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KLVwG-2130/12/2022•LVwG K KLVwG-2130/12/2022
KLVwG-2130/12/2022Landesverwaltungsgericht20.03.2023
Baurecht, Baubewilligung, Wohnbau, Privatzimmervermietung, Anrainer, subjektiv-öffentliche Rechte, eingeschränkte Parteistellung, Präklusion
Das Landesverwaltungsgericht Kärnten hat durch seinen Richter xxx über die Beschwerde der xxx, xxx, xxx, vertreten durch Dr. xxx, Rechtsanwalt, xxx, xxx, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde xxx vom 31.10.2022, Zahl: xxx, mit dem eine Baubewilligung (mitbeteiligte Parteien: xxx und xxx, beide xxx, xxx, xxx) erteilt wurde, in einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 20.3.2023
zu Recht erkannt:
I.Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet
a b g e w i e s e n ,
als dass die Ergänzung der Baubeschreibung vom 6.2.2023 betreffend die Nutzung des Bauvorhabens Bestandteil der Baubewilligung ist.
II.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG
u n z u l ä s s i g .
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des GSt xxx, KG xxx; die mitbeteiligten Parteien (Bauwerber) sind Eigentümer des nördlich daran angrenzenden GSt xxx ds. KG. Beide Grundstücke sind mit dem laut Bescheid, Zahl: xxx, genehmigten Flächenwidmungsplan der Widmungskategorie Bauland-Wohngebiet zugeordnet.
Der Einreichung (Baubeschreibung vom 27.4.2022) ist zu entnehmen, dass Gegenstand des Bauvorhabens der Neubau eines Appartementhauses mit Nebengebäuden (Skiraum) sei. In den genehmigten Planunterlagen wird das Bauvorhaben wechselweise als Wohnhaus und als Appartementhaus bezeichnet. Aufgrund dieser Bezeichnung wurde von der belangten Behörde bei der Bezirkshauptmannschaft xxx angefragt, ob – aufgrund der Übertragungsverordnung füer gewerbliche Objekte - eine Zuständigkeit dieser Behörde als Baubehörde gegeben sei.
Mit E-Mail vom 13.5.2022 gab die Bezirkshauptmannschaft an, dass das Vorhaben aufgrund der ausgewiesenen „Bettenanzahl“ von 18 Betten nicht der gewerblichen Genehmigungsfähigkeit (?) unterliege.
Für den 14.6.2022 wurde eine mündliche Bauverhandlung kundgemacht, zu der die bekannten Beteiligten, auch die nunmehrige Beschwerdeführerin, persönlich geladen und auf die Rechtsfolgen des § 42 AVG idgF hingewiesen wurden.
In der Bauverhandlung hat sie (vertreten durch ihre Tochter,: xxx) folgende Einwendung (wörtlich) erhoben:
„Aufgrund des Bauvorhabens werde ich in meiner Privatsphäre gestört. Durch die vielen Balkone können Personen ungehindert auf mein Grundstück sehen und werde ich durch den von Ihnen verursachten Lärm belästigt. Des Weiteren werde ich durch die Abgase der parkenden Autos negativ beeinträchtigt. Insgesamt ist festzuhalten, dass durch die Umsetzung des vorliegenden Bauvorhabens unser Grundstück dadurch einen Wertverlust erleidet.“
In dieser Verhandlung wurde vereinbart, dass der Projektbestandteil über die Versickerungsanlage einem wasserbautechnischen Sachverständigen zur Prüfung vorgelegt wird. Dieser kam in einer Stellungnahme vom 13.7.2022, Zahl: xxx, zum Schluss, dass bei projektgemäßer Ausführung und bei Erweiterung des Retentionsvolumens von 29,5 m3 auf 38,1 m3 die der Bemessung zugrunde gelegten Oberflächenwässer ordnungsgemäß verbracht werden könnten.
Nunmehr rechtsfreundlich vertreten, nahm die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 16.9.2022 dazu Stellung. Es wurde ausgeführt, dass das Vorprüfungsverfahren vom 7.4.2021 eine Mangelhaftigkeit der Unterlagen (EFZ-Berechnung [gemeint wohl: GFZ, Anm.], Abstandsflächen, Ermittlung und Darstellung der Parkplatzausstattung) hervorgebracht habe und dass diese Voraussetzungen bislang noch nicht erfüllt worden seien.
