Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-S3-1093/13/2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.11.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2023:KLVwG.S3.1093.13.2023

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende xxx, die Berichterstatterin xxx und die beiden Laienrichter xxx und xxx, über die Beschwerde des xxx, xxx, vertreten durch xxx, öffentlicher Notar, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 26.4.2023, Zahl: xxx, wegen Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Kaufvertrages vom 17.1.2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:

I. Die Beschwerde wird als unbegründet

a b g e w i e s e n.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG

u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Verfahrensgang:

Mit der Eingabe vom 17.1.2022 beantragte xxx (im Folgenden: Beschwerdeführer) bei der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den mit der Verkäuferin xxx abgeschlossenen Kaufvertrag vom 17.1.2022. Mit diesem Kaufvertrag verkauft die Verkäuferin als Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ xxx, KG xxx, zu deren Gutsbestand unter anderem das in dieser Katastralgemeinde gelegene Grundstück Nr. xxx Wald im unverbürgten Ausmaß von 13.041 m2 gehört und welches im Flächenwidmungsplan als „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ ausgewiesen ist, dieses Grundstück an den Beschwerdeführer. Als Kaufpreis wurden € 10.000,-- vereinbart.

Mit dem Schreiben vom 24.1.2022 teilte der Amtssachverständige der Bezirksforstinspektion bei der Bezirkshauptmannschaft xxx zum gegenständlichen Rechtsgeschäft mit, dass dem Rechtsgeschäft aus forstfachlicher Sicht nicht zugestimmt werden könnte. Der Käufer und nunmehrige Beschwerdeführer sei kein Landwirt im Sinne des K-GVG, da er lediglich 1,2869 ha land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz aufweise. Gleichzeitig sei das Kaufobjekt im Ausmaß von 1,3041 ha als Aufstockungsobjekt für aufstockungswürdige bäuerliche Betriebe im Sinne des K-GVG geeignet. Der Käufer sei aufgrund der zu geringen Größenordnung des Kaufobjektes, aus welchem kein erheblicher Anteil des Gesamteinkommens nachhaltig erzielt werden könne, auch nach Erwerb nicht als Landwirt im Sinne des K-GVG anzusehen. Daher wäre aus Sicht der Bezirksforstinspektion der gegenständliche Verkauf öffentlich auszuschreiben.

Der dem Verfahren beigezogene landwirtschaftliche Amtssachverständige führte in seiner Stellungnahme vom 21.2.2022 aus, dass es sich beim verfahrensgegenständlichen Grundstück um eine forstwirtschaftliche Fläche im Ausmaß von 13.041 m2 handle. Das Grundstück werde forstwirtschaftlich genutzt und sei auch weiterhin forstwirtschaftlich nutzbar. Der Käufer würde keine land- und forstwirtschaftlichen Flächen oder Betriebsstätten im herkömmlichen Sinn besitzen und wäre somit im Sinne des K-GVG nicht als Landwirt anzusehen.

Am 2.3.2022 fand eine Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx statt. Der über diese Sitzung aufgenommenen Niederschrift ist zu entnehmen, dass eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb gemäß § 10 Abs. 3 K-GVG zu erfolgen habe.

Der Beschwerdeführer, welchem die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens im Zuge des Parteiengehörs zur Kenntnis gebracht wurden, teilte mit E-Mail vom 7.3.2022 mit, dass er Landwirt im Sinne des K-GVG sei. Seine Betriebsnummer laute: xxx. Der bisherige land- und forstwirtschaftliche Besitz des Beschwerdeführers im Ausmaß von 1,2869 ha befinde sich in der KG xxx.

Mit Schreiben vom 7.3.2022 langte eine Verkehrswertermittlung durch den Amtssachverständigen der Bezirksforstinspektion bei der belangen Behörde ein. Diese ergab einen m2-Preis von € 1,16.

In einer ergänzenden Stellungnahme vom 17.3.2022 führte der Amtssachverständige der Bezirksforstinspektion zur Eingabe des Beschwerdeführers aus, dass die vorliegende Kleinlandwirtschaft des Beschwerdeführers im Gesamtausmaß von 1,2869 ha aufgrund der geringfügigen land- und forstwirtschaftlichen Eigentumsfläche nicht als landwirtschaftlicher Betrieb im Sinne des § 10 Abs. 4 K-GVG zu bewerten sei. Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes sei anzusehen, wer einen land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Betriebseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschafte und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreite (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbslandwirt). Somit müsse ein Mindestmaß an Flächenausstattung vorliegen, sodass der Ertrag aus dem Betrieb auf wirtschaftlich signifikante Weise (Erheblichkeitsgrenze ca. 20 bis 25 %) zum Gesamteinkommen beitrage. Die Bezirksforstinspektion spreche sich daher weiterhin für eine öffentliche Ausschreibung des Rechtsgeschäftes als Aufstockungsobjekt für aufstockungswürdige bäuerliche Betriebe im Sinne des K-GVG aus.

Mit Schreiben der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 22.3.2022 wurde daraufhin eine Bekanntmachung nach § 10 Abs. 3 K-GVG in die Wege geleitet.

In der Folge gaben folgende Personen ihr Kaufinteresse am gegenständlichen Grundstück bekannt:

mit Eingabe vom 4.4.2022 xxx,

mit Eingabe vom 20.4.2022 xxx,

mit Eingabe vom 21.4.2022 xxx und

mit Eingabe vom 22.4.2022 xxx.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 25.4.2022 wurde der landwirtschaftliche Amtssachverständige in Bezug auf die Kaufanbote des xxx und des xxx um fachgutachterliche Beurteilung ersucht. Er möge darlegen, ob der jeweilige Aufstockungswerber Inhaber eines bäuerlichen Betriebes sei und ob dieser vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftig sei. Auch möge dargelegt werden, ob das kaufgegenständliche Grundstück Nr. xxx, KG xxx, im Ausmaß von 13.041 m2 für die Vergrößerung oder Verstärkung des Betriebes des Aufstockungswerbers notwendig und geeignet sei. Auch möge dargestellt werden, ob dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Erschaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch den Grunderwerb des vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betriebes besser entsprochen werde, als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

Der landwirtschaftliche Amtssachverständige führte daraufhin in seiner Stellungnahme vom 11.5.2022 im Wesentlichen aus, dass der Aufstockungswerber xxx als vergrößerungs- bzw. verstärkungsbedürftiger Betrieb anzusehen sei. xxx sei hingegen nicht als Aufstockungswerber anzusehen. Das gegenständliche Grundstück Nr. xxx im Ausmaß von 13.041 m2 sei für die Vergrößerung und Verstärkung des Betriebes des xxx notwendig und geeignet.

Der in der Folge erlassene Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 13.6.2022, mit welchem dem zwischen der Verkäuferin xxx und dem Beschwerdeführer als Käufer am 17.1.2022 abgeschlossenen Kaufvertrag betreffend das Grundstück Nr. xxx, KG xxx, im Ausmaß von 13.041 m2, gemäß § 10 Abs. 2 lit. b und lit. l K-GVG die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt wurde, wurde aufgrund der dagegen erhobenen Beschwerde des Beschwerdeführers mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 29.9.2022, Zahl: KLVwG-S3-1153/5/2022, aus formalrechtlichen Gründen aufgehoben.

Im Zuge des fortgesetzten Ermittlungsverfahrens wurde durch die belangte Behörde das Gutachten des forstfachlichen Amtssachverständigen vom 18.10.2022 zur Frage der Eigenschaft des Beschwerdeführers als Landwirt eingeholt. In diesem Gutachten wurde unter anderem ausgeführt, dass sich in Summe aus dem Eigenbestand und dem Kaufobjekt ein jährlicher Erlös von insgesamt ca. € 1.110,-- ergebe. Festgehalten werde jedoch, dass in diesem Betrag Schlägerungskosten und Kulturpflegekosten nicht eingerechnet seien, welche aus Vergleichswerten bei ca. € 2.500 pro ha Kulturpflege liegen würden, weshalb sich der Erlös aus dem Zukauf alleine bei den Kulturkosten fast zur Gänze aufheben würde. Zur Beurteilung, ob der Erlös aus forstwirtschaftlicher Fläche von insgesamt € 1.100,-- pro Jahr (= € 91,66 pro Monat) vorwiegend oder doch zum Teil dazu beitrage, den Lebensunterhalt zu bestreiten, wäre ein Einkommensnachweis des Käufers vorzulegen.

Dieses Gutachten des forstfachlichen Amtssachverständigen vom 18.10.2022 wurde dem Beschwerdeführer im Zuge des Parteiengehörs übermittelt und legte er daraufhin mit E-Mail vom 15.11.2022 und vom 17.11.2022 Einkommensnachweise vor.

