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KLVwG-1921-1931/10/2023•LVwG K KLVwG-1921-1931/10/2023
KLVwG-1921-1931/10/2023Landesverwaltungsgericht12.06.2024
Baurecht, Wiederherstellungsauftrag, Hotelsuitenanlage, gewerbliche Vermietung, Widmung, Eigennutzung, Eigentumsbegründung<br/>
Das Landesverwaltungsgericht Kärnten hat durch seine Richterin xxx in der Beschwerdesache der Eigentümergemeinschaft EZ xxx, KG xxx betreffend den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde xxx vom 12.07.2023, Zahl: xxx, in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 13.05.2024 folgenden
B E S C H L U S S
gefasst:
I.Die Beschwerde der Eigentümergemeinschaft EZ xxx, KG xxx, wird als unzulässig zurückgewiesen.
Weiters wurde folgendes Erkenntnis gefällt:
I M N A M E N D E R R E P U B L I K
Das Landesverwaltungsgericht Kärnten hat durch seine Richterin xxx über die Beschwerde der 1. xxx und des 2. xxx, der 3. xxx GmbH, des 4. xxx, des 5. xxx, des 6. DDr. xxx, des 7. xxx, des 8. xxx, des 9. Mag. xxx sowie des 10. xxx und der 11. xxx (Rechtsnachfolger von DI xxx), alle vertreten durch xxx Rechtsanwälte GmbH, xxx, xxx, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde xxx vom 12.07.2023, Zahl: xxx, in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 13.05.2024 zu Recht erkannt:
II.Den Beschwerden der xxx und des xxx, der xxx GmbH, des xxx, des xxx, des DDr. xxx, des xxx, des xxx, des Mag. xxx sowie des xxx und der xxx (Rechtsnachfolger von DI xxx), alle vertreten durch xxx Rechtsanwälte GmbH, xxx, xxx, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde xxx vom 12.07.2023, Zl: xxx, wird insofern Folge gegeben als der Spruch des angefochtenen Bescheides in den Punkten 1. und 2. auf Seite 2 wie folgt neu gefasst wird:
„Bis längstens 30.04.2025 ist das Gebäude mit der Adresse xxx, xxx – die Lage dieses Gebäudes ist im baubewilligten Lageplan vom 25.01.2012 in der Fassung vom 11.04.2012, PlanNr.: xxx, ersichtlich – samt Zufahrt vollständig abzubrechen und das Urgelände samt Begrünung wiederherzustellen.
Sofortige Unterlassung der Verwendung des Objektes (TOP 1 – TOP 9) und der Tiefgaragen mit der zuvor angeführten Adresse bis zur Herstellung des zuvor beschriebenen rechtmäßigen Zustandes.“
Im Übrigen werden die Beschwerden als unbegründet abgewiesen.
III.Gegen diese Entscheidungen sind gemäß § 25a VwGG ordentliche Revisionen an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
I.Bisheriger Verfahrensgang:
Mit dem Bescheid der Baubehörde II. Instanz vom 06.06.2014 wurde der xxx GmbH die Baubewilligung für die Errichtung der Hotelsuitenanlage „xxx“ mit dem Verwendungszweck touristischer Gast- und Beherbergungsbetrieb (Hotel) auf den Grundstücken Nr. xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, gemäß den vorgelegten Unterlagen und Beschreibungen erteilt. Bestandteil der mit diesem Bescheid genehmigten Projektsunterlagen ist das von der Bauwerberin erstellte Betriebskonzept vom 29.08.2013. Mit den Bescheiden vom 01.12.2016 und vom 17.05.2018 wurden bauliche Änderungen am Hotelgebäude bewilligt.
Mit dem angefochtenen Bescheid vom 12.07.2023, Zl: xxx, hat die belangte Behörde den Beschwerdeführern (mit Ausnahme der Eigentümergemeinschaft EZ xxx, KG xxx) die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes auf den Parz.Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, wie folgt aufgetragen:
1. Entweder nachträglich innerhalb von 3 Monaten ab Rechtskraft des Bescheides um die Baubewilligung für die Errichtung eines Gebäudes mit der Verwendung als touristischer Gast- und Beherbergungsbetrieb, der die Nutzung der Anlage als Haupt-, Zweit- oder Freizeitwohnsitz und Apartmenthaus ausschließt, zu beantragen, oder
Innerhalb weiterer 6 Monate einen vollständigen Abbruch des Objektes xxx (Suitenanlage xxx) samt Zufahrt vorzunehmen und das Urgelände samt Begrünung wiederherzustellen.
2. Sofortige Unterlassung der Verwendung des Objektes (Top 1 – Top 9 und der Tiefgaragen) xxx ab Rechtskraft des Bescheides bis zur Herstellung eines rechtmäßigen Zustandes gemäß Punkt 1.
Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer jeweils gesondert Beschwerden an das Landesverwaltungsgericht Kärnten. Im Kern wird in diesen Beschwerden vorgebracht, dass mit Kaufverträgen [z.B. vom 05.04.2016 (Top 2, Wohnung 1 – Deck 1)] und Nachträgen Wohnungseigentum an den einzelnen TOP´s begründet worden sei. Die Fertigstellung des Vorhabens sei der Behörde mit 29.05.2018 mitgeteilt worden. Das Vorhaben werde nach den Inhalten des Betriebskonzeptes vom 29.08.2013 von der Beschwerdeführerin der xxx GmbH betrieben. Die einzelnen TOP´s seien ungeachtet der Einräumung von Wohnungseigentum weiterhin vom Gast- und Beherbergungsbetrieb der xxx GmbH umfasst auch wenn die touristisch-gastronomischen Dienstleistungen nicht mehr im Standort xxx (TOP 1) sondern im gegenüberliegenden Standort xxx (xxx) angeboten und erbracht werden würden. Die Erhebungen der belangten Behörde betreffend die Gästeaufenthalte und Meldedaten seien unrichtig und nicht nachvollziehbar. Die jeweiligen Beschwerdeführer hätten die jeweils in den Top´s beherbergten Personen (egal ob Eigentümer, Verwandter, befreundete oder sonstige Person) der xxx GmbH als Gast gemeldet, die diese Meldungen an die Marktgemeinde xxx weitergeleitet habe. In den Beschwerden wird die Rechtsansicht vertreten, dass ein Parifizierungsverbot nach den bau- und raumordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht existiere. Es sei auch nicht entscheidend wer Eigentümer einer Baulichkeit sei. Im Bauland werde die Errichtung von bestimmten Gebäuden als grundsätzlich zulässig erachtet, soweit dabei baugebiets- und widmungsspezifisch die örtlichen Gegebenheiten und der Charakter des Gebietes gewahrt werden würden bzw. keine örtlich unzumutbaren Umweltbelastungen erzeugt würden. Für Letzteres sei der Nachweis durch ein betriebstypologisches Gutachten zu erbringen und nicht durch ein Betriebskonzept. Einem Betriebskonzept komme für Vorhaben im Bauland daher keine darüberhinausgehende Bedeutung zu.
II. Feststellungen:
Mit dem Bescheid der Baubehörde II. Instanz vom 06.06.2014, Zl: xxx, wurde der Drittbeschwerdeführerin der xxx GmbH die Baubewilligung für die Errichtung der Hotelsuitenanlage „xxx“ mit dem Verwendungszweck touristischer Gast- und Beherbergungsbetrieb (Hotel) auf den Grundstücken Nr. xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, gemäß den vorgelegten und in der Baubewilligung näher angeführten Unterlagen und Beschreibungen erteilt. Bestandteil der mit diesem Bescheid genehmigten Projektsunterlagen ist das von der Bauwerberin erstellte Betriebskonzept vom 29.08.2013. Mit den Bescheiden vom 01.12.2016 und vom 17.05.2018 wurden bauliche Änderungen am Hotelgebäude bewilligt. Dieses Vorhaben wurde mit der Adresse xxx versehen und befindet sich im Süden dieser Straße.
Baubewilligt wurde eine Hotelsuitenanlage bestehend aus 8 Hotelsuiten (Top 2 – Top 9) mit Nutzflächen von ca. 100 bis 135 m². Der Baukörper ist an die Hanglage des Baugrundstückes (Parz.Nr. xxx und xxx, beide KG xxx) angeglichen und gestaffelt gestaltet. Es gibt zwei separate Tiefgaragen/Parkdecks mit 14 bzw. 13 PKW-Stellplätzen, die Einfahrt in diese befindet sich an der Ostseite des Gebäudes. Die Aufschließung erfolgt ausgehend von der öffentlichen Fahrstraße, dem xxx, im Norden der Baugrundstücke.
In diesem Baubewilligungsverfahren plante die Bauwerberin (die Drittbeschwerdeführerin xxx GmbH) zunächst (Bauantrag vom 07.03.2012), die im Erdgeschoss (Deck 1) gelegene Einheit Top 1 ebenfalls als Hotelsuite zu nutzen.
