projekte
KLVwG-S3-45/11/2023•LVwG K KLVwG-S3-45/11/2023
KLVwG-S3-45/11/2023Landesverwaltungsgericht24.05.2023
Grundverkehrsrecht, Grundverkehrsbehördliche Genehmigung, Kaufvertrag, Verpachtung, Spekulative Kapitalanlage, Landwirt
Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende xxx, die Berichterstatterin xxx und die beiden Laienrichter xxx und xxx, über die Beschwerde der xxx GmbH (Rechtsvorgängerin: xxx mbH), xxx, vertreten durch xxx, Rechtsanwalt, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 22.11.2022, Zahl: xxx (xxx), wegen Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:
I.Die Beschwerde wird als unbegründet
a b g e w i e s e n .
II.Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG
u n z u l ä s s i g .
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Sachverhalt und Verfahrensgang:
Mit dem Kaufvertrag vom 24. bzw. 30.6.2022 verkaufte xxx die Grundstücke Nr. xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, im Ausmaß von insgesamt 8.129 m2, an die xxx mbH.
Mit Schriftsatz vom 28.9.2022 beantragte die Käuferin xxx mbH bei der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx die Erteilung der Genehmigung nach dem K-GVG. Im Antrag wurde unter anderem ausgeführt, dass der Unternehmensgegenstand der Antragstellerin, welche mit Gesellschaftsvertrag vom 26.9.2005 gegründet worden sei, der Erwerb, die Vermietung, die Verwaltung und der Verkauf von Immobilien sei. Geschäftsführender Mehrheitsgesellschafter der Antragstellerin sei xxx, der auch geschäftsführender Mehrheitsgesellschafter zahlreicher weiterer Gesellschaften mit Immobilienbesitz (z.B. xxx GmbH und xxx GmbH), insbesondere auch land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen, sei und auch persönlich über zahlreiche Liegenschaften verfüge. xxx sei auf dem elterlichen Bauernhof aufgewachsen, der in weiterer Folge von seinem Bruder xxx und aktuell von seinem Sohn xxx bewirtschaftet werde. Die land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen der Antragstellerin seien stets an Familienangehörige bzw. an Dritte verpachtet und von diesen bewirtschaftet worden. Die gegenständliche Liegenschaft werde zukünftig von xxx, dem Neffen von xxx, bewirtschaftet werden. xxx bewirtschaftet bereits die (noch) im Eigentum seines Vaters stehende Landwirtschaft. Die gegenständliche Liegenschaft sei im örtlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde xxx für Baulandentwicklung vorgesehen.
In der Folge wurde durch die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx das Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx vom 10.10.2022 eingeholt.
Dieser Stellungnahme ist Nachfolgendes zu entnehmen:
„... Die Erwerberin der käuflichen Liegenschaft EZ xxx je KG xxx, laut beiliegenden Kaufvertrag, ist die Firma: xxx m.b.H xxx
xxx
Sitz der Erwerber, xxx
xxx
Kaufgegenstand EZ xxx, KG xxx, Grundstücke xxx, xxx, xxx
xxx
Das Grundstück xxx aus EZ xxx ist nicht Teil des Kaufvertrages, dieses wird vorher abgeschrieben. Widmung: „Bauland- Dorfgebiet“, mit einem Wohnhaus und mit einem Nebengebäude in Holz-Leichtbauweise bebaut.
xxx
Widmungsinformation zu Grundstück xxx
Die verbleibenden LN Flächen, die Grundstücke xxx, xxx, xxx aus der EZ xxx KG xxx sind aufgrund der Größe von 0,81ha, der Lage, sowie der guten bis sehr guten Bonität und der guten geraden rechteckigen Ausformung, für eine Vergrößerung oder Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben durchaus geeignet.
Diese Grundstücke sind als „Grünland- für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ gewidmet.
Im örtlichen Entwicklungskonzept der Marktgemeinde xxx sind die Grundstücke xxx, xxx, xxx alle KG xxx für eine Baulandentwicklung vorgesehen.
xxx
Daher ist aus landwirtschaftlicher Sicht, diese Liegenschaft bezogen auf die LN Fläche, für eine Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben, aufgrund der oben angeführten Eckpunkte durchaus geeignet.
Da es sich bei der Käuferin um keine Landwirtin im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes handelt, ist zu befürchten das die kaufgegenständlichen LN Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden.
Ziel des Grundverkehrsgesetzes ist die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden, sowie die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft.
Im gegenständlichen Fall ist zu befürchten, dass die Liegenschaften der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden, da die Käuferin als Gesellschaftszweck keine Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes vorsieht.
Aus landwirtschaftlicher Sicht kann somit dem gegenständlichen Rechtsgeschäft, bezogen auf die LN Flächen nicht zugestimmt werden. ...“
Mit der Eingabe vom 26.10.2022 legte die xxx mbH einen Pachtvertrag, datiert mit 20.10.2022, vor, wonach beginnend mit 1.10.2022 und abgeschlossen auf unbestimmte Zeit u.a. auch die kaufgegenständlichen Grundstücke an xxx verpachtet werden.
Mit dem nunmehr bekämpften Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 22.11.2022, Zahl: xxx, wurde dem zwischen xxx als Verkäuferin und der xxx mbH als Käuferin am 24. bzw. 30.6.2022 über die Grundstücke Nr. xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, im Ausmaß von insgesamt 8.129 m2, abgeschlossenen Kaufvertrag die Genehmigung versagt. Als Rechtsgrundlagen wurden die §§ 8 und 10 Abs. 1 iVm § 10 Abs. 2 lit. i des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 - K-GVG angeführt. In der Bescheidbegründung wurde Nachstehendes ausgeführt:
„Mit Eingabe vom 30.09.2022 hat die xxx m.b.H., xxx, vertreten durch Rechtsanwalt xxx, xxx, einen Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung gestellt.
Gegenstand der beantragten Eigentumsübertragung sind die Grundstücke xxx, xxx und xxx der Liegenschaft EZ xxx KG xxx im Ausmaß von insgesamt 8.129 m2 xxx, welche im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde xxx als Grünland - für die Landwirtschaft bestimmte Fläche ausgewiesen sind.
Im Zuge des Ermittlungsverfahrens wurde seitens des landwirtschaftlichen Sachverständigen festgestellt, dass es sich um gerade, rechteckige Grundstücke mit einer guten bis sehr guten Bonität handelt. Weiters wird festgestellt, dass diese Grundstücke im örtlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde xxx für eine Baulandwidmung vorgesehen sind. Aus landwirtschaftlicher Sicht könne dem Rechtsgeschäft aufgrund der Befürchtung, die Grundstücke könnten der landwirtschaftlichen Bodennutzung entzogen werden, nicht zugestimmt werden.
Mit Schreiben vom 15.11.2022 wurde diese Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen, xxx, dem Rechtsvertreter der Käuferin mit der Möglichkeit zur Abgabe einer Stellungnahme bis 21.11.2022 vorgelegt, die jedoch ungenutzt verstrichen ist.
Gemäß § 8 Abs. 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002, LGBI. Nr. 9/2004 idF. 36/2022, bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke betreffen, der Genehmigung nach diesem Gesetz.
Gemäß § 10 Abs. 1 K-GVG sind Rechtsgeschäfte von der Grundverkehrsbehörde zu genehmigen, wenn sie dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widersprechen.
§ 10 Abs. 1 K-GVG stellt eine Generalklausel dar, derzufolge der Rechtserwerb an land-/forstwirtschaftlichen Grundstücken grundsätzlich nur dann zu genehmigen ist, wenn er der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe entspricht.
§ 10 Abs. 2 K-GVG normiert besondere Versagungsgründe, die absolut wirken. Liegt also ein Tatbestand des § 10 Abs. 2 K-GVG vor, ist dem Rechtsgeschäft jedenfalls und ohne weitere Prüfung der Generalklausel die Genehmigung zu versagen (vgl. dazu VwGH 31.3.2006, 2006/0210060).
§ 10 Abs. 2 lit. i nennt als solchen - absoluten - Versagungstatbestand, wenn durch das Rechtsgeschäft "sonst Grundstücke ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden".
Unternehmenszweck der xxx m.b.H. ist entsprechend dem FB-Auszug vom 19.04.2022 die Vermietung und Verwertung von Immobilien.
Laut Antrag ist die Käuferin Eigentümerin zahlreicher Liegenschaften, wobei jedoch lediglich die Liegenschaften EZ xxx KG xxx, EZ xxx xxx (teilweise), EZ xxx KG xxx und die EZ xxx KG xxx im Gesamtausmaß von ca. 6,6 ha die Widmung Grünland-für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche aufweisen. Der Geschäftsführer, xxx ist auf dem elterlichen Bauernhof aufgewachsen und somit mit land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeiten vertraut.
Die kaufgegenständlichen Grundstücke sind derzeit landwirtschaftlich genutzt bzw. landwirtschaftlich nutzbar und daher als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke iSd K-GVG anzusehen.
Auf Grund der guten bis sehr guten Bonität und der günstigen Ausformung (gerade rechteckig) wären diese Grundstücke für die Vergrößerung und Verstärkung existenzschwacher bäuerlicher Betriebe gut geeignet.
Seitens der Rechtsvertretung der Erwerberin wurde am 27.10.2022 ein (nicht grundverkehrsbehördlich genehmigter) Pachtvertrag, abgeschlossen am 20.10.2002 zwischen der xxx m.b.H. als Verpächterin einerseits und xxx (Neffe des xxx), xxx, als Pächter der vertragsgegenständlichen Grundstücke Nr. xxx, xxx und xxx je der KG xxx, sowie des Grundstückes xxx der KG xxx auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, übermittelt.
Wenngleich es durchaus zulässig sein kann, dass ein Nicht-Landwirt landwirtschaftliche Flächen erwirbt oder auch, dass juristische Personen landwirtschaftliche Flächen erwerben und diese Erwerber die Flächen nicht selbst - also nicht höchstpersönlich - land- und forstwirtschaftlich bewirtschaften, so entspricht nicht jedes Rechtsgeschäft den Zielsetzungen des K-GVG, wenn die land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung durch Dritte anlässlich einer vertraglichen Vereinbarung erfolgen soll.
Gegenständlich vorgelegter Pachtvertrag ist darüber hinaus lediglich eine Willenserklärung, die Fläche - bis auf Widerruf - zu bewirtschaften. Diese Erklärung kann jedoch praktisch jederzeit, ohne jedwede Fristen oder die Angabe von Gründen widerrufen werden. Dies hätte zur Folge, dass eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung der vertragsgegenständlichen Flächen jederzeit beendet werden könnte.