Aus den Unterlagen ginge nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit hervor, inwieweit die geplanten Versickerungsanlagen tatsächlich geeignet seien, Niederschlagswässer bei Starkregen so auf Eigengrund zu verbringen, dass die unmittelbar anschließende Liegenschaft der Einschreiterin dadurch nicht in Mitleidenschaft gezogen werde. Die Oberflächenwässerverbringung sei nicht ausreichend gewährleistet und erscheine überhaupt auch die Größe des geplanten Projektes mit dem Landschafts- und Ortsbild unvereinbar. Des Weiteren bestehe am Baugrundstück Hälfteeigentum, sodass beide Eigentümer als Bauwerber aufzutreten hätten.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde xxx vom 31.10.2022, Zahl: xxx, wurde antragsgemäß den Bauwerbern (beiden Ehegatten) die Baubewilligung für die Errichtung eines Appartementhauses sowie eines Skiraumes erteilt. Nach Wiedergabe des Verfahrensganges und der abgegebenen Äußerungen wurde in der Begründung festgehalten, dass die abgegebenen Einwendungen nicht dazu geeignet seien, eine Versagung der Baubewilligung herbei zu führen.
In der Beschwerde wurde vorgebracht, dass
ein Gebäude in einer Dimension errichtet werden solle, die krass den örtlichen Gegebenheiten widerspreche
das Nebengebäude lediglich im Lageplan, ohne genaue Dimensionen, eingetragen worden sei
sich die Erfüllung des Stellplatzerfordernisses aus den Unterlagen nicht ableiten lasse
eine chaotische Verkehrssituation drohe, da sich die Behörde nicht mit der Verbringung der Schneemassen beschäftigt habe
nicht geklärt sei, ob es sich um ein Appartementhaus oder um ein Wohnhaus mit Privatzimmervermietung handle
die Gebäudehöhe und Kubatur keinen Niederschlag im Bewilligungsbescheid gefunden hätten
die Höhe des Vorhabens bei der Bauverhandlung nicht in geeigneter Weise ersichtlich gemacht worden sei
das Landschaftsbild und Ortsbildschutz nicht geprüft worden seien
das Thema der möglichen Lärmimmissionen durch eine geplante Luftwärmepumpe nicht geprüft worden sei und
die Anschüttungen zur Errichtung des 35 m2 großen Skiraums nicht dargestellt worden seien.
Daher werde eine mündliche Verhandlung beantragt; sowie, dass der Beschwerde Folge gegeben werden soll, indem der angefochtene Bescheid behoben und die Verwaltungssache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Bescheiderlassung an die erste Instanz zurückverwiesen wird, in eventu, dass der Bescheid dahingehend abgeändert wird, dass das Bauansuchen der Bauwerber abgewiesen bzw. vorläufig zurückgewiesen werde.
4. Verwaltungsgerichtliches Verfahren:
Nach Rückfrage durch das Landesverwaltungsgericht teilte die Behörde mit, dass das Postaufgabekuvert der Beschwerde nicht aufgefunden werden könne, aufgrund des nachvollziehbaren zeitlichen Ablaufs von der Versendung des Bescheides zur Beschwerdeerhebung wird von der Rechtzeitigkeit ausgegangen.
Mit verfahrensleitendem Beschluss vom 26.1.2023 wurden die mitbeteiligten Parteien aufgefordert, den Verwendungszweck des Bauvorhabens eindeutig zu konkretisieren.
Mit Schriftsatz vom 6.2.2023 teilte die Bauwerberin mit, in den Unterlagen zum Bauvorhaben sei der Verwendungszweck „Appartementhaus“ falsch formuliert worden; es sei kein Appartementhaus, sondern ein Zweifamilienwohnhaus mit Privatzimmervermietung durch Langzeitvermietung geplant.
In der Folge wurde eine öffentliche mündliche Verhandlung abgehalten, in der das Erkenntnis – wie im Spruch ersichtlich – verkündet wurde.
Die Beschwerdeführerin begehrte die schriftliche Ausfertigung des mündlich verkündeten Erkenntnisses.
5. Maßgebliche rechtliche Bestimmungen:
§ 23 K-BO 1996
Parteien, Einwendungen
LGBl. Nr. 62/1996 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 77/2022
(1) Parteien des Baubewilligungsverfahrens sind:
a)der Antragsteller;
b)der Grundeigentümer;
c)die Miteigentümer des Baugrundstückes, deren Zustimmung nach § 10 Abs. 1 lit. b erforderlich ist;
d)der Eigentümer eines Superädifikates bei Bauführungen an diesem;
e)die Anrainer (Abs. 2).
