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KLVwG-604-611/19/2022•LVwG K KLVwG-604-611/19/2022
KLVwG-604-611/19/2022Landesverwaltungsgericht13.12.2022
Baurecht, Baubewilligung, Neubau, Geschossflächenzahl, GFZ, Abstandsflächen, Sonderwidmung
Das Landesverwaltungsgericht Kärnten erkennt durch seine Richterin xxx über die Beschwerde der beschwerdeführenden Parteien: 1.) xxx, xxx, xxx, 2.) xxx, xxx, xxx, 3.) Dr. xxx, xxx, xxx, 4.) Mag. xxx, xxx, xxx, 5.) xxx, xxx, xxx, 6.) Dr. xxx, xxx, xxx, 7.) DI xxx vormals xxx, xxx, xxx, 8.) xxx, xxx, xxx, alle rechtsfreundlich vertreten durch Rechtsanwalt Mag. xxx, xxx, xxx, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde xxx vom 07.02.2022, AZ: xxx (mitbeteiligte Partei: xxx GmbH, xxx, xxx), mit dem die Baubewilligung für die Errichtung von Ferienappartements mit Wärmepumpe auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, erteilt wurde, nach Durchführung von öffentlichen mündlichen Verhandlungen am 25.10.2022 und am 22.11.2022, gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) zu Recht:
I.Den Beschwerden wird mit der Maßgabe
s t a t t g e g e b e n,
als der Antrag der xxx GmbH vom 06.06.2019 bzw. vom 16.12.2019 samt Präzisierungen vom 17.02.2020, vom 14.04.2021 sowie vom 14.11.2022 um die Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung von Ferienappartements mit Wärmepumpe auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, abgewiesen und die Baubewilligung versagt wird.
II. Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG ist
u n z u l ä s s i g.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
I.Sachverhalt und Verfahrensgang:
Mit Eingabe vom 06.06.2019 bzw. vom 16.12.2019 hat die Bauwerberin xxx GmbH, xxx, xxx (nunmehr mitbeteiligte Partei) um die Baubewilligung für den Neubau einer Anlage zur Privatzimmervermietung inkl. Wärmepumpe auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, angesucht. Mit Eingabe vom 26.04.2021 hat die xxx GmbH einen Einreichplan vom 14.04.2021 und eine Baubeschreibung vorgelegt und das Bauvorhaben nunmehr mit Errichtung von Ferienappartements mit Wärmepumpe auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, bezeichnet.
Mit Kundmachung des Bürgermeisters der Marktgemeinde xxx vom 02.03.2020, xxx, wurde für das beantragte Bauvorhaben eine mit einem Ortsaugenschein verbundene mündliche Verhandlung für 16.03.2020 um 13:30 Uhr angeordnet. Diese anberaumte Verhandlung wurde Corona bedingt abgesagt.
Mit Eingabe vom 16.03.2020 wurden von 1.) xxx, 2.) xxx, 3.) Dr. xxx, 4.) Mag. xxx, 5.) xxx, 6.) Dr. xxx, 7.) xxx, 8.) xxx, alle vertreten durch Rechtsanwalt Mag. xxx, xxx, xxx Einwendungen gemäß § 23 Abs. 3 K-BO 1996 gegen das Bauvorhaben vorgebracht. Dieselben Einwendungen wurden mittels Beschwerdeschrift der Rechtsvertretung der Beschwerdeführer vom 16.12.2021 dem Landesverwaltungsgericht Kärnten zur Entscheidung vorgelegt.
Mit neuerlicher Kundmachung des Bürgermeisters der Marktgemeinde xxx vom 11.05.2020, xxx, wurde für die vertagte Bauverhandlung eine mit einem Ortsaugenschein verbundene mündliche Verhandlung für 25.05.2020 mit dem Beginn um 10:30 Uhr angeordnet.
Im Zuge dieser am 25.05.2020 stattgefundenen mündlichen Verhandlung wurde vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer erklärt, dass die im Schreiben vom 16.03.2020 eingebrachten Einwendungen vollinhaltlich aufrecht bleiben und wie folgt ergänzt werden:
„Auf Grund der anzunehmenden massiven Baumaßnahmen inkl. allfälliger Pilotierung ist eine Beweissicherung bei den angrenzenden Bauwerken meiner Mandanten vorzunehmen und dies in den Maßnahmenkatalog tunlichst aufzunehmen. Nachdem die Höhenquotierung bei der Bauverhandlung in der Natur nicht vorlag, wird der Antrag gestellt, dies vor Beginn der Baumaßnahmen durch den Bauwerber darzustellen.“
Mit Verständigung der Baubehörde vom 27.05.2020 wurde die Ortsbildpflegekommission xxx ersucht, ein Gutachten dahingehend zu erstellen, ob sich das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, in das vorherrschende Orts- und Landschaftsbild in diesem Bereich der Ortschaft xxx einfügt.
Im Verwaltungsakt ist eine Niederschrift (Stellungnahme) der Ortsbildpflegekommission xxx, aufgenommen am 09.06.2020 einliegend, welcher folgendes zu entnehmen ist:
„Geplant ist die Errichtung einer Ferienwohnanlage mit zwei im Erdgeschoss aneinander gekoppelten Baukörpern. Die Gesamtabmessung beträgt etwa 30 m Länge und etwa 20,50 m Breite bei zweigeschossiger Höhenentwicklung. In der Südost- sowie Südwestansicht sind zwei Baukörper mit eigenständiger Satteldachlösung und dazwischenliegendem Stiegenhaus und Aufschließungsgelenk ablesbar. Verkehrstechnisch wird die Anlage über den Gartenweg aufgeschlossen, wobei der ruhende Verkehr mit insgesamt 14 PKW-Stellplätzen im südwestlichen Kopfbereich der Wohnanlage angeordnet ist. Insgesamt werden 14 Wohneinheiten konzipiert, wobei die Terrassen- bzw. Balkonflächen Richtung Südosten bzw. Nordwesten orientiert werden. Die Abstandsflächen sind auf ein Minimum reduziert. Konstruktiv handelt es sich um einen Mauermassenbau mit Vollwärmeschutzfassade. Die direkte Umgebungsbebauung ist durch eine klein- bis kleinstmaßstäbliche Wohnhausstruktur mit ein- bis eineinhalb geschossiger Höhenentwicklung und großzügiger Durchgrünung geprägt. Die Dachlandschaft weist überwiegend geneigte Satteldächer auf. Das gegenständliche Grundstück bildet eine der letzten unbebauten Flächen innerhalb einer ausgedehnten kleinmaßstäblichen Siedlungsstruktur. Nach Vorstellung des Projektes durch den planenden Architekten im Rahmen des gemeinsamen Ortsaugenscheines und anschließender intensiver Diskussion gelangt die OPK zur einhelligen Auffassung, dass bei einer Realisierung des gegenständlichen Projektes eine erhebliche Störung des Ortsbildes eintreten würde. Begründet wird dies mit einer groben Verletzung der vorhandenen Maßstäblichkeit. Die vorhandene städtebauliche Körnung ist durch kleinst- und kleinmaßstäbliche Objekte mit ein- bis eineinhalbgeschossiger Höhenentwicklung gegeben. Eine in Summe 30 m lange und 20,50 m breite Baukörperstruktur mit zweigeschossiger Höhenentwicklung sprengt den vorhandenen Maßstab. Der Versuch des Architekten die Baumasse in zwei stangenartige Baukörper mit dazwischenliegender Aufschließung zu gliedern, verliert durch den geringen Baukörperabstand seine Wirksamkeit. Die gartenwegparallele Zone ist bei den Bestandskörpern als begrünte Gartenzone ausgebildet. Beim gegenständlichen Projekt befinden sich in diesem Bereich 14 PKW-Stellplätze auf einer versiegelten und teilüberbauten Fläche. Durch die großflächige Verbauung ist das Angebot an unversiegelten Gartenflächen nahezu nicht vorhanden. Die angestrebte Materialität eines Mauermassenbaues mit Vollwärmeschutzfassade nimmt keine Bezüge zu einem seeaffinen Bauen auf.“
Auf Grund der Einwendungen und des Ergebnisses der Bauverhandlung wurde die mitbeteiligte Partei mit Schriftsätzen der Baubehörde vom 20.07.2020 und vom 18.03.2021 aufgefordert ergänzende Unterlagen nachzureichen. Mit Eingabe vom 24.02.2021 wurde seitens der mitbeteiligten Partei ein geotechnisches Gutachten, datiert mit 14.01.2021 sowie ein Sickernachweis – Verbringung der Dach- und Oberflächenwässer, datiert mit 19.01.2021, mit Eingabe vom 24.02.2021 eine ergänzende Beschreibung, datiert mit 22.02.2021, mit Eingabe vom 03.03.2021 der Energienachweis, datiert mit 25.02.2021 und mit Eingabe vom 26.04.2021 neue Pläne, datiert mit 14.04.2021 und eine weitere ergänzende Beschreibung, datiert mit 14.04.2021 der Baubehörde vorgelegt. Im Rahmen des Parteiengehörs wurden den Verfahrensparteien die Möglichkeit eingeräumt, diese Unterlagen einzusehen und eine schriftliche Stellungnahme dazu abzugeben.
