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LVwG-AV-525/001-2018•LVwG N LVwG-AV-525/001-2018
LVwG-AV-525/001-2018Landesverwaltungsgericht07.03.2019
Bau- und Raumordnungsrecht; baupolizeilicher Auftrag; Bauwerk; Baugebrechen; Erhaltungspflicht; Instandsetzungspflicht; Zumutbarkeit;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Hofrat Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde der A GmbH, vertreten durch B Rechtsanwälte GmbH, ***, ***, vom 3. April 2018 gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 1. März 2018, Zl. ***, mit welchem der Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 14. Oktober 2015, Zl. *** betreffend die Erteilung eines Bauauftrages abgeändert und die Berufung der Beschwerdeführerin im Übrigen als unbegründet abgewiesen worden war, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung zu Recht:
1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG teilweise stattgegeben.
a.Spruchpunkt A des Bescheids des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 1. März 2018, Zl. *** wird mit der Maßgabe bestätigt, dass es zu lauten hat:
Der Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 14. Oktober 2015, Zl. *** wird dahingehend abgeändert, dass die A GmbH verpflichtet ist,
i.zur Wiederherstellung des konsensgemäßen Zustandes nach dem Bewilligungsbescheid *** vom 15. März 1995 und dem Bewilligungsbescheid *** vom 29. Mai 2008 folgende baulichen Maßnahmen auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der topographischen Anschrift ***, *** zu setzen:
1. Im Raum 34 (Foto 33) ist die Decke einer Brandreinigung zu unterziehen.
2. In den Räumen 16 und 17 (Fotos 34, 35 und 36) sind die Holzverschalungen auszutauschen.
3. Im Raum 11 (Fotos 38 und 39) sind die verrußten Holzbauteile der abgehängten Decke auszutauschen. Die beschädigten Konstruktionen und Verkleidungen sind abzubrechen und zu erneuern. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen.
4. Im Raum 13 (Fotos 45 und 46) hat eine Reinigung der Wand- und Deckenflächen und eine Geruchsneutralisation zu erfolgen.
5. Im Raum 14 (Fotos 40, 41, 43 und 44) sind die verrußten Holzbauteile (Nut-Feder-Schalung) auszutauschen und es hat eine Reinigung und Geruchsneutralisation zu erfolgen. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen.
6. Im Raum 18 (Fotos 50, 51 und 52) ist die verrußte abgehängte Decke auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern. Die Holzträme sind von der Verrußung zu reinigen. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen.
7. Im Raum 29 (Fotos 53 und 54) ist die verrußte abgehängte Decke auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern. Die Holzträme sind von der Verrußung zu reinigen. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen. Die Lichtkuppeln sind zu erneuern.
8. Im Raum 21 (Fotos 47 und 48) ist der Holzbalken auszutauschen. Der lose Decken- und Wandputz ist abzuschlagen und zu erneuern. Die beschädigte Decke ist zu erneuern.
9. Im Raum 32 (Fotos 55, 56, 57, 58 und 59) sowie im Gang westlich davon sind die Decken, Wandverkleidungen und Fußbodenbeläge auszutauschen. Die Lüftungsleitungen sind zu erneuern.
10. In den Räumen 43 (Fotos 60 und 61), 35 (Fotos 73 und 74), 37 (Fotos 64 und 65), 38 (Fotos 62 und 63), 39 (Fotos 69 und 70), 40 (Fotos 66 und 67) und 41 (Fotos 71 und 72) sind die verrußten abgehängten Decken auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern. Die Holzträme sind von der Verrußung zu reinigen. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen.
11. Im Raum 33 (Fotos 75, 76, 77, 78, 79, 80, und 81) sind die verrußte abgehängte Decke, die Wandverkleidungen und die Fußbodenbeläge auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern. Die Holzträme und Oberflächen sind von der Verrußung zu reinigen. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen.
12. Im geschlossenen Eingangsbereich nach dem Laubengang (Fotos 82 und 83) ist die verrußte abgehängte Decke auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen.
13. Im Laubengang (Fotos 84 und 85) sind die Holzträme und Oberflächen von der Verrußung zu reinigen.
14. Im Raum 56 (Fotos18 und 19) ist der Mauerwerksverputz bis auf den Untergrund abzuschlagen und instand zu setzen. Die Decke und der Boden sind auszutauschen.
15. Im Raum 55 (Fotos 15, 16 und 17) sind die Decke und der Boden auszutauschen.
16. In den Räumen 45 (Fotos 20, 21 und 29), 47 (Foto 26) und 49 (Fotos 23 und 24) sind die beschädigten tragenden Bauteile des Dachstuhls auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern.
17. Im Raum 46 (Fotos 27 und 28) sind die beschädigten tragenden Bauteile des Dachstuhls auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen (abgehängte Gipskartondecke etc.) sind abzubrechen und zu erneuern. Der schadhafte Verputz ist abzuschlagen und zu erneuern.
18. Im Raum 53 (Fotos 31 und 32) ist die Decke auszutauschen.
19. Im Raum 2 (Dachboden – Fotos 3, 4, 6, 7, 9, 10, 13 und 14) sind die beschädigten tragenden Holzbauteile des Dachstuhls auszutauschen. Der Bundtram ist instand zu setzen.
20. Am Dachstuhl und dem Außenmauerwerk (Fotos 90, 92, 94, 95, 101 und 102) ist die horizontale Decke mit geeigneten Abdichtungsbahnen wie Bitumenbahnen oder PVC-Dachfolien abzudecken. Der Außenwandverputz ist zu sanieren.
ii.über folgende Fragen Untersuchungen vorzunehmen und der Baubehörde Gutachten vorzulegen:
1. Weist die nicht sichtbare Betonoberfläche in Raum 34 (Foto 33) Schädigungen (Risse, Abplatzungen) auf?
2. Weisen die verkleideten Bauteile in den Räumen 16, 17 (Fotos 34 und 35), 11 (Fotos 38 und 39), 18 (Fotos 50, 51 und 52), 29 (Fotos 53 und 54), 43 (Fotos 60 und 61), 35 (Fotos 73 und 74), 37 (Fotos 64 und 65), 38 (Fotos 62 und 63), 39 (Fotos 69 und 70), 40 (Fotos 66 und 67), 41 (Fotos 71 und 72), 33 (Fotos 75 und 76) und im geschlossenen Eingangsbereich nach dem Laubengang (Fotos 82 und 83) Schädigungen auf?