In der Folge änderte die Bauwerberin ihr Projekt so ab, dass die Hotelsuite Top 1 mit einer Nutzfläche von knapp 100 m² als Rezeption, Bar, Frühstücksraum (26 Sitzplätze), 107 m² Terrasse mit 22 Sitzplätzen, geschlechtergetrennten WC-Räumlichkeiten, Frühstücksvorbereitungsraum/Küche und Wirtschaftsraum genutzt werden sollte. Diese Projektänderung wurde mit dem Bescheid vom 06.06.2014 baubewilligt.
Das mit der eingangs genannten Baubewilligung bewilligte Betriebskonzept vom 29.08.2013 sieht im Wesentlichen vor:
–8 servicierte Hotelsuiten (Top 2 – Top 9)
–1 Rezeption samt Frühstücksraum (26 Verabreichungsplätze) und Terrasse, Frühstücksvorbereitungsraum, WC-Anlagen, Wirtschaftsraum, Waschmaschinenraum – sämtliches in der Hotelanlage integriert (Top 1)
–einheitliche gewerbliche Betriebsanlage mit zusammenhängender baulicher Ausgestaltung
–Leistungen: verpflichtende Reinigung- und Aufräumarbeiten; umfassendes Frühstücksservice (im Frühstücksraum oder in der Hotelsuite) gewährleistet durch den Betreiber; Benützung Seegrundstück inklusive Umkleidekabinen und Sanitäranlagen; Betreiber gewährleistet Frühstücksservice; außergewöhnlich hoher Komfort; tägliche Reinigung und Endreinigung sowie Waschen der Betten- und Tischwäsche durch Reinigungspersonal; Gartenpflege durch Dienstleistung; Dienstleistungsangebot der xxx (Mietboote, Liegeplätze, Bootszubehörshop)
–Gästegruppe: Gäste die Beherbergung in größeren luxuriöseren Hotelsuiten bevorzugen; insbesondere kinderreiche Familien; Bootskunden; Gäste in Verbindung mit xxx; Familien mit wenig Distanz zum eigenen Boot
–Kurzurlauber – exklusive Nächtigungsmöglichkeiten in direkter Nähe zur xxx
–Keine parifizierten Wohneinheiten
–Nutzungskonzept des Hotels ist untrennbar mit Betrieb „xxx GmbH“ verbunden – übergreifendes Gesamtkonzept
–Hotelrezeption: Mai – September von 7 bis 20 Uhr besetzt
–Gastronomiebetrieb: 1 – 2 Personen beschäftigt
Baubewilligt wurde eine ganzjährige gewerbliche Vermietungsanlage mit Nächtigungszahlen von mindestens 2000 bis 2500 pro Jahr.
Die Baugrundstücke sind im rechtswirksamen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde xxx als „Bauland – reines Kurgebiet“ ausgewiesen.
2. Fertigstellungmeldung betreffend das Vorhaben:
Die Fertigstellung des mit Baubewilligung vom 06.06.2014 bewilligten Vorhabens wurde der Baubehörde am 29.05.2018 mitgeteilt. Zu diesem Zeitpunkt waren Top 1 und Top 6 noch nicht fertiggestellt; Top 9 wurde ebenfalls nicht vermietet.
2.1. Tatsächliche Verwendung des Vorhabens:
Ab 30.05.2018 wurde das Vorhaben (mit Ausnahme von Top 1, Top 6 und Top 9) verwendet.
Diese Verwendung entsprach und entspricht auch derzeit nicht dem baubewilligten Betriebskonzept vom 29.08.2013.
Die Verwendung des Vorhabens gestaltete sich von Beginn an (ab 30.05.2018) so, dass die Leistungen, die entsprechend der Baubewilligung in Top 1 (xxx) hätten erbracht werden sollen, im auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindlichen xxx (xxx) zur Verfügung gestellt wurden. Das vorliegende Vorhaben ist baulich mit dem xxx nicht verbunden und werden die beiden Anlagen durch die Straße – xxx - getrennt.
Das Vorhaben wird so verwendet, wie es im Betriebskonzept vom 09.09.2020 dargestellt ist. Im Besonderen werden die Hotelfunktionen, wie sie im Betriebskonzept vom 09.09.2020 (Punkt 3.) dargestellt sind, d.h. die Rezeption, der Gastronomiebetrieb vom xxx aus abgewickelt werden.
Das Betriebskonzept vom 09.09.2020 sieht im Wesentlichen folgendes vor:
„3.1 Hotelrezeption
Die Hotelrezeption befindet sich im südlichen Bereich des ,,xxx". In den Sommermonaten, Mai bis September, ist die Rezeption von 7 bis 20 Uhr geöffnet. Die Rezeptionistin wird vom Betreiber, also von der „xxx GmbH" gestellt. Der Gast erhält von der Rezeption die Hotelsuiten Schlüssel, bezahlt dort die Hotelrechnung und vereinbart gegebenenfalls zusätzliche Serviceleistungen wie Frühstück, Reinigung ect. oder kann sich über das touristische Angebot der Region informieren.
Angegliedert an die Rezeption befindet sich die Bar mit Frühstücksraum und mit großzügiger Außenterrasse mit Aussicht in die xxx der xxx und die xxx. Ein Restaurantbetrieb für Halb- bzw. Vollpension ist nicht angedacht, weil sich in der unmittelbaren Nähe gute Restaurantbetriebe befinden, welche den Bedarf decken. Für Rezeption, Bar, Snacks. Café und hausgemachte Kuchen und umfangreiches Frühstück bis 14 Uhr sind in den Öffnungsmonaten 4 - 5 Personen von der „xxx GmbH" angestellt.
3. 3 Tägliche Reinigung und Endreinigung
Die Hotelsuiten sind als servicierte Suiten konzeptioniert. Vereinbarte Reinigung und Endreinigung, sowie das Waschen der Bett- und Tischwäsche der Hotelsuiten werden durch das Reinigungspersonal von der „xxx GmbH" bzw. durch die Firmen xxx - xxx, xxx, xxx und xxx GmbH, xxx, xxx sichergestellt. Für die Gartenpflege wird auf Dienstleister zurückgegriffen.“
Die Beschwerdeführerin xxx GmbH war zunächst Alleineigentümerin der Baugrundstücke Parz.Nr. xxx und xxx, beide KG xxx.
Mit den Beschwerdeführern und Wohnungseigentümern der Top 2 bis 9 hat die Beschwerdeführerin xxx GmbH jeweils Kaufverträge und Gästevermittlungs- und Betriebsführungsverträge in Bezug auf die Baulichkeit auf Parz.Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, abgeschlossen.
Die Beschwerdeführer xxx und xxx haben mit Kaufvertrag vom 05.04.2016 Miteigentum an der Liegenschaft und Wohnungseigentum an TOP 2: Wohnung 1 – Deck 1 erworben. Der Beschwerdeführer xxx hat mit Kaufvertrag vom 08.03.2017 Miteigentum an der Liegenschaft und Wohnungseigentum an TOP 4: Wohnung 3 – Deck 2 und 3 erworben. Der Beschwerdeführer DDr. xxx hat mit Kaufvertrag vom 21.09.2017 Miteigentum an der Liegenschaft und Wohnungseigentum an TOP 6: Wohnung 5 – Deck 2 erworben. Die Beschwerdeführerin DI xxx hat mit Kaufvertrag vom 05.07.2017 Miteigentum an der Liegenschaft und Wohnungseigentum an TOP 7: Wohnung 6 – Deck 3 erworben. Der Beschwerdeführer xxx hat mit Kaufvertrag vom 26.08.2017 Miteigentum an der Liegenschaft und Wohnungseigentum an TOP 5: Wohnung 4 – Deck 2 und 3 erworben. Der Beschwerdeführer xxx hat mit Kaufvertrag vom 16.03.2018 Miteigentum an der Liegenschaft und Wohnungseigentum an TOP 3: Wohnung 2 – Deck 2 erworben. Der Beschwerdeführer xxx hat mit Kaufvertrag vom 16.08.2018 Miteigentum an der Liegenschaft und Wohnungseigentum an TOP 8: Wohnung 7 – Deck 3 erworben. Die Beschwerdeführerin xxx GmbH ist Miteigentümerin an der Liegenschaft und Wohnungseigentümerin von TOP 1: Frühstücksraum – Deck 1. Der Beschwerdeführer xxx hat mit Kaufvertrag vom 12.07.2019 Miteigentum an der Liegenschaft und Wohnungseigentum an TOP 9: Wohnung 8 – Deck 4 erworben.
Die Kaufverträge, die die Drittbeschwerdeführerin mit den übrigen Beschwerdeführern abgeschlossen hat, haben folgenden Inhalt (auszugsweise):
„Den Gegenstand dieses Vertrages bilden die Top … Wohnung … Deck … sowie Kfz-Abstellplätze in der Tiefgarage Top TG … und Top TG …
Aufgrund des Nutzwertgutachtens des Ing. xxx vom 31.08.2015 wurden für den Vertragsgegenstand nachstehende Miteigentumsanteile errechnet:
Top …: Wohnung … - Deck …… Anteile
Kfz-Abstellplatz in der Tiefgarage Top TG …… Anteile
Kfz-Abstellplatz in der Tiefgarage Top TG …… Anteile
Die Käuferin verpflichtet sich mit der Verkäuferin und allen übrigen Miteigentümern der Liegenschaft EZ xxx KG xxx Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 i.d.g.F. zu begründen.
Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum und für die Verfassung des Wohnungseigentumsvertrages ist das Nutzwertgutachten des Ing. xxx vom 31.8.2015 wobei darauf hingewiesen wird, dass für den Fall, dass Wohnungseigentumseinheiten verändert bzw. geteilt bzw. zusammengelegt werden, von der Verkäuferin auf eigene Kosten ein Ergänzungsgutachten einzuholen ist.
IX.
GEWERBLICHE NUTZUNG
Die Vertragsparteien halten ausdrücklich fest, dass die Errichtung des gegenständlichen Projektes zu Zwecken gewerblicher (touristischer) Nutzung erfolgt, wobei diese Art der Nutzung auch festgeschriebener Bestandteil der Baubescheide (Beilage ./A) ist.
Die Käuferin ist demnach berechtigt, die Top …: Wohnung … - Deck … für sich selbst zu jenen Zeiten zu nützen, zu denen sie bzw. ihre Angehörigen und ihr nahestehende Personen in der Hotelanlage aufhältig sind.
Der Aufenthalt ist der Hotelrezeption bzw. dem Hotelbetreiber mitzuteilen.
In den übrigen Zeiten ist die Käuferin verpflichtet entsprechend den Ausführungen dieses Vertragspunktes sowie der zwischen den Vertragsparteien gesondert abzuschließenden Vereinbarung in denen die Details der gewerblichen Nutzung festgehalten sind dem jeweiligen Hotelbetreiber die Top …: Wohnung … - Deck … zur Vermietung zur Verfügung zu stellen und ist der Hotelbetreiber verpflichtet. die Hotelsuite in sein Vermietungsprogramm aufzunehmen.
Der Mietpreis für die gegenständliche Hotelsuite hat dem ortsüblichen Niveau zu entsprechen. In diesem Mietpreis sind die Standard-Serviceleistungen enthalten. Zu diesen Standard-Serviceleistungen gehören insbesondere Reinigungs- und Aufräumarbeiten sowie der Wechsel und die Reinigung der Bettwäsche und Handtücher.
Die Verkäuferin haftet dafür, dass der Hotelbetreiber sich aufgrund einer gesonderten Vereinbarung verpflichtet, der Käuferin und ihren Gästen während der Öffnungszeiten des Hotels Leistungen wie Zimmerservice, Reinigung der Bettwäsche, Organisation von Vermietung und die gesamte Infrastruktur samt Frühstücksservice entgeltlich zur Verfügung zu stellen.
Die Verkäuferin haftet also dafür, dass die Top …: Wohnung … - Deck … für die Käuferin vom Hotelbetreiber serviciert wird. Die Käuferin verpflichtet sich für diese entgeltlich vom Hotelbetreiber zu erbringenden Leistungen (Servicierung) einen jährlichen Pauschalbetrag in Höhe von EUR 1.600,00 (in Worten: Euro eintausendsechshundert) bis spätestens 30.03. eines jeden Jahres an den Hotelbetreiber aufgrund gesonderter Vorschreibung, in welchem die Umsatzsteuer gesondert auszuweisen ist, zu bezahlen.
Tatsächlich in Anspruch genommene Serviceleistungen werden gemäß Preisliste verrechnet.
Für den Fall der Nichtinanspruchnahme oder nur teilweisen Inanspruchnahme der angebotenen Serviceleistungen gilt der jährliche Pauschalbetrag bzw. der nicht konsumierte Pauschalbetrag als Abgeltung für das Betriebsbereitstellungsrisiko des Hotelbetreibers.
Der oben angeführte Betrag wird wertgesichert nach dem Index der Verbraucherpreise 2010, wobei Basis für die Berechnung der Wertsicherung die für den Monat der Übergabe/Übernahme verlautbarte Indexzahl ist. Änderungen der Indexzahl nach oben oder unten sind jedes Mal zu berücksichtigen sobald sie das Ausmaß von 5% erreichen. Die so errechneten Beträge sind solange zu bezahlen, bis wiederum eine Änderung von 5% eintritt.
Die einzelnen Aufenthalte sowohl der Käuferin als auch ihrer Gäste werden vom Hotelbetreiber an die xxxgemeinde xxx gemeldet. Für die gemeldeten Aufenthalte übernimmt die Käuferin die Verpflichtung zur Bezahlung der Kurtaxenbeträge. Zur Besicherung dieser Verpflichtung hat die Käuferin bis spätestens 30.3. eines jeden Jahres im Vorhinein an den Hotelbetreiber gegen spätere Verrechnung die Kurtaxenbeträge für 60 Tage zu bezahlen.“
Der Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrag, den die Drittbeschwerdeführerin (im Vertrag als Gesellschaft bezeichnet) mit den übrigen Wohnungseigentümern (und Beschwerdeführern, im Vertrag als Käufer bezeichnet) abgeschlossen hat, hat folgenden Inhalt (auszugsweise):
„Die X – in der Folge kurz Gesellschaft genannt – errichtet auf der Liegenschaft xxx KG xxx ein Projekt mit der Bezeichnung X bestehend aus 8 Hotelsuiten samt entsprechenden Wirtschafts- und Infrastrukturräumlichkeiten (Rezeption, Frühstücksraum mit Außenterrasse, WC-Anlage, Wirtschaftsräume, Versorgungs- und Serviceräume), 2 Parkdecks mit voraussichtlich 26 Kfz-Abstellplätzen sowie 2 Kfz-Abstellflächen im Freien.
Mit Kaufvertrag vom 05.07.2017 hat V – in der Folge kurz Käuferin genannt – die Top X Wohnung X - Deck X, sowie die KFZ-Abstellplätze in der Tiefgarage Top TG X und Top TG X erworben.
In Punkt IX. dieses Kaufvertrages ist festgehalten, dass die Errichtung des vorgenannten Projektes zu Zwecken gewerblicher (touristischer) Nutzung erfolgt und dass die Käufer verpflichtet sind, dem jeweiligen Hotelbetreiber die vorgenannte Hotelsuite zur Vermietung zur Verfügung zu stellen, wobei der Hotelbetreiber verpflichtet ist, die Hotelsuiten in sein Vermietungsprogramm aufzunehmen.
Die Gesellschaft wird zunächst als Hotelbetreiberin fungieren. In diesem Zusammenhang gibt die Gesellschaft die Erklärung ab, dass sie über sämtliche rechtliche und tatsächliche Voraussetzungen, insbesondere gewerberechtliche Voraussetzungen verfügt, damit sie die vorgenannte Funktion ausüben kann.
Den Gegenstand dieses Vertrages bildet die Vermietung der in der Präambel näher angeführten Hotelsuite samt anteiligen Allgemeinflächen unter den in diesem Vertrag genannten Bedingungen.
Gemäß Kaufvertrag vom X Ist die Käuferin berechtigt, die Ihnen eigentümliche Hotelsuite Top X Wohnung X - Deck X für sich selbst zu jenen Zeiten zu nützen, zu denen sie bzw. ihre Angehörigen in der Hotelanlage aufhältig sind.
Der jeweilige Aufenthalt ist der Hotelrezeption bzw. der Gesellschaft mitzuteilen.
Bezüglich der übrigen Zeit zu denen die Hotelanlage geöffnet ist (siehe Punkt 3. dieser Vereinbarung) kann die Gesellschaft die gegenständliche Wohneinheit von den Käufern mieten, wobei die Anmietung ausschließlich zu dem Zweck erfolgt, um die gewerbliche Vermietung im Rahmen des Hotelbetriebes sicher zu stellen.
Für den Fall, dass mangels eines Eigenbedarfs eine Vermietung der vertragsgegenständlichen Hotelsuite durch die Käuferin an die Gesellschaft angestrebt wird und die Gesellschaft entsprechend der vorhandenen Nachfrage die Voraussetzungen für eine gewerbliche Vermietung bejaht, ist die Käuferin verpflichtet, zu den Bedingungen dieses Vertrages die Hotelsuite der Gesellschaft zur Verfügung zu stellen, wobei die Vermietung durch die Gesellschaft an Hotelgäste ausschließlich in deren Namen und auf deren Rechnung zu erfolgen hat.
Die Gesellschaft verpflichtet sich, die Vermietung und Betriebsführung mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes so gut wie überhaupt möglich und mit dem Einsatz aller Aufmerksamkeit und allem Know-how zu betreiben.
Aus der laufenden Betriebsführung ergeben sich für die Gesellschaft insbesondere folgende Rechte und Pflichten:
Aufrechterhaltung einer während der Öffnungszeiten der Anlage (gewöhnlich in der Zeit vom 01.05. bis 30.09. eines jeden Jahres) anlagenkonformen Betreuungsfunktion mit den notwendigen Serviceeinrichtungen (Rezeption sowohl für Gäste als auch für die Eigentümer und deren Angehörigen).
Meldung sämtlicher Aufenthalte sowohl der Eigentümer als auch deren Angehörigen und der Gäste an die xxxgemeinde xxx sowie Verrechnung der Kurtaxenbeträge im Sinne des Punktes IX. des Kaufvertrages vom X.
