Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-198/001-2019

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.05.2019
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2019:LVwG.AV.198.001.2019

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 2 unter dem Vorsitz der Richterin Mag. Clodi im Beisein des Berichterstatters Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Kalkus und Kammerobmann Stich über die Beschwerde der A AG, Firmenbuchnummer ***, Sitz in ***, ***, vertreten durch B, dieser vertreten durch C, ***, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 09. Jänner 2019, Zl. ***, mit welchem die im Verfahren auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 31. Oktober 2018, Beurkundungsregisterzahl *** des Notariats D in ***, abgeschlossen zwischen E, geb. ***, und F, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Verkäufer einerseits und den Antragstellern G, geb. ***, und I, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 15.828 m², abgegebene Interessentenerklärung der A AG, Firmenbuchnummer ***, vom 20. November 2018 als unzulässig zurückgewiesen wurde, in der nichtöffentlichen Sitzung am 28. Mai 2019

zu Recht erkannt:

I.

Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetz (VwGVG) stattgegeben und der angefochtene Bescheid aufgehoben.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 09. Jänner 2019, Zl. ***, wurde die im Verfahren auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 31. Oktober 2018, Beurkundungsregisterzahl *** des Notariats D in ***, abgeschlossen zwischen E, geb. ***, und F, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Verkäufer einerseits und den Antragstellern G, geb. ***, und I, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 15.828 m², abgegebene Interessentenerklärung der A AG, Firmenbuchnummer ***, vom 20. November 2018 als unzulässig zurückgewiesen.

Gestützt ist diese Entscheidung auf § 3 Z 2 und 4 sowie § 4 und § 6 Abs. 2 Z 1 iVm § 1 Z 1 und 2, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 idgF, (NÖ GVG).

Begründet wird die Entscheidung im Wesentlichen damit, dass nach dem Motivenbericht vom 20. Juni 2006 zur Stammfassung des NÖ Grundverkehrs-gesetzes 2007, Zl. LF1-LEG-28/002-2003, bzw. gemäß den dortigen Ausführungen zu § 3 NÖ GVG ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft die „Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit“ sei, was bei einer juristischen Person ausscheide. Dies könne nämlich nur so verstanden werden, dass eine juristische Person zwar einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG führen, aber nicht Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG und des im Verfahren maßgebenden § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG sein könne. Die A AG könne als juristische Person nicht als zulässige Landwirtin und Interessentin im Grundverkehrsverfahren auftreten, weshalb ihre Interessentenerklärung vom 20. November 2018 als unzulässig zurückzuweisen sei.

Festgehalten wurde auch, dass die Bewilligung des verfahrenseinleitenden Antrages auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 31. Oktober 2018, Beurkundungsregisterzahl *** des Notariats D in ***, vom 05. November 2018 mit einem eigenen (gesonderten) Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk erfolgt sei.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde der A AG, Firmenbuchnummer ***, vertreten durch B, dieser vertreten durch C, ***, Rechtsanwalt in ***, ***, vom 11. Februar 2019, mit welcher der bekämpfte Bescheid wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit seinem gesamten Umfang nach angefochten wird.

Beantragt wird in diesem Rechtsmittel, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung den angefochtenen Bescheid – gegebenenfalls nach Erledigung des im Rahmen der Beschwerde angeregten Vorlageverfahrens, subsidiär nach Erledigung des ebenfalls angeregten Normprüfungsverfahrens – dahingehend abändern, dass ausgesprochen werde, dass die A AG, Firmenbuchnummer ***, Landwirtin im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 und Interessentin im gegenständlichen Grundverkehrsverfahren sei.

In eventu möge das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid unter Überbindung der Rechtsansicht, dass die A AG, Firmenbuchnummer ***, Landwirtin und Interessentin im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sei, beheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an die Grundverkehrsbehörde zurückverweisen.

Inhaltlich bringt die Beschwerdeführerin zusammengefasst vor, dass sie einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb im Sprengel der belangten Behörde führe. Bereits in den 1960er Jahren habe sich der damalige Eigentümer entschlossen, den Betrieb in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft zu führen, um eine Realteilung unter seinen Erben und die dadurch bedingte Zersplitterung des Grundbesitzes zu vermeiden. Dies sei geschehen, um das Ziel der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes (§ 1 Z 2 und § 3 Z 5 NÖ GVG) zu erreichen. Durch diese Rechtsformwahl habe die kostendeckende Bewirtschaftung bis heute sichergestellt werden können. Der Betrieb entspreche seinem Ausmaß nach den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten in der Region und müsse eine entsprechende Betriebsgröße – insbesondere im Sinne des § 3 Z 5 NÖ GVG – für forstwirtschaftliche Mischwaldbetriebe gesichert werden, um jene Probleme zu vermeiden, die sich im „Kleinwaldbesitz“ derzeit ergeben würden.