Grundverkehrsbehördliche Entscheidungen sind regelmäßig Prognoseentscheidungen. Eine solche Prognoseentscheidung hat unter richtiger Würdigung sämtlicher für und gegen die Genehmigung des Rechtsgeschäftes sprechenden Beweisergebnisse, insbesondere auch Aussagen hinsichtlich des beabsichtigten Nutzungszwecks, zu erfolgen. Nach der Rechtsprechung des VwGH ist im Hinblick auf die Schwierigkeiten, die mit einer ein zukünftiges Verhalten bewertenden Entscheidung verbunden sind, eine umfassende Beurteilung aller für und gegen ein bestimmtes Ergebnis entsprechenden Umstände besonders wichtig. Hier können sowohl Umstände ins Gewicht fallen, die auf die Einschätzung der Persönlichkeit des Erwerbers und die Glaubwürdigkeit seiner Erklärungen von Bedeutung sind, wie auch objektive Umstände verschiedener Art, die bei der konkreten Beurteilung beachtenswert sein können (vgl. dazu KLVwG 14.4.2015, KLVwGS32912/17/2014).
In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass eine Erklärung des Rechtserwerbers über die beabsichtigte Nutzung nicht ausreichend ist, sondern die Entscheidung durch objektive Umstände so weit in ihrer Überzeugungskraft unterstützt sein muss, dass es auch zur Verwirklichung dieser Tatbestandsvoraussetzungen kommen wird (vgl. dazu Schneider G.F, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht (1996) 299).
Die Rechtserwerberin, die xxx m.b.H., ist eine juristische Person, die zwar über land- oder forstwirtschaftlichen Besitz verfügt, jedoch keinen land- oder forstwirtschaftlichen Unternehmenszweck verfolgt und auch keinen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb führt und daraus Einnahmen erwirtschaftet, sondern ist deren Zweck die Vermietung und Verwertung von Immobilien. Unternehmen arbeiten für gewöhnlich mit dem Ziel, ihren Unternehmenszweck zu verwirklichen - diesfalls wäre das die Vermietung und Verwertung von Immobilien.
Der Pachtvertrag zwischen der xxx m.b.H., kann jedoch nicht gewährleisten, dass diese vertragsgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Flächen zukünftig der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung zur Verfügung stehen. Die Tatsache, dass ein Pachtvertrag jederzeit - ohne Frist und unbegründet - aufgelöst werden kann, hat zur Folge, dass die landwirtschaftliche Bewirtschaftung keinesfalls sichergestellt ist, sondern besteht die Gefahr, dass die landwirtschaftliche Bewirtschaftung ehestmöglich beendet wird, und die Rechtserwerberin die Grundstücke im Sinne ihres Unternehmenszwecks verwenden werden.
Die Grundstücke würden daher ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen und ist somit der Versagungstatbestand des § 10 Abs. 2 lit. i erfüllt.
Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass § 10 Abs. 2 lit i nicht als erfüllt anzusehen ist, so widerspricht das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe.
Wie bereits dargestellt, können juristische Personen zwar grundsätzlich land- oder forstwirtschaftliche Flächen erwerben, entscheidend ist aber nicht zuletzt auch der Zweck, den die juristische Person verfolgt. Weiters ist auch jederzeit ein Geschäftsführerwechsel möglich, als auch eine Änderung der Gesellschafter und ist somit nicht sichergestellt, dass die Käuferin jederzeit einen Geschäftsführer hat, der landwirtschaftliche Kenntnisse hat.
Die Beurteilung des Unternehmenszwecks sowie dem jederzeit widerrufbaren Pachtvertrag führt bei objektiver Beurteilung zum Ergebnis, dass nicht beabsichtigt ist, die vertragsgegenständlichen land- und forstwirtschaftliche Grundstück zukünftig als land- oder forstwirtschaftliche Nutzfläche zu erhalten.
Das Rechtsgeschäft widerspricht daher dem allgemeinen Interesse des § 10 Abs. 1 KGVG. ...“
Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde der xxx mbH, in welcher Nachstehendes ausgeführt wird:
„... Der vorstehend angeführte Bescheid wird zur Gänze angefochten.
Die belangte Behörde stützt sich bei der Versagung im Wesentlichen auf § 10 Abs. 2 lit. i K-GVG der als Versagungstatbestand normiert „wenn durch das Rechtsgeschäft sonst Grundstücke ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden".
Der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit i K-GVG liegt jedoch nicht vor.
Der VfGH hat in seiner Entscheidung B1006/90 vom 30.09.1991 zum inhaltsgleichen Oö GVG („wenn Grundstücke ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden“) ausgesprochen, dass eine anderweitige bzw. auch widmungsfremde Nutzung bzw. Verwendung dann angenommen werden kann, wenn dadurch gleichzeitig der Betrieb, von dem die Grundstücke stammen, erheblich geschwächt wird. Der Versagungs-bestimmung ist immanent, dass bei der Beantwortung der Frage, ob bzw. inwieweit eine andere als die an sich gebotene land- und/oder forstwirtschaftliche Nutzung insoweit verpönt ist, als damit eine Versagung der Genehmigung des betreffenden Rechtsgeschäftes gerechtfertigt ist, der Fokus im Wesentlichen auf den wirtschaftlichen Aspekt (des konkret verkaufenden Landwirtes!!!) zu legen sein wird (vgl. auch Petric/Zraunig, Kärntner Grundverkehrsgesetz (2021), § 10, Zu § 10 Abs 2 lit i)
§ 10 Abs. 2 lit i K-GVG kann daher nur zur Anwendung gelangen, wenn der Betrieb der Verkäuferin durch den Verkauf erheblich geschwächt wird. Da die Verkäuferin aber überhaupt keinen land- bzw. forstwirtschaftlichen Betrieb hat, ist § 10 Abs. 2lit i K-GVG auf den konkreten Sachverhalt nicht anwendbar.
Bei § 10 Abs. 2 lit i K-GVG ist daher nicht zu prüfen, ob Grundstücke ohne zureichenden Grund generell der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden. Nach der Judikatur des VfGH handelt es sich bei § 10 Abs. 2 lit i K-GVG um eine Schutzbestimmung alleine zugunsten des konkreten Verkäuferbetriebes.
Die Interpretation des VfGH ist auch zutreffend, weil sonst der Bestimmung des § 10 Abs. 2 lit i K-GVG jeder Anwendungsbereich genommen wird. Bereits nach § 10 Abs. 2 lit c K-GVG liegt ein Versagungsgrund vor, wenn zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist.
Wenn das Grundstück der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird, ist eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung naturgemäß nicht sichergestellt. Die lit i könnte daher nie zur Anwendung gelangen, weil bereits davor lit c zur Anwendung gelangt. Die Bestimmung lit i muss daher einen anderen Regelungszweck haben.
Die lit i ist anwendbar, wenn der Betrieb, von dem die Grundstücke stammen, erheblich geschwächt wird, selbst wenn die land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung sichergestellt ist.
Es ist daher völlig verfehlt, gestützt auf § 10 Abs. 2lit i K-GVG die Genehmigung zu versagen.
Die Beschwerdeführerin verfügt über zahlreiche Liegenschaften, insbesondere auch land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen. Wie bereits im angefochtenen Bescheid ausgeführt, befinden sich darunter auch land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 6,6 ha.
Die Beschwerdeführerin wurde mit Gesellschaftsvertrag vom 26.09.2005 gegründet. Unternehmensgegenstand der Beschwerdeführerin ist der Erwerb, die Vermietung, die Verwaltung und der Verkauf von Immobilien (Punkt 3.1. des Gesellschaftsvertrages). Geschäftsführender Mehrheitsgesellschafter der Beschwerdeführerin ist xxx, der auch geschäftsführender Mehrheitsgesellschafter zahlreicher weiterer Gesellschaften mit Immobilienbesitz (z.B. xxx GmbH - KG xxx EZ xxx, xxx, xxx, xxx und xxx GmbH – KG xxx EZ xxx, KG xxx EZ xxx), insbesondere auch land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen, ist und auch persönlich über zahlreiche Liegenschaften verfügt.
Bei Kapitalgesellschaften kann die Gesellschaft nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss bei der Beurteilung „über den Tellerand hinausgeschaut“ werden. Es sind insbesondere die natürlichen Personen mit maßgeblichem Einfluss auf die Gesellschaft in die Beurteilung mit einzubeziehen. Im konkreten Fall ist das der geschäftsführende Mehrheitsgesellschafter xxx.
Es ist auch von Relevanz, ob dieser auch persönlich oder über andere Kapitalgesellschaften land- und forstwirtschaftliche Grundstücke besitzt. xxx besitzt als geschäftsführender Mehrheitsgesellschafter der xxx GmbH mittelbar beispielsweise auch 9,7 ha Waldgrundstücke (KG xxx EZ xxx und EZ xxx), als geschäftsführender Mehrheitsgesellschafter der xxx 5,0 ha landwirtschaftliche Grundstücke (KG xxx EZ xxx) bzw. als geschäftsführender Mehrheitsgesellschafter der xxx GmbH 2,6 ha land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (KG xxx EZ xxx).
Insgesamt ist daher xxx als geschäftsführender Mehrheitsgesellschafter von Gesellschaften wirtschaftliche Eigentümer von rund als 24 ha land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke.
Festgehalten wird auch, dass nur ein dem K-GVG zuwiderlaufender Gesellschaftszweck, nicht aber ein Gesellschaftszweck, der mit Land- und Forstwirtschaft nichts zu tun hat, für die Beurteilung gemäß § 10 Abs. 1 lit c K-GVG relevant sein kann.
Festgehalten wird auch, dass zentraler Gesellschaftszweck der Erwerb, die Vermietung und die Verwaltung von Immobilien ist. Der Verkauf von Immobilien ist nach dem Gesellschaftszweck zwar zulässig, erfolgt jedoch nur vereinzelt. Selbst wenn ein Verkauf erfolgt, werden Ersatzanschaffungen vorgenommen.
xxx ist auf dem elterlichen Bauernhof aufgewachsen, der in weiterer Folge von seinem Bruder xxx und aktuell von seinem Sohn xxx bewirtschaftet wird.
Die land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen wurden stets an Familienangehörige bzw. Dritte verpachtet und von diesen bewirtschaftet.
