Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-1301/9/2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.08.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2023:KLVwG.1301.9.2022

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten erkennt durch seine Richterin xxx, über die Beschwerde der xxx GmbH, xxx, nunmehr vertreten durch xxx GmbH, xxx, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 15.06.2022, Zahl: xxx, zu Recht:

I.Die Beschwerde wird als unbegründet

a b g e w i e s e n .

II.Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG ist z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Sachverhalt:

Mit Schreiben vom 03.09.2021 suchte die Beschwerdeführerin unter Vorlage von Einreichunterlagen um baurechtliche Genehmigung für die Errichtung von Chalets und einer Tiefgarage auf den Parzellen xxx, xxx und xxx in der KG xxx an.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 29.09.2021 wurde ein hochbautechnischer Amtssachverständiger um Durchführung einer Vorprüfung nach § 13 K-BO ersucht.

Mit E-Mail vom 13.10.2021 gab die Beschwerdeführerin der belangten Behörde bekannt, dass hinsichtlich der erforderlichen Zufahrtsrechte zu den gegenständlichen Liegenschaften des Bauprojektes die Genehmigung der Dienstbarkeitseinräumung mit den Österreichischen Bundesforsten erzielt wurde.

In einem Aktenvermerk vom 07.12.2021 wurde festgehalten, dass ein Vertreter des Planungsbüros der Beschwerdeführerin sämtliche Projektunterlagen mit Ausnahme des Brandschutzkonzeptes und der technischen Beschreibung der Heizungs-, Lüftungs- und Sanitäranlagen ausgetauscht habe. Die adaptierten Unterlagen würden nunmehr der baurechtlichen Vorprüfung zugrunde gelegt werden.

Mit Schreiben vom 28.01.2022 wurde ein adaptiertes Brandschutzkonzept durch die Beschwerdeführerin übermittelt.

Mit Schreiben vom 01.02.2022 führte der Bausachverständige aus, dass aus den Unterlagen nicht eindeutig abgeleitet werden könne, welche tatsächliche Nutzung der einzelnen Gebäude bzw. Gebäudeteile zugedacht sei. Es wären ergänzende Unterlagen, wie beispielsweise ein Nutzungs- bzw. Betriebskonzept vorzulegen.

Mit Schreiben vom 02.02.2022 wurde darüber die Beschwerdeführerin informiert und wurde ihr die Möglichkeit eingeräumt, die vorliegenden Projektsunterlagen entsprechend zu ergänzen.

Mit Schreiben vom 08.02.2022 wurde ergänzende Unterlagen vorgelegt, welche daraufhin dem beigezogenen hochbautechnischen Amtssachverständigen übermittelt wurden.

Mit Schreiben vom 11.03.2022 erging eine baufachliche Vorprüfung gemäß § 13 K-BO durch den hochbautechnischen Amtssachverständigen.

Seinen Ausführungen ist zu entnehmen, dass aus seiner Sicht ein Widerspruch zur vorliegenden Widmung „Bauland, reines Kurgebiet“ vorliege. Es wäre eine Sonderwidmung erforderlich. Auch würde das gegenständliche Bauvorhaben aus eine Beeinträchtigung des Ortsbildes darstellen und wird vorgeschlagen, die Ortsbildpflegekommission damit zu befassen.

Der durch den hochbautechnischen Amtssachverständigen formulierten allgemeinen Projektsbeschreibung ist zu entnehmen, dass das gegenständliche Projekt die Errichtung von 11 Chalets und einer Tiefgarage vorsehe. Die Chalets würden in sich abgeschlossene, mehrgeschossige Einheiten bilden. Sie gliedern sich in Schlaf-, Sanitär-, Wohn-, Ess-, Kocheinheiten sowie in einen Wellnessbereich. Es gäbe mindestens drei unterschiedliche Gebäudetypen mit unterschiedlichen Grundrissen. Die Chalets 1 – 6 würden im nördlichen Teil des Projektsbereiches in geschlossener Bauweise errichtet werden. Südlich davon würden die Häuser 7 – 11 ebenso in geschlossener Bauweise errichtet werden. Zur geschlossenen Bauweise wird festgehalten, dass diese lediglich im jeweiligen Erdgeschoss gegeben sei. In den Obergeschossen würden die Baukörper deutlich zurückspringen.

Unter den Chalets 1 – 6 würde sich eine Tiefgarage sowie Räumlichkeiten für Lobby (Empfang), verschiedene Technik- und Lagerräume sowie allgemein zugängliche Räume (Schistall) befinden. Von der Tiefgarage aus würden über Verbindungsschleusen mehrere Treppen in die darüber liegenden Chalets führen. Im Bereich der Lobby sei eine Aufzugsanlage situiert.

Das Projekt stelle aus seiner Sicht eine Anlage bestehen aus mehreren Gebäuden dar. Aus den Einreichunterlage könne die tatsächliche Nutzung der Gebäude nicht eindeutig abgeleitet werden.

Zur Widmungskonformität hält der hochbautechnische Amtssachverständige fest, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, die Widmungskategorie „Bauland - Reines Kurgebiet“ aufweisen. Innerhalb dieser Widmungskategorie sei die Errichtung von Gast- und Beherbergungsbetrieben zulässig.

Aus seiner Sicht sei auf Basis der angeführten allgemeinen Projektbeschreibung und der vorgelegten Einreichpläne und den mit 09.02.2022 und 10.02.2022 eingelangten Unterlagen das Vorhaben iSd Kärntner Raumordnungsgesetzes 2021 in die Kategorie „Appartementhaus bzw. sonstige Freiheitwohnsitze“ einzustufen. Er verweise diesbezüglich auf § 30 Abs. 2 letzter Satz des K-ROG 2021.

Für ein Vorhaben dieser Art sei eine Sonderwidmung in der zulässigen Widmungskategorie erforderlich. Eine derartige Sonderwidmung sei gemäß K-ROG 2021 in der Widmungskategorie „Bauland - Reines Kurgebiet“ nicht zulässig. Mögliche Widmungskategorien wären: „Bauland-Dorfgebiet“, „Bauland-Wohngebiet“, „Bauland-Geschäftsgebiet“ sowie „Bauland-Kurgebiet“.

Da weder die erforderliche Widmungskategorie für eine mögliche Sonderwidmung noch die Sonderwidmung am gegenständlichen Standort vorliegen würde, erscheine aus seiner Sicht die Widmungskonformität als nicht gegeben und sei daher die Vorprüfung nach § 13 Abs. 2 lit. a K-BO negativ zu beurteilen.

Weiters würde er aufgrund der Steilheit des Geländes in Richtung Süden und der zu erwartenden Erdmassebewegungen eine geologische Beurteilung des Vorhabens als erforderlich ansehen. Neben der Standsicherheit des Objektes wäre in der Beurteilung des Vorhabens auch auf Sicherungsmaßnahmen zur Herstellung der Baugrube einzugehen.

Ebenso wären aus Sicht des Amtssachverständigen im Projekt Angaben zur weiteren Beurteilung der Abstandsflächen, GFZ, Ansichten, Barrierefreiheit und Stellplatznachweis zu ergänzen.

Mit Schreiben vom 23.03.2022 wurde die Stellungnahme des hochbautechnischen Amtssachverständigen der Bauwerberin übermittelt und wurde ihr die Möglichkeit eingeräumt, bis 14.04.2022 dazu eine Stellungnahme abzugeben.

Mit E-Mail vom 08.04.2022 wurden Ergänzungen übermittelt, va Ausführungen der zukünftigen Betreibergesellschaft für die Vermietung der Chalets.

Mit E-Mail vom 13.04.2022 wurde durch die Beschwerdeführerin eine ausführliche Stellungnahme zur baufachlichen Vorprüfung übermittelt. Dieser ist im Bereich zur Widmungskonformität im Wesentlichen zu entnehmen, dass das gegenständliche Projekt ausschließlich zum Zweck der gewerblichen Beherbergung errichtet würde, es diene nur der touristischen Nutzung. Dies würde einerseits durch die Kauf- und Bauträgerverträge sowie andererseits durch den Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrag mit der xxx GmbH belegt werden. Die entsprechenden Unterlagen wurden vorgelegt. Weiters wurde durch die Beschwerdeführerin dargelegt, dass aus ihrer Sicht die geplanten Objekte sich in den Bebauungsplan und das Ortsbild einfügen würden. Es würden alle notwendigen Abstandsflächen zu den Nachbargrundgrenzen eingehalten werden. Hinsichtlich Standortsicherheit würde ein geologisches Gutachten der xxx GmbH vom 07.06.2021 vorliegen. Dieses würde vorgelegt werden. Auch sei eine öffentliche Fahrstraße zu den Parzellen gegeben. Eine entsprechende Grunddienstbarkeit sei erwirkt worden. Es wurden Unterlagen zur Widmungskonformität und öffentlichen Fahrstraße, Interessen der Standortsicherheit, Bebauungsplan und Stellplatznachweis nachgereicht.

In einem Aktenvermerk vom 25.04.2022 wurde festgehalten, dass durch die belangte Behörde aufgrund der baufachlichen Vorprüfung eine Besprechung in Bezug auf die Widmungskonformität mit Vertretern der Abteilung xxx des Amtes der Kärntner Landesregierung, xxx, sowie im Beisein von xxx und xxx stattgefunden habe.

Mit Schreiben vom 11.05.2022 erging eine Rechtsauskunft der Abteilung xxx des Amtes der Kärntner Landesregierung zum gegenständlichen Projekt. Im Wesentlichen wird in dieser Stellungnahme ausgeführt, dass es sich aus Sicht der Behörde um ein „Hoteldorf“ iSd § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 handle. Dies insbesondere daher, da die geplante Anlage mehr als drei Gebäude, nämlich 11 Chalets zur Unterbringung von Urlaubsgästen aufweise und sei aufgrund der beschriebenen Lage, Ausgestaltung und Einrichtung sowie der räumlichen Naheverhältnisse der einzelnen Gebäude und aufgrund der vorgesehenen Eigentums- und Bestandsverhältnisse iSd Kauf- und Bauträgervertrages und Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrages anzunehmen, dass die Ferienanlage der gewerblichen Fremdenbeherbergung diene.