Satzungsmäßiger Unternehmensgegenstand der A AG, Firmenbuchnummer ***, sei die Führung des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes. Die einschlägige Bestimmung der Satzung laute auszugsweise: „Zweck der Gesellschaft ist der Erwerb und die Bewirtschaftung des Schlosses *** in ***, Nieder Österreich, und anderer Grundstücke, sowie die Durchführung aller Geschäfte, welche den Zweck der Gesellschaft zu fördern geeignet sind …“. Ausdrücklich folge eine Anordnung, den Denkmalschutzinteressen, die mit dem Eigentum an der Gesellschaft gehörenden Objekten verbunden sind, gerecht zu werden. Seit mehr als einem halben Jahrhundert erfülle die Gesellschaft diesen satzungsmäßigen Zweck und führe den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb am Unternehmensstandort im Einklang mit allen einschlägigen Gesetzen. Um im Rahmen des aktuellen agrarischen Strukturwandels ein gesundes und branchenübliches Wachstum – auch in der Fläche – zu erreichen, müsse die A AG Gelegenheiten zu Zukäufen – insbesondere angrenzender Waldflächen – tunlichst nützen.

Vorgebracht werde weiters, die Erwerber der verfahrensgegenständlichen Grundstücke seien keine Landwirte. Sie würden auch keine an den Kaufgegenstand angrenzenden Grundflächen besitzen und nicht über die Betriebsausstattung und Ausbildung zur Durchführung forsthygienischer Maßnahmen, insbesondere zur Durchführung von Borkenkäferbekämpfungsmaßnahmen, verfügen. Solche Maßnahmen seien von ihnen auch bis heute nicht ergriffen worden, obwohl auf einem der verfahrensgegenständlichen Waldgrundstücke, welches unmittelbar an Flächen im Eigentum der A AG angrenze, neben anderen Gehölzen auch Fichten stocken würden, die bereits zum Zeitpunkt der Antragstellung am 05. November 2018 mit Borkenkäfern befallen gewesen wären.

Als Beschwerdegründe machte die Rechtsmittelwerberin geltend, sie sei durch den angefochtenen Bescheid insbesondere in ihrer verfassungs- und europarechtlich garantierten Erwerbs- und Niederlassungsfreiheit, in ihrer Grundfreiheit auf Teilnahme am freien Kapitalverkehr und in ihrem Grundrecht auf Gleichheit vor dem Gesetz verletzt. Die gegen sie angewandten Normen seien insbesondere unzulässig diskriminierend, unverhältnismäßig und im Übrigen geradewegs zweckverfehlend.

Zur behaupteten unzulässigen Diskriminierung werde im Wesentlichen vorgebracht, der Gesetzgeber unterscheide im Hinblick auf die Landwirteeigenschaft nach unsachlichen Kriterien und in diskriminierender Weise. Er beschränke die Landwirte in ihrer Rechtsformwahl und damit auch in ihrer Erwerbs- und Niederlassungsfreiheit. Die Erhaltung einer gesunden und lebensfähigen Agrarstruktur durch Auswahl einer geeigneten Rechtsform werde den Landwirten schematisch abgeschnitten. Demnach könnten sie weder als Aktionäre noch etwa als Genossenschafter vergesellschaftet wettbewerbsfähige Agrarstrukturen erhalten oder begründen, weil ihnen aufgrund dieser völlig schematischen Beschränkung im Rechtsverkehr der Zugang zum wichtigsten Produktionsmittel ihrer Branche, dem Boden, abgeschnitten werde.

Dass diese legistische Systematik europarechtswidrig sei, habe der EuGH zu C-452/01, Ospelt, bereits klargestellt.

Eine Rechtfertigung für diese Diskriminierung von juristischen Personen im Grundverkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Flächen würde sich weder aus dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 noch aus der diesbezüglichen Rechtsprechung, insbesondere nicht aus dem Erkenntnis des VwGH vom 22. Februar 2018, Zl. Ro 2016/11/0025, ergeben.

Selbst wenn man jedoch eine Diskriminierung juristischer Personen trotz der dagegensprechenden Gründe für zulässig halten wollte, bliebe es für § 3 NÖ GVG bei seiner Europarechtswidrigkeit, weil die vorliegende Diskriminierung jedenfalls unverhältnismäßig sei.

Ganz grundsätzlich habe der EuGH bereits klargestellt, dass rein schematische Regelungsmechanismen, welche die Einzelfallgerechtigkeit behindern oder geradezu ausschließen, nicht dem Verhältnismäßigkeitskriterium genügen würden. Darüber hinaus habe der EuGH weiters klargestellt, dass „im besonderen Maße einschränkend“ wirkende Regelungen auch einer besonderen Rechtfertigung bedürften (Rechtssache Ospelt, u.a.). Das Absolutsetzen von Entscheidungsparametern sei grundsätzlich unverhältnismäßig und unionsrechtswidrig, wenn nicht ganz besondere Gründe für die Rechtfertigung solcher Regelungsmechanismen dargetan werden. Solche Rechtfertigungsgründe seien im vorliegenden Fall keineswegs erkennbar, sondern liege vielmehr eine massive Beschneidung der Kapitalverkehrsfreiheit und der Erwerbsfreiheit gerade auch der vorgeblich zu schützenden Landwirte vor. Dementsprechend habe zuletzt die Kommission im Klagsverfahren C-516/10 die vormalige Vorarlberger Interessentenregelung als europarechtswidrig beanstandet und eine entsprechende Klage beim EuGH eingereicht. Das Verfahren habe ohne Spruch des Gerichtshofes nach Klagsrücknahme durch die Kommission geendet, der allerdings eine entsprechende Gesetzesänderung in Vorarlberg vorangegangen sei.