(2) Anrainer sind, wenn subjektiv-öffentliche Rechte verletzt werden könnten:
a)die Eigentümer (Miteigentümer) aller im Einflussbereich des Vorhabens liegenden Grundstücke;
…..
(3) Anrainer gemäß Abs. 2 lit. a und b sind berechtigt, gegen die Erteilung der Baubewilligung nur begründete Einwendungen dahingehend zu erheben, dass sie durch das Vorhaben in subjektiv-öffentlichen Rechten verletzt werden, die ihnen durch die Bestimmungen dieses Gesetzes, der Kärntner Bauvorschriften, des Flächenwidmungsplanes oder des Bebauungsplanes eingeräumt werden, welche nicht nur dem öffentlichen Interesse, sondern auch dem Schutz der Anrainer dienen. Einwendungen der Anrainer im Sinn des ersten Satzes können – vorbehaltlich des Abs. 3a – insbesondere gestützt werden auf Bestimmungen über
a)die widmungsgemäße Verwendung des Baugrundstückes;
b)die Bebauungsweise;
c)die Ausnutzbarkeit des Baugrundstückes;
d)die Lage des Vorhabens;
e)die Abstände von den Grundstücksgrenzen und von Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen auf Nachbargrundstücken;
f)die Bebauungshöhe;
g)die Brandsicherheit;
h)den Schutz der Gesundheit der Anrainer;
i)den Immissionsschutz der Anrainer.
(3a) Zu den unzumutbaren oder das ortsübliche Ausmaß übersteigenden Belästigungen oder Gesundheitsgefährdungen zählen insbesondere nicht Geräuscheinwirkungen von Kinderspielplätzen, Kinderbetreuungs-einrichtungen und Schulen für Schulpflichtige.
(4) Anrainer gemäß Abs. 2 lit. a und b sind bei einem Vorhaben nach § 6 lit. a, b, d und e, das sich auf ein Gebäude bezieht, welches ausschließlich Wohn-, Büro- oder Ordinationszwecken dient, einschließlich der zu seiner Nutzung erforderlichen baulichen Anlagen, nur berechtigt, Einwendungen gemäß Abs. 3 lit. b bis g zu erheben.
…..
§ 42 AVG 1991
BGBl. Nr. 51/1991 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 33/2013
(1) Wurde eine mündliche Verhandlung gemäß § 41 Abs. 1 zweiter Satz und in einer in den Verwaltungsvorschriften vorgesehenen besonderen Form kundgemacht, so hat dies zur Folge, dass eine Person ihre Stellung als Partei verliert, soweit sie nicht spätestens am Tag vor Beginn der Verhandlung während der Amtsstunden bei der Behörde oder während der Verhandlung Einwendungen erhebt. Wenn die Verwaltungsvorschriften über die Form der Kundmachung nichts bestimmen, so tritt die im ersten Satz bezeichnete Rechtsfolge ein, wenn die mündliche Verhandlung gemäß § 41 Abs. 1 zweiter Satz und in geeigneter Form kundgemacht wurde.
…..
(2) Wurde eine mündliche Verhandlung nicht gemäß Abs. 1 kundgemacht, so erstreckt sich die darin bezeichnete Rechtsfolge nur auf jene Beteiligten, die rechtzeitig die Verständigung von der Anberaumung der Verhandlung erhalten haben.
…..
§ 18 K-ROG 2021
Wohngebiet
idF LGBl.Nr. 59/2021
(1) Als Wohngebiete sind jene Grundflächen festzulegen, die vornehmlich für Wohngebäude samt dazugehörige sonstige bauliche Anlagen nach § 17 Abs. 1 Z 1 bestimmt sind, im Übrigen
1. für Gebäude, die neben Wohnzwecken auch der Unterbringung von Büros, Kanzleien, Ordinationen uä. dienen und die üblicherweise in Wohngebäuden untergebracht werden, wie insbesondere Rechtsanwalts- oder Notariatskanzleien, Zivilingenieurbüros, Arztpraxen, und
2. für bauliche Anlagen, die überwiegend den wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Einwohner des Wohngebietes dienen, wie insbesondere Geschäftshäuser, Sanatorien, Gasthäuser, Kirchen, Schulgebäude, Kindergärten und Sammelgaragen für Personenkraftwagen,
und die unter Bedachtnahme auf die örtlichen Gegebenheiten und den Charakter als Wohngebiet die Voraussetzungen nach § 16 Abs. 2 erfüllen.