Der forstfachliche Amtssachverständige erstattete sodann das Gutachten vom 18.11.2022 und führte darin im Wesentlichen aus, dass die monatliche Pension des Beschwerdeführers € 2.047,25 (PVA) betrage, dazu komme noch die deutsche Rentenversicherung iHv € 717,19 abzüglich einer quartalsmäßigen Einkommenssteuer von € 193,00. Der Einkommensanteil aus der Forstwirtschaft liege somit bei 3,3 %. Abschließend werde festgestellt, dass durch den Mehrerlös von 3,3 % der Lebensunterhalt zur Gänze und/oder zum Teil aus der Forstwirtschaft nicht bestritten werden könne. Somit sei der Beschwerdeführer kein Landwirt im Sinne des K-GVG.

Im ergänzenden Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 18.11.2022 wurde unter anderem festgehalten, dass der Beschwerdeführer laut dortiger Datenbank land- und forstwirtschaftliche Eigentumsflächen im Ausmaß von insgesamt 1,2869 ha besitze. Die landwirtschaftlich genutzte Eigentumsfläche im Ausmaß von 0,8460 ha sei verpachtet und sei somit keine Selbstbewirtschaftung der genannten Fläche gegeben. Vertraglich sei kein Pachtzins vereinbart worden. Die maschinelle Ausstattung des Beschwerdeführers belaufe sich auf eine Motorsäge. Zusätzlich besitze der Beschwerdeführer keine weiteren Maschinen und Geräte für die Bewirtschaftung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Der Beschwerdeführer habe keine land- und forstwirtschaftliche Ausbildung. Der Beschwerdeführer besitze keine land- oder forstwirtschaftliche Hofstelle mit dementsprechender Gebäudeausstattung, sondern lediglich ein Wohngebäude mit angebauter Garage. Festgestellt wurde weiters, dass aus der landwirtschaftlich genutzten Eigentumsfläche im Ausmaß von 0,8460 ha kein Einkommen erzielbar sei, das auf signifikante Weise zum Gesamteinkommen des Beschwerdeführers beitragen könne. Der Beschwerdeführer sei aus fachlicher landwirtschaftlicher Sicht kein Landwirt im Sinne des K-GVG.

Mit dem Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 5.12.2022 wurde dem zwischen xxx als Verkäuferin und dem Beschwerdeführer als Käufer am 17.1.2022 über das Grundstück Nr. xxx, KG xxx, im Ausmaß von 13.041 m2, abgeschlossenen Kaufvertrag gemäß § 10 Abs. 2 lit. b und lit. l K-GVG die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt.

Aufgrund der durch den Beschwerdeführer dagegen erhobenen Beschwerde wurde mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 8.3.2023, Zahl: KLVwGS3-57/5/2023, der Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 5.12.2022 aufgehoben. Grund für die Aufhebung war, dass aufgrund der vorliegenden Niederschrift über die Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 21.11.2022 nicht ersichtlich war, ob dem angefochtenen Bescheid überhaupt ein entsprechender Beschluss zugrunde liegt. Der angefochtene Bescheid sei demnach so zu betrachten, als ob er von einer unzuständigen Behörde erlassen worden sei.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 26.4.2023 wurde dem zwischen xxx als Verkäuferin und dem Beschwerdeführer als Käufer über das Grundstück Nr. xxx, KG xxx, im Ausmaß von 13.041 m2, abgeschlossenen Kaufvertrag vom 17.1.2022 gemäß § 10 Abs. 2 lit. b und lit. l K-GVG die Genehmigung versagt. In der Bescheidbegründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass es sich bei der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft gemäß der Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 21.2.2022 um ein forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 K-GVG handle. Sämtliche im Zuge des durchgeführten Ermittlungsverfahrens eingeholten Gutachten hätten ergeben, dass der Beschwerdeführer als Käufer nicht als Landwirt im Sinne des § 10 Abs. 4 K-GVG zu qualifizieren sei. Wenn der Rechtswerber als Nicht-Landwirt zu qualifizieren sei, habe die Behörde das Informationsverfahren nach § 10 Abs. 3 K-GVG durchzuführen, sofern das verfahrensgegenständliche Grundstück zur Vergrößerung oder Verstärkung (Aufstockung) bäuerlicher Betriebe an und für sich geeignet sei. Es sei daher eine öffentliche Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 K-GVG durchgeführt worden und seien diesbezüglich fristgerecht vier Anbote eingelangt. Nach Befassung des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen sei zumindest ein Aufstockungswerber als vergrößerungs- bzw. verstärkungsbedürftiger Betrieb anzusehen. Des Weiteren sei gemäß den Gutachten der beigezogenen Amtssachverständigen das kaufgegenständliche Grundstück für die Vergrößerung und Verstärkung des Betriebes des besagten Aufstockungswerbers notwendig und geeignet. In diesem Zusammenhang sei durch den landwirtschaftlichen Amtssachverständigen festgehalten worden, dass dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch den Grunderwerb des vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betriebes (xxx) besser entsprochen werde als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung. Bei zumindest einem erfolgreichen Anbot habe somit die Grundverkehrsbehörde dem betreffenden Rechtsgeschäft mit Bescheid die Genehmigung zu versagen. In der Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx am 26.4.2023 seien der Antrag, sämtliche Eingaben sowie alle Gutachten der Kommission vorgelegt worden. Die Kollegialbehörde habe der Abstimmung über die bescheidmäßige Erledigung sowohl den Spruch der Entscheidung als auch deren Begründung der Beschlussfassung unterzogen.

Gegen diesen Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx erhob der Beschwerdeführer fristgerecht die Beschwerde und führte darin im Wesentlichen aus, dass eine Verletzung des Art. 6 EMRK vorliege, da laut Niederschrift über die Sitzung der Grundverkehrskommission vom 26.4.2023 als Vertreter aus dem forstwirtschaftlichen Bereich xxx anwesend gewesen sei. xxx sei es aber auch gewesen, der die forstwirtschaftlichen Gutachten vom 24.1.2022 und vom 17.3.2022 erstattet habe. Der in der Verbindung von Gutachtenserstellung und Mitwirkung an der Entscheidung liegende Verstoß gegen Art. 6 EMRK stelle eine Verletzung verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte dar. Außerdem liege auch ein Verstoß gegen § 7 AVG vor. Weiters sei der Beschwerdeführer in seinem Recht auf Parteiengehör verletzt worden, da er seit der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 8.3.2023 von der belangten Behörde keine Mitteilung erhalten und deshalb auch keine Möglichkeit gehabt habe, dazu Stellung zu nehmen. Außerdem lasse ein vorformulierter Bescheidentwurf sehr an einer unabhängigen Willensbildung des Kollegialorganes zweifeln. Die Niederschrift der belangten Behörde über die Sitzung vom 26.4.2023 sei wiederum nur formularhaft gestaltet worden, welche lediglich um eine kurze aufzählungsmäßige Ergänzung des bisherigen Ermittlungsverfahrens erweitert worden sei. Außerdem sei nach ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung bei der Beurteilung, ob es sich um eine land- oder forstwirtschaftliche Fläche handle, also hinsichtlich der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung bzw. Nutzbarkeit, darauf zu achten, ob die Fläche auf eine für die Land- und Forstwirtschaft signifikante (bezeichnende, typische) wirtschaftliche Art genutzt werde. Als solche könne nur eine Nutzung bzw. Bewirtschaftung, welche mit wirtschaftlicher Absicht (planvoll, nachhaltig, entsprechendes Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag, angemessener Einkommensbetrag) erfolge, verstanden werden und stelle solcherart die Abgrenzung zur bloßen Liebhaberei (= ideele Zielsetzung, Freizeitbeschäftigung) dar. Das bedeute, dass bei der Beurteilung des Tatbestandsmerkmales wirtschaftliche Aspekte eine tragende Rolle spielen würden. Selbst der Amtssachverständige sei in seinem Gutachten zum Schluss gelangt, dass aus dem Kaufobjekt keine erheblichen Anteile am Einkommen erzielt werden könnten. Schon aufgrund dieses Gutachtens hätte die Behörde davon ausgehen müssen, dass es sich beim Kaufobjekt um keine land- oder forstwirtschaftliche Fläche handle. Wie bereits mehrfach vorgebracht worden sei, sei der Beschwerdeführer Landwirt im Sinne des K-GVG und habe er auch eine landwirtschaftliche Betriebsnummer. Selbst wenn man davon ausgehe, dass der Beschwerdeführer kein Landwirt sei, stelle dieser Umstand keinen Versagungsgrund dar. Vielmehr müsse zusätzlich ein Versagungsgrund nach § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG vorliegen. Im Akteninhalt würden sich keinerlei Hinweise auf diesen Versagungsgrund finden. In diesem Zusammenhang halte er auch fest, dass er bestreite, dass der von der belangten Behörde bezeichnete Interessent aufstockungswürdig sei. Dem angefochtenen Bescheid sei nicht zu entnehmen, wieso xxx (richtig: xxx) als vergrößerungs- bzw. verstärkungsbedürftiger Betrieb anzusehen und warum das gegenständliche Grundstück zur Verstärkung des Betriebes xxx notwendig sei, zumal das kaufgegenständliche Grundstück ein Ausmaß von lediglich 13.041 m2 aufweise und der Aufstockungswerber Eigentümer von rund 54 ha und Pächter von rund 35 ha sei, somit insgesamt bereits rund 89 ha bewirtschafte. Weiters bleibe vollkommen unbegründet, warum dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch den Grunderwerb des vergrößerungs- bzw. verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betriebes besser entsprochen werde, als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung. Es sei nicht nachvollziehbar, dass ein Landwirt, der ca. 89 ha Grundflächen bewirtschafte, eine forstwirtschaftliche Fläche, die laut Gutachten vom 18.11.2022 keine Anteile am Ertrag erzielen lassen könne, genau diese Grundfläche zur Vergrößerung oder Verstärkung seines bäuerlichen Betriebes unbedingt benötige. Letztendlich stelle sich auch die Frage, ob der Aufstockungswerber nach Meinung der belangten Behörde noch als aufstockungswürdig angesehen werden könne, zumal aufgrund der langen Verfahrensdauer eine Änderung der Eigentumsverhältnisse eingetreten sein könne.