Der vorliegende, vollkommen schematische und ausnahmslose Ausschluss juristischer Personen vom landwirtschaftlichen Grundverkehr stelle eine nicht gerechtfertigte und nicht verhältnismäßige Einschränkung der Kapitalverkehrsfreiheit dar, denn zur Erreichung des angeblich gesetzgeberischen Zieles wären gelindere Mittel ausreichend. Zu diesen gelinderen Mitteln, die der EuGH auch ausdrücklich erörtert hätte, würden beispielsweise Regelungsmechanismen gehören, die die Verfügbarkeit der Grundstücke für die weitere landwirtschaftliche Nutzung – beispielsweise durch bisherige Bewirtschafter – sicherstellen oder in sonst geeigneter Form abwägen, welches der Rechtsgeschäfte der Sicherung einer günstigen Agrarstruktur im Einzelfall wirklich bestmöglich diene. Dabei könne es keine Rolle spielen, ob die im landwirtschaftlichen Sektor tätigen Personen ihren Lebensunterhalt unmittelbar oder mittelbar aus landwirtschaftlicher Betätigung generieren. Es sei in keiner Weise ersichtlich, wieso eine Vergesellschaftung im Wege einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, einer Aktiengesellschaft oder einer Genossenschaft agrarstrukturellen und bodenreformatorischen Zielsetzungen grundsätzlich entgegenstehen sollte.

Schließlich würde die gewählte Regelungsmechanik den eigentlichen Zweck, den das Gesetz vorgeblich verfolgt, vollkommen verfehlen. Im vorliegenden Fall würde der Zukauf einer angrenzenden Fläche für einen Land- und Forstwirtschaftsbetrieb (und damit der gerade archetypische Fall der Verbesserung der Agrarstruktur) verhindert, um den Erwerb des gleichen Grundstückes durch einen Nichtlandwirt zu ermöglichen. Damit würde weder die örtliche und räumliche Struktur der Landwirtschaftsbetriebe verbessert, noch dem Bauernstand als solchen in irgendeiner Weise geholfen werden. Tatsächlich würde ein Rechtsinstrument aus dem vorgeblich zum Schutz des Bauernstandes und seiner Produktionsgrundlagen statuierten Gesetz dazu verwendet werden, einem Nichtbauern Grunderwerb zu ermöglichen und einen bestehenden Landwirtschaftsbetrieb vom Grunderwerb auszuschließen – mit dem begriffsjuristischen Argument, er betreibe sein Unternehmen in der falschen Rechtsform. Den öffentlichen Interessen an der Erhaltung bzw. Schaffung einer bestmöglichen Agrarstruktur würde insofern durch den angefochtenen Bescheid geschadet werden.

Darüber hinaus würden die massiven Diskriminierungen aufgrund willkürlicher und unsachlicher Bestimmungen im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 elementar gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Gleichheit vor dem Gesetz verstoßen.

Im Rahmen ihres Beschwerdevorbringens regte die Beschwerdeführerin an, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge gemäß Art. 267 AEUV den EuGH im Wege der Vorabentscheidung anrufen und ihm nachfolgende Vorlagefrage stellen:

„Verstößt die Republik Österreich durch die Nominierung der §§ 3 und 6 NÖ GVG, wonach nur Personen als Landwirte gelten und als „Interessenten“ zum landwirtschaftlichen Grundverkehrsverfahren zugelassen werden, die unmittelbar „den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie“ aus einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb bestreiten, sodass juristische Personen generell nicht als Landwirte gelten und daher nicht als „Interessenten“ am Grundverkehrsverfahren teilnehmen können, weil sie mangels „Lebensunterhaltsbestreitung“ keine Landwirte im Sinne des NÖ-GVG und somit auch keine „Interessenten“ sein können, gegen europäisches Recht, insbesondere etwa gegen Artikel 49 und/oder Artikel 63 AEUV?“

In eventu wurde angeregt, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge beim VfGH ein Gesetzesprüfungsverfahren beantragen und begehren, dass

i.zu § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG der Passus „… und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet …“ als verfassungswidrig aufgehoben werde und

ii.zu § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG der Passus „… und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

-diese Absicht durch ausreichende Gründe und

-aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.“

als verfassungswidrig aufgehoben werde.

Die begehrten Aufhebungen seien nicht überschießend, weil der Vorrang allenfalls bäuerlicher Erwerbsinteressenten gemäß der Zielsetzung nach § 1 Z 1 NÖ GVG ohnehin erhalten bleibe, sodass im Widerstreit von Interessenten, die zum Teil aus bäuerlichen und zum Teil aus nichtbäuerlichen Unternehmen bestehen, erstere ohnehin den Vorrang behalten würden. Den eigentlichen Zielen des Gesetzes könne nach Aufhebung der dargestellten Passagen besser gedient werden, als es derzeit der Fall sei.