Anhand der übermittelten Unterlagen sei durchaus ersichtlich, dass seitens des Betreibers Infrastruktureinrichtungen, wie z.B. Rezeption, allgemein zugängliche Terrasse vor der Lobby, Schistall und kulinarische Angebote zur Verfügung stellen würden und auch Leistungen, wie die Reinigung der Chalets, Wäschewechsel, die Pflege der Außenanlagen und eine allgemeine touristische Betreuung der Gäste erbracht würden. Die Regelung im Entwurf des Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrages, dass bestimmte Serviceeinrichtungen, wie beispielsweise die Rezeption saisonbedingt eingeschränkt werden könnten, würde dieser Beurteilung nicht schaden. Auch würden die vorgelegten Entwürfe des Kauf- und Bauträgervertrages und Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrages keine Rückschlüsse auf möglichweise geplante Zweitwohnungen oder eine sonstige andere Verwendung zulassen, sondern würden diese eine Zweitwohnsitzbegründung ausdrücklich ausschließen. Dadurch wären nicht nur die objektiven Kriterien eines Hoteldorfes erfüllt, sondern könne auch im vorliegenden Einzelfall hinsichtlich der geplanten Eigentums- und Bestandsverhältnisse an den Objekten eine andere als die touristische Nutzung nicht angenommen werden.

Vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem geplanten Bauvorhaben aus Sicht der Abteilung xxx und ein Hoteldorf handle, sei auszuführen, dass gemäß § 30 Abs. 1 KROG 2021 Flächen für Hoteldörfer als Sonderwidmung festgelegt werden müssen und eine Realisierung des Projektes innerhalb der Widmungskategorie „Bauland -Reines Kurgebiet“ somit nicht möglich sei.

Mit Schreiben vom 08.06.2022 gab die Beschwerdeführerin bekannt, dass gemäß Gesellschafterbeschluss vom 08.06.2022 im Rahmen einer Fusion das Vermögen der xxx GmbH in die xxx GmbH als aufnehmende Gesellschaft übertragen wurde. Die Firma xxx GmbH sei Eigentümerin des von der antragsgegenständlichen Liegenschaft fußläufig erreichbaren Grundstückes samt Gebäude der EZ xxx, GB xxx. Darüberhinaus sei sie außerbücherliche Eigentümerin des Grundstückes xxx, EZ xxx, GB xxx. In den nächsten Tagen würde ein Projekt zur Einreichung gebracht. Dies würde einen Beherbergungsbetrieb mit 44 Betten, Rezeption, Restaurant und Schischule sowie zwei Tiefgaragenvarianten beinhalten. Im antragsgegenständlichen Projekt würde sich grundsätzlich bis auf eine geringfügige Planungsanpassung im Bereich der Rezeption nichts ändern. Dieser Bereich würde den Charakter eines Cafes mit Frückstücksservice erhalten. Der quasi als „xxx“ mit Maissonetten-Suiten über zwei bis drei Geschosse ausgestattete Beherbergungsbetrieb würde somit de facto zur „xxx“ des neu zu errichtenden und vor der Einreichung stehenden Beherbergungsbetriebes werden, der den in der xxx buchenden Gästen auch die Verpflegung im Restaurant anbieten könne. Das gesamte Ressort würde von der xxx betreut werden.

Mit nunmehr bekämpftem Bescheid vom 15.06.2022, Zahl: xxx, wurde der Antrag der Beschwerdeführerin auf baurechtliche Genehmigung abgewiesen. Der Begründung ist im Wesentlichen zu entnehmen, dass aus Sicht der belangten Behörde das gegenständliche Bauvorhaben ein „Hoteldorf“ iSd § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 darstellen würde. Das gegenständliche Bauvorhaben solle mehr als drei Gebäude zur Unterbringung von Urlaubsgästen umfassen. Zudem sei aufgrund der Lage, Ausgestaltung und Einrichtung sowie der räumlichen Naheverhältnisse der einzelnen Gebäude und aufgrund der vorgesehenen Eigentums- oder Bestandverhältnisse anzunehmen, dass das geplante Chalet-Ressort der gewerbsmäßigen Fremdenbeherbergung diene.

Die Baugrundstücke xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, würden im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde xxx die Widmung „Bauland - Reines Kurgebiet“ aufweisen. Fläche für Appartementhäuser, sonstige Freizeitwohnsitze und Hoteldörfer müssten jedoch gemäß § 30 Kärntner Raumordnungsgesetz 2021 als Sonderwidmung festgelegt werden.

Mangels Sonderwidmung würde daher das gegenständliche Bauvorhaben gemäß § 13 Abs. 2 K-BO dem Flächenwidmungsplan entgegenstehen.

Mit Schreiben vom 13.07.2022 erhob daraufhin die Beschwerdeführerin das Rechtsmittel der Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Kärnten.

Darin führt sie im Wesentlichen aus, dass ihr Bauvorhaben kein „Hoteldorf“ iSd § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 sei. Auch hätte die Behörde entgegen Art. 6 EMRK diese Entscheidung überraschend und ohne rechtliches Gehör sowie ohne rechtliche Würdigung der vorliegenden Sachverhaltselemente erlassen. Es würde dem Bescheid an einer ausreichenden Begründung mangeln. Es sei nicht dargelegt, worin die Behörde die für eine Qualifikation als Hoteldorf gemäß § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 notwendigen „mehr als drei Gebäude“ sehe.

Die verfahrensgegenständliche Anlage würde tatsächlich nur einen einzigen zusammenhängenden Baukörper umfassen, der aus verschiedenen in sich abgeschlossenen Einheiten ausgestaltet sei. Wie sich aus der Einreichung vom 06.04.2022 und der darin enthaltenen Baubeschreibung und den Plänen ergebe, solle der Bau des Gebäudes aus 11 Einheiten in U-Form bestehen und zwar in zwei Reihen erfolgen, wobei die nördliche Reihe bestehend aus 6 Einheiten mit der südlichen Reihe, bestehend aus 5 Einheiten, im westlichen Bereich durch die Lobby und die dazugehörigen Räume verbunden sei. Die nördliche Reihe der Einheiten liege auf der Tiefgarage der Gesamtanlage, von welcher aus die einzelnen Einheiten direkt erreichbar wären. Die nördliche und die südliche Reihe würden durch eine Lobby verbunden werden und liege diese Lobby auf der Ebene der Tiefgarage und auf der Erdgeschossebene der südlichen Reihe.

Es könne gegenständlich nicht die Rede davon sein, dass die in § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 bezeichneten „mehr als drei Gebäude“ errichtet werden sollen. Tatsächlich würde nur ein Gebäude mit mehreren Einheiten errichtet werden. Der von der Behörde festgestellte maßgebliche Sachverhalt weiche insofern vom Akteninhalt ab, sodass Aktenwidrigkeit vorliege.

Das Gebäude und damit die einzelnen Einheiten würden über die Tiefgarage, die gemeinsame Lobby, über einen Zugang zum Stiegenhaus und zum barrierefreien Lift, im ersten Obergeschoss zwischen den Häusern 1 und 2 erschlossen werden.

Dass die einzelnen Einheiten in sich abgeschlossen wären, würde sie nicht zu eigenen Gebäuden machen. Das Gebäude verfüge über eine gemeinsame Fundamentplatte, in technischer Hinsicht würden sämtliche Einheiten in einem Baukörper liegen, zumal diese direkt aneinander liegend und zusammengebaut wären, ohne die für eigenständige Gebäude sonst erforderliche z.B. besondere Ausgestaltung von Außenwänden.

Schon aus dem Umstand, dass der bautechnische Amtssachverständige die Anlage als „Appartementhaus“ iSd § 30 Abs. 2 K-ROG 2021, wenn auch falsch aufgrund der tatsächlich gegebenen touristischen Nutzung, und nicht als „Hoteldorf“ wertete, würde sich ergeben, dass aus bautechnischer Sicht ein - und nicht „mehr als drei Gebäude“ - vorliegen würden.

Entsprechend sind auch im festgestellten Sachverhalt nicht mehrerer Gebäude genannt. Vielmehr würde der festgestellte Sachverhalt wiederholen, dass die Einheiten in zwei Reihen errichtet und über die Lobby und die dazugehörigen Räumlichkeiten verbunden wären.

Wenn auch gegenständlich mehrere Einheiten betriebsorganisatorisch zu einem Beherbergungsbetrieb verbunden werden, würde der Begriff „Hoteldorf“ mehrere voneinander baulich unabhängige Gebäude verlangen.

Die Definition des Begriffes Hoteldorf in § 30 Abs. 3 K-ROG 2021 würde sich am Begriff „Feriendorf“ in § 5 Abs. 3 Gemeindeplanungsgesetz 1970 idF LGBl. Nr. 78/1979 orientieren (siehe Erläuterungen zum Entwurf des K-ROG 2021, LG 1865/5-2021, Z 30 z § 30f).

Nach dieser Bestimmung sei ein Feriendorf eine „von einem Bauträger nach einem Gesamtplan errichtete Siedlung, von der aufgrund ihrer Lage, Ausgestaltung ….“ und ein Hoteldorf „eine einem Feriendorf vergleichbare Anlage, die der gewerbsmäßigen Fremdenbeherbergung diene“.

Ein einziger Gebäudekörper mit mehreren Einheiten (sie werden zu Vermarktungszwecken auch „Chalets“ genannt), würde jedenfalls keine Siedlung darstellen, so auch nicht ein Hoteldorf.

Mit der gegenständlichen Ausgestaltung mit einem einzigen Objekt würde außerdem gegenüber der Errichtung eines Dorfes oder einer Siedlung kein erheblicher Flächenverbrauch erfolgen, was den Zielsetzungen des K-ROG 2011 entspreche.

Dass gegenständliche die einzelnen Einheiten vertikal (über mehrere Geschosse) nutzbaren wären und nicht mehrere horizontale, eingeschossige Einheiten übereinanderliegen würden, könne für die Qualifikation als ein Gebäude keinen Unterschied machen.

Die belangte Behörde hätte daher den Sachverhalt unrichtig der Bestimmung des § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 unterstellt.

Tatsächlich sei für das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben keine „Hoteldorf“-Sonderwidmung notwendig und auch keine andere Sonderwidmung. Für die beantragte Anlage, die als Ganzes der gewerblichen Beherbergung dienen solle, würde es lediglich der bestehenden Widmung als Bauland-reines Kurgebiet bedürfen.

