Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AB-14-0585

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 26.05.2014
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2014:LVwG.AB.14.0585

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde von Herrn ***, vertreten durch ***, ***, ***, vom *** gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, mit welchem die Berufung des Beschwerdeführers gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom *** betreffend Untersagung der Nutzung eines errichteten Bauwerkes zu einem anderen als dem bewilligten Verwendungszweck als unbegründet abgewiesen worden war, den

B e s c h l u s s

gefasst:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG Folge gegeben, der angefochten Bescheid behoben und die Sache zur neuerlichen Entscheidung an den Stadtrat der Stadtgemeinde *** verwiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1.

Herr *** (in der Folge: Beschwerdeführer) ist (Mit)Eigentümer des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der topographischen Anschrift ***, ***. Das gegenständliche Grundstück weist die Widmung Bauland-Betriebsgebiet auf.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, wurde dem Beschwerdeführer die Bewilligung zur Errichtung eines Gartenhauses (samt Einfriedung, die hier nicht verfahrensgegenständlich ist) auf dem gegenständlichen Grundstück erteilt. Im Rahmen der - einen wesentlichen Teil des Bescheides bildenden – Niederschrift vom *** ist festgehalten, dass die Errichtung eines eingefriedeten gemauerten Gartenhauses im Ausmaß von 65 m² samt WC und Dusche vorgesehen ist. Im Einreichplan, der im Bauakt der mitbeteiligten Gemeinde aufliegt, ist in der Grundrissdarstellung ersichtlich, dass neben einem Sanitärraum, einem Vorraum und einem kleinen Raum mit ca. 1 m² Fläche ein großer „Lagerraum für Gartengeräte“ vorgesehen ist.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, wurde dem Beschwerdeführer die Benützungsbewilligung für das Gartenhaus auf den Teilflächen 10 und 11 erteilt. Festgehalten wird in der Begründung, dass aufgrund des Ergebnisses der Endbeschau keinerlei Bedenken - insbesondere auch nicht aus gesundheits-, feuer- oder baupolizeiliehen Gründen - gegen die widmungsgemäße Verwendung des Gartenhauses bestünden. Im Rahmen der Niederschrift zur Endbeschau vom *** ist ausdrücklich angeführt, dass sich an der bewilligten Nutzung als „Lagerraum für Gartengeräte“ nichts ändern darf.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, wurde dem Beschwerdeführer ein Zubau zum Gartenhaus und die Errichtung eines zweizügigen Kamines gestattet.

Am *** wurde eine mündliche Bauverhandlung auf dem Grundstück , „" ***, ***, anberaumt. Die Zustellung einer Ausfertigung dieses Anberaumungsschreibens erfolgte auch an den Beschwerdeführer. Im Rahmen dieser mündlichen Verhandlung wurden von der Baubehörde erster Instanz Feststellungen dahingehend getroffen, dass das streitgegenständliche Grundstück in der Flächenwidmung als Bauland/Betriebsgebiet festgelegt ist, im Miteigentum mehrerer Personen steht und mit vielen Gebäuden bebaut ist, für die jeweils ein Konsens für die Errichtung und Nutzung eines Gartenhauses vorliegt. Auf diesem Grundstück wären jedoch Gebäude errichtet, die wohnlich eingerichtet, mit Küchen, angeschlossenen Küchen- und Haushalts-und Heizgeräten ausgestattet und augenscheinlich Wohnzwecken dienen bzw. jedenfalls zu dienen geeignet sind. Diese Feststellung wurde fotodokumentarisch festgehalten. Die hinsichtlich eines jeden Gebäudes getroffenen Feststellungen wurden in der über die mündliche Verhandlung errichteten Niederschrift ausführlich festgehalten. Die Fotos, die im Rahmen der Bauverhandlung erstellt wurden und im Bauakt der Gemeinde aufliegen, zeigen, dass sich im oa. „Lagerraum für Gartengeräte“ eine Vitrine mit Gläsern, ein Schaukelstuhl, ein Tisch mit 4 Sesseln, eine Kommode, ein 4 türiger Kleiderschrank, ein Bücherregal, ein Schreibtisch mit Sessel, ein Hocker, eine Glasvitrine mit Modellautos, ein Doppelbett, eine rote Eckcouch (Wohnlandschaft) mit Couchtisch befinden. Weiters ist eine Einbauküche mit E-Herd, Spüle, Geschirrspüler und zahlreichen Hängekästen und Verstaumöglichkeiten vorhanden.

