A vom 17.09.2018, mit welcher beantragt wurde, eine mündliche Verhandlung durchzuführen, in der Sache selbst zu erkennen und den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass der Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages abgewiesen werde, in eventu der angefochtene Bescheid ersatzlos aufgehoben und die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde zurückverwiesen werde.

Inhaltlich bringt der Beschwerdeführer vor, dass der Antragsteller Pensionist sei und keinen landwirtschaftlichen Betrieb führe bzw. geführt habe. Nach erfolgter Interessentenerklärung habe der Beschwerdeführer einen ortsüblichen Kaufpreis von höchstens € 550.000,00 geboten.

Nach entsprechender Aufforderung durch die Grundverkehrsbehörde habe er einen Ausbildungsnachweis, einen Pachtvertrag über die Inbestandnahme von land- und forstwirtschaftlichen Flächen in der Katastralgemeinde ***, Vorschreibungen der Sozialversicherungsanstalt der Bauern betreffend seine Pflichtversicherung, ein Bewirtschaftungskonzept für die Liegenschaft mit dem Titel „das bewegte Pferd, Zucht- und Einstellbetrieb für Reittiere ***“, Einkommenssteuerbescheide für die Jahre 2013, 1014 und 2015, Finanzierungsnachweise sowie ein Sachverständigengutachten von H zum erheblich überhöhten Kaufpreis in das Verfahren eingebracht.

Darauf gestützt habe er beantragt, die Zustimmung zum Kaufvertrag zu verweigern, weil der Antragsteller kein Landwirt im Sinne des NÖ GVG sei und mit seiner Person zumindest ein Interessent vorhanden sei, der bereit sei, anstelle des Antragstellers ebenfalls einen Kaufvertrag über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, und glaubhaft gemacht habe, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet sei und des Weiteren die Gegenleistung von€ 780.000,00 den ortsüblichen Verkehrswert von € 577.000,00 ohne ausreichende Begründung gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG erheblich übersteige.

Nach Einholung eines agrartechnischen Amtssachverständigengutachtens sowie eines bautechnischen Amtssachverständigengutachtens sei die Behörde zum Schluss gelangt, dass er kein Landwirt und somit kein Interessent im Sinne des NÖ GVG sei und auch der Kaufpreis von € 780.000,00 den ortsüblichen Verkehrswert wiedergebe.

Damit sei er durch den Bescheid in seinen subjektiven Rechten verletzt, weshalb die Entscheidung zur Gänze wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung des festgestellten Sachverhaltes, unrichtiger Beweiswürdigung, unrichtiger Feststellungen sowie wegen wesentlicher Verfahrensmängel angefochten werde.

Es sei unbestritten, dass der Antragsteller derzeit land- und/oder forstwirtschaftliche Grundstücke weder besitze noch bewirtschaftete. Er leiste derzeit auch keine Pflichtversicherungsbeiträge an die Sozialversicherung der Bauern. Der Käufer und Antragsteller sei daher kein Landwirt im Sinne des NÖ GVG, während er selbst die Anforderungen an einen Landwirt und darüber hinaus an einen Interessenten im Sinne des NÖ GVG erfülle und dies auch im Verfahren nachgewiesen habe.

Als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb gelte nach § 3 Z 3 NÖ GVG jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden. Als erheblicher Teil gelte gemäß dem Motivenbericht des Amtes der niederösterreichischen Landesregierung zu § 3 NÖ GVG ein Anteil von etwa 25 % des Gesamteinkommens der Familie.

Dazu habe er angegeben, dass er 2017 mit seinem bereits bestehenden land- und forstwirtschaftlichen Betrieb ein Einkommen von jährlich € 2.380,50 erzielen werde bzw. erzielen wolle.

Darüber hinaus habe er ein schlüssiges nachvollziehbares Betriebskonzept für die gegenständliche Liegenschaft vorgelegt, aufgrund dessen er unter Einsatz der gegenständlichen Grundstücke zusätzlich einen Gewinn von rund € 30.000,00 erwirtschaften könne und wolle.

Diese Angaben würden in Verbindung mit den vom Finanzamt für die Jahre 2014, 2015 und 2016 festgesetzten Einkommen von € 8.736,52, € 10.856,61 und€ 12.009,56 die Voraussetzung der erwähnten 25 % erfüllen. Damit sei die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG gegeben.

Ungeachtet dessen seien aber auch die Voraussetzungen im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG erfüllt, da er seine landwirtschaftliche Ausbildung durch Vorlage des Zeugnisses „Landwirtschaftlicher Facharbeiter“ sowie durch eine einschlägige Praxis und Ausbildung im Bereich Pferdewirtschaft nachgewiesen habe.

Er habe nicht nur glaubhaft gemacht, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet sei, sondern er habe auch nachgewiesen, dass er nach Erwerb der Liegenschaft einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein bewirtschaften und daraus den eigenen Lebensunterhalt zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten wolle; zudem habe er diese Absicht auch durch ausreichende Gründe und die dazu erforderlichen Fähigkeiten aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit belegt.

Zum ortsüblichen Verkehrswert der antragsgegenständlichen Grundstücke werde auf das Liegenschaftsbewertungsgutachten des Privatsachverständigen H vom 23.03.2018 verwiesen, in welchem gemäß dem Liegenschaftsbewertungsgesetz der Verkehrswert sowohl über das Sachwertverfahren (€ 577.000,00) als auch über das Ertragswertverfahren (€ 547.000,00) ermittelt worden sei und zudem eine fachliche Einschätzung zur Ortsüblichkeit des verfahrensgegenständlichen Kaufpreises in Höhe von € 780.000,00 dargelegt sei.

Die Stellungnahmen der beiden im Verfahren beigezogenen Amtssachverständigen (J und K) hätten sich ausschließlich mit dem vom Privatsachverständigen ermittelten Sachwert beschäftigt und in keiner Weise den ebenfalls dargestellten Ertragswert sowie die Ausführungen zum Kaufpreis diskutiert.

Da diese Stellungnahmen der Amtssachverständigen nicht dem Parteiengehör unterzogen worden seien, sondern dem Beschwerdeführer erst gemeinsam mit dem hier angefochtenen Bescheid zugestellt worden seien, liege ein grober Verfahrensmangel vor.

