Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-594/001-2014

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.12.2015
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2015:LVwG.AV.594.001.2014

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag. Liebhart-Mutzl als Einzelrichterin über die Beschwerde des Herrn ***, ***, ***, vertreten durch Rechtsanwalt ***, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom ***, Zl. ***, den

B E S C H L U S S

gefasst:

I.Der angefochtene Bescheid wird aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** zurückverwiesen.

II.Gegen diesen Beschluss ist eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 28 Abs. 3 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013 in der Fassung BGBl. I Nr. 122/2013, in der Folge: VwGVG

§§ 34 und 35 Abs. 2 Z 2 sowie § 70 Niederösterreichische Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 89/2015, in der Folge: NÖ BO 2014

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985, BGBl. Nr. 10/1985 in der Fassung BGBl. I Nr. 122/2013, in der Folge: VwGG

B e g r ü n d u n g :

1. Sachverhalt:

1.1. Mit Bescheid vom ***, Zl. *** erteilte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** Herrn *** (in der Folge: Beschwerdeführer) folgenden baupolizeilichen Auftrag:

„1) Gemäß § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ Bauordnung 1996, in der derzeit geltenden Fassung, ordnet der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde 1. Instanz für nachstehende auf den Grundstücken ***, ***, ***, ***, *** und *** je inne liegend der EZ *** KG *** ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäuden den Abbruch an:

Halle Nr. ***

Die konsenslos errichteten Baulichkeiten, bzw. Umbauten im Gebäude, sind bis längstens *** vollständig zu entfernen. Die ordnungsgemäße Herstellung des bewilligten Konsenses ist von einem befugten Bauführer zu überwachen und nach Abschluss der Arbeiten schriftlich zu melden.

Als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten dient der Einreichplan Plannummer *** vom *** – ***/Grundriss 2/westliche Lagerhalle ‚Gewerberechtliche Einreichung‘.

Die graue Darstellung ist der vom Planverfasser erhobene baubehördlich bewilligte Grundkonsens.

2. Weiters darf die gesamte Halle *** bis zur Herstellung des baubehördlich bewilligten Konsenses nicht benutzt werden, da aufgrund der Vermietungen an verschiedene Pächter eine Gefährdung von Personen bzw. Sachen nicht ausgeschlossen werden kann.“

Begründend führte die Baubehörde erster Instanz hierzu aus, der Beschwerdeführer sei Eigentümer unter anderem der verfahrensgegenständlichen Grundstücke, auf welchen sich eine Halle mit der Bezeichnung „Halle ***“ befände, welche in mehrere vermietete Objekte untergliedert sei. In den zu dieser Halle gehörigen Bauakten läge eine baubehördliche Bewilligung vom *** für den „Umbau des Betriebsgebäudes Halle ***“ vor. Eine dazugehörige Fertigstellungsmeldung liege nicht vor; die im Bescheid aufgetragene Grundstückszusammenlegung der Grst. Nrn. ***, ***, ***, ***, *** und *** sei seitens des Konsenswerbers nicht durchgeführt worden. Am *** sei wieder um baubehördliche Bewilligung für Umbauten an der Halle angesucht worden, eine diesen Antrag erledigende Baubewilligung sei aufgrund der vorliegenden Flächenwidmung und der fehlenden Grundstückszusammenlegung nicht erteilt worden. Die geplanten Umbauten, welche auch in den Einreichplänen zur gewerblichen Generalgenehmigung vom *** eingetragen seien, seien jedoch „großteils“ durchgeführt worden.

Am *** habe vor Ort eine Feststellungsverhandlung durch die Baubehörde stattgefunden, bei welcher auch der Beschwerdeführer anwesend gewesen sei. Dem Beschwerdeführer seien dabei die „obigen Ausführungen“ der Baubehörde ausdrücklich zur Kenntnis gebracht worden und dieser sei aufgefordert worden, „die entsprechenden Unterlagen“ vorzulegen. Mangels Vorlage durch den Beschwerdeführer sei dessen Rechtsvertretung mit Schreiben der Baubehörde vom ***, sowie vom *** zur „Vorlage der entsprechenden Bau- und Benützungsbewilligungen“ aufgefordert worden. Mit Schreiben vom *** habe der Beschwerdeführer detailliert bekannt gegeben, weshalb er der Ansicht sei, dass die von der Baubehörde angeforderten Bau- und Benützungsbewilligungen nicht vorgelegt werden müssten. Dazu habe der Beschwerdeführer ausgeführt, er habe die gegenständlichen Liegenschaften mit Kaufvertrag vom *** erworben, das „Bauwerk Halle ***“ habe dabei einen erheblichen Altbestand dargestellt, welcher im Zeitpunkt des Erwerbes bereits bestanden habe. Die Baubewilligungen gingen auf die Jahre *** und *** zurück. Die Bau- und Benützungsbewilligungen seien dem Beschwerdeführer im Zuge des Ankaufes vom vormaligen Eigentümer nicht übergeben worden, es sei auch kein Hinweis getätigt worden, dass das gegenständliche Bauwerk nicht baubehördlichen bewilligt oder ohne Benützungsbewilligung genutzt worden sei. Es sei dem Beschwerdeführer vielmehr im Rahmen seiner von der Baubehörde aufgetragenen Recherchen mitgeteilt worden, dass sämtliche Objekte baubehördlich bewilligt und auch entsprechende Benützungsbewilligungen eingeholt worden seien. Weshalb diese nicht im Bauakt auflägen, sei für den Beschwerdeführer nicht nachvollziehbar.

Die Baubehörde führte in ihrer Bescheidbegründung weiter aus, wann und bei wem der Beschwerdeführer die genannten Recherchen durchgeführt habe, habe dieser nicht angeben können. Tatsache sei, dass „die entsprechenden Bewilligungen“ trotz mehrfacher Aufforderung nicht vorgelegt worden seien. Der Beschwerdeführer sei rechtlich der Ansicht, dass er als Liegenschaftseigentümer nicht verpflichtet sei, die entsprechenden Bau- und Benützungsbewilligungen vorzulegen, sondern es Sache der Baubehörde sei, im Rahmen der Offizialmaxime dafür Sorge zu tragen. Das Ansuchen um Generalgenehmigung vom *** habe der Beschwerdeführer angeblich zurückgezogen und seien die Umbauarbeiten auch tatsächlich nie vollzogen worden. Die einzigen Umbauarbeiten hätten letztlich im Austausch dreier baubehördlich bewilligter Fenster gegen drei Stück Tore bestanden, welche der Fassadengestaltung des bestehenden Objektes angepasst worden seien, Im Rahmen dieser Umbauarbeiten seien weder die vorhandenen Überlager entfernt, noch sonstige statische Änderungen durchgeführt worden, weshalb diese Umbauarbeiten keiner baubehördlichen Bewilligung bzw. Anzeige im Sinne der §§ 14ff NÖ BauO 1996 bedürften.

Seitens der Baubehörde werde dazu ausgeführt. dass die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues den „jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft“ treffe, dies unabhängig davon, ob er selbst oder ein Dritter oder sein Rechtsvorgänger den bauordnungswidrigen Zustand herbeigeführt habe. Die Beseitigung einer konsenslosen Bauführung sei dabei eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die unabhängig davon bestehe, ob die Abweichungen eine konkrete Gefährdung bedeuteten. Eine Baubewilligung könne durch Stillschweigen der Bauaufsichtsorgane „nicht begründet“ werden. Die Widmung als „BK-Aufschließungszone“ hindere die Grundstückszusammenlegung nicht; lediglich eine Grundstücksteilung wäre nicht mehr möglich. Dazu komme, dass die Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, ***, *** und ***, auf welchen sich das Objekt „Halle ***“ befinde, laut gültigem Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als „BK-Aufschließungszone“ bzw. „BW-Aufschließungszone“ festgelegt seien. Eine Freigabe der Aufschließungszonen durch den Gemeinderat sei noch nicht erfolgt, weshalb eine Bau- und Benützungsbewilligung jedenfalls zu versagen sei. Der Beschwerdeführer habe in der Halle konsenslose Umbauten vorgenommen, „insbesondere auch eine Unterteilung der Halle in verschiedene Objekte“, welche an unterschiedliche Personen vermietet seien. Aus diesem Grund könne für die Baubehörde eine Gefährdung von Personen oder Sachen nicht ausgeschlossen werden, weshalb bis zur Herstellung des konsensgemäßen Zustandes die Benützung der Halle zu verbieten gewesen sei.

1.2. Der Niederschrift zu der von der Baubehörde am *** durchgeführten Feststellungsverhandlung, auf welche sich der erteilte baupolizeiliche Auftrag stützt, ist Folgendes zu entnehmen:

„[…]

A) Sachverhalt und Befund:

Auf den gegenständlichen Liegenschaften befinden sich 2 große Lagerhallen, mehrere Lagerboxen, 2 Wohn- und Bürogebäude und 2 kleine Lagergebäude, welche durch den Eigentümer vermietet werden.

Um diese Vermietungen durchführen zu können, wurden durch den Eigentümer umfangreiche Umbauten ohne Konsens durchgeführt. Unmittelbar nach den ersten Bautätigkeiten wurde der Eigentümer bereits *** aufgefordert, diese zu unterlassen bzw. um Baubewilligung anzusuchen. Gleichzeitig wurde die Gewerbebehörde verständigt und ersucht ebenfalls eine Überprüfung durchzuführen.

Da die Gewerbebehörde mit Schreiben vom *** festgestellt hat, dass keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt und der Eigentümer der Aufforderung um Vorlagen von Bewilligungsunterlagen keine Folge geleistet hat, wurde mit Bescheid vom *** ein Baustopp erlassen, welcher mit *** rechtskräftig wurde.

Am *** wurde vom Eigentümer bei der BH X um gewerbliche Generalgenehmigung für Lagerhallen angesucht. Nach div. Überprüfungsverhandlungen wurde am *** erstmals durch die BH X der Betrieb mittels Verfahrensanordnung eingestellt. Am *** wurde der Betrieb bescheidmäßig durch die BH X geschlossen.

Im Rahmen von diversen Verhandlungen wurde auch ein Gutachten bezüglich Flächenwidmungsplan in Auftrag gegeben. Laut vorliegendem Gutachten darf in einer Aufschließungszone keine Baubewilligung erteilt werden.

Gemäß dem derzeit gültigen Flächenwidmungsplan sind die betroffenen Grundstücke als Bauland Wohngebiet- Aufschließungszone A22 bzw. Bauland Kerngebiet- Aufschließungszone A2 gewidmet.

Aufgrund der Rückziehung des Ansuchens um Generalgenehmigung ist lt. BH X wieder die Marktgemeinde *** als Baubehörde zuständig. Aufgrund dessen und des oben angeführten Sachverhaltes soll bei der heutigen Verhandlung der baubehördliche Konsens überprüft werden.

Als Basis für die Überprüfung dienen die Einreichpläne für die gewerberechtliche Generalgenehmigung.

BM *** Plannummer *** vom ***

Auf der Liegenschaft befinden sich folgende Bauwerke (Basis Plan Verkehrskonzept):

A) Büro- und Wohngebäude bewilligt

B) Gebäude keine Unterlagen

C) Östliche Lagerhalle für die Hülle gibt es Bewilligungen - Umbauten konsenslos

D) Westliche Lagerhalle für die Hülle gibt es Bewilligungen - Umbauten konsenslos Ausfahrten *** ohne Bewilligung nach ***

Grundstückszusammenlegung der Grundstücke am *** vorgeschrieben

E) Gebäude

F) Büro- und Wohngebäude bewilligt

G) Lagerboxen konsenslos nach ***

H) Lagerboxen konsenslos nach ***

Am Beginn der Verhandlung wird vom Verhandlungsleiter die Sachlage und Grundlage der Verhandlung erleitet. Die Anwesenden Mieter der einzelnen Mietobjekte (Hallen, Räume und dergleichen) werden aufgefordert, den Zugang zu ihren Mietobjekten zu gewährleisten.