Der Grundverkehrssenat 2 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich hat zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes und zum angefochtenen Bescheid Folgendes erwogen:

Zunächst ist von folgendem verfahrensrelevanten Sachverhalt auszugehen:

Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nr. ***, *** und ***, alle KG ***, haben eine Gesamtfläche von 15.828 m² und stehen je zur Hälfte im grundbücherlichen Eigentum von E, geb. ***, und F, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***.

Die Grundstücke Nr. ***, *** und ***, alle KG ***, weisen die Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft Forst“ auf, sind auch grundbücherlich der Benützungsart „Wald“ zugewiesen und werden derzeit als Wald genutzt. Auch künftig soll die derzeitige Nutzung beibehalten werden.

Am 30. Oktober 2018 wurde hinsichtlich der genannten Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 15.828 m² zwischen E, geb. ***, und F, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Verkäufer einerseits und den Antragstellern G, geb. ***, und I, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Käufer andererseits, ein Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 24.000,00 vereinbart. Die Unterschriften zum Kaufvertrag wurden am 31. Oktober 2018 vom öffentlichen Notar D, ***, ***, notariell beglaubigt (Beurkundungsregisterzahl ***).

Mit Antrag vom 05. November 2018 haben die Käufer G, geb. ***, und I, geb. ***, beide vertreten durch den öffentlichen Notar D, unter Vorlage einer Kopie der Kaufvertragsurkunde bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde Melk unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 NÖ GVG beantragt.

Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Melk ein Kundmachungs-verfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer und der Marktgemeinde *** gemäß § 11 Abs. 2 und 5 NÖ GVG mit einer am 29. November 2018 endenden Einspruchsfrist veranlasst. In der Kundmachung selbst wird das Rechtsgeschäft unter Anführung der betroffenen Grundstücksnummern, deren Flächenausmaß und der Veräußerer gemäß § 4 Abs. 1 Z 1 bis 4 NÖ GVG als „Kaufvertrag“ beschrieben und darauf hingewiesen, dass bei der Grundverkehrsbehörde Melk und bei der zuständigen Bezirksbauernkammer innerhalb der genannten Frist Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Innerhalb der Anmeldefrist hat die A AG, Firmenbuchnummer ***, vertreten durch B, ihr Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke schriftlich angemeldet (Interessentenerklärung vom 20. November 2018) und unter Vorlage diverser Beilagen (Vorschreibung zur bäuerlichen Sozialversicherung vom 02. Oktober 2018, Grundsteuermessbescheid zum 01. Jänner 2014 vom 14. März 2018, Zl. ***, Einheitswertbescheid zum 01. Jänner 2014 vom 14. März 2018, Zl. ***) ihre Bereitschaft erklärt, die verfahrensgegenständlichen Grundstücke zu erwerben. Gleichzeitig hat die A AG zu ihrer Landwirteeigenschaft Folgendes ausgeführt:

„(…) Wir sind Landwirte im Vollerwerb in *** (Betriebsanschrift). Unser landwirtschaftlicher Betrieb besteht aus ca. 1.062,01 ha Eigengrund und ca. 2 ha Pachtgrund. Unser jährliches außerlandwirtschaftliches Nettoeinkommen beträgt ca. € 9.000,--. Die gegenständlichen Grundstücke schließen an unsere Grundstücke an. Die gegenständlichen Grundstücke sind in einer Entfernung von ca. 2 km zu unserem landwirtschaftlichen Betrieb. Wir benötigen die Grundstücke zur Aufstockung unseres land- und forstwirtschaftlichen Betriebes und werden die Grundstücke selbst bewirtschaften. (…)“

Weiters hat die A AG, Firmenbuchnummer ***, erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert der Grundstücke (als Kaufpreis) zu bezahlen sowie die (Erfüllung der) sonstigen ortsüblichen und für die Verkäufer lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu gewährleisten. Die Zahlungsfähigkeit wurde durch Beibringung einer Kopie einer Kontoübersicht der H mit einer Einlage in Höhe von € 196.458,59 untermauert.

Mit Stellungnahme vom selben Tag (20. November 2018) wandte die Bezirksbauernkammer *** unter Anschluss der eingelangten Interessenten-erklärung gegenüber der belangten Behörde ein, das zu genehmigende Rechtsgeschäft widerspreche dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes, insbesondere deshalb, da mit der A AG, vertreten durch B, ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb das Interesse an der Verwendung der gegenständlichen Flächen angemeldet hätte. Ein möglicher Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke würde eine Besitzaufstockung und Festigung des Haupterwerbs der A AG zur Folge haben. Die A AG erziele ihr überwiegendes Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft; deutlich untergeordnet würden auch Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit erwirtschaftet werden. Insofern komme der Einspruch der Bezirksbauernkammer *** gemäß § 1 NÖ GVG dem Ziel der Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen, bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft nach.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 09. Jänner 2019, Zl. ***, wurde die Interessentenerklärung der A AG vom 20. November 2018 mit der Begründung, dass eine juristische Person „nicht als zulässiger Landwirt und Interessent auftreten“ kann, als unzulässig zurückgewiesen.

