Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-S3-406/5/2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 03.05.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2023:KLVwG.S3.406.5.2023

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende xxx, die Berichterstatterin xxx und die beiden Laienrichter xxx und xxx, xxx, über die Beschwerde der xxx GmbH, xxx, xxx, vertreten durch xxx Rechtsanwälte, xxx, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 31.01.2023, Zahl: xxx, wegen Versagung der grundverkehrsbehördlichen Geehmigung, zu Recht erkannt:

I.Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG als unbegründet

a b g e w i e s e n .

II.Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG

u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Verfahrensgang:

Mit Kaufvertrag vom 17.10.2022 verkaufte xxx, xxx, xxx, als Verkäufer die Liegenschaft EZ xxx, KG xxx, mit den innenliegenden Grundstücken Parzellen Nr. xxx und xxx an die Käuferin xxx GmbH, FN xxx, xxx, xxx.

Die kaufgegenständlichen Grundstücke weisen die Widmung „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ auf. Sie haben gesamt eine Fläche 7.036 m2.

Mit Schriftsatz vom 25.10.2022, eingelangt bei der Bezirkshauptmannschaft xxx am 27.10.2022, beantragte die Käuferin xxx GmbH, vertreten durch xxx Rechtsanwälte, xxx, xxx, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Rechtsgeschäftes nach den Bestimmungen des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002. Im Antrag wurde ua. ausgeführt, dass es sich bei den kaufgegenständlichen Grundstücken derzeit noch um landwirtschaftliche Flächen handelt. Ein Umwidmungsverfahren sei behördenanhängig. Das Umwidmungsverfahren in Bauland-Geschäftsgebiet samt Bestätigung des Bebauungsplanes würde voraussichtlich im Kalenderjahr 2023 rechtskräftig abgeschlossen werden. Das bereits ausgeplante Bauträgerprojekt, welches die Käuferin am Kaufgegenstand realisieren möchte, werde von der Marktgemeinde begrüßt und als Bereicherung für die Umgebung gesehen. Durch das gegenständliche Rechtsgeschäft werde der Bestand von bäuerlichen (Vollerwerbs)Betrieben nicht gefährdet. Vielmehr würden durch die Realisierung des geplanten Bauprojektes, durch welches auch Geschäftslokale geschaffen werden, neue Arbeitsplätze geschaffen, sodass ein Allgemeininteresse an der Realisierung des Projektes bestehe.

Die Marktgemeinde xxx führte in ihrem Schreiben vom 22.11.2022 ua. aus, dass die Grundstücke zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören, die Grundstücke land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden und die Grundstücke land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar seien. Weiters wurde aufgeführt, dass nach Änderung der Flächenwidmung eine Bebauung beabsichtigt sei. Das Widmungsverfahren sei anhängig. Der Veräußerer sei Inhaber eines bäuerlichen Betriebes und der Erwerber sei kein Inhaber eines bäuerlichen Betriebes bzw. verfüge über keine land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen. Weiters wurde ausgeführt, dass das Anliegen von der Marktgemeinde xxx positiv unterstützt werde.

In der Folge erstattete der landwirtschaftliche Sachverständige xxx ein Gutachten vom 05.12.2022. In diesem wurde ua. der Verkehrswert von 8,00 €/m2 festgehalten. Bei einer Fläche von 7036m2 ergebe dies einen Verkehrswert von 56.288 Euro. Weiters wurde ua. ausgeführt, dass, da es sich bei der Käuferin um keine Landwirtin im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes handle, zu befürchten sei, dass die kaufgegenständlichen landwirtschaftlichen Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden. Im gegenständlichen Fall sei zu befürchten, dass die Liegenschaft der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werde, da die Käuferin als Gesellschaftszweck keine Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes vorsehe. Aus landwirtschaftliche Sicht könne dem Rechtsgeschäft nicht zugestimmt werden.

Mit nunmehr bekämpften Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 31.01.2023, Zahl: xxx, wurde dem zwischen xxx als Verkäufer und der xxx GmbH als Käuferin am 17.10.2022 über die Liegenschaft EZ xxx KG xxx, bestehend aus den Grundstücken xxx und xxx im Ausmaß von insgesamt 7.036 m2, abgeschlossenen Kaufvertrag die Genehmigung versagt. Als Rechtsgrundlagen wurden die §§ 8 und 10 Abs. 1 iVm § 10 Abs. 2 lit. i und k des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 – K-GVG angeführt. In der rechtlichen Beurteilung wurde ausgeführt wie folgt:

„Gemäß § 8 Abs. 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002, LGBI.Nr. 9/2004 idgF., bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke betreffen, der Genehmigung nach diesem Gesetz.