Zu keiner Zeit war in der Vergangenheit eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung der erwähnten Flächen nicht sichergestellt und wird das auch in Zukunft so sein.
Noch nie wurden Grundstücke ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen und wird das auch in Zukunft so sein.
Noch nie wurden land- und forstwirtschaftliche Grundstücke offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiter zu veräußern und wird das auch in Zukunft so sein.
Die Beschwerdeführerin hat sich in den 17 Jahren ihres Bestandes stets im Sinne des K-GVG Wohlverhalten und wird das auch in Zukunft so sein.
Das Verhalten der Beschwerdeführerin in dem langen Zeitraum der Vergangenheit ist ein ganz gewichtiger Umstand in der Prognoseentscheidung für die Zukunft, nämlich, dass eine dem K-GVG widersprechende Verwendung der gegenständlichen Liegenschaft nicht erfolgen wird.
Anhaltspunkte, dass dem nicht so sein wird, liegen nicht vor.
Die gegenständliche Liegenschaft wird von xxx, dem Neffen von xxx als alleinigem Entscheidungsträger der Beschwerdeführerin bewirtschaftet werden. xxx bewirtschaftet bereits die (noch) im Eigentum seines Vaters stehende Landwirtschaft xxx EZ xxx, xxx, xxx und xxx.
Als unstrittig vorauszuschicken ist, dass grundsätzlich auch Kapitalgesellschaften geeignet sind land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zu erwerben und diese nicht selbst bewirtschaften müssen, sondern diese Dritten aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zur Bewirtschaftung überlassen können.
Die Argumentation der belangten Behörde führt diese gesicherte Rechtsprechung jedoch ad absurdum.
Die naheliegendste Form land- und fortwirtschaftliche Flächen einem Dritten zur Bewirtschaftung zu überlassen ist die Verpachtung.
Entgegen der Ansicht der belangten Behörde ist der vorgelegte Pachtvertrag natürlich nicht „lediglich eine Willenserklärung die Fläche bis auf Widerruf zu bewirtschaften“. Beim vorgelegten Pachtvertrag handelt es sich um einen echten Vertrag. Ein Vertrag kann natürlich nicht einseitig widerrufen, sondern höchstens unter Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen Fristen und Termine aufgekündigt werden (siehe § 560 Abs. 1 Z 2 lit b ZPO).
Die Ansicht, dass der Pachtvertrag „praktisch jederzeit, ohne jedwede Fristen oder die Angabe von Gründen widerrufen werden könne“ ist schlichtweg falsch und vertragsrechtlieh unhaltbar.
Auch wenn es jedem Vertrag immanent ist, dass dieser nicht für die Ewigkeit abgeschlossen wird, so kann daraus nichts gewonnen werden. Endet ein Bestandsvertrag, so muss halt ein neuer Mieter bzw. Pächter gefunden werden. Das ist wohl das natürlichste auf der Welt im Immobilienbereich.
xxx ist es ein Anliegen, seinen Familienkreis zu unterstützen. Liegenschaftstransaktionen, die dem K-GVG widersprechen liegen ihm fern und dürfte das in Kärnten auch amtsbekannt sein.
Die gegenständliche Liegenschaft ist im örtlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde xxx für die Baulandentwicklung vorgesehen.
Dieser Umstand ist jedoch für die grundverkehrsbehördliche Beurteilung nicht relevant, weil das örtliche Entwicklungskonzept gleich wie eine Änderung des Flächenwidmungsplanes alleinige Verantwortlichkeit der Gemeinde bzw, des Landes ist und die Beschwerdeführerin darauf keinen Einfluss hat. Eine Umwidmung wäre alleiniger hoheitlicher Akt der Gemeinde / des Landes Kärnten und eine hoheitliche Entscheidung Bauland vs. land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung. Ein allfälliger Hoheitsakt, der die Bestimmung des § 10 K-GVG unanwendbar machen würde, darf bei der grundverkehrsbehördlichen Beurteilung jedoch nicht berücksichtigt werden, weil es nicht Aufgabe des K-GVG ist, Land- und Forstwirte vor Hoheitsakten der Gemeinde / des Landes Kärnten zu „schützen“.
Es ist zulässig, dass Nicht-Landwirte landwirtschaftliche Flächen erwerben und diese die Flächen nicht selbst, also höchstpersönlich, land- und forstwirtschaftlich bewirtschaften, sondern durch Dritte bewirtschaften lassen. Der Bewirtschaftung durch Dritte liegt regelmäßig eine vertragliche Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer zugrunde. Bei der Prüfung der „Qualität“ einer solchen Vereinbarung darf allerdings kein strenger Maßstab angelegt werden. Insbesondere ist die Auflösbarkeit einer solchen Vereinbarung nicht zu prüfen, zumal jede vertragliche Vereinbarung auflösbar ist. Würde man die Frage der Auflösbarkeit als Kriterium heranziehen, wäre im Ergebnis die Bewirtschaftung durch Dritte grundverkehrsbehördlich stets unzulässig.
Selbst wenn ein Pächter die gegenständliche Fläche nicht mehr bewirtschaften will, so muss halt ein neuer Pächter gefunden werden. Es ist lebenstypisch Flächen nicht „auf ewig“ ein und demselben Pächter zu verpachten. Pächterwechsel entsprechen durchaus der Lebenserfahrung. Die Möglichkeit, dass ein Pachtverhältnis auch enden kann, kann daher kein Kriterium für die grundverkehrsbehördliche Beurteilung sein. Im Übrigen wäre ein Pachtverhältnis, das den Pächter „auf ewig“ bindet auch sittenwidrig und damit nichtig, also wirkungslos.
Der Umstand, dass eine vertragliche Vereinbarung auch wieder auflösbar ist, ist daher kein Kriterium für die grundverkehrsbehördliche Beurteilung.
Grundverkehrsbehördliche Entscheidungen sind regelmäßig Prognoseentscheidungen. Die Prognoseentscheidung hat unter Würdigung sämtlicher für und gegen die Genehmigung sprechender Beweisergebnisse, insbesondere auch Aussagen hinsichtlich des beabsichtigten Nutzungszwecks, zu erfolgen.
Nach der Rechtsprechung des VwGH ist im Hinblick auf die Schwierigkeiten, die mit einer ein zukünftiges Verhalten bewertenden Entscheidung verbunden sind, eine umfassende Beurteilung aller für und gegen ein bestimmtes Ergebnis entsprechenden Umstände besonders wichtig.
Im hier vorliegenden Fall gibt es aber keine gegen eine Genehmigung sprechenden Umstände.
Nach der Rechtsprechung des VwGH fallen insbesondere Umstände ins Gewicht, die auf die Einschätzung der Persönlichkeit des Erwerbers (bzw. dem alleinigen Entscheidungsträger einer Gesellschaft) und die Glaubwürdigkeit seiner Erklärungen von Bedeutung sind. Weiters objektive Umstände.
Wie bereits ausgeführt hat sich die Beschwerdeführerin und ihr alleiniger Entscheidungsträger, sowohl persönlich als auch im Wege anderer Gesellschaften, während einem sehr langen Zeitraum im Sinne des K-GVG Wohlverhalten und land- bzw. forstwirtschaftliche Nutzflächen stets ordnungsgemäß bewirtschaften lassen. Dieser lange Zeitraum kann zu keinem anderen Ergebnis führen, als dass sowohl eine geeignete Persönlichkeit als auch die erforderliche Glaubwürdigkeit vorliegt. Dagegen sprechen auch keine objektiven Umstände.
Zutreffend ist, dass „bloße“ Erklärungen über die beabsichtigte Nutzung nicht ausreichend sind, sondern durch objektive Umstände unterstützt sein müssen. Diese objektiven Umstände ergeben sich aus der Persönlichkeit des geschäftsführenden Mehrheitsgesellschafters und der gesamten Historie und bisherigen Verhaltensweise sowie aus dem Abschluss des rechtsverbindlichen Pachtvertrages.
Nochmals wird festgehalten, dass eine allfällige Umwidmung alleinige hoheitliche Entscheidung der Gemeinde / des Landes Kärnten ist. Ein solcher Hoheitsakt der Gemeinde / des Landes Kärnten, kann Flächen der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entziehen, das ist aber nicht die Verantwortung des jeweiligen Liegenschaftseigentümers und ist eine allfällig Umwidmung daher kein Kriterium für die grundverkehrsbehördliche Beurteilung.
Eine mögliche Umwidmung ist daher zur Recht als Versagungsgrund im K-GVG nicht angeführt, weil dies nicht der Erwerber, sondern nur die öffentliche Hand „in der Hand“ hat.
Einer hoheitlichen Umwidmung liegt stets eine Abwägung zugrunde. Die Abwägung betrifft das Spannungsverhältnis zwischen Baulandschaffung und der Erhaltung land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe. Eine Baulandwidmung hat daher zum Inhalt, dass das allgemeine Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oderforstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe für die konkret betroffene Fläche nicht (in ausreichendem Ausmaß) besteht.
Eine mögliche Umwidmung widerspricht daher gerade nicht der Generalklausel des § 10 Abs 1 K-GVG, weil sich diese nicht auf Widmungsänderungen durch Hoheitsakt bezieht.
Eine mögliche Umwidmung kann daher grundverkehrsbehördlich zu Recht bei der Entscheidung nicht berücksichtigt werden.
Aus dem Unternehmenszweck der Beschwerdeführerin wie auch aus der Tatsache, dass Bewirtschaftungsvereinbarungen naturgemäß auch wieder enden können, kann daher in keiner Weise abgeleitet werden, dass nicht beabsichtigt sei, das gegenständliche Grundstück zukünftig als land- und forstwirtschaftliche Nutzfläche zu erhalten. Ganz im Gegenteil: Aus der Historie des Verhaltens der Beschwerdeführerin, ihrem alleinigen Entscheidungsträger und seiner sonstigen Gesellschaften kann nur darauf geschlossen werden, dass das lange Wohlverhalten im Sinne des K-GVG natürlich fortgesetzt wird.