Es werde daher der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht möge eine mündliche Verhandlung durchführen und den angefochtenen Bescheid der belangten Behörde dahingehend abändern, dass das Bauansuchen bewilligt werde, in eventu die Sache zu einer neuerlichen Bescheiderlassung an die Behörde zurückzuverweisen.

Mit Schreiben vom 21.07.2022, eingelangt 27.07.2022, wurde der gegenständliche Akt dem Landesverwaltungsgericht Kärnten übermittelt.

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten ersuchte einen hochbautechnischen Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung um Erstellung eines Gutachtens.

In dem daraufhin ergangenen Gutachten vom 27.03.2023 wurde Folgendes ausgeführt:

„Befund:

Beim gegenständlichen Vorhaben handelt es sich laut Einreichung vom 06.04.2022 um die „Errichtung von Chalets und einer Tiefgarage". In der Baubeschreibung wird das Vorhaben detaillierter beschrieben: „Auf den Parzellen xxx, xxx, xxx der KG xxx soll ein Gebäude bestehend aus 11 Chalets, angeordnet in 2 Reihen, und eine Tiefgarage errichtet werden. Die nördliche Reihe besteht aus 6 Häusern (Haus 1-6) mit 3 Geschossen, welche auf dem Tiefgaragengeschoss aufgesetzt angeordnet werden. Die südliche Reihe besteht aus 5 Häusern (Haus 7-11) mit 2 Geschossen und ist über die Lobby und den dazugehörigen Räumlichkeiten mit der nördlichen Reihe verbunden. Die Erdgeschossebene der südlichen Reihe liegt ca. 1,15 m tiefer als die Lobby, welche sich auf der Höhe der Tiefgaragenebene befindet.

Erschlossen wird das Grundstück im Nordwesten über die Parzelle xxx. Die Tiefgaragen-Ein-/Ausfahrt befindet sich nördlich von Haus 2. Das Gebäude wird einerseits über die Lobby, andererseits

über einen Zugang zum Stiegenhaus und zum beLift (gemeint ist wohlbarrierefreien Aufzug), im 1. Obergeschoss zwischen den Häusern 1 und 2 erschlossen."

Für die Grundstücke liegt die Widmung „Bauland - reines Kurgebiet" vor. Es ist der textliche Bebauungsplan der Gemeinde xxx aus dem Jahr 2016, Verordnung des Gemeinderates vom 16.02.2017, xxx, anzuwenden.

Gutachten:

Vorab wird festgehalten, dass die dem Bescheid der BH xxx zugrundeliegenden Einreichunterlagen jene sind, die unter 3-Grundlagen angeführt sind und nicht jene, die mit Schreiben der BH xxx vom 26.08.2022 in Ergänzung zum Schreiben vom 21.07.2022 übermittelt wurden. Dies deshalb, da die erstgenannten Pläne sämtliche mit 06.04.2022 datiert sind - eingelangt bei der Behörde am 13.04.2022 - und somit vor der Rechtsauskunft der Abt. xxx vom 11.05.2022 und vor Erlassen des Bescheides vom 15 06.2022.

Zur Frage nach der Nutzung:

Die ha. Stellungnahme stützt sich ausschließlich auf die in den Einreichunterlagen (Baubeschreibung + Pläne) enthaltenen Darstellungen und Erläuterungen und erfolgt aus bautechnischer Sicht. Aus den Unterlagen ist kein Hinweis darauf zu entnehmen, in welcher Form die beantragten Chalets samt Tiefgarage genutzt werden sollen. Es wird lediglich die Genehmigung dafür beantragt, auf den vorhabengegenständlichen Grundstücken 11 Chalets und eine Tiefgarage errichten zu dürfen.

Die bauliche Ausgestaltung der sechs nördlich geplanten Einheiten sieht vor, dass in der mit Erdgeschoss bezeichneten Ebene ausgehend von einem Entree, wo auch die Treppe in die oberen Geschosse situiert ist, jeweils drei Schlafzimmer mit eigenen Bädern geplant sind, in den Obergeschossen (fälschlicherweise als Dachgeschoss bezeichnet) jeweils eine Wohnküche, bestehend aus Küche, Esstisch und Wohnbereich, und in den Dachgeschossen (fälschlicherweise als Obergeschoss bezeichnet) ein weiteres Schlafzimmer mit eigenem Bad und ein Wellnessbereich mit Sauna und Ruhebereich. Die drei Geschosse sind mit einer internen Treppe miteinander verbunden, nur die von Westen aus gezählte zweite Einheit ist in zwei Ebenen (Erdgeschoss, Obergeschoss) mit einem Aufzug erschlossen, der auch eine Verbindung zum darunterliegenden Geschoss mit der Tiefgarage herstellt. Mit diesem Aufzug ist auch die Erdgeschosseben der westlichen Einheit mit der Garagenebene verbunden.

Jeweils zwei dieser sechs Einheiten sind über ein gemeinsames Treppenhaus mit der Tiefgarage verbunden. In derselben Ebene wie die Tiefgarage sind im Westen auch die Technikräume und eine Lobby mit angeschlossener Terrasse geplant.

Die südlich geplanten fünf Einheiten sind höhenmäßig nach unten versetzt, sodass deren Erdgeschossebene um 1,15 m tiefer liegt als die Tiefgaragenebene. Alle Einheiten sind mit der Tiefgarage über überdachte Außentreppen verbunden, nach Westen besteht über eine weitere Treppe eine Verbindung mit der Lobby. Die fünf Einheiten werden jeweils von Norden über ein Entree erschlossen, weisen im Erdgeschoss jeweils drei Schlafzimmer mit eigenen Bädern sowie eine Sauna mit Dusche und einen vorgelagerten Spa-Bereich auf, wo sich auch die Treppe in das Dachgeschoss befindet. Im Dachgeschoss ist wie bei den sechs nördlichen Einheiten (dort im Obergeschoss) eine Wohnküche, bestehend aus Küche, Esstisch und Wohnbereich geplant.

Den Begriff „Chalet" kennt das Kärntner Baurecht nicht. Auch bei den im K-ROG definierten verschiedenen Widmungskategorien kommt dieser Begriff nicht vor. Der Begriff „Chalet" stand ursprünglich für einen Haustyp im Alpenraum, wird im heutigen Sprachgebrauch aber auch für Ferienhäuser und Ferienwohnungen verwendet. Insofern kann der Begriff Chalet auch für eine Ferienwohnung verwendet werden, liefert aber keinen Hinweis darauf, ob eine solche privat oder gewerblich genutzt wird. Gleiches gilt für den Begriff „Apartment". Dieses Wort aus dem Französischen bedeutet „Wohnung". Ob es sich bei einem Gebäude, welches mehr als drei Wohneinheiten umfasst, die als Apartments bezeichnet werden, um ein Apartmenthaus im Sinne des § 30 ROG handelt, kann auf Grund der Wortwahl nicht festgestellt werden.

Es gib keine normative oder gesetzliche Mindestausstattung für Gast- oder Beherbergungsbetriebe. Es können im gehobenen Hotellerie-Segment durchaus Einheiten (Apartments, Chalets, Suiten) angeboten werden, die auf Grund ihrer Ausstattung und ihres Raumangebotes mit Wohnungen im Sinn der OIBBegriffsbestimmung für Wohnung: „Gesamtheit von einzelnen oder zusammenliegenden Räumen, die baulich in sich abgeschlossen und zu Wohnzwecken bestimmt sind und die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen" bzw. mit Wohnungen im Sinne des K-ROG „die nach Lage, Größe, Ausgestaltung, Einrichtung u.ä. zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs im Mittelpunkt der Lebensbeziehung dienen" verglichen werden können. Für solche Wohnungen (01B, ROG) wären aber auch die K-BV § 45 anzuwenden, wo für Wohnungen bestimmte Mindestausstattungen (Mindestnutzfläche, Abstellräume, Abstellplätze für Kinderwagen, Gehhilfen und Fahrräder, Einrichtungen zum Waschen und Trocknen von Wäsche) normiert werden. Solche Ausstattungen weisen aber weder die einzelnen Chalets noch die gesamte Anlage auf. Insofern sprechen die Ausstattungsmerkmale für einen Beherbergungsbetrieb, der in den einzelnen Einheiten mehr als nur die Möglichkeit zum Schlafen und zur Körperpflege anbietet.

Gegen einen solchen spricht nach allgemeinem Verständnis für einen Beherbergungsbetrieb, dass die Lobby (gleichbedeutend mit Foyer, Empfang, Vorraum bzw. -halle) nur von der Tiefgarage aus bzw. über das angrenzende Treppenhaus und den Aufzug von den beiden westlichen Einheiten der nördlichen Chalets oder über eine Treppe von den südlichen Chalets aus erreicht werden kann. Einen Zugang von außen besitzt die Lobby nicht. Es sind aber auch Vermietungsformen etabliert, die keinen direkten Kontakt mit einem Empfang im herkömmlichen Sinn erfordern - Internet sei Dank.

Dass es einen Raum für „housekeeping" gibt, weist zumindest darauf hin, dass ein gewisses Maß an Serviceleistungen für die Chalets angeboten wird, ist aber kein Beweis dafür. Auch spricht dagegen, dass der Raum für das „housekeeping" unmittelbar von der Tiefgarage und somit von einem „schmutzigen" Bereich erschlossen ist, was vermuten lässt, dass in diesem Raum keine Weißware und Hygieneartikel gelagert werden, sondern vielmehr Gerätschaften für die Außenanlagenpflege (Rasenmäher, Werkzeug, etc.) Wie bereits erwähnt, besteht aber kein Anforderungskatalog mit Mindestangeboten für Leistungen in einem Beherbergungsbetrieb (Serviceleistungen können nach Bedarf auch von außen zugekauft werden).

Zusammenfassend kann aus h.a. Sicht festgestellt werden, dass es sich auf Grund der Ausstattungsmerkmale und der baulichen Ausgestaltung um einen Gast- oder Beherbergunqsbetrieb handelt, welcher Wohn-Einheiten mit gehobener Ausstattung anbietet.

Zur Frage nach der Anzahl der Gebäude:

Es wird in der Baubeschreibung dezidiert dargelegt, dass „ein Gebäude bestehend aus 11 Chalets, angeordnet in 2 Reihen, und eine Tiefgarage errichtet werden" soll. Wie auch aus den Plänen nachvollziehbar zu entnehmen ist, handelt es sich bei den mit „Chalets" bezeichneten Bauteilen um die oberirdisch in Erscheinung tretenden Teile eines teilweise auch unterirdisch geplanten Gebäudes und nicht um einzelne frei stehende, voneinander baulich und funktional unabhängige Gebäude. Nach Fertigstellung des Vorhabens soll dieses den Eindruck eines „Chalet-Dorfes" erwecken, was es aber aus bautechnischer Sicht nicht ist.