Gemäß § 10 Abs. 1 K-GVG sind Rechtsgeschäfte von der Grundverkehrsbehörde zu genehmigen, wenn sie dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widersprechen.

§ 10 Abs. 1 K-GVG stellt eine Generalklausel dar, derzufolge der Rechtserwerb an land-/forstwirtschaftlichen Grundstücken grundsätzlich nur dann zu genehmigen ist, wenn er der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe entspricht.

§ 10 Abs. 2 K-GVG normiert besondere Versagungsgründe, die absolut wirken. Liegt also ein Tatbestand des § 10 Abs. 2 K-GVG vor, ist dem Rechtsgeschäft jedenfalls und ohne weitere Prüfung der Generalklausel die Genehmigung zu versagen (vgl. dazu VwGH 31.3.2006, 2006/02/0060).

§ 10 Abs. 2 lit. i nennt als solchen - absoluten - Versagungstatbestand, wenn durch das Rechtsgeschäft „sonst Grundstücke ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden".

§ 10 Abs. 2 lit. k nennt als solchen - absoluten - Versagungstatbestand, wenn das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiter zu veräußern.

Bei den Grundverkehrsbehörden hat sich in den letzten Jahrzehnten zur Bestimmung des § 10 Abs. 2 lit. k leg. cit. die Vollzugspraxis herausgebildet, dass eine Gegenleistung, die den Verkehrswert bis etwa einem Viertel bis höchstens einem Drittel übersteigt, zu tolerieren ist. Sollte die Gegenleistung den Verkehrswert also um mehr als 25-30% übersteigen, ist die Genehmigung gem. § 10 Abs. 2 lit. k des Kärntner Grundverkehrsgesetzes zu versagen.

Durch den landwirtschaftlichen Amtssachverständigen wurde für das kaufgegenständliche Grundstück ein Verkehrswert von € 8,00/ m2 ermittelt. Bei einer Grundstücksgröße von 7.036 m2 kann dieser somit mit € 56.288,00 festgelegt werden. In gegenständlichem Fall übersteigt der Kaufpreis den Verkehrswert um das Achtfache. Damit wurde der obgenannte Versagungstatbestand erfüllt.

Als weiteres Indiz für eine widmungsfremde Nutzung, bzw. Entziehung der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der kaufgegenständlichen Grundstücke ist der Aussage im Antrag vom 25.10.2022 zu entnehmen, dass auf diesen die Realisierung eines Bauprojektes geplant ist.

Unternehmenszweck der xxx GmbH ist die „Herstellung und Aufbereitung sowie Vermietung von Medizinprodukten, soweit diese Tätigkeiten nicht unter ein anderes reglementiertes Gewerbe fallen (Online-)Handel mit sowie Vermietung von Medizinprodukten, Handel mit Waren aller Art" angegeben wird. Gesellschaftszweck der Gesellschafter, der xxx GmbH sowie die xxx GmbH ist die Beteiligung an Unternehmen.

Die kaufgegenständlichen Grundstücke sind derzeit landwirtschaftlich genutzt bzw. landwirtschaftlich nutzbar und daher als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke iSd K-GVG anzusehen.

Auf Grund der Größe, der Lage sowie der guten bis sehr guten Bonität wären diese Grundstücke für die Vergrößerung und Verstärkung existenzschwacher bäuerlicher Betriebe gut geeignet.

Grundverkehrsbehördliche Entscheidungen sind regelmäßig Prognoseentscheidungen. Eine solche Prognoseentscheidung hat unter richtiger Würdigung sämtlicher für und gegen die Genehmigung des Rechtsgeschäftes sprechenden Beweisergebnisse, insbesondere auch Aussagen hinsichtlich des beabsichtigten Nutzungszwecks, zu erfolgen. Nach der Rechtsprechung des VwGH ist im Hinblick auf die Schwierigkeiten, die mit einer ein zukünftiges Verhalten bewertenden Entscheidung verbunden sind, eine umfassende Beurteilung aller für und gegen ein bestimmtes Ergebnis entsprechenden Umstände besonders wichtig. Hier können sowohl Umstände ins Gewicht fallen, die auf die Einschätzung der Persönlichkeit des Erwerbers und die Glaubwürdigkeit seiner Erklärungen von Bedeutung sind, wie auch objektive Umstände verschiedener Art, die bei der konkreten Beurteilung beachtenswert sein können (vgl. dazu KLVwG 14.4.2015, KLVwG-S3-2912/17/2014).

