Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-S3-748-749/5/2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 26.06.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2023:KLVwG.S3.748.749.5.2023

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende xxx, die Berichterstatterin xxx und die beiden Laienrichter xxx und xxx über die Beschwerde der 1. xxx, wohnhaft xxx und 2. xxx, wohnhaft xxx, beide vertreten durch xxx, Rechtsanwalt, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 07.03.2023, Zahl: xxx, wegen Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eines Schenkungsvertrages und eines Wohnungseigentumsvertrages vom 22.09.2022 zu Recht erkannt:

I.Die Beschwerden werden als unbegründet

a b g e w i e s e n .

II.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.I. Sachverhalt und Verfahrensgang:

Mit Schenkungsvertrag und Wohnungseigentumsvertrag vom 22.09.2022, abgeschlossen zwischen xxx, geboren xxx, xxx, als Geschenkgeberin einerseits und ihrer Tochter, xxx, geboren xxx, Lehrerin, xxx, als Geschenknehmerin und Wohnungseigentumsbewerberin andererseits wird unter anderem Folgendes vereinbart:

„I. PRÄAMBEL

xxx, geb. xxx, ist grundbücherliche Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ xxx GB xxx (Bezirksgericht xxx), bestehend aus dem Grundstück Nr. xxx Baufläche (Gebäude)/Baufläche (Gärten) im Gesamtausmaß von 668 m2 samt dem darauf befindlichen Wohnhaus mit der Adresse xxx.

Im Wohnhaus mit der Lageadresse xxx, befindet sich im Kellergeschoss eine selbständig abgeschlossene Wohneinheit mit einem Garten sowie im Erd-, Ober- und Dachgeschoss eine weitere, selbständig abgeschlossene Wohneinheit, sodass das Wohnhaus insgesamt zwei selbständig abgeschlossene Wohneinheiten aufweist. Des Weiteren sind entlang der nordwestseitigen Grundstücksgrenze fünf nicht überdachte KfZ-Abstellplätze im Freien angeordnet, an denen ein selbständiges Wohnungseigentumsobjekt begründet werden soll. Die restlichen Grundstücksflächen dienen der allgemeinen Nutzung.

Insgesamt sind daher auf der Liegenschaft 7 wohnungseigentumstaugliche Objekte vorhanden.

Das Bauvorhaben zur Herstellung der zwei getrennten Wohneinheiten bzw. der KfZAbstellplätze wurde laut Baubescheid zu Zahl: xxx vom 07.07.2022 und laut Baubescheid zu Zahl: xxx vom 01.06.2021 genehmigt.

Es ist beabsichtigt, im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 idgF Wohnungseigentum zu begründen.

Der Sachverständige, Baumeister xxx, xxx, hat ein Gutachten über die Ermittlung der Nutzwerte und Mindestanteile der wohnungseigentumstauglichen Objekte zum Zwecke der Begründung von Wohnungseigentum verfasst, aus welchem sich ergibt, dass für das Wohnungseigentum künftig für die Wohnung xxx - Kellergeschoss, 11.110/49.427-stel Anteile (in Worten: elftausendeinhundertzehn/neunundvierzigtausendvierhundertsiebenundzwanzigstel Anteile) sowie für die Wohnung xxx - Keller-/Erd-/Ober-/Dachgeschoss, 36.593/ 49.427-stel Anteile (in Worten: sechsunddreißigtausendfünfhundertdreiundneunzig/neun-undvierzig-tausendvierhundertsiebenundzwanzigstel Anteile), für die nicht überdachten KfZAbstellplätze im Freien xxx 363/49.427-stel Anteile (in Worten: dreihundertdreiundsechzig/neunundvierzigtausendvierhundertsiebenundzwanzigstel Anteile), xxx 345/49.427-stel Anteile (in Worten: dreihundertfünfundvierzig/neunundvierzigtausendvierhundert-siebenundzwanzigstel Anteile), xxx 326/49.427-stel Anteile (in Worten: dreihundert-sechsundzwanzig/neunundvierzigtausendvierhundertsiebenundzwanzigstel Anteile), xxx 345/49.427-stel Anteile (in Worten: dreihundertfünfundvierzig/neunundvierzigtausend-vierhundertsiebenundzwanzigstel Anteile) und xxx 345/49.427-stel Anteile (in Worten: dreihundertfünfundvierzig/neunundvierzigtausendvierhundertsiebenundzwanzigstel Anteile). als Mindestanteil nach dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 idgF vorzusehen sind.

II. VERTRAGSGEGENSTAND

Derzeit ist die Geschenkgeberin, xxx, geb. xxx, Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ xxx GB xxx.

xxx, geb. xxx, schenkt hiermit ihrer Tochter, xxx, geb. xxx, nachfolgende Miteigentumsanteile:

a)

11. 110/49.427-stel Anteile, mit welchen Anteilen Wohnungseigentum an der Wohnung xxx - Kellergeschoss mit einer Wohnnutzfläche von 100,73 m2 samt überdachte Terrasse mit 10,64 m2, nicht überdachte Terrasse mit 5,46 m2 und Zubehör Garten mit 108,48 m2 untrennbar verbunden wird.

b)

363/49.427-stel Anteile, mit welchen Anteilen Wohnungseigentum an nicht überdachten KfZ-Abstellplätzen im Freien xxx sowie

c)

345/49.427-stel Anteile, mit welchen Anteilen Wohnungseigentum an nicht überdachten KfZ-Abstellplätzen im Freien xxx untrennbar verbunden wird.

Die Geschenknehmerin nimmt die Schenkung an.

Die Übergabe und Übernahme erfolgt nach Maßgabe des bisherigen Besitzstandes und Besitzrechtes und so, wie alles liegt und steht.

III. ÜBERGABE UND ÜBERNAHME

Die Übergabe und Übernahme der Miteigentumsanteile in den Besitz und Genuss der Geschenknehmerin erfolgte bereits vor Unterfertigung des Vertrages mit 01.09.2022 was von allen Beteiligten hiermit ausdrücklich bestätigt wird.

Als Stichtag für die Verrechnung von Steuern und öffentlichen Abgaben gilt der 01.09.2022.

[…]

V.BEGRÜNDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM

Die Vertragsteile kommen überein, an der in ihrem Miteigentum stehenden Liegenschaft EZ xxx GB xxx, bestehend aus dem Grundstück Nr. xxx Baufläche (Gebäude)/Baufläche (Gärten) samt Wohnhaus mit der Adresse xxx, Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 idgF über die in Spalte 1 in der Tabelle unter Punkt VI. dieses Vertrages bezeichneten Objekte zu begründen.

Im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 idgF räumen sich sohin die Vertragsparteien gegenseitig das Recht auf ausschließliche Nutzung und alleinige Verfügung, somit das Wohnungseigentumsrecht im Sinne des § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 idgF über die in der Tabelle unter Punkt „Vi" dieses Vertrages in Spalte 1 bezeichneten Objekte zu begründen.

[…]

VII. RECHTSNACHFOLGE

Alle in diesem Vertrag von den Vertragsteilen übernommenen Verpflichtungen haben diese auf ihre jeweiligen Rechtsnachfolger, sei es unter Lebenden oder von Todes wegen, zu überbinden und diese ihrerseits zu verpflichten, sämtliche Verpflichtungen auch auf alle weiteren Rechtsnachfolger zu überbinden. Der jeweilige Rechtsnachfolger ist ebenfalls gehalten, diese Verpflichtungen zu erfüllen und einzuhalten.“

Mit Antrag vom 28.09.2022, bei der belangten Behörde eingelangt am 05.10.2022, ersuchte die Schenkungsnehmerin und nunmehrige Erstbeschwerdeführerin die belangte Behörde den beiliegenden Schenkungsvertrag und Wohnungseigentumsvertrag vom 22.09.2022 gemäß § 18 Grundverkehrsgesetz zu genehmigen, bzw. zu bestätigen, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist (Negativbestätigung).