1.2.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl.: ***, wurde den Eigentümern des streitgegenständlichen Grundstückes gemäß § 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung 1996 die Nutzung der Bauwerke zu einem anderen als den baubehördlich bewilligten Verwendungszweck untersagt. Begründet wird dargelegt, dass gemäß der oben angeführten gesetzlichen Bestimmung die Baubehörde die Nutzung von Bauwerken zu einem anderen als den bewilligten oder aus einer Anzeige zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten hat, wenn dies zur Vermeidung von Gefahren für Menschen und Sachen oder von unzumutbaren Belästigungen notwendig ist.

1.3.

Mit Schreiben vom *** erhob der Beschwerdeführer durch seine ausgewiesene Vertretung fristgerecht das Rechtsmittel der Berufung brachte im Wesentlichen vor, dass er Eigentümer von 576/5784 Anteilen am Grundstück EZ ***, Grundstück Nr. ***, Baufläche (begrünt) sei. Die übrigen Grundstücksanteile gehörten den mitbeteiligten Parteien. Das Grundstück sei nicht parzelliert, die Eigentümer verfügten über Miteigentum. Die Bauwerke stünden im Gegensatz dazu zum Teil im Eigentum einzelner Miteigentümer. Überdies bestehe eine Nutzungsvereinbarung, die regelt, welche Teile der Liegenschaft und welche Bauwerke der ausschließlichen Nutzung des jeweiligen Miteigentümers unterliegen. Die Baubehörde habe es unterlassen, im Rahmen eines zivilrechtlichen Vorverfahrens zu ermitteln, wer Eigentümer des jeweiligen Bauwerkes sei. Außerdem mangle es dem Bescheid an einer gesetzmäßigen Begründung. Eine gesetzmäßige Begründung, die insbesondere in quantitativer und qualitativer Hinsicht konkrete Feststellungen über die im Gesetz genannten Faktoren (Belästigungen, Gefahren für Menschen und Sachen, konsenslose Nutzung) voraussetzt, fehle und belaste den angefochtenen Bescheid mit Rechtswidrigkeit. Auch § 60 AVG sei verletzt, nachdem die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens nicht in die Begründung aufgenommen worden seien. Auch komme der Beschwerdeführer als Adressat über Bauwerke, die im ausschließlichen Eigentum anderer Personen stehen, nicht in Betracht. Auch darin sei eine Rechtswidrigkeit begründet. Dem Spruch des Bescheides kann nicht entnommen werden, welche Nutzung von der Baubehörde als konsenslos angesehen worden sei. Gemäß § 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung könne die Nutzung eines Bauwerkes dann untersagt werden, wenn zur Vermeidung von Gefahren für Menschen und Sachen oder von unzumutbaren Belästigungen notwendig sei. Die Behörde habe es unterlassen, festzustellen, welche Gefahren für Menschen und Sachen bzw. welche unzumutbaren Belästigungen in Rede stehen. Daraus könne er für sich nicht erschließen, welche Nutzung konkret zu unterlassen sei. Auch dürfe nicht unberücksichtigt bleiben, dass mit Bescheid vom ***, Zl. ***, die Baubehörde vor Ort festgestellt habe, dass der dort angezeigte Zustand das Bauvorhaben bewilligungsgemäß ausgeführt worden wäre. Seither wären Zustand, Ausstattung und Nutzung unverändert geblieben, sodass die Nutzung behördlich genehmigt sei.

1.4.

Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom *** wurde die Berufung als unbegründet abgewiesen und begründend im Wesentlichen nach Wiedergabe des bisherigen Verwaltungsgeschehens und der maßgeblichen Gesetzesbestimmungen dargelegt, dass es richtig sei, dass die Behörde erster Instanz in der Begründung des bekämpften Bescheides weder die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens noch die bei der Beweiswürdigung maßgebenden Erwägungen noch die darauf gestützte Beurteilung der Rechtsfrage im Sinne der vom Beschwerdeführer zitierten Judikatur zusammengefasst hat. Dieser Umstand möge den Bescheid mit einem Mangel belasten. Im Bescheid wären aber Feststellungen über die Art der Nutzung und Verwendung sämtlicher auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück errichteter Gebäude getroffen worden und zudem diese Feststellungen sämtlichen Miteigentümern des verfahrensgegenständlichen Grundstückes, also auch dem Beschwerdeführer, zur Kenntnisnahme und Abgabe einer Stellungnahme übermittelt worden. Bei der Bau- und Benützungsbewilligung handle es sich um Umstände und Fakten, die ihm als damaligen Bauwerber und Grundstücksmiteigentümer ohnehin bekannt wären. Da es sich um ein Grundstück im Miteigentum handle, dessen Bauwerke dem Grundsatz superficies solo cedit unterliegen (siehe sogleich), hätten diese Ausführungen letztlich für alle Miteigentümer zu gelten. Hinsichtlich des Vorbringens des Beschwerdeführers, es handle sich bei den Bauwerken um Superädifikate, stellt die Berufungsbehörde fest, dass sein Gebäude mauerfest aufgeführt (vgl. Beilage F) sei. Es gelte diesbezüglich die gesetzliche Vermutung, dass sie unselbständige Bestandteile des Grund und Bodens nach Maßgabe des Grundsatzes superficies solo cedit wären. Jedenfalls könne aus der vorgebrachten Nutzungsvereinbarung der Miteigentümer nicht auf das Vorliegen eines Superädifikates geschlossen werden. Eine Wohnzwecknutzung sei ausgeschlossen, da es sich bei den Bewilligungen um solche zur Errichtung von Gartenhäusern handle. Diese seien Nebengebäude im Sinne des § 4 Z 7 NÖ Bauordnung 1996 und dürften gemäß § 4 Z 7 NÖ Bauordnung 1996 nicht über Aufenthaltsräume verfügen. Gemäß § 4 Z 1 NÖ Bauordnung gelten als Aufenthaltsräume Räume, welche zum ständigen oder längeren Aufenthalt von Personen bestimmt sind, ausgenommen Wirtschaftsräume (z.B. Küche). Aufenthaltsräume verkörperten vor dem Hintergrund dieser gesetzlichen Definition Wohnnutzung. Zum anderen sei das gegenständlichen Grundstück in der Widmungsart Bauland-Betriebsgebiet festgelegt. Bei dieser Widmung sei die Nutzung von Gebäuden zu Wohnzwecken bzw. die Ausgestaltung von Räumen dieser Gebäude zu Aufenthaltsräumen grundsätzlich nicht zulässig. Diese Einschränkung lasse sich mit dem Vorrang der betrieblichen Nutzung, die mit Immissionen verschiedenster Art verbunden sein kann, begründen (so wäre aufgrund des Immissionsschutzes im Bauland-Betriebsgebiet ein Hotelbetrieb unzulässig). Daher sei eine Wohnnutzung oder einer solchen ähnlichen Nutzung (arg: Aufenthaltsraum) auf einem Grundstück in der Subwidmung Betriebsgebiet nicht nur nicht zulässig, sondern schlichtweg nicht geeignet. Was die auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück aufgeführten Gebäude anbelangt, habe die Behörde feststellen können, dass diese allein aufgrund der teilweise fehlenden Abstände zu- bzw. untereinander und aufgrund der unzureichenden Bauphysik (Wärme-, Schall-, Brandschutz, Holzverwendung) nicht den Anforderungen entsprechen, die an Wohngebäude zu stellen sind. Da im Rahmen der behördlichen Begehungen festgestellt worden wäre, dass in sämtlichen Gebäuden des verfahrensgegenständlichen Grundstückes Koch- und Küchen- sowie sonstige Haushaltsgeräte, zum Teil fixe, zum Teil mobile Feuerstätten verwendet werden, bestehe vor diesem Hintergrund ein wesentlich höheres Brandüberschlagsrisiko als in verbautem Bauland-Wohngebiet. Um diesen Gefahren Einhalt zu gebieten, hätte die Baubehörde einschreiten müssen.

1.5.