Mit Schreiben vom 21.6.2023 legte die belangte Behörde den gegenständlichen Verwaltungsakt dem Landesverwaltungsgericht Kärnten zur Entscheidung vor.

Im Zuge des Beschwerdeverfahrens hat das Landesverwaltungsgericht Kärnten ein ergänzendes Ermittlungsverfahren durchgeführt und wurden die Gutachten des forstfachlichen Amtssachverständigen xxx und des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx eingeholt.

Das Gutachten des forstfachlichen Amtssachverständigen xxx vom 19.9.2023 lautet wie folgt:

„... Mit dem Schreiben vom 18.8.2023, Zahl: KLVwG-S3-1093/4/2023 wurde mitgeteilt, dass mit dem Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 26.04.2023, Zahl: xxx, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 17.01.2022 abgeschlossen zwischen xxx als Verkäuferin und xxx als Käufer betreffend das Grundstück Nr. xxx, KG xxx, im Ausmaß von 13.041 m², gemäß § 10 Abs. 2 lit. b und lit. l des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 versagt wurde.

Da gegen diesen Bescheid durch xxx das Rechtsmittel der Beschwerde erhoben wurde, hat das Landesverwaltungsgericht Kärnten im Zuge des durchzuführenden ergänzenden Ermittlungsverfahrens den gegenständlichen Verwaltungsakt in Kopie mit dem Ersuchen übermittelt, zu nachstehenden Fragen ein forstfachliches Gutachten abzugeben:

1. Handelt es sich beim Grundstück Nr. xxx, KG xxx, um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 K-GVG?

2. Ist das verfahrensgegenständliche Grundstück zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger Betriebe an und für sich (also noch ohne konkrete Bezugnahme auf die Betriebe der Aufstockungsinteressenten) im Hinblick auf seine Lage geeignet?

Dazu ergeht hiermit das folgende

forstfachliche Amtssachverständigengutachten:

19. 9. 2023

Befund:

Grundlagen:

Das Gutachten wurde auf Basis der zur Verfügung gestellten Aktenunterlagen sowie aufgrund einer örtlichen Erhebung bzw. Besichtigung der kaufgegenständlichen Liegenschaft erstellt. Dieser Ortsaugenschein wurde am 18. 9. 2023 gemeinsam mit dem landwirtschaftlichen Sachverständigen xxx durchgeführt. Die Veräußerin, xxx wurde telefonisch über den Termin des Ortsaugenscheines informiert.

Kaufgegenständliche Waldfläche:

Die kaufgegenständliche Waldfläche umfasst insgesamt ein unverbürgtes katastrales Ausmaß von 1,3041 ha und entfällt auf das Grundstück Nr. xxx, KG xxx. Der kaufgegenständliche Wald ist zusammenhängend und liegt in einer Seehöhe von etwa 525 m in ebenem Gelände. Die Parzelle ist Teil einer rund 25 ha großen östlich bis nordöstlich der Ortschaft xxx gelegenen Waldinsel und mittels Forststraße bzw. Rückewegen erschlossen. Der Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz ist an der öffentlichen Wegparzelle, Grundstück Nr. xxx, KG xxx, welche rund 220 m östlich der verkaufsgegenständlichen Waldparzelle liegt, gegeben.

Der Waldbestand setzt sich im Wesentlichen auch Stangenhölzern, Dickungen und Jungwüchsen zusammen. Es dominieren die Baumarten Fichte und Kiefer, zudem kommen Weichlaubhölzer (z.B. Aspe, Birke, Weide usw.) und vereinzelt auch Hartlaubhölzer (z.B. Eiche, Hainbuche, Ahorn) vor. Das Wachstum (= die Bonität bzw. Ertragsklasse) ist mittel. Der mittlere Überschirmungsgrad wird auf etwa 0,8 geschätzt.

Eckdaten der kaufgegenständlichen Waldfläche:

Flächenausmaß:1,3041 ha

Ertragsklasse (EKL): Fichte:10

Kiefer:7

Baumartenanteile:6/10 Fichte

4/10 Kiefer

Mittlerer Bestockungsgrad - geschätzt:0,80

Ertragswertschätzung Wald – Kaufgegenstand

Auf Basis der oben angeführten Bestandsdaten und unter Zugrundelegung des Standarddeckungsbeitragskatalogs (= Deckungsbeiträge und Daten für die Betriebsplanung) für die Land- und Forstwirtschaft wird der durchschnittliche jährliche forstliche Ertragswert der verkaufsgegenständlichen Liegenschaft wie folgt geschätzt:

Im Gegenstand können aufgrund der Bringungslage bzw. der Möglichkeit der Holzrückung mittels Traktor und Seilwinde unter Anwendung aktueller Holzpreise folgende Durchschnitts - Standarddeckungsbeiträge herangezogen werden:

Standarddeckungsbeiträge:

Fichte (EKL 10): 430,-- €/ha

Kiefer (EKL 7): 294,-- €/ha

Es wird daher ein durchschnittlicher jährlicher Deckungsbeitrag wie folgt abgeleitet:

DB = 1,3041 ha x (430,-- €/ha x 0,60 + 294,-- €/ha x 0,4) x 0,8 = 391,85 € ≈ 392,-- €

Festgehalten wird, dass bei der Herleitung der hier verwendeten Standarddeckungsbeiträge Holzernte-, Aufforstungs-, Kulturpflege-, Wegerhaltungskosten usw. berücksichtigt wurden, wobei hier jedoch ausschließlich variable Maschinenkosten und Betriebsmittelkosten zum Ansatz gebracht wurden.

Der Wert der eingesetzten Arbeitskraft ist im angegebenen Deckungsbeitrag schon enthalten und repräsentiert das sogenannte „Arbeitseinkommen“. Es wird daher in dieser Berechnung davon ausgegangen, dass die Flächen, wie in bäuerlichen Betrieben üblich, in Eigenregie bewirtschaftet werden, und gleichzeitig auch unterstellt, dass diese Bewirtschaftung zu einer besseren Auslastung vorhandener Maschinen führt. Maschinenfixkosten (Maschinenselbstkosten) blieben bei der Schätzung dieses jährlichen Deckungsbeitrages daher unberücksichtigt.

Dem hier berechneten Deckungsbeitrag wird die Nutzung des durchschnittlichen jährlichen Gesamtzuwachses über die gesamte Umtriebszeit, bezogen auf die jeweilige Bonität und Baumart, zu Grunde gelegt.

Schlussfolgerungen – Beantwortung der Fragestellungen:

1. Handelt es sich beim Grundstück Nr. xxx, KG xxx, um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 K-GVG?

Das Grundstück ist derzeit forstwirtschaftlich genutzt und auch grundsätzlich mit positivem Deckungsbeitrag forstwirtschaftlich nutzbar. Es handelt sich daher aus forstfachlicher Sicht um ein (land- und) forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 K-GVG.

2. Ist das verfahrensgegenständliche Grundstück zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger Betriebe an und für sich (also noch ohne konkrete Bezugnahme auf die Betriebe der Aufstockungsinteressenten) im Hinblick auf seine Lage geeignet?

Da das verfahrensgegenständliche Grundstück forstlich erschlossen ist, sich in ebenem Gelände befindet, der Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz bei vergleichsweise geringer Bringungsdistanz gegeben ist, das Grundstück grundsätzlich in Eigenregie mit positiven Deckungsbeitrag bewirtschaftbar ist, was zu einer besseren Maschinenauslastung und zu einem zusätzlichen Arbeitseinkommen vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger Betriebe führen kann, ist das verfahrensgegenständliche Grundstück zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger Betriebe an und für sich (also noch ohne konkrete Bezugnahme auf die Betriebe der Aufstockungsinteressenten) im Hinblick auf seine Lage aus forstfachlicher Sicht geeignet.