Wie bereits ausgeführt, kann das örtliche Entwicklungskonzept und eine allfällige Flächenwidmungsplanänderung nicht in die grundverkehrsbehördliche Beurteilung einbezogen werden. Das hätte nämlich das absurde Ergebnis, dass gestützt auf § 10 K-GVG eine Genehmigung versagt wird, weil ein Hoheitsakt gesetzt werden könnte (Änderung Flächenwidmungsplan), der § 10 K-GVG unanwendbar macht. Mit anderen Worten: Eine Genehmigung kann nicht mit der Begründungversagt werden, dass ein Hoheitsakt gesetzt werden könnte, der die Genehmigungspflicht ex lege beseitigt. Ob eine Genehmigungspflicht besteht oder nicht, liegt in der alleinigen Verantwortung der Gemeinde / des Landes und bindet die Grundverkehrsbehörde, sodass ein Hoheitsakt nicht von Relevanz sein kann, der die Genehmigungskompetenz der Behörde beseitigt.
Eine Änderung der Rechtslage, die die Genehmigungspflicht beseitigt ist keine taugliche Begründung die Genehmigung (die dann nicht mehr erforderlich ist) zu versagen. Überspitzt: Die Genehmigung kann nicht versagt werden, weil die Möglichkeit besteht, dass eine Genehmigung zukünftig überhaupt nicht mehr erforderlich ist. Wie soll eine Versagung denn der Land- und Forstwirtschaft (die das K-GVG schützen soll) bzw. irgendjemanden nützen.
Davon ist folgendes streng zu unterscheiden: Eine zukünftige Umwidmung kann natürlich nicht als Begründung herangezogen werden, ein Rechtsgeschäft zu genehmigen, weil bis zur erfolgten Umwidmung § 10 K-GVG anwendbar ist. Umgekehrt kann damit aber auch nicht eine Versagung begründet werden, weil eine Umwidmung die Grundverkehrsbehörde bindet. Solange eine Umwidmung nicht erfolgt ist, ist eine Genehmigung ist unter den sonstigen Gesichtspunkten zu prüfen.
Die Richtigkeit der vorstehenden Interpretation des K-GVG ergibt sich beispielsweise aus dem Vlbg GVG, wobei festzuhalten ist, dass den einzelnen Grundverkehrsgesetzen der Länder der gleiche bundesgesetzliche Rahmen zugrunde liegt, sodass zu interpretationszwecken auch auf die Grundverkehrsgesetze anderer Bundesländer zurückgegriffen werden kann.
Gemäß § 5 Abs 5 lit d Vlbg GVG liegt ein Ausnahmetatbestand vor, wenn eine Widmung als Bauerwartungsfläche vorliegt. Das zeigt eindeutig, dass eine mögliche Umwidmung in Bauland kein Kriterium für die Genehmigung ist und eine mögliche Umwidmung in Bauland gerade keine Begründung sein kann, eine Genehmigung zu versagen. Eine selbst bevorstehende Umwidmung spricht gerade nicht gegen, sondern für eine Genehmigung (weil die öffentliche Hand die Fläche ohnehin der Land- und Forstwirtschaft entzieht) (vgl. Wischenbart in Lienbacher u.a., Grundverkehrsgesetze, Teil Vorarlberg § 6 Vlbg GVG (Stand 1.12.2021, rdb.at)).
Die Beschwerdeführerin und ihr alleiniger Entscheidungsträger, sowohl persönlich als auch im Wege anderer Gesellschaften, verhält sich stets gesetzestreu und wird die gegenständliche Liegenschaft daher selbstverständlich in einer Weise nutzen, die der Intention des K-GVG entspricht. Eine als land- bzw. forstwirtschaftliche Fläche gewidmetes Grundstück wird von der Beschwerdeführerin selbstverständlich der land- bzw. forstwirtschaftlichen Nutzung zugeführt.
Richtig ist, dass die gegenständlichen Grundstücke im örtlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde für eine Baulandentwicklung vorgesehen sind. Das ist aber eine Entscheidung der Gemeinde und Fakt, unabhängig davon, ob die Beschwerdeführerin die Grundstücke kaufen kann oder nicht. Widerstreitende Interessen der Gemeinde und der Bezirksverwaltung sind auf Behördenebene bzw. politisch zu lösen, nicht aber in einem grundverkehsbehördlichen Genehmigungsverfahren.
Behördliche Entscheidungen können nicht auf Befürchtungen basieren, da Befürchtungen furchtvolle Annahmen darstellen, die sachlich objektiv eine Erwartung darstellen, bei der aber gerade nicht angenommen werden kann, dass die Tatsachen so eintreten, wie angenommen. Eine Befürchtung ist ein „Bauchgefühl“, jedoch keine objektive Entscheidungsgrundlage. Als Entscheidungsgrundlage können nur Fakten und objektivierbare Prognoseentscheidungen herangezogen werden.
Die Ausführung, es sei zu befürchten, dass die Liegenschaft der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird, da die Käuferin als Gesellschaftszweck keine Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes vorsieht, ist unsachlich.
Gesellschaftszweck der Käuferin ist der Erwerb von Immobilien. Unter Immobilien sind als Terminus Technicus sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke zu verstehen. Eine Differenzierung hinsichtlich der Widmung der Grundstücke findet sich im Gesellschaftszweck nicht. Der Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke zählt damit zum Kernbereich des Gesellschaftszwecks der Käuferin.
Es liegt in der Natur der Sache, dass der Eigentümer eines Grundstückes berechtigt ist, das in seinem Eigentum stehende Grundstück zu Nutzen und zu bewirtschaften. Im Gesellschaftszweck muss nicht formuliert werden, was ohnehin selbstverständlich ist.
Die Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ist daher selbstverständlich vom GeseIlschaftszweck gedeckt. Gleiches gilt für die Verpachtung.
Auch wenn im früheren Gesellschaftszweck das Wort „Verpachtung“ nicht erwähnt war (sondern nur das Wort „Erwerb und Vermietung von Immobilien“), so ist der Erwerb der Grundstücke mit anschließender Verpachtung an xxx vom Kernbereich des Gesellschaftszwecks erfasst. Abgesehen von den juristischen Detailunterschieden zwischen Vermietung und Verpachtung handelt es sich in beiden Fällen um vom Gesellschaftszweck erfasste Bestandsverträge. Der Unterschied zwischen der Vermietung und der Verpachtung eines Grundstückes liegt nur im Datail.
Dessen ungeachtet stammt der frühere Gesellschaftsvertrag aus dem Jahr 2005. Naturgemäß entwickeln sich Gesellschaften und ist der Unternehmensgegenstand mitunter auch breit gefächert. Es ist weder sinnvoll noch rechtlich erforderlich, den Gesellschaftszweck laufend an die Entwicklung anzupassen und jeden möglichen Tätigkeitsbereich im Gesellschaftsvertrag zu formulieren.
Die Käuferin hat nie behauptet die Grundstücke selbst bewirtschaften zu wollen. Es wurde dargelegt, dass die Grundstücke verpachtet werden sollen und wurde auch der entsprechende Pachtvertrag vorgelegt.
Der geschäftsführende Mehrheitsgesellschafter der Käuferin (xxx) ist ein erfolgreicher Unternehmer, der seinen wirtschaftlichen Freiraum auch dazu nutzt, anderen zu helfen und diese zu unterstützen. Dazu zählt insbesondere auch sein eigener Familienkreis.
So hat die Käuferin in der Vergangenheit auch landwirtschaftliche Flächen erworben um diese dem landwirtschaftlichen Betrieb des Bruders von xxx (xxx) zur Verfügung zu stellen.
Nunmehr möchte xxx die gegenständlichen Flächen dem landwirtschaftlichen Betrieb seines Neffen xxx (siehe bereits-vorgelegter Pachtvertrag) zu Verfügung stellen.
Nicht nachvollziehbar ist, warum das den Zielen des Grundverkehrsgesetzes widersprechen soll. Ganz im Gegenteil. Landwirtschaftliche Betriebe haben oft gar nicht die finanziellen Möglichkeiten Grundstücke zu erwerben. Die Zupachtung ist für solche landwirtschaftlichen Betriebe eine sinnvolle Alternative. Selbst wenn die finanziellen Möglichkeiten für einen Erwerb gegeben sind, ist die Zupachtung eine sinnvolle Alternative, um die Liquidität des landwirtschaftlichen Betriebes zu stärken.
Da völlig entgegen der gesellschaftsrechtlichen Rechtslage die Grundverkehrsbehörde dem Gesellschaftszweck eine Bedeutung zumessen will, die er nicht hat, haben die Gesellschafter in der Generalversammlung am 30.11.2022 den Gesellschaftszweck den tatsächlichen Gegebenheiten der Entwicklung der letzten Jahre angepasst. In dieser Generalversammlung wurde der Gesellschaftszweck wie folgt neu gefasst:
„Gegenstand des Unternehmens ist Erwerb, Vermietung, Verpachtung, Sanierung, Verwaltung und Verkauf von Immobilen sowie die Bewirtschaftung land- und/oder forstwirtschaftlicher Betriebe und der Erwerb von land- und/oder forstwirtschaftlicher Grundstücke zur Eigenbewirtschaftung oder Verpachtung an Land- und/oder Forstwirte zum Zwecke der Schaffung und Erhaltung land- und/oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und/oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher land- und/oder forstwirtschaftlicher Betriebe und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe als Beitrag zum allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Kärnten.“
Damit werden die tatsächlich gegebenen Fakten auch festgeschrieben.
Eine Versagung der Genehmigung kann somit nicht darauf gestützt werden, dass der Gesellschaftszweck nicht den Zielen des Grundverkehrsgesetzes entspricht.
Bei richtiger rechtlicher Beurteilung kann eine Versagung aber ohnehin nur darauf gestützt werden, dass der Gesellschaftszweck den Zielen des Grundverkehrsgesetzes widerspricht, da bei gegenteiliger Ansicht einer Prognoseentscheidung die Substanz fehlt.
Dessen ungeachtet ist es ständige Judikatur, dass die Verpachtung zu landwirtschaftlichen Zwecken als Genehmigungsvoraussetzung völlig ausreicht. Hintergrund dieser Rechtsprechung: Behindert man den landwirtschaftlichen Grundverkehr führt das nicht zu einer Stärkung landwirtschaftlicher Betriebe, sondern zu weitgehend brachliegenden Flächen.
Natürlich gewährleistet der vorgelegte Pachtvertrag, dass die gegenständlichen Flächen zukünftig der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung zur Verfügung stehen. Es ist nämlich vertragsrechtlich schlichtweg falsch, dass ein Pachtvertrag jederzeit - ohne Frist und unbegründet - aufgelöst werden kann.