Neben dem Vertrag wurden ergänzend eine dazugehörige Vermessungsurkunde vom 14.04.2022 des xxx und der Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde xxx vom 20. Mai 2022 betreffend die Genehmigung zur Teilung der Grundstücke Nr. xxx und xxx, KG xxx, der belangten Behörde vorgelegt.

Die belangte Behörde hat daraufhin ein Ermittlungsverfahren unter Beiziehung eines land- und forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen eingeleitet.

Dieser gab in einem Schreiben vom 29. November 2022 der belangten Behörde bekannt, dass es sich aus landwirtschaftlich fachlicher Sicht um ein land- und forstwirtschaftlich genutztes Gebäude handelt. Es ist das bäuerliche Wohnhaus des landwirtschaftlichen Betriebes mit der landwirtschaftlichen Betriebs Nr. xxx, welcher von der (zweiten) Tochter der Schenkungsgeberin aktiv landwirtschaftlich bewirtschaftet wird.

Mit Schreiben vom 01.12.2022 gab die belangte Behörde der Antragstellerin bekannt, dass das vertragsgegenständliche Grundstück die Widmung „Bauland – Dorfgebiet“ aufweise. Mit Ihrem Antrag vom 28.09.2022, ha. am 05.10.2022 eingelangt, hätten sie – vertreten durch xxx – einen Antrag auf Ausstellung einer Negativbestätigung gemäß § 18 des K-GVG 2002 bezüglich der 11.110/49.427-stel-, 363/49.427-stel und 345/49.427-stel Anteile der EZ xxx, KG xxx, bestehend aus dem Grundstück Nr. xxx, KG xxx eingebracht. Weiters hält die belangte Behörde fest, dass nach § 3 des K-GVG land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke iS dieses Gesetzes auch Grundstücke sind, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 17 K-ROG 2021) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden. Der beigezogene landwirtschaftliche Amtssachverständige hätte in seiner Stellungnahme vom 29.11.2022 ausgeführt, dass es sich um ein land- und forstwirtschaftlich genutztes Gebäude handelt. Somit unterliege das gegenständliche Rechtsgeschäft der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Es wurde den Beschwerdeführerinnen die Möglichkeit eingeräumt, ihren Antrag vom 28.09.2022 entsprechend abzuändern. Als Termin wurde der 06.12.2022 vorgemerkt.

Mit Schreiben vom 01.12.2022, eingelangt bei der belangten Behörde mit 02.12.2022, wurde der ursprüngliche Antrag dahingehend geändert, dass die belangte Behörde ersucht wurde, den gegenständlichen Schenkungsvertrag vom 22.09.2022 gemäß dem Kärntner Grundverkehrsgesetz zu genehmigen bzw. in eventu gemäß § 18 Grundverkehrsgesetz zu genehmigen bzw. zu bestätigen, dass eine Genehmigung nicht erforderlich sei (Negativbestätigung).

Ergänzend wird in diesem Schreiben Folgendes ausgeführt:

„Dazu wird ausgeführt, dass die Geschenknehmerin und Antragstellerin xxx das Schenkungsobjekt widmungsgemäß weiternutzen wird. Zudem behält sich die Geschenkgeberin im Zuge der Wohnungseigentumsbegründung 36593/49427-stel Miteigentumsanteile verbunden mit Wohnungseigentum an Wohnung xxx sowie insgesamt Miteigentumsanteile verbunden mit 3 KfZ-Abstellplätzen in ihrem Eigentum. Die bei der Geschenkgeberin verbleibende Wohnung xxx weist insgesamt eine Wohnnutzfläche von 376,18 m2 gemäß Parifizierungsgutachten auf und ist daher selbstverständlich geeignet weiterhin als Hofstelle bzw. als land- und forstwirtschaftlich genutztes Wohn- und Wirtschaftsgebäude für den landwirtschaftlichen Betrieb, insbesondere das vertragsgegenständliche Grundstück Nr. xxx, KG xxx zu dienen.

Die ordnungsgemäße, dem Flächenwidmungsplan entsprechende Nutzung ist daher gewährleistet.“

In weiterer Folge wurde der land- und forstwirtschaftliche Amtssachverständige durch die belangte Behörde ersucht, eine Stellungnahme dazu abzugeben, ob iS des § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG durch das vertragsgegenständliche Rechtsgeschäft eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entstehe, wie zB Enklavenbildung im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage.

Mit Mail vom 02.12.2022 gab die Gemeinde xxx bekannt, dass die Widmung des Grundstückes xxx, KG xxx auf „Bauland – Dorfgebiet“ lautet.

Mit Schreiben vom 13.12.2022 erging eine Stellungnahme des beigezogenen land- und forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen. Er führt darin aus, dass der land- und forstwirtschaftliche Betrieb xxx über eine Flächenausstattung von 28,0983 ha, davon 9,24 ha Grünland und 18,85 ha Wald verfüge. Es würden am Betrieb 12 Einstellpferde und 10 eigene Zucht- und Reitpferde gehalten werden. Die Bewirtschaftung des Betriebes erfolge durch die Tochter xxx. Laut Auskunft der Schenkungsgeberin und Mutter würde es sich dabei um die künftige Hofnachfolgerin handeln.

Die Hofstelle des gegenständlichen Betriebes umfasse das bäuerliche Wohnhaus, ein Stallgebäude und zwei kleinere Nebengebäude. Die Reithalle sei ca. 300 m nördlich der eigentlichen Hofstelle des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes entfernt gelegen.

Beim Wohnhaus handle es sich um ein mehrstöckiges Gebäude, bestehend aus Kellergeschoß, Erdgeschoß, Obergeschoß und Dachgeschoß. Es sei im Flächenwidmungsplan der Gemeinde xxx als Bauland Dorfgebiet ausgewiesen.

Vertragsgegenstand sei die Übergabe von Miteigentumsanteilen des bäuerlichen Wohnhauses und von zwei KfZ-Abstellplätzen im Hofstellenbereich. Konkret handle es sich um den überwiegenden Teil des Kellergeschoßes. Schenkungsnehmerin sei die Tochter xxx. Sie sei nicht die Bewirtschafterin des landwirtschaftlichen Betriebes und gelte nicht als Hofnachfolgerin. Sie arbeite in ihrer Freizeit am Betrieb mit und sei ansonsten Lehrerin am xxx (Pferdewirtschaft).

Aus landwirtschaftlich fachlicher Sicht stelle die Hofstelle mit den Wohn- und Wirtschaftsgebäuden grundsätzlich das Verwaltungszentrum eines landwirtschaftlichen Betriebes dar. Die Landwirtschaftsgebäude dienen der Tierhaltung, in den landwirtschaftlichen Nebengebäuden würden die landwirtschaftlichen Maschinen, Geräte, Kleinwerkzeuge, Grund- und Kraftfuttermittel, etc. untergebracht und gelagert. Das bäuerliche Wohnhaus diene der bäuerlichen Besitzfamilie (aktive Bewirtschafter und Altenteil) als Wohnort.