Mit Eingabe vom 16.12.2021 wurden von 1.) xxx, 2.) xxx, 3.) Dr. xxx, 4.) Mag. xxx, 5.) xxx, 6.) Dr. xxx, 7.) DI xxx vormals xxx, 8.) xxx, alle vertreten durch Rechtsanwalt Mag. xxx, xxx, xxx neuerlich Einwendungen zur Geschossanzahl, zur widmungsgemäßen Verwendung, zu den Immissionen, zur Versickerung auf Eigengrund, zur Unterschreitung der Abstandsflächen, zu den Höhen des projektierten Geländes, zur Anschüttung/Grundstücksgröße, zum Brandschutz/OIB Richtlinie 2, zur Wärmepumpe, zu den Parkplätzen sowie zur Gesetzwidrigkeit des Bebauungsplanes vorgebracht. Folgende Beilagen wurden dazu beigelegt: Beilage ./A Grundbuchsauszug KG xxx EZ xxx; Beilage ./B Firmenbuchauszug xxx GmbH vom 15.12.2021; Beilage ./C GFZ Aufstellung des DI xxx mit E-Mail vom 16.12.2021; Beilage ./D Einwendungen vom 02.12.2021 des Bmstr. xxx. Mit derselben Eingabe wurden ebenfalls Einwendungen des Bmstr. xxx vom 02.12.2021 als integrierender Bestandteil dieses Schriftsatzes vorgelegt.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde xxx vom 07.02.2022, AZ: xxx, wurde der mitbeteiligten Partei (Bauwerberin xxx GmbH, xxx, xxx), die Baubewilligung für die Errichtung von Ferienappartements mit Wärmepumpe auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, nach Maßgabe der im Spruch angeführten Unterlagen sowie unter Einhaltung von diversen Auflagen erteilt. In der Bescheidbegründung bringt die belangte Behörde u.a. vor, dass der Projektgenehmigungsgegenstand „Neubau Ferienappartements“ aufgrund der gewerblich touristischen Nutzung sowohl die Tatbestände des § 19 Abs. 1 K-ROG 2021 als auch aufgrund der Appartementnutzung die Tatbestände des § 30 Abs. 1 – 5 K-ROG 2021 umfasse und lasse sich somit auf eine flächenwidmungskonforme Bebauung schließen. Da es sich beim gegenständlichen Projekt schlüssig ableiten lasse, dass es sich um einen touristisch genutzten Gewerbebetrieb handle und auch der Großvater zweier Geschäftsführer der Bauwerberin namentlich in der Bestimmung des § 4 Z 1 Straßen- und Bebauungsplan „xxx“, nämlich xxx angeführt werde, sei eine GFZ von 0,691, welche kleiner als die max. zulässige GFZ von 0,7 sei, als erfüllt anzusehen. Gegenständliches Projekt weise ein Verhältnis zu Länge von ca. 1:1,45 (Breite ca. 17,5 m, Länge ca. 25,5 m, beide Baukörper gemeinsam gerechnet) was sich somit unter dem Tatbestand des § 4 Z 4 des anzuwendenden Bebauungsplanes subsumieren lasse. Die Grundlage für die Ermittlung von Abstandsflächen würden die Bestimmungen der §§ 4 – 10 der K-BV 1985 idgF bilden. Gegenständlich normiere der Teilbebauungsplan unter § 3, dass der Abstand zu den öffentlichen Verkehrsflächen mindestens 4,00 m betragen müsse und die Abstände zu den übrigen Grundstücksgrenzen bei gegenständlicher zweigeschossiger Bauweise entsprechend den Bestimmungen sinngemäß den §§ 4 – 10 der K-BV entsprechen müssen. Dies gelte im gegenständlichen Sachverhalt im Lageplan als ausreichend, entsprechend den genannten Bestimmungen, erfüllt.
Gegen den Baubewilligungsbescheid vom 07.02.2022 erhoben die Beschwerdeführer 1.) xxx, xxx, xxx, 2.) xxx, xxx, xxx, 3.) Dr. xxx, xxx, xxx, 4.) Mag. xxx, xxx, xxx, 5.) xxx, xxx, xxx, 6.) Dr. xxx, xxx, xxx, 7.) DI xxx vormals xxx, xxx, xxx, 8.) xxx, xxx, xxx, alle rechtsfreundlich vertreten durch Rechtsanwalt Mag. xxx, xxx, xxx, das Rechtsmittel der Beschwerde und brachten in der Beschwerdevorlage vom 18.03.2022 folgende Beschwerdegründe vor:
„Zum Beschwerdegrund unrichtige rechtliche Beurteilung: 1. Einwendungen Geschossanzahl: Gemäß § 25 Abs. 1 lit d iVm Abs. 3 des K-GplG 1995 sind im Bebauungsplan die Geschossanzahl oder die Bauhöhe festzulegen. Der Verordnungsgesetzgeber hat im konkreten Fall die Festlegung der Geschossanzahl vorgenommen. Die konkrete Geschossanzahl wurde gemäß § 6 Z 4 des Bebauungs- und Straßenplanes „xxx“ vom xxx mit maximal drei verordnet. Bezüglich der baulichen Ausnutzung der Baugrundstücke wurde für drei Tourismusbetriebe, nämlich xxx, xxx und xxx die GFZ mit 0,1 bis 0,7 angegeben, wobei weiters gemäß § 4 Z 4 der Bebauungs- und Straßenplanverordnung vom 23.04.2008 unabhängig von der Ausnutzungsziffer bei Einzelobjekten das Verhältnis zwischen Breite und Länge mit 1:1 bis 1:1,8 festgehalten. Unter Bezugnahme auf den textlichen Bebauungsplan ist nun nicht klar ersichtlich, warum konkret beim Grundstück xxx, welches ja die gleiche Widmung hat wie die übrigen Grundstücke, eine andere Messgröße herangezogen wird bezüglich der Geschossflächenzahlberechnung. Ursprünglich waren ja viele dieser Liegenschaften im Eigentum des Tourismusbetriebes xxx und erfolgte dann parzellenweise der Abverkauf der Liegenschaften. Warum nun konkret diese Liegenschaftsparzelle noch zum Tourismusbetrieb gehören soll und mit der höchstmöglichen Verbauungsprozentzahl, nämlich 0,7, gerechnet werden darf, ist nicht klar und sachlich gerechtfertigt argumentierbar. Im konkreten Fall lässt der anzuwendende textliche Bebauungsplan keine Regelung für die bauliche Ausnutzung des konkreten verfahrensgegenständlichen Baugrundstückes zu; insbesondere nicht die zu subsumierende und höchstzulässige Geschossflächenzahl von 0,7. Bemerkenswert ist, dass die Bauwerberin die xxx GmbH ist, welche den Gebäudeerrichtungszweck laut Baubeschreibung mit Privatzimmervermietung ursprünglich angibt. Es handelt sich somit um keine gewerbliche Nutzung der Liegenschaft, wie dies später noch ausgeführt wird. Aus diesem Grunde ist auch nicht von einem Tourismusbetrieb auszugehen und daher unrichtigerweise die GFZ mit 0,7 herangezogen worden, müsste allerdings maximal die GFZ mit 0,6 gelten, wie bei anderen Grundstücken mit einer Grundstücksgröße von mehr als 600 m2. Betrachtet mach die übrige Verordnung, so wäre aufgrund der Grundstücksgröße die maximale Geschossflächenzahl mit 0,6 zulässig. Diesbezüglich müsste allerdings unabhängig von der Ausnutzungsziffer das Verhältnis zwischen Breite und Länge zwischen 1:1 und 1:1,8 liegen, was in den gegenständlichen Fall ebenso nicht vorliegt (vgl. VwGH GZ RO2014/06/0054). Es handelt sich um kein Einzelobjekt gemäß § 4 Z 4 des Bebauungs- und Straßenplanes, sondern um zwei verbundene Objekte. Zumindest lässt sich dieses Längen-Breitenverhältnis nicht einer planmäßigen Nutzflächenaufstellung entnehmen. Das projektgegenständliche Grundstück ist nicht mehr im Eigentum des Tourismusbetriebes xxx, da ansonsten für alle Grundstücke, die vormals im Eigentum von „xxx“ waren, die GFZ 0,7 wäre und von der zuständigen Baubehörde angewendet hätte werden müssen. Bei im gegenständlichen Fall von der Baubehörde angenommener GFZ von 0,7 liegt wissentlich eine sachlich ungerechtfertigte Differenzierung vor. Der Tourismusbetrieb xxx ist definitiv nicht der Bauwerber und Projektant. Nicht nachvollziehbar ist aufgrund der bestehenden Verordnung, welche projektierten Baukörper, z.B. Laubengänge in die Geschossflächenzahlberechnung einzubeziehen sind. Nach dem allgemeinen textlichen Bebauungsplan wären diese, so auch die überdachten bzw. überbauten Fahrradabstellplätze, in die Berechnung einzubeziehen. Sowohl die überdachten Balkone als auch die überdachten Zu- und Abgangsflächen sind laut textlichem Bebauungsplan in die GFZ-Berechnung einzubeziehen. Dies ist im gegenständlichen Fall nicht erfolgt und ist in der Folge die richtige Berechnung vorgenommen worden, wie folgt:
EG Baukörper Ost:
Wohngebäude 6,66 x 22,32 = 148,65 m2
Fahrradabstellfläche: 6,66 x 2,90 = 19,31