Der Amtssachverständige J habe in seinem Gutachten vom 06.02.2018 eine Schwankungsbreite der Kaufpreise von € 1,35 bis € 4,56 benannt. Der Amtssachverständige unterstelle – ohne dies jedoch nachvollziehbar darzustellen - einen Bodenrichtwert von € 4,00, somit einen Bodenwertansatz, der bei 87 % des höchsten Kaufpreises laut Kaufpreissammlung liege bzw. das Dreifache des tiefsten Kaufpreises darstelle. Unter Hinzurechnung eines 30 %-igen Hofzuschlages ergebe sich bonitätsunabhängig ein landwirtschaftlicher Bodenwert von € 5,20.

Der Amtssachverständige J könne in der von ihm unterstellten Kaufpreissammlung keinen Zusammenhang mit der Bonität (Bodenklimazahl) erkennen, was in krassem Widerspruch zu den Markterfahrungen des Privatsachverständigen stehe und auch in der Fachliteratur keineswegs bestätigt werde.

Die von der Behörde gezogene Schlussfolgerung, dass im Privatsachverständigen-gutachten zur Feststellung des ortsüblichen Verkehrswertes eine nicht zulässige Berechnungsgrundlage herangezogen werde, sei unrichtig und auch fachlich nicht haltbar, zumal die Ertragsmesszahl bzw. Bodenklimazahl die zentrale Kenngröße im landwirtschaftlichen Steuerrecht (Einheitswertermittlung) sei.

Die vom Amtssachverständigen J „vorgenommene Interpretation eines bereits gewogenen, nicht auf die lokalen Verhältnisse abgestimmten Mittelwertes (Vergleichswert!), der bereits bei 71 % des höchsten Kaufpreises liegt weiter anzupassen, steht im klaren Widerspruch zu den Vorgaben in der Fachliteratur, aber auch zu den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992“.

Würde man den vom Amtssachverständigen J benannten gewogenen mittleren Kaufpreis unterstellen und zudem die wertsteigende Hofnähe der Grundstücke berücksichtigen, würde sich für die landwirtschaftlichen Flächen ein gerundeter Gesamtbetrag von € 444.000,00 errechnen.

Demgegenüber könne der vom Amtssachverständigen K in seiner Stellungnahme vom 12.06.2018 vorgenommenen „Berichtigung“ des Privatsachverständigen-Rechenwertes gefolgt werden. Die Marktanpassung sei vom Privatsachverständigen auch in Unkenntnis der tatsächlichen Räumungskosten als „bewertungstechnische Sicherheit“ angesetzt worden.

Dadurch, dass die Behörde in ihrer rechtlichen Beurteilung und Entscheidungsfindung ausschließlich auf den seitens des Privatsachverständigen dargestellten Sachwert abstelle und den ebenfalls aussagekräftigen Ertragswert keiner rechtlichen Würdigung unterzogen habe, liege ein grober Verfahrensmangel vor, den es zu sanieren gelte.

Die Behörde übernehme ungekürzt den vom Amtssachverständigen J errechneten Sachwert, ohne darzulegen, warum dieses Amtsgutachten nachvollziehbarer und schlüssiger als das Privatgutachten sei.

Die Behörde bezeichne die eingeholten Angebote zur Entfernung der konsenslosen Anschüttung als „spekulative Zusatzkosten“, ohne im Sinne der Offizialmaxime eine fachliche Begutachtung durch einen abfalltechnischen Amtssachverständigen zu beauftragen; Bodenkontaminierungen seien zweifelsfrei verkehrswertmitbe-stimmende Wertbestandteile und gemäß LBG 1992 entsprechend zu bewerten.

Des Weiteren impliziere die zentrale bescheidmäßige Begründung, wonach eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verkaufsgegenständlichen Grundstücke erfolgen werde und nicht zu erwarten sei, „dass diese ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen“ würden, unzulässigerweise, dass er als Interessent eine derartige Absicht habe, ohne dafür Beweise darzulegen.

Die Behörde berücksichtige in ihrer Entscheidungsfindung nicht die im § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG vorgegebene Definition des „ortsüblichen Verkehrswertes“. Das gegenständlich geringe Kaufinteresse stelle einen klaren Hinweis dafür dar, dass der vom Käufer bezahlte Kaufpreis mit der „besonderen Vorliebe“ behaftet sein müsse.

Zusammenfassend ergebe sich nach Berücksichtigung der beiden Stellungnahmen der Amtssachverständigen ein ortsüblicher Verkehrswert für die kaufgegenständliche Liegenschaft von höchstens € 589.104,56 (€ 443.851,70 für landwirtschaftliche Flächen minus € 58.494,00 für Entfernung des Aushubmaterials und plus€ 203.746,86 für Sachwert Gebäude). Würden die - nicht nur - spekulativen Zusatzkosten der erhöhten Bodenaushubentsorgung mit € 30.000,00 berücksichtigt, ergebe sich der ortsübliche Verkehrswert mit € 559.000,00 (gerundet).

Alle diese Überlegungen hätten in die Entscheidungsfindung der Behörde einfließen können, wenn diese die Stellungnahmen der beiden Amtssachverständigen zum Parteiengehör gebracht hätte und damit dem Einschreiter die Möglichkeit der Gutachtensdiskussion auf gleicher fachlicher Ebene geboten hätte. Dieses Parteiengehör sei aber seitens der Behörde nicht ermöglicht worden.

Zu diesem Beschwerdevorbringen, sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes der Grundverkehrsbehörde St. Pölten hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich für den 07. November 2019 eine öffentliche mündliche Verhandlung anberaumt.