Nach Wiedergabe des § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG hält der landwirtschaftliche Amtssachverständige fest, dass mit gegenständlichem Schenkungsvertrag Miteigentumsanteile am bäuerlichen Wohnhaus und angrenzende Autoabstellplätze übergeben werden. Bei der Schenkungsnehmerin würde es sich nicht um die Bewirtschafterin bzw. die künftige Hofnachfolgerin handeln. Dieser Teil des Wohnhauses sei eigentumsrechtlich dem landwirtschaftlichen Betrieb entzogen. Eine uneingeschränkte Bewirtschaftungsmöglichkeit sei somit in diesem Bereich für die aktive Betriebsführung des gegenständlichen landwirtschaftlichen Betriebes mittel- bis langfristig nicht mehr zur Gänze gegeben. Es würde eine Enklave im reinen landwirtschaftlichen Siedlungsgebiet entstehen, welche eine nachteilige Agrarstruktur zur Folge hätte, weshalb aus landwirtschaftlich fachlicher Sicht der oben angeführte Versagungstatbestand des § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG eintrete.

Mit Schreiben vom 14.12.2022 wurde die Stellungnahme zum Parteiengehör übermittelt.

Dazu brachte die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 31.01.2023 eine Stellungnahme ein. Sie führt darin aus, dass als bäuerliches Wohnhaus die selbständig abgeschlossene Wohneinheit im Erd-, Ober- und Dachgeschoß mit einer insgesamten Wohnnutzfläche von 376,18 m2 (nunmehr im Parifizierungsgutachten als xxx bezeichnet) diene. Im Kellergeschoß befand sich bislang ein nicht zu Wohnzwecken geeigneter Rohkeller. Dieser sei weder als Wohnung noch als Hofstelle des landwirtschaftlichen und bäuerlichen Betriebes genutzt worden. Die Beschwerdeführerin hätte ihrer Tochter xxx die Möglichkeit eingeräumt, den bislang ungenutzten Rohkeller als selbständig abgeschlossene Wohneinheit auszubauen, wobei diese Wohnung über das Grundstück Nr. xxx (öffentliches Gut) aufgeschlossen werde. Zu diesem Zweck sei ein Bauvorhaben eingereicht worden, welches mit Baubewilligungsbescheid vom 07.07.2022 genehmigt wurde.

Im Rahmen der familiären Nachfolgeregelung, insbesondere Pflichtteilsentfertigung, hätte sich die Beschwerdeführerin dazu entschlossen, die neu geschaffene Wohneinheit im Kellergeschoß ihrer Tochter xxx schenkungsweise zu übertragen. Zu diesem Zweck sei gemäß WEG 2022 auf Basis des Gutachtens des xxx vom 01.08.2022 Wohnungseigentum begründet worden.

Weiters sollen die nicht überdachten KfZ-Abstellplätze schenkungsweise übertragen werden. Mit dem gegenständlichen Schenkungs- und Wohnungseigentumsvertrag würde somit lediglich ein bislang nicht als bäuerliches Wohnhaus genützter Rohkeller schenkungsweise übertragen werden. Die gesamten bislang zu Wohnzwecken gewidmeten und baulich hergestellten Räumlichkeiten (xxx) würden im gesamten Umfang der Beschwerdeführerin als bisheriger Eigentümerin und Bewirtschafterin erhalten bleiben. Das bäuerliche Wohnhaus würde daher auch wie bisher der bäuerlichen Besitzerfamile im uneingeschränkten Umfang verbleiben. Eine der land- und forstwirtschaftlichen nachträgliche Agrar-Struktur würde nicht entstehen. Eine Enklavenbildung sei auszuschließen, da wie bisher die Aufschließung des bäuerlichen Wohnhauses bzw. der bisherigen bäuerlichen Wohnräumlichkeiten über das öffentliche Grundstück Nr. xxx erfolge. Auch erfolge die Aufschließung der neu errichteten Wohneinheit im Kellergeschoß über dieses öffentliche Grundstück. Der Zugang von den jeweiligen selbständigen Wohnungseigentumseinheiten erfolge schon nach dem Wohnungseigentumsgesetz getrennt und unabhängig voneinander. Eine Beeinträchtigung der inneren und äußeren Verkehrslage könne nicht vorliegen.

Es sei nicht ersichtlich, aus welchen Gründen eine uneingeschränkte Bewirtschaftungsmöglichkeit langfristig nicht mehr zur Gänze gegeben sei, zumal der Schenkungsgegenstand niemals als Teil der zu Wohnzwecken gewidmeten Baulichkeiten war.

Die Beschwerdeführerin hätte auch ein Gutachten des gerichtlich beeideten Sachverständigen xxx vom 27.01.2023 eingeholt. Nach diesem Gutachten des Sachverständigen würde der Bestand des bäuerlichen Betriebes durch die Schenkung nicht gefährdet werden. Die Besitzstruktur würde nicht zersplittert werden und würden keine Flächen der Bewirtschaftung entzogen oder diese erschwert werden. Aus Sicht des Sachverständigen würde die geplante Schenkung nicht dem Kärntner Grundverkehrsgesetz widersprechen. Es werde daher beantragt, die Stellungnahme des Gutachters xxx im gegenständlichen Verfahren zu berücksichtigen.

Diesem Schreiben war ein Gutachten des xxx, datiert mit 27.01.2023, beigelegt.

In diesem Gutachten führt er unter „4.3. Sachverständige Beurteilung“ Folgendes aus:

„Das Wohnhaus des Betriebes ist auf der an das öffentliche Gut (asphaltierte Verbindungsstraße) angrenzenden Parzelle xxx erbaut. Dieses Grundstück liegt als einziges in der EZ xxx KG xxx. Die Hofstelle und die weiteren land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke liegen in 4 weiteren Einlagezahlen.

Das Wohnhaus ist in Massivbauweise errichtet und dreigeschossig (über Keller) ausgeführt. xxx sollte die Kellerwohnung im Zuge der Betriebsübergabe erhalten und diese zu Wohnzwecken weiter ausbauen. Diese Schenkung umfasst noch zwei Freistandsparkplätze im Hofbereich.

Generell ist festzuhalten, dass es gängige Praxis bei der Betriebsübergabe landwirtschaftlicher Betriebe ist, den Eltern oder auch Geschwistern ein lebenslanges Wohnrecht im betrieblichen Wohnhaus einzuräumen. Diese Rechte umfassen auch Besuchsrechte und Wohnrechte für jeweilige Partnerinnen bzw. Partner. Diese Rechte umfassen oftmalig auch die Mitbenützung von Garagen, Gartenflächen und dergleichen mehr. Nicht selten werden darüber hinaus Fruchtgenussrechte anstatt der Wohnungsrechte eingeräumt.

Durch den geplanten Eigentumsübertrag an der Kellerwohnung wird die Wirkung oben angeführter Einschränkungen für den Betrieb nicht überboten, zumal auch Wohnrechtsberechtigte und Fruchtnießer ihre subjektiven Rechte behaupten können. Der Gesetzgeber scheint von seinen Bestimmungen hier nicht in solche Fälle einzugreifen. Der Gesetzgeber und das Kärntner Grundverkehrsgesetz fokussieren vielmehr Grundtransfers in Verbindung mit negativen Folgen im Hinblick auf negative flurstrukturelle Folgen.

4.4. Zusammenfassung:

Der Bestand des bäuerlichen Betriebes wird durch die geplante Schenkung nicht gefährdet. Die Besitzstruktur wird dadurch nicht zersplittert. Es werden dadurch keine Eigentumsflächen der Bewirtschaftung entzogen oder diese erschwert. Die geplante Schenkung werden weder die innere noch die äußere Verkehrslage negativ beeinflusst und zudem der Betrieb in seinem Wachsen nicht eingeschränkt.