Außengang: 1,30 x 20,76 = 26,99 m2
Baukörper West:
Wohngebäude: 6,66 x 22,32 = 148,65 m2
Fahrradabstellfläche: 6,66 x 2,90 = 19,31
Außengang: 1,30 x 20,77 = 27,01 m2
Wohngebäude: 297,30 m2
Fahrradabstellfläche: 38,62 m2
Außengang (überdacht): 54,00 m2
Brutto-Geschoßfläche – EG: 389,92 m2
OG Baukörper Ost:
Wohngebäude: 6,66 x 25,32 = 168,63 m2
Außengang: 1,30 x 20,76 = 26,99 m2
Baukörper West:
Wohngebäude: 6,66 x 25,32 = 168,63 m2
Außengang: 1,30 x 20,77 = 27,01 m2
Brutto-Geschoßfläche- - OG: 391,26 m2
EG+OG: Brutto-Geschoßfläche: 781,18 m2
GFZ: 781,18 m2 : 1.000 m2 = 0,78
Die gegenständlichen Pläne sind nicht ausreichend kotiert um die Berechnung nachzuvollziehen und liegt damit nach wie vor eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens vor. Die höchstzulässige Geschossflächenzahl im gegenständlichen Fall beträgt 0,6 und liegt somit eine massive Überschreitung mit 0,78 GFZ vor. Schlichtweg besteht hier im anzuwendenden Bebauungsplan vom 23.04.2008 keine geeignete schlüssige Regelung. Aus diesem Grunde ist auf den allgemeinen textlichen Bebauungsplan Bezug zu nehmen. 2. Zur widmungsgemäßen Verwendung: Laut Baubeschreibung wurde um Baubewilligung einer Anlage zur Privatzimmervermietung inkl. Wärmepumpe bzw. zuletzt zur Vermietung von Ferienappartements mit Erdwärmepumpe angesucht. Die Anlage besteht aus zwei Baukörpern, die eine gemeinsame Aufgangsstiege haben. In punkto Beschreibung des Gebäudes zum Zwecke der Privatzimmervermietung ist festzuhalten, dass hier keine einzelnen Zimmer zu ersehen sind, sondern abgeschlossene Wohneinheiten und wird in weiterer Folge auch in der Baubeschreibung nur mehr von Wohneinheiten gesprochen. Es waren sohin 14 Wohneinheiten und 14 PKW-Stellplätze und sind nun 12 Appartements und 9 PKW-Stellplätze geplant. Privatzimmervermietung ist als häusliche Nebenbeschäftigung im Sinne des § 2 Abs. 1 Z 9 GewO 1994 definiert. Der genannten Bestimmung zufolge sind die, nach ihrer Eigenart und ihrer Betriebsweise in die Gruppe der häuslichen Nebenbeschäftigungen fallenden und durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes betriebenen, Erwerbszweige, ausdrücklich vom Anwendungsbereich der GewO ausgenommen. In diesem Zusammenhang darf auf Artikel III der B-VG Novelle 1974, BGBl 444, hingewiesen werden, welcher bestimmt, dass „zu den Angelegenheiten des Gewerbes im Sinne des Artikel 10 Abs. 1 Z 8b – VG nicht die Privatzimmervermietung, das ist die durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes als häusliche Nebenbeschäftigung ausgeübte Vermietung von nicht mehr als 10 Fremdenbetten“ gehört. Unter dem Begriff „gewöhnliche Mitglieder des eigenen Hausstandes“ fallen nach der Rechtsprechung des VwGH (vgl. VwGH SIG 5364A (1960)) die im Haushalt wohnenden Familienmitglieder. Dazu sind aber auch jene Personen zu rechnen, die ständig dem Haushalt der Familie angehören, wie z.B. eine Hausgehilfin oder eine Bedienerin, die eine Hausgehilfin ersetzt. Ein weiteres wesentliches Merkmal der häuslichen Nebenbeschäftigung ist schließlich, dass es sich um eine im Vergleich zu den anderen häuslichen Tätigkeiten dem Umfang nach, untergeordnete Erwerbstätigkeit handeln muss. Alle im Rahmen der häuslichen Nebenbeschäftigung vorgenommenen Nebentätigkeiten sind als eine Einheit zu betrachten und müssen den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen (vgl. dazu etwa Kinscher-Paliege-Barfuß, Kommentar zur GewO, Rz 45 zu § 2 GewO 1994 und die dort zitierte Judikatur). Aufgrund der projektierten Ausgestaltung kann es sich daher gar nicht um eine Privatzimmervermietung handeln, sondern ist hier offensichtlich und unbestreitbar die Errichtung einer Appartementanlage gegeben. Von einer häuslichen Nebenbeschäftigung der Projektwerber, wird wohl nicht auszugehen sein. Im Übrigen wären dann mehr als 10 Fremdenbetten gegeben und wäre diesfalls eine gewerbliche genutzte Anlage vorliegend. Zumal aber offensichtlich die Bauwerber von einer nichtgewerblichen Tätigkeit ausgehen, ist aufgrund der undefinierten Regelung im anzuwendenden Bebauungsplan auch mit Sicherheit nicht von einem Tourismusbetrieb, vormals xxx, auszugehen und daher auch keine Begründung zu finden, warum die Geschossflächenzahl mit 0,7 anzunehmen wäre. Zuletzt sollte nach Aufforderung zur Verbesserung in einem E-Mail von Mag. xxx vom 26.10.2020 der Erklärungsversuch unternommen werden eine Rechtfertigung anzugeben, wobei hier sogar eingestanden wird, dass es für das gegenständliche Projekt noch gar keine gewerbebehördliche Genehmigung gibt bzw. eine solche noch gar nicht beantragt ist. Zudem kommt, dass das gegenständliche Grundstück die Sonderwidmung Freizeitwohnsitz hat, jedoch nicht für Appartementhäuser, wodurch die gegenständliche Projektierung in jedem Falle gemäß § 30 K-ROG widmungswidrig ist. Laut Definition nach § 30 Abs. 2 K-ROG ist ein Gebäude mit mehr als drei Wohneinheiten ein Appartementhaus. Für ein solches Appartementhaus liegt die erforderliche Widmung nicht vor. Es darf am gegenständlichen Grundstück ein Wohngebäude mit maximal drei Wohneinheiten errichtet werden. Dies wäre eine Ungleichbehandlung gegenüber anderen Grundstückseigentümern, die ebenso Grundstücke über 600 m2 Fläche haben und anderen Regelungen unterworfen waren. Diese Beurteilung grenzt an Willkür bzw. zumindest an eine nicht sachliche Anwendung des Gesetzes. Zudem liegt eine Widmungswidrigkeit des Projektes vor, wenn eine Privatzimmervermietung oder Appartementvermietung geplant ist, die ja voraussetzt, dass hier ein Hauptwohnsitz begründbar ist, was aber im gegenständlichen Fall durch die Freizeitwohnsitzwidmung nicht möglich ist. Dies, zumal nach § 8 K-GplG Flächen für Appartementhäuser (mehr als drei Freizeitwohnsitze) und für sonstige Freizeitwohnsitze, das sind Wohngebäude oder Wohnungen, die zur Deckung eines lediglich zeitweilig gegebenen Wohnbedarfes bestimmt sind. Zumal diese Sonderwidmung als Freizeitwohnsitz gegeben ist, liegt eine widmungswidrige Bebauung vor, zumal bei einer Privatzimmervermietung zwingend ein Hauptwohnsitz gegeben sein muss. Dies ist allerdings rechtlich nicht möglich und liegt hier eine eindeutige widmungswidrige Bebauung vor. Die Beschwerdeführer wenden daher die nicht widmungsgemäße Nutzung ausdrücklich ein. Soweit aber der gegenständliche Bebauungsplan vom 23.04.2008 eine derartige Nutzung zulassen sollte, wovon überhaupt nicht ausgegangen werden kann, wird auch dessen Gesetzwidrigkeit (Widerspruch zum K-GplG, insbesondere zu § 8 K-GplG) sowie § 30 K-ROG eingewendet. 