3. Ist der Bereich hinter der Holzverschalung im Raum 13 (Fotos 45 und 46) verrußt?
4. Sind die tragenden Stahlträger im Raum 21 (Fotos 47 und 48) verformt?
5. Hat die Vorspannung der Bewehrungseisen in der Betonleiste des Gitterträgers im Raum 53 (Fotos 31 und 32) an Tragfähigkeit eingebüßt?
6. Ist das Außenmauerwerk und die Mörtelfugen im Bereich des abgebrannten Dachstuhls (Fotos 90, 92, 94 und 95) beschädigt?
7. Welche Maßnahmen in Bezug auf allfällig festgestellte Schäden sind zur Wiederherstellung des konsensgemäßen Zustandes nach dem Bewilligungsbescheid *** vom 15. März 1995 und dem Bewilligungsbescheid *** vom 29. Mai 2008 notwendig?
Die Bezeichnungen der einzelnen Räume sind den Einreichplanungen zum Bewilligungsbescheid *** vom 15. März 1995 und zum Bewilligungsbescheid *** vom 29. Mai 2008 entnommen. Es wird auf Fotos aus dem Gutachten des Sachverständigen C vom 11. Juli 2017 verwiesen.
b.Gemäß § 17 VwGVG in Verbindung mit § 59 Abs. 2 AVG wird die Frist für die Durchführung der in Spruchpunkt 1.a. genannten Aufträge mit 12 Monaten ab Zustellung dieses Erkenntnisses festgesetzt.
c.Spruchpunkt B des Bescheids des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 1. März 2018, Zl. *** wird bestätigt und die Beschwerde insoweit abgewiesen.
d.Hinsichtlich Spruchpunkt C des Bescheids des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 1. März 2018, Zl. ***, wird der Beschwerde stattgegeben und dieser Spruchpunkt aufgehoben.
2. Eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) ist nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Die A GmbH (in der Folge: Beschwerdeführerin) ist Eigentümerin des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der topographischen Anschrift ***, ***. Das gegenständliche Grundstück weist die Widmung Bauland Sondergebiet-Gaststätte auf. Auf der Liegenschaft befindet sich ein Gebäude, das jahrzehntelang als Ausflugsgasthaus genutzt wurde. Am 20. April 2012 brach in diesem Gebäude ein Brand aus, durch den das Gebäude beschädigt wurde.
Mit dem zu Zl. *** erlassenen Bescheid vom 14. Oktober 2015 erteilte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** der Beschwerdeführerin gemäß § 34 NÖ Bauordnung 2014 den baubehördlichen Auftrag, dass durch das Brandereignis am 20. April 2012 teilweise zerstörte Gebäude binnen sechs Monaten entsprechend dem Bewilligungskonsens des Bescheides vom 29. Mai 2008, AZ ***, sowie des Bescheides vom 15. März 1995, AZ ***, wiederherzustellen.
In Folge der Berufung der Beschwerdeführerin und einer Verfahrensergänzung fasste der Stadtrat der Stadtgemeinde *** den Spruch des angefochtenen Bescheides mit Bescheid vom 16. Juni 2016, Zl. ***, neu. Er verpflichtete die Beschwerdeführerin, verschiedene einzeln bezeichnete bauliche Maßnahmen im verfahrensgegenständlichen Gebäude zu setzen und Bestätigungen darüber vorzulegen.
Über Beschwerde der Beschwerdeführerin behob das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Beschluss vom 29. November 2016, Zl. LVwG-AV-786/001-2016 den zweitinstanzlichen Bescheid und verwies die Sache zur neuerlichen Entscheidung an den Stadtrat der Stadtgemeinde ***. Es begründete seine Entscheidung damit, dass die Intensität verschiedener monierter Baugebrechen dem Verwaltungsakt nicht zu entnehmen sei. Die Voraussetzungen für die Erlassung eines Instandsetzungsauftrages nach § 34 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 seien grundsätzlich erfüllt, weil in Folge des Brandes Baugebrechen vorlägen. Der angefochtene Bescheid enthalte aber keine klare Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts, also der einzelnen Baugebrechen, sodass er nicht ohne Weiteres nachprüfbar sei. Außerdem ziele ein Instandsetzungsauftrag nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 auf eine Veränderung des Zustandes des Bauwerkes ab. Der Auftrag, Gutachten bzw. Bestätigungen über den Zustand des Bauwerks vorzulegen, ziele hingegen auf die Feststellung eines Zustandes ab. Die Behörde habe keine Befugnis, vom Bauherrn die Vorlage von Gutachten über die erfolgte Behebung von Baumängeln zu fordern. Sie habe vielmehr im Zuge des Instandsetzungsauftrages dem Eigentümer des Bauwerks konkrete Baugebrechen zu nennen und deren Behebung durch konkrete bauliche Maßnahmen vorzuschreiben.
1.3. Verfahren im zweiten Rechtsgang:
Daraufhin versuchte die belangte Behörde im Rahmen der Verfahrensergänzung einen Amtssachverständigen für Statik beizuziehen. Die angefragte Abteilung für Bau- und Anlagentechnik des Amtes der Niederösterreichischen Landesregierung wies jedoch auf „absolute Personalnot“ hin und teilte mit, dass sie erst wieder ab Herbst 2017, also deutlich über sechs Monate nach der Anfrage, Amtssachverständige für Statik zur Verfügung stellen könne. Das Gebietsbauamt *** antwortete auf eine entsprechende Anfrage, dass es nicht über Bausachverständige mit statischem Spezialwissen verfüge.
Mit Bescheid vom 8. Februar 2017, Zl. ***, bestellte die belangte Behörde C zum nichtamtlichen Sachverständigen. Sie beauftragte ihn, Befund und Gutachten darüber abzugeben, ob im Hinblick auf das gegenständliche Gebäude Baugebrechen, insbesondere im Hinblick auf Tragfähigkeit und Standsicherheit, vorliegen und welche baulichen Maßnahmen zur Behebung der festgestellten Baugebrechen zu treffen sind. Die Beschwerdeführerin protestierte gegen diese Bestellung und kündigte an, einen allfälligen Kostenersatzbescheid zu bekämpfen. Die Voraussetzungen des § 52 Abs. 2 AVG lägen nicht vor.