Die Mietobjekte die am heutigen Tage zugänglich waren, wurden mit den Mietern besichtigt und von jedem Einzelnen wurde ein Erhebungsbogen angefertigt. ln diesem wurden die vorgefundene Lagerung, Nutzung und einzelne Mängel angeführt.

Am Beginn der Verhandlung wurde bekannt gegeben, dass im Rahmen der Besichtigung und Begehung zur Dokumentation des derzeitigen Zustandes Lichtbilder aufgenommen werden. Bei der Begehung und der Herstellung der Lichtbilder sind diesbezüglich keine Einwände vorgebracht worden.

Folgende Mietobjekte wurden mit den Mietern begangen:

Generell ist fest zu halten, dass von den besichtigten Mieteinheiten, sowohl von den Mietern als auch vom Eigentümer keine Überprüfungsprotokolle über die Elektroinstallationen vorgelegt wurden. Nach Befragung wurde erklärt, dass vor ca. 3 Jahren der BH X ein E-Protokoll vorgelegt wurde. Dies betrifft die westliche und östliche Lagerhalle. Nach Einsicht in den Anlagenakt der BH X, konnte kein E-Protokoll vorgefunden werden.

Das alte E-Protokoll wird nach Angabe des Eigentümers in den nächsten Tagen nachgereicht. Über die ordnungsgemäße Instandsetzung der Elektroinstallationen entsprechend der ÖVE-Vorschriften wird ein mängelfreier Elektrobefund ebenfalls nachgereicht werden.

Während der Verhandlung werden von Herrn *** nachstehende Prüfbefunde über die Blitzschutzanlage vorgelegt.

Prüfbefund mit der Nr. *** vom ***, ausgestellt von der ***, *** für die Hallen ***.

Prüfbefund mit der Nr. *** vom ***, ausgestellt von der ***, *** für die Hallen ***.

Nach diesen Prüfbefunden ist für die angeführten Hallenobjekte kein Blitzschutz erforderlich.

ln den aufgestellten Gerätehütten und Blechschuppen sind keine Elektroinstallationen vorhanden.

Mietobjekt *** – […]Vom Mieter wurde am Beginn der Überprüfung eine Bestätigung über den Eingang des Kündigungsschreibens vom *** unterfertigt von *** vorgelegt. Der Mietvertrag wird mit *** aufgelöst.Die Darstellung im Einreichplan des Herrn *** stimmt mit dem vorgefundenen Bestand nicht überein. ln der seitlichen Trennwand ist im rückwärtigen Bereich ein zweiflügeliges Stahlblechtor als Verbindung zu TOP1 vorhanden. Beim bestehenden Schornstein ist ein offener Rauchrohranschluss vorhanden. Laut Angabe des Mieters wird der Schornstein nicht benützt. Teile der Elektroinstallation sind augenscheinlich mangelhaft, da lose Leitungen herabhängen und Verteilerdosen mit herausstehenden Drähten offen stehen. Vom Mieter wurde bekannt gegeben, dass bis zum *** die Halle geräumt an den Eigentümer übergeben wird.

Halle ***Von der Halle *** erfolgt der Zugang zu einigen übrigen Mietobjekten. ln dieser sind am heutigen Tag 6 KFZ abgestellt gewesen. Davon sind mindestens zwei zum Verkehr zugelassen und mit Kennzeichen versehen. ln dieser Halle befindet sich weiters ein alter E-Hauptverteiler mit Stromschiene.

Mietobjekt *** – […]Wird nach Angabe der bevollmächtigten Vertreterin des Mieters ca. 7 - 8 Jahre genützt. Die gelbe markierte Leitung ist an der Rückwand lt. Herrn *** keine Gasleitung. Am Fußboden liegen Rauchwarenreste. Dieser Raum wird für die Lagerung von Dekorationswaren für ihr Geschäft verwendet. Weiters wird festgestellt, dass in den Feuchtraumfassungen der Raumbeleuchtung und Glühbirnen mit wesentlich höherer Leistung als die Fassungen zugelassen, betrieben werden. Es fehlen daher auch die entsprechenden Abdeckungen der Lampen. Über dem Eingang sind zwei kaputte Glasscheiben und Glassplitter vorhanden, die eine Gefährdung der Benützer des Mietobjektes darstellen.

Mietobjekt neben TOP 14 (neu abgeschlossener Gangbereich) – […] vertreten durch Frau ***Dieser Bereich wird vom derzeitigen Mieter seit *** genützt. Es werden Kraftstoff getriebene Motorräder und mit Motor angetriebene Fahrräder, sowie einzelne Fahrräder und Teile abgestellt. Laut Angabe der Vertreterin werden die Motorräder ohne Kraftstoff und Motoröl abgestellt und die Gegenstände und Fahrzeuge werden für einzelne Ausstellungen im nicht betriebsbereiten Zustand verwendet.Der eigene Stromverteiler in diesem Bereich wurde lt. Angabe von Herrn *** *** durch eine Fachfirma installiert. Einzelne offene Durchbrüche zu den angrenzenden vermieteten Bereichen sind im Bestand vorhanden.

Mietobjekt ***- […]Die Halle wurde räumlich von der angrenzenden Halle ***? mit einer einfachen Holzwand abgetrennt. ln der Halle sind 5 teilweise für den Verkehr zugelassene Kraftfahrzeuge abgestellt. Weiters ist an der Seitenwand eine Werkbank aufgestellt, die nach Angabe des Mieters für die Behebung von kleineren Mängeln, wie z.B. für die Reparatur von Bremsen verwendet wird. Der Mieter wurde darauf hingewiesen, dass lt. den vorliegenden Unterlagen diese Räumlichkeit nicht als Garage genützt werden darf. Für diesen Verwendungszweck liegt keine Bewilligung vor. Die vorhandene Heizkanone (Heizölbetrieb) wird zurzeit nicht verwendet.

Mietobjekt *** – […]Der Mieter ist bei der Begehung anwesend, verweigert jedoch den Zutritt zum Mietobjekt.Im Anlagenakt der BH X findet sich die Verhandlungsschrift vom ***. Unter Punkt 5 wurde die Betriebsanlage näher beschrieben: ln der Werkstätte/Lager sind mehrere Maschinen und Geräte zur Fertigung von Tragrahmen für Beleuchtungsdecken aufgestellt. An der Decke ist ein elektrisches Hebezeug (Seilwinde) befestigt. Der Gewerbeinhaber (Handelsgewerbe) hat im Schreiben vom *** die Tätigkeit näher beschrieben. Danach ist der Tätigkeitsschwerpunkt die Errichtung von Lichtdecken und Spanndecken und werden Alu-Unterkonstruktionen, Spannprofile und Hinterleuchtungen angepasst bzw. montiert. ln weiterer Folge werden konfektionierte Spannfolien bzw. Lichtdiffusorfolien eingehängt und gespannt (diese Tätigkeiten werden beim Kunden vorgenommen).Im gegenständlichen Lager werden lediglich die Aluprofile zugeschnitten und Teile der Hinterleuchtung zusammen gebaut. Der damit befasste bautechnische Amtssachverständige hat in seiner fachlichen Beurteilung am *** ausgeführt, dass damit die Schutzinteressen des § 74 Abs. 2 Gewerbeordnung 1994 nicht berührt werden. Daraus folgt, dass die beschriebenen Tätigkeiten keine Genehmigungspflicht der Betriebsanlage (Lager) auslösen. Diese Angaben sind von Herrn *** als Vertreter der BH X anhand des vorliegenden Aktes der BH X abgegeben worden.



Im Bereich des gegenständlichen gesamten Mietbereiches befindet sich der lndustrieschornstein. Bei diesem sind vom Boden aus sichtbar im oberen Bereich des Ziegelmauerwerkes durchgehende Risse feststellbar. Die Standfestigkeit des Schornsteines in der bestehenden Ausführung ist von einem befugten Fachmann zu überprüfen. Der Baubehörde ist ein Bericht über die Standsicherheit, auch im Erdbebenfall des Schornsteines vorzulegen. Allfällige Beanstandungen und Mängel die bei dieser Überprüfung festgestellt wurden, sind unverzüglich zu beheben.

Generell wird festgestellt, dass bei dem besichtigten Mieteinheiten und den angrenzenden sichtbaren Abschlüssen bauliche Änderungen (Holztrennwände, Verbindungsöffnungen und dergleichen) gegenüber dem vorliegenden Einreichplan vom *** vorgenommen worden sind. Die räumliche Einteilung stimmt nicht mit dem vorliegenden Plan zur Gänze überein. Betreffend die nicht begehbaren Räumlichkeiten konnte dies nur von den äußeren Umfassungswänden festgestellt werden.

Im südlichen Freibereich der Liegenschaft sind ungefähr parallel zur *** insgesamt 22 Lagerboxeinheiten aufgestellt worden. Diese bestehen aus 4 Einheiten mit je 5 Lagerboxen und 2 im Anschluss nördlich aufgestellten Metallboxen.Diese Einheiten sind aus Metallteilen hergestellt und mit einer Blecheindeckung versehen. Die einzelnen Konstruktionen sind auf den ursprünglichen Asphaltflächen aufgestellt und mit Schraubverbindungen befestigt worden.

Zusätzlich wurden drei mit einer Eindeckung abgeschlossene Container und eine Lagerbox in Blechausführung aufgestellt.

Im restlichen Bereich werden drei PKW's ohne Kennzeichen, ein Wohnanhänger und ein Einachsanhänger abgestellt. Von den Lagerboxen in Metallausführung wurden vier besichtigt und begangen.

Nr. 4 vom Süden aus gerechnet- […]ln dieser Einheit wurden ein Weingartentraktor, Zaunfelder und einzelne landwirtschaftliche Geräte und Polycarbonatstegplatten gelagert.

Nr. 5 – […]Derzeit werden ein Roller und ein PKW abgestellt. Laut Mieter werden die Betriebsmittel in nächster Zeit entfernt.

Nr. 16- […]Wird zum Abstellen eines Anhängers, bzw. Werkzeuge und PKW-Reifen verwendet.

Box – […]ln dieser Box wird ein Flüssiggas betriebene Heizkanone ohne Betriebsmittel abgestellt. Weiters werden diverse Lagerungen für Restmaterialien vorgenommen.

Box Nr. ***- […]ln diesem Bereich werden landwirtschaftliche Geräte, Fahrräder und dergleichen sowie Werkzeug und Materialien wie Nägel, Schrauben und dergleichen aufbewahrt. Im hinteren Bereich ist eine defekte elektrische Leitung im Bestand vorhanden.

Zwischen Wohngebäude und dem bestehenden Hallengebäude befindet sich ein alter Holzschuppen. Zwischen Holzschuppen und dem Gebäude wurde ein begehbarer Container abgestellt. Im Bereich der angrenzenden Hoffläche sind drei Boxen in Metallausführung aufgestellt. Dazwischen wird ein KFZ ohne Kennzeichen abgestellt. Im nordöstlichen Eckbereich, angrenzend an den alten Holzschuppen sind im Bereich des vorderen straßenseitigen Bauwichs zur ***, zwei Reisebusse vorhanden.Westlich des Holzschuppens wurde ein KFZ-Anhänger mit Aggregat abgestellt. Weiters befinden sich in diesem Bereich drei Metallcontainer mit Abdeckung und eine Blechhütte.

Das Abstellen von betriebsbereiten KFZ in Räumen, die als solche nicht genehmigt bzw. auch nicht die entsprechende Eignung aufweisen, stellt eine erhöhte Brandgefahr dar. Es sind daher die Kraftfahrzeuge aus diesen Räumen zu entfernen, oder es sind die Betriebsmittel abzulassen und die Batterien abzuklemmen.