Mit Schreiben vom *** erhob der Beschwerdeführer durch seine ausgewiesenen Vertreter rechtzeitig Beschwerde und begründete diese im Wesentlichen damit, der Bürgermeister unterstelle und untersage den Eigentümern des Grundstücks ***, ***, Parz.Nr. ***, EZ ***, KG *** (die gegenständliche Liegenschaft'), eine konsenswidrige Nutzung der darauf befindlichen Bauwerke. Der erstinstanzliche Sammelbescheid des Bürgermeisters - insbesondere hinsichtlich dessen Begründung – sei derart mangelhaft, dass für den Beschwerdeführer nicht einmal erkennbar war, welches konkrete konsenswidrige Nutzungsverhalten die erste Instanz als gegeben erachtete und zu verbieten suchte. Das gegenständliche Grundstück und das darauf befindliche Gartenhaus lägen gemäß Flächenwidmungsplan in der Widmungskategorie Bauland/Betriebsgebiet. Alle am Grundstück befindlichen baulichen Anlagen und deren Verwendung wären durch formell rechtskräftige administrative Rechtsakte der zuständigen Behörde bewilligt worden. Die Bewilligung zum Bau des Gartenhauses auf dem gegenständlichen Grundstück sei dem Beschwerdeführer und seiner Gattin mit Bescheid vom *** (Zahl: ***) erteilt worden. Die mit diesem Bescheid erteilte baubehördliche Bewilligung, sowie diesem zugrunde liegende Niederschrift über die Bauverhandlung und Baubeschreibung sähen die Errichtung eines eingefriedeten gemauerten Gartenhauses samt WC und Dusche vor. Eine Beheizung des Gebäudes und die Warmwasseraufbereitung wäre vorerst durch Elektrogeräte vorgesehen gewesen. Bereits zu diesem Zeitpunkt sei eine Nutzung des Gartenhauses sowohl als Lagerraum für Gartengerät als auch zu sanitären Zwecken im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Gartens intendiert gewesen (kurze Aufenthalte im Gebäude). Ein längerer oder gar dauernder Aufenthalt im Sinne einer - auch von der belangten Behörde unterstellten – „Wohnraumnutzung" oder zur „Führung eines Haushalts" habe damals wie auch zum jetzigen Zeitpunkt nicht den Vorstellungen und dem praktizierten Verhalten des Beschwerdeführers entsprochen. Mit Niederschrift vom *** (Zahl: ***) sei vom Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz festgehalten worden, dass das Gartenhaus plan- und beschreibungsgemäß ausgeführt wurde. Zudem werde -wie die belangte Behörde richtigerweise ausführt - festgehalten, „dass sich an der bewilligten Nutzung als Lageraum für Gartengeräte nichts ändern darf". Die Benützungsbewilligung für das Gartenhaus wäre dem Beschwerdeführer durch Bescheid vom *** (Zahl: ***) erteilt worden. Festgehalten wurde darin, dass aufgrund des Ergebnisses der Endbeschau keinerlei Bedenken - insbesondere auch nicht aus gesundheits-, feuer- oder baupolizeiliehen Gründen - gegen die widmungsgemäße Verwendung des Gartenhauses bestünden. Das Gartenhaus sei durch den Beschwerdeführer in weiterer Folge konsensgemäß genutzt worden. Mit Bescheid vom *** (Zahl: ) sei dem Beschwerdeführer ein Zubau zum Gartenhaus, sowie ein zweizügiger Kamin mit einem Durchmesser von 20 cm sowie deren Benutzung nach Fertigstellung genehmigt worden. Die bewilligten Objekte wären bescheidgemäß errichtet und in weiterer Folge konsensgemäß verwendet worden. Die belangte Behörde stelle richtigerweise fest, dass eine „Wohnzwecknutzung" des Gartenhauses durch den Beschwerdeführer aus gesetzlichen und verordnungsinhaltlichen Gründen derzeit ausgeschlossen ist. Das Gartenhaus diene seit jeher insbesondere dazu, verschiedenste für den Gartenaufenthalt benötigte Gebrauchsobjekte zu verwahren, sich während eines solchen Aufenthalts sporadisch kulinarisch zu versorgen und zur Körperhygiene nach der Gartentätigkeit. Die im Gartenhaus befindliche Kleidung wie sonstige dort auffindbare Gegenstände stünden entweder unmittelbar mit der Nutzung des Gartens in Verbindung oder würden im Gartenhaus lediglich gelagert. Eine „Umfunktionierung" von Teilen des Gartenhauses zu Aufenthaltsräumen iSd § 4 Z 1 NÖ Bauordnung liege hier nicht vor. Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes seien Aufenthaltsräume Räume, welche zum ständigen oder längeren Aufenthalt von Personen bestimmt sind, ausgenommen Wirtschafsräume (z.B. Küche). Abstrakt sei demnach quasi jeder Raum geeignet, ein Aufenthaltsraum zu sein. Ob ein solcher vorliege oder nicht, hänge - dem Gesetz zufolge - davon ab, ob eine Absicht besteht sich länger oder ständig im Raum aufzuhalten. Eine derartige Absicht verfolgte und verfolge der Beschwerdeführer nicht. Keineswegs nutze der Beschwerdeführer das Gartenhaus zu „Wohnzwecken" oder zur „Führung eines Haushalts". Allein die Tatsache, dass der Beschwerdeführer in der Nähe des gegenständlichen Grundstücks (ca. 300 Meter Luftlinie) ein Wohnhaus (, ***) besitzt, unterstreiche seine seit jeher bestehende Intention, die ihm zukommenden Teile des gegenständlichen Grundstücks lediglich zur Gartenbewirtschaftung und für Gartenaufenthalte zu nutzen. Eine administrativbehördliche Untersagung müsse bereits aus rechtsstaatlichen Überlegungen stets hinreichend determinieren, welches konkrete Verhalten nicht zulässig ist - und im Gegenzug – welches konkrete Alternativverhalten als normkonform akzeptiert wird. Anderenfalls hätte ein Rechtsunterworfener denklogisch bereits keine Möglichkeit, sein Verhalten normkonform auszurichten.