Im Detail:

Wie bereits in der Beantwortung der Frage nach der Nutzung erläutert, werden jeweils zwei der sechs nordseitigen Einheiten (Chalets) über ein gemeinsames Treppenhaus mit der Ebene der Tiefgarage verbunden. Das Garagengeschoss ragt talseitig zur Gänze über das projektierte Gelände. Die sechs Chalets sind direkt über der Tiefgarage und dem westlich daran angrenzenden Gebäudeteil mit Technikräumen und Lobby situiert, sodass die Tiefgarage als Sockel für die sechs Chalets dient. Insofern sind diese Einheiten jedenfalls als bauliche Einheit zu betrachten.

Südlich an die Lobby grenzt unmittelbar die erste, westliche, der fünf südseitigen Einheiten (Chalets) an, die von der Lobby über einen Vorraum mit Treppe erreichbar ist. Alle fünf südseitigen Chalets sind baulich miteinander und mit dem übrigen Gebäude verbunden. Die Erschließung der vier weiteren, ostseitigen Chalets erfolgt indirekt von der Tiefgarage, wobei man einen überdachen Innenhof, über den man auch in die Lobby gelangt, überwinden muss. Jeweils zwei Chalets teilen sich dabei eine Zugangstreppe in die Tiefgarage. Der Innenhof - bzw. die Erschließungszone zwischen den nordseitigen und südseitigen Chalets - ist nach Osten hin abgeschlossen.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass es sich bei dem Vorhaben aus bautechnischer Sicht um ein Gebäude handelt, welches in unterschiedliche Bereiche gegliedert ist und das durch die voneinander abgesetzten und einzeln überdachten Ober- bzw. Dachgeschosse den Eindruck von einzelnen freistehenden „Häuschen" vermittelt.“

Mit Verfügung vom 22.06.2023 wurde eine öffentlich mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Kärnten für den 03.08.2023 anberaumt.

Mit Eingabe vom 07.07.2023, eingelangt 10.07.2023, brachte die Beschwerdeführerin eine Stellungnahme zum übermittelten Gutachten des Amtssachverständigen ein. Dieser ist im Wesentlichen zu entnehmen, dass das gegenständliche Projekt zum Zweck der gewerblichen Nutzung als Gast- und Beherbergungsbetrieb verwendet werde. Auch hätte der beigezogene hochbautechnische Amtssachverständige den funktionellen Zusammenhang des Bauvorhabens gesehen und es als einheitliches Gebäude beurteilt. Diese fachliche Beurteilung würde sich mit der Rechtsprechung des VwGH decken.

Die Beschwerdeführerin würde die Anwendbarkeit des § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 sehen, zumal das gegenständliche Bauvorhaben bereits vor dem 01.01.2022 anhängig war. Gemäß der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes würden faktisch getroffene Dispositionen von Privatpersonen einen Vertrauensschutz genießen. Eine Änderung der Rechtslage dürfe demjenigen, der auf Grundlage der bisher geltenden Rechtslage bereits einen beträchtlichen Aufwand gesetzt habe, nicht zum Nachteil gereichen. Zu diesem Zweck sei der Gesetzgeber dazu angehalten, entsprechende Übergangsbestimmungen vorzusehen. Es hätte der Kärntner Landesgesetzgeber zwar keine Übergangsregelung im K-ROG 2021 hinsichtlich anhängiger Bauverfahren getroffen. Würde man aber (so wie die belangte Behörde es getan habe) aus diesem Umstand eine uneingeschränkte Anwendbarkeit von § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 auf bereits vor Inkrafttreten des K-ROG 2021 anhängige Bauverfahren ableiten, so wären im Zusammenhang mit unzähligen (in I. oder II. Instanz) anhängigen Bauvorhaben in Kärnten frustrierte Planungsaufwände zu verzeichnen. Das K-ROG 2021 wäre im Hinblick auf den von der Judikatur entwickelten Grundsatz des Vertrauensschutzes verfassungswidrig. Es wäre daher eine verfassungskonforme Interpretation der Rechtslage anzuwenden.

Am 03.08.2023 fand eine öffentlich mündliche Verhandlung unter Beiziehung des hochbautechnischen Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung, der belangten Behörde und der Beschwerdeführerin statt.

II. Feststellungen und Beweiswürdigung:

Die Beschwerdeführerin hat um baurechtliche Genehmigung für die Errichtung von Chalets und einer Tiefgarage auf den Parzellen xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, angesucht. Dem Verfahren liegt das Einreichprojekt datiert mit 06.04.2022 der xxx GmbH zugrunde, welche Folgendes beinhalten:

oLageplan Nr.: xxx,

oBruttogeschossflächen, Plan Nr.: xxx,

oTiefgarage, Erdgeschoss Haus 1-6, Plan-Nr. xxx,

oDachgeschoss Haus 1-6, Obergeschoss Haus 1-6, Plan-Nr. xxx,

oErdgeschoss Haus 7-11, Dachgeschoss Haus 7-11, Plan Nr. xxx,

oSchnitte A, B, C und D, Plan-Nr.: xxx,

oAnsichten Haus 1-6, Plan-Nr.: xxx,

oAnsichten Haus 7-11, Plan-Nr.: xxx,

Ergänzend dazu wurde ein Brandschutzkonzept, datiert mit 30.12.2021, Planungen betreffend die Heizungsanlage, Lüftungsanlagen und Sanitäranlagen, datiert mit 02.09.2021, samt dazugehörigem Einreichplan, ein geotechnisches Gutachten hinsichtlich der Bebaubarkeit und Untergrundverhältnisse der Bauparzellen, datiert mit 07.06.2021, eingereicht.

Der Baubeschreibung ist zu entnehmen, dass auf den Parzellen xxx, xxx und xxx der KG xxx ein Gebäude bestehend aus 11 Chalets, angeordnet in zwei Reihen und eine Tiefgarage errichtet werden soll. Die nördliche Reihe der Chalets besteht aus 6 Häusern (Haus 1 – 6) mit drei Geschossen, welche auf dem Tiefgaragengeschoss aufgesetzt angeordnet werden. Die südliche Reihe besteht aus 5 Häusern (Haus 7 – 11) mit zwei Geschossen und ist die südliche Reihe über die Lobby und den dazugehörigen Räumlichkeiten mit der nördliche Reihe verbunden. Die Erdgeschossebene der südlichen Reihe liegt ca. 1,15 m tiefer als die Lobby, welche sich auf der Höhe der Tiefgaragenebene befindet.

Erschlossen wird das Grundstück im Nordwesten über die Parzelle xxx. Die Tiefgaragenein- und –ausfahrt befindet sich nördlich von Haus 2. Das Gebäude soll einerseits über die Lobby und andererseits über einen Zugang zum Stiegenhaus und zum behindertengerechten Lift im ersten Obergeschoss zwischen den Häusern 1 und 2 erschlossen werden.

Die gegenständlichen Bauparzellen xxx, xxx und xxx, KG xxx, weisen die Flächenwidmung „Bauland - Reines Kurgebiet“ auf.

Den Einreichunterlagen, im Detail der Baubeschreibung und den Plänen, ist im Konkreten nicht zu entnehmen, welcher Nutzung die Häuser zugeführt werden sollen. Die bauliche Ausgestaltung wurde zusammenfassend derart gewählt, dass es sich um einen Gast- oder Beherbergungsbetrieb handelt, welcher abgeschlossene Wohneinheiten mit gehobener Ausstattung anbietet. Die Größe der einzelnen Häuser liegt zwischen rund 176 m2 und 205 m2.

Die bauliche Ausgestaltung der 6 nördlich geplanten Häuser sieht vor, dass in der mit Erdgeschoss bezeichneten Ebene jeweils drei Schlafzimmer mit eigenen Bädern geplant sind. Von einem Entree aus führt die Treppe in die Obergeschosse, in denen sich jeweils eine Wohnküche, bestehend aus Küche, Esstisch und Wohnbereich befindet. In den Dachgeschossen (fälschlicherweise als Obergeschoss bezeichnet) liegt ein weiteres Schlafzimmer mit eigenem Bad und einem Wellnessbereich mit Sauna und Ruhezone. Die drei Geschosse sind mit einer internen Treppe miteinander verbunden, die von Westen aus gezählte zweite Einheit ist in zwei Ebenen (Erdgeschoss und Obergeschoss) mit einem Aufzug erschlossen, der auch eine Verbindung zum darunterliegenden Geschoss mit der Tiefgarage herstellt. Mit diesem Aufzug ist auch die Erdgeschossebene der westlichen Einheit mit der Garagenebene verbunden. Jeweils zwei dieser 6 Einheiten sind über ein gemeinsames Treppenhaus mit der Tiefgarage verbunden, in der selben Ebenen wie die Tiefgarage sind im Westen auch die Technikräume und eine Lobby mit angeschlossener Terrasse projektiert.

Die südlich geplanten 5 Häuser sind höhenmäßig aufgrund der Hanglage nach unten versetzt, sodass deren Erdgeschossebene um 1,15 m tiefer liegt als die Tiefgaragenebene. Alle Einheiten sind mit der Tiefgarage über überdachte Außentreppen verbunden, nach Westen hin besteht über eine weitere Treppe eine Verbindung mit der Lobby. Diese 5 Einheiten werden jeweils von Norden über ein Entree erschlossen, sie weisen im Erdgeschoss drei Schlafzimmer mit eigenen Bädern sowie eine Sauna mit Dusche und einen vorgelagerten Spabereich auf. Über eine Treppe kommt man in das Dachgeschoss, in welche sich eine Wohnküche, bestehend aus Küche, Esstisch und Wohnbereich befindet.

Zusammenfassend kann aus bautechnischer Sicht festgehalten werden, dass die gegenständlich geplanten 11 Häuser durch die geplante Tiefgarage samt einer Lobby, Zugangstreppen und Erschließungszonen miteinander verbunden sind.