In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass eine Erklärung des Rechtserwerbers über die beabsichtigte Nutzung nicht ausreichend ist, sondern die Entscheidung durch objektive Umstände so weit in ihrer Überzeugungskraft unterstützt sein muss, dass es auch zur Verwirklichung dieser Tatbestandsvoraussetzungen kommen wird (vgl. dazu Schneider C.F., Handbuch österreichisches Grundverkehrsrecht (1996) 299).

Das Grundstück würde daher ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen und ist somit der Versagungstatbestand des § 10 Abs. 2 lit. i erfüllt.

Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass § 10 Abs. 2 lit. i nicht als erfüllt anzusehen ist, so widerspricht das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe.

Wie bereits dargestellt, können juristische Personen zwar grundsätzlich land- oder forstwirtschaftliche Flächen erwerben, entscheidend ist aber nicht zuletzt auch der Zweck, den die juristische Person verfolgt.

Die Beurteilung des Unternehmenszwecks sowie die Absicht, diese Grundstücke mit Wohnobjekten zu bebauen, als auch die Tatsache der Überschreitung des Verkehrswertes von mehr als dem Achtfachen führt bei objektiver Beurteilung zum Ergebnis, dass nicht beabsichtigt ist, den Vertragsgegenstand zukünftig als land- oder forstwirtschaftliche Nutzfläche zu erhalten.

Das Rechtsgeschäft widerspricht daher dem allgemeinen Interesse des § 10 Abs. 1 KGVG.“

Gegen diesen Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 31.01.2022 richtet sich die Beschwerde mit folgendem Inhalt:

„4.Beschwerdegründe

Der gegenständliche Bescheid ist mit Rechtswidrigkeit seines Inhaltes belastet, da die Behörde die Rechtlage verkannt und die Rechtsfrage unrichtig gelöst hat.

Darüber hinaus ist der Bescheid mit Rechtswidrigkeit in Folge Verletzung von Verfahrensvorschriften belastet, da der Sachverhalt ergänzungsbedürftig geblieben ist. Die Behörde hat es unterlassen, entscheidungswesentliche Feststellungen zu treffen. Die Verletzung von Verfahrensvorschriften ist wesentlich, da bei Treffen der entscheidungs-wesentlichen Tatsachenfeststellungen die belangte Behörde zu einem anderen Bescheid hätte gelangen können und müssen.

Hiezu sei Nachstehendes erläutert:

Die belangte Behörde bezieht sich im Rahmen ihrer Feststellungen auf das Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx und führt aus, dass die kaufgegenständlichen Grundstücke aufgrund der Größe der Lage sowie der guten bis sehr guten Bonität für die Vergrößerung und Verstärkung existenzschwacher bäuerlicher Betriebe gut geeignet wären.

Der Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx ist jedoch keine Aussage zur Bodenbeschaffenheit kaufgegenständlicher Grundstücke zu entnehmen. Die Bodenbeschaffenheit wurde folglich keiner Überprüfung unterzogen, weshalb die belangte Behörde nicht einfach davon ausgehen kann, dass eine gute Bonität gegenständlicher Grundstücke gegeben ist.

Laut Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen xxx, das von der belangten Behörde in keinster Weise berücksichtigt wurde bzw. in deren Beurteilung miteinbezogen wurde, handelt es sich bei gegenständlichen Grundstücken um „leichte Böden", die bis dato lediglich für die Blumenpflückproduktion bzw. als Grünland genutzt wurden. Leichte Böden sind für die eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung aufgrund ihres hohen Sandanteils als eher ungeeignet anzusehen, denn je höher der Sandanteil im Boden ist, desto weniger haftet der Boden zusammen. Der hohe Sandanteil bedingt auch eine geringere Speicherkapazität von Wasser und Nährstoffen, weshalb der Boden daher schneller austrocknet.

Zudem weisen gegenständliche Grundstücke eine dreiecksähnliche Figuration auf und stellt der gerichtlich zertifizierte Sachverständige xxx fest, dass die dreiecksähnliche Figuration gegenständlicher Grundstücke einen maßgeblichen Einfluss auf die landwirtschaftliche Bewirtschaftung hat, da die Form idealerweise rechteckig sein sollte. Die Grundstücksform gegenständlicher Grundstücke ist daher für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung aufgrund der zusätzlich anfallenden Bewirtschaftungskosten durch zusätzliche Wendezeiten als ungünstig anzusehen und würde ein Landwirt jedenfalls danach trachten, Grundstücke mit günstigen Grundstücksformen zu erwerben. In diesem Zusammenhang ist auch auf die schriftliche Bestätigung des Herrn xxx, einem Landwirt in unmittelbarer Nähe des Verkäufers gegenständlicher Grundstücke, zu verweisen, die von der belangten Behörde nicht berücksichtigt wurde und in der dieser bekundet aufgrund der örtlichen Lage und der Ausformung, keinerlei Interesse an den kaufgegenständlichen Grundstücken zu haben.