2. Anzuwendende Rechtsvorschriften:

2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013:

§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

2.2. Verwaltungsgerichtshofsgesetz 1985:

§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:

1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;

2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;

3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.

(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden.

…

(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

2.3. NÖ Bauordnung 1996 idF LGBl. 8200-21:

Begriffsbestimmungen

§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

…

3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

4. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

…

7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen; Nebengebäude: ein Gebäude mit einer Grundrißfläche bis zu 100 m2, das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z.B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch an das Hauptgebäude angebaut sein; … Wohngebäude: Gebäude, die ganz oder überwiegend zum Wohnen genutzt werden; …

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

§ 35. (1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesonders die Räumung von Gebäuden oder deren Teilen anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und gesundheits-, bau- oder feuerpolizeiliche Mißstände vorliegen oder

2. die Behebung des Baugebrechens unwirtschaftlich ist und der Eigentümer innerhalb der ihm nach § 33 Abs. 2 gewährten Frist die Mißstände nicht behoben hat oder

3. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt und das Bauwerk unzulässig ist (§ 15 Abs. 3 und § 23 Abs. 1) oder der Eigentümer den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag oder die Anzeige nicht innerhalb der von der Baubehörde bestimmten Frist ab der Zustellung der Aufforderung hiezu eingebracht hat.

Für andere Vorhaben gilt Z. 3 sinngemäß.

(3) Wenn es zur Vermeidung von Gefahren für Menschen und Sachen oder von unzumutbaren Belästigungen notwendig ist, hat die Baubehörde die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten.

2.4. NÖ Raumordnungsgesetz 1976 idF LGBl. 8000-25:

Bauland

§ 16. (1) Das Bauland ist entsprechend den örtlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:

…

4. Betriebsgebiete, die für Bauwerke solcher Betriebe bestimmt sind, die keine übermäßige Lärm- oder Geruchsbelästigung und keine schädliche, störende oder gefährliche Einwirkung auf die Umgebung verursachen und sich – soweit innerhalb des Ortsbereiches gelegen – in das Ortsbild und die bauliche Struktur des Ortsbereiches einfügen. Betriebe, die einen Immissionsschutz beanspruchen, sind unzulässig.