(2) In Wohngebieten dürfen Flächen als reine Wohngebiete festgelegt werden, in denen neben Wohngebäuden samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen nach § 17 Abs. 1 Z 1 nur solche Gebäude samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen zulässig sind, die der Versorgung der Einwohner des reinen Wohngebietes mit häufig benötigten Gütern und Dienstleistungen dienen.
§ 30 K-ROG 2021
Sonderwidmungen Apartmenthäuser, sonstige Freizeitwohnsitze und Hoteldörfer
idF LGBl.Nr. 59/2021
(1) Flächen für Apartmenthäuser, sonstige Freizeitwohnsitze und Hoteldörfer müssen als Sonderwidmung festgelegt werden.
(2) Ein Apartmenthaus ist ein Gebäude mit mehr als drei Wohneinheiten, von dem aufgrund seiner Lage, seiner Ausgestaltung und Einrichtung oder aufgrund der vorgesehenen Eigentums- oder Bestandsverhältnisse anzunehmen ist, dass es nicht der Deckung eines dauernden, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedarfes dient, sondern überwiegend während des Wochenendes, der Ferien oder nur zeitweilig als Zweitwohnung benützt werden soll sowie nicht Teil eines Fremdenbeherbergungsbetriebes ist. Eine Benützung als Zweitwohnung ist dann anzunehmen, wenn Wohnungen oder Wohnräume dem Aufenthalt während des Urlaubs oder des Wochenendes oder sie sonstigen Freizeitzwecken dienen und diese Nutzung nicht im Rahmen des Tourismus (gewerbliche Beherbergung im Sinne der GewO 1994 oder Privatzimmervermietung) erfolgt. Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den typischen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die Annahme einer Nutzung im Zusammenhang mit dem Tourismus aus.
(3) Ein sonstiger Freizeitwohnsitz ist ein Wohngebäude, eine Wohnung oder ein sonstiger Teil eines Gebäudes, das nicht der Deckung eines dauernden, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedarfes dient, sondern überwiegend während des Wochenendes, des Urlaubes, der Ferien oder nur zeitweilig als Zweitwohnung benützt werden soll. Abs. 2 zweiter und dritter Satz gelten sinngemäß.
…..
6. Festgestellter Sachverhalt:
Die mitbeteiligten Parteien haben ein Bauansuchen zur Errichtung eines „Appartementhauses samt Skiraum“ gestellt, das auch in dieser Form von der belangten Behörde bewilligt worden ist. Weil das Bauvorhaben in einem Teil der (ebenfalls bewilligten) Einreichunterlagen auch als Wohnhaus bezeichnet wurde, erging eine Aufforderung des Landesverwaltungsgerichtes, den Verwendungszweck des Bauvorhabens klarzustellen. Mit Eingabe vom 6.2.2023 wurde der Verwendungszweck mit „Begründung von Dauerwohnsitzen sowie langfristige Vermietung“ klargestellt.
Die Beschwerdeführerin wurde als bekannte Beteiligte unter Hinweis auf die Präklusionsfolgen gemäß § 42 AVG persönlich zu einer mündlichen Bauverhandlung geladen, in der sie (vertreten durch ihre Tochter) folgende Einwendungen vorbrachte:
2. ungehinderter Einblick auf ihr Grundstück
3. Beeinträchtigung durch mögliche Immissionen (Lärm und Abgase)
4. Entwertung ihres Grundstückes
Nach der mündlichen Verhandlung erfolgte keine Projektänderung, sondern nur eine Begutachtung durch den wasserbautechnischen Sachverständigen, dessen Vorschlägen allerdings im Bescheid hinsichtlich des Retentionsvolumens nicht Rechnung getragen wurde.
a.Einwendungen allgemein
Nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH (zB 2008/05/0250) sind die Rechte des Anrainers im Bauverfahren in zweifacher Weise beschränkt: sie bestehen nur insoweit, als sie
-dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften zukommen und
-nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat.
Einwendungen sind Behauptungen möglicher Verletzungen subjektiv-öffentlicher Rechte, nach § 42 AVG ist der letztmögliche Termin zur Erhebung von Einwendungen die mündliche Verhandlung, ansonsten tritt Präklusion (Rechtsverlust) ein.
Nach § 42 Abs. 1 AVG verliert eine Partei ihre Parteistellung, "soweit" sie nicht in der näher angeführten Weise rechtzeitig Einwendungen erhebt. Nach dieser Regelung bleibt die Parteistellung nur im Umfang der rechtzeitig erhobenen Einwendungen erhalten, sodass eine teilweise präkludierte Partei nachträglich nicht neue zusätzliche Einwendungen erheben kann (vgl. VwGH 2009/04/0267).