Diesen Ausführungen zufolge ist daher davon auszugehen, dass ein zureichender Grund für die Entziehung gegenständlicher Grundstücke aus der landwirtschaftlichen Nutzung gegeben ist. Weiters ist ob der gegenständlichen Grundstücke derzeit ein durch die Vertragsparteien beantragtes Umwidmungsverfahren bei der Marktgemeinde xxx anhängig, das bereits sehr weit fortgeschritten ist und der Ortsbildpflegekommission im Rahmen eines integrierten Verfahrens bereits vorgelegt wurde. Gemäß dem örtlichen Entwicklungskonzept der Marktgemeinde xxx liegen die kaufgegenständlichen Grundstücke innerhalb der Entwicklungsgrenzen für Bauliegenschaften. Die Beschwerdeführerin hatte auch bis dato erhebliche Aufwendungen für die Planverfassung und das Einholen diverser Gutachten. Die Beschwerdeführerin hat weiters die ihr eingeräumte Kaufoption für die beiden Grundstücke gezogen und den Kaufvertrag zur Sicherung ihrer Rechte und des Aufwandes abgeschlossen.

Seitens der Marktgemeinde xxx wurde in gegenständlichem Verfahren auch bestätigt, dass ein erhebliches öffentliches Interesse am Gesamtprojekt der Beschwerdeführerin besteht, weswegen die Marktgemeinde xxx dieses Projekt auch unterstützt.

Weiters geht die belangte Behörde ausgehend von der Beurteilung der kaufgegenständlichen Flächen als Ackerland von einem Verkehrswert von € 8,00/m2 aus. Bei einer Grundstücksgröße von 7.036 m2 beliefe sich der Gesamtverkehrswert auf € 56.288,00. Der ortsübliche Quadratmeterpreis gegenständlicher Grundstücke beträgt entgegen den Ausführungen des xxx jedoch € 10,00 und bezogen auf die Gesamtfläche von 7.036 m2 wären dies € 70.360,00. Selbst bei einem Erwerb der beiden Grundstücke zum Gesamtpreis von € 70.360,00 wäre ein landwirtschaftlicher Erfolg über Jahrzehnte hinaus nicht zu erzielen und könnte sich ein strukturschwacher Landwirt dies auch niemals leisten, da sich die Anschaffungskosten inkl. der Kaufnebenkosten nicht amortisieren würden.

Wie bereits unter Punkt 2.4 erwähnt, geht die belangte Behörde ob des Versagungsgrundes des § 10 Abs 2 lit k davon aus, dass sofern die Gegenleistung den Verkehrswert um mehr als 25-30 % übersteigt, die Genehmigung gemäß § 10 Abs 2 lit k K-GVG zu versagen ist. Die Behörde übersieht, dass bei dieser Bewertung vom Bauerwartungsland auszugehen ist. Ausgehend von einem niedrig bemessenen Quadratmeterpreis in Höhe von € 100,00 für Bauerwartungsland, würde der Verkehrswert € 703.600,00 betragen. Der im Kaufvertrag unter Punkt 3 vereinbarte Kaufpreis beträgt € 472.100,00 zuzüglich des Nachtragskaufpreises gemäß Punkt 4.1.a von nochmals € 472.100,00, somit gesamt € 944.200,00. Die Gegenleistung übersteigt den Verkehrswert daher um exakt 25 % und befindet sich diese Überschreitung innerhalb der Toleranzgrenze, weshalb die Genehmigung gemäß § 10 Abs 2 lit k nicht zu versagen gewesen wäre.

Unter dem Blickpunkt der vergangenen Entwicklung landwirtschaftlicher Betriebe im Gemeindegebiet xxx ist auszuführen, dass von der östlichen und südöstlichen Gemeindegrenze aus gesehen (xxx - xxx - Grenze zur Stadt xxx) der Betrieb des Herrn xxx als Verkäufer gegenständlicher Grundstücke der erste ist. Weiters gibt es nach Westen hin den landwirtschaftlichen Betrieb des Herrn xxx, xxx, xxx. In xxx selbst befindet sich der landwirtschaftliche Betrieb des Herrn xxx, xxx, xxx. Der landwirtschaftliche Betrieb des Herrn xxx bzw. jener des Herrn xxx sind von den kaufgegenständlichen Grundstücken 10 km weit entfernt. Mehrere landwirtschaftliche Betriebe im Umfeld xxx haben mittlerweile geschlossen bzw. ihre Größe insbesondere durch die Aufgabe von Pachtflächen verringert. Ein Grund dafür ist mitunter der hohe Pachtzins in Höhe von € 500,00/ha pro Jahr, wobei Landwirte maximal € 200,00/ha pro Jahr für einen ha bezahlen können, alles andere nämlich als unwirtschaftlich anzusehen wäre. Damit erschießt sich auch die Unwirtschaftlichkeit eines käuflichen Erwerbes der beiden Grundstücke durch einen Landwirt, insbesondere eines strukturschwachen.