3. Immissionen, Versickerung auf Eigengrund: Im Hinblick auf den Immissionsschutz der Beschwerdeführer wird eingewendet, dass den im Rahmen der Akteneinsicht zur Verfügung gestellten Unterlagen noch immer kein nachvollziehbares schlüssiges Entwässerungskonzept zu entnehmen ist. Allein im Hinblick auf die vermehrten Wassermengen durch die vergrößerten Dachflächen und die aufgrund der Seenähe (Grundwasser in der Tiefe von rund 0,5 bis 0,7 Metern) gegebenen Bodennässe, muss ein realisierbares wassertechnisches Verbringungskonzept vorgelegt werden, zumal den Beschwerdeführern ringsum liegend eine Versickerung der anfallenden Oberflächenwässer auf Eigengrund der Bauwerberin jedenfalls nachgewiesen werden muss. Selbst das vorgelegte Gutachten sagt aus, dass eine Einleitung in den xxxsee als Auffanglösung gegeben ist, jedoch schwer umsetzbar ist. Die Zweifel an der Machbarkeit in technischer Hinsicht sind somit evident. Man kann Wasser nicht im Wasser versickern lassen. Zudem sind die der Grundgrenze nahen Versickerungsschächte zu nahe an der Grundgrenze projektiert. Weiters ist durch die Anzahl von 12 PKW-Abstellplätzen von gesundheitsgefährdenden Immissionen durch das Zu- und Abfahren, insbesondere bei einer Vermietungstätigkeit in einem vermehrten Ausmaß, eine unzulässige Ausweitung, insbesondere bei der Widmung Bauland-Kurgebiet anzunehmen und somit eine Überschreitung der diesbezüglichen Richtwerte. Sohin ist ebenfalls eine Verletzung der subjektiv-öffentlichen Rechte der Beschwerdeführer gegeben. Beim gegenständlichen Projekt liegen unter der Maßgabe, dass die GFZ lediglich 0,6 betragen dürfte, nicht nur Pflichtstellplätze vor und sind die Immissionen einer entsprechenden Überprüfung zu unterziehen. Bei der Zulässigkeit von Immissionen aus dem Blickwinkel der Flächenwidmung, ist dabei das Widmungsausmaß des zu bebauenden Grundstückes maßgeblich. Hier ist das Ist-Maß mit dem Prognosemaß zu vergleichen und darf das Ist-Maß nicht überschritten werden (VwGH 31.05.2019, 2016/06/0189, VwGH 14.04.2016, 2013/06/0111). 4. Unterschreitung der Abstandsflächen: Die Abstandsflächen der K-BV zu den Grenzen der Liegenschaften der Beschwerdeführer sind nicht eingehalten. Diese beantragen daher die genaue Auspflockung des Projektes, vor allem jenes Punktes, an dem der Abstand zwischen dem Gebäude der Bauwerberin und den Grundstücksgrenzen der Beschwerdeführer am geringsten ist. Anhand der Projektunterlagen kann das Ausmaß des Projektes und vor allem die Einhaltung der Abstandsvorschriften der K-BV im Sinne der 6/10tel Regelung zu den Grundstücken der Beschwerdeführer nicht nachvollzogen werden. Bei den Balkonen, welche längs der gesamten Gebäudelänge angebracht sind, ist nicht von untergeordneten Baukörpern auszugehen und sind diese ebenso Bauwerksbestandteile, die den Mindestabstand zu den Nachbargrundstücken unterschreiten. Aus diesem Grunde wird die Nichteinhaltung der Abstandsvorschriften der §§ 4 ff BV eingewendet. Beim Anlegen des Winkels von der Attikaoberkante (was aufgrund der planlichen Darstellung nicht hinreichend und nachvollziehbar möglich ist) wird die Schattenfläche über die Grundstücksgrenze hinausragen und ist im gegenständlichen Plan nicht richtig dargestellt. 5. Höhen des projektierten Geländes und der Anschüttung/Grundstücksgröße: Im Hinblick darauf, dass im Zuge von Bauverfahren immer Anschüttungsmaßnahmen vorgenommen werden und aufgrund des Umstandes, dass die Grundstücksgröße lediglich dem Grundbuch entnommen wurde und lediglich eine gerechnete und keine gemessene Größe darstellt, wird von den Beschwerdeführern beantragt: die Überprüfung der projektierten Höhen durch einen Geometer vor Inangriffnahme der Bauarbeiten, um die Anschüttungen im Verhältnis zum Urgelände überprüfen zu können und die Vermessung der Grundgrenze durch einen Vermessungstechniker, damit die Errichtung von Grenzbauten und die Einhaltung der Grundstücksgrenzen überprüft werden können. 6. Brandschutz/OIB Richtlinie 2: Aus der Baubeschreibung ist nicht ersichtlich, dass eine brandschutztechnische Dokumentation projektgegenständlich ist. Diese Dokumentation konnte im Zuge der Akteneinsicht auch nicht eingesehen und fotokopiert werden. Vorsorglich wird daher eingewendet, dass das gegenständliche Projekt der OIB Richtlinie 2 Brandschutz widerspricht. Anbetracht der Lage der Bauwerke und der Enge, durch eine Tätigkeit der Feuerwehr nur erschwert möglich ist, zumal auch die Zufahrtsstraße sehr eng ist, müssen auch höhere Anforderungen an die Gebäudeklasse gerichtet werden. In den Projektunterlagen ist die Gebäudeklasse auch nicht angegeben. Richtigerweise müsste das projektierte Gebäude zumindest die Gebäudeklasse 4 haben und sind sohin auch höhere Anforderungen bezüglich Brandverhalten, Feuerwiderstand von Bauteilen, der Verlauf von Fluchtwegen zu erfüllen, als dies in den Projektunterlagen vorgesehen ist. Insbesondere besteht nur ein Fluchtweg für die Wohnungen im OG: 7. Wärmepumpe: Die Situierung der Wärmepumpe ist aus den Planunterlagen nicht klar zu entnehmen. 8. Parkplätze: Für jede Wohnungseinheit ist ein Parkplatz auf Eigengrund vorgesehen bzw. zu planen und zu errichten. Die prekaristische Nutzungsvereinbarung ist eine unentgeltliche Nutzungsvereinbarung bis auf jederzeitigen sofortigen Widerruf. Eine unverbindliche Vertragsform der Nutzung gibt es nicht. Dies erfüllt in keinster Weise die Bereitstellung von ersatzweisen Parkplätzen. 9. Gesetzwidrigkeit des Bebauungsplanes: Im Übrigen wird die Gesetzwidrigkeit des Bebauungs- und Straßenplanes „xxx“ (vor allem Widerspruch zu K-GplG sowie K-ROG) überall dort eingewendet, wo die Beschwerdeführer durch das gegenständliche Bauvorhaben in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten verletzt sind und der Teilbebauungsplan diese gesetzwidrige Bebauung zulässt. Den Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ vom xxx im Rahmen des Instanzenzuges überprüfen zu lassen, behalten sich die Beschwerdeführer ausdrücklich vor. Es erfolgt allerdings bereits jetzt die ANREGUNG das Landesverwaltungsgericht wolle die anzuwendende Verordnung Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ einer Normenkontrolle zuführen. Dies aufgrund der Gesetzwidrigkeit und Unbestimmtheit der Norm. Zur Mangelhaftigkeit des Verfahrens und zur Aktenwidrigkeit: Aus dem gesamten Bauakt gibt es keinen Beweis oder eine Bescheinigung über den Verwandtschaftsgrad bzw. ob überhaupt eine Blutsverwandtschaft zwischen der projekterrichtenden xxx GmbH bzw. derer Gesellschafter Mag. xxx, Mag. xxx sowie Mag. xxx mit xxx gibt. Selbst wenn dies so wäre, besteht noch immer das Problem, dass eine Kapitalgesellschaft sowie die bauwerbende GmbH keine Verwandtschaftsverhältnisse, mit gemäß § 4 des Bebauungsplanes genannten Gewerbebetrieb xxx haben kann. Eine wasserrechtliche ZURKENNTNISNAHME stellt wohl mit Sicherheit keinen wasserrechtlichen Bescheid dar und kann auch keine Bescheinigung oder ein Zusatzbeleg iSd § 12 K-BO sein (S. 19 Baubewilligungsbescheid vom 7.2.2022). Es liegt somit eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens vor, die geeignet ist einen bewilligungsversagenden Mangel aufzuzeigen. Die Baubehörde erster Instanz hat sich mit den begründeten Einwendungen im Sinne solcher gemäß § 23 K-BO teilweise überhaupt nicht, bestenfalls jedoch lediglich kursorisch, auseinandergesetzt und liegt dadurch ebenfalls eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens vor. Anträge: Aus den angeführten Gründen stellen die Beschwerdeführer neben den oben gestellten Anträgen, die Beschwerdeanträge: 1. Gemäß § 24 VwGVG eine mündliche Verhandlung durchzuführen und 2.a) gemäß Artikel 130 Abs. 4 B-VG und § 28 Abs. 2 VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden und den angefochtenen Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde xxx AZ xxx vom 7.2.2022 dahingehend abzuändern, dass der Antrag auf Baubewilligung des Bauvorhabens ab- bzw. zurückgewiesen werde; in eventu 2.b) den angefochtenen Bescheid gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG, mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Baubehörde erster Instanz zurückzuverweisen.“
Mit Schreiben vom 29.03.2022, eingelangt am 01.04.2022 wurde gegenständlicher Bauakt dem Landesverwaltungsgericht Kärnten zur Entscheidung vorgelegt.