Nichtsdestotrotz handelt es sich aus Sicht des erkennenden Gerichtes bei den gegenständlichen Chalets (Ferienhäusern) um im oberen Bereich voneinander abgesetzte, unabhängige und einzeln überdachte Häusern, welche laut Lageplan Nr. xxx vom 06.04.2022 in der nördlichen Hausreihe bestehend aus 6 Häusern in Abständen von rund 1,9 m bis zu einem Abstand von 6 m getrennt voneinander projektiert sind. Der südliche Bereich, bestehend aus 5 Häusern, weist einen Abstand von 3,5 m zwischen den Häusern 8, 9, 10, und 11 sowie einen Abstand von 3,69 m zwischen dem Haus 7 und 8 auf.

Nicht nur anhand der eingereichten planlichen Darstellung des Projektes kann erkannt werden, dass von außen gesehen 11 unabhängig voneinander stehende einzelne Häuser errichtet werden sollen, es hat dies auch der bautechnische Amtssachverständige der belangten Behörde im Rahmen des Vorprüfungsverfahrens so ausgeführt und ist dieses Faktum ist auch auf der Homepage der Beschwerdeführerin xxx zum gegenständlichen Projekt auf der xxx und der darin abgebildeten Visualisierung zu sehen. Der Beschreibung der Homepage ist auch zu entnehmen, dass auf einem Plateau im Ausmaß von knapp 4000 m2 11 Chalets in bester Qualität und luxuriöser Ausstattung errichtet werden. Die Chalets stehen in drei Typologien im Ausmaß von ca. 176 m2 bis rund 205 m2 zum Erwerb zur Verfügung. Mit anderen Worten kann jedes einzelne Objekt durch einen Eigentümer erworben werden, welcher dann in weiterer Folge sein eigenes abgegrenztes Chalet zur gewerblichen Beherbergung zur Verfügung stellen muss.

Der Betrieb der Gesamtanlage wird laut vorliegenden Unterlagen an das Unternehmen xxx übertragen und wurden im gegenständlichen Verfahren die entsprechenden Verträge und das touristische Nutzungsprojekt vorgelegt.

Die Nutzung zur touristischen gewerblichen Beherbergung liegt aufgrund der vorgelegten Verträge und des Betreiberkonzeptes vor.

Strittig im gegenständlichen Verfahren ist die Ausgestaltung der gegenständlichen Häuser dahingehend, ob ein einziges Gebäude mit 11 Chalets vorliegt oder ob 11 Einzelhäuser projektiert sind, welche lediglich durch eine in den Hang integrierte Tiefgaragenebene samt Erschließungswegen gemeinsam, nach Außen kaum bis nicht sichtbar, erschlossen werden.

Das erkennende Gericht sieht aufgrund der vorliegenden Unterlagen und Visualisierung 11 einzelne Chalets (Ferienhäuser) gegeben. Dies aufgrund dessen, dass zwar eine Erschließung durch die Tiefgarage vorliegt, jedoch die einzelnen Häuser völlig unabhängig voneinander stehen, sie jeweils andere eigenständige Eigentümer bekommen sollen, zwischen den einzelnen Häusern mehrere Meter Abstand projektiert ist und grundsätzlich die gesamte Innenplanung und Ausgestaltung der Häuser für jedes einzelne in sich abgeschlossen vorliegt.

xxx

xxx

In sehr vielen Siedlungsbereichen ist es der Fall, dass einzelne, auch größere, mit mehreren Wohnungen geplante, Häuser, durchaus auch in Hanglagen, durch eine gemeinsame Tiefgarage erschlossen werden. In dem nach außen sichtbaren Bereich liegen jedoch einzelne, völlig unabhängig voneinander bestehende Gebäude (Häuser) vor.

Es wird somit abschließend festgehalten, dass es sich beim gegenständlichen Projekt um 11 eigenständig voneinander stehende Häuser handelt und ist dieses Faktum in weiterer Folge bei der rechtlichen Beurteilung und Berücksichtigung der vorliegenden Flächenwidmung mit „Bauland-reines Kurgebiet“ zu berücksichtigen.

Die gegenständlichen Feststellungen gründen sich auf den vorliegenden Einreichplänen, der Stellungnahme des beigezogenen hochbautechnischen Amtssachverständigen sowie der Vermarktung des gegenständlichen Projektes durch die Beschwerdeführerin auf ihrer Homepage selbst. Auf der Homepage lassen sich auch die Grundrisse, Bau- und Ausstattungsbeschreibung, die Einrichtungsbeschreibung sowie ein allgemeiner Verkaufsfolder downloaden, er liegt dem gegenständlichen Akt bei.

III.Rechtsgrundlagen:

§ 6 Kärntner Bauordnung (K-BO) Baubewilligungspflicht

Sofern es sich nicht um ein mitteilungspflichtiges Vorhaben nach § 7 handelt, bedarf einer Baubewilligung:

a) die Errichtung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen;

b) die Änderung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen;

c) die Änderung der Verwendung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, sofern für die neue Verwendung andere öffentlich-rechtliche, insbesondere raumordnungsrechtliche Anforderungen gelten als für die bisherige Verwendung;

d) der Abbruch von Gebäuden, Gebäudeteilen, sonstigen baulichen Anlagen oder Teilen von solchen;

e) die Errichtung und die Änderung von zentralen Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung über 50 kW, hinsichtlich der Etagenheizungen jedoch nur dann, wenn sie mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden.

§ 9 K-BO Antrag

(1) Die Erteilung der Baubewilligung ist schriftlich bei der Behörde zu beantragen.

(2) Der Antrag hat Art, Lage und Umfang - bei Vorhaben nach § 6 lit a bis c auch die Verwendung - des Vorhabens anzugeben.

(3) Die Behörde ist verpflichtet, bei Anträgen auf Erteilung einer Baubewilligung nach § 6 lit a bis d den Namen des Bewilligungswerbers sowie Art und Ort des beantragten Vorhabens während einer Woche - ist eine Bauverhandlung an Ort und Stelle vorgesehen, während einer Woche vor der Bauverhandlung - an der Amtstafel kundzumachen.

§ 10 K-BO Belege

(1) An Belegen sind beizubringen:

a) ein Beleg über das Grundeigentum;

b) ein Beleg über die Zustimmung des Grundeigentümers oder der Miteigentümer, wenn der Antragsteller nicht Eigentümer oder Alleineigentümer ist; die Zustimmung der Miteigentümer ist nicht erforderlich, wenn es sich um Vorhaben innerhalb eines Wohnungseigentums- oder Zubehörobjektes gemäß § 2 Abs. 2 und 3 WEG 2002 handelt; im Fall der Eigentümerpartnerschaft gemäß § 2 Abs. 10 WEG 2002 ist jedoch die Zustimmung des anderen Partners erforderlich;

c) ein Beleg über die Zustimmung des Eigentümers eines Superädifikates zu Bauführungen an diesem, wenn der Antragsteller nicht selbst Eigentümer des Superädifikates ist;

d) (entfällt)

e) (entfällt)

f) die Pläne und Beschreibungen nach Abs. 2.

(2) Die Landesregierung hat Form und Inhalt der zur Beurteilung von Vorhaben erforderlichen Pläne und Beschreibungen durch Verordnung zu bestimmen.

(3) Sind zur Beurteilung des Vorhabens im Hinblick auf Interessen der Sicherheit und Gesundheit Detailpläne oder Berechnungen erforderlich, sind auch diese Belege beizubringen. Diese Verpflichtung erstreckt sich nicht auf Eigenschaften des Vorhabens, die bei der Behörde amtsbekannt sind.

(4) Pläne, Berechnungen und Beschreibungen müssen in zweifacher Ausfertigung beigebracht werden und von einem zur Erstellung solcher Unterlagen Berechtigten erstellt und unterfertigt und vom Bewilligungswerber unterfertigt sein. Die Haftung des Planverfassers für die richtige und fachgerechte Erstellung der Unterlagen wird weder durch behördliche Überprüfungen noch durch die Erteilung einer Bewilligung nach diesem Gesetz berührt.

(5) Werden die Belege nicht oder nicht vollständig beigebracht, ist nach § 13 Abs. 3 AVG vorzugehen.

§ 13 K-BO Vorprüfung

(1) Bei Vorhaben nach § 6 lit. a bis c hat eine Vorprüfung stattzufinden.

(2) Bei der Vorprüfung hat die Behörde festzustellen, ob dem Vorhaben

a) der Flächenwidmungsplan,

b) der Bebauungsplan,

c) Interessen der Erhaltung des Landschaftsbildes oder des Schutzes des Ortsbildes,

d) Interessen der Sicherheit im Hinblick auf

1. seine Lage, insbesondere durch Lawinengefahr, Hochwassergefahr oder Steinschlag, und

2. Seveso-Betriebe im Sinne des § 2 Z 1 K-SBG, die auch im Falle der Erteilung von technisch möglichen und der Art des Vorhabens angemessenen Auflagen offensichtlich nicht gewahrt werden können,

e) bis zur Erteilung der Baubewilligung nicht behebbare Hindernisse einer Verbindung mit einer öffentlichen Fahrstraße,

f) bis zur Erteilung der Baubewilligung nicht behebbare Hindernisse der Wasserversorgung oder der Abwasserbeseitigung entgegenstehen.

(3) Bei Vorhaben nach § 6 lit. a bis c, die wegen ihrer außergewöhnlichen Architektur oder Größe (Höhe) von der örtlichen Bautradition wesentlich abweichen, hat die Behörde im Rahmen der Vorprüfung ein Gutachten der Ortsbildpflegekommission (§ 11 Kärntner Ortsbildpflegegesetzes 1990) einzuholen. § 8 Abs. 2 und 3 gelten sinngemäß.

(4) (entfällt)

(4a) (entfällt)

(5) Die Landesregierung hat durch Verordnung zu bestimmen, unter welchen Voraussetzungen Vorhaben den Regelungen des Abs. 3 unterliegen.

§ 15 K-BO Abschluss

(1) Steht dem Vorhaben einer der Gründe des § 13 Abs. 2 entgegen, hat die Behörde den Antrag abzuweisen.

(2) Wird der Antrag nicht abgewiesen, hat die Behörde den Antragsteller aufzufordern, innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist, die nicht kürzer als ein Jahr sein darf, die Belege nach § 10 Abs. 1 lit. f beizubringen, sofern diese nicht bereits vorliegen. Auf § 10 Abs. 3 bis 5 ist Bedacht zu nehmen.