Völlig absurd ist die Schlussfolgerung der belangten Behörde, dass die Gefahr bestehe, dass die landwirtschaftliche Bewirtschaftung ehestmöglich beendet wird und die Grundstücke im Sinne des Unternehmenszwecks der Beschwerdeführerin verwendet werden. Unternehmenszweck der Beschwerdeführerin ist der Erwerb und die Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken. Gerade mit der Verpachtung der Grundstücke ist der Unternehmenszweck erreicht.
Nicht verständlich ist, wie die belangte Behörde ihre Bescheid Begründung meint. Mit der Verpachtung wäre der Gesellschaftszweck nicht erreicht und würde die Beschwerdeführerin die Grundstücke ehestmöglich einer Vermietung zuführen? Das ist eine unwürdige Wortklauberei, wobei sich bei der Differenzierung zwischen Vermietung und Verpachtung in der rechtlichen Beurteilung keinerlei Unterschied ergeben würde.
Unstrittig sind grundsätzlich auch KaitalgeseIlschaften geeignet, land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zu erwerben.
Die Argumentation der belangten Behörde führt diese gesicherte Rechtsprechung jedoch ad absurdum.
Natürlich ist ein Geschäftsführerwechsel oder ein Gesellschafterwechsel möglich. Diese Argumentation ist jedoch völlig substanzlos und hohl. Mit dieser Argumentation könnte nämlich niemals entgegen der gesicherten Rechtslage eine Gesellschaft land- und forstwirtschaftliche Grundstücke erwerben.
Mit der Argumentation der belangten Behörde könnte aber kein Mensch jemals ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück erwerben. Dann würde die belangte Behörde, wenn sie konsequent ist, argumentieren, der gut geeignete Erwerber könnte aus alters- oder gesundheitsgründen die Flächen nicht mehr bewirtschaften oder gar sterben und die Flächen ungeeigneten Erben vermachen. Die Konsequenz wäre die Versagung der Genehmigung, weil die ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht auf immer und ewig sichergestellt ist.
Bis zur Neufassung des Gesellschaftszwecks am 30.11.2022 lautete der Gesellschaftszweck: „Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb, die Vermietung, die Verwaltung und der Verkauf von Immobilien“.
Warum der Erwerb und die Verpachtung eines Grundstückes nicht vom Unternehmensweck erfasst sein soll bzw. warum der Unternehmenszweck gegen den Erhalt als land- und forstwirtschaftliche Nutzfläche spricht, ist objektiv nicht nachvollziehbar. Ebenfalls objektiv nicht nachvollziehbar ist, warum der Abschluss eines Pachtvertrages mit einem Landwirt gegen die Verpachtung an einen Landwirt sprechen soll.
Bei allem Respekt liegt hier keine objektive Beurteilung der belangten Behörde vor sondern sind die Argumente an den Haaren herbeigezogen und die Schlussfolgerungen völlig verfehlt.
Die vorstehend angeführte Änderung des Gesellschaftsvertrages ist im Firmenbuch noch nicht durchgeführt, da sich aufgrund des derzeitigen Aufenthalts eines Geschäftsführers im Ausland die Unterschrifteneinholung für den Firmenbuchantrag, die Beglaubigung, die Einholung der Apostille und die Übersetzung der Beglaubigung und der Apostille Verzögerungen ergeben haben. Der Firmenbuchantrag wurde am heutigen Tag überreicht und sollte die Änderung in den nächsten Tagen im Firmenbuch durchgeführt werden.
Vorgelegt wird daher das Protokoll der Generalversammlung vom 30.11.2022, die Neufassung des Gesellschaftsvertrages vom 30.11.2022, der Firmenbuchantrag sowie der Gesellschaftsvertrag vom 26.09.2005 mit der bis zum 30.11.2022 gültigen Fassung des Gesellschaftszwecks.
Es wird gestellt der
Antrag
-das gegenständliche Rechtsgeschäft grundverkehrsbehördlich zu genehmigen
in eventu
-den angefochtenen Bescheid zu beheben und der belangten Behörde die neuerliche Entscheidung aufzutragen.“
Am 9.1.2023 legte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin einen aktuellen Firmenbuchauszug vor, aus welchem ersichtlich ist, dass der Firmenname der Beschwerdeführerin von „xxx mbH“ auf „xxx GmbH“ geändert wurde. Des Weiteren wurde der Geschäftszweig des Unternehmens geändert und lautet nunmehr wie folgt: „Erwerb, Vermietung, Verwaltung und Verkauf von Immobilien sowie Bewirtschaftung und Verpachtung land- und/oder forstwirtschaftlicher Flächen“.
Mit Schreiben vom 10.1.2023 legte die belangte Behörde den gegenständlichen Verwaltungsakt dem Landesverwaltungsgericht Kärnten zur Entscheidung vor.
Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 23.2.2023 wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert, Nachweise über etwaigen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz vorzulegen und konkrete Angaben darüber zu erstatten, in welcher Form die ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung der derzeit im Besitz der Beschwerdeführerin befindlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke erfolge.
Mit dem Schriftsatz vom 7.3.2023 teilte die Beschwerdeführerin mit, dass sich folgende Liegenschaften ihren Besitz befänden:
KG xxx EZ xxx im Ausmaß von 39.000 m²
KG xxx EZ xxx im Ausmaß von 12.419 m²
KG xxx EZ xxx im Ausmaß von 7.333 m² (davon l. und f. Fläche ca. 5.333 m²).
Das Gesamtausmaß des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes betrage somit 5,68 Hektar. Die Bewirtschaftung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen erfolge in der Form, dass diese von Bauern gemäht und daraus Heuballen gepresst würden. Es liege sohin eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung vor.
Im Zuge des Beschwerdeverfahrens wurde das Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx vom 13.4.2023 eingeholt, welchem Nachstehendes zu entnehmen ist:
„...
1. Auftrag und Zweck des Gutachtens:
Mit Schreiben vom 23.02.2023 ersucht das Landesverwaltungsgericht Kärnten um die Erstellung eines Gutachtens zur Beantwortung der Frage, ob aus landwirtschaftsfachlicher Sicht im gegenständlichen Fall die Versagungsgründe des § 10 Abs. 2 lit. c (wonach zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist), i (wonach Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden) und k (wonach das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern) K-GVG vorliegend sind.
2. Grundlagen für Befund und Gutachten
-Urkunden im Akt
-Informationen im KAGIS
-K-GVG 2002 idgF
Mit Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 22.11.2022, Zl.: xxx wurde dem Kaufvertrag vom 24. Bzw. 30.06.2022 zwischen xxx und der xxx GmbH gemäß § 10 Abs. 2 lit i K-GVG 2002 die Genehmigung versagt. Gegen diesen Bescheid hat die xxx GmbH das Rechtsmittel der Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Kärnten erhoben.
Begründet wurde die Beschwerde im Wesentlichen damit, dass die Verkäuferin keine Landwirtin wäre und dass die im Besitz der Beschwerdeführerin befindlichen land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen stets an Familienangehörige bzw. Dritte verpachtet und von diesen bewirtschaftet worden seien. Auch seien noch nie land- und forstwirtschaftliche Grundstücke offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben worden, diese als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiter zu veräußern und werde dies auch in Zukunft so sein. Grundsätzlich seien auch Kapitalgesellschaften geeignet, land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zu erwerben und müssten diese nicht selbst bewirtschaftet werden, sondern könnten diese Dritten – aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung – zur Bewirtschaftung überlassen. Im gegenständlichen Fall würden die kaufgegenständlichen Grundstücke von xxx als Pächter bewirtschaftet werden. Im Beschwerdevorbringen vom 04.01.2023 wird außerdem vorgebracht, dass der Geschäftsführer der xxx GmbH, xxx, als Mehrheitseigentümer der xxx GmbH mittelbar 9,7 Hektar Waldflächen besitze, als Mehrheitsgesellschafter der xxx GmbH 5,0 Hektar landwirtschaftliche Grundstücke und als Mehrheitsgesellschafter der xxx GmbH 2,6 Hektar land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Insgesamt wäre er als geschäftsführender Mehrheitsgesellschafter indirekt Eigentümer von rund 24 Hektar land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke. In demselben Vorbringen wurde auch ausgeführt, dass eine Verpachtung zu landwirtschaftlichen Zwecken als Genehmigungsvoraussetzung völlig ausreiche.
Beim Kaufgegenstand handelt es sich um folgende in der KG xxx gelegene Grundstücke:
Grundstücksnummer
Flächenausmaß
xxx
xxx
xxx
Gesamtfläche:
xxx
Abb.: Lageplan
Bei den Grundstücken handelt es sich um eine ebene, arrondierte, landwirtschaftlich genutzte und durch einen Gemeindeweg erschlossene Fläche im Ausmaß von 8.129 m². Die Flächenwidmung lautet „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche“.
Circa 2/3 der kaufgegenständlichen Fläche hat gemäß KAGIS eine gute Bodenbonität, circa 1/3 hat eine sehr bedeutende (10% beste Böden) Bodenbonität. Für den Kaufgegenstand weist das KAGIS in zweierlei Hinsicht eine besondere Bodenfunktion aus: Das Drittel mit der bedeutenden Produktionsfunktion (10% beste Böden) hat zusätzlich eine besondere Reglerfunktion (vermutlich Abflussregulierung), die restliche Fläche (ca. 2/3) mit der guten Produktionsfunktion hat ebenfalls zusätzlich eine besondere Reglerfunktion (Abflussregulierung).
xxx
xxx
Abb.: landwirtschaftliche Produktionsfunktion: hoch – sehr bedeutend (10% beste Böden)
xxx
xxx
Abb.: Der Kaufgegenstand ist zur Gänze Boden mit besonderer Funktion
Für die Filter- und Pufferwirkung des kaufgegenständlichen Bodens wird eine mittlere bis hohe Funktion ausgewiesen.
Erwerberin der o.a. Grundstücke ist die xxx mbH. 60% an der Gesellschaft hält xxx, 20% Frau xxx und 20% die xxx mit Sitz in Honkong. Der Geschäftszweig dieser GmbH ist laut Firmenbuchauszug mit Stichtag 19.04.2022 die Vermietung und Verwertung von Immobilien. Am 09.01.2023 legte der Rechtsvertreter der Erwerberin und Beschwerdeführerin einen aktualisierten Firmenbuchauszug vor, aus welchem ersichtlich ist, dass der Firmenname auf „xxx GmbH“ abgeändert wurde, außerdem wurde der Geschäftszweig des Unternehmens geändert und lautet seither wie folgt: „Erwerb, Vermietung, Verwaltung und Verkauf von Immobilien sowie Bewirtschaftung und Verpachtung land- und/oder forstwirtschaftlicher Flächen“.