Aus sachverständiger Sicht widerspricht die geplante Schenkung nicht den Bestimmungen des Kärntner Grundverkehrsgesetzes.“

In weiterer Folge hat die belangte Behörde nach Durchführung einer Sitzung den nunmehr bekämpften Bescheid vom 07.03.2023, Zahl: xxx, erlassen. Mit diesem Bescheid wurde dem zwischen der Beschwerdeführerin als Schenkungsgeberin einerseits und ihrer Tochter als Schenkungsnehmerin andererseits am 22.09.2022 über Miteigentumsanteile (11.110/49.427-stel Anteile, 363/49.272-stel Anteile und 345/49.427-stel Anteile) an der EZ xxx, GB xxx, bestehend aus dem Grundstück Nr. xxx, KG xxx, im Ausmaß von 668 m2, abgeschlossenen Schenkungsvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt.

Als Rechtsgrundlage wird § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG angeführt.

Der rechtlichen Begründung dieses Bescheides ist im Wesentlichen zu entnehmen, dass durch den gegenständlichen Schenkungsvertrag Fremdeigentum an der Hofstelle erworben werde und dadurch eine negative Eigentümerstruktur entstehe. Für einen Landwirt würde Fremdeigentum an der Hofstelle ein höheres Risiko von Nutzungskonflikten mit sich bringen. Es könnten auch aus diesem Grund Einschränkungen bei der Bewirtschaftung für den Landwirt entstehen. Aus diesem Grund folge die belangte Behörde der landwirtschaftlichen Stellungnahme des Amtssachverständigen, da laut Gutachten eine uneingeschränkte Bewirtschaftungsmöglichkeit in diesem Bereich für die aktive Betriebsführung des gegenständlichen landwirtschaftlichen Betriebes mittel- bis langfristig nicht mehr zur Gänze gegeben sei.

Mit Schreiben vom 11.04.2023 brachten daraufhin die Beschwerdeführerinnen die Bescheidbeschwerde gegen den Bescheid der belangten Behörde vom 07.03.2023 ein. Zu den Beschwerdegründen führten sie Folgendes aus:

„Der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG 2002 liegt nicht vor. Bei Verwirklichung des gegenständlichen Schenkungsvertrages entsteht entgegen der Darstellung der belangten Behörde keine nachteilige Agrarstruktur, wie zum Beispiel eine Enklavenbildung im reinen land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage.

Die belangte Behörde übersieht, dass dem bäuerlichen Betrieb keine land- oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen zur Nutzung entzogen werden oder die Nutzung erschwert werde. Die Eigentumsverhältnisse an sämtlichen land-und forstwirtschaftlich genutzten Flächen verbleiben im Alleineigentum der xxx.

Ebenso bleiben die Eigentumsverhältnisse hinsichtlich der vom Wohnhaus dislozierten Wirtschaftsgebäude, wie Stall- und Nebengebäude sowie auch die Reithalle völlig unberührt und somit im Alleineigentum der xxx.

Das bäuerliche Wohnhaus ist auf dem neu gebildeten Grundstück Nummer xxx, gewidmet als Bauland-Dorfgebiet situiert, welches direkt an das Grundstück xxx (öffentliches Gut) angrenzt, sodass eine allfällige Mitnutzung der Geschenknehmerin und damit einhergehende Einschränkung von Grundstücken des landwirtschaftlichen Betriebes nicht notwendig ist. Die innere- und äußere Verkehrslage bleibt daher uneingeschränkt bestehen

Das bäuerliche Wohnhaus bestand und besteht auch in Zukunft völlig uneingeschränkt aus den abgeschlossenen Räumlichkeiten im Erd-, Ober- und Dachgeschoss mit einer insgesamten Wohn- und Nutzfläche von rund 376 m2 fort. Eine Zersplitterung der Eigentümerstruktur bzw. eine Enklavenbildung im Hinblick auf den Bestand des bäuerlichen Wohnhauses als Verwaltungszentrum kann somit nicht erkannt werden. Der nunmehr als Wohneinheit ausgebaute Rohkeller hatte niemals den Zweck einer bäuerlichen Wohnung oder eines bäuerlichen Wirtschaftsraumes. Selbst der Amtssachverständige bestätigte in seiner Stellungnahme, dass die Wirtschafts- und Stallgebäude sich disloziert vom Wohnhaus auf anderen Grundstücken befinden. Zur Bewirtschaftung des bäuerlichen Betriebes war und ist daher der Schenkungsgegenstand niemals genutzt worden und gewidmet gewesen.

Nachdem sich die Wirtschafts- und Stallgebäude disloziert vom Wohnhaus befinden, ist auch das Argument eines Interessenkonfliktes bei Fremdeigentum bspw. durch Lärm nicht nachvollziehbar. Die belangte Behörde bezieht sich in ihrer Begründung pauschal auf die „Hofstelle" die nach dem Amtssachverständigengutachten aus den Wohn- und Wirtschaftsgebäuden, besteht wobei jedoch auf den konkreten Einzelfall nicht eingegangen wird.

Im Übrigen entsteht bei Durchführung des Schenkungsvertrages kein „Fremdeigentum", sondern ob dieser Liegenschaft Miteigentum der Antragsteller verbunden mit Wohnungseigentum an den jeweilig selbstständigen und ausschließlich nutzbaren Wohnungseigentumseinheiten. Die Geschenknehmerin ist daher ideelle Miteigentümerin mit den im Parifizierungsgutachten festgestellten Miteigentumsanteilen an dem Grundstück Nummer xxx, verbunden mit dem Nutzungsrecht an der „Kellerwohnung" xxx. Mit der gängigen Praxis bei Betriebsübergaben von landwirtschaftlichen Betrieben, den Eltern oder auch Geschwistern ein lebenslanges Wohnungsrecht oder auch Fruchtgenussrechtsamt weitergehenden Mitbenützungsrechten von bspw Garagen, Gartenflächen etc. einzuräumen, ist die gegenständliche Eigentumsübertragung an der Kellerwohnung an die Tochter gut vergleichbar. Auch Wohnungs- oder Fruchtgenussberechtigte können subjektive Rechte wie bspw Lärmerregung, Geruchsbelästigung etc. behaupten. Das K-GVG 2002 hält die Begründung der belangten Behörde offensichtlich für nicht stichhältig, andernfalls auch die Einräumung von Wohnungsgebrauchsrechten oder Fruchtgenuss-rechten grundverkehrsbehördlich zu versagen wäre. Der Normzweck des K-GVG 2002 liegt vielmehr darin, die negativen flurstrukturellen Folgen durch Grundstücksübertragungen zu verhindern.

Diese negativen strukturellen Folgen sind jedoch im gegenständlich zu prüfenden Sachverhalt auszuschließen. Gemäß dem eingeholten Gutachten des Sachverständigen xxx ist der Bestand des bäuerlichen Betriebes durch die geplante Schenkung nicht gefährdet. Die Besitzstruktur wird nicht zersplittert. Es werden keine Eigentumsflächen der Bewirtschaftung entzogen oder diese erschwert. Durch die geplante Schenkung werden weder die innere noch die äußere Verkehrslage negativ beeinflusst und zudem der Betrieb in seinem Wachsen nicht eingeschränkt. Aus sachverständiger Sicht widerspricht daher die geplante Schenkung nicht den Bestimmungen des Kärntner Grundverkehrsgesetzes."

Mit Schreiben vom 14.04.2023, eingelangt 27.04.2023, wurde der gegenständliche Akt dem Landesverwaltungsgericht Kärnten übermittelt.