Verwaltungsgerichtliches Verfahren:
Mit gerichtlichem Schreiben vom 05.04.2022, Zahl: KLVwG-604-611/4/2022, wurde Herr DI xxx als hochbautechnischer Amtssachverständiger der Abteilung 2 – Finanzen, Beteiligungen und Immobilienmanagement, UAbt. xxx, des Amtes der Kärntner Landesregierung mit Verweis auf die in der Beschwerde enthaltenen Beschwerdegründe um Abgabe einer ergänzenden gutachterlichen hochbautechnischen Stellungnahme ersucht. Mit E-Mail-Nachricht vom 17.08.2022 wurde seitens der Abteilung 2 – Finanzen, Beteiligungen und Immobilienmanagement, UAbt. xxx dem Landesverwaltungsgericht Kärnten mitgeteilt, dass anstelle des Herrn DI xxx Frau DI xxx die hochbautechnische Beurteilung und Begutachtung vornehmen wird, weshalb mit gerichtlichen Schriftsatz vom 18.08.2022, Zahl: KLVwG604611/6/2022, die Beauftragung zur Gutachtenserstellung an Frau DI xxx erging.
Von der hochbautechnischen Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung wurde die ergänzende gutachterliche Stellungnahme vom 22.09.2022, Zahl: xxx, erstellt. Dieser hochbautechnischen Stellungnahme ist Folgendes zu entnehmen:
„Grundlagen:
Dem Gutachten liegen folgende Unterlagen zugrunde:
-Bauansuchen vom 06.06.2019
-Einreichunterlagen
Baubeschreibung 17.02.2020
Sickernachweis vom 19.01.2021
Einreichpläne vom 14.04.2021
Ergänzende Einreichunterlagen vom 22.02.2021
Ergänzende Einreichunterlagen II vom 14.04.2021
-Stellungnahme Ortsbildpflegekommission vom 09.06.2020
-Baubewilligung vom 07.02.2022
-Beschwerde vom 18.03.2022
Fragestellungen des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten:
A: Es wird gebeten zu beurteilen, ob die rechtlichen Bestimmungen bezüglich der Geschoßflächenzahl eingehalten werden.
B: Es wird gebeten zu beurteilen, ob das Bauvorhaben widmungskonform ist.
C: Es wird gebeten den Immissionsschutz und die Versickerung auf Eigengrund zu beurteilen.
D: Es wird gebeten zu beurteilen, ob die Abstandsflächen den rechtlichen Vorgaben entsprechen.
E: Es wird gebeten die Höhen des projektierten Geländes und der Anschüttung/Grundstücksgröße zu beurteilen.
F: Es wird gebeten zu beurteilen, ob die Brandschutzmaßnahmen des gegenständlichen Bauvorhabens der OIB-Richtlinie 2 entsprechen.
G: Es wird gebeten die Situierung der Wärmepumpe zu beurteilen.
H: Es wird gebeten die Parkplatzsituation des gegenständlichen Bauvorhabens zu beurteilen.
I: Es wird gebeten zu beurteilen, ob der Bebauungsplan gesetzwidrig ist.
Befund:
Beim gegenständlichen Bauvorhaben handelt es sich um die Errichtung von Ferienappartements auf Parzelle-Nr. xxx, KG xxx. Die Grundstücksgröße beträgt laut KAGIS 1.000 m2. Die Widmung lautet Bauland-Kurgebiet mit Sonderwidmung Freizeitwohnsitz. Die Erschließung des Grundstückes soll von Südwesten über den bestehenden öffentlichen Weg erfolgen. Gemäß Einreichplanung setzt sich das Bauvorhaben aus zwei Gebäuden mit je einem Erd- und Obergeschoß zusammen. Die Gebäude sollen je sechs Wohneinheiten – drei Wohneinheiten im Erdgeschoß und drei Wohneinheiten im Obergeschoß – umfassen. Für jede Wohneinheit sind eine Terrasse bzw. ein Balkon geplant. Die Erschließung der Obergeschoße soll über eine Außenstiege zwischen den beiden Gebäuden sowie zwei überdachte Außengänge erfolgen. Gemäß Einreichplanung sind die Gebäude mit einer Länge von ca. 25 m von Südwesten nach Nordosten orientiert. Im Südwesten soll das Obergeschoß das Erdgeschoß um ca. 3,0 m überragen, in dem sich dadurch ergebenden überdachten Bereich sollen die Fahrradabstellflächen untergebracht werden. Ebenso sind im südwestlichen Bereich weitere Lagerflächen, Müllinseln sowie neun befestigte PKW-Stellplätze geplant. Die Errichtung der beiden Gebäude soll in Massivbauweise erfolgen. Als Dachform soll ein Satteldach zum Einsatz kommen. Weites ist für die Gebäude eine Putzfassade vorgesehen. Die anfallenden Dachwässer sollen gemäß Baubeschreibung auf Eigengrund zur Versickerung gebracht werden. Für das Vorhaben ist der Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ (Verordnung des Gemeinderates der Marktgemeinde xxx vom 25.03.1983 und 28.10.1983, genehmigt mit Bescheid der BH xxx vom 24.01.1963, GZ. xxx, Änderungen genehmigt mit Bescheiden der BH xxx vom 09.01.1969, GZ. xxx vom 27.09.1973, GZ. xxx vom 08.05.1974, GZ. xxx vom 26.07.1974, GZ. xxx und vom 30.11.1977, GZ. xxx) anzuwenden. Die Verordnung enthält keinen Verweis auf den allgemeinen textlichen Bebauungsplan Marktgemeinde xxx (Verordnung des Gemeinderates der Marktgemeinde xxx vom 24.04.2008 Zahl xxx, zuletzt geändert durch Verordnung vom 15.11.2013, Zahl xxx). Gemäß § 1 textlicher Bebauungsplan gilt dieser für alle im Flächenwidmungsplan als Bauland festgelegten Flächen, ausgenommen jene Gebiete, für die rechtswirksame Teilbebauungspläne bestehen. Der textliche Bebauungsplan der Marktgemeinde xxx ist somit für das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben nicht anzuwenden.
Gutachten:
Zu den Fragen des Landesverwaltungsgerichtes wird nachfolgend Stellung genommen: Gemäß § 23 Abs. 3 K-BO sind Anrainer berechtigt, Einwendungen gegen Bauvorhaben zu erheben, wenn sie durch ein Bauvorhaben in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten verletzt werden. In der Baubeschreibung wird als Art und Zweck des Gebäudes die Privatzimmervermietung angegeben. § 23 Abs. 4 K-BO normiert: „Anrainer gemäß Abs. 2 lit a und b sind bei einem Vorhaben nach § 6 lit a, b, d und e, das sich auf ein Gebäude bezieht, welches ausschließlich Wohn-, Büro- oder Ordinationszwecken dient, einschließlich der zu seiner Nutzung erforderlichen baulichen Anlagen, nur berechtigt, Einwendungen gemäß Abs. 3 lit b bis g zu erheben.“ Aufgrund der Art und Zweck des Gebäudes – Privatzimmervermietung – kann dieses nicht dem reinen Wohnzweck zugeordnet werden. Die berechtigten Einwendungen umfassen somit die widmungsgemäße Verwendung des Baugrundstückes, die Bebauungsweise, die Ausnutzbarkeit des Baugrundstückes, die Lage des Vorhabens, die Abstände von den Grundstücksgrenzen und von Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen auf Nachbargrundstücken, die Bebauungshöhe, die Brandsicherheit, den Schutz der Gesundheit der Anrainer und den Immissionsschutz der Anrainer.
Zu A – Beurteilung der Geschoßflächenzahl:
Im Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ ist die maximal zulässige GFZ sowohl in § 4 Abs. 1 als auch im § 4 Abs. 2 geregelt. Die jeweiligen Angaben stehen teilweise im Widerspruch zueinander. § 4 Abs. 1 Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ normiert: „Die bauliche Ausnutzung eines Baugrundstückes wird durch die Geschossflächenzahl (GFZ) festgelegt und beträgt...c. bei Tourismusbetrieben (xxx, xxx, xxx) 0,1 – 0,7.“ Durch die abschließende Aufzählung der drei Namen ist davon auszugehen, dass nur die dazugehörigen Parzellen gemeint sind. § 4 Abs. 2 lit b regelt: „Die bauliche Ausnutzung eines Baugrundstückes wird durch die Geschossflächenzahl (GFZ) festgelegt und beträgt…b. bei einer Parzellengröße zwischen 200 und 600 m2 und darüber 0,6.“ Da die gegenständliche Grundstücksgröße 1.000 m2 beträgt und somit über den 600 m2 liegt, kommt § 4 Abs. 2 lit b zur Anwendung und die maximal zulässige GFZ beträgt 0,6. Der Einreichplanung ist die Ermittlung der BGF in Höhe von 690,83 m2 sowie eine GFZ von 0,691 zu entnehmen. Nähere Bestimmungen zur Ermittlung der Bruttogeschoßflächen (BGF) bzw. GFZ sind dem Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ nicht zu entnehmen. Der allgemeine textliche Bebauungsplan ist aufgrund des fehlenden Verweises im Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ nicht anzuwenden. Gemäß § 47 Abs. 9 K-ROG wird die bauliche Ausnutzung der Grundstücke durch die Geschoßflächenzahl ausgedrückt. Diese ist das Verhältnis der Bruttogeschoßflächen zur Fläche des Baugrundstückes. „Die bauliche Ausnutzung der Baugrundstücke ist so festzulegen, dass für die Aufenthaltsräume in Gebäuden ein ausreichendes Maß an Licht, Luft und Sonne gewährleistet ist.“ Die BGF errechnet sich von Außenwand zu Außenwand. Für diese ergibt sich eine ha. ermittelte BGF von 634,56 m2. Zwischen den Wohneinheiten sind auf den Balkonen und Terrassen geschoßhohe Sichtschutzwände mit einer Stärke von ca. 10 cm geplant. Durch die Höhe übersteigen diese die Funktion einer reinen Sichtschutzwand. Weiters bildet sich durch die Balkonplatte bzw. das Vordach der seitlichen Sichtschutzwände und der Außenwand ein fünfseitig umschlossener Raum (=Loggia). Diese Flächen sind mit einer BGF von 146,18 m2 bei der Ermittlung zu berücksichtigen. Daraus resultiert eine ha. ermittelte BGF von insgesamt 780,74 m2 und bei einer Grundstücksgröße von 1.000 m2 somit eine GFZ von 0,781. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das gegenständliche Bauvorhaben die maximal zulässige GFZ des Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ von 0,6 nicht einhält. Weiters hat gemäß § 4 Abs. 4 Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ unabhängig von der Ausnutzungsziffer bei Einzelobjekten das Verhältnis zwischen Breite und Länge des 1:1 bis 1:1,8 zu betragen. Den Einreichunterlagen ist folgendes zu entnehmen: „Mit seiner gemeinsamen Erschließung ist das Bauwerk daher als Einheit zu sehen und weist ein Verhältnis Außenlänge (25,55m) zu Außenbreite (20,97 m) von ca. 1:1,22 auf.“ Durch die Außenstiege, welche zur Erschließung der Obergeschoße dient, bilden die Gebäude wie in den Einreichunterlagen festgehalten eine funktionelle Einheit. Aus der ha. Ermittlung des Verhältnisses zwischen Breite und Länge resultiert 1:1,46 bzw. 1:1,51. Das Verhältnis zwischen Breite und Länge des gegenständlichen Bauvorhabens entspricht den Bestimmungen des Bebauungs- und Straßenplan „xxx“.