3.5. Nutzung des Kaufgegenstandes
Die Erwerberin legte einen Pachtvertrag datiert vom 20.10.2022 vor, wonach beginnend mit 01.10.2022 und abgeschlossen auf unbestimmte Zeit die kaufgegenständlichen Grundstücke an Herrn xxx verpachtet werden. Herr xxx bewirtschaftete vor Abschluss des nunmehrigen Pachtvertrages 2,9 Hektar LN, dabei handelt es sich um von seinem Vater gepachtete Nutzflächen. Am 07.03.2023 brachte die Erwerberin ergänzend vor, dass der landwirtschaftliche Grundbesitz der xxx GmbH in der Form bewirtschaftet würde, dass die Grundflächen von Bauern gemäht und Heuballen gepresst würden.
4.1. Zum Versagungsgrund § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG 2002
Gemäß § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG 2002 ist einem Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu versagen, wenn zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;
Das K-GVG Gesetz verlangt in § 10 Abs. 2 lit. c, dass die ordnungsgemäße landwirtschaftliche Nutzung „durch den Rechtserwerber“ sichergestellt sein muss. Der ha. landw. ASV interpretiert diese Bestimmung so, dass der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke in der Absicht erfolgen muss, diese weiterhin selbst – d.h. auf eigenen Namen und eigene Rechnung für die Urproduktion - landwirtschaftlich nutzen zu wollen. Es stellt sich die Frage, ob der Erwerb landwirtschaftlicher Nutzflächen mit dem Erwerbszweck, diese Grundstücke (bis zu einer anderweitigen Verwertung) weiterzuverpachten, eine „ordnungsgemäße landwirtschaftliche Nutzung durch den Rechtserwerber“ im Sinne der maßgeblichen gesetzlichen Bestimmung ist. Im Grunde handelt es sich bei diesem Erwerbszweck um den Geschäftszweig von Maklern und Vermögensverwaltern. Mit der „ordnungsgemäßen landwirtschaftlichen Nutzung durch den Rechtserwerber“ ist nach Maßgabe des ha. landw. ASV nicht zwingend gemeint, dass der Rechtserwerber höchstpersönlich die manuellen Arbeiten verrichten muss. Der Rechtserwerber kann diese auch auf eigenen Namen und eigene Rechnung in Auftrag geben, um sein in der Urproduktion liegendes wirtschaftliches Ziel (Erzeugung und Verkauf von pflanzlichen und tierischen Produkten) zu erreichen. Die Akkumulation von Nutzflächen mit dem Erwerbszweck der Verpachtung, Vermietung und Entwicklung ist aus Sicht der ha. landw. ASV aber keine der Intention des § 10 Abs. 2 lit. c entsprechende ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Nutzung durch den Rechtserwerber.
4.2. Zum Versagungsgrund § 10 Abs. 2 lit. i K-GVG 2002
Gemäß § 10 Abs. 2 lit. i K-GVG 2002 ist einem Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu versagen, wenn zu besorgen ist, dass Grundstücke ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden.
Dieser Versagungsgrund ist insbesondere im Hinblick auf die Bodenverbrauchsproblematik von Relevanz.
Bodenverbrauch im Bundesländervergleich:
durchschnittliche
2010-2020
Veränderung in ha/Tag
Österreich
15,1
Oberösterreich
3,6
Niederösterreich
2,9
Steiermark
2,9
Kärnten
2,2
Tirol
1,3
Vorarlberg
0,8
Salzburg
0,7
Burgenland
0,5
Wien
0,1
Quelle:
Umweltbundesamt (https://www.umweltbundesamt.at/umweltthemen/boden/flaecheninanspruchnahme)
Sämtliche Kapitalgesellschaften, an denen der Mehrheitseigentümer Anteile hält, sind Immobiliengesellschaften: xxx GmbH, xxx GmbH, xxx GmbH, xxx GmbH. Dieser Umstand deutet nach Maßgabe des ha. landw. ASV doch stark drauf hin, dass das Motiv der Grunderwerbe nicht die landwirtschaftliche Urproduktion ist, auch wenn im Zuge des gegenständlichen Behördenverfahrens der Geschäftszweck der Erwerberin adaptiert (erweitert auf Eigenbewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen) wurde. Der Geschäftszweig von Unternehmen der Immobilienbranche ist die Entwicklung von Immobilien. Bis diese landwirtschaftlichen Nutzflächen „entwickelt“ sind, werden sie an Landwirte verpachtet. Insofern ist nach Maßgabe des ha. landw. ASV beim Erwerb der kaufgegenständlichen Grundstücke durch die xxx GmbH zu besorgen, dass diese ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden.
4.3. Zum Versagungsgrund § 10 Abs. 2 lit k K-GVG 2002
Gemäß § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG 2002 ist einem Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu versagen, wenn das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern.
Die Ortsrandlage von Grundstücken war traditionell ein Merkmal, das den Erwerb dieser Grundstücke zur spekulative Kapitalanlage förderte, zumal die Nähe zu bereits bestehendem Bauland den Erfolg einer Entwicklung zu Bauland wahrscheinlicher erscheinen ließ. Wie bereits ausgeführt, ist das Geschäftsmodell von Unternehmen der Immobilienbranche unter anderem die „Entwicklung“ von Grundstücken, um vorhandene Wohnbedürfnisse befriedigen zu können und diese Grundstücke nach dem Geschäftsmodell der Immobilienentwicklung gewinnbringend verwerten zu können. Auch wenn – wie in der Beschwerde vom 04.01.2023 vorgebracht - der Akt der Flächenumwidmung letztlich ein hoheitlicher ist, muss dieser hoheitliche Akt (Flächenumwidmung) im Regelfall vom Grundbesitzer angeregt werden. Wenn land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zunehmend in Besitz von Unternehmen gelangen, deren vorrangiger Geschäftszweck die „Entwicklung“ von Land ist, wird wohl gemeinhin davon ausgegangen werden können, dass stärker darauf hingewirkt wird, Grünland in Bauland „aufzuwerten“. Die Intention des Grundverkehrsgesetzes ist aber, dass landwirtschaftliche Nutzflächen im Besitz jener Wirtschaftssubjekte bleiben sollen, deren einziges Geschäftsmodell die land- und forstwirtschaftliche Urproduktion ist, da davon ausgegangen werden kann, dass dadurch die Ressource Boden am besten geschützt werden kann.
Die Beantwortung der Frage, ob konkret die kaufgegenständlichen Grundstücke von der xxx GmbH zum Zweck der spekulativen Kapitalanlage erworben wurden, obliegt dem Senat des Landesverwaltungsgerichtes. Dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen im Sinne von § 10 Abs. 1 K-GVG 2002 dürfte dieses Rechtsgeschäft nach Maßgabe des ha. landw. ASV eher nicht dienlich sein.“
Am 24.5.2023 wurde durch das Landesverwaltungsgericht Kärnten eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, anlässlich welcher der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin, der Vertreter der belangten Behörde und der landwirtschaftliche Amtssachverständige xxx, gehört wurden.
Feststellungen:
Mit dem Kaufvertrag vom 24. bzw. 30.6.2022 verkaufte xxx die Grundstücke xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, im Ausmaß von insgesamt 8.129 m² an die xxx mbH. Es wurde ein Kaufpreis in der Höhe von € 100.000,-- vereinbart (€ 12,30 pro m²).
Bei den kaufgegenständlichen Grundstücken handelt es sich um eine ebene, arrondierte, landwirtschaftlich genutzte und durch einen Gemeindeweg erschlossene Fläche, welche die Flächenwidmung „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Flächen, Ödland“ aufweist. Auf Grund der Größe, der Lage, der sehr guten Bonität und der geraden rechteckigen Ausformung ist eine Aufstockungseignung für einkommensschwache bäuerliche Betriebe gegeben. Ein Informationsverfahren nach § 10 Abs. 3 K-GVG wurde durch die belangte Behörde nicht durchgeführt.
Es handelt es sich gegenständlich um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des § 3 Abs. 1 lit. a K-GVG. Im örtlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde xxx sind die kaufgegenständlichen Grundstücke für eine Baulandwidmung vorgesehen.
Die Käuferin xxx mbH ist eine Kapitalgesellschaft mit Sitz in xxx. 60% an der Gesellschaft hält xxx, 20% xxx und 20% die xxx mit Sitz in Honkong. Der Geschäftszweig dieser GmbH ist laut Firmenbuchauszug mit Stichtag 19.4.2022 die Vermietung und Verwertung von Immobilien. Handelsrechtliche Geschäftsführer der GmbH sind xxx und xxx.
Am 9.1.2023 wurde ein aktualisierter Firmenbuchauszug vorgelegt, aus welchem ersichtlich ist, dass der Firmenname auf xxx GmbH“ abgeändert wurde, außerdem wurde der Geschäftszweig des Unternehmens geändert und lautet seither wie folgt: „Erwerb, Vermietung, Verwaltung und Verkauf von Immobilien sowie Bewirtschaftung und Verpachtung land- und/oder forstwirtschaftlicher Flächen“.
Die xxx GmbH (im Folgenden: die Beschwerdeführerin) ist eine juristische Person, welche zwar über land- und forstwirtschaftlichen Besitz verfügt, sie bewirtschaftet aber keine land- und forstwirtschaftlichen Flächen und keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Sie ist keine Landwirtin.
Die bereits bisher im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden land- und forstwirtschaftlichen Flächen im Ausmaß von 5,68 ha sind Landwirten zur Bewirtschaftung überlassen. Die Bewirtschaftung erfolgt nach den Angaben der Beschwerdeführerin in der Form, dass die Grundflächen von Bauern gemäht und Heuballen gepresst werden.
Die Beschwerdeführerin legte einen Pachtvertrag, datiert vom 20.10.2022, vor, wonach beginnend mit 01.10.2022 und abgeschlossen auf unbestimmte Zeit u.a. auch die kaufgegenständlichen Grundstücke an xxx (Neffe des xxx) verpachtet werden sollen. xxx bewirtschaftet derzeit 2,9 ha LN, es handelt sich dabei um von seinem Vater gepachtete Nutzflächen. Eine Eigenbewirtschaftung der kaufgegenständlichen Grundstücke durch die Beschwerdeführerin ist also nicht geplant.