Bei nachträglichen, einschränkenden Projektänderungen (bzw. –Präzisierungen) leben präkludierte Rechte nicht wieder auf. Eine Antragsänderung beseitigt eine eingetretene Präklusion nur insoweit, als die Änderungen die subjektiven Rechte der Parteien tatsächlich in belastender Weise berühren (vgl. VwGH Ra 2016/06/0007).
b.Prüfbefugnis des Verwaltungsgerichtes:
Ist der Gegenstand des Verfahrens eine Beschwerde einer Partei mit beschränkten subjektiv-öffentlichen Rechten, wie eben eine Anrainerbeschwerde im Bauverfahren, darf keine Behebung aus außerhalb der subjektiv-öffentlichen Rechte dieser Partei gelegenen Gründen erfolgen (VwGH Ro 2015/04/0018), d.h. das Verwaltungsgericht hat eine Behebung aus (rein) öffentlichem Interesse zu unterlassen (keine Kontrolle der objektiven Rechtsrichtigkeit; VwGH 2016/07/0008); der Rahmen der Prüf - und Entscheidungsbefugnis ist ausschließlich die verbliebene Parteistellung (VwGH 2014/07/0077).
c.Einwendungen zu möglichen Immissionen (Lärm, Abgase, Niederschlagswässer):
Mit LGBl. Nr 80/2012 wurde u.a. § 23 Abs. 4 K-BO insoweit novelliert, als dass nunmehr bei Bauvorhaben, die Wohnzwecken dienen, sowie den zugehörigen Anlagen, die möglichen Einwendungen der Anrainer taxativ aufgezählt werden und Einwendungen zur/m
-widmungsgemäßen Verwendung des Baugrundstückes (§ 23 Abs.3 lit a K-BO),
-Schutz der Gesundheit der Anrainer (lit. h)
-Immissionsschutz der Anrainer (lit. i)
dabei ausdrücklich ausgeschlossen sind. Begründet wurde dies vom Gesetzgeber in den Erläuterungen damit, dass von derartigen Objekten Immissionen und Gesundheitsgefährdungen typischerweise nicht zu erwarten sind.
Diese Bestimmung blieb vom Verfassungsgerichtshof unbeanstandet; demnach liegt die Gestaltung der Anrainerrechte grundsätzlich im rechtspolitischen Ermessen des Gesetzgebers.
In der Verhandlung wurden Einwendungen im Hinblick auf diese Immissionsgefährdung erhoben; in der nachfolgenden Stellungnahme zur Begutachtung der Unterlagen zur Verbringung der Niederschlagswässer wurden ebenfalls Einwendungen erhoben; diese Verbringung ist aber auch dem Immissionsschutz zuzuordnen.
Daher war vorweg klarzustellen, ob dieses Bauvorhaben ein Gebäude ist, das Wohnzwecken bzw. anderen Zwecken, insbesondere gewerblich-touristischen Zwecken, dient. In der Stellungnahme der Bauwerber, die vom Verwaltungsgericht der Baubewilligung integriert wurde, wurde klargestellt, dass eine reine Wohnnutzung beabsichtigt ist. Daher sind diese Einwendungen aufgrund § 23 Abs. 4 K-BO in einem solchen Verfahren ex lege nicht beachtlich.
d.Weitere Einwendungen:
Die mögliche Wertminderung des Nachbargrundstückes oder die Tatsache, dass wegen der Bebauung, anders als von unbebauten Grundstücken ausgehend, Personen Einblick in die Nachbarliegenschaft bekommen, stellen keine im Bauverfahren zu beachtenden subjektiv-öffentlichen Rechte dar. Hinsichtlich der nach der mündlichen Verhandlung bzw. in der Beschwerde vorgebrachten Einwendungen besteht Präklusion.
Aus den genannten Gründen war daher die Beschwerde abzuweisen.
Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Die Frage der Präklusion und der möglichen Einwendungen im Bauverfahren ist durch die Rechtsprechung des VwGH hinlänglich geklärt. Präzisierende Projektänderungen, die nicht das Bauverfahren nach seinem Wesen betreffen (Auswechslung des Prozessgegenstandes, VwGH Ra 2018/06/0074), sind auch im Beschwerdeverfahren möglich und ist diese Beurteilung keine Rechtsfrage mit grundsätzlicher Bedeutung.
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