(2) In Betriebs-, Industrie- und Sondergebieten sind Wohngebäude sowie eine sonstige Wohnnutzung nur insoweit zuzulassen, als diese mit Rücksicht auf die betrieblichen Erfordernisse vorhanden sein muß.

(3) Soferne die besondere Zweckbindung von Kerngebieten, Betriebsgebieten und Sondergebieten dies nicht ausschließt, können erforderlichenfalls in allen Baulandwidmungsarten auch Bauwerke und Einrichtungen zur Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfes, der öffentlichen Sicherheit sowie für die religiösen, sozialen und kulturellen Bedürfnisse zugelassen werden.

…

(5) Bauland-Betriebsgebiet und Bauland-Kerngebiet können erforderlichenfalls ganz oder für Teilbereiche hinsichtlich ihrer speziellen Verwendung näher bezeichnet werden (z.B.: Verwaltungs- und Schulungsgebäude, emissionsarme Betriebe u. dgl.). Im Bauland-Agrargebiet können erforderlichenfalls im Übergang zum Grünland Bereiche festgelegt werden (“Hintausbereiche”), in denen jegliche Wohnnutzung unzulässig ist. Zur Sicherung des strukturellen Charakters, darf die Widmungsart Bauland-Wohngebiet mit dem Zusatz „maximal zwei Wohneinheiten“ oder „maximal drei Wohneinheiten“ verbunden werden; unter dieser Bezeichnung dürfen nicht mehr als zwei bzw. drei Wohneinheiten im Sinne des § 40 bzw. § 108 NÖ Bautechnikverordnung 1997, LGBl. 8200/7–1, pro Grundstück errichtet werden.

2.5. Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991:

§ 59. (1) Der Spruch hat die in Verhandlung stehende Angelegenheit und alle die Hauptfrage betreffenden Parteianträge, ferner die allfällige Kostenfrage in möglichst gedrängter, deutlicher Fassung und unter Anführung der angewendeten Gesetzesbestimmungen, und zwar in der Regel zur Gänze, zu erledigen. Mit Erledigung des verfahrenseinleitenden Antrages gelten Einwendungen als miterledigt. Läßt der Gegenstand der Verhandlung eine Trennung nach mehreren Punkten zu, so kann, wenn dies zweckmäßig erscheint, über jeden dieser Punkte, sobald er spruchreif ist, gesondert abgesprochen werden.

(2) Wird die Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes ausgesprochen, so ist im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen.

§ 66. (1) Notwendige Ergänzungen des Ermittlungsverfahrens hat die Berufungsbehörde durch eine im Instanzenzug untergeordnete Behörde durchführen zu lassen oder selbst vorzunehmen.

(4) Außer dem in Abs. 2 erwähnten Fall hat die Berufungsbehörde, sofern die Berufung nicht als unzulässig oder verspätet zurückzuweisen ist, immer in der Sache selbst zu entscheiden. Sie ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung (§ 60) ihre Anschauung an die Stelle jener der Unterbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern.

3. Würdigung:

3.1. Zu Spruchpunkt 1:

Die Beschwerde ist begründet.

3.1.1.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass auf dem streitgegenständlichen Grundstück, das sich im (Mit)Eigentum des Beschwerdeführers befindet, ein bereits *** bewilligtes Gartenhaus errichtet wurde. Dieses befindet sich im (Mit)Eigentum des Beschwerdeführers. *** erfolgte – behördlich bewilligt – die Errichtung eines Zubaus sowie eines Kamines. Die gegenständliche Liegenschaft weist die Widmung Bauland-Betriebsgebiet auf.

Für die Beurteilung des Beschwerdefalls sind die Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996 und des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976 in der bei Beschlussfassung des Stadtrates über die Erlassung des Berufungsbescheides geltenden Fassung, somit die NÖ Bauordnung idF LGBl. 8200-21 und das NÖ Raumordnungsgesetz 1976 idF LGBI. 8000-25, anzuwenden. Nach ständiger Judikatur muss die Bewilligungspflicht hinsichtlich der von einem Bauauftrag betroffenen baulichen Anlage nicht nur im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrages, sondern auch im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerkes gegeben sein (vgl. VwGH vom 6. September 2011, Z1. 2009/05/0348).

3.1.2.