Mit Bescheid vom selben Tag und unter derselben Geschäftszahl, also vom 09. Jänner 2019 zur GZ ***, hat der Grundverkehrsbehörde Melk in derselben Grundverkehrsangelegenheit den Antragstellern G, geb. ***, und I, geb. ***, aufgrund ihres Antrages vom 05. November 2018 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 31. Oktober 2018, Beurkundungsregisterzahl ***, abgeschlossen zwischen E, geb. ***, und F, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Verkäufer einerseits und den Antragstellern G, geb. ***, und I, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 15.828 m², erteilt.

In der Begründung dieses Bescheides findet sich der Hinweis, dass zu der im Verfahren eingelangten Interessentenerklärung der A AG vom 20. November 2018 ein eigener (separater) Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk ergeht.

Eine Zustellung des vorangeführten Genehmigungsbescheides an die Beschwerdeführerin ist seitens der Grundverkehrsbehörde nicht veranlasst worden bzw. auch nicht erfolgt.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens (vom Kaufvertragsabschluss über die Antragstellung bis hin zur Zurückweisung der Interessentenerklärung der A AG, Firmenbuchnummer ***) vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 05. November 2018 sowie aus der im Behördenakt erliegenden Widmungsbestätigung der Marktgemeinde *** vom 06. November 2018; im Übrigen ist die jeweilige Flächenwidmung der Grundstücke von den am Verfahren Beteiligten nicht in Frage gestellt worden.

Die Feststellungen zu den verfahrensgegenständlichen Grundstücken, insbesondere die Grundstücksnummern, das Flächenausmaß und der vereinbarte Kaufpreis, aber auch die Eigentumsverhältnisse, ergeben sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 05. November 2018 sowie aus dem Kaufvertrag vom 31. Oktober 2018, einschließlich des im behördlichen Verwaltungsakt erliegenden Grundbuchs-auszuges. Dass die Grundstücke derzeit – wie auch künftig – als Wald genutzt werden, ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 05. November 2018. Weiters ist weder die derzeitige noch die geplante künftige Nutzung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke in Frage gestellt worden.

Die Feststellungen hinsichtlich des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens vor der belangten Behörde, vom Antrag auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vom 05. November 2018 über das Kundmachungsverfahren und die am 20. November 2018 abgegebene Interessentenerklärung bis hin zur Stellungnahme der örtlichen Bezirksbauernkammer vom 20. November 2018 und die letztlich erlassenen Bescheide vom 09. Jänner 2019, Zl. ***, (Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung sowie die hier verfahrensgegen-ständliche Zurückweisung der Interessentenerklärung als unzulässig) stützen sich auf den unbedenklichen Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes.

In rechtlicher Hinsicht gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a.im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder

b.im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sind Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a.wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b.wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

-diese Absicht durch ausreichende Gründe und

-aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen folgende, unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie zum Gegenstand haben:

1. die Übertragung des Eigentumsrechtes;

2. die Einräumung des Fruchtgenussrechtes;

3. die Bestandgabe oder sonstige Überlassung der land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung auf Flächen von über 2 ha;

4. die Verpachtung einer Fläche bis 2 ha, wenn durch diese Verpachtung das Gesamtausmaß von 2 ha verpachteter Fläche überschritten wird.

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück

1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird,

2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder

3. nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z 1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs. 1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a.alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 8 AVG sind Personen, die eine Tätigkeit der Behörde in Anspruch nehmen oder auf die sich die Tätigkeit der Behörde bezieht, Beteiligte und, insoweit sie an der Sache vermöge eines Rechtsanspruches oder eines rechtlichen Interesses beteiligt sind, Parteien.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Aufgrund der Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft Forst“ und der derzeitigen bzw. geplanten zukünftigen Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke als Wald unterliegt deren Erwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrs-behördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Der belangten Behörde kann daher nicht entgegengetreten werden, wenn sie den vorliegenden Antrag auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 6 NÖ GVG als einen Antrag im Sinne des § 6 Abs. 2 NÖ GVG verstanden hat, fehlt es doch an jeglichen Anhaltspunkten für eine Wertung des Ansuchens im Sinne der Bestimmungen des § 6 Abs. 1 NÖ GVG.

Dementsprechend ist auch das Kundmachungsverfahren nach der Bestimmung des § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG durchgeführt worden und nicht nach der Bestimmung des § 11 Abs. 7 Z 1 NÖ GVG.

Gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG ist die grundverkehrsbehördliche Genehmigung insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist.