Inkasso und Abrechnungen der Mieteinnahmen samt Nebenkosten.
Durchführung der für die Vermietung notwendigen Vermarktungsaktivitäten
Gewährleistung folgender hotelspezifischer Leistungen:
Zimmerservice (täglich)
Wechsel und Reinigung bzw. Zurverfügungstellung von Bettwäsche und Handtücher/Badetücher
Zubereitung eines Frühstücks entsprechend dem Standard eines 4-Sterne-Hotels, wobei nach Wahl das Frühstück sowohl in den hiefür vorhanden Räumlichkeiten als auch in der Hotelsuite selbst serviert wird.
Bei Vermietung an Gäste Kontrolle über den ordnungsgemäßen Zustand der Hotelsuite einschließlich der Einrichtung und des Inventars.
Jener Zeitraum, zu welchem die Anmietung der Hotelsuite durch die Gesellschaft zu Zwecken der gewerblichen Vermietung an Gäste im Rahmen des Hotelbetriebes erfolgt, ist im Einvernehmen zwischen der Käuferin und der Gesellschaft zu bestimmen.
Um entsprechende Vermarktungsaktivitäten bezüglich der gegenständlichen Hotelsuite durchführen zu können, gilt als vereinbart, dass die Käuferin jeweils bis zum 31.01. für das erste Halbjahr und bis zum 30.06. für das zweite Halbjahr eines jeden Jahres bekannt geben, zu welchen Zeiten eine Vermietung angestrebt wird. Für den Fall, dass eine Bekanntgabe zu den vorgenannten Zeitpunkten entfällt, ist davon auszugehen, dass infolge Eigennutzung kein Bedarf an einer gewerblichen Vermietung im Rahmen des Hotelbetriebes besteht, soweit die Vertragsparteien nichts anderes vereinbaren.
Gemäß Kaufvertrag vom X hat der Mietpreis für die gegenständliche Hotelsuite dem ortsüblichen Niveau zu entsprechen. In diesem Zusammenhang wird festgehalten, dass bei der Gestaltung des Mietpreises durch die Gesellschaft das Einvernehmen mit den Käufern herzustellen ist; ein ortsüblicher Mietzins als Mindestmietzins darf jedoch keinesfalls unterschritten werden.
Die Höhe der gegenüber Gästen zur Verrechnung gelangende Grundnettomiete ist zwischen der Gesellschaft und der Käuferin bis 30.09. eines jeden Jahres für das gesamte Folgejahr im Vorhinein zu vereinbaren.
Die Gesellschaft betreibt die gewerbliche Vermietung an Hotelgäste auf eigene, Rechnung und auf eigenes wirtschaftliches Risiko; sie garantiert der Käuferin für jene Perioden, zu denen eine Vermietung an Hotelgäste im Sinne dieser Vereinbarung stattfindet, einen Anteil an der Nettomieteinnahme von 75 %.
Nicht in der Grundnettomiete enthalten und daher vorweg von der Netto-Gesamtleistung der Gäste an die Gesellschaft abzuziehen sind.
*die Kosten für die obligatorische Endreinigung bei Gästewechsel,
Die von der Gesellschaft im Rahmen der gewerblichen Vermietung erzielten Mieteinnahmen sind gegenüber der Käuferin monatlich und zwar spätestens zum 25. des nachfolgenden Monats abzurechnen. Die abgerechneten Zahlungseingänge sind binnen weiterer 14 Tagen an die Käuferin auszuzahlen.
Die Gesellschaft haftet uneingeschränkt für den Eingang der Mieten aufgrund der gewerblichen Vermietung der Hotelsuite an Hotelgäste. Die Gesellschaft hat also den 75 %-igen Anteil an die Käuferin auch dann abzuführen, wenn aus welchen Gründen auch immer, die Miete von den Hotelgästen nicht inkassiert werden kann.
Durch den gegenständlichen Vertrag bleibt das Recht der Käuferin auf eigenständige Vermietung unberührt. Für den Fall der Eigenvermietung die Gesellschaft einen Anteil von 5 % der Nettomieteinnahme erhält. Die Käuferin verpflichtet sich die Eigenvermietung der Gesellschaft gegenüber anzuzeigen, sodass die Gesellschaft in der Lage ist, ihren Anteil bis spätestens zum 25. des auf das Ende der Eigenvermietung nachfolgenden Monats zu fakturieren.
Von dieser Regelung unberührt, bleibt die in Punkt IX. des Kaufvertrages vom … vereinbarte Abgeltung der von der Gesellschaft grundsätzlich zu erbringenden Leistungen (Servicierung).
6. Steuern, Abgaben, Gebühren und Kosten
Die Käuferin hat entsprechend ihrer Eigentümerposition die von der Hausverwaltung für die gegenständliche Hotelsuite vorgeschriebenen Betriebskosten zu bezahlen.
Darüber hinaus hat die Käuferin für keinerlei aus der im Rahmen des Hotelbetriebes erfolgten gewerblichen Vermietung einhergehenden Kosten aufzukommen.
Die in Punkt 5. angeführte Grundnettomiete beinhaltet auch den für den jeweiligen Zeitraum entsprechenden Anteil an den allgemeinen Betriebskosten, die die Käuferin an die Hausverwaltung zu bezahlen hat.
Im Kaufvertrag vom X wurde vereinbart, dass die Käuferin für die vom Hotelbetreiber zu ihren Gunsten zu erbringenden Leistungen (Servicierung) einen jährlichen Pauschalbetrages in Höhe von EUR 1.600,00 bis spätestens 30.03. eines jeden Jahres, aufgrund gesonderter Vorschreibung, in welcher die Umsatzsteuer gesondert auszuweisen ist, zu bezahlen hat.
Weiters wurde in diesem Zusammenhang vereinbart, dass tatsächlich in Anspruch genommene Serviceleistung gemäß Preisliste verrechnet werden und dass für den Fall der Nichtinanspruchnahme oder nur teilweisen Inanspruchnahme der angebotenen Serviceleistungen der jährliche Pauschalbetrag bzw. der nicht konsumierte Pauschalbetrag als Abgeltung für das Betriebsbereitstellungsrisiko des Hotelbetreibers gelten.
Diese Regelung gilt ausschließlich im Verhältnis der Gesellschaft zu der Käuferin bzw. deren Angehörigen. Serviceleistungen, die von der Gesellschaft an von ihr vermittelte Gäste bzw. an Gäste der Käuferin im Rahmen der Eigenvermietung erbracht werden, fallen nicht unter diese Regelung.
Sämtliche Kosten, Abgaben und Gebühren, die aus Anlass der Errichtung dieser Vereinbarung entstehen, trägt ausnahmslos die Gesellschaft.
Die Käuferin übernimmt auf eigene Kosten die komplette Einrichtung und Ausstattung des Vertragsobjektes.
Die Käuferin verpflichtet sich während der Laufzeit des Vertrages, das Inventar und Mobiliar in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, es in angemessenen Abständen - je nach Bedarf - instand zu setzen, zu erneuern oder zu ergänzen Die Instandhaltung und Instandsetzung, die Erneuerung und Ergänzung hat die Käuferin auf eigene Kosten vorzunehmen.
Beschädigung des Inventars durch Gäste hat die Gesellschaft auf Kosten des die Beschädigungen verursachenden Gastes erheben zu lassen uns ist sie verpflichtet, für den Schadensausgleich zu sorgen bzw. übernimmt die Gesellschaft der Käuferin gegenüber die Haftung dafür, dass der Schaden tatsächlich ersetzt wird.
Dieser Vertrag tritt mit Übergabe der gegenständlichen Hotelsuite an die Käuferin durch die Gesellschaft (= Verkäuferin) im Sinne des Punktes V. des Kaufvertrages vom X in Kraft.
Der Vertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Er kann von jedem der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Kündigungstrist von 6 (sechs) Monaten zu jedem Jahresletzten aufgekündigt werden.
Die Gesellschaft verzichtet im Voraus auf die Ausübung ihres Kündigungsrechtes für die Dauer von 3 Jahren, gerechnet ab Übergabe des Vertragsobjektes.
Jede Kündigung hat mittels Einschreibpost zu erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf die Absendung des Kündigungsschreibens an, sondern auf seine Ankunft.
Sämtliche Rechte und Pflichten aus dieser Vereinbarung gehen beiderseits auf die jeweiligen Rechtsnachfolger über.“
3. Negativer Baubescheid (Betriebskonzeptes vom 09.09.2020):
Mit Bescheid vom 23.02.2021, Zl: xxx, wies der Bürgermeister der Marktgemeinde xxx den Antrag der Drittbeschwerdeführerin gerichtet auf Erteilung der Baubewilligung für die Änderung der Nutzung TOP 1 von Cafe und Rezeption in eine Beherbergungssuite unter anderem auf der Grundlage des Betriebskonzeptes vom 09.09.2020 ab. Eine gegen diesen Bescheid erhobene Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Kärnten wurde als unbegründet abgewiesen (Erkenntnis vom 23.06.2022, Zl: KLVwG-1271-45/2021) und die dagegen eingebrachte ao Revision wies der Verwaltungsgerichtshof zurück (Beschluss vom 13.01.2023, Ra 2022/06/0246-3).