Anlagen: Fotos vom 18.9.2023 zur Situation vor Ort (Seiten 4 bis 5)

xxx

xxx

Stangenholzbestand, Grundstück Nr. xxx, KG xxx

xxx

Dickungsbestand, Grundstück Nr. xxx, KG xxx

.“

Das Gutachten des forstfachlichen Amtssachverständigen xxx vom 20.9.2023 lautet wie folgt:

„...

1. Auftrag und Zweck des Gutachtens

Mit Schreiben vom 31.07.2023 ersucht das Landesverwaltungsgericht Kärnten im Zusammenhang mit der Beschwerde des xxx um die Erstellung eines Gutachtens zur Beantwortung nachstehender Fragen:

a)Handelt es sich beim Grundstück Nr. xxx, KG xxx um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 K-GVG?

b)Handelt es sich beim Beschwerdeführer um einen Landwirt im Sinne des § 10 Abs. 4 erster Satz K-GVG?

c)Sollte die Frage unter „b“ verneint werden, so wäre des Weiteren zu klären, ob in Bezug auf den Beschwerdeführer die Voraussetzungen des § 10 Abs. 4 zweiter Satz K-GVG gegeben sind?

d)Ist das verfahrensgegenständliche Grundstück zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger Betriebe an und für sich im Hinblick auf seine Lage geeignet?

e)Kann die Frage unter „d“ bejaht werden, so wäre fachgutachterlich zu beurteilen, ob es sich bei dem Betrieb des Aufstockungswerbers xxx um einen bäuerlichen Betrieb handelt und ob dieser tatsächlich vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftig ist. Sollte diese Frage verneint werden, ist zu beurteilen, ob es sich bei den Betrieben der Aufstockungswerber xxx, xxx und xxx um bäuerliche Betriebe handelt und ob diese tatsächlich vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftig sind.

f)Kann dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abschließendes Rechtsgeschäft mi den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- und verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden, als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung?

2. Grundlagen für Befund und Gutachten

-K-GVG 2002

-Informationen im KAGIS

-Grundbuchsauszüge

-Petric und Zraunig (2020): Kärntner Grundverkehrsgesetz – Kurzkommentar.

-Elektronisches Betriebskonzept (Betriebsdaten 2022) xxx

-Gesamtakt (Angaben des Antragstellers und Gutachten der ASV)

-Auskünfte xxx und xxx

-Lokalaugenschein am 18.09.2023 am Betrieb xxx und am GrSt. Nr. xxx, KG xxx

3. Befund

Vertragsgegenstand des Rechtsgeschäftes zwischen der Verkäuferin, xxx, und dem Käufer, xxx, wohnhaft in xxx, ist das Grundstück Nr. xxx, KG xxx. Bei dem kaufggst. Grundstück handelt es sich um eine 13.041 m² große Waldfläche. Für das kauggst. Grundstück wurde ein Kaufpreis iHv. € 10.000,- vereinbart. Das kaufggst. Grundstück weist die Widmung „Grünland - Für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ auf.

Wie der Käufer und Beschwerdeführer angibt, ist die Eigenbewirtschaftung der kaufggst. Waldfläche geplant. In diesem Zusammenhang führt der Käufer aus, dass er im Eigentum von 12.869 m² land- und forstwirtschaftlicher Fläche steht. Die Eigentumsfläche setzt sich aus einem Waldgrundstück (4.409 m²) und einem landwirtschaftlichen Grundstück (8.460 m²) zusammen. Das landwirtschaftliche Grundstück ist unentgeltlich verpachtet und das Waldgrundstück wird selbst (unter Mithilfe eines Nachbarn, der einen Traktor besitzt) bewirtschaftet. Xxx gibt in dem Zusammenhang an, dass er eine LFBIS-Nummer hat, welche er nach dem Kauf der Grundstücke im Jahr 1993 beantragt hat. Hierbei sei angeführt, dass diese seit dem Jahr 2002 inaktiv ist.

Aktuell hat xxx nichtselbständige, monatliche Einkünfte (Pension) in Höhe von € 3.486,03 brutto. Dazu kommen Einkünfte, die er aus der Bewirtschaftung seines Waldgrundstückes erzielt. Für die Ermittlung der Holzerlöse kann aus Sicht des ha. ASV die nachvollziehbare Berechnung (jährlicher Zuwachs als Basis) des Forst-ASV xxx herangezogen werden Diese betragen nach Einschätzung des xxx (Gutachten vom 18.10.2022) € 563,10 pro Hektar bzw. bezogen auf die 0,44 ha große Forstfläche des xxx € 247,72. Hiervon wären noch die variablen und fixen Kosten abzuziehen, die hier zu Gunsten des Beschwerdeführers mit lediglich 30 Prozent vom Erlös angesetzt werden.

Der Zukauf des Grundstückes Nr. xxx, KG xxx würde nach derselben Berechnungsmethode Erlöse in der Höhe von € 546,36 mit sich bringen. Nach Abzug der pauschalen Kosten (30 Prozent) würden sich somit insgesamt Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (Eigenfläche und Zukauf) von € 555,86 ergeben. Hieraus ergeben sich monatliche Einkünfte von € 46,32, die xxx nach Rechtserwerb aus der land- und forstwirtschaftlichen Produktion erzielen würde.

Aufgrund der Entscheidung der Grundverkehrskommission xxx wurde xxx als Nicht-Landwirt eingestuft und es wurde ein Informationsverfahren iSd. § 10 Abs. 3 K-GVG durchgeführt. Bei diesem Informationsverfahren meldeten sich xxx und drei weitere Interessenten. Entsprechend dem Auftrag des LvwG Kärnten wird nachfolgend der Betrieb des Aufstockungswerbers xxx näher betrachtet.

Der Aufstockungswerber xxx bewirtschaftet einen land- und forstwirtschaftlichen Gemischtbetrieb (Ackerbau und Forstwirtschaft) mit Hofstelle in xxx. Der maschinell gut ausgestattete Betrieb hat eine Eigenfläche von rund 73 Hektar (überwiegend Wald) und wird im Vollerwerb bewirtschaftet. Die angeführten Eigenflächen sind in den EZn xxx (KG xxx), xxx (KG xxx), xxx (KG xxx), und xxx (KG xxx) enthalten.

Entsprechend dem Betriebsdatenblatt 2022 des Aufstockungswerbers werden insgesamt 57,0 ha landwirtschaftliche Fläche bewirtschaftet. Hiervon werden 53,7 ha als Ackerland und 3,3 ha als Grünland (Mähwiesen und Weide) genutzt. Darüber hinaus werden durch die Bewirtschaftung von 58,4 ha Wald Einkünfte generiert. In Bezug auf die landwirtschaftlichen Nutzflächen (LN) ist anzuführen, dass es sich beim Ackerland fast ausschließlich um Pachtflächen handelt.

Der Betrieb des Aufstockungswerbers ist im Ackerbau auf den Anbau von Mais (Körner- und Silomais) und Hirse spezialisiert. Der Silomais und die Hirse werden siliert und an die Biogasanlage der Mutter des xxx verkauft. Nach Angaben des Aufstockungswerbers ist für den Erlös vom Silomais der Verkaufserlös beim Körnermais (wird an den Handel verkauft) heranzuziehen, wobei die Biogasanlage einen geringen Aufschlag zahlt, um sich am Markt gegenüber dem Handel durchzusetzen. Ähnliches gilt für die Hirse, wobei der Erlös aufgrund der geringeren Erntemenge etwas unterhalb vom Silomais liegt.

Der Aufwuchs des Grünlandes wird nicht durch den Aufstockungswerber selbst genutzt. Die Mahd wird nach Angaben des xxx pauschal mit € 100 pro Hektar und Jahr an einen anderen Landwirt vergeben.

Im Forstbereich wird bei der Deckungsbeitragsrechnung wie üblich mit dem jährlichen Zuwachs, der auch in etwa der jährlichen Erntemenge des Aufstockungswerbers entspricht, gerechnet und dadurch ein Erlös erzielt. Von diesem Erlös werden dann noch pauschal variable Kosten in Abzug gebracht. Diesbezüglich ist anzuführen, dass dem Aufstockungswerber eine Forstseilwinde bzw. eine Rückewagen zur Verfügung stehen. Lediglich größere Erntearbeiten (wie z.B. beim Anfall größerer Mengen an Schadholz) werden an Fremdarbeitskräfte ausgelagert.

/Dokumente/Lvwg/LVWGT_KA_20231116_KLVwG_S3_1093_13_2023_00/image001.jpg

Von diesem Gesamtdeckungsbeitrag sind, anders als im gängigen Rechnungswesen, bei pauschalierten land- und forstwirtschaftlichen Betriebe pauschale Fixkosten (Quelle: freiwillig buchführende Betriebe des Grünen Berichtes) in Abzug zu bringen. Dies steht damit im Zusammenhang, dass pauschalierte land- und forstwirtschaftliche Betriebe keine Betriebsaufzeichnungen über ihre Erträge und Aufwendungen (Einnahmen und Ausgaben) führen. Ausgenommen von dem pauschalen Ansatz der Fixkosten sind die Schuldzinsen und die Pachtzahlungen, die für den Aufstockungswerber mit den tatsächlichen Pachtzahlungen in Höhe von € 15.000,- angesetzt wurden.