Sämtliche Feststellungen beziehen sich ausschließlich nur auf die am heutigen Tage zugänglichen Bereichen.

C) Erklärungen

Das Ergebnis des Lokalaugenscheines wird vom Liegenschaftseigentümer zustimmend zur Kenntnis genommen.

Da weiters nichts vorgebracht wird, schließt der Verhandlungsleiter die Feststellungsverhandlung.

Aufgrund der kurzfristigen Ladung zu dieser Feststellungsverhandlung und der fehlenden Mitteilung, welche genauen Mängel vorliegen, war es nicht möglich alle erforderlichen Bewilligungen vorzulegen und werden diese bis Ende der Woche nachgereicht.

Stellungnahme des Rechtsvertreters von ***:

Weiters wird auf das Schreiben vom *** des Herrn *** und insbesondere darauf, dass die Öffnung der Mietobjekte seitens des Vermieters sowohl als Zivil,- als auch strafrechtlichen Gründen unzulässig ist.

Eine aktualisierte Mieterliste wird mit den übrigen Unterlagen bis *** nachgereicht. Herr ***, Mieter der Halle *** möchte zum Protokoll geben, dass die Fotos von seinem gemieteten Objekt inkl. Inhalt ohne sein Einverständnis gemacht wurden.

Im Zusammenhang mit der heutigen Überprüfungsverhandlung wurde vom Vertreter der BH X versucht, den Mietern die aktuelle Rechtslage nach der NÖ BO bzw. nach der Gewerbeordnung 1994 zu erläutern. Die Mieter haben insbesondere vorgebracht, dass sie für den Fall vom Ersatzobjekten entsprechende Zeit für die Suche dieser Mietobjekte benötigen und daher ein rasches Absiedeln aus den Mietobjekten der Renngasse nicht möglich sein wird.

Herr *** ist telefonisch angerufen worden, dass alle am heutigen Termin erscheinen müssen und die gemieteten Hallen aufzusperren und dass die Herren die Hallen begutachten können und dem eigentlich nicht so ist. Vor allem sind sie nicht rück verständigt worden, dass sie NICHT da sein müssen und aufmachen müssen und da der angegebene Termin an Lächerlichkeit grenzt.

Abschließend wird festgestellt, dass bei der Verhandlung mehrere Personen anwesend sind, die der Behörde nicht bekannt sind und auch nach Aufforderung ihre Identität nicht bekannt geben.

[…]“

1.3. Der Beschwerdeführer erhob gegen den Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom *** Berufung, in welcher er zusammengefasst unter Hinweis auf die durchgeführte Feststellungsverhandlung vom *** vorbrachte, der Baubehörde sei bereits vorab mit Schreiben vom *** mitgeteilt worden, dass die verfahrensgegenständlichen Objekte zum überwiegenden Teil nicht würden besichtigt werden können, da die jeweils Nutzungsberechtigten an der Verhandlung nicht teilnehmen bzw. den Zutritt nicht gewähren würden. Der Beschwerdeführer habe über Aufforderung der Baubehörde mit Schreiben vom *** ausführlich Stellung genommen und insbesondere bekannt gegeben, dass ihm im Zuge des Liegenschaftserwerbes keine Bau- und Benützungsbewilligungen übergeben worden seien. In gleicher Weise habe der Beschwerdeführer bereits mit Schreiben vom *** auf den Grundsatz der Amtswegigkeit verwiesen und der Baubehörde weitere Beweise in Form der Namhaftmachung einer näher genannten Zeugin angeboten. Die Baubehörde habe ungeachtet dessen keine weiteren Beweise eingeholt und den angefochtenen Bescheid erlassen, welcher als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten den näher bezeichneten Einreichplan vom *** betreffend die „Gewerberechtliche Einreichung“ zugrunde lege. Der Beschwerdeführer habe mit Eingabe vom *** um gewerberechtliche Generalgenehmigung bei der BH X angesucht und hierzu Einreichpläne vorgelegt; dieses Ansuchen sei jedoch durch den Beschwerdeführer in der Folge zurückgezogen worden und die geplanten Umbauten entgegen den Ausführungen der belangten Behörde nicht umgesetzt worden. § 37 ff AVG normiere den für das gesamte Ermittlungsverfahren maßgeblichen Grundsatz der materiellen Wahrheit. Die Behörde sei verpflichtet, den für die Entscheidung maßgeblichen Sachverhalt von Amts wegen festzustellen und alle Erhebungen, welche zur Klärung des Sachverhaltes benötigt würden, durchzuführen. Nach der Rechtsprechung des VwGH treffe die Verpflichtung zur amtswegigen Feststellung des Sachverhaltes die Verwaltungsbehörde und könne von dieser nicht auf die Parteien überwälzt werden. Die von der Rechtsprechung entwickelte ergänzende Verpflichtung der Parteien, an der Ermittlung des Sachverhaltes mitzuwirken, greife immer dann, wenn der behördlichen Ermittlung faktische Grenzen gesetzt seien und die Behörde von sich aus nicht mehr in der Lage sei, ohne Mitwirkung der Partei tätig zu werden bzw. relevante Daten amtswegig beizuschaffen. Der Behörde sei bereits mit Schreiben vom *** bekannt gegeben worden, dass der Beschwerdeführer die in Rede stehenden Liegenschaften mit Kaufvertrag vom *** erworben habe. Auf diesen Liegenschaften sei bereits zu diesem Zeitpunkt ein baulicher Altbestand in erheblichem Umfang vorhanden gewesen. Das gegenständliche Objekt „Halle ***“ stelle einen solchen Altbestand dar und sei bereits auf Grundlage der der Baubehörde vorliegenden Baubewilligungen baubehördlich genehmigt errichtet worden. Im Rahmen der Recherchen des Beschwerdeführers bei den Voreigentümern der Liegenschaft sei diesem mitgeteilt worden, dass sämtliche Objekte baubehördlich genehmigt seien und die entsprechenden Benützungsbewilligungen eingeholt worden seien. Anders sei es nicht nachvollziehbar, dass seit der Erteilung der Baubewilligungen vor mehr als 50 Jahren mehr als 10 weitere baubehördliche Genehmigungen eingeholt worden seien und somit Bauverfahren betreffend die gegenständlichen Liegenschaften stattgefunden hätten. Im Falle von tatsächlich fehlenden Bewilligungen sei davon auszugehen, dass die Baubehörde an die damaligen Eigentümer herangetreten wäre und zur Vorlage bzw. Einholung der entsprechenden Bewilligungen aufgefordert hätte. Der Beschwerdeführer hätte der Behörde außerdem bereits mit Schreiben vom *** bekannt gegeben, dass seinen Informationen folgende der in den ***er Jahren bewilligte Umbau der „Halle ***“ nie durchgeführt worden sei, weshalb schon aus diesem Grund keine Fertigstellungsmeldung im Bauakt aufliegen könne. Die Behörde hätte daher weitergehende Ermittlungen hinsichtlich des Verbleibes der gegenständlichen Bewilligungen bzw. hinsichtlich der tatsächlich vorgenommenen Umbauarbeiten, insbesondere jene der ***er Jahre, durchführen müssen; dies z.B. durch Einvernahme der Voreigentümer oder der vom Beschwerdeführer namhaft gemachten Zeugin bzw. durch Durchführung eines Ortsaugenscheines unter Einbeziehung der jeweils Nutzungsberechtigten. Ohne Einholung derartiger Informationen sei es der Baubehörde nicht möglich gewesen, den Konsenszustand zu ermitteln und eine rechtsrichtige Entscheidung zu treffen. Die Behörde hätte den baubehördlich genehmigten Konsens aus eigenem ermitteln müssen und sich nicht einzig auf einen Plan aus dem Jahr ***, welcher für die Einholung einer gewerberechtlichen Genehmigung erstellt worden sei, stützen dürfen. Der gegenständliche Antrag auf gewerberechtliche Generalgenehmigung sei außerdem zurückgezogen, die beabsichtigten Umbauten tatsächlich nie umgesetzt worden. Dem Beschwerdeführer sei dieser Plan darüberhinaus nie zur Abgabe einer Stellungnahme im Hinblick auf die beabsichtigte Zugrundelegung durch die Behörde übermittelt worden. Die Behörde habe daher insgesamt nur rudimentäre Ermittlungen durchgeführt und keinesfalls den tatsächlichen Sachverhalt ermittelt, es sei der Grundsatz der materiellen Wahrheit und jener der Amtswegigkeit verletzt. Die Behörde habe auf Basis dieses mangelhaft erhobenen Sachverhaltes den bekämpften Bescheid mit näher genanntem Spruch erlassen, welcher zum einen insofern widersprüchlich sei, als er zunächst den Abbruch der ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäude, nämlich der „Halle ***“ anordne, und in weiterer Folge von konsenslos errichteten Baulichkeiten und Umbauten im Gebäude spreche. Der Bescheid sei rechtswidrig und unbestimmt im Sinne des § 59 AVG, da nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden könne, ob die gesamte „Halle ***“, oder die im Inneren befindlichen „(Um-)Bauten etc.“ als konsenslos einzustufen und daher abzubrechen seien. Zum anderen enthalte der Bescheid in seinem baupolizeilichen Auftrag lediglich die Verfügung, dass die „ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäude“ vollständig zu entfernen seien; ergänzend enthalte der Spruch lediglich den Hinweis, dass als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten der näher genannte Einreichplan für den Antrag auf gewerberechtliche Generalgenehmigung vom *** diene. Weitergehende Konkretisierungen, aus welchen sich der Umfang der den Beschwerdeführer treffenden Verpflichtungen schließen lasse, seien dem Spruch nicht zu entnehmen. Der VwGH vertrete hierzu die Ansicht, dass dem unabdingbaren Erfordernis, die im Spruch enthaltenen Auflagen ausreichend zu präzisieren, nicht Genüge getan werde, wenn darin lediglich auf die in der Verhandlungsschrift oder im Gutachten enthaltenen Vorschreibungen verwiesen werde. Dem bekämpften Bescheid könne daher insgesamt nicht mit der in § 59 AVG geforderten Bestimmtheit entnommen werden, welche Umbauten bzw. Baulichkeiten konkret als konsenslos einzustufen und daher abzubrechen seien. Dies sei insbesondere auch unter dem Blickwinkel beachtlich, dass Umbauten im Inneren von bewilligten Gebäuden nur dann bewilligungspflichtig seien, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz oder die hygienischen Verhältnisse beeinträchtigt würden. Ob derartige Beeinträchtigungen konkret vorlägen, habe die Baubehörde weder ermittelt, noch festgestellt, weshalb eine diesbezügliche Unterscheidung zwischen konsensmäßigen und konsenslosen Umbauten aufgrund des Bescheidspruches und – inhaltes nicht möglich sei. Die Behörde sei bereits im Schreiben vom *** darauf hingewiesen worden, dass die einzigen Umbauarbeiten betreffend das gegenständliche Objekt im Austausch von drei der baubehördlich bewilligten Fenster durch drei Tore, welche der Fassadengestaltung des Objektes angepasst worden seien, bestanden hätten. Hierbei seien weder bestehende Überlager entfernt, noch sonstige statische Änderungen durchgeführt worden, weshalb die vorgenommenen Abänderungen nicht baubehördlich bewilligungspflichtig seien. Der bekämpfte Bescheid enthalte dazu ungeachtet dessen auch keinerlei Erhebungsergebnisse oder Feststellungen.