4. Verfahrensgegenständlicher Bauauftrag:
Mit dem angefochtenen Bescheid vom 12.07.2023, Zl: xxx, hat die belangte Behörde den Beschwerdeführern (mit Ausnahme der Eigentümergemeinschaft EZ xxx, KG xxx) die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes auf den Parz.Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, wie folgt aufgetragen:
1. Entweder nachträglich innerhalb von 3 Monaten ab Rechtskraft des Bescheides um die Baubewilligung für die Errichtung eines Gebäudes mit der Verwendung als touristischer Gast- und Beherbergungsbetrieb, der die Nutzung der Anlage als Haupt-, Zweit- oder Freizeitwohnsitz und Apartmenthaus ausschließt, zu beantragen, oder
Innerhalb weiterer 6 Monate einen vollständigen Abbruch des Objektes xxx (Suitenanlage xxx) samt Zufahrt vorzunehmen und das Urgelände samt Begrünung wieder herzustellen.
2. Sofortige Unterlassung der Verwendung des Objektes (Top 1 – Top 9 und der Tiefgaragen) xxx ab Rechtskraft des Bescheides bis zur Herstellung eines rechtmäßigen Zustandes gemäß Punkt 1.
III.Beweiswürdigung:
Der Umfang der erteilten Baubewilligung konnte den in den Feststellungen konkret angeführten Bescheiden entnommen werden. Im Besonderen der Baubewilligung vom 06.06.2014, Zl: xxx, die Bestandteil des Bauaktes xxx ist. In der genehmigten Baubeschreibung vom 30.07.2013 samt angeschlossenem Plan von Top 1 ist das Nutzungsprogramm dieser Einheit dargestellt und sollte darin ein Frühstücksraum (26 Verabreichungsplätze) mit Bar und Rezeption auf einer Fläche von 65,38 m² Platz finden. Weiters waren ein Frühstücksvorbereitungsraum (Küche) mit einer Fläche von 10,17 m² und geschlechtergetrennte WC-Anlagen darin vorgesehen.
Die Feststellungen zum genehmigten Betriebskonzept konnten diesem Betriebskonzept vom 29.08.2013, das den baubehördlichen Genehmigungsvermerk trägt entnommen werden.
Die Feststellung, dass es sich beim baubewilligten Vorhaben um einen ganzjährigen gewerblichen Vermietungsbetrieb handelt, konnte dem Privatgutachten Widmungskonformität vom 16.01.2014 des DI xxx entnommen werden, das ebenfalls Bestandteil der Baubewilligung ist und welches mit dem baubehördlichen Genehmigungsvermerk versehen ist. Darin findet sich auf Seite 5 die Angabe, dass es sich um eine ganzjährige gewerbliche Vermietung handelt. In diesem Gutachten führt der Sachverständige aus, dass auf der Grundlage der im Betriebskonzept angegebenen ganzjährigen gewerblichen Vermietung von Nächtigungszahlen von mindestens 2.000 bis 2.500 pro Jahr ausgegangen werden kann (dazu Seite 5 des Gutachtens).
Die Feststellungen zur Fertigstellungsmeldung des Vorhabens und zur Aufnahme der Verwendung desselben gründen sich auf die Angaben des Vertreters der Beschwerdeführerin xxx GmbH xxx anlässlich der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 13.05.2024 in welcher dieser angegeben hat, dass der Betrieb (zum Umfang weiter unten) der Hotelsuitenanlage xxx am Tag nach der Baufertigstellungsmeldung an die Baubehörde aufgenommen worden ist.
Die Feststellung zur Fertigstellung der Top 1, Top 6 und Top 9 konnten den Angaben des Vertreters der Beschwerdeführerin xxx GmbH anlässlich der öffentlichen mündlichen Verhandlung entnommen werden. Darin hat dieser auf den ihm gemachten Vorhalt (Seite 7 der Verhandlungsschrift vom 13.05.2024) dezidiert geantwortet, dass zum Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung Top 1, Top 6 und Top 9 nicht fertiggestellt waren, da die Innengestaltung bei Top 1 gefehlt habe, der Ausbau von Top 6 erst später erfolgt und Top 9 gar nicht vermietet wurde.
Weiter hat der Vertreter dieser Beschwerdeführerin in der Verhandlung mitgeteilt, dass der Betrieb des Vorhabens sich von Beginn an so gestaltete, dass die Dienstleistungen, die ursprünglich im Top 1 geplant waren, im xxx vorgenommen wurden und werden (Seite 7 letzter Absatz der Verhandlungsschrift vom 13.05.2024). Der Betrieb des vorliegenden Vorhabens wird nach Angaben des Vertreters der Beschwerdeführerin xxx GmbH so geführt, wie es im Betriebskonzept vom 09.09.2020 dargestellt ist. Im Besonderen werden die Hotelfunktionen, wie im Betriebskonzept vom 09.09.2020 (Punkt 3.) dargestellt, im xxx abgewickelt (Seite 9 der Verhandlungsschrift vom 13.05.2024). Anhaltspunkte dafür an den Angaben des Vertreters der Beschwerdeführerin xxx GmbH zu zweifeln haben sich nicht ergeben, weshalb die Angaben, die dieser in der Verhandlung vom 13.05.2024 gemacht hat, den Feststellungen zugrunde gelegt werden konnten.
Dem Vorbringen in der Eingabe der Beschwerdeführer vom 30.04.2024 (Seite 5, ad 2.) ist eindeutig zu entnehmen, dass die Einheit Top 1 zum Zeitpunkt der Fertigstellung nicht funktionsfähig war, weil sie nicht ausgestattet war. Die Infrastruktureinrichtungen waren nach Angaben der Beschwerdeführer (Eingabe vom 30.04.2024, Seite 5, ad 3, Angaben des Vertreters der xxx GmbH anlässlich der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 13.05.2024) zwar nicht in Top 1 aber im gegenüberliegenden xxx-Cafe vorhanden. Damit haben die Beschwerdeführer selbst zugestanden, dass Top 1 keinerlei Hotelfunktionen im Besonderen auch nicht jene die in der Betriebsbeschreibung vom 29.08.2013 angeführt sind erfüllt und auch von Beginn an nicht erfüllt hat. Aufgrund dieser Beweisergebnisse konnten daher die Feststellungen zur Verwendung von Top 1 zum Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung getroffen werden. Die so beschriebene Verwendung wurde in der Folge nicht mehr geändert.
Dass mit den Wohnungseigentümern der Top 2 bis 9 (und Beschwerdeführern) Kaufverträge und Gästevermittlungs- und Betriebsführungsverträge mit im Wesentlichen identem Inhalt abgeschlossen wurden, konnte den Angaben der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer anlässlich der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 13.05.2024 (Seite 9 der Verhandlungsschrift) entnommen werden, weshalb deren Inhalte auszuweise den Feststellungen zugrunde zu legen waren. In der Verhandlung hat der Rechtsvertreter aller Beschwerdeführer bejaht sowohl das Betriebskonzept vom 09.09.2020 zu kennen als auch die Entscheidungen der Baubehörde vom 23.02.2021, Zl: xxx, und des Landesverwaltungsgerichtes vom 23.06.2022, Zl: KLVwGG-1271-45/2021, weshalb deren Inhalt den Feststellungen zugrunde gelegt werden konnte.
Die Daten der Kaufverträge und die jeweilige Wohnungsbezeichnung konnten dem offenen Grundbuch entnommen werden.
IV.Gesetzliche Grundlagen:
Die maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes – VwGVG, BGBl. I Nr. 33/2013 idgF, lauten (auszugsweise):
§ 17
Anzuwendendes Recht
Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 27
Prüfungsumfang
Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid und die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.
§ 28
Erkenntnisse und Beschlüsse
(1)Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2)Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
Die maßgeblichen Bestimmungen der Kärntner Bauordnung 1996, K-BO 1996, LGBl. Nr. 62/1996 igF LGBl Nr. 77/2022, lauten (auszugsweise):
§ 6
Baubewilligungspflicht
Sofern es sich nicht um ein mitteilungspflichtiges Vorhaben nach § 7 handelt, bedarf einer Baubewilligung:
a)die Errichtung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen;
…
c) die Änderung der Verwendung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, sofern für die neue Verwendung andere öffentlich-rechtliche, insbesondere raumordnungsrechtliche Anforderungen gelten als für die bisherige Verwendung;
§ 17
Voraussetzungen
(1)Die Behörde hat die Baubewilligung zu erteilen, wenn dem Vorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung öffentliche Interessen, insbesondere solche der Sicherheit, der Gesundheit, der Energieersparnis, des Verkehrs, des Fremdenverkehrs sowie der Erhaltung des Landschaftsbildes oder des Schutzes des Ortsbildes nicht entgegenstehen. Die Baubewilligung darf durch die Behörden des § 3 nur mit schriftlichem Bescheid erteilt werden.