Es ist zwischen den Behörden der mitbeteiligten Gemeinde und dem Beschwerdeführer unstrittig, dass das in rede stehende Gartenhaus nur zur Lagerung von Gartengeräten - und nicht zu Wohnzwecken - genutzt werden darf.

Vor diesem Hintergrund muss angesichts der im Bauakt befindlichen Fotos – die vom Beschwerdeführer auch nicht in Zweifel gezogen werden – festgestellt werden, dass sich im Gartenhaus zahlreiche Möbel und Einrichtungsgegenstände (i.e. eine Vitrine mit Gläsern, ein Schaukelstuhl, ein Tisch mit 4 Sesseln, eine Kommode, ein 4-türiger Kleiderschrank, ein Bücherregal, ein Schreibtisch mit Sessel, ein Hocker, eine Glasvitrine mit Modellautos, ein Doppelbett, eine rote Eckcouch (Wohnlandschaft) mit Couchtisch, eine Einbauküche mit E-Herd, Spüle, Geschirrspüler und zahlreichen Hängekästen und Verstaumöglichkeiten) befinden.

Unzweifelhaft handelt es sich bei den angeführten Gegenständen nicht um Gartengeräte, sodass die Lagerung dieser Objekte im Gartenhaus, welches nur als Lagerraum für Gartengeräte bewilligt worden ist, zu Recht von den Baubehörden der mitbeteiligten Gemeinde kritisiert worden ist, zumal durch das Überwiegen von Objekten mit Wohnnutzen der bewilligte Charakter als Lagerraum verloren gegangen ist (vgl. VwGH vom 17. September 1996, Zl. 95/05/0243).

3.1.3.

Diesen Überlegungen folgt, dass die Baubehörden der mitbeteiligten Gemeinde gemäß § 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung 1996 nur dann dem Beschwerdeführer die Nutzung eines errichteten Bauwerkes zu einem anderen als dem bewilligten Verwendungszweck untersagen dürfen, wenn es zur Vermeidung von Gefahren für Menschen und Sachen oder von unzumutbaren Belästigungen notwendig ist (vgl. VwGH vom 16. Dezember 2003, Zl. 2001/05/0387). In concreto wurde aber nur rudimentär dargelegt, dass zum einen die Abstände zwischen den einzelnen Gartenhäusern zu gering sind und zum anderen die Bauphysik (Wärme-, Schall-, Brandschutz, Holzverwendung) als unzureichend und nicht den Anforderungen entsprechend zu werten ist, die an Wohngebäude zu stellen sind. Da im Gebäude des Beschwerdeführers Koch- und Küchen- sowie sonstige Haushaltsgeräte, und eine fixe Feuerstätte verwendet wird, bestehe nach Ansicht der Baubehörden vor diesem Hintergrund ein wesentlich höheres Brandüberschlagsrisiko. Nähere Begründungen und Erläuterungen finden sich dazu weder im Bauakt noch in den im Instanzenzug bekämpften Bescheiden.

Der bewilligte Verwendungszweck „Lagerraum für Gartengeräte“ für das gegenständliche Gebäude wurde zweifelsfrei festgestellt und kann auch dem Verwaltungsakt entnommen werden. Der konkret vorliegende und umfangreich dokumentierte Widerspruch (i.e. Wohnnutzung) zur tatsächlichen Nutzung wurde aufgezeigt und entsprechend dargelegt. Diese Feststellung ist Grundvoraussetzung für die Beurteilung, ob ein baupolizeilicher Auftrag nach § 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung 1996 erteilt werden kann. Erst dann kann ein allfälliger Widerspruch zu der tatsächlichen Nutzung aufgezeigt werden und ist bei einem Widerspruch eine Gefahr für Menschen oder Sachen oder eine unzumutbare Belästigung, allenfalls unter Zuhilfenahme von Sachverständigengutachten, zu prüfen (vgl. VwGH vom 27. Februar 2006, Zl. 2004/05/0004).