II. Feststellungen und Beweiswürdigung:

Mit Schenkungsvertrag und Wohnungseigentumsvertrag vom 22.09.2022, abgeschlossen zwischen xxx, geboren xxx, xxx, als Geschenkgeberin einerseits und deren Tochter xxx, geboren xxx, xxx, als Geschenknehmerin und Wohnungseigentumsbewerberin andererseits wurde vereinbart, dass die Geschenkgeberin xxx als Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ xxx, GB xxx, ihrer Tochter xxx nachfolgende Miteigentumsanteile schenkt:

a)

11. 110/49.427-stel Anteile, mit welchen Anteilen Wohnungseigentum an der Wohnung xxx - Kellergeschoss mit einer Wohnnutzfläche von 100,73 m2 samt überdachte Terrasse mit 10,64 m2, nicht überdachte Terrasse mit 5,46 m2 und Zubehör Garten mit 108,48 m2 untrennbar verbunden wird.

b)

363/49.427-stel Anteile, mit welchen Anteilen Wohnungseigentum an nicht überdachten KfZ-Abstellplätzen im Freien xxx (14,50 m2) sowie

c)

345/49.427-stel Anteile, mit welchen Anteilen Wohnungseigentum an nicht überdachten KfZ-Abstellplätzen im Freien xxx (13,78 m2) untrennbar verbunden wird.

Die Geschenknehmerin nimmt die Schenkung an.

Bei der vertragsgegenständlichen Schenkung handelt es sich um eine Wohnung, welche im Kellergeschoß des bäuerlichen Wohnhauses auf der Parzelle xxx, KG xxx, errichtet werden soll. Zu diesem Zweck wurde eine Grundstücksteilung durchgeführt, welche mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde xxx vom 20. Mai 2022, Zahl: xxx, genehmigt wurde.

Demnach wurde xxx die Genehmigung zur Teilung von Grundstücken in der KG xxx

Nr. xxx, KG xxx, in dieses (mit einer Restfläche von 2.544 m2) sowie in das Trennstück 1 (mit 371 m2, neues Grundstück Nr. xxx, KG xxx

Nr. xxx, KG xxx, in dieses (mit einer Restfläche von 3.866 m2) sowie in das Trennstück 2 (mit 297 m2, neues Grundstück Nr. xxx, KG xxx

laut Vermessungsurkunde des xxx, staatlich befugter und beeideter Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen, xxx, Geschäftszahlt xxx, erteilt.

Ergänzend zu diesem Wohnungseigentum schenkt die Geschenkgeberin xxx ihrer Tochter xxx Miteigentumsanteile an einem überdachten KfZ-Abstellplatz im Freien sowie einem nicht überdachten KfZ-Abstellplatz im Freien, gesamt 28,28 m2).

Die Wohnung, welche mit xxx – Kellergeschoß, bezeichnet wird, weist eine Wohnung- und Nutzfläche von 100,73 m2 samt überdachter Terrasse mit 10,64 m2, nicht überdachter Terrasse mit 5,46 m2 und Zubehör Garten mit 108,48 m2 auf.

Das Wohnobjekt auf der Parzelle xxx, KG xxx, ist das bäuerliche Wohnhaus des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes xxx. Es besteht aus einem Kellergeschoß, Erdgeschoß, Obergeschoß und Dachgeschoß. Neben diesem bäuerlichen Wohnhaus liegen auf der Hofstelle des gegenständlichen Betriebes noch ein Stallgebäude und zwei kleinere Nebengebäude.

Der land- und forstwirtschaftliche Betrieb xxx verfügt über eine Flächenausstattung von 28,0983 ha, davon 9,24 ha Grünland und 18,85 ha Wald. Es werden am Betrieb 12 Einstellpferde und 10 eigene Zucht- und Reitpferde gehalten. Die Bewirtschaftung des Betriebes erfolgt einerseits durch die Schenkungsgeberin, andererseits auch durch ihre zweite Tochter xxx. Es handelt sich bei xxx laut eigener Auskunft der Schenkungsgeberin um die künftige Hofnachfolgerin.

Der land- und forstwirtschaftliche Betrieb xxx hat weiters eine Reithalle, welche ca. 300 m nördlich der Hofstelle des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes entfernt gelegen ist.

Die Schenkungsnehmerin ist Tochter der Schenkungsgeberin und gilt sie nicht als Hofnachfolgerin. Sie ist beruflich als Lehrerin am xxx (Pferdewirtschaft) tätig und arbeitet lediglich in ihrer Freizeit am Betrieb der Mutter bzw. Schwester mit.

Das gegenständliche bäuerliche Wohnhaus dient der bäuerlichen Besitzerfamilie als Wohnort. Die Parzelle selbst weist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Himmelberg die Flächenwidmung „Bauland – Dorfgebiet“ aus.

Bei Betrachtung des Flächenwidmungsplanes der Umgebung des gegenständlichen Bauernhauses kann ausgeführt werden, dass ein kleiner Bereich der umliegenden Flächen, welcher bauliche Objekte aufweist, die Flächenwidmung Bauland – Dorfgebiet hat, weitaus größere umliegende Flächen jedoch die Widmung Grünland - für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland. Es ist somit das Anwesen des bäuerlichen Betriebes xxx in einem Gebiet situiert, welches durch land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie Grünland bestimmt ist.

Mit dem gegenständlichen Schenkungsvertrag werden Miteigentumsanteile am bäuerlichen Wohnhaus und angrenzenden Autoabstellplätzen übergeben. Bei der Schenkungsnehmerin handelt es sich jedoch nicht um die Bewirtschafterin bzw. die künftige Hofnachfolgerin.

Da der land- und forstwirtschaftliche Betrieb der Schenkungsgeberin nicht als Ganzes an die Schenkungsnehmerin übergeben werden soll, kann § 8 Abs. 2 lit. f K-GVG nicht angewendet werden.

Bei der „Heraustrennung“ der genannten Wohnung aus dem Bauernhaus sowie der Parkplätze entsteht eine rund 253,59 m2 große „Enklave“, welche dem Einflussbereich des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes aufgrund des Eigentumsüberganges entzogen wird.

Die gegenständlichen Feststellungen gründen sich auf den schlüssig vorliegenden Akteninhalt, die eingeholte Stellungnahme des Amtssachverständigen sowie dem Vorbringen der Beschwerdeführerinnen selbst.

III. Rechtsgrundlagen:

§ 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 (K-GVG)

LGBl. Nr. 9/2004 idF LGBl. Nr. 104/2020

Ziele dieses Gesetzes sind

a) die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden;

b) die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes;

c) die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

§ 2 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Geltungsbereich

Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Rechten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden an

a)

land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäuden oder Teilen dieser Gebäude,

b)

allen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an Gebäuden oder Teilen von Gebäuden, wie Wohnungen, wenn Ausländer Rechte erwerben.

§ 3 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind

a) Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 5 Abs 2 lit c Gemeindeplanungsgesetz 1995 - K-GplG 1995), bestimmt sind, sofern diese

1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder

3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind;

b) Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 3 Abs 4 K-GplG 1995) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden;

c) nicht unter lit a oder b fallende Grundstücke, die zusammen mit Grundstücken nach lit a oder b Gegenstand eines Rechtsgeschäftes sind und den Voraussetzungen nach lit a Z 1, 2 oder 3 entsprechen.