(2)Bei Vorhaben nach § 6 lit. a bis c darf die Baubewilligung darüber hinaus nur erteilt werden, wenn kein Grund nach § 13 Abs. 2 entgegensteht und eine der Art, Lage und Verwendung des Vorhabens entsprechende
a) Verbindung zu einer öffentlichen Fahrstraße,
b) Wasserversorgung und
c) Abwasserbeseitigung
sichergestellt ist.
(3)Die Baubewilligung hat das Vorhaben nach Art und Lage - bei Vorhaben nach § 6 lit. a bis c auch nach der Verwendung - unter Anführung jener Pläne, Berechnungen und Beschreibungen, die ihr zugrundeliegen, zu bezeichnen.
§ 36
Herstellung des rechtmäßigen Zustandes
(1)Stellt die Behörde fest, dass Vorhaben nach § 6 ohne Baubewilligung oder abweichend von der Baubewilligung ausgeführt werden oder vollendet wurden, so hat sie – unbeschadet des § 35 – dem Inhaber der Baubewilligung, bei Bauführungen ohne Baubewilligung dem Grundeigentümer, aufzutragen, entweder nachträglich innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist die Baubewilligung zu beantragen oder innerhalb einer weiters festzusetzenden angemessenen Frist den rechtmäßigen Zustand herzustellen.
(1a) Die Möglichkeit, nachträglich die Baubewilligung zu beantragen, ist nicht einzuräumen, wenn der Flächenwidmungsplan oder der Bebauungsplan der Erteilung einer Baubewilligung entgegensteht oder für dieses Vorhaben bereits eine Baubewilligung beantragt wurde. Ist die Abweichung von der Baubewilligung unwesentlich, ist kein Auftrag nach Abs. 1 zu erteilen. Insbesondere Verletzungen von Abstandsflächen oder von projektsändernden Auflagen nach § 18 sowie eine Überschreitung der Geschossflächenzahl sind wesentliche Abweichungen.
§ 39
Meldepflicht
(1)Die Vollendung von Vorhaben nach § 6 lit. a, b, d und e ist der Behörde binnen zweier Wochen schriftlich zu melden. Die Meldung kann für einen in sich abgeschlossenen Teil des Vorhabens erfolgen, wenn Interessen der Erhaltung des Landschaftsbildes oder des Schutzes des Ortsbildes nicht entgegenstehen. Zur Meldung ist derjenige verpflichtet, in dessen Auftrag das Vorhaben ausgeführt wurde.
V. Erwägungen:
Gegenstand des vorliegenden Bauauftragsverfahrens ist die Baulichkeit auf den Parz.Nr. xxx und xxx, beide KG xxx.
Mit dem Bescheid der Baubehörde II. Instanz vom 06.06.2014, Zl: xxx, wurde der xxx GmbH die Baubewilligung für die Errichtung der Hotelsuitenanlage „xxx“ mit dem Verwendungszweck touristischer Gast- und Beherbergungsbetrieb (Hotel) auf den Grundstücken Nr. xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, gemäß den vorgelegten Unterlagen und Beschreibungen erteilt. Bestandteil der mit diesem Bescheid genehmigten Projektsunterlagen ist das von der Bauwerberin erstellte Betriebskonzept vom 29.08.2013.
Das bewilligte Betriebskonzept vom 29.08.2013 sieht unter anderem vor:
–8 servicierte Hotelsuiten (Top 2 – Top 9)
–1 Rezeption samt Frühstücksraum (26 Verabreichungsplätze) und Terrasse, Frühstücksvorbereitungsraum, WC-Anlagen, Wirtschaftsraum, Waschmaschinenraum – sämtliches in der Hotelanlage integriert (Top 1)
–einheitliche gewerbliche Betriebsanlage mit zusammenhängender baulicher Ausgestaltung
–Leistungen: verpflichtende Reinigung- und Aufräumarbeiten; umfassendes Frühstücksservice (im Frühstücksraum oder in der Hotelsuite) gewährleistet durch den Betreiber; Benützung Seegrundstück inklusive Umkleidekabinen und Sanitäranlagen; Betreiber gewährleistet Frühstücksservice; außergewöhnlich hoher Komfort; tägliche Reinigung und Endreinigung sowie Waschen der Betten- und Tischwäsche durch Reinigungspersonal; Gartenpflege durch Dienstleistung; Dienstleistungsangebot der xxx (Mietboote, Liegeplätze, Bootszubehörshop)
–Gästegruppe: Gäste die Beherbergung in größeren luxuriöseren Hotelsuiten bevorzugen; insbesondere kinderreiche Familien; Bootskunden; Gäste in Verbindung mit xxx; Familien mit wenig Distanz zum eigenen Boot
–Kurzurlauber – exklusive Nächtigungsmöglichkeiten in direkter Nähe zur xxx
–Keine parifizierten Wohneinheiten
–Nutzungskonzept des Hotels ist untrennbar mit Betrieb „xxx GmbH“ verbunden – übergreifendes Gesamtkonzept
–Hotelrezeption: Mai – September von 7 bis 20 Uhr besetzt
–Gastronomiebetrieb: 1 – 2 Personen beschäftigt
Die Vollendung des Bauvorhabens betreffend der xxx GmbH wurde der Baubehörde mit Eingabe vom 29.05.2018 (eingelangt am selben Tag) durch die Beschwerdeführerin xxx GmbH mitgeteilt. Entsprechend der Bestimmung § 39 Abs. 1 K-BO 1996 ist der Behörde die Vollendung von Vorhaben nach § 6 lit a K-BO 1996 binnen zweier Wochen schriftlich zu melden. Im Sinne der Bestimmung § 40 Abs. 2 leg cit darf das Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage - vorbehaltlich des Abs. 4 - nach Ablauf von einer Woche ab Einlangen der Meldung nach § 39 Abs. 1 benützt werden, wenn die Belege nach Abs. 1 lit. a bis c vollständig beigebracht werden.
Umgelegt auf den vorliegenden Fall bedeutet das, dass ausgehend vom Einlagen der Fertigstellungsmeldung am 29.05.2018 ab 06.06.2018 eine Benutzung des baubewilligen Vorhabens zulässig gewesen wäre. Tatsächlich erfolgte die Benutzung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes ab 30.05.2018.
Die entsprechend dem baubewilligten Betriebskonzept in Top 1 vorgesehene Nutzung als Rezeption samt Frühstücksraum (26 Verabreichungsplätze) und Terrasse, Frühstücksvorbereitungsraum, WC-Anlagen, Wirtschaftsraum, Waschmaschinenraum – sämtliches in der Hotelanlage integriert -, erfolgte dem festgestellten Sachverhalt folgend nie.
Die Verwendung des Vorhabens gestaltet sich vielmehr so, wie im Betriebskonzept vom 09.09.2020 beschrieben und haben die beschwerdeführenden Wohnungseigentümer mit der xxx GmbH Gästevermittlungs- und Betriebsführungsverträge abgeschlossen, aus denen sich ergibt, dass die nunmehrigen Wohnungseigentümer und Beschwerdeführer jeweils bis zum 31.01. für das 1. Halbjahr und bis zum 30.06. für das 2. Halbjahr eines jeden Jahres bekanntgeben, zu welchen Zeiten eine Vermietung angestrebt wird. Für den Fall, dass eine Bekanntgabe zu den zuvor genannten Zeitpunkten entfällt, ist davon auszugehen, dass infolge Eigennutzung kein Bedarf an der gewerblichen Vermietung im Rahmen des Hotelbetriebes besteht.
Im Sinne der Bestimmung § 17 Abs 3 K-BO 1996 hat die Baubewilligung das Vorhaben nach Art, Lage und auch nach der Verwendung - unter Anführung jener Pläne, Berechnungen und Beschreibungen, die ihr zugrunde liegen, zu bezeichnen.
Aus dieser Bestimmung ergibt sich klar, dass die auf § 6 lit a K-BO 1996 gestützte Baubewilligung vom 06.06.2014, Zl: xxx, das Vorhaben nach Art (Errichtung eines Gebäudes; § 6 lit a K-BO 1996), Lage (Lageplan vom 25.01.2012 in der Fassung vom 11.04.2012, PlanNr. xxx, ua) und Verwendung (touristischer Gast- und Beherbergungsbetrieb (Hotel), Betriebskonzept vom 29.08.2013, ua) zu bezeichnet hatte und ihr diese Dokumente zugrunde liegen.
Der Verwaltungsgerichtshof geht in seiner ständigen Rechtsprechung (vgl. 20.12.2022, Ra 2019/06/0256) davon aus, dass das Baubewilligungsverfahren ein Projektgenehmigungsverfahren ist, in dem die Zulässigkeit des Bauvorhabens aufgrund der eingereichten Pläne zu beurteilen ist. Gegenstand dieses Verfahrens ist das in den Einreichplänen und sonstigen Unterlagen im vorliegenden Fall dem Betriebskonzept vom 29.08.2013 dargestellte konkrete Projekt.