Der Verkehrswert von im gegenständlichen Bereich gelegenen landwirtschaftlichen Grundstücken beträgt € 8,40 pro m². Das ergibt bei einer Grundstücksfläche der kaufgegenständlichen Grundstücke Nr. xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, im Ausmaß von 8.129 m² den Verkehrswert von € 68.283,60,--.
Beweiswürdigung:
Die getroffenen Feststellungen gründen sich auf den schlüssig vorliegenden Akteninhalt, insbesondere die darin aufliegende Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx, das durch das Landesverwaltungsgericht Kärnten eingeholte schlüssige Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx, die durchgeführte mündliche Verhandlung sowie den Ausführungen der Beschwerdeführerin selbst.
Bei der Ermittlung des Verkehrswertes hat der landwirtschaftliche Amtssachverständige xxx, die laut Flächenwidmungsplan gegebene Widmung der kaufgegenständlichen Grundstücke als „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ berücksichtigt. Er hat die Vergleichspreise benachbarter Grundstücksflächen verglichen und hat für die kaufgegenständlichen Grundstücke einen Verkehrswert von € 8,40 errechnet.
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass der dem Beschwerdeverfahren beigezogene landwirtschaftliche Amtssachverständigen xxx, bei der Ermittlung des Verkehrswertes bei seinen Vergleichen den Verkauf einer Parzelle mit einer Größe von 6 ha zu einem Kaufpreis von 80 Cent pro m² ausgeschlossen hat, da er diesen Kaufpreis als zu gering angesetzt gewertet hat.
Die Feststellungen hinsichtlich der beabsichtigten Nutzung der kaufgegenständlichen Grundstücke ergeben sich aus dem Beschwerdevorbringen selbst. Der Geschäftszweig der Käuferin ist dem Firmenbuch zu entnehmen.
Der Umstand, dass die xxx GmbH als Käuferin nicht Inhaberin und Bewirtschafterin eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ist, ist unbestritten. Gemäß den Ausführungen der Beschwerdeführerin in der Beschwerdeverhandlung werden landwirtschaftliche Flächen gekauft und weiterverpachtet. Die derzeit im Eigentum der Beschwerdeführerin befindlichen land- und forstwirtschaftlichen Flächen werden gemäß den Angaben der Beschwerdeführerin mittels Pachtverträgen an Landwirte zur Bewirtschaftung überlassen.
Gesetzliche Grundlagen:
Das Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 – K-GVG, LGBl. Nr. 9/2004 idF LGBl. Nr. 36/2022, enthält auszugsweise folgende Bestimmungen:
§ 1
Ziele
Ziele dieses Gesetzes sind
a) die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden;
b) die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes;
c) die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.
§ 3
Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke
(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind
a) Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 5 Abs. 2 lit c Gemeindeplanungsgesetz 1995 - K-GplG 1995), bestimmt sind, sofern diese
1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder
2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder
3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind;
…
§ 8
Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Ausnahmen
(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:
a) die Übertragung des Eigentums,
…
§ 10
Genehmigungsvoraussetzungen, besondere Versagungsgründe
(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.
(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn
a) der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;
b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;
c) zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;
d) auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;
e) Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;
f) die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;
g) eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;
h) die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;
i) sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;
j) eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;
k) das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;
l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und
1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie
2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins
zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.
(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.
(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.
Rechtliche Beurteilung:
Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
Im hier vorliegenden Fall werden mit Kaufvertrag vom 24. bzw. 30.6.2022 die die Flächenwidmung „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Flächen, Ödland“ aufweisenden Grundstücke Nr. xxx, xxx, und xxx, alle KG xxx, im Ausmaß von insgesamt 8.129 m², und damit eine landwirtschaftlich genutzte Nutzfläche an eine Käuferin verkauft, die keine Land-und/oder Forstwirtin ist. Im Verfahren wird durch die Käuferin auch nicht vorgebracht, dass sie selbst als Land- und/oder Forstwirtin tätig sein möchte.
In der Beschwerde wird die Rechtssicht vertreten, dass grundsätzlich auch Kapitalgesellschaften geeignet seien, land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zu erwerben und diese nicht selbst bewirtschaften müssten, sondern diese Dritten – aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung – zur Bewirtschaftung überlassen könnten. Im gegenständlichen Fall würden die kaufgegenständlichen Grundstücke durch xxx als Pächter bewirtschaftet werden.
Wie § 1 des Kärntner Grundverkehrsgesetzes zu entnehmen ist, sind Ziele dieses Gesetzes die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden, die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes und die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.
Gemäß § 10 Abs. 1 K-GVG hat die Grundverkehrskommission das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe – und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe – nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.
Gemäß § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG widerspricht ein Rechtsgeschäft jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist.
Weiters liegt gemäß § 10 Abs. 2 lit. i K-GVG ein Versagungsgrund vor, wenn Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden.
Im Hinblick auf den Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG ist darauf hinzuweisen, dass in Entsprechung der diesbezüglichen Judikatur des EuGH nunmehr das Gebot der ordnungsgemäßen land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung (des Grundstückes bzw. Betriebes) statuiert ist. Wenngleich somit das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung nicht mehr gegeben ist, ist dies nicht gleichbedeutend damit, dass jeder Kaufinteressent uneingeschränkt land- und/oder forstwirtschaftliche Grundstücke erwerben kann, wenn er zwar selbst nicht als Landwirt im Sinne des KGVG anzusehen ist, die Flächen aber nach dem Erwerb an einen Landwirt verpachtet. Das K-GVG hat – im Hinblick auf land- und forstwirtschaftliche Flächen – zum Ziel, eine den Grundsätzen der Raumordnung entsprechende Nutzung von Grund und Boden zu sichern sowie eine leistungsfähige bäuerliche Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes zu schaffen und zu erhalten.
In Kärnten sind – schon auf Grund der landschaftlichen Voraussetzungen – land- und forstwirtschaftliche Betriebe mit – im europäischen und weltweiten Vergleich – kleinerer und mittlerer Flächenausstattung üblich. Das K-GVG hat aber gerade die Schaffung und Erhaltung dieser – in Kärnten üblichen – land- und forstwirtschaftlicher Betriebe zum Ziel. Eine bessere Flächenausstattung kann selbstverständlich zur Schaffung und Erhaltung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe beitragen; die Schaffung von (einzelnen) wenigen Großunternehmen, die auf Grund des vorhandenen Kapitals in der Lage sind, (auch) land- und forstwirtschaftliche Flächen im großen Stil zu erwerben und etwa von einer von den zu bewirtschaftenden Flächen weit entfernten Zentrale aus zu verwalten, ist nicht vorrangig das Ziel des K-GVG. Aus diesem Grund ist beim Rechtserwerb von land- und/oder forstwirtschaftlichen Flächen durch einen Nichtlandwirt entscheidend, ob und inwieweit die Ziele des K-GVG damit verwirklicht werden können. In letzter Konsequenz kann in diesem Zusammenhang darauf abgestellt werden, ob eine ordnungsgemäße land- und/oder forstwirtschaftliche Bewirtschaftung durch den Erwerb sichergestellt ist, wobei diese ordnungsgemäße Bewirtschaftung selbstverständlich auch durch Verpachtung sichergestellt werden kann. Unter diesem Aspekt ist die Entscheidung des EuGH in der Rechtssache Ospelt allerdings nicht so zu beurteilen, dass bei jedem Erwerb land- und/oder forstwirtschaftlicher Flächen durch einen Nichtlandwirt durch die (dem Kauf nachfolgende) Verpachtung an einen Landwirt die fehlende Landwirt-Eigenschaft des Erwerbers „saniert“ wird und das Rechtsgeschäft somit automatisch den Zielsetzungen des K-GVG entspricht (Petric/Zraunig, Kärntner Grundverkehrsgesetz, S. 18f).
Der dem Beschwerdeverfahren beigezogene landwirtschaftliche Amtssachverständige xxx, hat in seinem Gutachten vom 13.4.2023 im Zusammenhang mit dem Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG schlüssig und nachvollziehbar ausgeführt, dass der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke in der Absicht erfolgen muss, diese weiterhin selbst – d.h. auf eigenen Namen und eigene Rechnung für die Urproduktion – landwirtschaftlich nutzen zu wollen. Es stellt sich also die Frage, ob der Erwerb landwirtschaftlicher Nutzflächen mit dem Erwerbszweck, diese Grundstücke (bis zu einer anderweitigen Verwertung) weiter zu verpachten, eine „ordnungsgemäße landwirtschaftliche Nutzung durch den Rechtserwerber“ im Sinne der maßgeblichen gesetzlichen Bestimmung ist.
Im Grunde handelt es sich bei diesem Erwerbszweck um den Geschäftszweig von Maklern und Vermögensverwaltern. Mit der „ordnungsgemäßen landwirtschaftlichen Nutzung durch den Rechtserwerber“ ist nach Maßgabe des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen nicht zwingend gemeint, dass der Rechtserwerber höchstpersönlich die manuellen Arbeiten verrichten muss. Der Rechtserwerber kann diese auch auf eigenen Namen und eigene Rechnung in Auftrag geben, um sein in der Urproduktion liegendes wirtschaftliches Ziel (Erzeugung und Verkauf von pflanzlichen und tierischen Produkten) zu erreichen. Die Akkumulation von Nutzflächen mit dem Erwerbszweck der Verpachtung, Vermietung und Entwicklung ist aber keine der Intention des § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG entsprechende ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Nutzung durch den Rechtserwerber.
Im vorliegenden Fall steht somit fest, dass in Bezug auf den verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG gegeben ist. Es ist zudem davon auszugehen, dass das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft – wie der landwirtschaftliche Amtssachverständige schlüssig ausführt – dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen im Sinne des § 10 Abs. 1 K-GVG nicht dienlich sein wird.
Des Weiteren hat der landwirtschaftliche Amtssachverständige xxx, in seinem Gutachten nachvollziehbar dargelegt, dass sämtliche Kapitalgesellschaften, an denen der Mehrheitseigentümer xxx Anteile hält, Immobiliengesellschaften sind: xxx GmbH, xxx GmbH, xxx GmbH, xxx GmbH.
Dieser Umstand deutet doch stark drauf hin, dass das Motiv der Grunderwerbe nicht die landwirtschaftliche Urproduktion ist, auch wenn im Zuge des gegenständlichen Behördenverfahrens der Geschäftszweck der Erwerberin adaptiert (erweitert auf Eigenbewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen) worden ist. Der Geschäftszweig von Unternehmen der Immobilienbranche ist die Entwicklung von Immobilien.