Die belangte Behörde versagt der Beschwerdeführerin unter anderem auch die grundverkehrsbehördliche Genehmigung kaufgegenständlicher Grundstücke, da diese der Beschwerdeführerin unterstellt, der Erwerb gegenständlicher Grundstücke erfolge nur zur spekulativen Kapitalanlage bzw. zu dem Zweck diese als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiter zu veräußern. Diese Unterstellung ist ausdrücklich zurückzuweisen und ist aufgrund dieser Unterstellung darauf zu schließen, dass die belangte Behörde den Kaufvertrag einerseits nicht gelesen hat und andererseits diesen im Rahmen der Beurteilung des Sachverhaltes auch nicht berücksichtigt hat. Gemäß Punkt 4. des Kaufvertrages vom 17.10.2022 wird nach erfolgter Umwidmung kaufgegenständlicher Grundstücke ein angemessener Kaufpreis zwischen den Vertragsparteien vereinbart und wird die Beschwerdeführerin das geplante Bauprojekt auch selbst durchziehen und kann von einer beabsichtigten Veräußerung der Grundstücke seitens der Berufungswerberin nicht die Rede sein. Auch im Hinblick darauf, dass seitens der Berufungswerberin ob des geplanten Bauprojektes bereits enorme Aufwendungen getätigt wurden, ist diese Unterstellung des spekulativen Erwerbes zurückzuweisen.

Insgesamt kann daher festgehalten werden der Versagungsgrund des § 10 Abs 2 lit i K-GVG sowie der Versagungsgrund des § 10 Abs 2 lit k K-GVG nicht gegeben sind und hätte die belangte Behörde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung ob der kaufgegenständlichen Grundstücke erteilen müssen.

Beweis:

-Ortsaugenschein;

-PV, wofür seitens der Beschwerdeführerin der Geschäftsführer xxx, p.A. der Beschwerdeführerin, namhaft gemacht wird; Zeuge: xxx, xxx, xxx;

-Zeuge: xxx, xxx, xxx;

-Zu bestellender SV aus dem Bereich der Immobilienbewertung;

-Bescheid der Grundverkehrsbehörde vom 31.01.2023;

-Einzahlungsbestätigung Beschwerdegebühr vom 07.03.2023

5. Beschwerdeanträge

Aus diesen Gründen richtet die Beschwerdeführerin an das Landesver-waltungsgericht für Kärnten die

Anträge,

1. Gemäß § 24 VwGVG eine mündliche Verhandlung durchzuführen und

2. a.Gemäß § Art. 130 Abs. 4 BVG und § 28 Abs. 2 VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden und den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass die gegenständlich beantragte Bewilligung erteilt wird.

in eventu

2. b.Den angefochtenen Bescheid gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurück zu verweisen.“

Sachverhalt:

Mit Kaufvertrag vom 17.10.2022 verkaufte xxx, xxx, xxx, als Verkäufer die Liegenschaft EZ xxx, KG xxx, mit den innenliegenden Grundstücken Nr. xxx und xxx, im Ausmaß von gesamt 7036 m2 (5868 m2 - Parz. xxx + 1168 m2 – Parz. xxx) an die Käuferin xxx GmbH mit Sitz in xxx, xxx. Es wurde ein Kaufpreis in der Höhe von € 472.100,-- zuzüglich eines gestaffelt gestalteten Nachtragskaufpreises vereinbart. Im Kaufvertrag wurde festgehalten, dass die Käuferin bzw. die xxx GmbH, FN xxx, und die mit ihnen verbundenen Personen und Unternehmen schon seit längerem intensiv bemüht sind, eine für die Ausführung eines Bauprojektes am Kaufgegenstand notwendige Umwidmung und eine rechtskräftige Baubewilligung zu erlangen. Für den Fall, dass die angestrebte rechtskräftige Umwidmung des Kaufgegenstandes in Bauland-Geschäftsgebiet erreicht werden könne bzw. eine Bestätigung des Bebauungsplanes (und somit auch der Geschossflächenzahl) ergeht, wurde hinsichtlich des Kaufpreises ein Nachtragskaufpreis von € 472.100,-- bzw € 587.760,-- bzw € 598.868,-- bzw € 683.300,-- zusätzlich zum Kaufpreis von € 472.100,-- je nach Vorliegen der angeführten Voraussetzungen vereinbart.