Schlussendlich ergeben sich für den Aufstockungswerber Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft in Höhe von € 46.764,- wie nachfolgend dargestellt ist.

/Dokumente/Lvwg/LVWGT_KA_20231116_KLVwG_S3_1093_13_2023_00/image002.jpg

Diese Einkünfte stellen eine geeignete Kennzahl dar, um diese mit Bruttojahreslöhnen anderer Berufsgruppen zu vergleichen.

4. Gutachten

Nach Erhebung des Sachverhalts soll in diesem Abschnitt versucht werden die Fragen des Landesverwaltungsgerichtes Kärntens zu beantworten. Hierbei sei darauf hingewiesen, dass die Fragen a. und d. von einem Forstsachverständigen beurteilt werden müssen. Daher wird in diesem Kapitel der Fokus auf die Beantwortung der übrigen vier Fragen gelegt.

b. Ist der Beschwerdeführer Landwirt iSd. § 10 Abs. 4 erster Satz K-GVG?

Als Landwirt im Sinne dieser gesetzlichen Definition ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb).

In diesem Zusammenhang ist anzuführen, dass xxx zwar eine LFBIS-Nummer hat, jedoch keine Wirtschaftsgebäude oder eine ausreichende Ausstattung an Maschinen und Geräten vorweisen kann, um im Falle des Betriebes des Beschwerdeführers von einem zeitgemäßen, auf Ertrag ausgerichteten land- und forstwirtschaftlichen Betrieb sprechen zu können. In Verbindung damit beschränkt sich die maschinelle Ausstattung auf eine Motorsäge.

Das zweite wichtige Kriterium für die Landwirte-Eigenschaft iSd. § 10 Abs. 4 erster Satz K-GVG ist die von Petric und Zraunig (2020, 115) beschriebene Erheblichkeitsschwelle. Die Schwelle wird nach Ansicht der Autoren mit 20-25 % land- und forstwirtschaftliche Einkünfte vom Gesamteinkommen angenommen.

xxx beabsichtigt das kaufgegenständliche Grundstück genauso wie sein forstwirtschaftliches Grundstück Nr. xxx KG xxx selbst zu bewirtschafteten. Wie im Befund erläutert ergeben sich daraus Erlöse bzw. Einkünfte von rund € 46,32 pro Monat. Dem gegenüber stehen die monatlichen Pensionseinkünfte von € 3.486,03 brutto. Dahingehend machen die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft des xxx rund 1,5 % vom Gesamteinkommen aus und liegen somit deutlich unterhalb der Erheblichkeitsschwelle.

c. Ist der Beschwerdeführer Landwirt iSd. § 10 Abs. 4 zweiter Satz K-GVG?

Als Landwirt gilt iSd. § 10 Abs. 4 zweiter Satz K-GVG, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hierzu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

Gemäß Petric und Zraunig (2020, 115) und der angeführten Judikatur VfGH 12.06.2007, B83/07 ist auch iSd. § 10 Abs. 4 zweiter Satz K-GVG die Erheblichkeitsschwelle anzuwenden. xxx hat zwar praktische Erfahrung in der Bewirtschaftung eines kleinen forstwirtschaftlichen Grundstückes, kann jedoch auch nach Erwerb des kaufggst. Grundstückes keine erheblichen Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft vorweisen. Zudem hat der Beschwerdeführer selbst auch keine landwirtschaftliche Ausbildung.

e. Handelt es sich beim Aufstockungswerber, xxx um einen bäuerlichen Betrieb, der als vergrößerungs- und verstärkungsbedürftig anzusehen ist?

Der Betrieb xxx wird als bäuerlicher Vollerwerbsbetrieb bewirtschaftet. Der Betriebsführer bewältigt alle anfallenden Arbeiten, von der Feldarbeit bis hin zur Waldarbeit und darüber hinaus die Organisation des Betriebes. Er bringt seine volle geistige und manuelle Arbeitsleistung persönlich in den Betrieb ein. Fremdarbeitskräfte werden nur zu Zeiten von Arbeitsspitzen (Lohnernte usw.) zugekauft. Der Betriebsinhaber haftet als Einzelunternehmer persönlich für den bäuerlichen Betrieb.

Wie im Befund ersichtlich, erzielt der bäuerliche Betrieb xxx ein berechnetes land- und forstwirtschaftliches Einkommen in Höhe von € 46.764,-. Das Referenzeinkommen zur Beurteilung der Aufstockungswürdigkeit eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes liegt im Jahr 2022 bei € 56.091. Diese Kennzahl ist gemäß Petric und Zraunig (2020, 115) zur Unterscheidung eines klein- und mittelstrukturierten von einem großstrukturierten land- und forstwirtschaftlichen Betrieb heranzuziehen und wird somit als Maßstab für die Beurteilung der Aufstockungswürdigkeit herangezogen.

Da der Betrieb xxx mit seinem landwirtschaftlichen Einkommen unter diesem Referenzeinkommen liegt, kann zusammenfassend gesagt werden, dass der Betrieb des Aufstockungswerbers jedenfalls vergrößerungs- und verstärkungsbedürftig ist.

Der Zukauf von land- und forstwirtschaftlichen Flächen ist somit eine Maßnahme, um diesen Betrieb in seinem Einkommen zu sichern.

f. Kann dem allgemeinen Interesse der Landwirtschaft durch das Rechtgeschäft mit einem vergrößerungs- und verstärkungsbedürftigen Betrieb besser entsprochen werden, als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung?

Zumal es sich beim Betrieb des Aufstockungswerbers um einen vergrößerungsbedürftigen bäuerlichen Betrieb im Sinne des K-GVG 2002 handelt, wird bei einem Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstückes durch den Aufstockungswerber dem Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlichen gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes besser entsprochen, als bei der im Rechtsgeschäft vorgesehenen Verwendung.

Der Aufstockungswerber ist Vollerwerbslandwirt und hat wie im Befund angeführt zwei Betriebsschwerpunkte, den Ackerbau und die Waldwirtschaft. Der Betrieb ist wie nachgewiesen als klein- und mittelstrukturierter Betrieb (Referenzeinkommen) einzuordnen. Obgleich der Betrieb eine Waldfläche von rund 58 Hektar bewirtschaftet, ist dieser Betrieb dennoch als Kleinwaldbesitzer (von Kleinwald spricht die Literatur bis 200 ha Wald) einzuordnen. Aufgrund der Spezialisierung auf die Forstwirtschaft sind auch insbesondere Waldflächen dazu geeignet den Betrieb des xxx in seinem Einkommen zu stärken.

Im Vergleich dazu ist bei der im Rechtsgeschäft vorgesehenen Verwendung keine Stärkung eines klein- und mittelstrukturierten bäuerlichen Betriebes damit verbunden. Wie im Befund ausgewiesen, ist xxx nicht als Landwirt iSd K-GVG anzusehen und kann auch mit dem kaufgegenständlichen Grundstück noch keine erheblichen land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte erzielen.

5. Zusammenfassung

-xxx ist aus Sicht des ha. ASV weder als Landwirt iSd. § 10 Abs. 4 erster Satz K-GVG noch als Landwirt iSd. § 10 Abs. 4 zweiter Satz K-GVG anzusehen.

-Beim Betrieb des Aufstockungswerbers, xxx, handelt es sich um einen bäuerlichen Betrieb, welcher auch vergrößerungs- und verstärkungsbedürftig ist. Aus diesem Grund wurden die übrigen Aufstockungsinteressenten entsprechend dem Auftrag des LvwG Kärnten nicht überprüft.

-Dem allgemeinen Interesse der Landwirtschaft kann durch das Rechtgeschäft mit einem vergrößerungs- und verstärkungsbedürftigen Betrieb besser entsprochen werden, als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.“

Am 16.11.2023 wurde durch das Landesverwaltungsgericht Kärnten eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, anlässlich welcher der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers, der Vertreter der belangten Behörde, der landwirtschaftliche Amtssachverständige xxx und der forstfachliche Amtssachverständige xxx gehört wurden.

Feststellungen:

Beim kaufgegenständlichen Grundstück Nr. xxx, KG xxx, welches im Flächenwidmungsplan als „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ ausgewiesen ist, handelt es sich um eine 13.041 m² große Waldfläche. Der kaufgegenständliche Wald ist zusammenhängend und liegt in einer Seehöhe von etwa 525 m². Das Grundstück Nr. xxx, KG xxx, ist Teil einer rund 25 ha großen, östlich bis nordöstlich der Ortschaft xxx gelegenen Waldinsel und ist mittels Forststraße bzw. Rückewegen erschlossen. Der Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz ist an der öffentlichen Wegparzelle, Grundstück Nr. xxx, KG xxx, welche rund 220 m östlich der verkaufsgegenständlichen Waldparzelle liegt, gegeben.

