Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-74/001-2017

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.05.2017
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2017:LVwG.AV.74.001.2017

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch die Richterin Dr. Kurz über die Beschwerde der TL, vertreten durch John John Rechtsanwälte in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 05.12.2016, Zl. B-46/2016, betreffend Erteilung einer Baugenehmigung für die Gemeinnützige Wohnbaugesellschaft „K“ GmbH, ***, *** (mitbeteiligte Partei), nunmehr vertreten durch Nistelberger Parz Rechtsanwälte OG, ***, ***, nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BauO), zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Schreiben vom 16.08.2016 ersuchte die mitbeteiligte Partei um Erteilung der Baubewilligung für den Neubau einer Wohnhausanlage, bestehend aus den Stiegen 1 bis 3 mit je neun Wohnungen, für insgesamt 27 Pkw-Abstellplätze (davon 3 barrierefrei) in einer Tiefgarage sowie für einen überdachten Müllraum und drei Fahrradabstellräume auf dem GSt.Nr. *** EZ *** KG *** an. Dazu wurden vier Parien Einreichpläne samt Baubeschreibung für das Bauvorhaben vorgelegt.

Mit Schreiben vom 23.08.2016, Zl. B-42/2016, gab die Bürgermeisterin der Stadtgemeinde *** bekannt, dass am Montag, dem 05.09.2016, um 14:15 Uhr, eine mündliche Verhandlung stattfinden werde. Beteiligte Personen, die nicht spätestens am Tag vor der Verhandlung bei der Behörde oder während der Verhandlung Einwendungen gegen das Bauvorhaben erheben würden, würden ihre Stellung als Partei verlieren. Diese Kundmachung wurde durch Anschlag öffentlich bekannt gemacht. Als Nachbar ist auch die Beschwerdeführerin ausgewiesen.

Des Weiteren wurde mit Ladung vom 23.08.2016 u.a. die Beschwerdeführerin benachrichtigt, dass am Montag, dem 05.09.2016, um 14:15 Uhr die mündliche Verhandlung stattfinden werde. In dieser Ladung wurde auch darauf hingewiesen, dass beteiligte Personen (Nachbarn und Straßenerhalter), die nicht spätestens am Tag vor der Verhandlung bei der Behörde oder während der Verhandlung Einwendungen erheben würden, ihre Stellung als Partei verlieren würden. Ausdrücklich wurde darauf hingewiesen, dass im Baubewilligungsverfahren nur

derjenige Partei bleibe, der seine Rechte spätestens in der Bauverhandlung geltend gemacht habe.

Diese Verständigung wurde TL mittels RSb-Brief am 24.08.2016 zugestellt.

Aus der Niederschrift betreffend die Bauverhandlung vom 05.09.2016 ergibt sich, dass für die Beschwerdeführerin KR OL, RA Dr. Günther John als Rechtsvertreter und Dipl.-Ing. AP als bautechnischer Berater teilnahmen.

Nach dem rechtskräftigen Flächenwidmungsplan befindet sich das zu bebauende Grundstück im Bauland-Kerngebiet ohne Bebauungsplan. Aus dem Katasterplanauszug vom 30.08.2016 ist ersichtlich, dass es sich bei dem GSt. Nr. *** um ein Grenzkatastergrundstück handelt und die Grundgrenzen daher als rechtlich gesichert anzusehen sind. An der nördlichen Grundstückseite sollen drei Wohnhäuser mit je neun Wohneinheiten in einem Abstand von 4 m zur nördlichen Grundgrenze bzw. das östlichste Wohnhaus mit einem Abstand von 4 m bis 8,66 m zur östlichen Grundgrenze errichtet werden. Die Gebäude werden in offener Bauweise und mit einer Gebäudehöhe von maximal 8 m, welche der Bauklasse II entspricht, hergestellt. Zu den Grundgrenzen wird jeweils ein Bauwich von zumindest der halben Gebäudehöhe eingehalten. Somit werden durch das Bauvorhaben keinerlei bestehende Hauptfenster auf den Nachbargrundstücken unter 45° beschattet. Im Einreichprojekt waren noch keine Angaben für den notwendigen, nicht öffentlichen Spielplatz enthalten.

Namens der Beschwerdeführerin brachte der ausgewiesene Vertreter bei der Bauverhandlung vor, dass pro Wohnung lediglich ein Stellplatz im Garagengeschoß errichtet werde und auf dem Grundstück selbst keinerlei zusätzliche Parkplätze für Besucher oder Zweitautos angeordnet seien. Deshalb sei auf öffentlichem Grund mit einem substanziellen Bedarf von zumindest 60 bis 100 weiteren Parkplätzen zu rechnen. Angesichts der Begrenztheit von Parkplätzen in der *** und der Tatsache, dass weder an der nördlichen, noch an der südlichen, noch an der östlichen Grundgrenze eine Parkmöglichkeit bestehe, sei evident, dass das gegenständliche Bauprojekt ein ungeregeltes und rechtswidriges Parken im Bereich der *** zur Folge haben werde, was insbesondere auch einen wesentlichen und gefährlichen Einfluss auf die Zugänglichkeit der Liegenschaft für die Feuerwehr im Brandfall zur Folge haben werde. Er wies auf die Grundsätze der technischen Richtlinien für vorbeugenden Brandschutz (TRVB 134) hin und wendete ein, dass die zulässigen Mindestradien im vorliegenden Projekt, insbesondere bei Verwirklichung der projektierten weiteren Häuser, nicht eingehalten würden.

Namens der Beschwerdeführerin stellte er den Antrag, ein Gutachten für ein Verkehrskonzept durch einen befugten Sachverständigen bzw. Verkehrsplaner erstellen zu lassen. Des Weiteren wurde darauf hingewiesen, dass bei den derzeitigen Einreichunterlagen kein Hinweis auf den gesetzlich vorgeschriebenen Spielplatz zu entnehmen sei.

Darüber hinaus wurde vorgebracht, dass § 56 NÖ BauO auch bei Bauklasse II vorschreibe, dass zu errichtende Bauwerke im Bauland ohne Bebauungsplan in einem Bezugsbereich in einem ausgewogenen Verhältnis mit der Struktur und der Gestaltungscharakteristik der bestehenden Bebauung stehen müssten. Im gegenständlichen Fall liege eine Verdichtung von 1,0 GFZ vor, während bei den umliegenden Liegenschaften lediglich eine Verdichtung von 0,3 GFZ gegeben sei. Der gegenständliche Bereich sei seit vielen Jahren Naherholungszone und eine Widmung als Bauland-Kerngebiet stehe schon aus diesem und den ergänzend von der Beschwerdeführerin schon früher vorgebrachten Gründen im Widerspruch zum NÖ Raumordnungsgesetz. Ergänzend wurde vorgebracht, dass auf Grund des extrem hohen Bewuchses auf der Liegenschaft die Linie der zwei westlichen Vermessungspunkte zum öffentlichen Gut nicht erkennbar gewesen sei.

Aus advokatorischer Vorsicht wurde eingewendet, dass der erforderliche 3 m-Abstand des nordwestlichen Hauseckpunktes zur Grundstücksgrenze nicht gegeben sei.

Aus der gutachterlichen Stellungnahme des von der Baubehörde beigezogenen Bausachverständigen Dipl.-Ing. Dr. HK (NÖ Gebietsbauamt) vom 26.09.2016 ergibt sich, dass die projektierte Spielplatzfläche mit 244 m² ausgewiesen sei. Die Forderungen aus der Verhandlungsschrift vom 05.09.2016 seien aus bautechnischer Sicht an das Einreichprojekt erfüllt.

Mit Schreiben vom 26.09.2016 räumte die Bürgermeisterin der Stadtgemeinde *** u.a. der Beschwerdeführerin die Möglichkeit ein, zum Gutachten innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung Stellung nehmen zu können.

In ihrer Stellungnahme vom 12.10.2016 brachte die Beschwerdeführerin durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter vor, dass die Baugenehmigung zu versagen sei, zumal zwei durch einen Fußweg getrennte Spielplatzflächen von 150 m² und 94 m² im Lageplan eingezeichnet seien. Eine derartige Ausgestaltung entspreche nicht den Bestimmungen der NÖ BauO (§ 66 Abs. 2). Unter Zugrundelegung von 27 Wohnungen (3 x 9) müsse eine zusammenhängende Fläche von mindestens 235 m² als Spielplatz ausgewiesen sein. Der gesamte Spielplatz könne nicht von Aufsichtspersonen überblickt werden. Er widerspreche daher der Bestimmung des

§ 4 Z 28 NÖ BauO. Da die gesetzlichen Vorgaben beim gegenständlichen Projekt auch für den erforderlichen Spielplatz nicht erfüllt würden, müsse aus rechtlichen Gründen die Baugenehmigung versagt werden. Es wurde daher beantragt, das Bauansuchen abzuweisen.

Aus dem vorliegenden Plan betreffend die Projekterweiterung ergibt sich, dass der Spielplatz im östlichen Bereich der Liegenschaft *** situiert ist und der Wohnblock mit der Stiege 3 teils von Norden, zur Gänze im Osten und teilweise im Süden umschlossen wird. Die gesamte Spielplatzfläche beträgt 244 m².

Mit Bescheid vom 17.10.2016 erteilte die Bürgermeisterin der Stadtgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz der mitbeteiligten Partei die Baubewilligung für einen Neubau einer Wohnhausanlage bestehend aus den Stiegen 1 bis 3 mit je neun Wohnungen und insgesamt 27 Pkw-Abstellplätzen (davon drei barrierefrei) in einer Tiefgarage sowie für einen überdachten Müllraum und drei Fahrradabstellplätze auf dem Grundstück in ***, ***, mit der GSt.Nr. ***. Die Verhandlungsschrift vom 25.09.2016 über die Bauverhandlung und die gutachterliche Stellungnahme vom 26.09.2016 bilden einen Bestandteil dieses Bescheides.

Im Auflagenpunkt 1. ist angeführt, dass der Weg durch die beiden Spielplatzflächen nicht durch bauliche Anlagen (Sockel oder Ähnliches) den räumlichen Zusammenhang des Spielplatzes teilen dürfe.

Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter fristgerecht die Berufung.

Zunächst wurde eingewendet, dass auch der Heizraum Thema des bisherigen Bauverfahrens gewesen sei, während nun der Heizraum nicht mehr Gegenstand des angefochtenen Bescheides sei. Es handle sich offenkundig beim vorliegenden Bauvorhaben um eine Wohnhausanlage ohne Heizung. Es widerspreche daher den in der NÖ Bauordnung 2014 enthaltenen Grundvoraussetzungen für ein derartiges Bauvorhaben, nämlich insbesondere der Sicherstellung der Beheizbarkeit von Aufenthaltsräumen. Die Beschwerdeführerin habe ein subjektiv-öffentliches Recht, dass durch die Behörde die Art der Beheizung festgelegt werde, zumal insbesondere durch Heizanlagen wesentliche Beeinträchtigungen von Nachbarn möglich seien und daher in verfassungsgesetzlich gewährleistete Rechte eingegriffen werden könnte.

Darüber hinaus lasse der angefochtene Bescheid § 64 NÖ BauO 2014 unberücksichtigt, wonach bei allen ... nicht öffentlich zugänglichen Abstellanlagen mit mehr als 10 Pflichtstellplätzen ... Vorsorge zu treffen sei, dass pro angefangenen 10 Pflichtstellplätzen für Wohnungen zumindest ein Stellplatz nachträglich mit einem Ladepunkt (mindestens 3 kW Ladeleistung) für Elektrofahrzeuge und pro angefangenen 25 Pflichtstellplätzen zumindest ein Stellplatz mit einer Ladestation für beschleunigtes Laden (mindestens 20 kW Ladeleistung) ausgestattet werden könne.

Gegenständlich seien 27 Pkw-Abstellplätze vorgesehen, sodass es abdingbar gewesen wäre, Vorsorge gemäß § 64 Abs. 4 NÖ BauO 2014 zu treffen. Diesbezüglich sei dem angefochtenen Bescheid nichts zu entnehmen. Zu den geplanten Spielplätzen wurde ausgeführt, dass diese durch einen Weg getrennt würden. Dies widerspreche dem § 66 Abs. 1 NÖ BauO. Auch die in der Ö-Norm

B 2607 geforderte gute Einsehbarkeit (Punkt 5.2.1, 5. Abs) beim Spielplatz sei beim gegenständlichen Bauvorhaben nicht zu bejahen, zumal die Spielplatzflächen lediglich von drei Wohnungen im östlichen Gebäude und nicht von den anderen 24 Wohnungen einsehbar seien.

Das bewilligte Bauvorhaben widerspreche auch den §§ 54 und 56 NÖ BauO. Insbesondere durch § 56 NÖ BauO werde vorgeschrieben, dass Bauwerke in einem ausgewogenen Verhältnis mit der Struktur und der Gestaltungscharakteristik bestehender Bauwerke im Bezugsbereich stehen müssten. Eine gegenüber den umliegenden Liegenschaften erzielte dreifache Verdichtung der Geschoßflächenanzahl sei nach der Stadtplanung und nach den NÖ Raumordnungsgesetzen unzulässig.

Des Weiteren sei von einer Ungültigkeit des Teilbebauungsplanes *** auszugehen, zumal zum direkt angrenzenden Einfamilienhausgebiet im Norden eine seitliche Baufluchtlinie mit einem Bauwich von 5m ausgewiesen worden sei, während im aufgelegten Plan (Stand Juni 2016) in diesem Bereich ein Bauwich von lediglich 4m ausgewiesen und im beschlossenen Teilbebauungsplan ein Bauwich von lediglich 3m vorgesehen sei. Somit liege ein nicht rechtsgültiger Teilbebauungsplan betreffend die *** vor. Unter Berücksichtigung aller von der Beschwerdeführerin genannten Zielsetzungen, wie sie der Verordnung des Gemeinderates der Stadtgemeinde *** vom 25.10.2006 zu entnehmen seien, sei es unverständlich und nicht vertretbar, den Teilbebauungsplan *** zu bewilligen.

Aufgrund der Verkehrs- und Flächensituation werde bereits jetzt darauf hingewiesen, dass pro Wohnung lediglich ein Stellplatz im Garagengeschoß errichtet werde, sodass mit einem substanziell erhöhten Bedarf an Parkflächen an der Oberfläche zu rechnen sei. Dieser Bedarf an Parkflächen werde nach der Absicht der mitbeteiligten Partei ausschließlich auf öffentlichen Straßenflächen gedeckt werden müssen, zumal auf dem Baugrundstück selbst keinerlei zusätzliche Parkplätze angeordnet oder vorgesehen würden. Dies führe zu einer unerträglichen Belästigung der gesamten Anrainer.

Des Weiteren wurde eingewendet, dass das Bauvorhaben nicht ordnungsgemäß ausgesteckt gewesen sei, da ein etwa 1m hoher Bewuchs nicht geschnitten worden sei, und dass beim nordwestlichsten Punkt des Bauvorhabens der Abstand von 3 m zur westlichen Grundgrenze nicht eingehalten werde.

Es wurde daher der Antrag gestellt, den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Baubewilligung für das beabsichtigte Bauprojekt nicht zu erteilen.

Mit Bescheid vom 05.12.2016, Zl. B-46/2016, gab der Stadtrat der Stadtgemeinde *** der Berufung keine Folge und bestätigte den angefochtenen Bescheid. Begründend führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass die Errichtung von Wohnungen zweifellos im öffentlichen Interesse stehe und die konsensgemäße Verwendung einer Wohnanlage im Wohngebiet keine das ortsübliche Ausmaß übersteigende Belästigung oder Gefährdung der Nachbarn durch Abgase der Heizungen und Staub herbei führen könne, selbst dann nicht, wenn tatsächlich die Umgebung des zu bebauenden Grundstückes nur mit Einfamilienhäusern bebaut sein sollte, weil der Verwendungszweck von Wohnbauten kein anderer als der in Einfamilienhäusern sei und auch typenmäßig keine ortsunübliche Art von Emissionen erwarten lasse. Der Einreichplan stelle einen Bestandteil des angefochtenen Bescheides dar. Auch wenn ein Heizraum im Spruch des Baubewilligungsbescheides nicht ausdrücklich genannt sei, gelte er als mitbewilligt, wenn er im Bauplan dargestellt und das Vorhaben nach diesem Plan – wie gegenständlich – bewilligt worden sei.

Ein Weg durch einen Spielplatz mache nicht automatisch aus einem Spielplatz zwei Spielplätze, auch wenn der Planer im Lageplan mit Darstellung der Lage und Berechnung der erforderlichen nicht öffentlichen Spielplatzfläche vom 09.09.2016 die Wegfläche nicht in die Spielplatzfläche miteingerechnet habe. Im Lageplan sei lediglich ein Weg dargestellt. Die Ausgestaltung sei in den Projektunterlagen nicht näher angeführt. Wege könnten auch als gestalterisches Element bzw. sogar als Spielfläche (z.B. für Roller Fahren oder Skaten) genützt werden, wodurch sich die Spielplatzfläche sogar um die Wegfläche vergrößere. Auch eine Ausführung als Erd- oder Grasweg wäre möglich. Im Bescheid sei der Bauwerberin aufgetragen worden, den Spielplatz nicht durch bauliche Anlagen in seinem räumlichen Zusammenhang zu trennen.

Die NÖ BauO 2014 enthalte hinsichtlich qualitativer und quantitativer Ausgestaltung sowie Form eines Spielplatzes keine Angaben.

Zur Bauweise führte die belangte Behörde aus, dass die drei Wohnblöcke auf dem Baugrundstück der offenen Bebauungsweise und der Bauklasse II entsprächen. Da auf dem Baugrundstück noch keine andere Bebauungsweise bewilligt sei, liege unbeschadet des § 54 Abs. 4 NÖ BauO 2014 eine Abweichung hinsichtlich der Anordnung und der Höhe nicht vor. Eine nähere Beurteilung über Anordnung und Höhe brauche somit nicht zu erfolgen.

Der Verfahrensablauf für die Erlassung eines (Teil-)Bebauungsplanes sei nicht Gegenstand eines Bauverfahrens. Ein strategisches Umweltprüfungsverfahren sei im Zuge eines Verfahrens zur Erstellung eines Bebauungsplanes nicht vorgesehen.

Die Beschwerdeführerin nehme fälschlicher Weise an, dass die Baublöcke zwischen dem Stadtplatz und der *** als „Zentrumszone“ gewidmet seien.

Richtigerweise sei jedoch bei der 10. Änderung des örtlichen Raumordnungsprogramms im Entwicklungskonzept eine Kennzeichnung „Erweiterung Zentrum“ verordnet worden. Da keine „Zentrumszone“, sondern nur die Kennzeichnung „Erweiterung Zentrum“ verordnet worden sei, seien die Vorgaben für eine Zentrumszone gemäß § 14 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 nicht maßgeblich.

Das gegenständliche Baugrundstück sei zur Gänze mit Glashäusern mit einer umlaufenden Einfriedung verbaut und gewerblich genutzt worden. Im nunmehr vorliegenden Bauprojekt sei an der östlichen Grundstücksgrenze zum Spazierweg „***“ keine Einfriedung vorgesehen und werde ein 5 m begrünter Bauwich geschaffen. Dies bedeute, dass der Spazierweg nicht mehr durch eine Beton- und Zauneinfriedung abgegrenzt und daher als Naherholungsspazierweg optisch gewinnen werde.

Beim Baubewilligungsverfahren handle es sich um ein Projektgenehmigungsverfahren. Gegenstand des Verfahrens sei die Beurteilung des in den Einreichplänen und sonstigen Projektunterlagen dargestellten Projekts, für das der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Wille des Bauwerbers entscheidend sei.

Wenn im Einreichplan der Abstand mit Koten (hier der 3 m-Abstand des nordwestlichen Punktes zur westlichen Grundgrenze an der ) dargestellt sei, könne nicht davon ausgegangen oder vielleicht sogar unterstellt werden, dass der Bauwerber das Bauvorhaben nicht entsprechend dem genehmigten Einreichplan ausführe. Unabhängig davon sei das Grundstück der Beschwerdeführerin an der östlichen Grundstücksseite des Baugrundstückes, getrennt durch die ca. 18 m breite Verkehrsfläche „“, gelegen.

Dagegen erhob TL durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter fristgerecht die Beschwerde.

Es werden die Verletzung des rechtlichen Gehörs, die Mangelhaftigkeit des Verfahrens sowie die inhaltliche Rechtswidrigkeit geltend gemacht.

1. Zum Beschwerdegrund der Verletzung des rechtlichen Gehörs:

Aus dem beiliegenden Grundbuchsauszug betreffend die Liegenschaft EZ *** Grundbuch *** ergebe sich, dass EL, geboren am ***, zu C-LNR5 fruchtgenussberechtigt sei. Sie sei dem bisherigen Verfahren nicht beigezogen worden, habe insbesondere keine Ladung zu einer Bauverhandlung erhalten.

Nach dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 26.06.1990, Zl. 89/05/0210, seien dinglich Berechtigte einem Baubewilligungsverfahren, etwa in einem starkstromwegerechtlichen Baubewilligungsverfahren, wie Grundeigentümer beizuziehen, weshalb eine unterschiedliche Stellung im Verfahren (Ausschluss von Mitspracherecht) nicht gerechtfertigt erscheine. Da EL als im Grundbuch intabulierte Fruchtgenussberechtigte bisher dem gegenständlichen Verfahren nicht beigezogen gewesen sei, sei aufgrund der Verletzung des rechtlichen Gehörs der Fruchtgenussberechtigten eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens gegeben, sodass der angefochtene Bescheid aufzuheben sei.

EL sei als übergangene Partei dem Bauverfahren beizuziehen, wobei die einengende Bestimmung des § 6 NÖ BauO verfassungswidrig sei, zumal dadurch die dinglichen Rechte von wirtschaftlichen Eigentümern, wie es Fruchtgenussberechtigte seien, sachwidrig eingeschränkt würden.

Das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 20.10.2009, Zl. 2006/05/0170, sei aus verfassungsrechtlichen Gründen verfehlt, zumal nach der Judikatur des OGH Fruchtgenussberechtigte als wirtschaftliche Eigentümer zu betrachten seien.

2. Zum Beschwerdegrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens:

Der als technischer Vertreter der Beschwerdeführerin ausgewiesene Dipl.-Ing. AP habe am 21.12.2016 Einsicht in den Widmungsakt betreffend das gegenständliche Verfahren begehrt, was nicht gestattet worden sei.

Trotz Antrages der Beschwerdeführerin und deren Einwendung, dass das Bauvorhaben nicht ordnungsgemäß ausgesteckt worden sei, weil ein ca. 1 m hoher Bewuchs die Ordnungsmäßigkeit der Aussteckung vereitelt habe, sei weder eine korrekte Aussteckung vorgenommen, noch eine Vermessung des nordwestlichsten Punktes des Vorhabens im Hinblick auf die 3 m Abstandsgrenze zur westlichen Grundgrenze vorgenommen worden. Aus diesem Grund sei das Verfahren mangelhaft geblieben, sodass der angefochtene Bescheid aufzuheben sei.

3. Zum Beschwerdegrund der inhaltlichen Rechtswidrigkeit:

Die Umwidmung betreffend das GSt.Nr. *** EZ *** Grundbuch *** auf Bauland-Kerngebiet sei nicht rechtmäßig erfolgt.

Mangels Einsicht in die entsprechenden Unterlagen betreffend die Raumordnung/Flächenwidmung im Hinblick auf das gegenständliche Bauvorhaben werde aus advokatorischer Vorsicht vorgebracht, dass im örtlichen Entwicklungskonzept keine Erweiterung der Zentrumszone im Bereich zwischen *** und *** vorgenommen worden sei. Die Umwidmung von Bauland-Wohngebiet in Bauland-Kerngebiet sei jedoch genau mit einer Erweiterung des Zentrums begründet, die aber tatsächlich offenkundig nie vorgenommen worden sei. Außerdem sei die Umwidmung von Bauland-Wohngebiet in Bauland-Kerngebiet lediglich für 0,98 ha (vgl. Verhandlungsschrift 28.06.2016, S. 16), also extrem kleinflächig, vorgenommen worden, was bereits nach dem Motivenbericht zur 6. Novelle des NÖ ROG zu vermeiden sei (vgl. Palitsch-Palitsch-Klewein, NÖ Baurecht, S. 183). Unter diesen Umständen sei daher von einer unzulässigen Inselwidmung auszugehen.

In diesem Zusammenhang sei auch relevant, dass gemäß dem Gemeinderatsprotokoll vom 29.06.2011 die Absicht bekundet worden sei, in der KG *** eine Zentrumszone im Bereich der Altstadt, der *** und der *** bis zum Stiftungsplatz auszuweisen, im Protokoll des Gemeinderats vom 28.06.2016 aber ausdrücklich in Beilage 11 (S. 58) festgehalten worden sei, dass im Geltungsbereich des Teilbebauungsplanes *** keine Zentrumszone (gemäß § 14 Abs. 2 Z 5 NÖ ROG 2014) festgelegt bzw. geplant sei.

Wenn aber nach dem örtlichen Raumplaner, der EC ZT GmbH, in diesem Bereich nicht einmal eine Zentrumszone geplant sei (vgl. Beilage 11, S. 58), dann lägen auch die Voraussetzungen für eine Umwidmung von Bauland-Wohngebiet in Bauland-Kerngebiet nicht vor, zumal es gemäß § 25 NÖ ROG an der wesentlichen Änderung der Grundlagen fehle.

Im Übrigen sei in der Gemeinderatssitzung vom 28.06.2016 offenkundig völlig außer Acht gelassen worden, dass die Stellungnahme des örtlichen Raumplaners, der EC ZT GmbH, in Beilage 11 Seite 58 dezidiert ausführe, dass „im Geltungsbereich des Teilbebauungsplanes *** keine Zentrumszone….. festgelegt bzw. geplant“ sei, während im Punkt 22 der Gemeinderatssitzung vom 28.06.2016 davon die Rede sei, dass „eine Erweiterung des Zentrums festgelegt“ sei. Diese Widersprüchlichkeit führe zur Unzulässigkeit der Umwidmung von Bauland-Wohngebiet in Bauland-Kerngebiet, also der Grundlage des angefochtenen Baubescheides.

Darüber hinaus bestehe eine Diskrepanz zwischen Punkt 22 der Gemeinderatssitzung vom 28.06.2016 und der Stellungnahme des örtlichen Raumplaners in Beilage 11, wobei nach dem örtlichen Raumplaner in Beilage 11 Seite 55 „zum nördlich angrenzenden Einfamilienhausgebiet ein seitlicher Bauwich mit 5 m ausgewiesen“ sei, während in der Zusammenfassung auf Seite 17 des Gemeinderatsprotokolls der Bauwich im nördlichen Bereich lediglich 4 m betrage. Auch diese Diskrepanz in einem so wesentlichen Teil wie dem seitlichen Bauwich zum nördlich angrenzenden Einfamilienhausgebiet mache die dem Bauvorhaben zugrunde liegende Umwidmung rechtswidrig.

Im Übrigen werde auch das Vorbringen der Beschwerdeführerin in ihrer Berufung vom 08.11.2016 mangels überzeugender Widerlegung durch die Stadtgemeinde *** nochmals wiederholt:

Die Baubewilligung sei mit dem angefochtenen Bescheid „zum Neubau einer Wohnhausanlage bestehend aus den Stiegen 1 bis 3 mit je 9 Wohnungen und gesamt 27 Pkw-Abstellplätzen (davon 3 barrierefrei) in einer Tiefgarage sowie einen überdachten Müllraum und drei Fahrradabstellräume auf dem Grundstück in ***, ***, mit der GSt.Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilt worden. Während im gesamten bisherigen Verfahren Gegenstand das Ansuchen vom 16.08.2016 gewesen sei, was insbesondere auch Gegenstand der Bauverhandlung vom 05.09.2016 gewesen sei, sei ein Heizraum nicht mehr Gegenstand des ursprünglich angefochtenen Bescheides vom 17.10.2016 und auch nicht des angefochtenen Bescheides vom 05.12.2016. Deshalb handle es sich offenkundig beim vorliegenden Bauvorhaben um eine Wohnhausanlage ohne Heizung. Insbesondere seien von der Antragstellerin weder in den gegenständlichen Einreichplänen noch in der Baubeschreibung Angaben über eine allfällige Heizung in einem Ausmaß erstattet worden, die eine verlässliche Beurteilung von potentiellen Beeinträchtigungen ermöglichen würden, sodass unter Hinweis auf das subjektiv-öffentliche Recht der Beschwerdeführerin, vor Immissionen geschützt zu werden, die das örtlich zumutbare Ausmaß übersteigen würden, festzuhalten sei, dass das gegenständliche Bauvorhaben derzeit nicht genehmigungsfähig sei.

Dies widerspreche nach wie vor den in der NÖ Bauordnung 2014 enthaltenen Grundvoraussetzungen für ein derartiges Bauvorhaben, nämlich insbesondere der Sicherstellung der Beheizbarkeit von Aufenthaltsräumen. Jedenfalls habe die Beschwerdeführerin ein subjektiv-öffentliches Recht, dass durch die Behörde die Art der Beheizung festgelegt werde, zumal insbesondere durch Heizanlagen wesentliche Beeinträchtigungen von Nachbarn möglich seien und daher in verfassungsgesetzlich gewährleistete Rechte, insbesondere Nachbarrechte eingegriffen werden könnte. Darüber hinaus lasse der angefochtene Bescheid § 64 NÖ BauO unberücksichtigt, wonach „bei allen ... nicht öffentlich zugänglichen Abstellanlagen mit mehr als 10 Pflichtstellplätzen ... Vorsorge zu treffen sei, dass pro angefangenen 10 Pflichtstellplätzen zumindest ein Stellplatz mit einem Ladepunkt (mindestens 3 kW Ladeleistung) für Elektrofahrzeuge oder pro angefangenen 25 Pflichtstellplätzen zumindest ein Stellplatz mit einer Ladestation für beschleunigtes Laden (mindestens 20 kW Ladeleistung) ausgestattet werden könne“ (§ 64 Abs. 4 NÖ Bauordnung 2014).

Für die verfahrensgegenständliche Anlage seien 27 Pkw-Abstellplätze vorgesehen, sodass es (un)abdingbar gewesen wäre, Vorsorge gemäß § 64 Abs. 4 NÖ BauO zu treffen. Dem angefochtenen Bescheid sei diesbezüglich nichts Entscheidendes zu entnehmen.

Auf die Einwendungen der Beschwerdeführerin sei die Behörde nicht eingegangen, wobei die gesetzmäßige Ausgestaltung weder den Einreichplänen noch der Baubeschreibung zu entnehmen sei.

Im angefochtenen Baubescheid seien entgegen den Bestimmungen des § 66 Abs. 1 NÖ BauO zwei „Spielplatzflächen (94 m² und 150 m²)“ bewilligt worden, wobei der dazwischen liegende Weg „nicht durch bauliche Anlagen (Sockel oder Ähnliches) den räumlichen Zusammenhang des Spielplatzes teilen“ dürfe.

Tatsache sei, dass die beiden Spielplatzflächen bereits durch den Weg als bauliche Anlage an sich getrennt seien. Dies widerspreche klar dem § 66 Abs. 1 NÖ BauO, in welchem normiert sei:

Beim Neubau von Wohnhausanlagen mit mehr als vier Wohnungen sei auf den das oder die Wohngebäude umgebenden freien Flächen des Bauplatzes ein nicht öffentlicher Spielplatz iSd § 4 Z 28 zu errichten. Darüber hinaus sei in § 66 Abs. 2 NÖ BauO ausdrücklich der Zusammenhang der Fläche eines nicht öffentlichen Spielplatzes normiert. Diese Bestimmung laute wie folgt:

Nicht öffentliche Spielplätze müssten zusammenhängend eine Fläche von mindestens 150 m² und zusätzlich 5 m² je Wohnung ab der 10. Wohnung aufweisen.

Daher widerspreche es klar dem Gesetz, wenn im Baubescheid zwei Spielplatzflächen von 94 m² und 150 m² festgelegt würden, da diese durch einen (offenbar befestigten und daher für Spielplatznutzung nicht geeigneten Weg) voneinander getrennt seien. Die angefochtene Baubewilligung sei daher diesbezüglich mit den gesetzlichen Bestimmungen der NÖ BauO nach wie vor nicht in Einklang zu bringen, also rechtswidrig.

Abgesehen von der durch die Bewilligung zweier durch einen Weg getrennten Spielplätze bestehenden Rechtswidrigkeit werde die anzuwendende Ö-Norm B 2607 ausgelassen, insbesondere Punkt 5.2.1. Es sei weder eine funktionsgerechte Zonierung sichergestellt (laute und leise Bereiche, Bewegungs- und Rückzugsräume), noch sei eine Gliederung des Spielplatzes in einzelne Spielbereiche sowie die Ausbildung von Nischen erkennbar.

Von einer guten Einsehbarkeit könne im vorliegenden Fall ebenfalls keine Rede sein, zumal der Spielplatzbereich nicht zentral, sondern an der östlichen Grenze des Bauvorhabens situiert sei, wo es aufgrund der Höhe der Wohnanlage ab etwa 13:00 Uhr kaum Sonne gebe. Die in der Ö-Norm geforderte Spielplatzsituierung in „gut besonnte als auch beschattete Flächen“ sei daher im vorliegenden Fall nicht gegeben. Die Spielplatzflächen seien lediglich von drei Wohnungen im östlichen Gebäude einsehbar und nicht auch von den anderen 24 Wohnungen, sodass die geforderte „gute Einsehbarkeit“ nicht gegeben sei.

Das bewilligte Bauvorhaben widerspreche auch den §§ 54 und 56 NÖ BauO, wobei insbesondere durch § 56 NÖ BauO vorgeschrieben werde, dass – auch außerhalb eines Bebauungsplanes – Bauwerke in einem ausgewogenen Verhältnis mit der Struktur und der Gestaltungscharakteristik bestehender Bauwerke im Bezugsbereich stehen müssten. Dabei ergebe sich die Struktur aus den Proportionen der einzelnen Bauwerke, deren Baumassen und deren Anordnung zueinander.

Gegenständlich liege eine Verdichtung von ca. 0,46 - hochgerechnet auf die bereits projektierten acht Wohnblöcke jedoch eine Geschoßflächenzahl (GFZ) von 1,21 vor, während bei den umliegenden Liegenschaften eine Verdichtung von lediglich ca. 0,3 GFZ gegeben sei. Eine derartige Verdichtungserhöhung um mehr als 400 % im geplanten mit dem Teilbebauungsplan avisierten Endausbau sei mit § 56 NÖ BauO nicht in Einklang zu bringen. Dies bedeute auch, dass eine gegenüber den umliegenden Liegenschaften erzielte dreifache Verdichtung der Geschoßflächenzahl nach der Stadtplanung und nach dem NÖ Raumordnungsgesetz unzulässig sei.

Auch von einer Ungültigkeit des Teilbebauungsplanes *** sei auszugehen.

Unter Berücksichtigung aller Zielsetzungen, wie sie der Verordnung des Gemeinderates der Stadtgemeinde *** vom 25.10.2006 zu entnehmen seien, sei unverständlich und nicht vertretbar, den Teilbebauungsplan *** zu bewilligen - noch dazu ohne ausreichende Beurteilung aus raumplanerischer Sicht.

Dabei sei besonders zu berücksichtigen, dass in diesem Bereich ein jahrzehntelang bestehender Spazierweg verlaufe, der rund um *** führe und insbesondere auch die Grünverbindungen östlich des Stadtzentrums einschließe und der bei Umwidmung von Grünland-Gärtnerei in „BW-b“, also mit der nunmehr vorhandenen Möglichkeit von mehrgeschoßigen Wohnbauten, zweifellos an Attraktivität verlieren werde.

Eine Festlegung des gegenständlichen Gebietes als Zentrumszone widerspreche auch den Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes, weil dafür entweder eine Änderung der Planungsgrundlagen oder eine Verwirklichung der abgeänderten Ziele des Entwicklungskonzeptes erforderlich sei. Die Mehrzahl der derzeit bestehenden Wohngebäude weise eine GFZ von durchschnittlich 0,3 auf. Die Anforderung einer vorhandenen, zumindest dichten Wohnbebauung, wie in § 14 NÖ ROG gefordert werde, sei daher bei Weitem nicht gegeben, sodass die im örtlichen Entwicklungskonzept verordnete Zentrumszone im Bereich *** -*** gesetzwidrig sei.

Die vom Teilbebauungsplan *** ausschließlich umfassten und zur Zentrumszone erklärten Grundstücke ***, *** und *** der Bauwerberin im Ausmaß von 9.931 m² seien derzeit zur Gänze unbebaut.

Gemäß § 13 iVm § 4 NÖ ROG sei für das Verfahren zur Änderung der örtlichen Raumordnung jedenfalls eine strategische Umweltprüfung durchzuführen, bei der die Themen Bevölkerungsentwicklung, Naturgefahren und Baulandbilanz zu bewerten seien. Dies sei nicht erfolgt.

Eine teilweise Aufhebung der Änderung des örtlichen Entwicklungskonzepts sowie die teilweise Aufhebung der Änderung des Flächenwidmungsplanes (Umwidmung von Bauland-Wohngebiet in Bauland-Kerngebiet) für den – noch dazu kleinräumigen – Baublock zwischen der *** und der *** sei daher unabdingbar und werde von der Beschwerdeführerin mit entsprechenden rechtlichen Schritten betrieben werden.

Aufgrund der Verkehrs- und Flächensituation sei darauf hinzuweisen, dass pro Wohnung jeweils lediglich ein Stellplatz im Garagengeschoß errichtet werde, sodass mit einem substanziell erhöhten Bedarf an Parkflächen an der Oberfläche zu rechnen sei. Da auf dem Grundstück der Bauwerberin selbst keinerlei zusätzliche Parkplätze angeordnet oder vorgesehen würden, müsste der zusätzliche Parkraumbedarf ausschließlich auf öffentlichem Gut gedeckt werden. Dies führe zu einer unerträglichen Belästigung der gesamten Anrainer, noch dazu bei einer Breite der *** von lediglich ca. 8,5 m.

Dass im Bauverfahren der Antrag auf Erstellung eines Gutachtens für ein Verkehrskonzept durch einen befugten Sachverständigen bzw. Verkehrsplaner von der Baubehörde negiert worden sei, stelle einen wesentlichen Verfahrensmangel dar, zumal sich die durch das Bauvorhaben hervorgerufene Situation in der *** noch dadurch verschärfe, dass weder an der nördlichen, noch an der südlichen, noch an der östlichen Grundgrenze des GSt.Nr. *** EZ *** Grundbuch *** eine einzige Parkmöglichkeit bestehe.

Es wurde daher der Antrag gestellt,

1. den angefochtenen Bescheid als rechtswidrig aufzuheben und den Antrag der Gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft *** Ges.m.b.H. abzuweisen bzw. zurückzuweisen sowie

2. jedenfalls eine mündliche Verhandlung durchzuführen.

Mit Schreiben vom 10.01.2017 legte die Stadtgemeinde *** die Beschwerde samt Bauakt zur Entscheidung vor.

Das Verwaltungsgericht übermittelte mit Schreiben vom 03.03.2017 der mitbeteiligten Partei die Beschwerde und räumte ihr die Möglichkeit ein, dazu binnen 14 Tagen ab Zustellung dieses Schreibens Stellung zu nehmen.

Die mitbeteiligte Partei äußerte sich zur Beschwerde bis zum Entscheidungszeitpunkt nicht.

Das Verwaltungsgericht beraumte für den 27.04.2017 eine öffentliche mündliche Verhandlung an.

Mit Schreiben vom 26.04.2017 zog der rechtsfreundliche Vertreter namens der Beschwerdeführerin den Antrag auf Anberaumung einer mündlichen Verhandlung zurück. Das Verwaltungsgericht verständigte gemäß § 44 Abs. 3 VwGVG die anderen Parteien von der Zurückziehung. Sämtliche Parteien waren damit einverstanden, dass von der Durchführung einer Verhandlung Abstand genommen wird.

Das Verwaltungsgericht hat zur Beschwerde wie folgt erwogen:

Festgestellt wird, dass die gegenständliche Wohnhausanlage, bestehend aus drei Wohnblöcken, im nördlichen Bereich des Grundstückes Nr. *** errichtet werden soll. Das Grundstück Nr. *** der Beschwerdeführerin befindet sich im Osten des zu bebauenden Grundstückes und ist lediglich durch eine Straße mit einer Breite von weniger als 10 m von diesem Grundstück getrennt.

Die maßgebliche Bestimmung des § 6 NÖ BauO lautet wie folgt:

Parteien und Nachbarn

Abs. 1

In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und

§ 35 haben Parteistellung:

...

3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischenliegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14m (zB. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn).

Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten beeinträchtigt werden können.

Abs. 2

Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015, in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung, LGBl. 8220, sowie der Durchführungs-verordnungen zu diesen Gesetzen, die

1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligungs- oder anzeigepflichtigen Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)

sowie

2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben,

gewährleisten und über

3. die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der zulässigen (bestehende bewilligte und zukünftig bewilligungsfähige) Gebäude der Nachbarn dienen.

Festzuhalten ist, dass das Grundstück Nr. *** der Beschwerdeführerin nicht unmittelbar an das zu bebauende Grundstück Nr. *** grenzt. Die dazwischen liegende Straße hat eine Gesamtbreite von weniger als 14 m. Die Beschwerdeführerin ist daher als Nachbarin iSd § 6 Abs. 1 Z 3 NÖ BauO anzusehen.

Nach dem rechtskräftigen Flächenwidmungsplan befindet sich das zu bebauende Grundstück im Bauland-Kerngebiet ohne Bebauungsplan. Es handelt sich um ein Grenzkatastergrundstück, sodass die Grundgrenzen als rechtlich gesichert gelten. Im Norden des Grundstücks Nr. *** sollen nebeneinander 3 Wohnhäuser mit je 9 Wohnungen in einem Abstand von 4 m zur nördlichen Grundgrenze bzw. das östlichste Wohnhaus in einem Abstand von 4 m bis 8,66 m zur östlichen Grundgrenze errichtet werden. Die Gebäude werden in offener Bauweise und mit einer Gebäudehöhe von maximal 8 m, welche der Bauklasse II entspricht, hergestellt. Im Einreichprojekt waren zunächst noch keine Angaben für den notwendigen, nicht öffentlichen Spielplatz enthalten. Nachdem das Projekt um einen Spielplatz ergänzt wurde, der eine Fläche von insgesamt 244m² umfasst, wurde die Baubewilligung erteilt.

Zu den einzelnen Beschwerdepunkten:

1. Zur Verletzung des rechtlichen Gehörs:

Ein Fruchtgenussberechtigter hat im Bauverfahren keine Parteistellung. Dies ergibt sich aus § 6 Abs. 1 NÖ BauO, wo die Parteien in einem Baubewilligungsverfahren taxativ aufgezählt sind. Selbst wenn EL als Fruchtgenussberechtigte eine übergangene Partei im vorliegenden Bauverfahren sein sollte, hätte sie selbst ihre Parteistellung geltend machen müssen. Der Einwand kann nicht von einem Dritten, wie gegenständlich von der Beschwerdeführerin, erhoben werden.

Eine übergangene Partei, die dem gesamten Verwaltungsverfahren nicht beigezogen wurde, hat nach Abschluss des Verwaltungsverfahrens das Recht auf Zustellung des erstinstanzlichen Bescheides, nicht jedoch das Recht, einen letztinstanzlichen Bescheid beim Verwaltungsgericht zu bekämpfen, ehe sie nicht durch Ergreifen der ihr auf Verwaltungsebene zukommenden Rechtsmittel den Instanzenzug ausgeschöpft hat (vgl. VwGH vom 15. März 2013, 2012/17/0340, mwN).

2. Zur Mangelhaftigkeit des Verfahrens:

Der Einwand, dass das Bauvorhaben nicht ordnungsgemäß ausgesteckt worden sei, fällt nicht in den Katalog der subjektiv-öffentlichen Rechte, die in § 6 Abs. 2 NÖ BauO genannt sind. Im Übrigen ist ein Baubewilligungsverfahren ein reines Projektgenehmigungsverfahren. Gegenstand ist nicht die Ausführung des Projektes. Der Einwand geht daher ins Leere.

3. Zur inhaltlichen Rechtswidrigkeit:

Im Bauverfahren hat der Nachbar nicht das Recht, die Widmung des zu bebauenden Grundstücks zu bekämpfen. Wenn daher die Beschwerdeführerin vermeint, dass die Umwidmung von Bauland-Wohngebiet in Bauland-Kerngebiet im Hinblick auf das zu bebauende Grundstück unzulässig sei, so stellt dies kein Nachbarrecht dar. Der Einwand führt daher ins Leere.

Der Einwand, dass es sich beim vorliegenden Bauvorhaben um eine Wohnhausanlage ohne Heizung handle, ist insofern unrichtig, da ja im bewilligten Plan ein Heizhaus vorgesehen ist. Dieses befindet sich im Kellergeschoß. Im Übrigen liegt im Bauakt für jedes zu errichtende Wohngebäude ein Energieausweis bei. Daraus ist ersichtlich, dass eine Gasheizung vorgesehen ist. Daneben gibt es zur Aufbereitung von Warmwasser auch eine Solartherme. Weder von einer Gasheizung noch von einer Solartherme sind Beeinträchtigungen zu befürchten, zumal durch keine der beiden Heizquellen Emissionen entstehen, die das örtlich zumutbare Ausmaß übersteigen könnten. Dieser Einwand führt daher ebenfalls ins Leere.

Wenn die Beschwerdeführerin vermeint, dass beim gegenständlichen Bauvorhaben keine Stellplätze mit einem Ladepunkt für Elektrofahrzeuge geplant seien, so ist diesem Einwand zu entgegnen, dass es sich dabei um kein subjektiv-öffentliches Recht iSd § 6 Abs. 2 NÖ BauO handelt, sodass sich das Verwaltungsgericht damit nicht befassen muss.

Genauso verhält es sich mit dem Einwand, dass vermeintlich zwei Spielplatzflächen bewilligt worden seien, obwohl ein dazwischen liegender Weg den räumlichen Zusammenhang des Spielplatzes nicht teilen dürfe. Auch dabei handelt es sich um kein subjektiv-öffentliches Recht iSd § 6 Abs. 2 NÖ BauO.

Der Einwand, das bewilligte Bauvorhaben widerspreche den §§ 54 und 56 NÖ BauO, betrifft ebenfalls kein subjektiv-öffentliches Recht iSd § 6 Abs. 2 NÖ BauO.

Zum Einwand, dass pro Wohnung jeweils nur ein Stellplatz im Garagengeschoß geplant sei, sodass mit einem substanziell erhöhten Bedarf an Parkflächen an der Oberfläche zu rechnen sei, ist auszuführen, dass ein allfällig dadurch entstehender erhöhter Verkehrslärm geduldet werden muss, da er sich ausschließlich aus der Benutzung des bewilligten Objektes ergibt. Dies ergibt sich aus § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ BauO, wo ausdrücklich angeführt ist, dass der Schutz vor Emissionen nur insoweit besteht, als sich diese nicht aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben. Die mit jeder Art der Wohnnutzung typischerweise verbundenen Immissionen sind vom Nachbarn hinzunehmen. Der Verwaltungsgerichtshof hat diesbezüglich ausgesprochen, dass die Emissionen, die sich im Rahmen des in einer Widmungskategorie üblichen Ausmaßes halten, von den Nachbarn hingenommen werden müssen (VwGH 31.03.2005, 2002/05/1237).

Da keine von der Beschwerdeführerin erhobenen Einwendungen berechtigt sind, musste die Beschwerde als unbegründet abgewiesen werden.

Von der Durchführung einer öffentlichen, mündlichen Verhandlung konnte gemäß

§ 44 Abs. 3 VwGVG Abstand genommen werden, zumal in der Beschwerde lediglich eine unrichtige rechtliche Beurteilung behauptet wurde und keine Partei die Durchführung einer Verhandlung beantragt hat. Die Beschwerdeführerin hatte zunächst einen Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung gestellt, zog ihn allerdings einen Tag vor dem Verhandlungstermin zurück, wobei die anderen Parteien ausdrücklich einverstanden waren.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Fall die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängig war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die maßgebliche Judikatur ist zitiert.