Dem Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung war eine Studie „xxx, Vorschlag Bebauungsplan 03.12.2021“ der xxx GmbH, xxx, samt planlicher Darstellung der geplanten Bebauung der kaufvertragsgegenständlichen Grundstücke angeschlossen. Am Grundstück sollen mehrere Baukörper errichtet werden. Hinsichtlich der Grundstücke ist ein Umwidmungsverfahren in Bauland-Geschäftsgebiet anhängig.

Die kaufvertragsgegenständlichen Grundstücke weisen die Widmung „Grünland - für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ auf. Es handelt sich gegenständlich um land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinn des § 3 Abs. 1 K-GVG, da sie Bestandteil eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes sind und derzeit landwirtschaftlich genutzt sind und weiterhin so nutzbar sind. Der Veräußerer ist Inhaber eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes. Die Käuferin besitzt und bewirtschaftet keine land- und forstwirtschaftlichen Flächen und keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Sie ist keine Landwirtin. Die xxx GmbH, mit Sitz in xxx, hat als Geschäftszweig die Herstellung und Aufbereitung sowie Vermietung von Medizinprodukten, soweit diese Tätigkeiten nicht unter ein anderes reglementiertes Gewerbe fallen, den (Online-)Handel mit sowie Vermietung von Medizinprodukten und den Handel mit Waren aller Art.

Der Verkehrswert der landwirtschaftlichen Grundstücke wurde vom landwirtschaftlichen Amtssachverständigen mit 8,00€/m2 festgelegt. Das ergibt bei einer Fläche von 7036 m2 den Verkehrswert von € 56.288,--.

In der Beschwerde wird vom Beschwerdeführer der ortsübliche Quadratmeterpreis gegenständlicher Grundstücke mit € 10,--/m2 und bezogen auf die Gesamtfläche von 7036 m2 gesamt mit € 70.360,-- angegeben.

Beweiswürdigung:

Die Feststellungen stützen sich auf den vorliegenden Verwaltungsakt und insbesondere den darin enthaltenen Kaufvertrag samt Anlagen. Hinsichtlich des Verkehrswertes wird auf das nachvollziehbare Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 05.12.2022 sowie auf die diesbezügliche Angabe der Beschwerdeführerin in der Beschwerde verwiesen. Der Geschäftszweig der Käuferin ist dem Firmenbuch zu entnehmen.

Rechtliche Beurteilung:

Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 – K-GVG, LGBl. Nr. 9/2004 idF LGBl. Nr. 36/2022:

§ 1

Ziele

Ziele dieses Gesetzes sind

a) die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden;

b)die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes;

c)die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

§ 2

Geltungsbereich

Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Rechten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden an

a) land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäuden oder Teilen dieser Gebäude,

b)allen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an Gebäuden oder Teilen von Gebäuden, wie Wohnungen, wenn Ausländer Rechte erwerben.

§ 3

Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind

a) Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 27 Abs. 2 Z 3 K-ROG 2021), bestimmt sind, sofern diese

1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder

3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder

forstwirtschaftlich nutzbar sind;

…

§ 8

Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Ausnahmen

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:

a)die Übertragung des Eigentums.

…

§ 10

Genehmigungsvoraussetzungen, besondere Versagungsgründe

(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

a)der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b)der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c)zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d)auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;

e)Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f)die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g)eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h)die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i)sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

j)eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;

k)das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

l)das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1.

bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2.

bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

Gemäß § 1 des Kärntner Grundverkehrsgesetzes sind Ziele dieses Gesetzes die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden, die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes und die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

Im vorliegenden Fall wird mit Kaufvertrag vom 17.10.2022 die die Flächenwidmung „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Flächen, Ödland“ aufweisende Liegenschaft EZ xxx, KG xxx, und damit landwirtschaftlich genutzte Nutzflächen an eine Käuferin verkauft, die keine Land- und/oder Forstwirtin ist. Im Verfahren wird durch die Käuferin auch nicht vorgebracht, dass sie selbst als Land- und/oder Forstwirtin tätig sein möchte. Dem Kaufvertrag ist zu entnehmen, dass die Käuferin beabsichtigt, ein Bauträgerprojekt auf den kaufvertragsgegenständlichen Flächen zu realisieren und ist diesbezüglich auch ein Umwidmungsverfahren in Bauland-Geschäftsgebiet anhängig. Es wird somit bereits im Kaufvertrag eine widmungswidrige Verwendung der kaufvertragsgegenständlichen Grundstücke vereinbart. Es liegt daher jedenfalls der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. j K-GVG vor. § 10 Abs. 2 lit. j K-GVG normiert, dass ein Rechtsgeschäft jedenfalls dem in Abs. 1 1. Satz K-GVG beschriebenen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe widerspricht, wenn eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll.

Die Käuferin gibt nicht an, selbst als Land- und/oder Forstwirtin tätig sein zu wollen. Die Käuferin ist derzeit auch keine Landwirtin im Sinne des § 10 Abs. 4 K-GVG. Die Käuferin beabsichtigt auf den gegenständlichen Grundstücken ein Bauträgerprojekt zu realisieren. Das Rechtsgeschäft führt daher offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung.

Der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist zu entnehmen, dass § 3 Abs. 1 K-GVG auf die bestehende Widmung der Grundstücke im Flächenwidmungsplan abstellt (VwGH 14.11.2016, Ra 2016/11/0124). Es ist nur auf den aktuell gültigen Flächenwidmungsplan abzustellen. Gegenständlich ist aktuell eine Widmung für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche der beiden kaufvertragsgegenständlichen Grundstücke vorliegend.

Dass im örtlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde xxx die kaufgegenständlichen Grundstücke innerhalb der Entwicklungsgrenzen für Bauliegenschaften liegen, ändert nichts an der Tatsache, dass aktuell gegenständlich eine Widmung als für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche gegeben ist. Solange keine Umwidmung erfolgt ist, ist eine für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche vorliegend.

Gemäß § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG widerspricht ein Rechtsgeschäft jedenfalls den in Abs. 1 genannten Interessen, wenn das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiter zu veräußern.

Der landwirtschaftliche Amtssachverständige nennt für die gegenständlichen Grundstücke einen Verkehrswert in der Höhe von € 56.288,-- (8,00 €/m2). Der Beschwerdeführer nennt in der Beschwerde einen Verkehrswert für die gegenständlichen Grundstücke in der Höhe von € 70.360,-- (10,00 €/m2).

Der Kaufspreis beträgt € 472.100,-- zuzüglich eines gestaffelten Nachtragskaufpreises - gestaffelt je nach Geschossflächenzahl - von € 472.100,--, bzw. € 587.760,--, bzw. € 598.868,--, bzw. € 683.300,--.

Zu einer spekulativen Kapitalanlage ist die erwiesene oder aus den Umständen erschließbare Absicht des Erwerbers erforderlich, aus einer erhofften Steigerung des Wertes der angeschafften Grundstücke in näherer Zukunft ein normales wirtschaftliches Ausmaß (zB einer Kapitalverzinsung) übersteigenden Vermögensvorteil zu erzielen. Unter einer Kapitalanlage ist die Anschaffung von Sachwerten zu dem Zweck zu verstehen, vorhandenes Kapital, das nicht zum kurzfristigen Konsum bestimmt ist, für eine allfällige spätere Verwendung zu binden. Dabei steht der bloße Rechtserwerb und nicht die Nutzung der Sachwerte im Vordergrund (VwGH 11.12.1986, 86/02/0107).

Der Verfassungsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 26.02.2002 (VfGH B 821/01, zum Tiroler Grundverkehrsgesetz und (verweisend) zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz im Zusammenhang mit dem Thema Spekulation festgehalten, dass ein grundverkehrsbehördlich zu genehmigendes Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes dann widerstreitet, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt. Eine Regelung über die Höhe der Gegenleistung ist mit der Materie des Grundverkehrsrechts untrennbar verknüpft. Ohne Einflussnahme auf die Preise kann aus Sicht des VfGH das Ziel der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht erreicht werden. Zum Inhalt einer den Verkaufspreis beschränkenden Regelung hält der VfGH fest, dass die Beschränkung der Gegenleistung auf den ortsüblichen Verkehrswert für den Verkäufer eine Härte bedeuten mag, dass sie es jedoch dem Käufer ermöglicht, Grundstücke zu einem ortsüblichen Preis zu erwerben. Eine solche Vorschrift konkretisiert den Grundsatz, dass nur solchen Rechtsgeschäften zugestimmt werden darf, die dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerstreiten.

Der VfGH hat in seinem Erkenntnis vom 25.02.1991, Zahl: B 1186/90, ausgeführt, dass der VfGH im Erkenntnis VfSlg. 7539/1975 dargetan hat, dass die Grundverkehrsbehörde damals denkmöglich davon ausgegangen sei, der „wahre Wert“ eines Grundstückes sei der am Ertrag orientierte ortsübliche Verkehrswert, nicht aber etwa der Preis für Bauerwartungsland. Hiebei berief sich der Gerichtshof auf seine Vorjudikatur VfSlg. 5831/1968 und 6572/1971. Im Erkenntnis VfSlg. 5831/1968 führte er zu § 8 Abs. 2 lit. i des NÖ-GVG 1964 (nach welchem ein Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes widerstreitet, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt) aus, dass eine Regelung über die Höhe der Gegenleistung mit der Materie des Grundverkehrsrechtes untrennbar verknüpft ist und dass ohne Einflussnahme auf die Preise das Ziel der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht erreicht werden kann. Zum Inhalt dieser Regelung wurde gesagt, dass die Beschränkung der Gegenleistung auf den ortsüblichen Verkehrswert für den Verkäufer eine Härte bedeuten mag, dass sie es jedoch einem Käufer ermöglicht, Grundstücke zu diesem Preis zu erwerben. Diese Vorschrift konkretisierte den Grundsatz des § 8 Abs. 1 NÖ-GVG 1964, dass nur solchen Rechtsgeschäften zugestimmt werden darf, die dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerstreiten. Die Vorsorge, einem Übernehmer den Betrieb von land- und forstwirtschaften Grund zu Bedingungen zu ermöglichen, damit er wohl bestehen könne, füge sich sachgemäß in die grundsätzlichen Anordnungen des § 8 Abs. 1 NÖGVG 1964. Im Erkenntnis VfSlg. 6572/1971 nahm der Gerichtshof auf die soeben zitierte Entscheidung Bezug.

Ausgehend von dieser Vorjudikatur, von der Abzurücken der VfGH keinen Anlass sah, ist die Annahme zumindest vertretbar, unter dem „ortsüblichen Preis“ oder dem „wahren Wert“ eines Grundstückes im Sinne der Grundverkehrsgesetze (wie immer ähnliche Begriffe in anderem Zusammenhang verstanden werden mögen) sei vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen, also jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt. Das eben wird von den Grundverkehrsgesetzen intendiert.

Ebenso hat der VwGH in seinem Erkenntnis vom 31.03.2006, Zahl: 2006/02/0060, ausgeführt, dass zur Ermittlung des ortsüblichen Preises die Annahme zumindest vertretbar ist, dass unter dem „ortsüblichen Preis“ eines Grundstückes vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen ist, also jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt.

Im hier gegenständlichen Fall liegt der Verkaufspreis der Grundparzellen mehr als 30 % über dem errechneten Verkehrswert. Er liegt somit in einem Bereich, die der genannten Judikatur des VfGH zugrunde lagen, zumal Tirol und Niederösterreich eine Beschränkung dahingehend haben, dass der Kaufpreis den Verkehrswert nicht um mehr als 30 % übersteigen darf.

Geht man von dem vom landwirtschaftlichen Amtssachverständigen ermittelten Verkehrswert von € 56.288,-- für die kaufvertragsgegenständlichen Grundstücke aus, so ergibt sich, dass der Kaufpreis den Verkehrswert zumindest um das 16,7-fache übersteigt. Geht man von einem Verkehrswert von € 70.360,-- für die genannten Grundstücke aus, so ergibt sich, dass der Verkaufspreis den Verkehrswert zumindest um das 13,4-fache übersteigt. Es ist daher jedenfalls davon auszugehen, dass die Grundstücke als spekulative Kapitalanlage im Sinne des § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG erworben wurden und ist auch der diesbezügliche Versagungsgrund gegeben.

Die Einholung eines Gutachtens aus dem Bereich der Immobilienbewertung ist entbehrlich, da auch bei dem von der Käuferin angenommenen aktuellen Verkehrswert, eine Übersteigung des Kaufpreises über den Verkehrswert um ein Vielfaches gegeben ist. Der Kaufpreis für Bauerwartungsland ist nach der Judikatur nicht heranzuziehen. Auch ist aufgrund der gegebenen Sach- und Rechtslage kein Ortsaugenschein erforderlich, ebenso wie die Einvernahme der Geschäftsführerin der Beschwerdeführerin sowie der in der Beschwerde genannten Zeugen.

Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG konnte die Durchführung einer mündlichen Verhandlung unterbleiben, da die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt.

Die Käuferin wird für die Realisierung des Projektes das Umwidmungsverfahren abzuwarten haben.

Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.