Das kaufgegenständliche Grundstück ist derzeit forstwirtschaftlich genutzt und auch grundsätzlich mit positivem Deckungsbeitrag forstwirtschaftlich nutzbar. Der durchschnittliche jährliche Deckungsbeitrag beträgt € 392,--. Es handelt sich daher aus forstfachlicher Sicht um ein (land- und) forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 lit. a K-GVG.

Da das kaufgegenständliche Grundstück forstlich erschlossen ist, sich in ebenem Gelände befindet, der Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz bei vergleichsweise geringer Bringungsdistanz gegeben ist und das Grundstück grundsätzlich in Eigenregie mit positiven Deckungsbeitrag bewirtschaftbar ist, was zu einer besseren Maschinenauslastung und zu einem zusätzlichen Arbeitseinkommen vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger Betriebe führen kann, ist das kaufgegenständliche Grundstück zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger Betriebe an und für sich geeignet.

Der Beschwerdeführer als Käufer des gegenständlichen Grundstückes Nr. xxx, KG xxx, ist derzeit bereits Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Flächen im Ausmaß von 12.869 m². Die Eigentumsfläche setzt sich aus einem Waldgrundstück (4.409 m²) und einem landwirtschaftlichen Grundstück (8.460 m²) zusammen. Das landwirtschaftliche Grundstück ist unentgeltlich verpachtet und das Waldgrundstück wird vom Beschwerdeführer selbst (unter Mithilfe eines Nachbarn, der einen Traktor besitzt) bewirtschaftet.

Der Beschwerdeführer, welcher keine landwirtschaftliche Ausbildung hat, hat zwar eine LFBIS-Nummer, kann jedoch keine Wirtschaftsgebäude und keine ausreichende Ausstattung an Maschinen und Geräten vorweisen, um von einem zeitgemäßen, auf Ertrag ausgerichteten land- und forstwirtschaftlichen Betrieb sprechen zu können. Seine maschinelle Ausstattung beschränkt sich auf eine Motorsäge.

Der Beschwerdeführer verfügt aktuell über nichtselbständige, monatliche Einkünfte (Pension) in Höhe von € 3.486,03 brutto. Dazu kommen Einkünfte, die er aus der Bewirtschaftung seines Waldgrundstückes erzielt. Diese betragen in Bezug auf die 0,44 ha große Forstfläche des Beschwerdeführers € 247,72, wobei hiervon noch die variablen und die fixen Kosten abzuziehen sind, die mit 30 Prozent vom Erlös anzusetzen sind. Der Zukauf des kaufgegenständlichen Grundstückes würde Erlöse in der Höhe von € 546,36 mit sich bringen. Nach Abzug der pauschalen Kosten (30 Prozent) würden sich somit insgesamt Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (Eigenfläche und Zukauf) von € 555,86 ergeben. Hieraus ergeben sich monatliche Einkünfte von € 46,32, die der Beschwerdeführer nach Rechtserwerb aus der land- und forstwirtschaftlichen Produktion erzielen würde.

Der Aufstockungswerber xxx bewirtschaftet einen land- und forstwirtschaftlichen Gemischtbetrieb (Ackerbau und Forstwirtschaft) mit Hofstelle in xxx. Der maschinell gut ausgestattete Betrieb hat eine Eigenfläche von rund 73 Hektar (überwiegend Wald) und wird im Vollerwerb bewirtschaftet. Die angeführten Eigenflächen sind in den EZn xxx (KG xxx), xxx (KG xxx), xxx (KG xxx), und xxx (KG xxx) enthalten.

Entsprechend dem Betriebsdatenblatt 2022 des Aufstockungswerbers xxx werden insgesamt 57,0 ha landwirtschaftliche Fläche bewirtschaftet. Hiervon werden 53,7 ha als Ackerland und 3,3 ha als Grünland (Mähwiesen und Weide) genutzt. Darüber hinaus werden durch die Bewirtschaftung von 58,4 ha Wald Einkünfte generiert. In Bezug auf die landwirtschaftlichen Nutzflächen (LN) ist anzuführen, dass es sich beim Ackerland fast ausschließlich um Pachtflächen handelt.

Der Betrieb des Aufstockungswerbers xxx wird – wie soeben ausgeführt – als bäuerlicher Vollerwerbsbetrieb bewirtschaftet. Der Betriebsführer bewältigt alle anfallenden Arbeiten, von der Feldarbeit bis hin zur Waldarbeit und darüber hinaus die Organisation des Betriebes. Er bringt seine volle geistige und manuelle Arbeitsleistung persönlich in den Betrieb ein. Fremdarbeitskräfte werden nur zu Zeiten von Arbeitsspitzen (Lohnernte usw.) zugekauft. Der Betriebsinhaber haftet als Einzelunternehmer persönlich für den bäuerlichen Betrieb.

Der bäuerliche Betrieb des Aufstockungswerbers xxx erzielt ein berechnetes land- und forstwirtschaftliches Einkommen in Höhe von € 46.764,--. Das Referenzeinkommen zur Beurteilung der Aufstockungswürdigkeit eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes liegt im Jahr 2022 bei € 56.091,--. Diese Kennzahl ist zur Unterscheidung eines klein- und mittelstrukturierten von einem großstrukturierten land- und forstwirtschaftlichen Betrieb heranzuziehen und wird somit als Maßstab für die Beurteilung der Aufstockungswürdigkeit herangezogen.

Da der Betrieb des Aufstockungswerbers xxx mit seinem landwirtschaftlichen Einkommen unter diesem Referenzeinkommen liegt, kann zusammenfassend gesagt werden, dass der Betrieb des Aufstockungswerbers jedenfalls vergrößerungs- und verstärkungsbedürftig ist. Der Zukauf von land- und forstwirtschaftlichen Flächen ist somit eine Maßnahme, um diesen Betrieb in seinem Einkommen zu sichern.

Im Hinblick auf den Umstand, dass es sich beim Betrieb des Aufstockungswerbers xxx um einen vergrößerungsbedürftigen bäuerlichen Betrieb im Sinne des K-GVG handelt, wird bei einem Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstückes durch den Aufstockungswerber dem Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlichen gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes besser entsprochen, als bei der im Rechtsgeschäft vorgesehenen Verwendung. Der Aufstockungswerber xxx ist Vollerwerbslandwirt und hat zwei Betriebsschwerpunkte, den Ackerbau und die Waldwirtschaft. Der Betrieb ist als klein- und mittelstrukturierter Betrieb (Referenzeinkommen) einzuordnen. Obgleich der Betrieb eine Waldfläche von rund 58 Hektar bewirtschaftet, ist dieser Betrieb dennoch als Kleinwaldbesitzer einzuordnen. Aufgrund der Spezialisierung auf die Forstwirtschaft sind auch insbesondere Waldflächen dazu geeignet den Betrieb des Aufstockungswerbers xxx in seinem Einkommen zu stärken.

Das verfahrensgegenständliche Grundstück ist daher für die Vergrößerung des Betriebes des Aufstockungswerbers xxx, welcher bereits Eigentümer von Waldflächen in der KG xxx ist, notwendig und hiefür geeignet.

Im Vergleich dazu ist mit der im Rechtsgeschäft vorgesehenen Verwendung keine Stärkung eines klein- und mittelstrukturierten bäuerlichen Betriebes verbunden. Der Beschwerdeführer ist nicht als Landwirt iSd K-GVG anzusehen und kann auch mit dem kaufgegenständlichen Grundstück noch keine erheblichen land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte erzielen.

Beweiswürdigung:

Die getroffenen Feststellungen gründen sich auf dem vorgelegten Verwaltungsakt, den im Zuge des Beschwerdeverfahrens eingeholten schlüssigen Gutachten des forstfachlichen Amtssachverständigen xxx vom 19.9.2023 und des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx vom 20.9.2023 und die am 16.11.2023 durchgeführte öffentliche mündliche Beschwerdeverhandlung.

Der landwirtschaftliche Amtssachverständige xxx führte in der Beschwerdeverhandlung ergänzend aus, dass nach dem Kärntner Grundverkehrsrecht für die Definition eines „land- und forstwirtschaftlichen Betriebes“ einerseits ein gewisses Einkommen erforderlich sei und weiters auch eine entsprechende betriebliche Ausstattung, wie z.B. Gebäude, Maschinen und Geräte, etc. Der Aufstockungswerber xxx habe eine Hofstelle, ein eigenes Wirtschaftsgebäude, entsprechende Maschinen und Geräte sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen, um ein gewisses Einkommen daraus zu erzielen. Die Voraussetzungen würden somit zutreffen.

Der landwirtschaftliche Amtssachverständige xxx hat in der Beschwerdeverhandlung weiters ausgeführt, dass der Beschwerdeführer ein Wohnhaus in xxx, xxx, habe. Der Beschwerdeführer habe keine Wirtschaftsgebäude und – mit Ausnahme einer Motorsäge – auch keine land- und forstwirtschaftlichen Maschinen und Geräte. Der Beschwerdeführer habe angegeben, dass er für die Bewirtschaftung seiner forstwirtschaftlichen Fläche (0,44 ha) die Gerätschaften eines Nachbarn verwende. Der Beschwerdeführer habe keine landwirtschaftliche Ausbildung.