Zu B – Beurteilung der widmungsgemäßen Verwendung:
Beim gegenständlichen Bauvorhaben handelt es sich um die Errichtung von insgesamt zwölf Ferienappartements zum Zwecke der Privatzimmervermietung. Das verfahrensgegenständliche Grundstück hat die Widmung Bauland – Kurgebiet mit Sonderwidmung – Freizeitwohnsitz. § 19 Abs. 1 Kärntner Raumordnungsgesetz (KROG) normiert: „Als Kurgebiete sind jene Grundflächen festzulegen, die vornehmlich für Gebäude von Gast- und Beherbergungsbetriebe samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen bestimmt sind, im Übrigen
1. für Wohngebäude samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen nach § 17 Abs. 1 Z 1,
2. für Gebäude samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen, die dem Tourismus oder der Freizeitgestaltung dienen, wie insbesondere Sport- und Erholungseinrichtungen, Vergnügungs- und Veranstaltungsstätten, und
3. für bauliche Anlagen, die überwiegend den wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Einwohner des Kurgebietes oder dem Tourismus dienen,
und die unter Bedachtnahme auf die örtlichen Gegebenheiten und den Charakter als Kurgebiet die Voraussetzungen nach § 16 Abs. 2 erfüllen.“
Gemäß § 30 Abs. 1 K-ROG müssen Flächen für Appartementhäuser und sonstige Freizeitwohnsitze als Sonderwidmung normiert werden. Sonderwidmungen für Appartementhäuser und sonstige Freizeitwohnsitze dürfen in Dorfgebieten, Wohngebieten in Kurgebieten festgelegt werden. § 30 Abs. 3 K-ROG normiert: „Ein sonstiger Freizeitwohnsitz ist ein Wohngebäude, eine Wohnung oder ein sonstiger Teil eines Gebäudes, das nicht der Deckung eines dauernden, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedarfes dient, sondern überwiegend während des Wochenendes, des Urlaubes, der Ferien oder nur zeitweilig als Zweitwohnung benützt werden soll.“ Art und Zweck des gegenständlichen Bauvorhabens ist gemäß Baubeschreibung die Privatzimmervermietung. Es handelt sich dabei um eine gewerbliche Nutzung. Zitat WKO: „Im eigenen Haus/in der eigenen Wohnung; maximal 10 Betten;…“ Das gegenständliche Bauvorhaben umfasst 12 bzw. 24 Betten. § 30 Abs. 2 K-ROG normiert: „Ein Apartmenthaus ist ein Gebäude mit mehr als drei Wohneinheiten, von dem aufgrund seiner Lage, seiner Ausgestaltung und Einrichtung oder aufgrund der vorgesehenen Eigentums- oder Bestandsverhältnisse anzunehmen ist, dass es nicht der Deckung eines dauernden, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedarfes dient, sondern überwiegend während des Wochenendes, der Ferien oder nur zeitweilig als Zweitwohnung benützt werden soll sowie nicht Teil eines Fremdenbeherbergungsbetriebes ist.“ Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das gegenständliche Bauvorhaben nicht der widmungsgemäßen Verwendung laut K-ROG entspricht.
Zu C – Beurteilung der Immissionen und der Versickerung auf Eigengrund
Gemäß § 20 K-BV sind Anlagen zur Sammlung und Beseitigung von Niederschlagswässern so auszuführen, dass Niederschlagswässer auf hygienisch einwandfreie, gesundheitlich unbedenkliche und belästigungsfreie Art gesammelt und beseitigt werden. Die OIB-Richtlinie 3 hält weiters fest, dass Einrichtungen zur Sammlung und Ableitung von Niederschlagswässern bei Bauwerken dann erforderlich sind, wenn die anfallenden Niederschlagswässer auf Verkehrsflächen oder Nachbargrundstücke gelangen können. Den Einreichunterlagen liegt ein Sickernachweis mit dem Bemessungswerkzeugen ÖWAV auf Basis des ÖWAV Regelblattes 45 bei. Laut diesem sind sechs Absetzschächte mit einem Durchmesser von mindestens 2,0 m und einer wirksamen Bautiefe von mindestens 80 cm geplant. Zwischen den geplanten Absetzschächten sind unterirdische Kiesrigole mit einer Mindestabmessung Lges x B x T = 96,40 x 1,2 x 0,6 m vorgesehen. Je drei Absetzschächte sind im nordöstlichen und südwestlichen Grundstücksbereich – einer an jeder Gebäudeecke sowie einer im Zwischenbereich der Baukörper – geplant. Die ha. Ermittlung der Aufteilung der zu entwässernden Flächen je Absetzschacht hat ergeben, dass sich die zu entwässernde Fläche nicht gleichmäßig auf alle Absetzschächte aufteilt. Die zu entwässernde Fläche des Absetzschachtes an der nordwestlichen Gebäudeecke des westlichen Baukörpers sowie die zu entwässernde Fläche des Absetzschachtes an der nordöstlichen Gebäudeecke des östlichen Baukörpers beträgt nur rund die Hälfte der zu entwässernden Flächen der übrigen Absetzschächte. Die Länge der geplanten Kiesrigole zwischen den Absetzschächten verteilt sich aufgrund der Situierung der Absetzschächte ebenfalls ungleichmäßig. Den Absetzschächten, welche im Bereich zwischen den Baukörpern situiert sind, steht eine Rigollänge von ca. 9 m zur Verfügung, während den Absetzschächten im Bereich der Gebäudeecken eine Rigollänge von ca. 19 m zur Verfügung steht. Für die Berechnung von Regensickeranlagen sind die Entwässerungsfläche, die Bodenart und deren Sickerfähigkeit (vf-Wert) sowie die Bemessungsniederschläge relevant. Gemäß Sickernachweis werden folgende Entwässerungsflächen angesetzt: „Durch das Bauvorhaben entstehen hart gedeckte Dachflächen im Ausmaß von ca. 512 m2, versiegelte Flächen (Zugangsbereich) von ca. 92 m2 und von „halbversiegelten Flächen“ (PKW-Stellplätze mit Rasengittersteinen) von ca. 158 m2.“ Die PKW-Stellplätze werden als halbversiegelte Flächen mit einem Abflussbeiwert von 0,9 berücksichtigt. Somit ergibt sich eine zu entwässernde Fläche von insgesamt 746 m2. Die ha. Ermittlung hat eine zu entwässernde Fläche von insgesamt 746,27 m2 ergeben. Die angesetzte Entwässerungsfläche ist somit nachvollziehbar und plausibel. Entsprechend der Art der Entwässerungsfläche muss gemäß ÖNORM B 2506-1 – Regenwasser-Sickeranlagen für Abläufe von Dachflächen und befestigten Flächen – ein dementsprechender Abflussbeiwert angesetzt werden. Im Zuge von im Jahr 2020 durchgeführten Baugrunduntersuchungen (Infiltrationsversuch) wurden gemäß Sickernachweis die Bodenart und deren Sickerfähigkeit erhoben. Die Planung sieht einen Bodenaustausch mit sandigem Kies in mitteldichter Lagerung und einem kf-Wert von 5,0 x 10-5 m/s vor. Wie aus der ÖNORM B 2506-1 hervorgeht, ist ein nicht durch Sickerversuche ermittelter, sondern durch andere Quellen entnommener Bodenkennwert (z.B. Literatur, Bodenansprache) für die Dimensionierung zu halbieren. Aufgrund des Infiltrationsversuch muss der Bodenkennwert zur Dimensionierung nicht mehr halbiert werden. Aus ha. Sicht ist der angesetzte kf-Wert nachvollziehbar und plausibel. Als Bemessungsniederschlag werden gemäß Sickernachweis die Daten aus der ehyd-Datenbank für den Gitterpunkt xxx mit 5jähriger Wiederkehr herangezogen. Gemäß Pkt. 6.1.2.1 ÖNORM B 2506-1 ist für die Bemessung der Sickeranlage ein Bemessungsniederschlag mit 5-jähriger Wiederverkehr anzusetzen, sofern eine Überflutung erwartungsgemäß nur zu einer geringen Beeinträchtigung führt. Aus ha. Sicht ist der Ansatz des Bemessungsniederschlags nachvollziehbar und plausibel. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der vorgelegte Sickernachweis nachvollziehbar und plausibel ist. Aus ha. Sicht kann eine einwandfreie Versickerung der Niederschlagswässer gewährleistet werden. Es ist allerdings festzuhalten, dass keine gleichmäßige Aufteilung der zu entwässernden Flächen auf die Absetzschächte sowie auf die Kiesrigole vorliegt. Es wären daher auf eine gleichmäßige Aufteilung der zu entwässernden Flächen zu achten bzw. die erforderlichen Dimensionen dementsprechend anzupassen.