Im Zuge des Kundmachungsverfahrens hat die nunmehrige Beschwerdeführerin innerhalb der Anmeldefrist eine Interessentenerklärung abgegeben und somit ihr Interesse am Erwerb der in Rede stehenden Grundstücke angemeldet.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid hat die Grundverkehrsbehörde Melk nach Abschluss des Kundmachungsverfahrens und nach Ablauf der Anmeldefrist gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG, innerhalb der die Beschwerdeführerin eine Interessentenerklärung bei der örtlichen Bezirksbauernkammer in schriftlicher Form eingebracht hat, diese Interessentenerklärung als unzulässig mit der Begründung zurückgewiesen, dass die Beschwerdeführerin als juristische Person keine Landwirtin im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sein könne.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ist durch den Inhalt des angefochtenen Bescheides in seiner Entscheidung beschränkt und daher nur zur Behandlung der Frage berufen, ob die Zurückweisung der Interessentenerklärung der A AG, Firmenbuchnummer ***, auf Grundlage der Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 als rechtmäßig zu qualifizieren ist.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

Die Interessenteneigenschaft ist gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG gleichzeitig mit der Anmeldung glaubhaft zu machen und hat der Interessent oder die Interessentin nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Für das Erlangen der Interessentenstellung ist es demnach bereits nach dem Wortlaut des § 11 Abs. 6 NÖ GVG nicht erforderlich, dass der Interessent bei der Abgabe seiner Interessentenerklärung seine Landwirteeigenschaft der Grundverkehrsbehörde abschließend nachweist, sondern reicht es aus, dass die Interessentenstellung glaubhaft gemacht wird. Unter „Glaubhaftmachen“ im Sinne des § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist demnach kein „Beweisen“, sondern ein bloßes „Überzeugen“ der Behörde von der „Wahrscheinlichkeit“ – und nicht von der Richtigkeit des Vorliegens der Interessenteneigenschaft entsprechend der Begriffsbestimmung des § 3 Z 4 NÖ GVG als ein die Herabminderung des Beweismaßes erleichterter Indizienbeweis – zu verstehen (vgl. Lienbacher/Müller/ Putz/Schöffmann/Schön/Walzel v. Wiesentreu/Wiesinger/Wischenbart, Die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer2, Anm. 88 zu § 3 NÖ GVG, 41. ErgLfg und die dort zitierte Judikatur zum Begriff „Glaubhaftmachen“: VwGH vom 20. April 2004, Zl. 2001/02/0187, u.a.).

Weitergehende Zweifel an der Interessenteneigenschaft – soweit diese überhaupt bestehen – sind erst im Rahmen des weiteren Ermittlungsverfahrens zu lösen und unterliegen nach Abschluss der Beweisaufnahme und der Einräumung des Parteiengehörs der Beweiswürdigung im Sinne des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG). Andernfalls müsste einer abschließenden Würdigung des gesamten Verfahrens unzulässig vorweggegriffen werden, obwohl eine unzulässige Vorwegnahme der Beweiswürdigung den Verwaltungsvorschriften fremd ist (vgl. Lienbacher/Müller/Putz/Schöffmann/ Schön/Walzel v. Wiesentreu/Wiesinger/Wischenbart, Die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer2, Anm. 89 zu § 3 NÖ GVG, 41. ErgLfg, mwN).

Erst nach Abschluss des Beweisverfahrens kann im Zuge der den Verfahrens-gegenstand abschließenden Erledigung beurteilt werden, ob es einer beweispflichtigen Partei gelungen ist, eine Tatsache zu beweisen. So hat die NÖ Grundverkehrslandeskommission in ihrer Entscheidung vom 25. August 2011, Zl. ***, festgehalten, dass es unverhältnismäßig, unsachlich und damit gleichheitswidrig wäre, vom potentiellen Kaufinteressenten vorweg zu verlangen, innerhalb der dreiwöchigen Frist einen vollen Nachweis über seine Interessenteneigenschaft zu erbringen (vgl. Lienbacher/Müller/Putz/Schöffmann/ Schön/Walzel v. Wiesentreu/Wiesinger/ Wischenbart, Die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer2, Anm. 41 zu § 11 NÖ GVG, 41. ErgLfg).

Für eine ordnungsgemäße Interessentenanmeldung sind einerseits Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes sowie die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Im vorliegenden Fall sind diese Bedingungen im Verfahren durch die konkrete Interessentenanmeldung als erfüllt anzusehen, ist doch durch Vorlage einer Kopie einer Kontoübersicht der H der Nachweis der Finanzierbarkeit des ortsüblichen Verkehrswertes von € 24.000,-- als erbracht anzusehen und die Erklärung enthalten, die sonstigen ortsüblichen und für die Verkäufer lebensnotwendigen Vertrags-bedingungen zu gewährleisten.

Als Preis, um den die Interessentin die Grundstücke zu erwerben bereit ist, wurde zwar kein konkreter Betrag beziffert, jedoch angeführt, dass der „ortsübliche Verkehrswert“ bezahlt wird. Unter Berücksichtigung des Gesetzeswortlautes in § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG bedarf es nicht zwingend der Nennung eines konkreten Kaufpreises, sofern zumindest glaubhaft gemacht wird, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses gewährleistet ist. Im gegenständlichen Fall ist durch Vorlage einer Kopie einer Kontoübersicht der H mit einem Kontostand in Höhe von € 196.458,59, welcher den vereinbarten Kaufpreis von € 24.000,00 in ganz erheblichem Ausmaß überschreitet, ausreichend belegt, dass die Bezahlung des zwischen den Vertragsparteien konkret vereinbarten und – mangels anderslautender Beweisergebnisse – als ortsüblich zu betrachtenden Kaufpreises (€ 24.000,00) jedenfalls gewährleistet ist.