(2) Keine land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke sind jedenfalls:

a) Baugrundstücke, und zwar

1. alle bebauten oder in einem Flächenwidmungsplan als zur Bebauung bestimmten Grundstücke, sofern nicht ein Fall nach Abs 1 lit b vorliegt, und

2. alle tatsächlich mit Gebäuden, die für Wohnzwecke geeignet sind, bebauten Grundstücke außerhalb des in einem Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Baulandes, soweit es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke (Abs 1) handelt;

b) Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

§ 8 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Ausnahmen

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:

a) die Übertragung des Eigentums,

…

§ 9 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Antrag

(1) Der Rechtserwerber hat die Genehmigung innerhalb der in Abs. 2 angeführten Frist schriftlich unter Anschluss der das Rechtsgeschäft beurkundenden Unterlagen zu beantragen, sofern dies nicht innerhalb der Frist nach Abs. 2 durch eine der anderen Vertragsparteien erfolgt. Der Antrag hat alle zur Beurteilung erforderlichen Angaben, wie insbesondere Angaben über die im Flächenwidmungsplan für das Grundstück festgelegte Widmung oder eine Einzelbewilligung nach § 45 K-ROG 2021, Angaben über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes, Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers, zu enthalten. Im Antrag ist auch anzugeben, dass er sich nur auf Grundstücke nach § 3 Abs. 1 bezieht. Bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs. 1 lit. a nur auf Grundstücksteile, so ist dem Antrag auch ein Nachweis über die erteilte Genehmigung nach dem Grundstücksteilungsgesetz 1985 - bei Grundstücken, deren Teilung nach dem Kärntner Landesforstgesetz 1979 genehmigungspflichtig ist, diese Genehmigung - anzuschließen. Unterliegt ein Rechtsgeschäft auch der Genehmigung nach dem 3. Abschnitt, so ist dem Antrag auch ein Nachweis über diese Genehmigung anzuschließen. Dem Antrag ist, wenn die Bestimmungen des § 7 Abs. 1 erster Satz in Betracht kommen, die Information über die Staatsbürgerschaft, und wenn die Bestimmungen des § 7 Abs. 1 zweiter Satz in Betracht kommen, auch eine Erklärung nach § 7 Abs. 2 - jeweils unter Anschluss der erforderlichen Nachweise - anzuschließen.

(2) Der Antrag auf Genehmigung (Abs. 1) ist spätestens binnen vier Wochen nach Vertragsabschluss - wenn das Rechtsgeschäft auch der Genehmigung nach dem Grundstücksteilungsgesetz 1985 oder nach dem Kärntner Landesforstgesetz 1979 bedarf, spätestens binnen vier Wochen nach der Rechtskraft der in Betracht kommenden Genehmigung - zu stellen. Unterliegt das Rechtsgeschäft auch dem 3. Abschnitt, so ist die Genehmigung spätestens vier Wochen nach der Rechtskraft dieser Genehmigung zu beantragen.

(3) Die Genehmigung von Rechtsgeschäften darf auch vor Abschluss des Rechtsgeschäftes beantragt werden. Der Antrag hat alle zur Beurteilung notwendigen Angaben, wie insbesondere über die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmung oder eine Einzelbewilligung nach § 45 K-ROG 2021, Angaben über den Gegenstand des beabsichtigten Rechtsgeschäftes, Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers zu enthalten. Abs. 1 vorletzter und letzter Satz gelten in gleicher Weise. Bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs. 1 lit. a nur auf Grundstücksteile, so ist dem Antrag eine der im Abs. 2 erster Satz angeführten Genehmigungen oder zumindest ein Teilungsplan anzuschließen. Wurde die Genehmigung vor Abschluss des Rechtsgeschäftes erteilt, so bedarf ein in den maßgebenden Vertragspunkten mit der erteilten Genehmigung übereinstimmendes Rechtsgeschäft keiner gesonderten Genehmigung, wenn die das Rechtsgeschäft beurkundenden Unterlagen - bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs. 1 lit. a nur auf Grundstücksteile und war dem Antrag nur ein Teilungsplan angeschlossen, auch die nach Abs. 2 erster Satz erforderliche Genehmigung - spätestens ein Jahr nach der Erteilung der Genehmigung vorgelegt werden. Die Bezirksverwaltungsbehörde hat auf diesen Urkunden zu bestätigen, dass das Rechtsgeschäft genehmigt ist. Diese Bestätigung gilt als Genehmigung.

(4) Ob ein Rechtsgeschäft der Genehmigungspflicht nach diesem Abschnitt unterliegt, hat die Grundverkehrskommission auf Antrag mit Bescheid festzustellen.

(5) Anträge nach Abs. 1, 3 und 4 sind bei der Bezirksverwaltungsbehörde einzubringen und von dieser unverzüglich an die zuständige Grundverkehrskommission weiterzuleiten.

§ 10 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Genehmigungsvoraussetzungen, besondere Versagungsgründe

(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

a) der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c) zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d) auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;

e) Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f) die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g) eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h) die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i) sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

j) eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;

k) das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins

zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

§ 19 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Zivilrechtliche Wirkung der

Verkehrsbeschränkung

(1) Solange die erforderliche Genehmigung (§ 8 Abs 1, § 13 Abs 1) durch die zuständige Behörde nicht erteilt wurde oder als erteilt gilt (§ 31 Abs 2), darf der dem Rechtserwerb zugrunde liegende Rechtstitel nicht ausgeübt und das Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden; insbesondere ist eine grundbücherliche Eintragung des Rechtsgeschäftes nicht zulässig. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend rechtsunwirksam.

(2) Ein Rechtsgeschäft wird auch unwirksam, wenn nicht binnen zweier Jahre nach Ablauf der hiefür bestimmten Frist (§ 9 Abs 2, § 14 Abs 2) der Antrag um die erforderliche Genehmigung nachträglich eingebracht wird.

IV. Rechtlich wurde dazu erwogen:

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist der Schenkungs- und Wohnungseigentumsvertrag vom 22.09.2022, abgeschlossen zwischen der Zweitbeschwerdeführerin als Schenkungsgeberin und Mutter und der Erstbeschwerdeführerin als Schenkungsnehmerin und Tochter. Der gegenständliche Schenkungs- und Wohnungseigentumsvertrag beinhaltet die Gründung eines eigenständigen Wohnungseigentums im bisherigen Bauernhaus des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes xxx. Es soll im Kellergeschoß eine Wohnung (xxx) mit einer Wohnnutzfläche von 100,73 m2, einer überdachten Terrasse von 10,64 m2, einer nicht überdachten Terrasse von 5,46 m2 sowie ein dazugehöriger Garten mit 108,48 m2 entstehen und an die Erstbeschwerdeführerin mittels Schenkungsvertrag übertragen werden. Die übrigen Flächen des Bauernhauses verbleiben im Eigentum der Zweitbeschwerdeführerin und Schenkungsgeberin. Ergänzend sollen zwei KfZAbstellplätze mit den Ausmaßen von 14,50 m2 und 13,78 m2 an die Erstbeschwerdeführerin übertragen werden. Auch diesbezüglich wird Miteigentum begründet.

Das gegenständliche Objekt bzw. die Grundflächen weisen zwar die Flächenwidmung „Bauland – Dorfgebiet“ auf, jedoch normiert § 3 Abs. 1 lit. b, dass Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden, land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke iSd Kärntner Grundverkehrsgesetzes sind.

Im gegenständlichen Fall ist es unbestritten und auch durch den Amtssachverständigen klargestellt, dass es sich beim gegenständlichen Wohnhaus (Bauernhaus) sowie auch bei den umliegenden Grundstücksflächen um land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen und Gebäude handelt. Aus diesem Grund muss auch das gegenständliche Rechtsgeschäft einem grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren unterzogen werden.