Zu D – Beurteilung der Abstandsflächen
§ 3 Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ normiert: „Die Baulinie, innerhalb derer Gebäude errichtet werden dürfen, wird so festgelegt, dass der Abstand zu den öffentlichen Verkehrsflächen mindestens 4 m beträgt; gegenüber den Grundstücksgrenzen ist der Abstand nach § 4 bis § 10 der Kärntner Bauvorschriften, LGBl Nr. 56 vom 30.09.1985 (Abstandsflächenregelung) festzulegen.“ Weiters normiert § 3 Abs. 5: „Bei Gebäuden mit zwei und drei Geschossen sind die Abstände zu den Grundgrenzen gemäß §§ 3-10 der Kärntner Bauvorschriften 1997 einzuhalten.“ Im Lageplan sind die Abstandsflächen des gegenständlichen Bauvorhabens dargestellt. Die ha. ermittelten Abstandsflächen liegen zur Gänze auf Eigengrund. Gemäß § 5 Abs. 1 K-BV sind Vorbauten und Bauteile, welche das im § 6 Abs. 2 lit c K-BV angeführte Ausmaß von 1,30 m übersteigen bei der Ermittlung der Abstandsflächen zu berücksichtigen. „… so ist anstelle der Außenwand eine lotrechte Ebene heranzuziehen, die parallel zur Außenwand, jedoch um 1,30 m von der äußeren Begrenzung des Gebäudes in Richtung der Außenwand gezogen wird.“ Die geplanten Balkone der Gebäude übersteigen das Ausmaß von 1,30 m, wodurch sich eine neue Bezugsebene für die Ermittlung der Tiefe der Abstandsflächen ergibt. Die außenliegenden Zugänge zu den Obergeschoßen haben eine Breite von 1,30 m und können daher bei der Ermittlung der Abstandsflächen unberücksichtigt bleiben. Der Abstand der beiden Baukörper zueinander beträgt laut Grundriss 3,38 m (Nord) bzw. 3,97 m (Süd Erdgeschoß), 4,04 m (Süd Obergeschoß). § 7 Abs. 1 K-BV normiert dazu: „Oberirdische Gebäude sind so anzuordnen, dass die Abstandsflächen gegenüberliegende Außenwände einander nicht überdecken. Als gegenüberliegende Außenwände gelten solche, deren Flächen zueinander parallel verlaufen oder die einen kleineren Winkel als 90 Grad einschließen. Soweit es sich um die Abstandsflächen innerhalb desselben Baugrundstückes handelt, darf eine Abstandsfläche bis zu ihrer halben Tiefe die anderen überdecken.“ Gemäß ha. Ermittlung überdecken sich die Abstandsflächen der beiden Baukörper um mehr als die Hälfte. Eine derartige Überschneidung der Abstandsflächen ist gemäß K-BV nicht zulässig. Gemäß den Grundrissen sind die Schlafzimmerfenster teilweise in den Zwischenbereich der Baukörper gerichtet. Die OIB-Richtlinie 3 – Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz legt Anforderungen an die Belichtung und die Sichtverbindung nach außen fest. Die gemäß OIB-Richtlinie 3 geforderte Lichteintrittsfläche bei den entsprechenden Schlafzimmern wird eingehalten. Die Berechnung ist der Baubeschreibung zu entnehmen. Weiters regelt die OIB-Richtlinie: „Es muss …ein zur Belichtung ausreichend freier Lichtfall gewährleistet sein. Dies gilt für die notwendigen Lichteintrittsflächen als erfüllt, wenn ein freier Lichteinfallswinkel von 45 Grad zur Horizontalen, gemessen von der Fassadenflucht …, eingehalten wird. Dieser freie Lichteinfall darf dabei seitlich um nicht mehr als 30 Grad verschwenkt werden.“ Die Außenzugänge der Obergeschoße ragen gemäß Einreichplanung mit einer Länge von 1,30 m in den erforderlichen freien Lichtfall der betreffenden Schlafzimmer im Erdgeschoß. Weiters ragen die geplanten Vordächer im Bereich der Zugänge im Obergeschoß ebenfalls mit einer Länge von 1,30 m in den erforderlichen freien Lichteinfall. Die Ausführung der Vordächer kann der Baubeschreibung nicht entnommen werden. Die OIB-Richtlinie 3 hält dazu folgendes fest: „Ragen Bauteile (z.B. Balkone, Dachvorsprünge, Loggien, Erker, vorspringende Geschoße) desselben Bauwerkes in den erforderlichen freien Lichteinfall hinein, so muss die gesamte Lichteintrittsfläche mindestens 15 % der Bodenfläche des Raumes betragen. Dies ist nicht erforderlich, wenn das Auskragen des Bauteils gemessen von der Fassadenflucht im Bereich der jeweiligen Lichteintrittsfläche, nicht mehr als 1,50 m beträgt.“ Der freie Lichteinfall gemäß OIB-Richtlinie ist somit gegeben. Die geforderte freie Sicht von nicht weniger als 2,00 m – von der Fassadenflucht – bei Aufenthaltsräumen wird eingehalten. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Abstandsflächen zu den Grundstücksgrenzen zur Gänze auf Eigengrund liegen. Allerdings überdecken sich die Abstandsflächen der beiden Baukörper mehr als die Hälfte, § 7 Abs. 1 K-BV ist somit nicht eingehalten.
Anzumerken ist, dass § 9 Abs. 2 lit a und b K-BV als Ausnahmebestimmung von § 7 K-BV zu prüfen und zu beurteilen gewesen wäre, ob die Anwendung des § 9 Abs. 2 zulässig ist. § 9 Abs. 2 normiert: „Die Tiefe der Abstandsflächen ist überdies zu verringern, wenn das Vorhaben, obwohl es der Größe und Form des Grundstückes angepasst ist, ohne Verringerung der Tiefe der Abstandsflächen nicht errichtet werden könnte und wenn
a)im Hinblick auf die Lage und Form des Grundstückes sowie eine zweckmäßige Bebauung und den Verwendungszweck des Gebäudes keine Interessen der Gesundheit oder der Sicherheit oder des Schutzes des Ortsbildes verletzt werden,
b)bei auf dem eigenen oder auf benachbarten Grundstücken bestehenden sowie auf dem eigenen Grundstück zu errichtenden Gebäuden, die Aufenthaltsräume enthalten, ein Lichteinfall im Sinne § 28 Abs. 1 nicht verhindert wird, …“
Aufgrund der Grundstücke ist ein Auseinanderrücken der beiden Baukörper zur Einhaltung des § 7 Abs. 1 K-BV nicht möglich. Gemäß § 9 Abs. 2 lit a dürfen durch den Abstand der beiden Baukörper keine Interessen der Gesundheit, der Sicherheit und des Ortsbildes verletzt werden. Zum Kriterium der Gesundheit ist Insbesondere die Belichtung zu prüfen. Der ha. Ermittlung ist zu entnehmen, dass die Belichtung gemäß OIB-Richtlinie 3 eingehalten ist. Grundsätzlich ist die ordnungsgemäße Sammlung und Beseitigung von Niederschlagswässern ein Thema des Immissionsschutzes, im erweiterten Sinne aber auch ein Kriterium der Gesundheit. Die Beseitigung der Niederschlagswässer kann Frage C entnommen werden. Hinsichtlich der Sicherheit sind der Brandschutz und die Standsicherheit zu prüfen. Gemäß Stellungnahme der Brandverhütungsstelle (siehe Frage F) besteht bei plan- und bescheidgemäßer Ausführung kein Einwand. Gemäß § 1 Abs. 1 K-BV sind „Bauliche Anlagen und alle ihre Teile so zu planen und auszuführen, dass sie unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit gebrauchstauglich sind und die in Folge angeführten bautechnischen Anforderungen erfüllen.“ Eine bautechnische Anforderung stellt beispielsweise die mechanische Festigkeit und Standsicherheit dar und ist entsprechend OIB-Richtlinie 1 auszuführen. Den Einreichunterlagen liegt eine Stellungnahme der Ortsbildpflegekommission vom 09.06.2020 bei (Stellungnahme bezieht sich auf den entsprechenden Projektstand). Dieser ist zu entnehmen: „… gelangt die OPK zur einhelligen Auffassung, dass bei einer Realisierung des gegenständlichen Projektes eine erhebliche Störung des Ortsbildes eintreten würde.“ Laut § 9 Abs. 2 lit b darf ein Lichteinfall gemäß § 28 Abs. 1 K-BV bei Gebäuden nicht verhindert werden. § 28 Abs. 1 K-BV normiert: „Aufenthaltsräume müssen über eine in Hinblick auf Gesundheit und Wohlbefinden ausreichende natürliche Belichtung verfügen, …“ Diese Anforderung kann als erfüllt angesehen werden da die Anforderungen der OIB-Richtlinie 3 eingehalten sind. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Anwendung des § 9 Abs. 2 K-BV nicht zulässig ist.