Die LFBIS-Nummer des Beschwerdeführers ist seit dem Jahr 2002 inaktiv, wobei darauf hinzuweisen ist, dass die LFBIS-Nummer nicht automatisch besagt, dass man einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb iSd K-GVG führt. Festzuhalten ist, dass jeder Eigentümer von land- und forstwirtschaftlichen Flächen ab einer Größe von einem Hektar, wenn der Einheitswert über 150 Euro liegt, automatisch Mitglied der Landwirtschaftskammer ist, unabhängig davon, ob wirklich ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb vorliegt.

Das durchgeführte Beweisverfahren hat somit eindeutig ergeben, dass es sich beim Beschwerdeführer als Käufer des kaufgegenständlichen Grundstückes um keinen Landwirt im Sinne des § 10 Abs. 4 K-GVG handelt.

Zur Frage des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers, ob es sich beim landwirtschaftlichen Anwesen xxx, d.h. beim Betrieb von Vater (xxx) und Sohn (xxx) tatsächlich um zwei getrennte land- und forstwirtschaftliche Betriebe handle oder um einen gesamt zu betrachtenden Betrieb, hat der landwirtschaftliche Amtssachverständige xxx in der Beschwerdeverhandlung schlüssig ausgeführt, dass es sich um zwei getrennte Betriebe handelt. Beide Betriebe würden sowohl von Seiten der Sozialversicherung als auch finanztechnisch getrennt. Es bestünden auf der Hofstelle zwei Wirtschaftsgebäude und zwei Wohnhäuser sowie zwei Anschriften. Er habe daher in seinem Gutachten den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb des Aufstockungswerbers xxx (Sohn) als eigenständigen Betrieb betrachtet. In diesem Betrieb stärke auch eine kleinere forstwirtschaftliche Fläche, wie die hier gegenständliche, den mittelständischen Betrieb. Der Betrieb des Aufstockungswerbers sei für die Bewirtschaftung eines Waldes mit den entsprechenden Maschinen ausgestattet und diene eine bessere Auslastung der Maschinen auch durch kleinere dazu erworbene Flächen dem wirtschaftlichen Betrieb, zumal auch die land- und forstwirtschaftlichen Maschinen immer teurer würden.

Der Beschwerdeführer ist den als schlüssig und nachvollziehbar zu qualifizierenden Ausführungen der dem Beschwerdeverfahren beigezogenen Amtssachverständigen nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten. Den Gutachten des forstfachlichen Amtssachverständigen xxx vom 19.9.2023 und des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx vom 20.9.2023 kommt daher volle Beweiskraft zu.

Rechtliche Beurteilung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 3 Abs. 1 lit. a Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 (K-GVG), LBGl. Nr 9/2004, idgF, sind land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 5 Abs. 2 lit. c Gemeindeplanungsgesetz 1995 - K-GplG 1995), bestimmt sind, sofern diese

1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder

3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.

Gemäß § 8 Abs. 1 K-GVG bedürfen Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, – unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes – der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:

a) die Übertragung des Eigentums,

…

§ 10 K-GVG lautet:

„(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe – und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe – nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

…

b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.“

Im vorliegenden Fall hat das durchgeführte Beweisverfahren ergeben, dass es sich beim kaufgegenständlichen Grundstück Nr. xxx, KG xxx, welches im Flächenwidmungsplan als „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ ausgewiesen ist, um eine 13.041 m² große Waldfläche handelt, welche derzeit forstwirtschaftlich genutzt wird und auch weiterhin mit positivem Deckungsbeitrag forstwirtschaftlich nutzbar ist. Es handelt sich dabei um ein forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 lit. a K-GVG.

Der Beschwerdeführer macht geltend, dass die kaufgegenständliche Parzelle nicht als land- und forstwirtschaftliche Fläche zu qualifizieren sei, da eine Bewirtschaftung dieser Fläche in signifikanter wirtschaftlicher Weise nicht erfolgen könne. Auf Grund des geringen Deckungsbeitrages, welcher jährlich erwirtschaftet werden könne, handle es sich um eine bloße Liebhaberei und unterliege damit der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag nicht der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht.

Diesem Vorbringen des Beschwerdeführers ist entgegen zu halten, dass nach der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes Land- oder Forstwirtschaft iSd K-GVG hinsichtlich solcher Grundstücke betrieben wird, die (im Regelfall) von einem Land- oder Forstwirt auf eine für die Land- und Forstwirtschaft signifikante (bezeichnende, typische) – wirtschaftliche – Art genutzt werden. Als solche kann nur eine Nutzung bzw. Bewirtschaftung, welche mit wirtschaftlicher Absicht (planvoll, nachhaltig, angemessener Einkommensbeitrag) erfolgt, verstanden werden und stellt solcherart die Abgrenzung zur bloßen Liebhaberei (= ideele Zielsetzung; Freizeitbeschäftigung) dar. Das heißt also, dass bei der Beurteilung der Tatbestandsmerkmale des § 3 Abs. 1 lit a Z 3 K-GVG auch wirtschaftliche Aspekte insoweit eine tragende Rolle spielen, als die Frage zu beantworten ist, ob die land- und/oder forstwirtschaftliche Nutzung auch wirtschaftlich sinnvoll ist (Petric/Zraunig, Kärntner Grundverkehrsgesetz, S. 45).

Dem Gutachten des dem Beschwerdeverfahren beigezogenen forstfachlichen Amtssachverständigen ist eindeutig zu entnehmen, dass die kaufgegenständliche Waldfläche, welche derzeit bereits forstwirtschaftlich genutzt wird, auch weiterhin grundsätzlich mit einem durchschnittlichen jährlichen Deckungsbeitrag von 392 Euro forstwirtschaftlich nutzbar ist. Das durchgeführte Beweisverfahren hat zudem ergeben, dass im Betrieb des Aufstockungswerbers xxx auch eine kleinere forstwirtschaftliche Fläche, wie die hier gegenständliche, den mittelständischen Betrieb stärkt. Der Betrieb des Aufstockungswerbers ist für die Bewirtschaftung eines Waldes mit den entsprechenden Maschinen ausgestattet und dient eine bessere Auslastung der Maschinen auch durch kleinere dazu erworbene Flächen dem wirtschaftlichen Betrieb. Es besteht somit kein Zweifel daran, dass die kaufgegenständliche Waldfläche als forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 lit. a K-GVG zu erachten ist.

§ 10 Abs. 1 K-GVG stellt eine Generalklausel dar, nach der das Rechtsgeschäft zu genehmigen ist, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe – und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunderer mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe – nicht widerspricht.

Zum Begriff der „landwirtschaftlichen Nutzung“ gehört es, dass betriebliche Merkmale vorliegen, somit eine planvolle, grundsätzlich auf Erzielung von Einnahmen gerichtete nachhaltige Tätigkeit ausgeübt wird oder jedenfalls beabsichtigt ist, die zumindest die Annahme eines nebenberuflichen Landwirtschaftsbetriebes rechtfertigt; dadurch soll sichergestellt werden, dass die Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes nicht durch die Ausübung eines „Hobbys“ umgangen werden. Die Beurteilung der Frage, ob ein landwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetrieb vorliegt, hängt einerseits von der Betriebsgröße andererseits aber auch von dem erzielbaren Bewirtschaftungserfolg ab (VwGH 01.03.2016, Ra 2016/11/0022).

Nach § 10 Abs. 4 erster Satz K-GVG gilt als Landwirt, wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt und den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem (erheblichen) Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb).

Die Grenze der Erheblichkeit wird bei 20% bis 25% des Anteils am Gesamteinkommen anzunehmen sein. Bei einem 10%igen Anteil der Land- und Forstwirtschaft am Gesamteinkommen ist diese Voraussetzung noch nicht erfüllt, die betreffende Person kann nicht als Landwirt angesehen werden (vgl. VfGH 15.10.1994, B 187/94).

Zur Qualifikation einer Liegenschaft als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb ist eine gewisse Mindestgröße mit einer entsprechenden Betriebsorganisation erforderlich. In diesem Zusammenhang wird auf die einschlägige Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes verwiesen, wonach die Eigenschaft als landwirtschaftlicher Betrieb beispielsweise bei 2,3 ha (VfSlg 9009; 12985), in einem Fall auch bei 8 ha (VfSlg 8177) landwirtschaftlicher Nutzfläche verneint wurde. Gleichermaßen sollte auch für eine Schafzucht 2,3 ha Eigengrund nicht ausreichen (VfSlg 12427). Nach der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes stellen Waldgrundstücke auch bei einer Gesamtfläche von 11,1 ha noch keine ausreichende Größe für einen lebensfähigen forstwirtschaftlichen Betrieb dar (VfSlg 12042).