(3) Stehen die Belege mit dem der Vorprüfung unterzogenen Vorhaben nicht im Einklang, ist nach § 13 Abs. 3 AVG vorzugehen.

§ 16 Abs. 1 Kärntner Raumordnungsgesetz 2021 (K-ROG)

Baugebiete

(1)Das Bauland ist entsprechend den örtlichen Erfordernissen in möglichst geschlossene und abgerundete Baugebiete zu gliedern. Als Baugebiete dürfen festgelegt werden:

1. Dorfgebiet;

2. Wohngebiet;

3. Kurgebiet;

4. Gewerbegebiet;

5. Geschäftsgebiet;

6. Industriegebiet;

7. gemischte Baugebiete;

8. Sondergebiete.

…

§ 19 Kärntner Raumordnungsgesetz 2021 (K-ROG)

Kurgebiet

(1) Als Kurgebiete sind jene Grundflächen festzulegen, die vornehmlich für Gebäude von Gast- und Beherbergungsbetrieben samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen bestimmt sind, im Übrigen

1. für Wohngebäude samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen nach § 17 Abs. 1 Z 1,

2. für Gebäude samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen, die dem Tourismus oder der Freizeitgestaltung dienen, wie insbesondere Sport- und Erholungseinrichtungen, Vergnügungs- und Veranstaltungsstätten, und

3. für bauliche Anlagen, die überwiegend den wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Einwohner des Kurgebietes oder dem Tourismus dienen, und die unter Bedachtnahme auf die örtlichen Gegebenheiten und den Charakter als Kurgebiet die Voraussetzungen nach § 16 Abs. 2 erfüllen.

(2) In Kurgebieten dürfen Flächen als reine Kurgebiete festgelegt werden, in denen neben Gebäuden für Gast- und Beherbergungsbetriebe samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen nur solche bauliche Anlagen nach Abs. 1 Z 2 und 3 zulässig sind, die keine örtlich unzumutbaren Umweltbelastungen nach § 16 Abs. 2 mit sich bringen.

§ 30 Kärntner Raumordnungsgesetz 2021 (K-ROG)

Sonderwidmungen Apartmenthäuser, sonstige Freizeitwohnsitze und Hoteldörfer

(1) Flächen für Apartmenthäuser, sonstige Freizeitwohnsitze und Hoteldörfer müssen als Sonderwidmung festgelegt werden.

(2) Ein Apartmenthaus ist ein Gebäude mit mehr als drei Wohneinheiten, von dem aufgrund seiner Lage, seiner Ausgestaltung und Einrichtung oder aufgrund der vorgesehenen Eigentums- oder Bestandsverhältnisse anzunehmen ist, dass es nicht der Deckung eines dauernden, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedarfes dient, sondern überwiegend während des Wochenendes, der Ferien oder nur zeitweilig als Zweitwohnung benützt werden soll sowie nicht Teil eines Fremdenbeherbergungsbetriebes ist. Eine Benützung als Zweitwohnung ist dann anzunehmen, wenn Wohnungen oder Wohnräume dem Aufenthalt während des Urlaubs oder des Wochenendes oder sie sonstigen Freizeitzwecken dienen und diese Nutzung nicht im Rahmen des Tourismus (gewerbliche Beherbergung im Sinne der GewO 1994 oder Privatzimmervermietung) erfolgt. Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den typischen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die Annahme einer Nutzung im Zusammenhang mit dem Tourismus aus.

(3) Ein sonstiger Freizeitwohnsitz ist ein Wohngebäude, eine Wohnung oder ein sonstiger Teil eines Gebäudes, das nicht der Deckung eines dauernden, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedarfes dient, sondern überwiegend während des Wochenendes, des Urlaubes, der Ferien oder nur zeitweilig als Zweitwohnung benützt werden soll. Abs. 2 zweiter und dritter Satz gelten sinngemäß.

(4) Ein Hoteldorf ist eine von einem Bauwerber nach einem Gesamtplan errichtete Anlage mit mehr als drei Gebäuden zur Unterbringung von Urlaubsgästen, von der aufgrund ihrer Lage, ihrer Ausgestaltung und Einrichtung sowie der räumlichen Naheverhältnisse der einzelnen Gebäude und aufgrund der vorgesehenen Eigentums- oder Bestandsverhältnisse anzunehmen ist, dass sie der gewerbsmäßigen Fremdenbeherbergung dient. Hoteldörfer müssen jedenfalls eine Verpflegung der Gäste anbieten und über ein Gebäude verfügen, in dem die zentralen Infrastruktureinrichtungen, wie Rezeption, Speisesäle, Restaurants, Cafés, Aufenthaltsräume und dergleichen, untergebracht sind. Abs. 2 zweiter und dritter Satz gelten sinngemäß.

(5) Sonderwidmungen für Apartmenthäuser und sonstige Freizeitwohnsitze dürfen in Dorfgebieten, Wohngebieten, Geschäftsgebieten und in Kurgebieten, ausgenommen in reinen Kurgebieten, festgelegt werden. Sonderwidmungen für Hoteldörfer dürfen in Dorfgebieten, Wohngebieten, Geschäftsgebieten und in Kurgebieten, einschließlich reinen Kurgebieten, festgelegt werden.

(6) Die Gemeinde hat durch privatwirtschaftliche Vereinbarung gemäß § 53 sicherzustellen, dass die Nutzung und der Betrieb des Hoteldorfs ausschließlich im Rahmen der gewerbsmäßigen Fremdenbeherbergung erfolgt.

§ 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG)

Erkenntnisse

Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

IV.Rechtlich wurde dazu erwogen:

Vorweg ist zu den Ausführungen der Beschwerdeführerin, dass aus ihrer Sicht nicht das neue Kärntner Raumordnungsgesetz 2021, sondern aufgrund des Zeitpunktes der Antragstellung auf baurechtliche Genehmigung das Vorgängergesetz anzuwenden sei, zumal Übergangsbestimmungen fehlen, Folgendes auszuführen.

In Art. V. zu LGBl. 2021/59, Inkrafttretens-, Außerkrafttretens- und Übergangsbestimmungen, wird in Abs. 6 normiert, dass im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bestehende überörtliche Entwicklungsprogramme iSd § 3 K-ORG, Verordnungen über die Geschäftsordnung des Raumordnungsbeirates, Planzeichenverordnungen, Orts- und Stadtkernverordnungen, Richtlinienverordnungen, örtliche Entwicklungskonzepte, Flächenwidmungspläne, Bebauungspläne und integrierte Flächenwidmungs- und Bebauungspläne als überörtliche Entwicklungsprogramme, Verordnungen über die Geschäftsordnung des Raumordnungsbeirates, Planzeichenverordnungen, Orts- und Stadtkernverordnungen, Richtlinien-Verordnungen, örtliche Entwicklungskonzepte, Flächenwidmungspläne, Bebauungspläne und integrierte Flächenwidmungs- und Bebauungspläne iSd K-ROG 2021 gelten.

Somit gelten gemäß Art. V. Abs. 6 LGBl. 2021/59 im Zeitpunkt des Inkrafttretens des K-ROG 2021 bestehende Flächenwidmungspläne als Flächenwidmungspläne iSd KROG 2021. Aufgrund dieser Übergangsbestimmung ist die Zulässigkeit von baulichen Anlagen in der jeweiligen Widmung, auch bei Flächenwidmungsplänen, die vor Inkrafttreten des K-ROG 2021 beschlossen wurden, nach dem K-ROG 2021 zu beurteilen. Dies wird auch durch die Judikatur des Verfassungsgerichtshofes als zulässig gesehen, so z.B. in VfSlg 14.179/1995; VfSlg 14.866/1997.

Es ist somit im hier gegenständlichen Fall die vorliegende Widmung „Bauland - Reines Kurgebiet“ iSd Kärntner Raumordnungsgesetzes 2021, LGBl 2021/59, zu sehen.

Demnach dürfen in Kurgebieten Flächen als reines Kurgebiet festgelegt werden, in denen neben Gebäuden für Gast- und Beherbergungsbetriebe samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen nur solche baulichen Anlagen nach Abs. 1 Z 2 und 3 zulässig sind, die keine örtlich unzumutbaren Umweltbelastungen nach § 16 Abs. 2 mit sich bringen.

In einem reinen Kurgebiet dürften somit Gebäude für Gast- und Beherbergungsbetriebe samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen errichtet werden.

Allerdings sieht § 30 Abs. 1 K-ROG 2021 vor, dass Flächen für Appartementhäuser, sonstige Freizeitwohnsitze und Hoteldörfer als Sonderwidmung festgelegt werden müssen.

Nach § 4 leg. cit. ist ein Hoteldorf eine von einem Bauwerber nach einem Gesamtplan errichtete Anlage mit mehr als drei Gebäuden zur Unterbringung von Urlaubsgästen, von der aufgrund ihrer Lage, ihrer Ausgestaltung und Einrichtung sowie der räumlichen Naheverhältnisse der einzelnen Gebäude und aufgrund der vorgesehenen Eigentums- oder Bestandsverhältnisse anzunehmen ist, dass sie der gewerbsmäßigen fremden Beherbergung dient. Hoteldörfer müssen jedenfalls eine Verpflegung der Gäste anbieten und über ein Gebäude verfügen, in dem die zentralen Infrastruktureinrichtungen, wie Rezeption, Speisesäle, Restaurants, Cafes, Aufenthaltsräume und dgl. untergebracht sind.

Gemäß § 30 Abs. 5 K-ROG 2021 wäre grundsätzlich eine Sonderwidmung für ein Hoteldorf in einem reinen Kurgebiet möglich.

In § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 soll somit eine weitere spezielle Kategorie von Sonderflächen – jene der Sonderflächen für Hoteldörfer – geschaffen werden. Da ein Hoteldorf aus mehreren vergleichsweise kleinen Gebäuden besteht, die betriebsorganisatorisch einen Beherbergungsbetrieb bilden, geht mit ihrer Errichtung auch ein ungleich höherer Flächenverbrauch einher, als dies bei einem herkömmlichen Hotelbetrieb der Fall ist, der meist nur aus einem Gebäude besteht.