Bis diese landwirtschaftlichen Nutzflächen „entwickelt“ sind, werden sie an Landwirte verpachtet. Insofern ist – wie der landwirtschaftliche Amtssachverständige zutreffend ausführt – beim Erwerb der kaufgegenständlichen Grundstücke durch die Beschwerdeführerin (xxx GmbH) zu besorgen, dass diese ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden.
In § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG wird überdies normiert, dass ein Rechtsgeschäft jedenfalls den genannten Interessen widerspricht, wenn das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiter zu veräußern.
In der Philosophie stellt eine „Spekulation“ eine hypothetische, über die erfahrbare Wirklichkeit hinausgehende Gedankenführung dar. Im Bereich der Wirtschaftswissenschaften wird der Begriff Spekulation im Rahmen der Strategien im Finanzmanagement gesehen. Spekulation ist das Halten einer offenen Bestandsposition an Spekulationsobjekten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes bis zur Glattstellung (Verkauf oder Kauf). Zu Spekulationsobjekten gehören unter anderem Immobilien, Forderungen, Wertpapiere, Devisen oder Derivate. Ausschließliches Ziel dieser Bestandhaltung ist die Gewinnerzielung. Da die Entwicklung der Kurse, Zinsen oder Preise in diesem Zeitraum zum Zeitpunkt des Geschäftsbeginnes mit Ungewissheit behaftet ist (Marktrisiko), handelt es sich bei der Spekulation um risikobehaftete Transaktionen.
Spekulationsgeschäfte im Grundstücks- und Immobilienbereich werden zumeist nicht kurzfristig angelegt, sondern dienen der Absicherung und Vermehrung von Kapital auf längere Sicht. Gerade in Zeiten sehr niedriger Zinsen für erspartes Geld, ist der Kauf von Grundstücke und Immobilien als langfristige und stabile Anlage in den letzten Jahren stark gestiegen.
Zu einer spekulativen Kapitalanlage ist die erwiesene oder aus den Umständen erschließbare Absicht des Erwerbers erforderlich, aus einer erhofften Steigerung des Wertes der angeschafften Grundstücke in näherer Zukunft einen ein normales wirtschaftliches Ausmaß (z.B. einer Kapitalverzinsung) übersteigenden Vermögensvorteil zu erzielen. Unter einer Kapitalanlage ist die Anschaffung von Sachwerten zu dem Zweck zu verstehen, vorhandenes Kapital, das nicht zum kurzfristigen Konsum bestimmt ist, für eine allfällige spätere Verwendung zu binden. Dabei steht der bloße Rechtserwerb und nicht die Nutzung der Sachwerte im Vordergrund (VwGH 11.12.1986, 86/02/0107).
Der Verfassungsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 26.02.2002, VfGH B821/01, zum Tiroler Grundverkehrsgesetz und (verweisend) zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz im Zusammenhang mit dem Thema Spekulation festgehalten, dass ein grundverkehrsbehördlich zu genehmigendes Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes dann widerstreitet, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt. Eine Regelung über die Höhe der Gegenleistung ist mit der Materie des Grundverkehrsrechts untrennbar verknüpft. Ohne Einflussnahme auf die Preise kann aus Sicht des VfGH das Ziel der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht erreicht werden. Zum Inhalt einer den Verkaufspreis beschränkenden Regelung hält der VfGH fest, dass die Beschränkung der Gegenleistung auf den ortsüblichen Verkehrswert für den Verkäufer eine Härte bedeuten mag, dass sie es jedoch einem Käufer ermöglicht, Grundstücke zu einem ortsüblichen Preis zu erwerben. Eine solche Vorschrift konkretisiert den Grundsatz, dass nur solchen Rechtsgeschäften zugestimmt werden darf, die dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerstreiten.
Dieser durch den VfGH genannte Grundsatz ist in identer Form in § 10 Abs. 1 K-GVG normiert. Das Kärntner Grundverkehrsgesetz hat zwar keine konkrete Norm hinsichtlich einer „noch zulässigen“ Überschreitung des Verkehrswertes, durch den Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG sollen jedoch Spekulationen ausgeschlossen werden.
Wenn der VfGH aber ausführt, dass gesetzliche Beschränkungen eines Kaufpreises ua den Zweck verfolgen, Spekulationen mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken hintan zu halten, um dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes zu dienen, so muss dieser Zweck auch durch die gesetzliche Normierung in § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG erreicht werden.
Ausgehend von dieser Vorjudikatur, von der abzurücken der Verfassungsgerichtshof keinen Anlass sah, ist die Annahme zumindest vertretbar, unter dem „ortsüblichen Preis“ oder dem „wahren Wert“ eines Grundstückes im Sinne der Grundverkehrsgesetze (wie immer ähnliche Begriffe in anderem Zusammenhang verstanden werden mögen) sei vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen, also jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt. Das eben wird von den Grundverkehrsgesetzen intendiert.
Ebenso hat der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 31.03.2006, Zahl: 2006/02/0060, ausgeführt, dass zur Ermittlung des ortsüblichen Preises die Annahme zumindest vertretbar ist, dass unter dem „ortsüblichen Preis“ eines Grundstückes vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen ist, also jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt.
Im hier gegenständlichen Kaufvertrag wird als Kaufpreis für die kaufgegenständlichen Grundstücke im Ausmaß von insgesamt 8.129 m² der Betrag von € 100.000,-- angeführt. Der Verkehrswert dieser Fläche beträgt € 68.283,60 (= 8.129 m² x € 8,40). Der vereinbarte Kaufpreis übersteigt somit den Verkehrswert um ca. 46%. Dieser Kaufpreis liegt somit über den Preisen, die der Judikatur des VfGH zugrunde lagen (Tirol und Niederösterreich haben eine Beschränkung dahingehend, dass der Kaufpreis den Verkehrswert nicht um mehr als 30% übersteigen darf).
Auf Grund der Tatsache, dass die kaufgegenständlichen Grundstücke im unmittelbaren Nahebereich von als Bauland gewidmeten Grundstücken in Ortsrandlage gelegen sind und außerdem im örtlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde xxx für diese Grundstücke für eine Baulandwidmung vorgesehen ist, kommt das erkennende Gericht zu der Schlussfolgerung, dass beim gegenständlichen Kaufgeschäft spekulative Erwägungen der Beschwerdeführerin auf Grund der guten Lage der Grundstücke mit etwaiger späterer Umwidmung zum Kauf geführt haben und nicht das Bestreben, einen wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zu führen und aufzubauen. Die Absicht landwirtschaftliche Flächen zu erwerben, um diese an Landwirte in der Umgebung bis zu einer Umwidmung in Bauland zu verpachten, zeigt deutlich, dass beim gegenständlichen Kaufgeschäft landwirtschaftliche Absichten nicht im Vordergrund stehen.
Auch der dem Beschwerdeverfahren beigezogene landwirtschaftliche Amtssachverständige xxx, hat in seinem Gutachten schlüssig ausgeführt, dass die Ortsrandlage von Grundstücken traditionell ein Merkmal ist, das den Erwerb dieser Grundstücke zur spekulative Kapitalanlage fördert, zumal die Nähe zu bereits bestehendem Bauland den Erfolg einer Entwicklung zu Bauland wahrscheinlicher erscheinen lässt. Wie bereits ausgeführt, ist das Geschäftsmodell von Unternehmen der Immobilienbranche unter anderem die „Entwicklung“ von Grundstücken, um vorhandene Wohnbedürfnisse befriedigen zu können und diese Grundstücke nach dem Geschäftsmodell der Immobilienentwicklung gewinnbringend verwerten zu können. Auch wenn der Akt der Flächenumwidmung letztlich ein hoheitlicher ist, muss dieser hoheitliche Akt (Flächenumwidmung) im Regelfall vom Grundbesitzer angeregt werden. Wenn land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zunehmend in Besitz von Unternehmen gelangen, deren vorrangiger Geschäftszweck die „Entwicklung“ von Land ist, wird wohl gemeinhin davon ausgegangen werden können, dass stärker darauf hingewirkt wird, Grünland in Bauland „aufzuwerten“. Die Intention des Grundverkehrsgesetzes ist aber, dass landwirtschaftliche Nutzflächen im Besitz jener Wirtschaftssubjekte bleiben sollen, deren einziges Geschäftsmodell die land- und forstwirtschaftliche Urproduktion ist, da davon ausgegangen werden kann, dass dadurch die Ressource Boden am besten geschützt werden kann.
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass die Beschwerdeführerin neben dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag vom 24. bzw. 30.6.2022 betreffend die Grundstücke Nr. xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, mit einem weiteren Kaufvertrag vom 21. bzw. 24.6.2022 das unmittelbar angrenzende Grundstück Nr. xxx, KG xxx, erworben hat. Auch dieses als „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Flächen, Ödland“ gewidmete Grundstück ist im örtlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde xxx für eine Baulandwidmung vorgesehen. Bei Betrachtung beider Kaufverträge entsteht eine große, in sich geschlossene, rechteckige Fläche, die von als Bauland gewidmeten Grundstücken umgeben ist und die – bei einer etwaigen Umwidmung – dadurch perfekt für eine großflächigere Immobilienentwicklung geeignet ist.
Es ist somit davon auszugehen, dass mit dem vorliegenden Kaufvertrag die gegenständlichen Grundstücke nur zur spekulativen Kapitalanlage durch die Beschwerdeführerin erworben werden sollen, um diese nach erfolgter Umwidmung entsprechend verwerten zu können.
Wenn der VfGH ausführt, dass gesetzliche Beschränkungen eines Kaufpreises ua den Zweck verfolgen, Spekulationen mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken hintan zu halten, um dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes zu dienen, so muss dieser Zweck auch durch die gesetzliche Normierung in § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG erreicht werden.
Der Kauf von Grundstücken in der offensichtlich vorliegenden Hoffnung auf Umwidmung in Bauland lässt jedenfalls auf eine spekulative Kapitalanlage schließen. In Bezug auf das gegenständliche Rechtsgeschäft ist daher auch der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG gegeben.
Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass das gegenständlich grundver-kehrsbehördlich zu prüfende Rechtsgeschäft auf Grund der genannten Versagungs-gründe nicht zu genehmigen war.
Es war daher spruchgemäß zu entscheiden
Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.
Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.