Auf der Grundlage des gegenständlichen baubehördlichen Auftrages sei nach Abschluss der „Abbrucharbeiten“ ein weiteres Ermittlungsverfahren zur Herbeiführung einer Vollstreckungsverfügung erforderlich; dem Bescheid hafte auch in diesem Zusammenhang eine Rechtswidrigkeit des Inhaltes an, da ihm nicht mit der von § 59 AVG geforderten Bestimmtheit entnommen werden könne, welche Umbauten konkret als konsenslos einzustufen und daher abzubrechen seien. Schließlich seien betreffend Punkt 2. des bekämpften Bescheides durch die Behörde weder Erhebungen durchgeführt worden, noch Feststellungen betreffend das Vorliegen von Gefahren, ausgehend von den behaupteten konsenslosen (Um-)Bauten getroffen worden. Es sei von der Baubehörde nicht dargelegt worden, welche Gefahren für Personen bzw. Sachen bestünden, geschweige denn, worin diese Gefahren ihre Grundlage hätten. Ausgehend davon lasse sich dem Bescheid keine konkrete Gefährdung entnehmen, weshalb Spruchpunkt 2. des Bescheides weder mit den Bestimmungen der NÖ Bauordnung, noch mit den Bestimmungen des AVG in Einklang zu bringen und daher rechtswidrig sei.

1.4. Am *** erließ der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** den nunmehr bekämpften Berufungsbescheid mit folgendem Spruch:

„[…]

SPRUCH

1)Gemäß § 66 Abs. 4 AVG 1991 wird die Berufung vom *** als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

2)Um Missverständnisse zu vermeiden, wird der Spruch des Punktes 1) des Bescheides vom *** wie folgt konkretisiert und wird dem Berufungswerber eine Fristverlängerung für den Abbruch wie folgt gewährt:

1. Gemäß § 35 Abs 2 Z 3 NÖ BauO 1996, in der derzeit geltenden Fassung, ordnet der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz für nachstehende auf den Grundstücken ***, ***, ***, ***, *** und *** je inneliegend der EZ *** KG *** in der Halle *** ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäude, den Abbruch an:

Die konsenslos errichteten Baulichkeiten und Umbauten im Gebäude (Halle ***) sind bis längstens *** vollständig zu entfernen. Die ordnungsgemäße Herstellung des bewilligten Konsenses ist von einem befugten Bauführer zu überwachen und nach Abschluss der Arbeiten schriftlich zu melden.

Als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten dient der Einreichplan, Plan Nr. *** vom *** – ***/ Grundriss 1 / östliche Lagerhalle „gewerberechtliche Einreichung“.

Die graue Darstellung ist der vom Planverfasser erhobene baubehördlich bewilligte Grundkonsens.“

Begründend führte die belangte Behörde nach Darlegung des Verwaltungsgeschehens sowie nach Wiedergabe der geltend gemachten Berufungsgründe zusammengefasst aus, mit Bescheid vom *** sei eine baubehördliche Bewilligung für den Umbau des Betriebsgebäudes „Halle ***“ erteilt worden. Eine Fertigstellungsmeldung für diese Baubewilligung liege nicht vor. Die in diesem Bescheid aufgetragene Grundstückszusammenlegung der Grst. Nrn. ***, ***, ***, ***, *** und *** sei seitens des Beschwerdeführers nicht durchgeführt worden. Mit Ansuchen vom *** sei wieder um baubehördliche Bewilligung für Umbauten an der Halle angesucht worden. Eine Baubewilligung sei aufgrund der bestehenden Flächenwidmung und der fehlenden Grundstückszusammenlegung nicht erteilt worden. Die geplanten Umbauarbeiten, welche auch in den Einreichplänen zur gewerblichen Generalgenehmigung vom *** eingetragen seien, seien jedoch großteils durchgeführt worden. Am *** sei im Beisein des Beschwerdeführers durch die Baubehörde eine Feststellungsverhandlung vor Ort durchgeführt worden, bei der alle Objekte begangen worden seien und der Beschwerdeführer aufgefordert worden sei, der Baubehörde die fehlenden Unterlagen vorzulegen. Der Beschwerdeführer sei dieser Aufforderung nicht nachgekommen und habe in einem Schreiben vom *** bekannt gegeben, dass nach seiner Ansicht die von der Behörde geforderten Bewilligungen nicht vorgelegt werden müssten. Das Ansuchen um gewerberechtliche Generalgenehmigung vom *** habe der Beschwerdeführer angeblich zurückgezogen. Dazu sei festzuhalten, dass dieses Verfahren bei der BH X als Gewerbebehörde geführt worden sei, es habe sich um ein kombiniertes gewerberechtliches und baurechtliches Verfahren gehandelt. Dieses Verfahren entbinde den Beschwerdeführer nicht von der Verpflichtung zur Einholung entsprechender Bau- und Benützungsbewilligungen. Anlässlich der Feststellungsverhandlung am *** habe sich herausgestellt, dass die „Halle ***“ in insgesamt 9 Langereinheiten unterteilt worden sei, für die Umbauarbeiten liege weder eine Bauanzeige vor, noch sei eine Baubewilligung erteilt worden. Laut der vom Beschwerdeführer selbst vorgelegten Mieterliste seien fast alle Einheiten vermietet, wobei die Mietobjekte laut Kenntnisstand der Behörde teils zu Lagerzwecken, teils zu gewerblichen Tätigkeiten, insbesondere als Werkstatt, benützt würden. Die betreffenden Grundstücke, auf welchen sich die „Halle ***“ befinde, seien im gültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als „Bauland-Wohngebiet Aufschließungszone“ bzw. als „Bauland-Kerngebiet Aufschließungszone“ gewidmet. Eine Freigabe sei nicht erfolgt. In rechtlicher Hinsicht hielt die Berufungsbehörde fest, die Behörde habe bei Durchführung des Ermittlungsverfahrens insbesondere die §§ 37 ff AVG anzuwenden. Die Behörde habe demnach grundsätzlich von sich aus für die Durchführung aller zur Klarstellung des Sachverhaltes erforderlichen Beweise Sorge zu tragen. Nach dem Grundsatz der materiellen Wahrheit habe die Behörde die „objektive Wahrheit“, d.h. den „wirklich entscheidungsrelevanten Sachverhalt ohne Rücksicht auf allfällige gegenteilige Äußerungen der Beteiligten“ – festzustellen. Nach § 46 AVG komme als Beweismittel alles in Betracht, was zur Feststellung des maßgebenden Sachverhaltes geeignet und nach Lage des einzelnen Falles zweckdienlich sei. Gemäß § 45 Abs. 2 AVG habe die Behörde unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen sei oder nicht. Im vorliegenden Fall seien die Bestimmungen der NÖ Bauordnung, insbesondere die §§ 14 ff und 35, anzuwenden. Gemäß § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ Bauordnung habe die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerkes anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliege und das Bauwerk unzulässig sei oder der Eigentümer den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag und die Anzeige nicht innerhalb der von der Baubehörde bestimmten Frist ab Zustellung der Aufforderung hierzu eingebracht habe. Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues treffe den jeweiligen Eigentümer, unabhängig davon, wer den bauordnungswidrigen Zustand herbeigeführt habe; die Beseitigung einer konsenslosen Bauführung sei eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die unabhängig davon bestehe, „ob diese Abweichungen eine konkrete Gefährdung bedeuten“. Die Baubewilligung könne durch ein konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane nicht begründet werden. Für die Erteilung eines Beseitigungsauftrages sei die Rechtslage im Zeitpunkt der Bescheiderlassung maßgeblich, möge auch zu einem früheren Zeitpunkt die Erwirkung der Baubewilligung möglich gewesen sein. Ein Beseitigungsauftrag setze voraus, dass die Bewilligungspflicht sowohl im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks, als auch im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrages zu bejahen sei. Bei Vernachlässigung der Pflicht, um Bewilligung anzusuchen, werde das Risiko einer nachteiligen Änderung der Rechtslage in Kauf genommen. Nach den §§ 14 ff der NÖ Bauordnung sei der „Liegenschaftseigentümer bzw. Konsenswerber“ verpflichtet, Sorge zu tragen, ob er für ein Objekt eine Baubewilligung oder lediglich eine Anzeige einzubringen habe. Es sei nicht „Sache der Behörde, nach den entsprechenden Unterlagen zu suchen“. Dies würde den Grundsatz der materiellen Wahrheit sprengen. Im vorliegenden Fall habe die Baubehörde erster Instanz durch die Durchführung der Feststellungsverhandlung am *** vor Ort samt Begehung und Erörterung mit dem Beschwerdeführer , sowie die darauf folgenden Aufforderungsschreiben ihre Verpflichtungen zur Erforschung des tatsächlichen Sachverhaltes ausreichend erfüllt. Es wäre „überspitzt, von der Behörde zu verlangen, noch weitere Erhebungen durchführen zu müssen, während jene Person, welche nach der Bauordnung grundsätzlich verpflichtet ist, die entsprechenden Anträge zu stellen, untätig bleibt und sich auf Rechtsansichten zurückzieht, welche nicht einmal der ständigen Judikatur entsprechen“. Nachdem die Baubehörde erster Instanz nach Ansicht der Berufungsbehörde den Sachverhalt ordnungsgemäß und ausreichend erhoben habe, liege der geltend gemachte Berufungsgrund nicht vor. Auch sei nach Ansicht der Berufungsbehörde der Abbruchauftrag ausreichend und eindeutig beschrieben und determiniert. Aus dem Spruch des Bescheides unter Anschluss der Beilagen lasse sich „eindeutig ersehen, dass vom Abbruchsauftrag die konsenslosen Umbauten bzw. Baulichkeiten im Inneren der Halle *** betroffen“ seien, da die Halle ***, wie im Sachverhalt des Bescheides ausgeführt, über entsprechende, jedoch sehr alte, Baubewilligungen, verfüge. Um Missverständnisse jedoch auch in einem allfälligen Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht zu vermeiden, habe die Berufungsbehörde den Spruch entsprechend konkretisiert. Im Hinblick auf die Bescheidausführungen zur Erforschung der materiellen Wahrheit sowie die von der Baubehörde erster Instanz durchgeführten Erhebungen und Aufforderungen habe von einer Einvernahme der namhaft gemachten Zeugin als Voreigentümerin Abstand genommen werden können. Ob diese entsprechende Bau- und Benützungsbewilligungen an den Beschwerdeführer übergeben habe oder nicht, habe für das Bauverfahren keine Relevanz; Tatsache sei, dass Bau- und Benützungsbewilligungen durch den Beschwerdeführer nicht vorgelegt worden seien, eine Einvernahme der Zeugin hätte „an diesem Umstand auch nichts geändert“. Im Übrigen sei Voraussetzung für die Baubewilligung die Grundstückszusammenlegung der Grundstücke, auf welchen sich die Halle befinde, gewesen. Diese Grundstückszusammenlegung sei nicht erfolgt. Die Rechtsansicht des Beschwerdeführers, dass die Widmung als Aufschließungszone die Zusammenlegung der Grundstücke hindere, sei unrichtig. Hinsichtlich des zweiten Bescheidspruches sei auszuführen, dass der Beschwerdeführer selbst im erstinstanzlichen Verfahren eine Mieterliste vorgelegt habe, aus welcher sich ergebe, dass die in der Halle *** befindlichen Objekte vermietet seien und von Menschen und Sachen dauerhaft benützt würden. Nachdem der Baubehörde der tatsächliche Bauzustand nicht bekannt sei und der Beschwerdeführer hiezu trotz Aufforderung keine Unterlagen vorgelegt habe, könne eine Gefährdung von Personen und Sachen nicht ausgeschlossen werden. Es sei daher bis zur Herstellung des konsensgemäßen Zustandes die Benützung der Halle zu verbieten gewesen. Die Baubehörde erster Instanz habe aus den angeführten Gründen „zu Recht in diesem anhängigen Bauverfahren in Punkt 2) des Spruches des angefochtenen Bescheides die Nutzung der Halle *** und der darin vermieteten Objekte untersagt“. Hinsichtlich der Frage der nachträglichen Bewilligungsfähigkeit führte die Berufungsbehörde schließlich aus, nachträgliche Bau- und Benützungsbewilligungen könnten aufgrund des Vorliegens der nicht freigegebenen Aufschließungszone nicht erteilt werden. Die gewährte Fristverlängerung sei im Hinblick auf das Berufungsverfahren zu gewähren gewesen.

1.5. In der gegen diesen Berufungsbescheid fristgerecht durch seine rechtsfreundliche Vertretung erhobenen Bescheidbeschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wiederholt der Beschwerdeführer im Wesentlichen seine bereits in der Berufung vorgetragenen Argumente und bringt dazu zusammengefasst vor, in der Feststellungsverhandlung vom *** an Ort und Stelle hätten die verfahrensgegenständlichen Objekte zum überwiegenden Teil nicht besichtigt werden können, da die jeweiligen Mieter als zivilrechtlich Nutzungsberechtigte der Feststellungsverhandlung ferngeblieben seien bzw. den Zutritt zu den Objekten nicht gewährt hätten. Über Aufforderung der Baubehörde habe der Beschwerdeführer mit Schreiben vom *** ausführlich Stellung genommen und insbesondere bekannt gegeben, dass ihm im Zuge des Liegenschaftserwerbes keine Bau- und Benützungsbewilligungen übergeben worden seien. Der Beschwerdeführer habe in diesem Zusammenhang auf den Grundsatz der Amtswegigkeit verwiesen und zur Frage der Konsensmäßigkeit weitere Beweise in Form der Namhaftmachung einer näher genannten Zeugin angeboten. Die Baubehörde habe ungeachtet dessen keine weiteren Beweise eingeholt und den baupolizeilichen Auftrag vom *** erlassen, welchem ein näher genannter Plan einer gewerberechtlichen Einreichung zugrundegelegt worden sei. Der Plan sei weder dem erstinstanzlichen Bescheid, noch dem bekämpften Berufungsbescheid beigelegt worden. Das gegenständliche Ermittlungsverfahren weise insofern eine Mangelhaftigkeit auf, als die bescheidgegenständliche Halle *** nicht vollständig besichtigt worden sei und insbesondere die verfahrensgegenständlichen „Objekte“ im Inneren der Halle *** zum überwiegenden Teil nicht in Augenschein hätten genommen werden können, da die jeweiligen Mieter der Feststellungsverhandlung schlichtweg ferngeblieben seien und den Zutritt zu den Objekten nicht gewährt hätten. Im Zuge der Feststellungsverhandlung hätten daher nur insgesamt 10 Objekte, davon 5 „Lagerboxen“ und 5 Mietobjekte in den Hallen, in Augenschein genommen werden können, weshalb der Baubehörde bezüglich der weiteren Objekte keine objektivierbaren Beweise zur Verfügung gestanden seien. Dies lasse sich auch dem Protokoll über die Feststellungsverhandlung vom *** entnehmen. Es entziehe sich der Kenntnis des Beschwerdeführers, wie die belangte Behörde zu der Ansicht komme, es seien im Zuge der Feststellungsverhandlung alle Objekte begangen worden; dies stehe darüberhinaus mit dem Protokoll über die Feststellungsverhandlung in krassem Widerspruch. Im Hinblick auf § 59 AVG und die vom Verwaltungsgerichtshof entwickelte, näher dargestellte Rechtsprechung zur Frage der Bestimmtheit von Leistungsbescheiden sei der bekämpfte Bescheid insofern zu unbestimmt, als er in seinem Spruch lediglich die Verfügung beinhalte, es seien „die konsenslos errichteten Baulichkeiten bzw. Umbauten im Gebäude (Halle ***)“ vollständig zu entfernen und der bewilligte Konsens ordnungsgemäß herzustellen. Als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten sei nur auf einen näher genannten Plan über eine gewerberechtliche Einreichung verwiesen worden, der darüberhinaus weder dem erstinstanzlichen, noch dem bekämpften Bescheid beigelegt worden sei. Außerdem habe die Baubehörde erster Instanz ihrem Bauauftrag dein Einreichplan mit der Plannummer ***, „Grundriss 2/westliche Lagerhalle“ zugrunde gelegt, während die Berufungsbehörde dem bekämpften Bescheid den Plan mit der Plannummer ***, „Grundriss 1/östliche Lagerhalle“ zugrundegelegt habe. Schon unter dem Gesichtspunkt, dass weder die Behörde erster Instanz, noch die belangte Behörde ihrem Bescheid einen der beiden Einreichpläne zugrundegelegt hätten, erweise sich der angefochtene Bescheid als nicht hinreichend bestimmt und widersprüchlich. Dem bekämpften Bescheid ließen sich außerdem weitergehende Konkretisierungen, aus welchen sich der Umfang der den Beschwerdeführer treffenden Verpflichtungen schließen lasse, nicht entnehmen. Die belangte Behörde habe sich nicht mit der Bestimmung des § 17 Abs. 1 Z 5 NÖ Bauordnung 1996 auseinandergesetzt, wonach Abänderungen im Inneren, die nicht den Brandschutz und die Standsicherheit beeinträchtigten, als bewilligungs- und anzeigefreie Vorhaben einzustufen seien. Dahingehende Erhebungen, ob die streitgegenständlichen Umbauten bzw. Baulichkeiten im Inneren der Halle *** als bewilligungspflichtig oder bewilligungs- und anzeigefrei nach den baurechtlichen Bestimmungen seien, seien nicht durchgeführt worden. Aufgrund des bekämpften Bescheidspruches sei eine Unterscheidung zwischen konsenslosen und konsensmäßigen Umbauten jedenfalls nicht möglich.

Im Zusammenhang mit Spruchpunkt 2. des bekämpften Bescheides seien von Seiten der Behörde schließlich weder Erhebungen durchgeführt worden, noch Feststellungen zum Vorliegen von Gefahren, ausgehend von den behaupteten konsenslosen Umbauten, getroffen worden. Die Behörde habe nicht dargelegt, welche konkreten Gefahren für Personen und Sachen bestünden bzw. worin diese ihre Grundlage hätten. Die Behauptung, es könne eine Gefährdung von Personen bzw. Sachen nicht ausgeschlossen werden, reiche als Begründung für ein auf § 35 NÖ Bauordnung gestütztes Nutzungsverbot nicht aus.

Mit Schreiben vom *** legte die Marktgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die gegenständliche Bescheidbeschwerde samt zugehörigen Verwaltungsakten mit dem Ersuchen um Entscheidung vor.

Am *** und am *** wurden über Aufforderung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich weitere Verwaltungsakten nachgereicht.

2. Rechtsgrundlagen:

§ 27 sowie § 28 Abs. 1 und 2 und 3 VwGVG lauten:

„Prüfungsumfang

§ 27. Sowie das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid, die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt und die angefochtene Weisung auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.

„Erkenntnisse

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hierbei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

[…]“

§§ 34, 35 Abs. 2 Z. 2 sowie § 70 Abs. 1 NÖ BO 2014 lauten:

§ 34Vermeidung und Behebung von Baugebrechen

(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Er hat Baugebrechen zu beheben.

(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

Die Baubehörde darf in diesem Fall

die Überprüfung selbst durchführen oder durch Sachverständige durchführen lassen,

die Vornahme von Untersuchungen und

die Vorlage von Gutachten anordnen.

(3) Den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen ist der Zutritt zu allen Teilen der Bauwerke an Werktagen zur Tageszeit, bei Gefahr im Verzug auch an Sonn- und Feiertagen sowie während der Nachtzeit zu gestatten. Wenn nötig, ist dem Eigentümer mit Bescheid diese Verpflichtung aufzutragen

㤠35

Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

… Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn[…]2.für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.[…]“

㤠70

Übergangsbestimmungen

(1) Die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, sind nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. § 5 Abs. 3 ist jedoch auf alle Beschwerden, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eingebracht werden, anzuwenden.

Sämtliche baubehördliche Bescheide bleiben bestehen.

[…]“

§ 25a Abs. 1 VwGG lautet:

§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

[…]“.

3. Rechtliche Erwägungen:

3.1. Zur anzuwendenden Rechtslage:

Am 1. Februar 2015 ist die NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015, geändert durch LGBl. Nr. 6/2015 und LGBl. Nr. 89/2015, in Kraft getreten. Laut der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 1 leg.cit. sind die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ BauO 1996, LGBl. 8200, nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen.

Im vorliegenden Verfahren zur Überprüfung eines nach § 35 Abs. 2 NÖ BauO 1996 erlassenen Abbruchauftrages ist daher gemäß der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 1 NÖ BauO 2014 die nunmehr geltende Rechtslage nach der NÖ BO 2014 heranzuziehen.

3.2. In der Sache:

Gemäß ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung wird durch einen baupolizeilichen Auftrag die Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen nicht erst begründet, sondern nur konkretisiert. Die Beseitigung von Baugebrechen trifft den Bauwerkseigentümer ohne Rücksicht darauf, ob die festgestellten Mängel zu einer Zeit entstanden sind, als er schon Eigentümer war und ob das Bauwerk unter der geltenden Bauordnung errichtet wurde (z.B. VwGH vom 23.5.2002, Zl. 2001/05/0835). Weiters ist für die Qualifikation eines Baugebrechens die Ursache grundsätzlich ohne Bedeutung, sodass es im Bauverfahren auf die Frage des Verschuldens oder der Verursachung – z.B. durch den Bauwerkseigentümer selbst oder durch Nachbarn bzw. Dritte – nicht ankommt. Der Verpflichtung, ein Baugebrechen zu beheben, ist nur dann entsprochen, wenn dieses selbst beseitigt wird, und nicht schon dann, wenn dessen mögliche Auswirkungen gemildert werden (vgl. zu alldem zuletzt z.B. VwGH vom 28.4.2015,Zl. Ra 2014/05/0013).

Ein baupolizeilicher Abbruchauftrag wie der in Rede stehende setzt voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung einer Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung bedurft hat (z.B. VwGH vom 30.1.2007, Zl. 2004/05/0205 oder vom 27.6.2006, Zlen. 2004/05/0027 bis 0030); eine Konsenswidrigkeit als Grundlage für einen Bauauftrag muss sowohl im Zeitpunkt der Ausführung wie im Zeitpunkt der Bauauftragserteilung vorliegen (vgl. z.B. auch VwGH vom 18.3.2004, Zl. 2003/05/0230 oder vom 24.2.2004, Zl. 2003/05/0234).

Zum Verhältnis der Bestimmung des § 33 und § 35 NÖ BauO 1996 hat der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ausgesprochen, dass dann, wenn eine Baubewilligung vorliegt und ein Bauwerk teilweise in Abweichung von der erteilten Baubewilligung ausgeführt worden ist, ein Entfernungsauftrag nur unter den Voraussetzungen des § 33 NÖ BauO 1996 erteilt werden kann (z.B. VwGH vom 10.10.2006, Zl. 2005/05/0246 mwN). Maßgeblich ist, dass der baupolizeiliche Auftrag nicht rechtsgrundlos ergehen darf, weshalb die bloße Zitierung einer unrichtigen Gesetzesstelle durch Baubehörde nicht von entscheidender Bedeutung ist und nicht zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides führt (z.B. VwGH vom 15.7.2003, Zl. 2002/05/0108, VwGH vom 23.2.2011, Zl. 2010/06/0274 mwN, oder auch VwGH vom 6.9.2011, Zl. 2009/05/0348). Die genannte höchstgerichtliche Rechtsprechung hat ebenso für die nunmehr anzuwendenden, im relevanten Zusammenhang nicht veränderten, Bestimmungen der §§ 34 und 35 NÖ BO 2014 Gültigkeit.

Mit dem in Beschwerde gezogenen Bescheid vom *** gab der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** der Berufung des Beschwerdeführers gegen den erstinstanzlichen baupolizeilichen Auftrag des Bürgermeisters vom *** mit der oben genannten Spruchabänderung („1) Gemäß § 66 Abs. 4 AVG 1991 wird die Berufung vom *** als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt. 2) Um Missverständnisse zu vermeiden, wird der Spruch des Punktes 1) des Bescheides vom *** wie folgt konkretisiert und wird dem Berufungswerber eine Fristverlängerung für den Abbruch wie folgt gewährt:1.Gemäß § 35 Abs 2 Z 3 NÖ BauO 1996, in der derzeit geltenden Fassung, ordnet der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz für nachstehende auf den Grundstücken ***, ***, ***, ***, *** und *** je inneliegend der EZ *** KG *** in der Halle *** ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäude, den Abbruch an: Die konsenslos errichteten Baulichkeiten und Umbauten im Gebäude (Halle ***) sind bis längstens *** vollständig zu entfernen. Die ordnungsgemäße Herstellung des bewilligten Konsenses ist von einem befugten Bauführer zu überwachen und nach Abschluss der Arbeiten schriftlich zu melden. Als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten dient der Einreichplan, Plan Nr. *** vom *** – *** / Grundriss 1 / östliche Lagerhalle „gewerberechtliche Einreichung“.Die graue Darstellung ist der vom Planverfasser erhobene baubehördlich bewilligte Grundkonsens.“) keine Folge.

Abgesehen davon, dass nach ständiger Rechtsprechung des VwGH mit der Entscheidung der Berufungsbehörde der Berufungsbescheid an die Stelle des erstinstanzlichen Bescheides getreten ist, wodurch letzterer überhaupt jede selbständige Wirkung nach außen verloren hat (z.B. VwGH vom 14.6.1991, Zl. 88/17/0152) und daher eine Spruchabänderung wie die vorliegende nicht in Betracht kommt, und sich der bekämpfte Bescheid aufgrund der genannten Spruchabänderung außerdem auf einen Plan über die Einreichung für eine gewerberechtliche Generalgenehmigung bezieht, welcher den vorgelegten Verwaltungsakten zufolge überhaupt nicht die verfahrensgegenständliche Halle betrifft („Einreichplan, Plan Nr. *** vom *** – *** / Grundriss 1 / östliche Lagerhalle „gewerberechtliche Einreichung“), wird vom Beschwerdeführer in der vorliegenden Bescheidbeschwerde unter anderem Folgendes moniert: Die Behörde habe den entscheidungswesentlichen Sachverhalt ungenügend erhoben; anlässlich der Feststellungsverhandlung vom *** hätten die verfahrensgegenständlichen Objekte in der Halle *** überwiegend nicht besichtigt werden können, da die jeweiligen Mieter der Feststellungsverhandlung ferngeblieben seien und den Zutritt zu den Objekten nicht gewährt hätten. Es fehlten daher wesentliche Sachverhaltsermittlungen zur Erlassung eines baupolizeilichen Auftrages betreffend die Halle ***. Erhebungen dahingehend, ob die streitgegenständlichen Umbauten im Inneren der Halle als bewilligungspflichtig oder bewilligungs- und anzeigefrei nach den baurechtlichen Bestimmungen zu werten seien, seien nicht durchgeführt worden. Weiters hätte die Behörde von amtswegen die Frage des Vorliegens der zugrundeliegenden Baubewilligungen zu erheben gehabt, außerdem sei der bekämpfte Bescheid im Hinblick auf die Rechtsprechung zur Frage der Bestimmtheit von Leistungsbescheiden zu unbestimmt.

Dieses Vorbringen führt die Beschwerde insgesamt – zum derzeitigen Verfahrensstand – zum Erfolg:

Voraussetzung der Anwendung des § 34 NÖ BO 2014 ist, dass das Bauwerk nicht in einem der Bewilligung oder Anzeige entsprechenden Zustand ausgeführt wurde; Voraussetzung des Abbruchauftrages nach § 35 NÖ BO 2014 ist, dass für das Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliegt. Nach beiden Bestimmungen kommt es daher auf die tatsächliche Ausführung an; nur wenn die tatsächliche Ausführung feststeht, kann es zu einem Auftrag nach einer der beiden Bestimmungen kommen (vgl. zur insoweit identen Rechtslage nach der NÖ BauO 1996 z.B. VwGH vom 3.7.2007, Zl. 2005/05/0001 bzw. Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Kommentar zum Niederösterreichischen Baurecht, 8. Auflage, S. 574).

Für die Erlassung eines Bauauftrages nach § 33 NÖ BauO 1996 (nunmehr § 34 NÖ BO 2014) muss im Übrigen feststehen, ob und bejahendenfalls in welcher Form das vom Bauauftrag betroffene Bauwerk baubehördlich bewilligt worden ist, ob und bejahendenfalls wann und inwiefern von dieser Bewilligung abgewichen worden ist, ob für diese festgestellten Abweichungen die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen bzw. Genehmigungen vorliegen, ob der tatsächlich festgestellte Zustand diesen Bewilligungen bzw. Genehmigungen entspricht und ob im Falle einer Abweichung diese Konsenswidrigkeiten die Standsicherheit, äußere Gestaltung, den Brandschutz, die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigen oder diese zu unzumutbaren Belästigungen führen können. Eine Baubewilligung im Sinne des § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 ist nicht nur eine solche nach diesem Gesetz, vielmehr sind darunter auch Baubewilligungen nach den Vorgängerbestimmungen der Niederösterreichischen Bauordnung zu subsumieren (vgl. z.B. VwGH vom 10.10.2006, Zl. 2005/05/0246 oder vom 23. 5.2002, Zl. 2001/05/0835).

Im vorliegenden Fall hielt die belangte Behörde in der Sachverhaltsdarstellung des bekämpften Bescheides vom *** (lediglich) fest, für die verfahrensgegenständliche Halle läge eine baubehördliche Bewilligung für den „Umbau des Betriebsgebäudes Halle ***“ vom *** auf. Zur Frage der ausreichenden Determinierung des erlassenen baupolizeilichen Auftrages führt die Behörde weiters aus, „aus dem Spruch des Bescheides unter Anschluss der Beilagen“ lasse sich „eindeutig ersehen, dass vom Abbruchauftrag die konsenslosen Umbauten bzw. Baulichkeiten im Inneren der Halle ***“ betroffen seien, „da die Halle *** – wie unter Punkt 1. Sachverhalt im Detail ausgeführt – unter entsprechenden, jedoch sehr alten, Baubewilligungen“ verfüge.

Dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ist die Ansicht der belangten Behörde, die Halle *** verfüge als solche über einen baubehördlichen Konsens, sodass der vorliegende baupolizeiliche Abbruchauftrag (bloß) behauptete im Inneren der Halle konsenslos durchgeführte bewilligungspflichtige Umbauarbeiten zu umfassen habe, auf Grundlage der von der Behörde nach der Aktenlage durchgeführten Erhebungen nicht nachvollziehbar. Die Behörde führt in der Sachverhaltsdarstellung ihrer Bescheidbegründung lediglich eine aufliegende Baubewilligung für den Umbau der Halle *** aus dem Jahr *** an; darüberhinausgehende Erhebungen und Feststellungen, ob die Halle als solche über einen baubehördlichen Grundkonsens, sei es auch unter Umständen ein vermuteter Konsens, verfügt, wurden von der Behörde nicht getätigt bzw. getroffen.

Vor dem Hintergrund, dass der erteilte baupolizeiliche Auftrag ausdrücklich (bloß) auf Entfernung der konsenslos errichteten Baulichkeiten und Umbauten im Gebäude lautet, ist der der bekämpfte Bescheid in dieser Hinsicht widersprüchlich und unvollständig. Ob für die Halle *** selbst überhaupt ein baubehördlicher Grundkonsens, abgesehen von der Baubewilligung für den Umbau aus dem Jahr ***, existiert, ist dem bekämpften Bescheid und den Feststellungen der Baubehörde nicht zu entnehmen. Für die Frage der Erteilung des - die Sache des vorliegenden Verfahrens bildenden - bekämpften baupolizeilichen Auftrages hinsichtlich angeblicher konsensloser Umbauarbeiten in der Halle ist diese Beurteilung jedoch insofern Voraussetzung, als im Sinne der oben genannten Rechtsprechung erst die Feststellung, inwieweit die Halle selbst überhaupt als baubehördlich bewilligt anzusehen ist, eine Beurteilung dahingehend ermöglicht, ob für konsenslose baubewilligungspflichtige Umbauarbeiten im Gebäude ein Bauauftrag nach § 34 NÖ BO 2014 in Betracht kommt. Voraussetzung der Anwendung des § 34 NÖ BO 2014 ist, dass ein Bauwerk nicht in einem der Bewilligung oder Anzeige entsprechenden Zustand ausgeführt wurde; Voraussetzung des Abbruchauftrages nach § 35 NÖ BO 2014 ist, dass für ein Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliegt. Eine Ermittlung und baubehördliche Beurteilung dahingehend, inwieweit die Halle *** selbst überhaupt als baubehördlich bewilligt anzusehen ist, wurde mit dem bekämpften Bescheid, und soweit aus den vorgelegten Verwaltungsakten ersichtlich, auch sonst, nicht vorgenommen; ein baupolizeilicher Abbruchauftrag für die Halle selbst wurde aber jedenfalls auch ausdrücklich nicht erteilt.

Die Baubehörde wird daher im fortgesetzten Verfahren als eine Grundlage für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Erteilung eines Bauauftrages für angebliche konsenslose Arbeiten in der Halle zunächst die Frage des Vorliegens und Umfanges des baubehördlichen Konsenses für das Gebäude „Halle ***“ als solches zu klären haben.

In diesem Zusammenhang ist Folgendes zu sagen:

Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung ausführt, kann bei Prüfung des konsensgemäßen Zustandes eines Bauwerkes auch die Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses von Bedeutung sein, welche bei Altbauten, für die, abgesehen von anderen Voraussetzungen, keine Baubewilligung existiert oder eine solche nicht mehr auffindbar ist, anwendbar ist (vgl. z.B. VwGH vom 24.1.1991, Zl. 88/06/0214 oder vom 23.5.2002, Zl. 2001/05/0835).

Im Erkenntnis zu Zl. 2001/05/0835 vom 23.5.2002 sprach der Verwaltungsgerichtshof hierzu weiters aus:

„[…] Der Verwaltungsgerichtshof hat in der von ihm entwickelten Rechtsprechung zur Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses festgehalten, dass die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit eines alten Gebäudes nur dann Platz greifen kann, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich erscheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes soll nur dann vermutet werden, wenn der Zeitpunkt seiner Erbauung so weit zurückliegt, dass - von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen - auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht besteht (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 22. Oktober 1992, Slg. Nr. 13.727/A, mit weiteren Nachweisen). Ein vermuteter Konsens kann also für Baulichkeiten, die um 1900 errichtet und für bestimmte Zwecke verwendet worden sind […] nur insofern angenommen werden, als nicht in einem Zeitpunkt, in dem die Archive üblicherweise ordnungsgemäß geführt und auch (schriftliche) Baubewilligungen erteilt worden sind, bauliche Abänderungen oder Umwidmungen vorgenommen wurden (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 26. November 1992, Zl. 92/06/0152).

Bei der Prüfung der Frage der Konsensmäßigkeit eines Gebäudebestandes unter dem Gesichtspunkt des vermuteten Konsens ist daher zu beachten, dass die Vermutung der Konsensgemäßheit alter Baubestände nur jenen Bauzuständen zukommt, die nach der zur Zeit ihrer Herstellung geltenden Bauordnung dem Gesetz entsprochen haben (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 23. Juni 1994, Zl. 94/17/0002, mit weiteren Nachweisen). Von einem vermuteten Konsens ist daher grundsätzlich nur dann auszugehen, wenn aus der behaupteten Entstehungszeit der Bauten für ähnliche Bauten oder die in Rede stehenden baulichen Änderungen im örtlichen Umkreis Baubewilligungen nicht (lückenlos) auffindbar sind (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 23. November 1995, Zl. 93/06/0084). Das Vorliegen eines konsensgemäßen Zustandes kann aber grundsätzlich nur vermutet werden, wenn keine Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 20. Dezember 2001, Zl. 2000/06/0066, mit weiteren Nachweisen), wenn also hinsichtlich eines seit Jahrzehnten bestehenden Gebäudes Unterlagen über seine seinerzeitige Baubewilligung nicht mehr auffindbar sind, aber feststeht, dass hinsichtlich eines fehlenden Konsenses baubehördliche Beanstandungen niemals stattgefunden haben. Der Sinn dieser Rechtsprechung geht dahin, dass die Vermutung des rechtmäßigen Bestandes einer Baulichkeit nur dann Platz greifen soll, wenn der Zeitpunkt der Erbauung derselben offensichtlich so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 18. September 2000, Zl. 2000/17/0052). Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit kommt einem Bauzustand, der auch nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war, nicht zustatten, weil nicht angenommen werden kann, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte. In einem solchen Fall müsste vielmehr von der Partei, die den Konsens behauptet, der Nachweis erbracht werden, dass dieser tatsächlich erteilt worden ist (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 20. Dezember 2001, Zl. 2000/06/0066).

[…]

Bezüglich der Annahme eines vermuteten Konsenses für die hier zu beurteilenden Änderungen am betroffenen Bauwerk, fehlt es jedoch im Beschwerdefall am erforderlichen Sachsubstrat. Um zweifelsfrei feststellen zu können, ob, in welchem Umfang und wann Änderungen an der Außenwand des der zweitmitbeteiligten Partei gehörigen Gebäudes zum Grundstück der Beschwerdeführerin hin vorgenommen worden sind und ob daher im Sinne der oben dargestellten Rechtslage ein vermuteter Konsens insoweit mit Grund angenommen werden kann oder diese Änderungen zur Gänze konsenslos sind, hätten die Baubehörden allenfalls mit Hilfe von Sachverständigen, die nach Begutachtung des Gebäudes aus dem Bauzustand und den verwendeten Materialien Schlüsse auf den Zeitpunkt der Errichtung ziehen können, das Alter dieser Änderungen festzustellen gehabt (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 22. Oktober 1992, Zl. 92/06/0169); erst auf Grund dieser Feststellungen kann in der Folge - unter Berücksichtigung der oben wiedergegebenen hg. Rechtsprechung - in rechtlicher Hinsicht beurteilt werden, ob ein vermuteter Konsens für die vorgenommenen Änderungen angenommen werden kann, wobei insbesondere der zum Zeitpunkt der festgestellten Änderungen bestehenden Rechtslage und den damals erforderlichen Baubewilligungen Beachtung zu schenken ist. Die betroffene Partei trifft in diesem Zusammenhang eine Mitwirkungspflicht bei der Prüfung, ob hiefür eine Baubewilligung erteilt wurde, weil es in der Regel der Eigentümer eines Bauwerkes ist, der zielführende Hinweise über das Vorliegen einer Baubewilligung geben kann (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 30. Jänner 2001, Zl. 2000/05/0252).“

Im vorliegenden Fall hat die belangte Behörde zur Frage des – allfälligen- Vorliegens eines vermuteten Konsenses hinsichtlich der nicht von der Umbaubewilligung aus dem Jahr *** betroffenen Hallenbereiche keinerlei Ermittlungen angestellt; dem bekämpften Bescheid ist nicht zu entnehmen, dass die Baubehörde Feststellungen darüber getroffen hätte, zu welchem Zeitpunkt die Halle selbst errichtet worden ist, noch sich etwa mit der Frage eines vollständigen und zusammenhängenden Aktenbestandes der Baubehörde, sei es auch im Zusammenwirken mit dem Aktenbestand der zwischenzeitlich aufgrund der NÖ Bau-Übertragungsverordnung zuständig gewesenen BH X - auseinandergesetzt hätte.

Aus der Tatsache, dass der Beschwerdeführer trotz Aufforderung durch die Baubehörde weitere Baubewilligungen nicht vorgelegt habe, schließt die belangte Behörde, weitere Baubewilligungen für die Halle *** lägen nicht vor und es sei „überspitzt“, von der Behörde zu verlangen, noch weitere Erhebungen durchführen zu müssen.

Zur Frage, ob die Halle *** insgesamt überhaupt baubehördlich bewilligt ist, unterließ die Baubehörde, wie oben dargestellt, jegliche Ermittlung im Hinblick auf die genannte höchstgerichtliche Rechtsprechung, vermeint im bekämpften Bescheid jedoch ohne weitere substantiierte Begründung, die Halle verfüge über entsprechende, jedoch sehr alte, Baubewilligungen. Worauf sich diese Aussage der belangten Behörde gründet, ist dem Landesverwaltungsgericht jedenfalls nach den aktenkundigen durchgeführten Ermittlungen der Baubehörde nicht ersichtlich; die Behörde wird diesbezüglich im fortgesetzten Verfahren diesbezüglich derart geeignete Ermittlungsschritte anzustellen haben, dass eine abschließende Beurteilung der Frage des Vorliegens und Umfanges eines baubehördlichen Konsenses für die Halle *** ermöglicht ist. Im Hinblick darauf, dass nach der Aktenlage eine weitere auf dem in Rede stehenden Gelände befindliche Halle (Halle ***, welche Gegenstand der hg. Entscheidung vom heutigen Tag zu LVwG-AV-593-2014 ist) zumindest teilweise in den ***er bzw. ***er Jahren des vorigen Jahrhunderts bewilligt worden zu sein scheint, kommt in diesem Zusammenhang die Möglichkeit des Vorliegens eines vermuteten Konsenses für den nicht von der Umbaubewilligung aus dem Jahr *** betroffenen Hallenbereich zumindest in Betracht. Wenn auch im Sinne der höchstgerichtlichen Rechtsprechung der Behörde beizupflichten ist, dass diesbezüglich der Partei eine Mitwirkungspflicht bei der Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes zukommt, so entbindet dies die Baubehörde nicht von der Verpflichtung, selbständige Ermittlungen zu den im Zusammenhang mit der Frage des Vorliegens eines vermuteten Konsenses wesentlichen Fragen (zu welchem Zeitpunkt die Halle errichtet worden ist, bzw. ob ein vollständiger und zusammenhängender Aktenbestandes der Baubehörde(n) vorliegt) anzustellen. Wenngleich den vorgelegten Verwaltungsakten der Behörde zu entnehmen ist, dass die Baubehörde alle ihr vorliegenden Bewilligungen zumindest aufgelistet hat, fehlen hinsichtlich der – wesentlichen - Frage des Vorliegens und Umfanges eines vollständigen baubehördlichen Konsens für die Halle *** jegliche Ermittlungen und Feststellungen. Den vorgelegten Akten ist lediglich zu entnehmen, dass es die Behörde „durch einen mehrmaligen Wechsel der Zuständigkeit“ selbst für schwierig hält, festzustellen, welche Bautätigkeiten konsenslos sind, bzw. für welche Teile alte Bewilligungen vorliegen. Mag auch ein zugrundeliegender Sachverhalt eine schwierige Ausgangssituation darstellen, entbindet dies die Behörde jedoch nicht von der Verpflichtung, entsprechende Ermittlungen anzustellen und darauf fußend vor allem zu einer abschließenden Beurteilung zu gelangen, ob die Akten der Baubehörde(n) als vollständig anzusehen sind. Die Mitwirkungspflicht der Partei bildet hier, wie dargestellt, nur einen Teil jener Sachverhaltsfeststellung. Bei Erlassung des hier zu überprüfenden baupolizeilichen Auftrages hat sich die belangte Behörde mit dem Thema des Vorliegens eines baubehördlichen Konsenses für das Gebäude selbst in seiner Gesamtheit jedenfalls überhaupt nicht auseinandergesetzt; der verfahrensgegenständliche baupolizeiliche Auftrag betrifft (trotzdem) – bloß - angenommene konsenslose Umbauarbeiten in der Halle.

Auch im Hinblick auf den erlassenen Bauauftrag selbst genügt das Ermittlungsverfahren der Baubehörde weiters den Anforderungen der höchstgerichtlichen Rechtsprechung nicht:

Selbst wenn betreffend die „Halle ***“ in ihrer bestehenden Lage und Größe ein baubehördlicher Konsens vorliegen oder zu vermuten sein sollte, genügt es im Hinblick auf die Beurteilung von angenommenen konsenslosen Umbauarbeiten in der Halle nicht, im baupolizeilichen Auftrag im Jahr *** als baubehördlich bewilligtem Bestand auf einen Einreichplan betreffend eine gewerberechtliche Einreichung, und dies aus dem Jahr ***, zu verweisen und in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass sich daraus der – vom Planverfasser – erhobene baubehördlich bewilligte Grundkonsens ergebe; dies ganz abgesehen davon, dass, wie bereits oben ausgeführt, der bekämpfte Bescheid auf einen Einreichplan Bezug nimmt, der nicht die verfahrensgegenständliche Halle *** (sondern die ebenfalls auf dem Gelände befindliche Halle ***) betrifft.

Wie dargestellt, muss für die Erlassung eines Bauauftrages nach § 33 NÖ BauO 1996 (nunmehr § 34 NÖ BO 2014) feststehen, ob und bejahendenfalls in welcher Form das vom Bauauftrag betroffene Bauwerk baubehördlich bewilligt worden ist, ob und bejahendenfalls wann und inwiefern von dieser Bewilligung abgewichen worden ist, ob für diese festgestellten Abweichungen die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen bzw. Genehmigungen vorliegen, ob der tatsächlich festgestellte Zustand diesen Bewilligungen bzw. Genehmigungen entspricht und ob im Falle einer Abweichung diese Konsenswidrigkeiten – im Hinblick auf eine Baubewilligungspflicht nach § 14 Z 3 NÖ BO 2014 - die Standsicherheit, äußere Gestaltung, den Brandschutz, die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigen oder diese zu unzumutbaren Belästigungen führen können. Hinsichtlich der Frage von Abänderungen im Inneren eines Gebäudes hat sich die Baubehörde weiters mit der Frage einer allfälligen Bewilligungs- und Anzeigefreiheit nach § 17 Z 4 NÖ BO 2014 auseinanderzusetzen. All diese Feststellungen setzen ein von der Baubehörde entsprechend konkret geführtes Ermittlungsverfahren voraus.

Die Baubehörde darf sich daher hinsichtlich der Frage des Vorliegens und Umfanges eines vorhandenen baubehördlichen Konsenses zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht ausschließlich auf einen –vom Planverfasser – festgelegten „Grundkonsens“ im gewerbebehördlichen Verfahren stützen, solange selbständige Ermittlungen und sich darauf gründende abschließende Feststellungen der Baubehörde zu der Frage selbst fehlen, ob der im genannten Plan dargestellte Konsens den zum Zeitpunkt der Erlassung des baupolizeilichen Auftrages bestehenden baubehördlichen Konsens darstellt. Zwar darf sich die Behörde im Zuge der Ermittlungen auch der Nachfrage beim Grundeigentümer bedienen, eine diesbezüglich fehlende Auskunftserteilung kann jedoch nur dann zur Erlassung eines baupolizeilichen Auftrages führen, wenn die Baubehörde darüber hinaus aufgrund des von ihr amtswegig geführten Ermittlungsverfahrens abschließend zu dem Ergebnis gelangt ist, welcher baubehördlich bewilligte Konsens vorliegt und inwiefern von diesem Konsens in bewilligungspflichtiger Art und Weise abgewichen wurde. Diese abschließende Beurteilung auf Basis eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens hat die belangte Behörde dem bekämpften Bescheid sowie den vorgelegten Verwaltungsakten zufolge unterlassen.

Dazu kommt noch Folgendes: Neben dem Erfordernis der abschließenden Feststellung des konkret vorliegenden Baukonsenses hat die Baubehörde im Zuge des durchzuführenden Ermittlungsverfahrens in weiterer Folge zu prüfen, ob, und wenn ja, welche, von diesem festgestellten Konsens abweichende baubewilligungspflichtige Änderungen im Sinne des § 14 Z 3 NÖ BO 2014, welche nicht der Bewilligungs- und Anzeigefreiheit gemäß § 17 Z 4 leg.cit. unterliegen, vorliegen. Im gegenständlichen Fall wurde zwar durch die Baubehörde erster Instanz am *** eine Feststellungsverhandlung an Ort und Stelle durchgeführt; sowohl der Niederschrift zu dieser Verhandlung, als auch dem sonstigen Inhalt der vorgelegten Verwaltungsakten und ebenso dem (von der belangten Behörde diesbezüglich unwidersprochen gebliebenen) Beschwerdevorbringen ist jedoch zu entnehmen, dass im Zuge dieser Feststellungsverhandlung eine abschließende baubehördliche Ermittlung hinsichtlich allfälliger baubewilligungspflichtiger Abänderungen von einem bestehenden Konsens insofern nicht stattfand, als der Baubehörde der Zutritt zu mehreren - verfahrenswesentlichen – Hallenteilen gar nicht gewährt wurde. Laut der (unbekämpft gebliebenen) Feststellung der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid war die Halle *** zum Zeitpunkt der Erlassung des baupolizeilichen Auftrages in insgesamt 9 vermietete Objekte untergliedert. Der Niederschrift zur Feststellungsverhandlung vom *** ist zu entnehmen, dass von der Baubehörde im Zuge der Verhandlung zum einen nur ein kleiner Teil aller vorhandenen Objekte begangen werden konnte; auch hinsichtlich jener Objekte, die begangen wurden, fehlen zum anderen außerdem konkrete Feststellungen der Behörde, welche vorgefundenen Abänderungen vom vorliegenden Konsens bestehen und aus welchem Grund diese als baubewilligungspflichtig gemäß den Bestimmungen der NÖ Bauordnung einzustufen sind. Insgesamt hat daher die Baubehörde auch zur Frage des Abweichens vom bestehenden Konsens nur sehr ansatzweise, jedenfalls für die Erlassung eines baupolizeilichen Auftrages völlig unzureichende, Ermittlungen unternommen. All die vorliegenden festgestellten Ermittlungsmängel führten letztlich zur Erlassung des vorliegend bekämpften, völlig unkonkreten baubehördlichen Auftrages, „die konsenslos errichteten Baulichkeiten bzw. Umbauten im Gebäude“ binnen einer näher bestimmten Frist vollständig zu entfernen. Wie dem Beschwerdeführer beigepflichtet werden muss, genügt dieser erlassene Bauauftrag aufgrund seiner mangelnden Konkretheit jedenfalls nicht den Anforderungen an die Bestimmtheit von baupolizeilichen Aufträgen im Hinblick auf ein allfällig in der Folge durchzuführendes Vollstreckungsverfahren (z.B. VwGH vom 23.6.1981, Zl. 81/05/0073 oder auch vom 13.12.1984, Zl. 84/06/0193). Zwar spricht der VwGH in ständiger Rechtsprechung aus, dass ein baupolizeilicher Auftrag, welcher die aufgetragenen Leistungen nicht im Einzelnen aufzählt, dann vollstreckbar ist, wenn zumindest von einem Fachkundigen Art und Umfang der aufgetragenen Leistungen festgestellt werden können (z.B. schon VwGH vom 16.6.1975, Zl. 397/75, oder auch VwGH vom 18.12.2006, Zl. 2006/05/0056 mwN), im gegenständlichen Fall kann jedoch der Aktenlage zufolge aufgrund des völlig unzureichenden Ermittlungsverfahrens hinsichtlich der Frage des vorliegenden Konsenses in Verbindung mit der Frage der bewilligungspflichtigen Abweichung von eben diesem Konsens nicht einmal für die Baubehörde selbst Gewissheit darüber bestehen, welche Leistungen dem Beschwerdeführer mit dem angefochtenen Bescheid konkret aufgetragen wurden; Ermittlungen dahingehend, welche konkreten baulichen Abänderungen entgegen einem festgestellten bestehenden Konsens durchgeführt wurden, und aus welchem Grund diese einer Baubewilligungspflicht unterliegen, fehlen weitgehend. Von einer ausreichenden „Konkretisierung“ des Spruches durch die Berufungsbehörde kann daher entgegen deren Ansicht im Hinblick auf den vorliegenden Sachverhalt nicht gesprochen werden.

Die Baubehörde wird daher nach all dem Gesagten im fortgesetzten Verfahren zum einen eine – über die bloße Aufzählung von vorgefundenen Bewilligungen hinausgehende - abschließende behördliche Feststellung darüber zu treffen haben, in welchem Umfang ein baubehördlicher Konsens betreffend die verfahrensgegenständliche Halle *** vorliegt (oder auch nicht vorliegt), und wird aufbauend auf dieser Feststellung – nötigenfalls unter Anwendung der Bestimmung des § 34 Abs. 3 NÖ BO 2014 sowie unter Einbeziehung eines Bausachverständigen – detaillierte, nachvollziehbare und ebenfalls abschließende Ermittlungen zu der Frage anzustellen haben, inwieweit durch durchgeführte Abänderungen vom bestehenden baubehördlichen Konsens abgewichen wurde und aus welchem Grund diese Abänderungen einer baubehördlichen Bewilligungspflicht nach den Bestimmungen der NÖ BO 2014 unterliegen. Im Hinblick auf den nicht gewährten Zutritt zu wesentlichen Hallenteilen im Zuge der Feststellungsverhandlung ist für das weitere Ermittlungsverfahren darauf hinzuweisen, dass gemäß § 34 Abs. 3 NÖ BO 2014 den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen durch den Eigentümer der Zutritt zu allen Teilen der Bauwerke an Werktagen zur Tageszeit, bei Gefahr im Verzug auch an Sonn- und Feiertagen, sowie während der Nachtzeit zu gestatten ist. Entgegen der Rechtsansicht des Beschwerdeführers besteht diese öffentlich rechtliche Verpflichtung des Eigentümers ungeachtet des Vorliegens allfälliger zivilrechtlicher Vereinbarungen, wie z.B. des Vorliegens von Mietverhältnissen, und ist diese Verpflichtung dem Eigentümer von der Behörde gemäß § 34 Abs. 3 letzter Satz NÖ BO 2014 nötigenfalls bescheidmäßig aufzuerlegen und im Wege eines Vollstreckungsverfahrens durchzusetzen.

Hinsichtlich des mit dem bekämpften Bescheid bestätigten Benützungsverbotes für die Halle *** ist auszuführen, dass jedenfalls auf Basis des durchgeführten Ermittlungsverfahrens durch die Baubehörde keine Feststellung darüber getroffen werden konnte, ob durch angenommene Umbauarbeiten in der Halle *** eine konkrete Gefährdungssituation zu gewärtigen ist, da die Baubehörde, wie dargestellt, den überwiegenden Teil dieser Halle im Zuge der Überprüfung vom *** nicht betreten und somit auch nicht überprüft hat. Dass durch Umbauarbeiten in jenen Halleninnenbereichen, welche von der Baubehörde betreten werden konnten, eine konkrete Gefährdungssituation ausgehe, ist den Ausführungen der belangten Behörde nicht zu entnehmen.

Zusammenfassend trägt aufgrund der wie dargestellt zum einen fehlenden abschließenden Ermittlung und Feststellung der Baubehörden hinsichtlich des Umfanges des bestehenden baubehördlichen Konsenes in Bezug auf die Halle ***, und zum anderen aufgrund des annähernd gänzlich fehlenden Ermittlungsverfahrens hinsichtlich der konkreten, vom festgestellten baubehördlichen Konsens abweichenden baubewilligungspflichtigen Abänderungen der vorliegende Sachverhalt allein die bekämpfte Entscheidung derzeit nicht.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwGH vom 26. Juni 2014, Zl. Ro 2014/03/0063, sowie VwGH vom 27. August 2014,

Zl. Ro 2014/05/0062) besteht nach den Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes – VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht durch das Verwaltungsgericht, sodass dieses grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden hat. Eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen ist jedoch sehr wohl bei krassen bzw. gravierenden Ermittlungslücken zulässig und wird daher insbesondere dann in Betracht kommen, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhalts (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat (vgl. u.a. VwGH vom 26. Juni 2014, Zl. Ro 2014/03/0063, sowie VwGH vom 27. August 2014,

Zl. Ro 2014/05/0062). Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (etwa im Sinn einer „Delegierung“ der Entscheidung an das Verwaltungsgericht, vgl. auch Holoubek, Kognitionsbefugnis, Beschwerdelegitimation und Beschwerdegegenstand, in: Holoubek/Lang (Hrsg), Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, erster Instanz, 2013, Seite 127, Seite 137; siehe schon Merli, Die Kognitionsbefugnis der Verwaltungsgerichte erster Instanz, in: Holoubek/Lang (Hrsg), Die Schaffung einer Verwaltungsgerichtsbarkeit erster Instanz, 2008, Seite 65, Seite 73 f).

Die belangte Behörde hat es bei der Beurteilung des verfahrensgegenständlichen Objektes gänzlich unterlassen, im Sinne der höchstgerichtlichen Judikatur umfassende und abschließende Ermittlungen hinsichtlich der konkreten, vom zuvor festzustellenden baubehördlichen Konsens abweichenden baubewilligungspflichtigen Abänderungen in Bezug auf die Halle *** zu unternehmen, und hat es weiters unterlassen, abschließende amtswegige Ermittlungen anzustellen und eine darauf fußende abschließende Feststellung zu treffen, inwieweit betreffend die verfahrensgegenständliche Halle *** überhaupt ein baubehördlicher Konsens vorliegt. Dass der Beschwerdeführer im Zuge der Ermittlungen trotz Aufforderung durch die Baubehörde nicht mitgewirkt hat, entbindet die Baubehörde jedenfalls nicht von der Verpflichtung, amtswegig eine abschließende Feststellung darüber zu treffen, in welchem Umfang ein baubehördlicher Konsens überhaupt vorliegt oder auch nicht vorliegt.

Der entscheidungsmaßgebliche Sachverhalt steht damit in seinen wesentlichen Elementen nicht fest; vom Landesverwaltungsgericht wird daher nicht in der Sache selbst entschieden. Im gegenständlichen Fall kann die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Landesverwaltungsgericht gegenüber der belangten Behörde weder rascher durchgeführt werden, noch wäre die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Landesverwaltungsgericht mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden. Hinzu tritt der Umstand, dass sowohl die belangte Behörde einschließlich ihrer Sachverständigen als auch die anderen Parteien der behördlichen Verfahren – im Gegensatz zum Verwaltungsgericht – mit den örtlichen Gegebenheiten und der Sache vertraut und in der Regel ständig vor Ort sind (vgl. hiezu etwa VwGH vom 21. November 2002, Zl. 2002/20/0315). Demnach lassen sich die erforderlichen Ermittlungsschritte durch die Verwaltungsbehörde nicht nur schneller, sondern auch – für Parteien (in Form von Kommissionsgebühren) wie für die Behörde (in Form von Ansprüchen nach dem Gebührenanspruchsgesetz) – kostengünstiger durchführen, als dies im verwaltungsgerichtlichen Verfahren der Fall wäre.

Aus diesen Gründen war der vorliegenden Beschwerde in der derzeitigen Lage des Verfahrens Folge zu geben, der angefochtene Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

Diese Entscheidung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG unter Entfall der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung getroffen werden.

4. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Gemäß § 25a Abs. 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil der Beschluss von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht abweicht und eine gesicherte und einheitliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. dazu die unter 3.2. umfangreich zitierte Judikatur) vorliegt. Auch sonst liegen keine Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.