Das durchgeführte Beweisverfahren hat ergeben, dass der Beschwerdeführer derzeit keinen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet und somit nicht als Landwirt im Sinne des § 10 Abs. 4 erster Satz K-GVG zu qualifizieren ist.

Gemäß § 10 Abs. 4 zweiter Satz K-GVG gilt als Landwirt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

Der dem Beschwerdeverfahren beigezogene landwirtschaftliche Amtssach-verständige hat schlüssig dargelegt, dass der Beschwerdeführer für eine Landwirte-Eigenschaft im Sinne der soeben zitierten Bestimmung über keine ausreichende Qualifikation (weder fachliche Ausbildung noch berufliche Praxis) verfügt.

Dem Gutachten des dem Beschwerdeverfahren beigezogenen landwirtschaftlichen Amtssachverständigen ist überdies zu entnehmen, dass der Beschwerdeführer nach dem Erwerb des kaufgegenständlichen Grundstückes insgesamt Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (Eigenfläche und Zukauf) von € 555,86 pro Jahr erzielen würde.

Hieraus ergeben sich monatliche Einkünfte von € 46,32, die der Beschwerdeführer nach dem Rechtserwerb aus der land- und forstwirtschaftlichen Produktion erzielen würde. Ein mögliches künftiges forstwirtschaftliches Einkommen in dieser Größenordnung kann jedenfalls nicht zum Lebensunterhalt des Beschwerdeführers beitragen und ist der Erlös auch nicht hoch genug, um mit dem Erwerb des Grundstückes einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit einer entsprechenden Infrastruktur neu begründen zu können. Der Beschwerdeführer ist daher auch nicht als Landwirt im Sinne des § 10 Abs. 4 zweiter Satz K-GVG zu erachten.

Da das kaufgegenständliche Grundstück forstlich erschlossen ist, sich in ebenem Gelände befindet, der Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz bei vergleichsweise geringer Bringungsdistanz gegeben ist, das Grundstück grundsätzlich in Eigenregie mit positiven Deckungsbeitrag bewirtschaftbar ist, was zu einer besseren Maschinenauslastung und zu einem zusätzlichen Arbeitseinkommen vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger Betriebe führen kann, ist das kaufgegenständliche Grundstück zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger land- und forstwirtschaftlicher Betriebe an und für sich geeignet.

Da der Beschwerdeführer als Käufer des verfahrensgegenständlichen Grundstückes als Nichtlandwirt zu qualifizieren ist, und dieses Grundstück zur Vergrößerung oder Verstärkung (Aufstockung) bäuerlicher Betriebe an und für sich geeignet ist, hat die belangte Behörde zu Recht das Informationsverfahren nach § 10 Abs. 3 K-GVG durchgeführt.

Im Zuge dieses Informationsverfahrens nach § 10 Abs. 3 K-GVG hat sich u.a. der Aufstockungswerber xxx gemeldet. xxx hat innerhalb offener Frist sein Kaufinteresse für das verfahrensgegenständliche Grundstück bei der belangten Behörde bekundet und hat er zugleich die Bereitschaft und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zur Bezahlung des allenfalls um bis zu 10% erhöhten Verkehrswertes signalisiert.

Dem im Zuge des Beschwerdeverfahrens eingeholten Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen ist zu entnehmen, dass der Betrieb des Aufstockungswerbers xxx als bäuerlicher Vollerwerbsbetrieb bewirtschaftet wird. Der Betriebsführer bewältigt alle anfallenden Arbeiten, von der Feldarbeit bis hin zur Waldarbeit und darüber hinaus die Organisation des Betriebes. Er bringt seine volle geistige und manuelle Arbeitsleistung persönlich in den Betrieb ein. Fremdarbeitskräfte werden nur zu Zeiten von Arbeitsspitzen (Lohnernte usw.) zugekauft. Der Betriebsinhaber haftet als Einzelunternehmer persönlich für den bäuerlichen Betrieb. Der bäuerliche Betrieb des Aufstockungswerber xxx erzielt ein berechnetes land- und forstwirtschaftliches Einkommen in Höhe von € 46.764,--. Das Referenzeinkommen zur Beurteilung der Aufstockungswürdigkeit eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes liegt im Jahr 2022 bei € 56.091,--. Diese Kennzahl ist zur Unterscheidung eines klein- und mittelstrukturierten von einem großstrukturierten land- und forstwirtschaftlichen Betrieb heranzuziehen und wird somit als Maßstab für die Beurteilung der Aufstockungswürdigkeit herangezogen. Da der Betrieb des Aufstockungswerbers xxx mit seinem landwirtschaftlichen Einkommen unter diesem Referenzeinkommen liegt, kann zusammenfassend gesagt werden, dass der Betrieb des Aufstockungswerbers jedenfalls vergrößerungs- und verstärkungsbedürftig ist. Der Zukauf von land- und forstwirtschaftlichen Flächen ist somit eine Maßnahme, um diesen Betrieb in seinem Einkommen zu sichern.

Es steht somit auf Grund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens fest, dass der Aufstockungswerber xxx Eigentümer bzw. Inhaber eines vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betriebes ist und das verfahrensgegenständliche Grundstück für die Vergrößerung des Betriebes des Aufstockungswerbers xxx, welcher bereits Eigentümer von Waldflächen in der KG xxx ist, notwendig und geeignet ist.

Des Weiteren ist davon auszugehen, dass dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit dem Aufstockungswerber xxx besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung. Dies ergibt sich schon daraus, dass es sich beim Betrieb des Aufstockungswerbers xxx um einen vergrößerungsbedürftigen bäuerlichen Betrieb im Sinne des K-GVG handelt, der Beschwerdeführer hingegen nicht als Landwirt im Sinne des § 10 Abs. 4 K-GVG zu qualifizieren ist. Es wird daher durch einen Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstückes durch den Aufstockungswerber xxx dem Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlichen gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes besser entsprochen, als bei der im Rechtsgeschäft vorgesehenen Verwendung. Der Aufstockungswerber xxx ist Vollerwerbslandwirt und hat zwei Betriebsschwerpunkte, den Ackerbau und die Waldwirtschaft. Der Betrieb ist als klein- und mittelstrukturierter Betrieb (Referenzeinkommen) einzuordnen. Obgleich der Betrieb eine Waldfläche von rund 58 Hektar bewirtschaftet, ist dieser Betrieb dennoch als Kleinwaldbesitzer einzuordnen. Aufgrund der Spezialisierung auf die Forstwirtschaft sind auch insbesondere Waldflächen dazu geeignet den Betrieb des Aufstockungswerbers xxx in seinem Einkommen zu stärken.

Im Vergleich dazu ist bei der im Rechtsgeschäft vorgesehenen Verwendung keine Stärkung eines klein- und mittelstrukturierten bäuerlichen Betriebes verbunden. Der Beschwerdeführer ist nicht als Landwirt iSd K-GVG anzusehen und kann auch mit dem kaufgegenständlichen Grundstück noch keine erheblichen land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte erzielen.

Die belangte Behörde hat somit im vorliegenden Fall die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages auf Grundlage des § 10 Abs. 2 lit. b und l K-GVG zu Recht versagt.

Soweit der Beschwerdeführer eine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides darin erblickt, dass xxx an der Beschlussfassung der belangten Behörde am 26.4.2023 mitgewirkt hat, obwohl er im Verfahren I. Instanz mehrere Gutachten erstellt habe, ist dem entgegen zu halten, dass es sich bei den durch die belangte Behörde beigezogenen Sachverständigen um xxx (landwirtschaftlicher Amtssachverständiger) und um xxx (forstfachlicher Amtssachverständiger) handelt. Im Übrigen ist auf die ständige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen, nach welcher allfällige Verfahrensmängel infolge Mitwirkung eines – allenfalls – befangenen Mitgliedes einer Kollegialbehörde durch ein vor dem Verwaltungsgericht frei von Befangenheit geführtes Verfahren saniert werden (vgl. VwGH 30.1.2018, Ro 2017/08/0036).

Ebenso ist der Vorwurf des Beschwerdeführers, wonach dem angefochtenen Bescheid kein entsprechender Beschluss zugrunde liegt, als unzutreffend zu erachten. Der Niederschrift vom 26.4.2023 ist zu entnehmen, dass die Kollegialbehörde auf Basis des beiliegenden Bescheidentwurfes eine Entscheidung getroffen hat. Die Beschlussfassung der belangten Behörde hat somit im vorliegenden Fall sowohl den Spruch als auch die Begründung des angefochtenen Bescheides umfasst.

Auch der Vorwurf des Beschwerdeführers, wonach er in seinem Recht auf Parteiengehör verletzt worden sei, da er nach dem aufhebenden Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 8.3.2023 von der belangten Behörde keine Mitteilung erhalten und deshalb auch keine Möglichkeit gehabt habe, dazu Stellung zu nehmen, geht ins Leere. Fakt ist, dass die belangte Behörde nach der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 8.3.2023 kein ergänzendes Ermittlungsverfahren durchgeführt hat, es war somit auch kein Parteiengehör zu gewähren.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.