Zumal die Erstbeschwerdeführerin und Schenkungsnehmerin nicht die Hofnachfolge antreten wird (die Hofnachfolgerin soll ihre Schwester werden), kann auch nicht § 8 Abs. 2 lit. f K-GVG zur Anwendung kommen.

Mit bekämpftem Bescheid vom 07.03.2023 wurde durch die belangte Behörde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den gegenständlichen Schenkungs- und Wohnungseigentumsvertrag versagt, indem ausgesprochen wurde, dass aus Sicht der belangten Behörde dieser Vertrag § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG widerspricht. Die belangte Behörde bezieht sich dabei auf das von ihr eingeholte Gutachten des land- und forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen.

Die Beschwerdeführerinnen haben im Rahmen des Verfahrens auch ein Gegengutachten des landwirtschaftlichen Sachverständigen xxx vorgelegt.

Dieser Gutachter kommt zum Schluss, dass durch das gegenständliche Geschäft aus seiner Sicht kein Versagungsgrund des Kärntner Grundverkehrsgesetzes zu tragen komme. Aus seiner Sicht sei das gegenständliche Wohnhaus des Betriebes groß genug, dass auch nach der Schenkung und der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes der land- und forstwirtschaftliche Betrieb nicht beeinträchtigt werde. Es würde die Besitzstruktur dadurch nicht zersplittert werden. Auch würden dadurch keine Eigentumsflächen der Bewirtschaftung entzogen oder diese erschwert werden. Durch die geplante Schenkung würde weder die innere noch die äußere Verkehrslage negativ beeinflusst werden und sei der Betrieb in seinem Wachsen nicht eingeschränkt.

Der Privatsachverständige vergleicht die gegenständliche Schenkung mit dem ansonsten in gängiger Praxis bei Betriebsübergaben landwirtschaftlicher Betriebe üblicherweise eingeräumten lebenslangen Wohnrecht im betrieblichen Wohnhaus samt Besuchsrechten und Wohnrechte für jeweilige Partnerinnen und Partner. Ebenso vergleicht er dies mit Fruchtgenussrechten, da aus seiner Sicht auch Wohnrechtsberechtigte und Fruchtnießer ihre subjektiven Rechte behaupten können.

Zu diesen Ausführungen des Privatsachverständigen ist grundsätzlich auszuführen, dass er selbst festhält, dass es gängige Praxis bei einer Betriebsübergabe landwirtschaftlicher Betriebe ist, den Eltern oder auch Geschwistern ein lebenslanges Wohnrecht im betrieblichen Wohnhaus einzuräumen. In einigen Fällen wird auch ein eigenes, allerdings immer dem Betrieb zugehöriges, „Auszugshaus“ errichtet. Ebenso richtig ist, dass diese Wohnrechte oftmalig auch die Mitbenützung von Garagen, Gartenflächen oder diverse Fruchtgenussrechte beinhalten.

Rechtlich gesehen stellen jedoch die vom Privatsachverständigen genannten Rechte im Vergleich zur Einräumung eines Eigentumsrechtes juristisch zu differenzierende Begriffe dar, welche auch unterschiedliche rechtliche und faktische Verfügungsmöglichkeiten beinhalten.

So bedeutet Eigentum begrifflich die (vollständige) rechtliche Herrschaft einer Person über eine Sache oder einen Sachteil. Das Eigentum ist seinem Wesen nach grundsätzlich ein unbeschränktes dingliches Vollrecht. Das bringen die Formulierungen der §§ 354 und 362 ABGB zum Ausdruck.

Demnach ist gemäß § 354 ABGB Eigentum das Befugnis, mit der Substanz und den Nutzungen einer Sache nach Willkür zu schalten und jeden Anderen davon auszuschließen. Nach § 362 ABGB kann kraft des Rechtes frei über sein Eigentum zu verfügen, der vollständige Eigentümer in der Regel seine Sache nach Willkür benützen oder unbenützt lassen; er kann sie vertilgen, ganz oder zum Teil auf Andere übertragen oder unbedingt sich derselben begeben, das ist, sie verlassen.

Die im Gutachten des Privatsachverständigen im Vergleich zum Eigentum genannten Rechte, wie das Wohnrecht, Besuchsrechte, Mitbenützungsrechte und Fruchtgenussrechte, stellen selbstverständlich auch Rechte des/der Berechtigten dar und schränken diese Rechte das grundsätzlich uneingeschränkte Eigentumsrecht des Fruchtgenuss- oder Wohnrechtsgebers ein, sie sind jedoch hinsichtlich ihrer rechtlichen Auswirkungen weit weniger ausgeprägt, als die hier vorgesehene Übertragung eines (Wohnungs-)Eigentumsrechtes und (Mit-)Eigentum an Parkplätzen durch den Schenkungsvertrag.

So normiert § 509 ABGB, dass das Fruchtgenussrecht (Fruchtnießung) das Recht ist, eine fremde Sache, mit Schonung der Substanz, ohne alle Einschränkungen zu genießen. Mit anderen Worten darf ein Fruchtgenussrecht nur derart ausgeführt werden, dass die Substanz (=Eigentum) dahinter geschont wird, da es sich bei der Substanz wie das Gesetz selbst formuliert, um eine fremde Sache handelt. Eine Fruchtnießung ist kein Eigentum.

Dasselbe gilt für das durch den Privatsachverständigen genannte Wohnrecht im betrieblichen land- und forstwirtschaftlichen Wohnhaus.

Diesbezüglich normiert § 521 ABGB, dass die Servitut der Wohnung das Recht ist, die bewohnbaren Teile eines Hauses zu seinen Bedürfnissen zu benützen. Sie ist also eine Servitut des Gebrauches von dem Wohngebäude.

Trotz des durch den Einleitungssatz des § 521 ABGB (und auch durch die eigene Nennung in § 478 ABGB) vermittelten Eindruckes, folgt aus der weiteren gesetzlichen Regelung, dass das „Wohnungsrecht“ keine eigenständige Form einer Personalservitut darstellt, sondern eine Spielart des Fruchtgenussrechtes oder des Gebrauchsrechtes ist. Je nachdem, ob Wohnräume nur zum persönlichen Bedarf oder ohne diese Einschränkung benutzt werden dürfen, liegt Gebrauchsrecht oder Fruchtnießung vor (OGH 26.09.2017, GZ: 5 Ob 162/17k).

Nach § 522 ABGB behält jedoch in jedem Falle der Eigentümer im Rahmen eines Wohnrechtes das Recht, über alle Teile des Hauses, die nicht zur eigentlichen Wohnung gehören, zu verfügen; auch darf ihm die nötige Aufsicht über sein Haus nicht erschwert werden.

Anders ausgedrückt behält bei einem eingeräumten Wohnrecht der Eigentümer des Objektes immer die letztendliche Aufsicht und Verfügungsgewalt über das Wohnobjekt.

Der Vergleich der gesetzlichen Normierungen der genannten Rechte zeigt, dass in der Österreichischen Rechtsordnung das Eigentumsrecht das stärkste dieser Rechte darstellt, zumal mit dem Eigentum grundsätzlich das Recht eingeräumt wird – unter Beachtung etwaiger geltender Rechtsvorschriften – über die Sache nach Willkür zu verfügen und jeden Anderen davon auszuschließen.

Dies ist auch beim gegenständlichen Rechtsgeschäft und dessen Beurteilung iSd Kärntner Grundverkehrsgesetzes zu berücksichtigen.