Dahingehend hat die Baubehörde somit kein Ermittlungsverfahren durchgeführt und somit diesbezüglich jegliche Ermittlungen unterlassen, sodass diese gänzlich fehlende Sachverhaltsermittlung die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Zurückverweisung der Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides zur Folge hat und diese auch rechtfertigt (vgl. u.a. VwSlg. 11.795 A/1985, sowie VwGH vom 9. Dezember 1986, Zl. 84/05/0097, sowie VwGH vom 24. September 1992, Zl. 91/06/0235, sowie VwGH vom 17. Februar 1994, Zl. 93/06/0242, sowie VwGH vom 5. Mai 1994, Zl. 94/06/0006, sowie VwGH vom 20. Oktober 1994, Zl. 94/06/0137, sowie VwGH vom 25. Juni 1996, Zl. 95/05/0293).

Da die belangte Behörde diese Verfahrensmängel nicht wahrnahm, belastete sie den angefochtenen Bescheid mit einer inhaltlichen Rechtswidrigkeit. Er war daher gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG aufzuheben.

3.1.4.

Diese Aufhebung ist auch unter dem Aspekt zu betrachten, dass der Gesetzgeber in Bausachen ein zweiinstanzliches Verfahren – mit nachgeordneter Kontrolle durch das Verwaltungsgericht (vormals der Vorstellungsbehörde) und die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts – eingerichtet hat. In einem Bauverfahren hat bereits die Baubehörde I. Instanz – jedenfalls aber auch die Baubehörde II. Instanz – den gesamten für die Entscheidung relevanten Sachverhalt zu ermitteln. Diese Anordnungen des Gesetzgebers würden aber unterlaufen, wenn es wegen des Unterbleibens eines Ermittlungsverfahrens in erster oder zweiter Instanz zu einer Verlagerung nahezu des gesamten Verfahrens – wie im gegenständlichen Fall vor allem die Frage, ob die Untersagung wegen Gefahren für Menschen und Sachen oder zur Verwmeidung von unzumutbaren Belästigungen notwendig ist – vor das Verwaltungsgericht käme und die Einrichtung von zwei Entscheidungsinstanzen auf Gemeindeebene damit zur bloßen Formsache würde.

Es ist nicht im Sinne des Gesetzes, wenn das Verwaltungsgericht, statt seine Kontrollbefugnis wahrnehmen zu können, jene Institution ist, die erstmals den entscheidungswesentlichen Sachverhalt ermittelt und einer Beurteilung unterzieht (vgl. u.a. sinngemäß VwGH vom 21. November 2002, Zl. 2002/20/0315). Die Aufgabe des Verwaltungsgerichtes ist nicht, die Verwaltung zu führen, sondern hat das Verwaltungsgericht vielmehr gegenüber der Verwaltung eine Kontrollfunktion. Haben aber die Gemeindebehörden keinen Sachverhalt ermittelt, dann kann auch keine Kontrolle gegenüber den Verwaltungsbehörden ausgeübt werden.

3.1.5.

Des Weiteren ist zu beachten, dass sowohl die Gemeindebehörden wie auch die anderen Parteien des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens – im Gegensatz zum Verwaltungsgericht - mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut und in der Regel ständig vor Ort sind, sodass sich die Durchführung des erforderlichen Ermittlungsverfahrens durch die Gemeindebehörden nicht nur als schneller erweist, sondern auch als kostengünstiger, da z.B. zum einen keine Kommissionsgebühr durch eine Erkundung der örtlichen Gegebenheiten durch das Verwaltungsgericht anfallen und zum anderen können die Gemeindebehörden mit der Angelegenheit auch ihre Sachverständige oder jene, die ihnen beigegeben sind, betrauen, sodass auch dadurch rascher und kostengünstiger ermittelt werden kann (vgl. auch VwGH vom 11. September 2003, Zl. 2002/07/0006).

3.1.6.

In der Beschwerde wurden keine Rechts- oder Tatfragen von einer solchen Art aufgeworfen, dass deren Lösung eine mündliche Verhandlung erfordert hätte. Von der beantragten Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte daher gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG abgesehen werden (vgl. VwGH vom 10. August 2000, 2000/07/0083, und vom 14. Mai 2003, 2000/08/0072; vgl. sowie EGMR vom 13. März 2012, Application no. 13556/07, Friedrich Efferl against Austria).

3.2. Zu Spruchpunkt 2 – Unzulässigkeit der Revision:

Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch einheitlich beantwortet wird.