Weitere Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Interessentenanmeldung ist im Hinblick auf § 3 Z 4 NÖ GVG auch, dass durch ein rechtsverbindliches Anbot die Bereitschaft dargelegt wird, ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden anstelle des Rechtserwerbers abzuschließen. Keine Voraussetzung ist, dass das Anbot auch den Eigentümern der zu übertragenden Grundstücke tatsächlich zugeht; vielmehr ergibt sich aus § 11 Abs. 5 NÖ GVG, dass das Anbot bei der Bezirksbauernkammer zu legen ist.

Durch die abgegebene Interessentenerklärung vom 20. November 2018 hat die A AG, Firmenbuchnummer ***, ein Anbot gelegt, aus dem sich ergibt, dass sie Interesse hat, bei Inanspruchnahme durch die Verkäufer die Grundstücke „anstelle“ der Käufer G, geb. ***, und I, geb. ***, zu erwerben. Eine explizite Erklärung, dass die Interessentin „anstelle“ der Käufer den Erwerb der Grundstücke beabsichtigt, bedarf es nach dem Gesetzeswortlaut nicht.

Die Beschwerdeführerin führte in ihrer Interessentenerklärung vom 20. November 2018 ausführlich aus, dass sie einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, bestehend aus ca. 1.062,01 ha Eigengrund und ca. 2 ha Pachtgrund, im Vollerwerb bewirtschaftet und das außerlandwirtschaftliche Nettoeinkommen jährlich ca. € 9.000,00 beträgt. Die Bewirtschaftung eines derartigen Flächenausmaßes ist grundsätzlich für die Führung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes geeignet, handelt es sich doch dabei mit Blick auf die bloße Flächenausstattung, gemessen an österreichischen Verhältnissen, um einen überdurchschnittlich großen Betrieb.

Angesichts der Ausführungen in der Interessentenerklärung, die zweifelsfrei als ein Überzeugen der Grundverkehrsbehörde Melk von der Wahrscheinlichkeit des Vorliegens der Interessenteneigenschaft entsprechend der Begriffsbestimmung des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG zu verstehen sind, ist von einer auch formal ordnungsgemäßen und fristgerechten Anmeldung als Interessentin im Sinne des § 11 Abs. 6 NÖ GVG auszugehen und hat die Beschwerdeführerin mit Abgabe der Interessentenerklärung im Verfahren Parteistellung gemäß § 8 AVG erlangt.

Wenn die belangte Behörde trotz aller formalrechtlichen Voraussetzungen in der Begründung des angefochtenen Bescheides darauf verweist, dass die Landwirteeigenschaft der A AG, Firmenbuchnummer ***, aber bereits deswegen ausscheide, weil es sich bei dieser um eine juristische Person handle, so ist dem entgegenzuhalten, dass eine abschließende Beurteilung der Landwirteeigenschaft erst im Zuge der den Verfahrensgegenstand abschließenden Erledigung zu erfolgen hat. Zur Erlangung der Parteistellung genügt hingegen – wie bereits dargelegt – die bloße Glaubhaftmachung.

Die Beurteilung der Frage, ob der Interessentin die Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zukommt oder nicht, hat im Rahmen des durch den Antrag auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eingeleiteten Verfahrens zu erfolgen und kann mangels Rechtsgrundlage nicht aus diesem Verfahren mit der Konsequenz „herausgelöst“ werden, dass die Interessentin im eigentlichen Genehmigungsverfahren damit ihrer Parteirechte (wie im gegenständlichen Falle durch Zurückweisung der Interessentenerklärung) verlustig geht. Dies ergibt sich schon zwingend aus dem Umstand, dass das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 für den Interessenten keine – wie immer gearteten – Beschränkungen seiner Parteistellung vorsieht, sondern ihm vielmehr im Sinne des § 8 AVG sämtliche Parteirechte zukommen, was auch die Rechtsmittellegitimation in Bezug auf den das Verfahren erledigenden Bescheid einschließt.

Abgesehen davon existiert auch eine gefestigte Rechtsprechung, wonach bei Vorliegen einer Interessentenerklärung selbst die Teilung des den Verfahrensgegenstand erledigenden Bescheides in zwei Spruchpunkte dahingehend, dass ein Spruchpunkt über die Interessenteneigenschaft und der andere Spruchpunkt über die Genehmigungsfähigkeit des Rechtsgeschäftes abspricht, unzulässig ist, zumal die Zulässigkeit eines Teilbescheides voraussetzt, dass jeder der getrennten Bescheidpunkte für sich alleine und ohne inneren Zusammenhang mit anderen Punkten einem gesonderten Abspruch zugänglich ist. Dies ist jedoch dann nicht der Fall, wenn ein Bescheidpunkt die notwendige Grundlage (Vorstufe) für den weiteren Bescheidinhalt darstellt und erlaubt auch die in § 11 iVm § 6 Abs. 2 Z 1 und 2 NÖ GVG enthaltene Interessentenregelung eine Teilung des Spruches in die Bescheidpunkte I. und II. nicht (vgl. Lienbacher/Müller/Putz/ Schöffmann/Schön/ Walzel v. Wiesentreu/Wiesinger/Wischenbart, Die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer2, Anm. 42 zu § 11 NÖ GVG, 41. ErgLfg, und die dort zitierte Judikatur).