Die Baubewilligung ist sohin die Erlaubnis das in den Plänen, Berechnungen und Beschreibungen konkretisierte Vorhaben umzusetzen. Wird von ihr Gebrauch gemacht, so ist das Vorhaben exakt so zu verwirklichen wie es die mit dem Baubescheid genehmigten Pläne, Berechnungen und Beschreibungen bestimmen (vgl. dazu VwGH 16.12.2002, Zl. 2002/06/0169).
Soweit im Beschwerdevorbringen anklingt, dass lediglich das Vorhandensein eines Gast- und Beherbergungsbetrieb und nicht dessen qualitative oder quantitative Ausprägung oder eine spezielle Betriebsart, festzustellen sei (vgl. Beschwerde der xxx GmbH, Seite 3) ist - wie schon dargestellt - zu entgegnen, dass das Baubewilligungsverfahren ein Projektgenehmigungsverfahren ist, in dem neben den übrigen Plänen und Berechnungen das von der Beschwerdeführerin xxx GmbH als Bauwerberin vorgelegte, von ihr erstellte und baubehördlich genehmigte Betriebskonzept vom 29.08.2013 auf die Übereinstimmung mit den bau- und raumordnungsrechtlichen Bestimmungen zu prüfen war und sich die Baubewilligung ausschließlich auf diesen Inhalt bezieht. Die Baubewilligung ist im Falle der Gebrauchnahme der Baubewilligung (eine Verpflichtung zur Gebrauchnahme besteht freilich nicht) verbindlich und auch einzuhalten. Das gilt solange bis nicht eine den geänderten Bauwillen (geänderte Betriebsabläufe, Betriebskonzept) repräsentierende Baubewilligung erteilt wurde.
Im vorliegenden Fall wurde im baubehördlich genehmigten Betriebskonzept vom 29.08.2013 dezidiert die Parifizierung von Wohneinheiten ausgeschlossen. Auch findet sich im Betriebskonzept in Verbindung mit der Baubeschreibung vom 30.07.2013 die Angabe, dass die Hotelsuite 1 (= Top 1) als Versorgungsbereich der Hotelsuiten 2 – 9 dient, durch eine allen Gästen zugängliche Rezeption mit Frühstücksraum und Terrasse, Frühstücksvorbereitungsraum, Sanitäranlagen, Wirtschaftsraum.
Diese Festlegungen im Betriebskonzept und in der Baubeschreibung wurden von Beginn an (Aufnahme der Verwendung des Vorhabens am 30.05.2018) nicht erfüllt. So wurde bereits am 31.08.2015 ein Nutzwertgutachten, das die Grundlage für die Nutzwertfestsetzung die in die Wohnungseigentumsverträge Eingang gefunden hat, erstellt. Bereits 6 Hotelsuiten (Top 2, Top 4, Top 6, Top 7, Top 5 und Top 3) wurden vor der Fertigstellungsmeldung verkauft, Wohnungseigentum begründet und Gästevermittlungs- und Betriebsführungsverträge abgeschlossen. Damit wurde klar gegen die im Betriebskonzept vom 29.08.2013 enthaltene Festlegung, wonach keine parifizierten Wohneinheiten geschaffen werden (Seite 6, letzter Absatz des Betriebskonzeptes vom 29.08.2013), verstoßen.
Auch die baubewilligte Nutzung von Top 1 als Versorgungsbereich der Hotelsuiten 2 – 9, durch eine allen Gästen zugängliche Rezeption mit Frühstücksraum und Terrasse, Frühstücksvorbereitungsraum, Sanitäranlagen, Wirtschaftsraum fand nie statt.
Top 1, Top 6 und Top 9 waren zum Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung auch nicht fertiggestellt und damit nicht im Sinne des Betriebskonzeptes nutzbar. Top 9 wurde überhaupt nie im Sinne des Betriebskonzeptes verwendet (dh. vermietet).
Daraus ergibt sich, dass das baubehördlich bewilligte Betriebskonzept vom 29.08.2013 nicht umgesetzt wurde, weshalb das Vorhaben nicht im Einklang mit der erteilten Baubewilligung ausgeführt und damit errichtet wurde, woraus sich ein konsensloser Zustand ergibt.
Soweit die Beschwerdeführer in der Eingabe vom 30.04.2024 unter Verweis auf das Erkenntnis vom 24.02.2016, Zl. Ro 2015/05/0012, anklingen lassen, dass im vorliegenden Fall kein „aliud“ vorliegen würde, weil im Gegensatz zum Sachverhalt der die Grundlage für die zuvor genannte höchstgerichtliche Entscheidung bildete, wo die beschriebene landwirtschaftliche Nutzung gar nicht vorgenommen worden sei, im verfahrensgegenständlichen Fall der Betrieb der Hotelsuitenanlage „xxx“ sehr wohl aufgenommen worden sei, ist diese Entscheidung einer näheren Betrachtung zu unterziehen. In dieser Entscheidung hat der Verwaltungsgerichtshof unter Verweis auf seine ständige Judikatur (vgl. etwa das Erkenntnis vom 22. Oktober 2008, Zl. 2005/06/0114, mwN) ausgeführt, dass der Inhalt einer Baubewilligung den eingereichten und allenfalls im Zuge des Bauverfahrens geänderten, dem Baubewilligungsbescheid zu Grunde gelegten Plänen und der Baubeschreibung zu entnehmen ist; die von der Behörde mit dem "Genehmigungsvermerk" versehenen Pläne und Baubeschreibungen bilden einen wesentlichen Bestandteil der Baubewilligung. Ferner wies der Verwaltungsgerichtshof darauf hin, dass ein Baubewilligungsverfahren ein Projektgenehmigungsverfahren ist und daher das gegenständliche Projekt maßgeblich ist. Grundsätzlich ist dabei der vom Bauwerber angegebene Verwendungszweck im Bauverfahren maßgeblich, weshalb eine allenfalls erteilte Baubewilligung immer nur für diesen im Bauansuchen angegebenen Verwendungszweck gilt (vgl. etwa das Erkenntnis vom 30. Jänner 2014, Zl. 2011/05/0157, mwN). Im vom Verwaltungsgerichtshof zu beurteilenden Bewilligungsbescheid vom 30. Jänner 2004 wurde dem Erstrevisionswerber die beantragte Baubewilligung ausdrücklich unter Hinweis darauf erteilt, dass die Ausführung des Vorhabens (u.a.) nach Maßgabe der Sachverhaltsdarstellung (laut dem Bauverhandlungsprotokoll) und der Baubeschreibung - diese umfasst auch das vom Erstrevisionswerber mit seinem Bauansuchen gemäß § 19 Abs. 2 Z 6 BauO vorgelegte Betriebskonzept - zu erfolgen habe. Damit wurde (auch) das genannte Betriebskonzept wesentlicher Bestandteil der Baubewilligung und diese nur für den Zweck der in diesem Betriebskonzept beschriebenen landwirtschaftlichen Betriebsführung erteilt.
Weiters hat der Verwaltungsgerichtshof wiederholt ausgesprochen, dass eine Baubewilligung für ein durch seine Größe und Lage bestimmtes Vorhaben erteilt wird, sodass ein Abweichen hievon - so bei einer nicht bloß geringfügigen Verschiebung des Bauwerkes (vgl. etwa das Erkenntnis vom 3. Juli 2001, Zl. 2001/05/0072) - eine neuerliche Baubewilligung erfordert (vgl. aus der ständigen Judikatur etwa das Erkenntnis vom 15. Mai 2012, Zl. 2012/05/0008, und das oben zitierte Erkenntnis, Zl. 2012/05/0057, mwN). Weicht das vom Bauwerber verwirklichte Projekt von der erteilten Baubewilligung derart ab, dass von einem rechtlichen "aliud" auszugehen ist, dann ist diese Baubewilligung erloschen, weil unter dem Begriff "Baubeginn" im Sinne des § 24 BauO ausdrücklich nur eine auf die Errichtung des bewilligten Bauwerkes gerichtete bautechnische Maßnahme zu verstehen ist (vgl. dazu nochmals das Erkenntnis, Zl. 2012/05/0008, mwN).
Abgesehen davon, dass die Beschwerdeführer das Erkenntnis vom 24.02.2016, Zl. Ro 2015/05/0012, lediglich betreffend der Ausführungen zum „aliud“ zitieren, deckt sich dieses Judikat mit den im vorliegenden Fall angestellten Überlegungen. So wurde im verfahrensgegenständlichen Fall ebenfalls das Betriebskonzept vom 29.08.2013 zum Bestandteil der Baubewilligung vom 06.06.2014, Zl: xxx, gemacht und mit dem Genehmigungsvermerk versehen und ist damit wesentlicher Bestandteil der Baubewilligung und diese nur für den Zweck der in diesem Betriebskonzept beschriebenen Betriebsführung erteilt. Diese konkret beschriebene Betriebsführung (z.B. Top 1 – Rezeption, Frühstücksverabreichungsraum usw) liegt unbestrittener Maßen allerdings nicht vor. Abgesehen vom baubehördlich genehmigten Betriebskonzept wurde auch noch im Spruch der Baubewilligung vom 06.06.2014, Zl: xxx, die Verwendung des Vorhabens ausdrücklich mit „touristischer Gast- und Beherbergungsbetrieb (Hotel)“ festgelegt.