Der Sachverständige besichtigte das gegenständliche Gebäude am 23. Mai 2017, wobei Vertreter der Beschwerdeführerin und der belangten Behörde anwesend waren. Mit Schreiben vom 11. Juli 2017 überreichte der Sachverständige sein schriftliches Gutachten, in dem er zahlreiche Baumängel feststellte und taugliche Maßnahmen zu deren Behebung erörterte. Er legte eine Gebührennote über € 6.652,63 (inkl. 20% USt.).
Mit Schreiben vom 13. Juli 2017 brachte die belangte Behörde das Gutachten der Beschwerdeführerin zur Kenntnis, woraufhin diese (nach Fristerstreckung) am 15. September 2017 schriftlich Stellung nahm. Das Gebäude werde nicht benutzt und der Bauzustand sei seit dem Brand im Wesentlichen unverändert. Deshalb liege keine Gefahr im Verzug vor. Die Beschwerdeführerin habe zwischenzeitlich Baumaßnahmen durchführen lassen, insbesondere die Abdichtungen des Daches ergänzt, das Gespärre mit Deckenstehern unterstellt, die Decke gepölzt, und den Zutritt zu den beschädigten Räumen mit Gittern und Platten unterbunden. Zum Beleg legte sie Lichtbilder vor. Ein baupolizeilicher Auftrag sei nach diesen Maßnahmen hinfällig, sodass die Beschwerdeführerin die Einstellung des baupolizeilichen Verfahrens beantragte.
Die belangte Behörde leitete dieses Schreiben dem Sachverständigen zur Stellungnahme zu, der sich am 20. November 2017 dahingehend äußerte, dass die dokumentierten Baumaßnahmen nur temporäre Sicherungsmaßnahmen und Provisorien seien. Baugebrechen iSd § 34 NÖ BO 2014 seien dadurch nicht abgewendet. Dafür legte er am 15. Jänner 2018 eine weitere Gebührennote über € 680,06 (inkl. 20% USt.).
Der Stellungnahme des Sachverständigen trat die Beschwerdeführerin insofern entgegen, als sie vorbrachte, der Sachverständige habe keinen erneuten Ortsaugenschein durchgeführt, sondern unzulässigerweise eine „Ferndiagnose“ gestellt. Es bestehe keine Gefahr im Verzug. Der Sachverständige spreche an mehreren Stellen lediglich von Baugebrechen, ohne zu deren Behebung erforderliche Maßnahmen zu nennen.
Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid vom 1. März 2018 änderte die belangte Behörde den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** dahingehend ab, dass sie der Beschwerdeführerin in Spruchpunkt A verschiedene, konkret bezeichnete bauliche Maßnahmen auftrug. Sie bezeichnete die konkreten Räume, in denen die Maßnahmen zu setzen seien und verwies jeweils auf Fotoaufnahmen aus dem Gutachten vom 11. Juli 2017.
Neben baulichen Maßnahmen ordnete sie auch vereinzelt die Vornahme von Untersuchungen an: Im Raum Nr. 21 seien die Stahlträger auf Vorliegen unzulässiger Verformungen zu überprüfen und bei Vorliegen unzulässiger Verformungen auszutauschen (Spruchpunkt A/I/5/c). Im geschlossenen Eingangsbereich nach dem Laubengang sei die tragende Decke auf ihre Tragfähigkeit zu prüfen; die Tragfähigkeit sei gegebenenfalls wiederherzustellen (Spruchpunkt A/I/11/a).
In Spruchpunkt B wies die belangte Behörde die darüberhinausgehende Berufung der Beschwerdeführerin als unbegründet ab.
In Spruchpunkt C verpflichtete die belangte Behörde die Beschwerdeführerin, die Kosten des nichtamtlichen Sachverständigen iHv € 7.332,69 (inkl. 20%iger USt.) der belangten Behörde binnen vier Wochen zu zahlen.
Gegen diesen Bescheid vom 1. März 2018 erhob die Beschwerdeführerin am 3. April 2018 durch ihre ausgewiesene Vertretung fristgerecht Beschwerde und brachte nach Zusammenfassung des Verfahrensganges vor, dass das Gebäude zwar aufgrund des Brandereignisses beschädigt sei. Das sei jedoch nicht gleichbedeutend mit Baugebrechen. Der Spruch sei unklar und widersprüchlich, weil in Spruchpunkt A der erstinstanzliche Bescheid neu formuliert, in Spruchpunkt B aber die Berufung „darüber hinaus“ abgewiesen werde. Es sei unklar, welche Bedeutung es haben solle, dass Einreichpläne zu Bestandteilen des Spruchs erklärt würden. Soweit die belangte Behörde Reinigungsmaßnahmen und den Austausch von Holzverschalungen und einer Decke anordne, habe sie dafür keine gesetzliche Grundlage. Ausstattungsdetails und Fragen der Sauberkeit seien nicht Inhalt des baubehördlichen Konsenses. Die belangte Behörde dürfe der Beschwerdeführerin nicht die Vorlage von Gutachten auftragen, durch die erst erwiesen werden soll, ob ein Baugebrechen vorliegt oder nicht. Die baupolizeilichen Aufträge seien unverhältnismäßig. Sie stünden außer Verhältnis zur aktuellen Verwendung des gegenständlichen Gebäudes. Dieses werde lediglich als Lager für alte Möbel genutzt, weshalb eine Gefährdung der Sicherheit von Personen nicht zu befürchten sei. Das Gebäude seinem ursprünglichen Verwendungszweck zuzuführen, sei unwirtschaftlich. Aufgrund der Sonderwidmung habe die Instandsetzungs- und Herstellungspflicht bei verfassungskonformer Auslegung des § 34 NÖ BO 2014 nur so weit zu gehen, als die Maßnahmen dem Hauseigentümer wirtschaftlich zugemutet werden können. Das Ermittlungsverfahren sei mangelhaft, weil der Sachverständige sein abschließendes Urteil nicht nach einem weiteren Lokalaugenschein, sondern aufgrund einer „Ferndiagnose“ gestellt habe. Die Kostenentscheidung im Sinne der Vorschreibung eines Barauslagenersatzes sei zu Unrecht ergangen. Die belangte Behörde habe sehr wohl Amtssachverständige zur Verfügung gehabt, sodass die Bestellung eines nichtamtlichen Sachverständigen unzulässig gewesen sei. Die Fachexpertise eines HTL-Ingenieurs sei zur Beurteilung der relevanten Fragen ausreichend gewesen, eine akademische Ausbildung sei dafür nicht erforderlich.
1.5. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich:
Mit Schreiben vom 8. Mai 2018 legte die Stadtgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde und den bezughabenden Verwaltungsakt (samt Plänen, Gutachten sowie Einladungskurrende und Sitzungsprotokoll der maßgeblichen Sitzungen des Stadtrates) vor.
Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in die Akten der Stadtgemeinde *** zu den Zahlen ***, ***, *** und ***.
Am 21. Jänner 2019 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung statt, bei der der Amtssachverständige für Bautechnik D beigezogen wurde. Von der Beschwerdeführerin wurde dargelegt, dass sich seit dem 15. September 2017 (i.e. Vorlage von Fotos betreffend getroffenen Maßnahmen am Objekt) am Zustand des Objektes nichts geändert habe. Weitere Maßnahmen (etwa Ansuchen um Abbruchbewilligung) seien von der Beschwerdeführerin nicht gesetzt worden, da man nach wie vor anstrebe, auf diesem Areal Wohnungen zu errichten, was aber nur nach einer entsprechenden Änderung der Widmung - diese sei ja möglich - angestrebt werde. Im Falle der Widmungsänderung solle der Umbau vorrangig unter Verwendung der Bausubstanz erfolgen. Von den Vertretern der belangten Behörde wurde dargelegt, dass es gegenüber den Kostennoten des beigezogenen SV C keine eigenen Kostenbescheide gegeben habe. Die angesprochenen begehrten Gebühren seien von der Stadtgemeinde auch entrichtet worden. Vom Zeugen C und von dem dem Verfahren beigezogenen ASV D wurde ausgeführt, dass durch das Brandereignis weit weniger als 50% der Bausubstanz beeinträchtigt worden seien. Von der Beschwerdeführerin wurde zu Maßnahme 5 (Raum 21) c (Stahlträger sind auf vorliegen unzulässiger Verformungen auszutauschen) ausgeführt, dass diese Maßnahme (Überprüfung) dem Bereich der Begutachtung und nicht der Ausführung zuzuordnen sei; dasselbe gelte für Maßnahme 11a (Decke im Laubengang). Man könne diese Erhebung (für die Sanierung) nicht der Beschwerdeführerin auferlegen. Vielmehr müsste von Behördenseite die Befundung erfolgen und danach eine Maßnahme formuliert werden.
1.6.1. Bekannte Schäden am gegenständlichen Gebäude:
Seit dem Brand am 20. April 2012 ist das Gebäude beschädigt und nicht im Sinne des bewilligten Verwendungszwecks als Gaststätte nutzbar.
Die Tragfähigkeit mehrerer tragender Bauteile ist eingeschränkt. Nahezu das gesamte Gebäude wurde von Rauch durchzogen. Nunmehr sind Gegenstände und Materialien, wie vor allem Holz und Kunststoff, über Jahre der Rußbildung ausgesetzt und daher kontaminiert.
Im Einzelnen liegen folgende Baugebrechen vor, wobei die Bezeichnungen der einzelnen Räume den Einreichplanungen zum Bewilligungsbescheid *** vom 15. März 1995 und zum Bewilligungsbescheid *** vom 29. Mai 2008 entnommen werden und auf Fotos aus dem Gutachten vom 11. Juli .2017 verwiesen wird. Damit das Gebäude wieder im Sinne des bewilligten Verwendungszwecks als Gaststätte benutzbar ist, müssten folgende baulichen Maßnahmen gesetzt werden:
Im Raum 34 ist die Decke stark verrußt (Foto 33). Die Decke ist einer Brandreinigung zu unterziehen.
In den Räumen 16 und 17 sind die gesamten Wand- und Deckenflächen stark verrußt (Fotos 34, 35 und 36). Die Holzverschalungen sind auszutauschen.
Im Raum 11 sind die Wand- und Deckenflächen verrußt (Fotos 38 und 39). Die verrußten Holzbauteile der abgehängten Decke sind auszutauschen. Die beschädigten Konstruktionen und Verkleidungen sind abzubrechen und zu erneuern. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen.
Im Raum 13 sind die Wand- und Deckenflächen verrußt (Fotos 45 und 46). Es hat eine Reinigung und Geruchsneutralisation zu erfolgen.
Im Raum 14 sind die Wand und Deckenflächen verrußt (Fotos 40, 41, 43 und 44). Die verrußten Holzbauteile (Nut-Feder-Schalung) sind auszutauschen und es hat eine Reinigung und Geruchsneutralisation zu erfolgen. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen.
Im Raum 18 sind die Wand und Deckenflächen stark verrußt (Fotos 50, 51 und 52). Die verrußte abgehängte Decke ist auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern. Die Holzträme sind von der Verrußung zu reinigen. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen.
Im Raum 29 sind die Wand und Deckenflächen stark verrußt (Fotos 53 und 54). Die verrußte abgehängte Decke ist auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern. Die Holzträme sind von der Verrußung zu reinigen. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen. Die Lichtkuppeln sind zu erneuern.
Im Raum 21 ist der Deckenputz vom Platzlgewölbe abgeplatzt (Fotos 47 und 48). Der horizontale Holzbalken ist komplett verschmort. Die Holzdecke wurde stark beschädigt. Der Holzbalken ist auszutauschen. Der lose Decken- und Wandputz ist abzuschlagen und zu erneuern. Die beschädigte Decke ist zu erneuern.
Im Raum 32 sowie im Gang westlich davon ist die Tragfähigkeit der tragenden Bauteile nicht mehr gegeben, sämtliche Oberflächen sind stark verrußt (Fotos 55, 56, 57, 58 und 59). Die Decken, Wandverkleidungen und Fußbodenbeläge sind auszutauschen. Die Lüftungsleitungen sind zu erneuern.
In den Räumen 43 (Fotos 60 und 61), 35 (Fotos 73 und 74), 37 (Fotos 64 und 65), 38 (Fotos 62 und 63), 39 (Fotos 69 und 70), 40 (Fotos 66 und 67) und 41 (Fotos 71 und 72) sind die Wand- und Deckenflächen stark verrußt. Die verrußte abgehängte Decke ist auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern. Die Holzträme sind von der Verrußung zu reinigen. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen.
Im Raum 33 sind die Wand- und Deckenflächen sowie der Fußboden stark verrußt (Fotos 75, 76, 77, 78, 79, 80, und 81). Die verrußte abgehängte Decke, die Wandverkleidungen und die Fußbodenbeläge sind auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern. Die Holzträme und Oberflächen sind von der Verrußung zu reinigen. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen.
Im geschlossenen Eingangsbereich nach dem Laubengang sind die Wand- und Deckenflächen stark verrußt (Fotos 82 und 83). Die verrußte abgehängte Decke ist auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern. Hohle, lockere Stellen am Mauerwerksverputz sind abzuschlagen und instand zu setzen.
Im Laubengang sind die Holzträme und Oberflächen leicht verrußt (Fotos 84 und 85). Sie sind von der Verrußung zu reinigen.
Im Raum 56 ist der Mauerwerksverputz abgeplatzt (Foto 18). Der Deckenputz hat sich vom Untergrund abgelöst. Die vorgespannten Bewehrungseisen in der Betonleiste des Gitterträgers haben an Tragfähigkeit eingebüßt (Foto 19). Der Mauerwerksverputz ist bis auf den Untergrund abzuschlagen und instand zu setzen. Die Decke und der Boden sind auszutauschen.
Im Raum 55 hat sich der Deckenputz vom Untergrund abgelöst (Foto 15). Die vorgespannten Bewehrungseisen in der Betonleiste des Gitterträgers haben an Tragfähigkeit eingebüßt (Foto 16). Die Holzbalken des Bodens (Decke über EG) wurden beschädigt (Foto 17). Die Decke und der Boden sind auszutauschen.
In den Räumen 45 (Fotos 20, 21 und 29), 47 (Foto 26) und 49 (Fotos 23 und 24) sind tragende Bauteile des Dachstuhls und sonstige Konstruktionen (abgehängte Gipskartondecke etc.) schwer beschädigt. Die beschädigten Bauteile sind auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern.
Im Raum 46 sind tragende Bauteile des Dachstuhls und sonstige Konstruktionen (abgehängte Gipskartondecke etc.) schwer beschädigt (Foto 27). Der Mauerwerksinnenputz hat einen Wasserschaden. Es haben sich Schimmelpilze gebildet (Foto 28). Die beschädigten Bauteile sind auszutauschen. Die sonstigen beschädigten Konstruktionen sind abzubrechen und zu erneuern. Der schadhafte Verputz ist abzuschlagen und zu erneuern.
Im Raum 53 hat sich der Deckenputz der Rippendecke vom Untergrund abgelöst (Fotos 31 und 32). Die Decke ist auszutauschen.
Im Raum 2 (Dachboden) sind tragende Holzbauteile des Dachstuhls und des Dachaufbaus beschädigt (Fotos 3, 4, 6 und 7). Holzbalken in Decke/Boden sind beschädigt (Fotos 9 und 10). Der Bundtram bei einem Hauptgespärre hängt stark durch (Fotos 13 und 14). Die beschädigten Bauteile und Konstruktionen sind auszutauschen. Der Bundtram ist instand zu setzen.
Teile des Dachstuhls sind abgebrannt und wurden abgerissen. Der Verputz am Außenmauerwerk zeigt Wasser- und Brandschäden (Fotos 90, 92, 94, 95, 101 und 102). Die horizontale Decke ist mit geeigneten Abdichtungsbahnen wie Bitumenbahnen oder PVC-Dachfolien abzudecken. Der Außenwandverputz ist zu sanieren.
1.6.2. Verdacht auf weitere Schäden am gegenständlichen Gebäude:
In Folge des Brandereignisses besteht der Verdacht, dass weitere Schäden am gegenständlichen Gebäude vorliegen, die im Rahmen des Ermittlungsverfahrens noch nicht hinreichend genau festgestellt werden konnten, sondern erst im Rahmen der Sanierungsarbeiten beurteilt werden können.
In Raum 34 besteht der Verdacht, dass die nicht sichtbare Betonoberfläche Schädigungen (Risse, Abplatzungen) aufweist (Foto 33).
In den Räumen 16, 17 (Fotos 34 und 35), 11 (Fotos 38 und 39), 18 (Fotos 50, 51 und 52), 29 (Fotos 53 und 54), 43 (Fotos 60 und 61), 35 (Fotos 73 und 74), 37 (Fotos 64 und 65), 38 (Fotos 62 und 63), 39 (Fotos 69 und 70), 40 (Fotos 66 und 67), 41 (Fotos 71 und 72), 33 (Fotos 75 und 76) und im geschlossenen Eingangsbereich nach dem Laubengang (Fotos 82 und 83) besteht der Verdacht, dass die verkleideten tragenden Bauteile Schädigungen aufweisen.
Im Raum 13 besteht der Verdacht, dass der Bereich hinter der Holzverschalung verrußt ist (Fotos 45 und 46).
Im Raum 21 besteht der Verdacht, dass die tragenden Stahlträger verformt sind (Fotos 47 und 48).
Im Raum 53 (Fotos 31 und 32) besteht der Verdacht, dass die Vorspannung der Bewehrungseisen in der Betonleiste des Gitterträgers an Tragfähigkeit eingebüßt hat.
Es besteht der Verdacht, dass das Außenmauerwerk und die Mörtelfugen im Bereich des abgebrannten Dachstuhls beschädigt sind (Fotos 90, 92, 94 und 95).
1.6.3. Bisherige Maßnahmen der Beschwerdeführerin:
Die Beschwerdeführerin hat nach der Begutachtung durch den Sachverständigen Sicherungsmaßnahen im gegenständlichen Gebäude gesetzt. Sie hat verschiedene tragende Bauteile mit Deckenstehern, Unterstellungen und Sparren abgestützt, das Dach mit Planen abgedeckt, und Bodenöffnungen mit Schalbrettern abgedeckt.
Auch in Folge dieser Maßnahmen kann das gegenständliche Gebäude nicht im Sinne des bewilligten Verwendungszwecks als Gaststätte benützt werden. Es sollte nur zu Besichtigungs- und Instandhaltungszwecken begangen werden und ist für ein längeres Verweilen von Personen ungeeignet.
1.6.4. Verfahren bezüglich der Kosten des nichtamtlichen Sachverständigen:
Mit Bescheid vom 8. Februar 2017, Zl. ***, bestellte die belangte Behörde C zum nichtamtlichen Sachverständigen. Der Sachverständige erstattete schriftlich Befund und Gutachten und eine ergänzende schriftliche Stellungnahme. Über diese Leistungen legte er zwei Kostennoten, mit denen er insgesamt € 7.332,69 (inkl. 20%iger USt.) verrechnete. Die belangte Behörde entrichtete die Gebühren des Sachverständigen an diesen. Sie bestimmte die Gebühr nicht mit Bescheid.
Die Feststellungen ergeben sich aus dem unbedenklichen Akteninhalt, insbesondere dem umfangreichen und anschaulichen Gutachten vom 11. Juli 2017 und der Stellungnahme vom 20. November 2017. Der von der belangten Behörde beigezogene Sachverständige legte klar und nachvollziehbar dar, welche Schäden bestehen und bezeichnete diese im Einzelnen. Er erörterte die gebotenen baulichen Maßnahmen zur Behebung der Schäden. Bei manchen Bauteilen konnte er anhand des Augenscheins keine Diagnose stellen, sodass er lediglich den Verdacht äußern konnte, dass in Folge des Brandgeschehens Schäden entstanden sein könnten. Er empfahl dringend eine Untersuchung nach Entfernung der verdeckenden Bauteile. Der vom erkennenden Gericht beigezogene Amtssachverständige bestätigte die Schlüssigkeit der Ausführungen des von der belangten Behörde beigezogenen Sachverständigen.
Die Beschwerdeführerin trat diesen Feststellungen weder in ihren Schriftsätzen noch in der öffentlichen mündlichen Verhandlung mit abweichendem Tatsachenvorbringen entgegen, sondern stellte lediglich die von der Behörde angeordneten Rechtsfolgen in Frage. Sie relevierte zwar, dass es mangels einer Nutzung des Gebäudes nicht zu Personenschäden kommen könnte. Dass das Gebäude mit den vorliegenden Beschädigungen nicht als Gasthaus nutzbar ist, stand aber auch für sie außer Frage. Der Sachverhalt ist also unstrittig.
2. Anzuwendende Rechtsvorschriften:
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz idF. BGBl. I Nr. 122/2013 - VwGVG:
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.
2.2. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 idF BGBl. I Nr. 194/1999 - VwGG:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden. (…)
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
2.3. NÖ Bauordnung 2014 idF LGBl. Nr. 37/2016:
Begriffsbestimmungen
§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
…
3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
4. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
…
7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen; Nebengebäude: ein Gebäude mit einer Grundrißfläche bis zu 100 m2, das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z.B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch an das Hauptgebäude angebaut sein; … Wohngebäude: Gebäude, die ganz oder überwiegend zum Wohnen genutzt werden; …
§ 34 Vermeidung und Behebung von Baugebrechen
(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Er hat Baugebrechen zu beheben.
(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.
Die Baubehörde darf in diesem Fall
-die Überprüfung selbst durchführen oder durch Sachverständige durchführen lassen,
-die Vornahme von Untersuchungen und
-die Vorlage von Gutachten anordnen.
(3) Den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen ist der Zutritt zu allen Teilen der Bauwerke an Werktagen zur Tageszeit, bei Gefahr im Verzug auch an Sonn- und Feiertagen sowie während der Nachtzeit zu gestatten. Wenn nötig, ist dem Eigentümer mit Bescheid diese Verpflichtung aufzutragen.
2.4. Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 idF BGBl. I Nr. 161/2013 -AVG:
§ 52. (1) Wird die Aufnahme eines Beweises durch Sachverständige notwendig, so sind die der Behörde beigegebenen oder zur Verfügung stehenden amtlichen Sachverständigen (Amtssachverständige) beizuziehen.
(2) Wenn Amtssachverständige nicht zur Verfügung stehen oder es mit Rücksicht auf die Besonderheit des Falles geboten ist, kann die Behörde aber ausnahmsweise andere geeignete Personen als Sachverständige (nichtamtliche Sachverständige) heranziehen. …
§ 53a. (1) Nichtamtliche Sachverständige haben für ihre Tätigkeit im Verfahren Anspruch auf Gebühren, die durch Verordnung der Bundesregierung in Pauschalbeträgen (nach Tarifen) festzusetzen sind. Soweit keine solchen Pauschalbeträge (Tarife) festgesetzt sind, sind auf den Umfang der Gebühr die §§ 24 bis 37, 43 bis 49 und 51 des Gebührenanspruchsgesetzes – GebAG, BGBl. Nr. 136/1975, sinngemäß anzuwenden. Die Gebühr ist gemäß § 38 des Gebührenanspruchsgesetzes 1975 bei der Behörde geltend zu machen, die den Sachverständigen herangezogen hat.
(2) Die Gebühr ist von der Behörde, die den Sachverständigen herangezogen hat, mit Bescheid zu bestimmen. Vor der Gebührenbestimmung kann der Sachverständige aufgefordert werden, sich über Umstände, die für die Gebührenberechnung bedeutsam sind, zu äußern und, unter Setzung einer bestimmten Frist, noch fehlende Bestätigungen vorzulegen. Die Gebührenbeträge sind auf volle 10 Cent aufzurunden.
(3) Die Gebühr ist dem nichtamtlichen Sachverständigen kostenfrei zu zahlen. Bestimmt die Behörde eine höhere Gebühr, als dem nichtamtlichen Sachverständigen gezahlt wurde, so ist der Mehrbetrag dem nichtamtlichen Sachverständigen kostenfrei nachzuzahlen. Bestimmt die Behörde eine niedrigere Gebühr oder übersteigt der dem nichtamtlichen Sachverständigen gezahlte Vorschuss die von ihr bestimmte Gebühr, so ist der nichtamtliche Sachverständige zur Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages zu verpflichten.
§ 59. (1) Der Spruch hat die in Verhandlung stehende Angelegenheit und alle die Hauptfrage betreffenden Parteianträge, ferner die allfällige Kostenfrage in möglichst gedrängter, deutlicher Fassung und unter Anführung der angewendeten Gesetzesbestimmungen, und zwar in der Regel zur Gänze, zu erledigen. Mit Erledigung des verfahrenseinleitenden Antrages gelten Einwendungen als miterledigt. Lässt der Gegenstand der Verhandlung eine Trennung nach mehreren Punkten zu, so kann, wenn dies zweckmäßig erscheint, über jeden dieser Punkte, sobald er spruchreif ist, gesondert abgesprochen werden.
(2) Wird die Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes ausgesprochen, so ist im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen.
§ 60. In der Begründung sind die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens, die bei der Beweiswürdigung maßgebenden Erwägungen und die darauf gestützte Beurteilung der Rechtsfrage klar und übersichtlich zusammenzufassen.
§ 66. (1) Notwendige Ergänzungen des Ermittlungsverfahrens hat die Berufungsbehörde durch eine im Instanzenzug untergeordnete Behörde durchführen zu lassen oder selbst vorzunehmen. …
(4) Außer dem in Abs. 2 erwähnten Fall hat die Berufungsbehörde, sofern die Berufung nicht als unzulässig oder verspätet zurückzuweisen ist, immer in der Sache selbst zu entscheiden. Sie ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung (§ 60) ihre Anschauung an die Stelle jener der Unterbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern.
§ 76. (1) Erwachsen der Behörde bei einer Amtshandlung Barauslagen, so hat dafür, sofern nach den Verwaltungsvorschriften nicht auch diese Auslagen von Amts wegen zu tragen sind, die Partei aufzukommen, die den verfahrenseinleitenden Antrag gestellt hat. Als Barauslagen gelten auch die Gebühren, die den Sachverständigen und Dolmetschern zustehen. Kosten, die der Behörde aus ihrer Verpflichtung nach § 17a erwachsen, sowie die einem Gehörlosendolmetscher zustehenden Gebühren gelten nicht als Barauslagen. Im Falle des § 52 Abs. 3 hat die Partei für die Gebühren, die den nichtamtlichen Sachverständigen zustehen, nur soweit aufzukommen, als sie den von ihr bestimmten Betrag nicht überschreiten.
(2) Wurde jedoch die Amtshandlung durch das Verschulden eines anderen Beteiligten verursacht, so sind die Auslagen von diesem zu tragen. Wurde die Amtshandlung von Amts wegen angeordnet, so belasten die Auslagen den Beteiligten dann, wenn sie durch sein Verschulden herbeigeführt worden sind. …
Die Beschwerde ist teilweise begründet:
3.1.1. Allgemeines zum Baugebrechen:
Gemäß § 34 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 hat der Eigentümer sein Bauwerk in einem der Bewilligung oder Anzeige entsprechenden Zustand zu erhalten. Baugebrechen hat er zu beheben. Der „entsprechende Zustand“ ergibt sich aus der Bauanzeige bzw. Baubewilligung und aus den Bezug habenden Urkunden (v.a. Baubeschreibung, statische Berechnungen und Pläne – vgl. VwGH 2012/05/0088). Der konsensgemäße Zustand ist damit der Maßstab sowohl für die Erhaltungspflicht, als auch für die hier relevante Instandsetzungspflicht.
Ein Baugebrechen ist ein durch
-Alter, Abnützung, Verwitterung oder Beschädigung (Verschlechterung) oder
-eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte, oder anzeigepflichtige, aber nicht angezeigte, Abänderung oder das Fehlen eines unentbehrlichen Bauteils oder Zubehörs (Konsenswidrigkeit)
verursachter Zustand eines Bauwerkes, der seine Standfestigkeit, sein Aussehen, den Brandschutz oder die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt oder zu einer örtlich unzumutbaren Belästigung der Nachbarschaft führen kann (vgl. W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichische Bauordnung10 (2017) § 34 Anm 6; VwGH 2009/05/0292 u.a.). Kommt der Eigentümer dieser Verpflichtung nicht nach, hat die Baubehörde gemäß § 34 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 nach Überprüfung des Bauwerks unter Gewährung einer angemessenen Frist die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.
Nach den vorliegenden Beweisergebnissen und den darauf basierenden Feststellungen steht fest, dass der Brand am 20. April 2012 das Gebäude der Beschwerdeführerin so sehr beschädigt hat, dass seine Standfestigkeit, sein Aussehen, der Brandschutz und die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt sind. Es liegen daher Baugebrechen vor, die die Beschwerdeführerin bis heute nicht behoben hat.
Wenn die Beschwerdeführerin vorbringt, dass aufgrund der vorgenommenen Sicherungsmaßnahmen eine akute Gefahr für Personen nicht bestehe, ist ihr entgegenzuhalten, dass es darauf nicht ankommt. Es ist vielmehr der konsensgemäße Zustand herzustellen, in dem das Gebäude entsprechend dem bewilligungsgemäßen Verwendungszeck, also als Gasthaus, verwendet werden kann, ohne dass die genannten Beeinträchtigungen bestehen.
3.1.2. Zur wirtschaftlichen Zumutbarkeit:
Die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ist bei Instandsetzungsaufträgen betreffend Gebäude außerhalb von Schutzzonen nicht zu prüfen. Anders als Eigentümern von Gebäuden in Schutzzonen steht es der Beschwerdeführerin baurechtlich frei, die Verpflichtung zur Instandsetzung des Gebäudes, wenn ihr diese wirtschaftlich unzumutbar erscheint, durch den Abbruch des Gebäudes zu erfüllen (vgl. VwGH 2005/05/0344). Die Argumentation der Beschwerdeführerin zur wirtschaftlichen Verhältnismäßigkeit der baupolizeilichen Aufträge geht also diesbezüglich ins Leere. Fragen der verfassungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsbeschränkung des Eigentums der Beschwerdeführerin durch den anwendbaren Flächenwidmungsplan wären in einem Verordnungsprüfungsverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof zu klären.
Es stellt keinen Verfahrensmangel dar, wenn der Sachverständige das Gebäude nach den Sicherungsmaßnahmen der Beschwerdeführerin nicht erneut einem Lokalaugenschein unterzog, sondern lediglich die vorgelegten Fotos befundete. Über die Art der Befundaufnahme durch den Sachverständigen macht das anwendbare Verfahrensrecht nämlich keine zwingenden Vorgaben. Anhand einer Zusammenschau der Fotos mit den Eindrücken des vorangegangenen Lokalaugenscheins war ersichtlich, dass die Baugebrechen weiterhin vorliegen, sodass der Sachverständige das Gutachten durchaus ausreichend ergänzen konnte.
Die Voraussetzungen für die Erlassung eines Instandsetzungsauftrages nach § 34 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 sind für die oben unter Punkt 1.6.1. genannten Baugebrechen erfüllt. Sie konnten anhand der Beweisergebnisse festgestellt werden.
Zur Wiederherstellung eines benutzbaren Zustandes als Gasthaus bedarf es der festgestellten und angeordneten Arbeiten. Da das Gebäude von Menschen genutzt und teilweise bewohnt werden soll, sind nicht nur Instandsetzungsarbeiten zur Wiederherstellung der Tragfähigkeit, sondern auch die angeordneten Reinigungs- und Austauschmaßnahmen gegen die Verrußung vonnöten. Ansonsten kann es zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Personals und der Gäste des Gasthauses kommen.
Aufgrund kleinerer Unstimmigkeiten zwischen dem Spruch des angefochtenen Bescheides und den gutachterlich festgestellten Baugebrechen war der Spruch anzupassen und zu konkretisieren. Der Übersichtlichkeit halber war er neu zu fassen. Verweise auf das der Beschwerdeführerin bekannte Sachverständigengutachten und die Einreichplanungen sind dabei zulässig (vgl. VwGH Ra 2015/09/0012).
Die Behörde kann gemäß § 34 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 im Zusammenhang mit der vor Erteilung eines Instandsetzungsauftrages vorzunehmenden Überprüfung eines Bauwerks die Vorlage von Gutachten anordnen (vgl. LVwG-AV-786/001-2016 und LVwG-AV-157/001-2018). Voraussetzung dafür ist, dass der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach § 34 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 nicht nachkommt (arg. „in diesem Fall“), also Baugebrechen vorliegen, deren genaues Ausmaß einer weiteren Überprüfung bedarf.
Wie schon seit der Überprüfung des Gebäudes im ersten Rechtsgang ersichtlich, liegen erhebliche Baugebrechen vor. Die einzelnen in Punkt 1.6.2. genannten möglichen Schäden konnten anhand des Augenscheins durch den Sachverständigen nicht abschließend beurteilt werden. Es besteht jedoch der durch das Brandgeschehen begründete Verdacht, dass sie vorliegen. Das Ausmaß der Baugebrechen bedarf daher insoweit einer weiteren Überprüfung, sodass spruchgemäß die Vornahme von Untersuchungen und Vorlage von Gutachten anzuordnen war.
Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass diese Anordnung nicht der bindenden Rechtsansicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich im ersten Rechtsgang (zu Zl. LVwG-AV-786/001-2016) widerspricht, wonach die Behörde nicht befugt ist, über den Umweg der Anordnung von Gutachten oder Bestätigungen über den Zustand des Bauwerks dessen Verbesserung bzw. eine Mängelbehebung zu erwirken. Durch die Vorlage der Gutachten und deren Würdigung durch die zuständige Baubehörde ist die Überprüfung abzuschließen. Gegebenenfalls sind mittels eines weiteren baupolizeilichen Auftrags weitere bauliche Maßnahmen zur Behebung der dann festgestellten Baugebrechen anzuordnen.
3.1.5. Zu Spruchpunkt 1.b. – Setzung einer neuen Leistungsfrist
Gemäß § 17 VwGVG in Verbindung mit § 59 Abs. 2 AVG war eine neuerliche angemessene Leistungsfrist zur Herstellung des angeordneten Zustandes festzusetzen (vgl. VwGH 2009/05/0348). Für die Durchführung der baulichen Maßnahmen und Einholung der Gutachten wird eine Frist von 12 Monaten eingeräumt, welche für die Auftragserteilung an befugte Unternehmen und die Durchführung der Arbeiten zumutbar und angemessen erscheint.
Die Anforderungen an die Bestimmtheit eines Spruches dürfen nicht überspannt werden und es genügt, wenn sich aus der Einbeziehung der Begründung in die Auslegung des Spruches der Inhalt der Entscheidung mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (vgl. VwGH Ra 2017/05/0293; Ra 2018/03/0018 bis 0020). Umso mehr muss es genügen, wenn sich der Inhalt des Spruches aus einer sinnerfassenden Zusammenschau der verschiedenen Spruchpunkte ergibt.
Aus dem Spruch des in Beschwerde gezogenen Bescheides ergibt sich zweifelsfrei, dass die Baubehörde zweiter Instanz den baupolizeilichen Auftrag mit Spruchpunkt A abändern wollte und sie in Spruchpunkt B klarstellt, dass die Berufung, soweit sie über diese Abänderung und Konkretisierung hinausgeht, als unbegründet abgewiesen wird.
Eine Vorschreibung von Barauslagen für nichtamtliche Sachverständige setzt deren vorangegangene Festsetzung mit Bescheid gemäß § 53a Abs. 2 1. Satz AVG voraus. Die faktische Bezahlung des Sachverständigen durch die belangte Behörde reicht dafür nicht aus (vgl. LVwG-AV-628/001-2016).
Die belangte Behörde hat die Sachverständigengebühren nicht bescheidmäßig bestimmt. Es war daher unabhängig von den Voraussetzungen des § 52 Abs. 2 AVG und der Verschuldensfrage iSd § 76 AVG rechtswidrig, der Beschwerdeführerin Kosten für diese Sachverständigengebühren vorzuschreiben, sodass der entsprechende Spruchpunkt aufzuheben war.
3.2. Zu Spruchpunkt 2 – Unzulässigkeit der Revision:
Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch einheitlich (vgl. oben Punkt 3.1.) beantwortet wird.
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