Die Definition des Begriffes „Hoteldorf“ in § 30 Abs. 4 orientiert sich am Begriff „Feriendorf“ in § 5 Abs. 3 des Gemeindeplanungsgesetzes 1970, idF LGBl. Nr. 78/1979. Die Erläuterungen Verf-35/5/1979, 11, halten dazu fest, „auch hinsichtlich des „Feriendorfes“ sollen in Hinkunft nicht nur objektive Kriterien bei der Beurteilung maßgebend sein, ob im Einzelfall ein Widerspruch zum Flächenwidmungsplan vorliegt oder nicht; es sollen auch hier aufgrund der Eigentums- und Bestandsverhältnisse Rückschlüsse darauf möglich sein, ob Zweitwohnungen geplant sind oder nicht.“

§ 30 Abs. 4 letzter Satz hat § 47a Abs. 2 zweiter Satz des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016, LGBl. Nr. 101/2016 idF LGBl. Nr. 116/2020, zum Vorbild. Dazu halten die Erläuterungen 275/19, 10, fest: „Auch sollen (…) entsprechend der tourismuspolitischen Zielsetzung des Landes nach Förderung eines Qualitätstourismus im Rahmen der gehobenen Gastronomie angesiedelt sein, weshalb entsprechende Qualitätskriterien festgelegt werden. So müssen vor allem entsprechend der Infrastruktureinrichtungen, wie einer Rezeption, Speisesäle, Restaurants, Cafes und Aufenthaltsräume fester Projektbestandteil sein (…).“

Die Behörde hat im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht zu untersuchen, ob der Inhalt des Antrages mit der wahren Absicht des Bewilligungswerbers in Einklang steht. Anderes gilt jedoch, wenn die Situierung oder die geplante Ausstattung eine andere Verwendung erkennen lassen. In diesem Fall hat die Behörde gegebenenfalls nach Vornahme weiterer Ermittlungen in der Begründung des Bescheides darzulegen, aus welchen Gründen sie von einer bestimmten Verwendung ausgeht (VwGH 19.11.1996, 96/05/0169; 29.01.2008, 2006/05/0282; 28.10.2008, 2008/05/0073).

§ 30 K-ROG 2021 enthält aufgrund des Wortlautes „ist dann anzunehmen“ eine Rechtsfiktion für das Vorliegen eines Appartementhauses, sonstigen Freizeitwohnsitzes oder Hoteldorfes, die unabhängig von der im Baubewilligungsantrag geäußerten beabsichtigten Verwendung zu prüfen sind. Dies gilt nach Ansicht des erkennenden Gerichtes auch für die äußere Gestaltung des Bauprojektes.

Es liegt somit, wenn die Tatbestandsmerkmale des § 30 K-ROG 2021 erfüllt sind, auch dann ein Appartementhaus, sonstiger Freizeitwohnsitz oder Hoteldorf vor, wenn im Baubewilligungsantrag eine andere Verwendung angeführt wird. Von diesem Verständnis geht wohl auch der Verfassungsgerichtshof in seinem Erkenntnis VfSlg 8389/1978 aus und wohl auch der Verwaltungsgerichtshof im Antrag an den Verfassungsgerichtshof "mit dieser Formulierung hat der Gesetzgeber zu erkennen gegeben, dass mit den Benützungszweckeigenschaften, die ein Gebäude als solches, losgelöst von subjektiver Zwecksetzung, aufweist, verbunden sind und vorgeschrieben, dass dessen Lage, Ausgestaltung und Einrichtung oder die es betreffend Eigentums- oder Bestandsverhältnisse maßgebend zu sein haben.“ Da die Tatbestandsmerkmale im Baubewilligungsverfahren anhand eines Sachverhaltes zu prüfen sind, der sich erst in Zukunft ereignen wird, ist durch die Behörde im Rahmen der Prüfung eine Prognoseentscheidung vorzunehmen (VfGH VfSlg 8389/1978).

Das K-ROG 2021 enthält keine Definition des Begriffes „Gebäude“.

Nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH zur Kärntner Rechtslage sind Gebäude bauliche Anlagen, „durch die ein allseits umschlossener Raum gebildet wird.“ (VwGH VwSlg. 17.251 A/2007; zuletzt 29.04.2015, 2012/06/0085). Mehr oder weniger große Öffnungen schaden dem Vorliegen eines allseits umschlossenen Raumes nicht (VwGH 28.05.2013, 2012/05/0208; 29.04.2015, 2012/06/0085).

Ein Gebäude verliert seine Qualifikation nicht, wenn es an ein bestehendes Gebäude angebaut ist (VwGH 11.09.1997, 97/06/0043).

Im hier gegenständlichen Fall liegt aus Sicht des erkennenden Gerichtes beim eingereichten Bauprojekt definitiv eine touristische Nutzung eines Gast- und Beherbergungsbetriebes mit Übernachtungsmöglichkeiten für Gäste zum Erwerbszweck vor. Dies wird durch die von der Beschwerdeführerin vorgelegten Verträge und dem Betriebskonzept dargelegt. Es sollen die 11 Chalets (Ferienhäuser) von Investoren (unterschiedliche Eigentümer) erworben werden und in weiterer Folge durch einen professionellen touristischen Betreiber an Gäste vermietet werden. Die einzelnen Eigentümer haben im Rahmen dieser touristischen Vermietung kaum bis keine Mitspracherechte. Sie sind am erwirtschafteten Betriebserfolg anteilsmäßig ihres Eigentums beteiligt.

In dieser Hinsicht würde das gegenständliche Projekt mit der vorliegenden Widmungskategorie „Bauland, reines Kurgebiet“ übereinstimmen.

Was das erkennende Gericht jedoch kritisch sieht und aufgrund dessen auch die Beschwerde als unbegründet abgewiesen wird, ist das Faktum, dass das gegenständliche Projekt aus Sicht des Gerichtes nicht aus einem einzigen einzelnen Gebäude (Haus) besteht.

Der vom Gericht beigezogene bautechnische Amtssachverständige hält zwar fest, dass aus seiner bautechnischen Sicht die einzelnen 11 Häuser aufgrund der Tiefgarage und Erschließungskonstruktion bautechnisch als ein einziges Gebäude anzusehen wären, der bautechnische Sachverständige der belangten Behörde hat dies nicht so gesehen. Alleine diese zwei Ausführungen der bautechnischen Sachverständigen zeigt schon die Problematik dieses Themas bei der gegenständlich vorliegenden Planung.

Die rein bautechnische Sicht, dass die Erschließung der Häuser durch eine Tiefgarage samt Aufschließungswege erfolgt, widerspricht aus Sicht des Gerichtes dem Sinn und Zweck der Bestimmungen des Kärntner Raumordnungsgesetzes, insbesondere im gegenständlichen Fall der Intention des § 30 Abs. 4 K-ROG 2021.

Nach § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 ist dann von einem „Hoteldorf“ auszugehen, wenn mehr als drei Gebäude zur Unterbringung von Urlaubsgästen errichtet werden sollen.

Wie bereits ausgeführt, enthält das K-ROG 2021 keine Definition zum Begriff „Gebäude“. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind Gebäude bauliche Anlagen „durch die ein allseits umschlossener Raum gebildet wird“.

Im hier vorliegenden Fall lässt sich auf Basis der eingereichten Pläne erkennen, dass bei allen 11 Chalets (Ferienhäusern) unabhängig von der gemeinsamen Erschließung durch die Tiefgaragen und Zugangsebene, 11 eigenständige bauliche Anlagen stehen, durch die ein „allseits umschlossener Raum gebildet wird“. In den vorliegenden Einreichunterlagen der Beschwerdeführerin wird in der Baubeschreibung selbst von 6 Häusern in der nördlichen Reihe und 5 Häusern in der südlichen Reihe gesprochen.

Auch die optische, d.h. bildliche Darlegung der 11 Häuser auf der Homepage der Beschwerdeführerin lässt aus Sicht des erkennenden Gerichtes keinen anderen Schluss zu, als dass tatsächlich 11 eigenständige Gebäude errichtet werden, die lediglich mit einer gemeinsamen Tiefgarage bzw. Erschließungswegen miteinander bautechnisch verbunden sind. Derartige gemeinsame Erschließungen durch Tiefgaragen und Zugänge kommen in sehr vielen, vor allen städtischen, Wohnbauprojekten vor, bei welchen gemeinsame Tiefgaragen, auch teilweise in Hanglagen, errichtet werden und auf einer großen Parzelle mehrere einzelne Wohnhausanlagen draufstehen. Auch in diesen Fällen werden jeweils einzelne, für sich zu sehende Gebäude (Häuser) errichtet.

Auch darf nicht übersehen werden, dass die Kärntner Bauordnung bzw. die Kärntner Bauvorschriften von ihrer technischen Seite aus gesehen andere Regelungsinhalte haben, als ein Raumordnungsgesetz. Demnach müssen auch die einzelnen Begriffe nicht immer ident gelesen werden, sondern ist auch der Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmungen zu berücksichtigen.

Die Zielsetzung des Kärntner Landesgesetzgebers zu § 30 Abs. 4 K-ROG 2021, wonach eine Sonderwidmung für die Errichtung von „Hoteldörfern“ notwendig sein soll, orientiert sich nach der Formulierung des Gesetzestextes unter anderem auch an der Anzahl von Gebäuden, die zur Unterbringung von Urlaubsgästen errichtet werden sollen.

Dem gesamten Bereich der Raumordnung ist immanent, dass diese der vorausschauenden Gliederung des flächenmäßigen Gebietes des Bundeslandes Kärnten dient. So werden in diesem Gesetz unterschiedliche Widmungskategorien sowie unterschiedliche raumplanungstechnische Möglichkeiten, wie überörtliche Entwicklungsprogramme, örtliche Entwicklungskonzepte, Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne vorgesehen.

Der Sinn und Zweck einer Raumordnung ist gerade darin gelegen, dass ein Eigentümer sein Grundstück nicht so nützen darf, wie er es für am wirtschaftlichsten hält, sondern so, dass sich die Nutzung im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen in die vorgesehene Raumordnung einfügt (VwGH 26.09.1989, 89/05/0102 – ZfVB 1990/3/1067).

Raumordnung ist keine besondere für sich stehende Verwaltungsmaterie, sondern, vom verfassungsrechtlichen Standpunkt betrachtet, ein komplexer Begriff, der alle Tätigkeiten umfasst, die auf den einzelnen Verwaltungsgebieten der vorsorgenden Planung einer möglichst zweckentsprechenden räumlichen Verteilung von Anlagen und Einrichtungen dienen (VfSlg 2674/1954).