Auch die Deutung eines Spruchteils über die Interessentenstellung als Zwischenbescheid analog zu § 393 ZPO ist mangels gesetzlicher Grundlage unzulässig (vgl. Lienbacher/Müller/Putz/Schöffmann/Schön/Walzel v. Wiesentreu/ Wiesinger/ Wischenbart, Die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer2, Anm. 43 zu § 11 NÖ GVG, 41. ErgLfg, mwN).

Unter Berücksichtigung dieser Ausführungen ergibt sich aufgrund eines Größenschlusses, dass dann, wenn bereits ein gesonderter Abspruch über die Interessentenstellung als gesonderter Spruchpunkt innerhalb eines Genehmigungsbescheides unzulässig ist, für eine in einem gesonderten Bescheid erfolgte Zurückweisung der Interessentenerklärung rechtlich keinerlei Grundlage existiert. Vielmehr ist über die glaubhaft gemachte Interessenteneigenschaft im Rahmen der den Verfahrensgegenstand abschließenden Erledigung abzusprechen.

Unabhängig davon ist aber auch festzuhalten, dass eine Interessentenerklärung bzw. Interessentenanmeldung nicht als Antrag gegenüber der Behörde im Sinne des § 13 AVG zu verstehen ist, sondern es sich von ihrer Rechtsnatur her um eine Erklärung handelt, die bei Vorliegen der in § 11 Abs. 6 NÖ GVG normierten Voraussetzungen neben der Erlangung der Parteistellung gemäß § 8 AVG auch zivilrechtliche Wirkungen entfaltet; mit der Interessentenerklärung macht der Interessent nämlich gegenüber dem Verkäufer ein rechtsverbindliches Angebot dahingehend, dass er ein gleichartiges Rechtsgeschäft abzuschließen bereit ist, sofern der Verkäufer ihn für ein derartiges Rechtsgeschäft in Anspruch nimmt – etwa infolge Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für das Rechtsgeschäft mit dem Käufer. Dem Interessenten trotz dieser mit einer Sachentscheidung im grundverkehrs-behördlichen Genehmigungsverfahren verbundenen Rechtswirkungen keine Beschwerdelegitimation als Ausfluss seiner Parteistellung zuzuerkennen, findet im Gesetz keine Deckung und würde auch dem rechtsstaatlichen Prinzip zuwiderlaufen, wonach sich die staatlichen Behörden bei ihren Entscheidungen an die Gesetze bzw. Verordnungen halten müssen.

Im gegenständlichen Fall ist nicht nur von einer rechtzeitigen Abgabe der Interessentenerklärung - wie im vorliegenden Fall sogar in der Präambel des angefochtenen Bescheides dokumentiert – auszugehen, sondern auch von einer ordnungsgemäßen Anmeldung des Interesses im Sinne des § 11 Abs. 6 NÖ GVG, zumal von der belangten Behörde weder Gegenteiliges behauptet wird noch sich sonst aus der schriftlichen Erklärung Anhaltspunkte für das Vorliegen einer nicht gesetzmäßigen Interessentenerklärung ergeben.

Der Umstand, dass im weiteren Verfahren die Prüfung der Landwirteeigenschaft des Interessenten allenfalls zu einem negativen Ergebnis führen könnte, hat sich – wie dargelegt - in der das Verfahren abschließenden Erledigung des gemäß § 10 Abs. 1 NÖ GVG gestellten Genehmigungsantrages niederzuschlagen.

Aus den dargelegten Gründen war daher der Beschwerde Folge zu geben und der angefochtene Bescheid ersatzlos zu beheben.

Die belangte Behörde wird aufgrund dieses Erkenntnisses den zwischenzeitlich ergangenen grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsbescheid vom 09. Jänner 2019, Zl. ***, der Interessentin A AG, Firmenbuchnummer ***, aufgrund ihrer Parteistellung im grundverkehrs-behördlichen Genehmigungsverfahren zuzustellen haben, wodurch die vierwöchige Rechtsmittelfrist des § 7 Abs. 4 VwGVG ausgelöst wird.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 und § 24 Abs. 4 VwGVG entfallen. Eine öffentliche mündliche Verhandlung wurde von der Beschwerdeführerin zwar beantragt, doch hat sich im vorliegenden Beschwerdeverfahren allein anhand der Aktenlage ergeben, dass der angefochtene Bescheid aufzuheben ist. Überdies hätte eine mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lassen und waren ausschließlich Rechtsfragen zu beurteilen, zu deren Lösung im Sinne der Judikatur des EGMR eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (vgl. VwGH vom 17. April 2012, Zl. 2012/05/0029; vgl. auch VwGH vom 21. Dezember 2012, Zl. 2012/03/0038).

Die ordentliche Revision war nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Vielmehr stützt sich die gegenständliche Entscheidung des Landesverwaltungs-gerichtes Niederösterreich auf den klaren Wortlaut des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 und liegt auf Grund der aufgeworfenen Rechtsfragen auch keine Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor.