Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-623/001-2015

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.10.2015
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2015:LVwG.AV.623.001.2015

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Hofrat Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde von Frau *** und Herrn ***, beide ***, ***, vom *** gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, mit dem eine Berufung des Beschwerdeführers gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, betreffend Verlängerung der Frist zur Vollendung eines Bauvorhabens abgewiesen und der angefochtene Bescheid vollinhaltlich bestätigt worden war, zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 2 Z. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz (VwGG) eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 Bunde-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1.

Frau *** und Herr *** (in der Folge: Beschwerdeführer) sind grundbücherliche Eigentümer des Grundstückes Nr.***, EZ. ***, KG. ***, welches die topographische Anschrift ***, ***, aufweist.

1.2.

Mit Schreiben vom *** suchten Beschwerdeführer um die baubehördliche Bewilligung zur Errichtung einer Reihenhausanlage an.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, wurde den Beschwerdeführern die Bewilligung zur Errichtung einer aus 14 Wohneinheiten (2 Baukörper) bestehenden Reihenhausanlage auf dem Grundstück in , *** (), Parz.Nr. ***, EZ. ***, KG. ***, erteilt. Dieser Bescheid wurde am *** von den Beschwerdeführern - unter gleichzeitiger Abgabe eines ausdrücklichen Rechtsmittelverzichtes - übernommen.

Mit Schreiben vom *** hat der von den Beschwerdeführern beauftragte Bauführer den Beginn der Bauarbeiten mit *** angezeigt.

Bei einem am *** durchgeführten Lokalaugenschein wurde vom beigezogenen bautechnischen Sachverständigen der mitbeteiligten Gemeinde festgestellt, dass ein Baubeginn offenkundig nicht stattgefunden hat. Es wären lediglich eine Tafel "Betreten der Baustelle verboten", eine Werbetafel des

Bauträgers und Absperrbänder entlang des Grundstückes zu sehen gewesen.

Es wären auch keine Erdarbeiten festgestellt worden, die darauf hingedeutet hätten, dass mit der Errichtung des Bauvorhabens schon begonnen worden sei (weder Baugrubenaushub noch Planierungsarbeiten). Arbeiten, die auf eine konstruktive Ausbildung eines Fundamentes hindeuten, hätten ebenfalls nicht festgestellt werden können. Dabei wurden auch die im Gemeindeakt aufliegenden Lichtbilder angefertigt.

Dieses Ergebnis des Lokalaugenscheines wurde den Beschwerdeführern mit Schreiben vom *** (unter Anschluss der angefertigten Lichtbilder) mitgeteilt.

Mit Schreiben vom *** teilte die Baufirma der Beschwerdeführer durch ihre Rechtsvertreterinnen mit, dass sehr wohl mit dem Bau begonnen worden sei, weil im Jahre *** in der ***. Kalenderwoche Aushubarbeiten in Angriff genommen worden wären, die aber, da Grundwasser festgestellt worden wäre, aufgegeben worden wären. Die Baugrube sei dann wieder zugeschüttet worden. Aufgrund des bevorstehenden Winters hätten die Bauarbeiten nicht fortgesetzt werden können und sollten diese, aufgrund der neuerlichen Berechnungen, nunmehr Mitte *** fortgeführt werden. Wie sich aus den beiliegenden Lichtbildern und dem von uns geschilderten Sachverhalt ergebe, sei mit dem Baubeginn rechtzeitig begonnen worden und sei die Baubewilligung daher nicht erloschen.

Dazu stellte der beigezogene bautechnische Sachverständigen der mitbeteiligten Gemeinde im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme vom *** - nach Durchführung eines am selben Tag erfolgten Lokalaugenscheines und unter Bezugnahme auf die übermittelten Lichtbilder - fest, dass im Bereich der drei ca. 40 – 60 cm tiefen Probeschlitze, die überdies an verschiedenen Stellen vorgenommen wurden, der vollunterkellerte Bauteil zu errichten gewesen wäre. Die Herstellung von Probeschlitzen könne nicht als Baubeginn angesehen werden. Ein zusammenhängender Aushub einer Baugrube könne daraus nicht abgeleitet werden, da der alte Baumbestand erhalten sei, sodass bei einem sinnvollen Bauablauf vor Aushub der Baugrube die Rodungsarbeiten erfolgt sein müssten.

1.3.

Mit Schreiben vom *** brachten die Beschwerdeführer ein Ansuchen um Verlängerung der Ausführungsfrist für das mit Bescheid vom *** bewilligte Bauvorhaben ein.

Am *** fand eine neuerliche Besichtigung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes statt, in deren Rahmen der beigezogene Bausachverständige der mitbeteiligten Gemeinde seinen Standpunkt, dass es keinen Baubeginn gegeben habe, aufrecht erhielt.

1.4.

Mit Bescheid der Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, wurde der Antrag der Beschwerdeführer auf Verlängerung der Bauvollendungsfrist für das mit Bescheid vom *** zu Zl. *** bewilligten Bauvorhaben (Errichtung einer Reihenhausanlage bestehend aus 14 Wohneinheiten auf dem Gst.Nr. ***, EZ. ***, KG. ***) gemäß § 25 Abs. 5 der NÖ Bauordnung 1996 abgewiesen. Begründend wird nach Wiedergabe des bisherigen Verwaltungsgeschehens ausgeführt, dass gemäß § 24 Abs. 1 der NÖ Bauordnung 1996 das Recht aus einem Baubewilligungsbescheid erlösche, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht binnen 2 Jahren ab dem Eintritt der Rechtskraft des Bescheides begonnen oder binnen 5 Jahren ab ihrem Beginn vollendet werde. Voraussetzung für die Verlängerung der Bauvollendungsfrist wäre, dass die Baubewilligung noch nicht erloschen sei. Mit der Ausführung des Bauvorhabens sei nicht innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist von 2 Jahren ab Rechtskraft des Baubewilligungsbescheides begonnen worden, weshalb keine aufrechte Baubewilligung mehr vorliege. Daher habe die Baubehörde den Antrag auf Verlängerung der Frist für die Vollendung des Bauvorhabens abzuweisen.

1.5.

Mit Schreiben vom *** erhoben die Beschwerdeführer gegen den vorgenannten Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom *** rechtzeitig das ordentliche Rechtsmittel der Berufung. Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass es am *** zum Ausheben der Baugrube gekommen sei und damit der Bau an diesem Tag im Sinne des Gesetzes begonnen worden wäre. Die Tatsache, dass die Baugrube dann wieder zugeschüttet werden musste, hätte sicherheitstechnische Gründe gehabt, die aber erst nach Baubeginn bekannt geworden wären und welche an der rechtzeitigen Ausnützung der Baubewilligung nichts geändert hätten. Die Baugrube sei innerhalb der vom Geometer *** am *** vermessenen Grenzpunkten des ersten Kellers des Bauteiles A ausgehoben und infolge des Wassereinbruches wieder zugeschüttet worden. Schließich wird dargelegt, dass der beigezogene Sachverständige befangen sei.

1.6.

Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, wurde die Berufung der Beschwerdeführer als unbegründet abgewiesen und der angefochtenen Bescheid bestätigt. In der Begründung wird nach Wiedergabe des bisherigen Verfahrensganges und der als maßgeblich erachteten Rechtsvorschriften im Wesentlichen ausgeführt, dass gemäß § 24 Abs.1 der NÖ Bauordnung 1996 das Recht aus einem Baubewilligungsbescheid erlösche, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht binnen 2 Jahren ab dem Eintritt der Rechtskraft des Bescheides begonnen oder binnen 5 Jahren ab ihrem Beginn vollendet werde. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes sei die Baubewilligung und damit die den Beschwerdeführern in baurechtlicher Hinsicht erteilte Erlaubnis, ein bestimmtes Bauvorhaben zu realisieren, im Falle des Verstreichens der vorangeführten Fristen ex lege erloschen, d.h. der Baubewilligungsbescheid wird diesfalls ohne weiteren Akt unwirksam. Da der Baubewilligungsbescheid bereits dann ex lege außer Kraft trete, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht binnen 2 Jahren ab Eintritt der Rechtskraft des Bescheides begonnen worden ist, sei sohin im gegenständlichen Fall zunächst zu untersuchen, ob ein derartiger Baubeginn stattgefunden hat. Der Baubescheid sei den Beschwerdeführern am *** ausgefolgt worden und hätten diese bei dieser Gelegenheit auf die Einlegung eines Rechtsmittels verzichtet. Da dem Bauverfahren keine weiteren Parteien beigezogen gewesen wären, sei die Rechtskraft des Bescheides jedenfalls mit *** eingetreten. Die Baubeginnsanzeige sei in der ***. Kalenderwoche bei der Marktgemeinde *** eingelangt und habe die Baufirma der Beschwerdeführer erklärt, dass mit den Arbeiten in der ***. Kalenderwoche des Jahres *** begonnen werde. Die ***. Kalenderwoche liege vor dem Ende der 2-jährigen Frist, sodass ein rechtzeitiger Baubeginn dann vorgelegen hätte, wenn die durchgeführten Arbeiten als Arbeiten im Zusammenhang mit dem Baubeginn zu qualifizieren gewesen wären. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sei unter Beginn der Bauausführung jede auf die Errichtung eines bewilligten Bauvorhabens gerichtete bautechnische Maßnahme anzusehen, wobei es unerheblich wäre, in welchem Größenverhältnis die durchgeführten Arbeiten zum geplanten Bauvorhaben stehen. Die Errichtung eines Teiles des Fundamentes werde ebenso wie die Aushebung der Baugrube als Baubeginn angesehen. Die Planierung des Bauplatzes werde von der Rechtsprechung allerdings nicht als Beginn der Bauarbeiten angesehen. Der bautechnische Sachverständige habe in seinen Stellungnahmen festgehalten, dass er bei der knapp ein halbes Jahr nach den behaupteten Arbeiten vorgenommenen Besichtigung der Liegenschaft lediglich Spuren eines Aushubs von möglicherweise Probeschlitzen festgestellt habe. Er habe zusätzlich darauf hingewiesen, dass im Bereich dieser Probeschlitze ein Kelleraushub laut Baubewilligung vorzunehmen gewesen wäre. Da für einen Kelleraushub keine Probeschlitze notwendig wären, sei der Bausachverständige zur Meinung gekommen, dass die aus den Fotos ableitbaren Maßnahmen keine Arbeiten im Sinne der Durchführung des bewilligten Bauvorhabens wären. Für diese Ansicht spreche, dass während der daraufhin verstrichenen weiteren 5 Jahre bis zum Ansuchen um Erstreckung der Ausführungsfrist auf der Liegenschaft überhaupt keine weiteren Baumaßnahmen gesetzt worden wären und die Beschwerdeführer auch keine Begründung dafür gegeben hätten, warum 7 Jahre nach Rechtskraft des Baubewilligungsbescheides außer den behaupteten Probeschlitzen keinerlei Bauausführungsmaßnahmen getroffen worden wären. Zur Frage, welche Arbeiten als Baubeginn anzusehen wären, sei darauf hinzuwiesen, dass die Errichtung auch nur eines kleinen Teiles des Fundamentes nur dann als Baubeginn anzusehen wäre, soweit diese der Herstellung der bewilligten Anlage diene - sohin von vornherein nicht feststehe, dass eine Fortführung dieser Arbeiten in absehbarer Zeit gar nicht möglich sei. Dass derartige Arbeiten letztlich für das zu errichtende Gebäude verwendbar gemacht werden könnten, genüge nicht. Im gegenständlichen Fall dienten Probeschlitze lediglich der Erkundung der Untergrundverhältnisse, nicht aber dem Beginn der Errichtung des Hauses. Auch seien danach während weiterer 5 Jahre bis zum gegenständlichen Ansuchen um Verlängerung der Bauausführungsfrist keine weiteren Baumaßnahmen gesetzt worden. Wenn es aber keinen Baubeginn gegeben habe, sei die Baubewilligung ex lege ohne bescheidmäßige Feststellung nach Ablauf von 2 Jahren ab Rechtskraft der Baubewilligung außer Kraft getreten und komme daher auch eine Verlängerung der Ausführungsfrist nicht in Frage.

1.7.

Mit Schreiben vom *** erhoben die Beschwerdeführer gegen diesen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom *** rechtzeitig das Rechtsmittel der Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich und begründeten diese im Wesentlichen wir ihre Berufungsschrift vom ***.

1.8.

Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom *** wurden die Beschwerdeführer ersucht, die angebotenen Fotos, die die umfangreichen Erdbewegungen dokumentieren würden, vorzulegen.

Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom *** wurden die *** ersucht, mitzuteilen, ob, wann und in welchem Umfang am *** auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft ein Aushub erfolgt ist. Weiters wurde um Mitteilung darüber ersucht, ob – bedingt durch angeblich aufgetretenes Grundwasser – von Ihnen eine Verfüllung angeordnet wurde bzw. ob Lichtbilder zu diesen Maßnahmen existieren.

1.9.

Mit Schreiben vom *** teilte die *** mit, dass im *** mit den Baugrubenaushubarbeiten begonnen worden wäre. In ca. 0,70- 1,00m Tiefe sei man auf Grundwasser bzw. auf wasserführende Schichten gestoßen und hätten somit die Arbeiten witterungsbedingt bzw. aufgrund der neuen Begebenheiten eingestellt werden müssen. Mit den Beschwerdeführern sei vereinbart worden, dass neuerliche Berechnungen für die Fundamentierung erstellt werden müssten. Aus Sicherheitsgründen sei die Baugrube wieder zugeschüttet worden. Weiters wäre vereinbart worden, dass die Arbeitsunterbrechung aufgrund des bevorstehenden Winters bis ins Frühjahr *** dauern sollte. Ab Mitte *** sollten die Arbeiten fortgesetzt werden. Dem Schreiben sind Fotos beigelegt, die denen im Akt der mitbeteiligten Gemeinde entsprechen und die drei - vom Sachverständigen als „Probeschlitze“ bezeichneten - Erdaushübe darstellen.

Mit Schreiben vom *** legten die Beschwerdeführer mehrere Fotos vor, die den Zustand zum Zeitpunkt der Auspflockung darstellen sollen. Auf den Bildern sind Grundflächen abgebildet, die zum Teil Unebenheiten aufweisen, die von Erdarbeiten herrühren könnten. Allen Fotos ist gemein, dass die abgebildeten Flächen – mit kleinen Ausnahmen - alle gelichmäßig von Laub bedeckt sind.

2. Rechtsvorschriften von Bedeutung:

2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG:

§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

2.2. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 - VwGG:

§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:

1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;

2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;

3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.

(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden.

…

(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

2.3. NÖ Bauordnung 1996 idF LGBl. 8200-23:

Begriffsbestimmungen

§ 4. Im Sinne dieses Gesetztes gelten als:

3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.

4. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind.

7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden.

Ausführungsfristen

§ 24. (1) Das Recht aus einer Baubewilligung (§ 23 Abs. 1) erlischt, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht

• binnen 2 Jahren ab der Erlassung des letztinstanzlichen Bescheides der Behörde nach § 2 begonnen oder

• binnen 5 Jahren ab ihrem Beginn vollendet wurde.

Eine Bauplatzerklärung nach § 23 Abs. 3 wird dadurch nicht berührt.

(2) Für die Vollendung umfangreicher Bauvorhaben (z.B. großvolumige Wohn- oder Betriebsgebäude, Anstaltsgebäude) darf in der Baubewilligung eine längere Frist bestimmt werden.

(3) Wenn ein bewilligtes Bauvorhaben in mehreren Abschnitten ausgeführt werden soll, dann dürfen in der Baubewilligung längere Fristen als nach Abs. 1 für einzelne Abschnitte bestimmt werden.

(4) Die Baubehörde hat die Frist für den Beginn der Ausführung eines bewilligten Bauvorhabens zu verlängern, wenn

• dies vor ihrem Ablauf beantragt wird,

• das Bauvorhaben nach wie vor dem Flächenwidmungsplan – und im Geltungsbereich eines Bebauungsplans auch diesem – und den Sicherheitsvorschriften nicht widerspricht.

(5) Die Baubehörde hat die Frist für die Vollendung eines bewilligten Bauvorhabens zu verlängern, wenn der Bauherr dies vor ihrem Ablauf beantragt und das Bauvorhaben innerhalb einer angemessenen Nachfrist vollendet werden kann.

Baubeginn

§ 26. (1) Der Bauherr hat das Datum des Beginns der Ausführung des Bauvorhabens der Baubehörde vorher anzuzeigen.

(2) Ab dem angezeigten Baubeginn darf die zur Ausführung des bewilligten Bauvorhabens erforderliche Baustelleneinrichtung ohne weitere Bewilligung aufgestellt werden.

2.4. NÖ Bauordnung 2014 idF LGBl. 1/2015:

Übergangsbestimmungen

70. (1) Die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, sind nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. § 5 Abs. 3 ist jedoch auf alle Beschwerden, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eingebracht werden, anzuwenden. Sämtliche baubehördliche Bescheide bleiben bestehen.

2.5. Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991:

Sachverständige

§ 52. (1) Wird die Aufnahme eines Beweises durch Sachverständige notwendig, so sind die der Behörde beigegebenen oder zur Verfügung stehenden amtlichen Sachverständigen (Amtssachverständige) beizuziehen.

3. Würdigung:

3.1. Zu Spruchpunkt 1:

Die Beschwerde ist nicht begründet.

3.1.1.

Gemäß § 70 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens der NÖ Bauordnung 2014, dem 1. Februar 2015, anhängigen Verfahren nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. Von dieser Regelung sind per Gesetz (§ 70 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014) ausdrücklich Verfahren nach den §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, ausgenommen.

Da Gegenstand des von den Baubehörden der der Stadtgemeinde *** geführten Verfahrens ein Antrag gemäß § 24 NÖ Bauordnung 1996 ist, hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich für die Beurteilung des gegenständlichen Falles die NÖ Bauordnung 1996 (gemäß § 70 leg.cit. Bauordnung) weiter anzuwenden.

3.1.2.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, mit dem den Beschwerdeführern die Bewilligung zur Errichtung einer aus 14 Wohneinheiten (2 Baukörper) bestehenden Reihenhausanlage auf dem Grundstück in , *** (), Parz.Nr ***, EZ. ***, KG. ***, erteilt worden war, am *** von den Beschwerdeführern - unter gleichzeitiger Abgabe eines ausdrücklichen Rechtsmittelverzichtes – übernommen worden ist und zu diesem Zeitpunkt in Rechtskraft erwachsen ist.

In diesem Zusammenhang ist zu der von den Beschwerdeführern mit Schreiben vom *** erstattete Anzeige des Baubeginns mit *** auszuführen, dass diese Anzeige eine bloße Ordnungsvorschrift darstellt. Für die Klärung der Frage, ob das Recht aus dem Baubewilligungsbescheid erloschen ist, hatte diese Anordnung daher grundsätzlich keine Bedeutung (vgl. VwGH vom 15. Juli 2003, Zl. 2002/05/0772). Im Beschwerdefall wurde in der Baubewilligung keine längere Frist für den Baubeginn festgelegt, die Frist wurde auch nicht über Antrag des Inhabers der Baubewilligung erstreckt.

3.1.3.

Im Sinne des § 24 NÖ Bauordnung 1996 ist unter dem Begriff des Baubeginns ausdrücklich nur eine auf die Errichtung des bewilligten Bauwerkes gerichtete bautechnische Maßnahme zu verstehen (vgl. VwGH vom 15. Mai 2012, Zl. 2012/05/0008, und vom 25. September 2012, Zl. 2011/05/0023).

Dabei ist es - insofern das Gesetz darüber keine näheren Bestimmungen trifft - unerheblich, in welchem Größenverhältnis die durchgeführten Arbeiten zum geplanten Bauvorhaben stehen. Bereits die Errichtung eines kleinen Teiles eines Fundamentes ist daher ebenso schon als vorheriger Baubeginn anzusehen, soweit er der Herstellung des Vorhabens dient, wie die Aushebung der Baugrube. Die Planierung des Bauplatzes kann jedoch nicht darunter subsumiert werden, insoferne diese Arbeiten nicht der Herstellung der baulichen Anlage dienen (vgl. VwGH vom 23. Jänner 1996, Zl. 95/05/0194, ergangen zur OÖ Bauordnung 1976 und vom 17. April 2012, Zl. 2009/05/0313).

Die angesprochene Teil - Fundamentierung bzw. der Aushub eines Teils einer Baugrube sind ist immer nur dann als Baubeginn anzunehmen, wenn nicht von vornherein feststeht, dass eine Fortführung dieser Arbeiten in absehbarer Zeit gar nicht möglich ist. Dass derartige Arbeiten letztlich für das zu errichtende Gebäude verwendbar gemacht werden können, aber dafür nicht bestimmt waren, würde hingegen nicht genügen, da dann die Erdarbeiten oder Bauarbeiten nicht der Herstellung der baulichen Anlage dienten (vgl. VwGH vom 16. Oktober 1997, Zl. 96/06/0185).

Im vorliegenden Fall ist schließlich von den Beschwerdeführern zwar wiederholt der vermeintliche Aushub einer Baugrube behauptet worden. Die vorgelegten näheren Beweismittel (v.a. Lichtbilder der Beschwerdeführer und der Baufirma) sind aber nicht geeignet, die Ausführungen des von den Behörden der mitbeteiligten Gemeinde beigezogen Sachverständigen zu widerlegen. Dieser hat schlüssig, klar und nachvollziehbar (durch Lichtbilder) im Zusammenhang mit dem am *** am verfahrensgegenständlichen Grundstück durchgeführten Lokalaugenschein dargelegt, dass seit der der Erstattung der Anzeige des Baubeginns am *** bis auf drei Probeschlitze mit einer Tiefe von 40 – 60 cm keine Baumaßnahmen gesetzt worden sind. Diesem Gutachten sind die Beschwerdeführer nicht auf gleicher fachlicher Ebene – etwa durch Vorlage eines Privatgutachtens - entgegen getreten (vgl. VwGH vom 28. September 2010, Zl. 2009/05/0344).

Auch die von den Beschwerdeführern bzw. der Baufirma vorgelegten Fotos zeigen im Wesentlichen die genannten Probeschlitze und planierte Flächen (i.e. jene Fotos, die mit *** bezeichnet sind), auf denen aber nur in ein sehr kleiner Teil nicht von Laub bedeckt ist (gerade dies würde aber eine unmittelbar zuvor erfolgte Bearbeitung dokumentieren). Im Lichte der obzitierten Judikatur ist daher im vorliegenden Fall kein Baubeginn anzunehmen, da nach Aussage der Baufirma von vornherein festgestanden ist, dass eine Fortführung dieser Arbeiten in absehbarer Zeit gar nicht möglich ist. Vielmehr sollte die Arbeitsunterbrechung aufgrund des bevorstehenden Winters bis ins Frühjahr *** dauern. Ab Mitte *** sollten die Arbeiten fortgesetzt werden – eine tatsächliche Fortführung der Arbeiten fand aber nie statt.

3.1.4.

Der Verwaltungsgerichtshof hat etwa die Öffnung einer Dachbodendecke durch einen Prüfingenieur als Maßnahme, um die Tragfähigkeit der Decke für die beabsichtigten Aufbauten zu überprüfen, qualifiziert. Diese Überprüfung stellt sich aber als bloße "Vorbereitungshandlung" für die Ausführung des bewilligten Vorhabens, nicht jedoch bereits als eine Errichtungsmaßnahme zur Herstellung des Bauvorhabens dar (vgl. VwGH vom 17. April 2012, Zl. 2009/05/0313). Als derartige Vorbereitungshandlungen sind auch die Freimachung des Baugrundes durch Abreißen noch darauf befindlicher Gebäude sowie rodungsmaßnahmen qualifiziert worden (vgl. VwGH vom 31. Jänner 1979, Zl. 1.069/77). Im vorliegenden Fall sind daher die angeführten Probeschlitze bestenfalls als Vorbereitungshandlungen zu werten. Gerade weil diese Maßnahmen vor Beginn der Bauarbeiten zu setzen waren, können sie keinen Baubeginn im Sinn der §§ 24 Abs. 1 und 26 NÖ Bauordnung 1996 darstellen. Daraus folgt, dass gemäß § 24 Abs. 1 NÖ Bauordnung 1996 im vorliegenden Fall das Recht aus einer Baubewilligung erloschen ist, weil die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht binnen 2 Jahren ab der Erlassung des letztinstanzlichen Bescheides der Behörde (i.e. am ***) begonnen worden ist.

Indem daher aufgrund der vorstehenden Ausführungen der Gemeindevorstand der Stadtgemeinde *** zusammenfassend im Ergebnis zu Recht den Antrag auf Verlängerung der Bauvollendungsfrist abgewiesen hat (weil zum Zeitpunkt der Antragstellung die Baubewilligung bereits längst erloschen war), war spruchgemäß zu entscheiden.

3.1.5.

Diese Entscheidung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG unter Entfall der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung getroffen werden. Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung wurde von den Beschwerdeführern zum einen nicht beantragt, zum anderen sind im vorliegenden Beschwerdeverfahren im Ergebnis ausschließlich Rechtsfragen zu beurteilen, zu deren Lösung im Sinne der Judikatur des EGMR eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (vgl. dazu VwGH vom 17. April 2012, Zl. 2012/05/0029 bzw. auch vom 21. Dezember 2012, Zl. 2012/03/0038).

3.2. Zu Spruchpunkt 2 - Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die unter Punkt 3.1. auch angeführt ist, auch einheitlich beantwortet wird.