Noch vor dieser Verhandlung wurde mit Schriftsatz vom 28. Oktober 2019 seitens der im Verfahren als (weitere) Interessentin aufgetretenen L, eine Stellungnahme eingebracht, in der sie sich aus ihrer Sicht zur „Historie des Betriebes M“ und zur „Erhaltung und Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Besitzes“ sowie zum Betriebskonzept des Käufers und weiters „zum Pachtbetrieb von Herrn A in ***“ und zum Betriebskonzept des Beschwerdeführers äußert. Ebenso nimmt sie zum „angeblich zu hohen Kaufpreis“ wie folgt Stellung:

„Herr C hat im Zuge des bekannten Bieterverfahrens den Betrieb M erworben. Ich hatte damals selbst eine Interessentenerklärung abgegeben, diese allerdings wieder zurückgezogen, weil der im Bieterverfahren erzielte Kaufpreis der Liegenschaft von 780 000 € (den ich in dieser Interessentenerklärung als „zu hoch“ kritisiert hatte) bei näherer Betrachtung nicht zu hoch war: Ich hatte vor der Legung der Interessentenerklärung bei diversen kompetenten Institutionen und auch Landwirten herumgefragt, wie hoch der Quadratmeterpreis in unserer Gegend und unter den gegebenen Voraussetzungen anzusetzen wäre – es wurde mir unisono ein Preis von 5 € genannt. Da der Betrieb eine Fläche von ca. 10,4 ha aufweist, habe ich also 520 000 € als Kaufpreis für die Flächen angesetzt, dazu noch 50 000 € für die Gebäude auf der Liegenschaft addiert, also einen Kaufpreis von 570 000 € geboten. Genaueres über den tatsächlichen Zustand der Bausubstanz kannte ich zu diesem Zeitpunkt nicht. Es waren diese 50 000 €, die ich für die Gebäude kalkuliert hatte, nach meinem damaligen Wissensstand ohnehin schon hoch. Ich durfte ja die Liegenschaft nicht betreten, also konnte ich auch nichts Genaueres über den Gebäudezustand eruieren. Die Bauern, die Frau F Jahre zuvor noch (wie oben erwähnt) Heu für ihre Pferde geliefert hatten, sagten unisono: „Alles hin da drinnen!“ (also kaputt). Nach der Legung der Interessentenerklärung stellte ich Recherchen über den tatsächlichen Zustand der Bausubstanz an und erfuhr, dass der in den 90er Jahren (von einem Vorbesitzer des Betriebes) gebaute Stall in Wirklichkeit zwar ebenfalls zugemüllt und vernachlässigt, aber baulich in einem soliden Zustand sein müsste, also doch einen nicht ganz unerheblichen Wert besitzt. Da wir selbst einen Betrieb im Ort bewirtschaften, also eine eigene Hofstelle haben, brauchen wir allerdings aus innerbetrieblichen und praktischen Gründen keinen Stall bzw. kein Wirtschaftsgebäude in einer Entfernung von ca. 2 km. Ich habe daher aus wirtschaftlichen Überlegungen meine Interessentenerklärung zurückgezogen, da ich nicht eine doch erhebliche Summe (wie sich im Gutachtens der Grundverkehrsbehörde später herausstellte, handelt es sich um einen Gebäudewert von mehr als 200 000 €) für Gebäude ausgeben möchte, die ich nicht brauche. Der von mir errechnete Kaufpreis für die landwirtschaftlichen Flächen wurde später im Zuge des Verfahrens ziemlich genau bestätigt, aber bei diesen von mir angebotenen 570 000 handelte es sich wie beschrieben größtenteils nur um die Flächen, nicht um die Gebäude (für die ich nur 50 000 pauschaliert hatte). Herr A hat im Übrigen in seiner Interessentenerklärung gar nicht die Höhe des Kaufpreises beanstandet, sondern nur kritisiert, dass Herr C kein Landwirt im Sinne des Grundverkehrsgesetzes sei. Herr A hat während des Bieterverfahrens selbst weit mehr als 550 000 geboten.“

Ebenfalls vor der öffentlichen mündlichen Verhandlung hat der Käufer in einer schriftlichen Stellungnahme vom 29.10.2019 unter anderem vorgebracht, dass sich die ihn betreffenden Verhältnisse seit Beendigung des behördlichen Verfahrens geändert hätten; so habe er die Ausbildung zum Landwirt erfolgreich absolviert und beendet, weshalb er jedenfalls als Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG zu qualifizieren sei. Des Weiteren sei vom Beschwerdeführer nicht behauptet worden, dass das gegenständliche Rechtsgeschäft im Sinne des § 6 Abs. 2 NÖ GVG der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes widersprechen könnte bzw. sei derartiges von der erstinstanzlichen Behörde aufgrund des Beweisergebnisses auch nicht festgestellt worden.

Da der Käufer nunmehr nachgewiesenermaßen als Landwirt zu qualifizieren sei und dass Rechtsgeschäft der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspreche, sei die beantragte Genehmigung zu erteilen und eine Prüfung, ob der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert entspreche bzw. ortsüblich sei, nicht mehr vorzunehmen. Dies auch im Hinblick darauf, dass der gesamte Kaufpreis ohne jegliche Fremdfinanzierung aus Eigenmitteln aufgebracht und bereits beim Insolvenzverwalter der Verkäuferin erlegt sei.

Im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 07. November 2019 wurde Beweis erhoben durch

Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. *** sowie durch

Einvernahme des Beschwerdeführers und

Einholung von Befund und Gutachten durch die beigezogene agrartechnische Amtssachverständige zu folgenden Beweisthemen:

Wie hoch ist der ortsübliche Verkehrswert der kaufgegenständlichen Liegenschaft bzw. übersteigt der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert? Falls der ortsübliche Verkehrswert überschritten wird, gibt es dafür aus agrartechnischer Sicht eine ausreichende Begründung?

Des Weiteren wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme in die folgenden Unterlagen:

Finanzierungszusage gegenüber dem Beschwerdeführer vom 5.11.2019 durch die N (Beilage ./ A der Verhandlungsschrift)

Kaufvertrag vom 27.02.2019 zwischen dem Beschwerdeführer als Verkäufer und der O GmbH als Käufer (Beilage ./B der Verhandlungsschrift)

Persönliche Stellungnahme von L vom 28.10.2019 (Beilage ./C und D der Verhandlungsschrift)

Gegenäußerung des Käufers zur Bescheidbeschwerde vom 29.10.2019 (Beilage ./E der Verhandlungsschrift)

Aufstellung der Eigenflächen des Beschwerdeführers samt Grundbuchsauszügen (Beilage ./F der Verhandlungsschrift)

Pachtvertrag des Beschwerdeführers als Verpächter betreffend das Grundstück Nr. *** in der KG *** vom 01.01.2019, (Beilage ./G der Verhandlungsschrift)

Vorschreibung zur bäuerlichen Sozialversicherung der Sozialversicherungs-anstalt der Bauern gegenüber dem Beschwerdeführer vom 02.10.2019 (Beilage ./H der Verhandlungsschrift)

Rechnung des Beschwerdeführers über seinen Brennholzverkauf vom 11.10.2019 (Beilage ./I der Verhandlungsschrift)

Auszug aus dem Beitragskonto der Sozialversicherunganstalt der Bauern hinsichtlich des Beschwerdeführers (Beilage ./J der Verhandlungsschrift)

Zurechnungsfortschreibung des Finanzamtes *** vom 12.05.2018, sozialversicherungsrechtlich wirksam ab 01.07.2018 (Beilage ./K der Verhandlungsschrift)

Aufstellung der Einheitswerte betreffend den Beschwerdeführer (Beilage ./L der Verhandlungsschrift)

Einkommensteuerbescheide des Beschwerdeführers für die Jahre 2016, 2017 und 2018 (Beilage ./M der Verhandlungsschrift)

Aufstellung zum Gutachten der agrartechnischen Amtssachverständigen hinsichtlich der Benutzungsarten zu der Liegenschaft EZ *** laut Grundbuchsauszugs vom 6.11.2019 (Beilage ./N der Verhandlungsschrift)

Aufstellung zum Gutachten der agrartechnischen Amtssachverständigen der dort erwähnten Kauffälle aus der Kaufpreissammlung (Beilage ./O der Verhandlungsschrift)

Aufstellung zum Gutachten der agrartechnischen Amtssachverständigen hinsichtlich der im Gutachten angeführten Benutzungsarten der zu beurteilenden Flächen, und zwar nach Quadratmeter und Verkehrswert pro Quadratmeter sowie mit dem daraus errechneten Verkehrswert insgesamt (Beilage ./P der Verhandlungsschrift)

Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahren steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft, bestehend aus den GrundstückenNr. ***, ***, ***, ***, ***, und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 10,3463 ha, steht im grundbücherlichen Eigentum von F, geb. ***. Im örtlichen Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** sind die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, *** und *** als „Land- und Forstwirtschaft“ und das Grundstück Nr. *** als „Land- und Forstwirtschaft – Wald“ ausgewiesen.

Die auf der gegenständlichen Liegenschaft bestehenden Gebäude und Bauwerke verfügen jeweils über eine Bewilligung zur landwirtschaftlichen Nutzung, auch der Fischteich ist bewilligt.

Hinsichtlich der vorhandenen Anschüttung auf Grundstück ***, KG ***, läuft ein derzeit nicht abgeschlossenes Verfahren. Im Jahre 2006 wurde auf diesem Grundstück Bodenaushubmaterial abgelagert. In der Natur ist dieser Bereich wellig und hügelig und bereits begrünt. Die Liegenschaft EZ *** ist vollständig arrondiert und liegen laut Grundbuchsauszug vom 06.11.2019 für die Gesamtfläche von 103 463 m² folgende Benutzungsarten vor:

Bauflächen (Gebäude) 839 m²

stehende Gewässer 1.825 m²

Gewässerrandflächen 2.420 m²

landwirtschaftlich genutzte Grundflächen (Acker, Wiesen, Weiden) 82.118 m²

landwirtschaftlich genutzte Grundflächen (verbuschte Flächen) 4.523 m²

Sonstige (Straßenverkehrsanlagen) 691 m²

Sonstige (Betriebsflächen) 8.658 m²

Wald 2.389 m²

Die Zufahrt zur Liegenschaft erfolgt von der *** über den Gemeindeweg, Grundstück Nr. ***, KG ***, und im Anschluss daran über ein Weggrundstück der R auf Grundstück Nr. ***, KG ***. In weiterer Folge wird die Liegenschaft durch einen innerbetrieblichen Aufschließungsweg erschlossen, welcher vom Grundstück Nr. *** Richtung Norden führt. Die einfache Wegstrecke zwischen *** und der Betriebsstelle beträgt ca. einen Kilometer. Die Liegenschaft wird annähernd mittig von einem Gerinne von West nach Ost durchflossen. Der südlich des Gerinnes gelegene Teil der Liegenschaft fällt vom Zufahrtsweg Grundstück Nr. *** flach Richtung Norden zum Gerinne hin ab. Der nördlich des Gerinnes gelegene Teil der Liegenschaft fällt von der Liegenschaftsaußengrenze zunächst steiler ab und verflacht sich Richtung Gerinne zunehmend. Die bestehenden Wirtschaftsgebäude liegen zentral in der arrondierten Liegenschaft. Sämtliche landwirtschaftliche Flächen liegen in einem Radius von weniger als 250 m um die bestehenden Wirtschaftsgebäude. Am 31.10.2019 waren die landwirtschaftlichen Flächen teilweise sehr verwildert und die eingezäunten Koppeln teilweise mit Sträuchern und Brombeerranken bewachsen. Die Einzäunung der Liegenschaft und zwischen den Koppelflächen ist auch zum Teil stark beschädigt. Für die im Grundbuch ausgewiesenen landwirtschaftlich genutzten Flächen im Gesamtausmaß von ca. 8,7 Hektar errechnet sich aus den Ertragsmesszahlen eine durchschnittliche Bodenklimazahl von 29 Punkten, wobei die Bandbreite von 22 bis 31 Punkten reicht.

Im Flächenwidmungsplan ist der Fischteich mit dem Planzeichen G für Gewässer und im westlichen Teil der Liegenschaft ein kleiner Bereich mit dem Planzeichen FO für Wald kenntlich gemacht.

Am 22. Juli 2016 wurde hinsichtlich dieser genannten Grundstücke zwischen der Liegenschaftseigentümerin F, vertreten durch G als Insolvenzverwalter im Schuldenregulierungsverfahren, als Verkäuferin und C als Käufer ein Kaufvertrag unter der Beurkundungsregisterzahl *** des Notariats E in ***, abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 780.000,- vereinbart.

Mit Eingabe vom 13.01.2017 hat der Käufer C bei der Grundverkehrsbehörde St. Pölten unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 NÖ Grundverkehrs-gesetz 2007 beantragt.

Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde St. Pölten durchgeführten Kundmachungsverfahrens ist mit dem Beschwerdeführer A ein Interessent aufgetreten, der in seiner Interessentenerklärung angegeben hat, das kaufgegenständliche Grundstück um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen und als ortsüblich einen Preis in der Höhe von maximal € 550.000,00 bezeichnet hat.

Weiters hat er in dieser Erklärung angegeben, dass sein landwirtschaftlicher Betrieb aus 0 ha Eigengrund und 4,6239 ha Pachtgrund besteht. Angeschlossen wurde dieser Interessentenerklärung ein Schreiben der I vom 27.01.2017, in welcher die Absichtserklärung bestätigt wird, vorbehaltlich der Zustimmung der Gremien, den gegenständlichen Ankauf bis zu einem Betrag von € 550.000,00 gegen bankübliche Sicherheiten finanzieren zu wollen.

Die weiteren fristgerecht erstatteten Interessentenerklärungen von P und L sind noch während des laufenden Verfahrens vor der belangten Behörde schriftlich zurückgezogen worden.

Hinsichtlich der Person des Interessenten und Beschwerdeführers A, geb. ***, ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen:

Der Beschwerdeführer hat folgende land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen in seinem Eigentum:

KG ***, EZ ***, ……................…………7.783 m²,

KG ***, EZ ***, ……………………….. 48.541 m²,

KG ***, EZ ***, …………………………10.800 m²

KG ***, EZ ***, …………………………87.271 m²,

KG ***, EZ ***, …………………………10.482 m²,

KG ***, EZ ***, …………………………11.153 m²,

KG ***, EZ ***, ……………………….…… 704 m²,

KG ***, EZ ***, ………………………….….617 m²,

KG ***, EZ ***, ………….……………....11.153 m² und

KG ***, EZ ***, ………………………….…5.020 m² -

in Summe somit 193.524 m², wobei es sich bei den Flächen EZ *** und EZ *** um Wegflächen handelt, die auch nicht in seinem Alleineigentum stehen.

Von der Fläche in der KG *** ist ein Teil im Ausmaß von ca. 2,2 ha, nämlich die dort befindliche Wiese, verpachtet.

Auf den in seinem Eigentum stehenden Flächen wird vom Beschwerdeführer derzeit nur eine Bewirtschaftung des Waldes vorgenommen.

Die landwirtschaftlichen Flächen werden von ihm nicht bewirtschaftet.

Auch ein Wirtschaftsgebäude zur Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen fehlt zurzeit. Trotz der nicht vorgenommenen Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen wurden diese der Sozialversicherungsanstalt der Bauern gemeldet. Dem entsprechend ist der Einheitswert für die in seinem Eigentum stehende landwirtschaftliche Nutzfläche mit ca. € 6.200,00 angesetzt.

Anträge an die Agrarmarkt Austria zur Beanspruchung von Förderungen wurden vom Beschwerdeführer bisher nicht gestellt.

Nach der aktuellen Vorschreibung der Sozialversicherungsanstalt der Bauern vom 02.10.2019 beträgt die quartalsmäßige Vorschreibung € 1.104,18. Über das Jahr gerechnet hat der Beschwerdeführer an Sozialversicherungsbeiträgen den Betrag von € 4.416,72 zu leisten.

Die bewirtschaftete Waldfläche hat ein Ausmaß von ca. 5 bis 6 ha. Aufgrund der vorgelegten Rechnung über den im Jahr 2019 erfolgten Brennholzverkauf ergeben sich für dieses Jahr Einkünfte aus der Forstwirtschaft in Höhe von € 5.717,80. Nach Abzug der Beiträge für die Sozialversicherungsanstalt der Bauern verbleibt hiervon ein Betrag von € 1.301,08. Von diesem Betrag sind noch die variablen Kosten, wie etwa für die Holzernte, ebenso zu bestreiten wie die jährlichen Fixkosten.

Daneben bezieht der Beschwerdeführer Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit (Q GmbH) und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die einen Gesamtbetrag an außerlandwirtschaftlichen Einkünften (vor Steuern) in Höhe von € 13.694,53 (Einkommensteuerbescheid 2018) ergeben.

Laut der im Verfahren vor dem erkennenden Gericht vorgelegten aktuellen Finanzierungszusage vom 05.11.2019 bestätigt die N eGen, „die Finanzierung zum Kauf einer Liegenschaft in *** bis zu einem Kaufpreis von € 550.000,00 zu übernehmen“.

Hinsichtlich der Person des Käufers C ist von folgendem Sachverhalt auszugehen:

Der Käufer hat derzeit keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke im Eigentum und auch keine Flächen gepachtet. Aufgrund des im behördlichen Verfahren vorgelegten Betriebskonzeptes ist beabsichtigt, auf der Kaufliegenschaft eine Bienenwirtschaft zu etablieren sowie auf ca. 1 ha Fläche einen Kräuteranbau zu betreiben und auf ca. 7 ha eine Grünlandbewirtschaftung mit Heuproduktion vorzunehmen. Insgesamt ist bei Umsetzung dieses Betriebskonzeptes mit einem Einkommen von € 31.760,00 (vor Steuern) zu rechnen.

Der Käufer ist seit März 2013 als Hobbyimker Mitglied des Imkerverbandes Ortsgruppe *** und beabsichtigt mit dem Kauf der in Rede stehenden Liegenschaft auf eine Erwerbsimkerei umzustellen. Nach dem Betriebskonzept ist hinsichtlich des Kräuteranbaus beabsichtigt, eine Teilfläche von etwa 1 ha an eine Reiterpädagogin in Bestand zu geben und den Kräuteranbau unter deren gesamtkundige Führung zu stellen sowie die Produkte gemeinsam zu vermarkten. Zum Nachweis seiner fachlichen Befähigung hat der Käufer den Facharbeiterbrief für Landwirtschaft von 20. Mai 2019 vorgelegt.

Der ortsübliche Verkehrswert der kaufgegenständlichen Liegenschaft liegt bei maximal € 786.259,15; dieser Betrag setzt sich zusammen aus dem ortsüblichen Verkehrswert in Höhe von € 582.512,29 für die landwirtschaftlich genutzten Flächen (ohne Bewertung der Gebäude und Bauwerke) und dem Sachwert für die auf der Liegenschaft befindlichen Baulichkeiten im Betrag von € 203.746,86.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich auf Grund nachstehender Beweiswürdigung:

Die Feststellungen hinsichtlich des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungs-verfahrens vor der belangten Behörde stützen sich auf den Verwaltungsakt und insbesondere auf den einleitenden Antrag vom 13.01.2017 und auf die Interessentenerklärung des Beschwerdeführers vom 02.02.2017.

Die Feststellungen hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft, insbesondere die Grundstücksnummern, deren Widmung und Nutzung ergeben sich aus dem Grundbuch, dem Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung und dem Kaufvertrag vom 05.12.2017. In diesem ist auch der vereinbarte Kaufpreis ersichtlich.

Bezüglich der Beschaffenheit der Kaufliegenschaft und der aktuellen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke kann sich das Gericht auf die Angaben im verfahrenseinleitenden Antrag stützen sowie auf die Ausführungen der beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik, die die landwirtschaftlich genutzten Flächen im Zuge einer örtlichen Erhebung am 31.10.2019 besichtigt hat.

Die Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes der Kaufliegenschaft ergibt sich aus der Bewertung des im Verfahren vor der belangten Behörde eingeholten Gutachtens des bautechnischen Amtssachverständigen K vom 13. Februar 2018 und seinen dazu erfolgten ergänzenden Stellungnahmen vom 05.06.2018 und vom 12.06.2018 hinsichtlich des Sachwertes der auf der Liegenschaft befindlichen Baulichkeiten im Zusammenhalt mit der aufgeschlüsselt und nachvollziehbar dargelegten Bewertung in dem im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht erstatteten Gutachten der beigezogenen agrartechnischen Amtssachverständigen hinsichtlich der land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen (ohne Berücksichtigung des Sachwertes der auf der Liegenschaft befindlichen Baulichkeiten).

Dabei zeigt sich, dass die im Gerichtsverfahren beigezogene Amtssachverständige hinsichtlich der land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen zu einem höheren ortsüblichen Verkehrswert (€ 582.512,29) gelangt als der im behördlichen Verfahren beigezogen gewesene Amtssachverständige J in seinem Gutachten vom 06.02.2018 (€ 560.000,00).

Angesichts der von der dem Gerichtsverfahren beigezogenen Amtssachverständigen vorgenommenen Differenzierung nach hofnahen landwirtschaftlichen Grundstücken und weiteren nach der jeweiligen Benützungsart zu bewertenden Flächen ergibt sich eine nachvollziehbare und schlüssige Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der land- und forstwirtschaftlichen Flächen (ohne Berücksichtigung des Sachwertes der darauf befindlichen Gebäude bzw. Bauwerke). Dieser fachlich fundierten Einschätzung der Amtssachverständigen, die sich im Wesentlichen auch mit der Einschätzung des im Behördenverfahren beigezogen gewesenen Amtssachverständigen für Agrartechnik deckt, konnte im Verfahren vor dem erkennenden Gericht weder durch die Einwände des Beschwerdeführers noch durch das im Verfahren beigebrachte Kurzgutachten des Privatsachverständigen H vom 23.03.2018 entkräftet werden, hat die Amtssachverständige doch in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 07.11.2019 ausreichend schlüssige Erläuterungen zu den von Beschwerdeführerseite vorgetragenen Bedenken liefern können. Zudem hat sie ihre Berechnungen nicht nur durch die Darstellung der vergleichbaren Kauffälle, sondern auch durch die Aufgliederung der Liegenschaft in Teilflächen je nach Benützungsart für eine Nachprüfung offengelegt.

Der Sachwert für die Baulichkeiten auf der Liegenschaft wurde vom bautechnischen Amtssachverständigen in seiner Stellungnahme vom 12.06.2018 zu seinem Gutachten vom 13. Februar 2018 statt mit € 236.200,00 nunmehr mit € 203.746,86 angenommen. Zu dieser Berichtigung ist in der Beschwerde ausdrücklich vermerkt, dass ihr gefolgt werden kann. Soweit seitens des Beschwerdeführers durch ein ergänzendes Vorbringen hinsichtlich des Zustandes der auf der Liegenschaft befindlichen Bauwerke in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht darzustellen versucht wurde, dass der Sachwert der Baulichkeiten entgegen der Annahme des Amtssachverständigen K nunmehr niedriger anzunehmen sei, ist einerseits festzuhalten, dass die vorgebrachten Angaben zum Zustand der Baulichkeiten nicht nachprüfbar untermauert waren und andererseits hinsichtlich der angestellten Berechnungen dem Sachverständigengutachten des Amtssachverständigen auch nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten worden ist. Anzumerken ist zudem, dass mit der Stellungnahme des Amtssachverständigen K auch eine fachliche Auseinandersetzung mit dem vom Beschwerdeführer im Behördenverfahren beigebrachten Sachverständigengutachten des H vom 23.03.2018 ohnedies erfolgt ist.

Soweit der Beschwerdeführer in der Verhandlung vorgebracht hat, dass ein Kubikmeterpreis von € 77,00 für die Lagerhalle auf der Liegenschaft zu hoch angesetzt sei, ist dem entgegenzuhalten, dass der Beschwerdeführer selbst die Halle nicht besichtigt hat, während der Käufer bzw. auch der im Verfahren beigezogen gewesene bautechnische Amtssachverständige K nach Besichtigung vor Ort eine Gleichwertigkeit der Lagerhalle und des Pferdestalles hinsichtlich der baulichen Ausführung festgestellt haben. Darüber hinaus ist diesbezüglich auch auf die im Akt einliegenden Fotos der Lagerhalle und des Pferdestalles zu verweisen, aus denen sich ebenfalls die aufwändige Bauweise beider Gebäude ergibt.

Zusätzlich ist anzumerken, dass auch die Landwirtin L im Zuge der Verhandlung bekannt gegeben hat, dass bei dem von ihr vorgenommenen Neubau einer Lagerhalle von einem Kubikmeterpreis von € 100,00 ausgegangen wird. Dem erkennenden Gericht erscheinen in dieser Zusammenschau die im vorliegenden Fall angenommenen € 77,00 nicht als zu hoch angesetzt.

Zu seinen Einwänden zur Sachwertermittlung hinsichtlich des Pferdestalles hat der Beschwerdeführer in der Verhandlung eine Berechnung des Volumens des Pferdestalles wie folgt angestellt:

„K geht auf Seite 9 seines Gutachtens vom 13.02.2018 bzw. der Bescheid der belangten Behörde, Seite 44, von 40,36 Meter x 12,86 Meter und einer Höhe von 5,45 Meter aus. Es würde sich aus unserer Sicht so ergeben, dass statt diesen 5,45 Meter Höhe 3,15 Meter zu berechnen wären. In der zweiten Zeile müssten sozusagen statt 4,49 Meter 1,15 Meter stehen.

Vorgebracht wird in diesem Zusammenhang, dass die Gesamthöhe bis zum First dieses Gebäudes 4,30 Meter ist – bis zur Traufe ist das Gebäude 3,15 Meter hoch und von der Traufe bis zur Firsthöhe weitere 1,15 Meter.“

Der solcherart vom Beschwerdeführer ermittelte Volumswert von 1.933,38 m³ erweist sich für das erkennende Gericht als nicht nachvollziehbar, würde eine Berücksichtigung dieser vom Beschwerdeführer in der Verhandlung vorgetragenen Werte doch zu einem anderen Ergebnis führen, nämlich zu einem Volumen von 2.231,82 m³. In der Folge würde sich dann auch der Sachwert nicht mit den vom Beschwerdeführer angenommenen € 148.764,00 ergeben, sondern vielmehr mit gerundet € 171.850,00.

Dieser Wert von € 171.850,00 würde zu dem vom bautechnischen Amtssach-verständigen K angenommenen Sachwert von € 203.746,00 lediglich eine Abweichung von knapp 16 % darstellen; dieser Wert befindet sich innerhalb der Schwankungsbreite nach der vom bautechnischen Amtssachverständigen in seiner Stellungnahme vom 12.06.2018 zitierten Literatur, nämlich Kranewitter, 7. Auflage, Seite 85, nach der die übliche Schwankungsbreite bei 20% liegt.

Gegen eine Berücksichtigung einer derartigen Schwankungsbreite bei Ermittlung des Gebäudewertes, auf die sich im Verfahren auch der bautechnische Amtssachverständige gestützt hat, hat sich der Beschwerdeführer im Übrigen im gesamten Verfahren nicht ausgesprochen.

Unabhängig von diesen vom Beschwerdeführer vorgebrachten Maßangaben zum Gebäude und der daran anknüpfenden Berechnung des Gebäudevolumens muss auch festgehalten werden, dass von Beschwerdeführerseite wie auch vom Sachverständigen H für dessen Kurzgutachten vom 23.03.2018 eine Besichtigung des Pferdestalles zugestandenermaßen nicht erfolgt ist und demnach auch eine Vermessung des Pferdestalles nicht vorgenommen wurde. Demgegenüber stützt sich der bautechnische Amtssachverständige K in seinem Gutachten auf einen am 06.10.2017 vorgenommenen Lokalaugenschein, den er auch durch eine Vielzahl von Fotografien in seinem Gutachten dokumentiert hat.

Bei der Feststellung des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens des Beschwerdeführers wurde ausschließlich auf seine eigenen Angaben in der öffentlichen mündlichen Verhandlung und die von ihm vorgelegten Unterlagen, die als Beilagen zur Verhandlungsschrift genommen wurden, zurückgegriffen. So hat der Beschwerdeführer offen eingeräumt, derzeit aus seinem land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen lediglich durch einen im Jahr 2019 vorgenommenen Brennholzverkauf eine Forstbewirtschaftung durchgeführt zu haben und daraus die entsprechend der vorgelegten Rechnung erzielten Einkünfte erwirtschaftet zu haben.

Bezüglich der Feststellungen zum außerlandwirtschaftlichen Einkommen des Beschwerdeführers stützt sich das erkennende Gericht auf den aktuellen Einkommensteuerbescheid 2018.

Die Feststellungen zum Käufer C gründen auf seinen Angaben und den von ihm vorgelegten Urkunden, insbesondere auf dem von ihm im Verfahren vor der belangten Behörde beigebrachten Betriebskonzept, welches auch einer Überprüfung durch den im Behördenverfahren beigezogen gewesenen Amtssachverständigen für Agrartechnik J unterzogen worden ist und als umsetzbar beurteilt wurde.

In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen

bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und

strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden

land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische

Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und

forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a) im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als

Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als

Grünland/Freihalteflächen oder

b) im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art

ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und

forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes

beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht,

als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder

Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit

Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder

Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt

der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land-

und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder

zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern

oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den

Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen

Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft

die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung,

Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht.

Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und

forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist

insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine

Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher

Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages

überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des

land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses

ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung

erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer

Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in

deren Bereich die vertrags-gegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3

Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung

auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauern-

kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine

Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende

Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5

genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3

Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit

dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer

Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der

Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren,

jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass

innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse

am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf

hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer

Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die

Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben

darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder

Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die

Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger

Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat

nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der

Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der

Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu

übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den

Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der

Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der

Anmeldefrist

a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen

Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine

Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine

Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der

Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Die in Rede stehenden Grundstücke scheinen im örtlichen Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** mit der Widmung „Land- und Forstwirtschaft“ bzw. das Grundstück Nr. *** mit der Widmung „Land- und Forstwirtschaft – Wald“ auf und weisen auch eine dementsprechende Nutzung auf. Das gegenständliche Kaufgeschäft bedarf somit einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Hinsichtlich des Beschwerdeführers ist zunächst zu prüfen, ob seine Vorgangsweise bei der Abgabe der Interessentenerklärung bei der Bezirksbauernkammer *** den Vorgaben nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG entspricht.

Die Stellung eines Interessenten im grundverkehrsbehördlichen Verfahren setzt voraus, dass die prompte Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes der kaufgegenständlichen Liegenschaft im Falle eines Vertragsabschlusses gewährleistet ist (VwGH vom 25.02.1965, 1275/64).

Genau dies ist aber im gegenständlichen Fall nicht gegeben, hat der Beschwerdeführer doch in der Interessentenerklärung nur seine Bereitschaft bekundet, den von ihm als ortsüblichen Verkehrswert der Liegenschaft angesehenen Betrag von € 550.000,00 im Falle einer Inanspruchnahme durch die Verkäuferin bezahlen zu wollen. Auch die aktuelle Finanzierungszusage der N vom 05.11.2019 sieht nur eine Finanzierung bis zum Betrag von € 550.000,00 vor.

Unabhängig davon, dass der Beschwerdeführer somit mangels seiner Bereitschaft, den Kaufpreis in Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes im Falle einer Inanspruchnahme seitens der Verkäuferin zu bezahlen, nicht als Interessent im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 anzusehen ist (vgl. dazu VwGH vom 25.02.1965, 1275/64), hat das Verfahren zudem ergeben, dass er auch nicht als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 bzw. der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG angesehen werden kann.

Selbst wenn man nämlich von seinen Einkünften aus der Waldbewirtschaftung neben den zu entrichtenden Sozialversicherungsbeiträgen keine weiteren variablen und fixen Kosten in Abzug bringen würde, würden diese Einkünfte als Einkommen in Höhe von € 1.301,08 in Beziehung zum außerlandwirtschaftlichen Einkommen in Höhe von € 13.694,53 bei weitem nicht ausreichen, um den nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 geforderten 25 %-Anteil am Gesamteinkommen zu erreichen.

Soweit der Beschwerdeführer sich in diesem Zusammenhang auf das von ihm vorgelegte Betriebskonzept beruft und damit offenbar der Meinung ist, dass ihm bei Umsetzung dieses Konzeptes nach erfolgtem Erwerb der kaufgegenständlichen Liegenschaft die Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG zuzusprechen wäre, ist im Folgendes entgegenzuhalten:

Anders als der Käufer muss ein Interessent nicht erst durch den Erwerb der kaufgegenständlichen Flächen, sondern schon zum Zeitpunkt der Abgabe seiner Interessentenerklärung Landwirt bzw. Forstwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrs-gesetzes 2007 sein. Denn während der Käufer aufgrund des Kaufvertrages und der sich daraus ergebenden zivilrechtlichen Verpflichtungen mit dem tatsächlichen Erwerb der kaufgegenständlichen Liegenschaft grundsätzlich fix rechnen kann, beschränkt sich die Rolle eines Interessenten im grundverkehrsbehördlichen Verfahren ausschließlich darauf, das Kaufgeschäft – bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen - zu verhindern. Dem Interessenten können daher allfällige zukünftige Erträge auf der kaufgegenständlichen Liegenschaft (wie etwa im beigebrachte Betriebskonzept des Beschwerdeführers dargestellt) nicht zugerechnet werden, da er keinen Anspruch auf den Erwerb derselben - auch nicht durch die abgegebene Interessentenerklärung - hat.

Daraus folgt, dass hinsichtlich des Interessenten auch das von diesem vorgelegte Betriebskonzept nicht einer Prüfung zu unterziehen gewesen ist. Vielmehr war lediglich zu beurteilen, ob der Interessent ohne Berücksichtigung eines allfälligen Erwerbes der verfahrensgegenständlichen Flächen bereits als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 qualifiziert werden kann. Diese Beurteilung hat - wie gezeigt - ergeben, dass dem Beschwerdeführer und Interessenten A die Landwirteeigenschaft nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (§ 3 Z 2 lit. a) nicht zukommt.

Die Voraussetzungen für das Vorliegen des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG sind somit mangels Landwirteeigenschaft des Beschwerdeführers nicht gegeben.

Darüber hinaus ist festzuhalten, dass der Schutz von in Grundverkehrsgesetzen verankerten öffentlichen Interessen allein der Grundverkehrsbehörde überantwortet ist. Die in den Grundverkehrsgesetzen normierten Ziele der Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden sowie der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes lassen nicht erkennen, dass der Schutz dieser der Grundverkehrsbehörde, die dabei von Amts wegen tätig zu werden hat, übertragenen Interessen von den Parteien des Genehmigungsverfahrens geltend zu machen wäre. Ein subjektives Recht auf Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung wird weder den Kaufvertragsparteien noch einem Interessenten im Hinblick auf § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG (betreffend die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des antragsgegenständ-lichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes) eingeräumt. Ebenso kommt diesem Personenkreis - und somit auch dem Beschwerdeführer - gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG (betreffend die Hintanhaltung der erheblichen Überschreitung des ortsüblichen Verkehrswertes) eine materielle subjektiv-öffentliche Abwehrrechts-position - anders als im Fall des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG – nicht zu (vgl. VwGH vom 08.04.2019, Ra 2018/11/0095 und Ra 2018/11/0096).

Ungeachtet des Umstandes, dass dem Beschwerdeführer als Interessenten das Recht der Geltendmachung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Ziffer 4 NÖ GVG nicht zukommt, obliegt die Prüfung, ob dieser Versagungsgrund gegeben ist, allein der Grundverkehrsbehörde, die dabei von Amts wegen vorzugehen hat. Dem entsprechend ist die von der Grundverkehrsbehörde vorgenommene Beurteilung, ob der in Rede stehende Kaufpreis dem ortsüblichen Verkehrswert entspricht, seitens des erkennenden Gerichtes - nicht zuletzt wegen der in der Interessentenerklärung des Beschwerdeführers bekundeten Bereitschaft, nur € 550.000,00 bezahlen zu wollen - einer Kontrolle unterzogen worden, die - wie gezeigt - ergeben hat, dass der Kaufpreis nicht über dem ortsüblichen Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft gelegen ist.

Somit ist der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Ziffer 4 NÖ GVG nicht gegeben.

Da das durchgeführte Beweisverfahren darüber hinaus keinen Hinweis darauf erbracht hat, dass Gründe zur Annahme gegeben sein könnten, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaft nicht zu erwarten wäre oder dass diese ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftliche Nutzung entzogen würde, sondern vielmehr aufgrund des vom Käufer vorgelegten und als umsetzbar beurteilten Betriebskonzeptes von einer land- und forstwirtschaftliche Nutzung dieser Liegenschaft ausgegangen werden kann, ist auch das Vorliegen des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Ziffer 3 NÖ GVG zu verneinen.

Mangels Landwirteeigenschaft des Beschwerdeführers kommt im Übrigen auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ GVG nicht zum Tragen.

Aufgrund der dargestellten Ergebnisse des durchgeführten Ermittlungsverfahrens und der daran anknüpfenden Erörterung der damit im Zusammenhang stehenden Rechtsfragen war daher der Beschwerde kein Erfolg zu bescheiden und diese spruchgemäß abzuweisen.

Im vorliegenden Fall war die ordentliche Revision nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist und das vorliegende Erkenntnis auch nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht bzw. sich - wie dargestellt - auf diese Judikatur stützt.