Im Hinblick auf den festgestellten Sachverhalt ist zu bemerken, dass eine vertragliche Bestimmung, wonach für das 1. Halbjahr eines jeden Jahres bis 31.01. die Eigennutzung durch die Beschwerdeführer bekannt zu geben ist und für das 2. Halbjahr bis zum 30.06., mit der Führung eines Hotelbetriebes unvereinbar ist, so muss doch geeignetes Personal rekrutiert werden, was im Hinblick auf diese zeitliche Gestaltung unmöglich ist.
Der Umstand, dass die Einheit Top 1 zum Zeitpunkt der Fertigstellung nicht funktionsfähig war, weil sie nicht ausgestattet war und die Infrastruktureinrichtungen nicht in Top 1 aber im gegenüberliegenden xxx-Cafe vorhanden waren, spielt im vorliegenden Zusammenhang kein Rolle. Es geht im vorliegenden baupolizeilichen Verfahren darum festzustellen, ob ein Vorhaben entsprechend der erteilten Baubewilligung ausgeführt wurde. Wie bereits dargestellt, hat der Vertreter der Drittbeschwerdeführerin klar angegeben, dass Top 1 nie als Funktionseinheit für ein Hotel (Rezeption, Frühstücksvorbereitungsraum usw) gedient hat, dass diese Funktion an einem anderen Standort zur Verfügung gestellt wird, ändert nichts daran, dass insofern dem baubewilligten Betriebskonzept und damit der Baubewilligung nicht entsprochen wurde.
Die Verwendung des Vorhabens hat sich bisher so gestaltet wie es in der Betriebsbeschreibung vom 09.09.2020 beschrieben ist. Mit diesem Betriebskonzept hatte sich die Baubehörde bereits zu befassen und rechtskräftig die Baubewilligung versagt (Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde xxx vom 23.02.2021, Zl: xxx, in der Fassung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 23.06.2022, Zl: KLVwG-1271-45/2021).
Erhebt sich die Frage, welche Konsequenzen aus der dargestellten Nichterfüllung des Betriebskonzeptes vom 29.08.2013 zu ziehen sind. Mit Blick auf die bereits dargestellte Rechtsnatur der Baubewilligung beruht diese auf Realisierung des im Antrag und dem Betriebskonzept dargestellten Bauwillens. Wird die im Projekt angegebene, die Erteilung einer Baubewilligung mit Rücksicht auf den Verwendungszweck einer Baulichkeit rechtfertigende Bewirtschaftung der im Betriebskonzept genannten Grundstücke unterlassen (hier: gar nicht so aufgenommen wie im Betriebskonzept vom 29.08.2013 dargestellt), tritt dadurch für die Baulichkeit ein konsensloser Zustand ein (dazu VwGH 29.01.2008, Zl: 2006/06/0297).
Umgelegt auf den vorliegenden Fall bedeutet das, das aufgrund der seit 30.05.2018 erfolgten Verwendung des vorliegenden Gebäudes nicht im Einklang mit dem Betriebskonzept vom 29.08.2013 im Besonderen durch
die Schaffung von parifizierten Wohneinheiten,
der Nutzung von Top 1 nicht als Rezeption, Frühstücksbereich, usw
der fehlenden Vermietung von Top 9
ein konsensloser Zustand besteht und daher das Vorhaben ohne Baubewilligung vollendet wurde.
Der nach der Systematik des § 36 Abs. 1 K-BO 1996 grundsätzlich zu erteilende Alternativauftrag war deshalb nicht zu einzuräumen, weil das Vorhaben so verwendet wird wie in der Betriebsbeschreibung vom 09.09.2020 beschrieben und es in Bezug auf diese Verwendung einen rechtskräftigen negativen Baubescheid gibt, der dingliche Wirkung entfaltet (vgl. VwGH 13.12.2010, Zl: 2010/10/0213).
Zahlreiche Verwaltungsvorschriften normieren – so § 53 der Kärntner Bauordnung 1996 (näher Pauger, ZfV 1984, 94, 250; Schulev-Steindl, ZfV 1998, 88 ff) –, dass die Rechtswirkungen eines Bescheides (zB einer Baubewilligung oder der Unterschutzstellung eines Denkmals [VwGH 17. 7. 1997, 96/09/0208]) den jeweiligen Inhaber des entsprechenden Rechts (Raschauer3 Rz 1125: „der Sachherrschaftsbefugnis“) an einer Sache (insb den jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft [Raschauer3 Rz 1130 ff]), auf welche sich der Bescheid bezieht, treffen. Damit wird solchen Bescheiden eine „dingliche“, dh auf das Objekt des Verfahrens bezogene Wirkung verliehen, weil eine „wesensmäßige“ (vgl VwGH 23. 5. 2002, 2002/05/0025) Verbindung zwischen diesen besteht.
Dingliche Bescheide (sog. „in-rem-Wirkung) stellen ihrer Rechtsnatur nach nicht auf die persönlichen Eigenschaften des Bescheidadressaten, sondern nur auf die Eigenschaften der (insb unbeweglichen) Sache ab, der Umstand, dass der frühere Bescheid über Antrag einer anderen Person, zB des damaligen Eigentümers des betroffenen Grundstückes, ergangen ist, und der neue Antrag vom nunmehrigen Eigentümer gestellt wird, vermag für sich allein keine maßgebliche Änderung des Sachverhalts zu bewirken (VwGH 19. 10. 2004, 2001/03/0329). Wer Eigentümer der Sache („Rechtsinhaber“, Inhaber der „Sachherrschaftsbefugnis“ [Raschauer5 Rz 1125;]) ist, gehört bei dinglichen Bescheiden zu den unerheblichen Nebenumständen, weshalb auch die Bescheidwirkungen (Rechte und Pflichten aus dem Bescheid) einschließlich der Unabänderlich- und Unwiederholbarkeit durch einen Wechsel in der Person des Eigentümers nicht berührt werden (VwSlg 18.204 A/2011; zum Eintritt in die verfahrensrechtliche Rechtsstellung; Pauger ZfV 1984, 101 ff; Raschauer5 Rz 1126 f; Schulev-Steindl, ZfV 1998, 89 ff).
Die Beschwerdeführerin Eigentümergemeinschaft EZ xxx KG xxx ist nicht Adressatin des mit vorliegender Beschwerde angefochtenen Bescheides und kommt ihr damit auch keinerlei Beschwerdelegitimation zu (dazu VwGH 06.12.2021, Zl: Ra 2020/03/0067), weshalb ihre Beschwerde zurückzuweisen war.
Entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdeführer ist die ausgesprochene Untersagung der Benützung gesetzlich gedeckt. So hat der VwGH in seinem Erkenntnis vom 31.03.2008, Zl: 2005/05/0347, ausgesprochen, dass wenn nach dem eindeutigen Wortlaut des § 40 Abs. 2 K-BO 1996 die Anlage jedenfalls erst nach der vollständig belegten Meldung benützt werden darf, so bedeutet dies umgekehrt, dass die Anlage vor vollständiger Meldung nicht benützt werden darf. Das Unwerturteil des Gesetzgebers hinsichtlich der Benützung vor vollständiger Meldung bezieht sich selbstverständlich nicht nur auf den Zeitraum zwischen unvollständiger und vollständiger Meldung bzw. auf die eine oder die vier Wochen des § 40 Abs. 2 K-BO 1996. Es würde dem massiven öffentlichen Interesse daran, dass (mehr oder weniger) ausgeführte Vorhaben erst nach entsprechender Prüfung benützt werden dürfen, diametral zuwiderlaufen, wenn die - unvollendete oder vollendete - Anlage vor der Meldung uneingeschränkt benützt werden dürfte und erst durch eine unvollständig belegte Meldung das Benützungsverbot des § 40 Abs. 2 K-BO 1996 wirksam werden soll. Davon ausgehend muss bei einer gebotenen verfassungskonformen, am Sachlichkeitsgebot orientierten Interpretation die in Abs. 4 des § 40 K-BO 1996 vorgesehene Untersagung der Benützung schon dann möglich sein, wenn eine Benützung vor Erfüllung der Voraussetzungen des § 40 Abs. 2 K-BO 1996 erfolgte. Die Untersagung des § 40 Abs. 4 K-BO 1996, die (auch) an die (trotz Fristsetzung) unvollständige Meldung geknüpft wird, muss bei einer systematischen Interpretation umso mehr möglich sein, wenn überhaupt keine Meldung erfolgt und die ungeprüfte Anlage tatsächlich benützt wird.
Im vorliegenden Fall konnte für das konsenslose Vorhaben keine (rechtskonforme) Bauvollendungsmeldung abgegeben werden. Die erstattete Bauvollendungsmeldung vom 29.05.2018 bezieht sich auf ein Vorhaben, das so nicht verwirklicht wurde, weshalb im Sinne der dargestellten Judikatur auch ohne vorherigen Auftrag die Untersagung der Benützung nach § 40 Abs 4 K-BO 1996 möglich war.
Bei der gegebenen Sach- und Rechtslage war daher spruchgemäß zu entscheiden.
VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.
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