Aufgrund des vorliegenden Schenkungsvertrages würde die Erstbeschwerdeführerin Eigentümerin des neu begründeten Wohnungseigentums in dem genannten Ausmaß in dem bisher als Einheit zu sehenden Wohnhaus des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes xxx. Sie könnte aufgrund dieses Eigentums mit der Wohnung und den genannten Flächen so verfügen, wie sie es möchte, ohne darauf Rücksicht nehmen zu müssen, ob dadurch der land- und forstwirtschaftliche Betrieb auf irgendeine Art und Weise beeinträchtigt oder erschwert wird. Sie könnte somit die neu parifizierten Flächen (Wohnung, Terrassen, Garten, Parkplätze), die sich dann ihn ihrem Eigentum befinden würden, selbst zu Wohnzwecken nutzen, selbst einer anderen (nach der Widmung zulässigen) Nutzung zuführen, an Betriebsfremde vermieten, verpachten, verschenken oder verkaufen und natürlich auch vererben.

Auf Grundlage verschiedener Legaldefinitionen des Begriffes „Land- und Forstwirtschaft“ gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb grundsätzlich jede selbständige örtliche und organisatorische Einheit zur nachhaltigen Erzeugung von Pflanzen und/oder zur Haltung von Nutztieren mit landwirtschaftlicher Zielsetzung. Es muss daher im Regelfall ein eigenständiger, ganzjährig bewirtschafteter und bewohnter Betrieb mit entsprechenden landwirtschaftlichen Grundflächen, erforderlichen stabilen Einrichtungen, wie Wohn- und Wirtschaftsgebäuden, sowie mit entsprechender technischer Ausstattung (mithin die zur Bewirtschaftung erforderlichen Geräte, Maschinen und Fahrzeuge) vorhanden sein.

Die im gegenständlichen Fall durch den Schenkungs- und Wohnungseigentumsvertrag neu gebildete „(Eigentums-)Wohnung“ ist aus Sicht des erkennenden Gerichtes im Bereich land- und forstwirtschaftlicher Betriebe auch vergleichbar mit einem „Ausgedingehaus“.

Das Ausgedinge ist eine historisch gewachsene Form der spezifischen Altersversorgung innerhalb des Bauernstandes. Das Ausgedinge (Auszug, Ausnahme, Altenteil, Austrag) ist die auf einem Bauerngut ruhende dingliche Verpflichtung zu Natural-, Geld- und Arbeitsleistungen zum Zweck des Unterhalts des früheren Eigentümers; wesentlich für das Ausgedinge ist ein Wohnrecht der Übergeber entweder in gemeinsamer Wohnung mit dem Nachfolger oder in besonderen Räumen (Ausgedingestüberl, Ausgedingestöckel), idS stellen daher Flächen, auf denen ein Ausgedinge- bzw. (Ausnehmer)haus errichtet wird, Flächen dar, die familieneigenen Wohnbedürfnissen der Inhaber land- und forstwirtschaftlicher Betriebe dienen, weshalb ein Ausgedinge(Ausnehmer)haus grundsätzlich für eine landwirtschaftliche Nutzung erforderlich ist; ein Auszughaus (Ausgedingehaus) ist etwa Bestandteil des zu übergebenden landwirtschaftlichen Betriebes (VwGH 27.5.2008, 2006/05/0003).

Flächen, auf welchen ein Ausgedingehaus errichtet wird, stellen daher Flächen dar, die den familieneigenen Wohnbedürfnissen der Inhaber land- und forstwirtschaftlicher Betriebe dienen. Grundsätzlich sind Ausgedingehäuser für eine landwirtschaftliche Nutzung erforderlich. Das Ausgedinge setzt aber voraus, dass ein Ausgedingehaus als Bestandteil eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes im Eigentum des (neuen) Betriebsinhabers eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes steht, während dem Übergeber das Benützungsrecht zusteht. Es gehört daher zum Wesen des Ausgedingehauses, dass es Bestandteil der mit der Reallast des Ausgedinges belasteten Liegenschaft ist. Beim Ausgedinge handelt es sich nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes um eine Reallast iSd § 530 ABGB. Verpflichteter aus einer im Grundbuch einverleibten Reallast ist daher der jeweilige Eigentümer der belasteten Grundstücke.

Behält sich der Übergeber eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes dagegen das Eigentum an einem Grundstück vor, so liegt rechtlich kein Ausgedinge mehr vor, mag dieser Vorbehalt auch den gleichen wirtschaftlichen Zweck verfolgen. Wird daher ein Gebäude samt dazugehöriger Grundfläche sachenrechtlich von den übrigen Grundflächen des zu übergebenden land- und forstwirtschaftlichen Betriebes getrennt, so handelt es sich nicht mehr um ein Ausgedingehaus, welches familieneigenen Wohnbedürfnissen dient.

Im vorliegenden Fall behält sich die Schenkungsgeberin und bisherige Eigentümerin des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes das Eigentum an dem restlichen Bestand des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs vor und wird diesen an ihre zweite Tochter übergeben. Das gegenständlich herausparifizierte Wohnungseigentum und Grundeigentum, welches mit dem Schenkungsvertrag an die Beschwerdeführerin als Tochter übertragen werden soll, wird somit dem bisherigen Bestand des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes entzogen.

Es sind somit unter Beachtung der § 10 Abs. 2 lit. g und des § 10 Abs. 2 lit. i K-GVG die Voraussetzungen für die beantragte Genehmigung des Schenkungsvertrages nicht gegeben, weil zu besorgen ist, dass durch die Begründung des neuen Wohnungseigentumes und des Miteigentums an den Parkplätzen beim bisherigen Bestand des Betriebes bzw. bei seiner geplanten Übergabe an die zweite Tochter der Schenkungsgeberin, diese Teile der Liegenschaften „einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb ohne zureichenden Grund“ entzogen werden und somit eine nicht vertretbare Zersplittung des gegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Betriebes eintritt. Wie bereits ausgeführt, stellt im Gegensatz zu den Ausführungen des Privatsachverständigen die Einräumung eines Eigentumsrechtes das umfassendste dingliche Recht an einer Sache dar und ist mit den von ihm genannten Wohnrecht, Mitbenützungsrechten an Garagen, Gartenflächen oder Fruchtgenussrechten nicht vergleichbar.

Ebenso ist aus Sicht des erkennenden Gerichtes das Eintreten des Versagungstatbestandes § 10 Abs. 2 lit. j K-GVG im gegenständlichen Fall nicht auszuschließen, zumal wie ausgeführt die Schenkungsnehmerin aufgrund des eingeräumten Eigentumsrechtes und der vorliegenden Widmung „Bauland – Dorfgebiet“ das Wohnungs- und Grundeigentum auch für nicht land- und forstwirtschaftliche Zwecke nutzen könnte. So würde die Widmung für sich alleine betrachtet zB die Errichtung eines kleinen Gewerbebetriebes zulassen, der dann inmitten des rundum bestehenden land- und forstwirtschaftlichen Betriebes zu liegen käme. Die Schaffung einzelner Eigentumswohnungen oder anderwärtig genutzter herausparifizierter Eigentumsflächen in größeren, land- und forstwirtschaftlich genutzten Bauernhäusern liegt jedoch nicht im Bereich der Ziele des Kärntner Grundverkehrsgesetzes und stellt eine derartige Vorgehensweise aus Sicht des Gerichtes jedenfalls eine Grundstückszersplitterung und Enklavenbildung iSd § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG dar.

Daher sind daher die Beschwerden als unbegründet abzuweisen.

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.