Raumordnung ist die Gesamtheit der staatlichen Akte hoheitlicher und nichthoheitlicher Art, die darauf abzielen, den Staatsraum oder Teile davon nach bestimmten politischen Zielvorstellungen, insbesondere im Sinne wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Leitlinien zu gestalten (Lienbacher, Raumordnungsrecht, in Bachmann-Feik-Giese-Ginzinger-Grussmann-Jahnel-Kostal-Lebitsch-Lienbacher, Besonderes Verwaltungsrecht).

Unter Betrachtung dieser Aspekte der Raumordnung ist für die hier gegenständliche Normierung des Kärntner Landesgesetzgebers in § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 betreffend der als vom Landesgesetzgeber für notwendig erachteten Sonderwidmung für „Hoteldörfer“ auszuführen, dass die Zielsetzung und der Zweck der Norm unzweifelhaft unter anderem in der äußerlichen, optischen Gestaltung einer solchen Anlage liegen. Daher wird auch auf die Errichtung von „mehr als drei Gebäuden“ abgestellt.

Wie gesagt dient die Raumordnung, im Gegensetz zu sonstigen technischen Bauvorschriften, der Struktur und Ordnung des Grund und Bodens der Bundeslandes Kärnten. Unter dieser Betrachtung ist natürlich das optische Erscheinungsbild eines Bauprojektes zu betrachten.

Im hier gegenständlichen Fall mag es zwar aus bautechnischer Sicht der Fall sein, dass durch die zusammenhängende Erschließung der 11 Häuser mit einer einzigen einheitlichen Tiefgarage und Verbindungserschließungen eine technische Einheit besteht, von der optischen Seite jedoch treten nach außen hin und für die Umwelt sichtbar 11 einzelne Gebäude, die jedes für sich einen allseits umschlossenen Raum bilden, in Erscheinung.

Aufgrund dessen ist aus Sicht des erkennenden Gerichtes § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 zu berücksichtigen, wonach für ein derartiges touristisches Projekt die Sonderwidmung „Hoteldorf“ notwendig wäre. Diese Widmung liegt im gegenständlichen Fall nicht vor.

Auch die übrigen in § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 geforderten Aspekte eines Hoteldorfes, wie eine gemeinsame Lobby (Rezeption), ein gemeinsamer Heizraum für die Anlage, ein Schistall, Räumlichkeiten für Housekeeping, eine gemeinsame Terrasse sowie ein geplantes Cafe mit Frühstücksservice ergänzen diese Ausführungen zum Hoteldorf.

Die Beschwerdeführerin zitiert in ihrer Stellungnahme vom 07.07.2023 Judikate des Verwaltungsgerichtshofes. Zu diesen Judikaten wird Folgendes ausgeführt:

Das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 17.11.1993, 90/17/0505, betraf die Vorschreibung eines Aufschließungsbeitrages nach der Steiermärkischen Bauordnung. Es handelte sich um ein Wohnhaus mit Garage und galt es zu beurteilen, ob dieses Wohnhaus mit der Garage als bauliche Einheit für die Beitragsbemessung heranzuziehen ist oder ob die Garage als eigenständiges Nebengebäude zu sehen sei. Der Verwaltungsgerichtshof zitiert in diesem Erkenntnis vom 17.11.1993 Judikate, nach denen Gebäude bzw. Gebäudeteile gemeinsame tragende Seitenwände bzw. Außenmauern aufweisen. In dem damals der Vorschreibung eines Aufschließungsbeitrages zugrunde liegenden Fall wurde festgehalten, dass es ein Ineinandergreifen der beiden Baukörper derart gäbe, dass der „Garagenteil“ ohne den Baukörper „Wohnhausteil“ nicht selbständig bestehen könnte.

Dass zweite durch die Beschwerdeführerin genannte Judikat vom 30.06.1994, 92/15/0213, betraf ein Verfahren nach dem Einkommenssteuergesetz. Es ging um die Berechnung von Werbungskosten. In diesem Fall wurde eine bestehende Garage im Ausmaß von 169,32 m2 in eine neu errichtete Baulichkeit in einem Ausmaß von 513,76 m2 integriert. Damals wurde festgehalten, dass die alte Garage für sich allein baulich nicht mehr bestehen könnte da sie durch die Integration in das neu errichtete Gebäude ihre Eigenständigkeit verloren hat.

In dem dritten durch die Beschwerdeführerin genannten Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 25.04.2005, 2004/17/0193, ging es um die Vorschreibung von Wasseranschlussgebühren und einer Kanalanschlussgebühr in Oberösterreich. Hier wurde eine Garage durch Räumlichkeiten eines Wohnhauses teilweise direkt überbaut und verblieb das Dach der Garage als eine vom Obergeschoss des Wohnhauses zugängliche Terrasse. Hier führt der Verwaltungsgerichtshof aus, dass - neben bautechnischen Kriterien - für die Beurteilung der baulichen Gestaltung als einheitliches Bauwerk oder als zwei getrennte Bauwerke auch der äußere Gesamteindruck des Baukomplexes bedeutsam ist.

Für den hier gegenständlichen Fall kann – wie bereits ausgeführt – von bautechnischer Seite gesagt werden, dass die 11 Häuser zwar durch eine gemeinsame Tiefgarage und Aufschließungswege bzw. Verbindungswege erschlossen werden, sie jedoch nach außen hin somit nach dem äußeren Gesamteindruck definitiv 11 getrennte Gebäude in Form von 176 m2 bis 205 m2 großen Häusern darstellen. Die nach außen sichtbaren Geschosse der Chalets haben keine gemeinsamen Außenwände, im Gegenteil sind sogar größere Abstände zwischen den einzelnen Gebäuden projektiert.

Auch wenn die Tiefgarage quasi als Sockel für die 6 nordseitigen Häuser dient, stehen diese 6 Gebäude jedes für sich einzeln wahrnehmbar in der Landschaft. Dies gilt auch für die 5 südseitigen Häuser. Lediglich der Zugang zur Tiefgarage und die von dieser ausgehende Erschließung stellt eine bautechnische Verbindung der einzelnen Gebäude dar. Sie haben ansonsten weder gemeinsame „Zwischenwände“, keine gemeinsame Dachführung oder sonstige auf ein einheitliches einziges Gebäude hindeutende, ineinandergreifende Komponenten.

Im hier vorliegenden Fall darf nicht außer Acht gelassen werden, welche Intention der Kärntner Landesgesetzgeber durch die Formulierung des § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 hatte. So sollte ein „Hoteldorf“ dann als eine solche nach einem Gesamtplan errichtete Anlage gesehen werden, wenn mehr als drei Gebäude zur Unterbringung von Urlaubsgästen errichtet werden. Dem Begriff „Dorf“ ist immanent, dass ein äußerer Gesamteindruck einer Anlage derart entsteht, dass getrennte Bauwerke (Gebäude) gesehen werden. Dies ist beim gegenständlich vorliegenden Projekt aus Sicht des Gerichtes definitiv der Fall.

Ansonsten könnte durch geschickte bautechnische Planung der Zweck der neuen raumordnungsrechtlichen Regelung des § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 dadurch umgangen werden, dass - wie im gegenständlichen Fall - auf einer gemeinsame Tiefgarage aber auch auf bzw. durch einen gemeinsamen Erschließungsgang oder sonstige untergeordnete, teilweise in den Hang gebaute Gebäudeteile ein „einziges Gebäude“ entsteht, obwohl nach außen erkennbar und durch eigene Außenwände und Dächer abgeschlossen, sowie mit dazwischenliegenden größeren Abständen mehrere einzelne Häuser (Chalets, Ferienhäuser, Gebäude …) errichtet werden. Die für das Hoteldorf notwendige Sonderwidmung könnte somit leicht umgangen werden.

Es kann somit zusammenfassend ausgeführt werden, dass aus Sicht des erkennenden Gerichtes beim gegenständlichen Projekt zwar eine touristische Nutzung vorliegen würde, aufgrund der Gestaltung des Projektes jedoch von einem Hoteldorf iSd § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 auszugehen ist, für welches es einer Sonderwidmung bedürfte. Eine derartige Widmung liegt jedoch nicht vor.

Aus den genannten Gründen war spruchgemäß zu entscheiden.

V. Zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

Im hier gegenständlichen Verfahren ist durch das Landesverwaltungsgericht Kärnten zu beurteilen, ob das vorgelegte Projekt, wie in den Feststellungen beschrieben, unter die Definition eines „Hoteldorfes“ des § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 fällt.

Zu § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 ist noch keine Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ergangen, die sich mit der Frage beschäftigt hätte, ob – wie im gegenständlichen Fall - auch dann „ein einziges Gebäude (ein Haus)“ vorliegt oder entsprechend „mehrere Gebäude (Häuser)“ projektiert sind, wenn das Verbindende nur aufgrund einer bautechnischen gemeinsamen Erschließung durch eine Tiefgarage oder sonstigen, nach außen nicht oder nur kaum sichtbaren, baulichen Maßnahmen geschieht, ansonsten aber optisch gesehen einzelne, für sich stehende Gebäude wahrgenommen werden.

Der Verwaltungsgerichtshof hält in seiner Judikatur zu unterschiedlichen Rechtsmaterien fest, dass die Frage, ob nach einer Bauführung ein einheitliches Gebäude oder mehrere Gebäude vorhanden sind, anhand bautechnischer Kriterien zu lösen ist. Jedoch führt er auch aus, dass für die Beurteilung der baulichen Gestaltung als einheitliches Bauwerk oder als zwei getrennte Bauwerke auch der äußere Gesamteindruck des Baukomplexes bedeutsam ist.

Genau in diesem Beurteilungsrahmen liegt das hier gegenständliche Projekt mit 11 Häusern, welche zwar bautechnisch durch die Tiefgarage und Erschließungswege miteinander verbunden sind, jedoch nach außen hin wie 11 eigenständig stehende Häuser (Gebäude) wirkt.

Die Frage, ob eine derartige bautechnische bzw. architektonische Planung unter das Regime des § 30 Abs. 4 K-ROG 2021 zu subsummieren ist, d.h. als ein „Hoteldorf“ anzusehen ist oder nicht, ist aus Sicht des Gerichtes auch wesentlich für zukünftige, touristische Planungen in Kärnten.

Daher wird die ordentliche Revision als zulässig angesehen.