Zu E – Höhen des projektierten Geländes und der Anschüttung/Grundstücksgröße:
Bei der Beurteilung der Höhen des projektierten Geländes und der Anschüttungen handelt es sich um kein subjektiv-öffentliches Recht gemäß § 23 Abs. 4 K-BO. Es wird angemerkt, dass es sich bei einem Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt. Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH ist in einem Projektgenehmigungsverfahren nur das in den Einreichplänen ausgewiesene Bauvorhaben einschließlich der geplanten Geländeveränderungen für die Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit maßgebend und nicht der tatsächliche Baubestand bzw. der tatsächliche – allenfalls eigenmächtig veränderte – Geländeverlauf (VwGH vom 16.12.2008, GZ 2007/05/0155). Für die bautechnische Beurteilung sind somit das in den Plänen dargestellte Urgelände (=Bestandsgelände) bzw. projektierte Gelände maßgebend. In den Einreichunterlagen sind grundsätzlich keine größeren Geländeveränderungen vorgesehen. Lediglich geringe Geländeanpassungen von ca. 25 cm Höhe sind den Planunterlagen zu entnehmen.
Zu F – Brandschutz
Den Einreichunterlagen liegen zwei Stellungnahmen des Amtssachverständigen (xxx) bei. Die Stellungnahme der Brandverhütungsstelle hält fest: „Aus fachlicher Sicht besteht bei plan- und beschreibungsgemäßer Ausführung kein Einwand gegen die Erteilung der Bewilligung, sofern folgende Auflagenvorschläge in den zu erlassenden Bescheid aufgenommen werden.“ Die in der Stellungnahme angegebenen Auflagenvorschläge sind im Bescheid aufgenommen worden. Weiters müssen gemäß § 26 K-BO Bauvorhaben den K-BV entsprechen. Gemäß § 1 Abs. 1 K-BV sind bauliche Anlagen und alle ihre Teile so zu planen und auszuführen, dass sie die bautechnischen Anforderungen erfüllen. § 1 Abs. 2 normiert: „Bautechnische Anforderungen an bauliche Anlagen im Sinne dieses Gesetzes sind:
a)Mechanische Festigkeit und Standsicherheit;
b)Brandschutz;
c)Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz;
d)Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit;
e)Schallschutz;
f)Energieeinsparung und Wärmeschutz.“
Die bautechnischen Anforderungen im Sinne des Brandschutzes sind in der OIB-Richtlinie 2 – Brandschutz normiert. Punkt 4 regelt die Ausbreitung von Feuer auf andere Bauwerke. Gemäß Punkt 4.1. ist eine brandabschnittsbildende Wand gemäß Tabelle 1b zu errichten, wenn der Abstand eines Bauwerks von der jeweiligen Grundstücksgrenze weniger als 2,00 m beträgt. Der Abstand der Gebäude zu den jeweiligen Grundstücksgrenzen beträgt laut Plan mehr als 2,00 m, die Ausführung einer brandabschnittsbildenden Wand ist somit nicht erforderlich.
Zu G – Wärmepumpe
Die Beheizung des Gebäudes sowie die Warmwasserbereitung soll gemäß Baubeschreibung mittels zwei Wärmepumpen erfolgen. Diese sollen im nordöstlichen Grundstücksbereich situiert werden. In einer der Baubeschreibung enthaltenen Skizze ist die Lage der Wärmepumpen grob dargestellt. Weiters ist als Schallschutzmaßnahme eine Einhausung vorgesehen. Die detaillierte Lage der Wärmepumpen ist in der Einreichplanung nicht dargestellt. Gemäß § 6 Abs. 2 Kärntner Bauansuchenverordnung (K-BAV) ist im Falle der Errichtung einer Luftwärmepumpe ihr Standort im Lageplan darzustellen. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass aufgrund der nicht vorhandenen Darstellung der Wärmepumpen in der Einreichplanung die Anrainer von ihrem subjektiv-öffentlichen Recht in Bezug auf den Immissionsschutz nicht Gebrauch machen können.
Zu H – Parkplätze
Bei der Beurteilung der Lage und der Anzahl der Parkplätze handelt es sich um kein subjektiv-öffentliches Recht gemäß K-BO. Gemäß des Bebauungs- und Straßenplanes „xxx“ sind der Verlauf und das Ausmaß der Verkehrsflächen in der Anlage zur Verordnung (zeichnerische Darstellung) festgelegt. Dieser waren diesbezüglich keine Informationen zu entnehmen. § 6 Abs. 4 lit e allgemein textlicher Bebauungsplan normiert: „Die dafür vorgesehenen Stellplätze nach Nutzung gegliedert, sind in den Erläuterungen aufgeschlüsselt.“ In der Erläuterung ist für die Nutzung „Hotel und Pension“ ein Stellplatz je Fremdenzimmer festgelegt. Daraus ergeben sich zwölf erforderliche PKW-Stellplätze. Anzumerken ist, dass aufgrund des fehlenden Verweises im Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ der allgemeine textliche Bebauungsplan nicht anzuwenden ist. Der Einreichplanung sind neun Stellplätze im südlichen Grundstücksbereich zu entnehmen. Weiters liegt den Einreichunterlagen ein Bittleihvertrag (Prekarium vom 24.04.2021) für drei Stellplätze auf Parzelle Nr. xxx vor. Die Parzelle ist gemäß KAGIS ca. 25 m vom verfahrensgegenständlichen Grundstück entfernt. Die Stellplätze liegen somit im Nahbereich des Bauvorhabens.
Zu I – Gesetzwidrigkeit des Bebauungsplanes
Die Beurteilung der Gesetzwidrigkeit des Bebauungsplanes ist kein subjektiv-öffentliches Recht gemäß § 23 K-BO und darüber hinaus eine reine rechtliche Beurteilung. Auf eine bautechnische Beurteilung wird daher verzichtet.“
Im Rahmen des gerichtlich eingeräumten Parteiengehörs wurde an alle Verfahrensparteien die ergänzend eingeholte hochbautechnische Stellungnahme vom 22.09.2022, Zahl: xxx, zur Kenntnisnahme und mit der Möglichkeit sich innerhalb von 2 Wochen dazu zu äußern übermittelt.
Mit gerichtlicher Ladung vom 29.09.2022, Zahl: KLVwG-604-611/10/2022, wurde für Dienstag, den 25.10.2022 mit dem Beginn um 13:00 Uhr am Sitz des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten eine öffentliche mündliche Beschwerdeverhandlung anberaumt.
Mit Schriftsatz vom 07.10.2022, Zahl: xxx, teilte die belangte Behörde dem Gericht mit, dass grundsätzlich auf die inhaltliche Begründung im erstinstanzlichen Baubescheid vom 07.02.2022 verwiesen werde. Jedoch werde die übermittelte gutachterliche Stellungnahme der hochbautechnischen Amtssachverständigen zur Kenntnis genommen. Mit Schriftsatz des Rechtsvertreters der mitbeteiligten Partei vom 18.10.2022 wurde eine Vertagungsbitte eingebracht, welcher vom Gericht stattgegeben wurde. Somit wurde neuerlich mit gerichtlicher Ladung vom 18.10.2022, Zahl: KLVwG-604-611/13/2022, für Dienstag, den 15.11.2022 mit dem Beginn um 13:00 Uhr am Sitz des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten eine öffentliche mündliche Beschwerdeverhandlung anberaumt.
Vom Rechtsvertreter der mitbeteiligten Partei langte am 03.11.2022 eine Stellungnahme / Replik samt Beilagen zu der gutachterlichen Stellungnahme der hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 22.09.2022 wie folgt ein:
„Zu A. – Beurteilung der Geschoßflächenzahl: Die Amtssachverständige zitiert den Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ vom 23.04.2008. Dabei handelt es sich um die letzte Änderung des Bebauungs- und Straßenplanes vom 25.3.1982 bzw. 28.10.1983. Dieser Verordnung liegt die zeichnerische Darstellung „Sandbank“ – xxx des Architekten DI xxx aus dem Jahr 1982 zugrunde. In dieser zeichnerischen Darstellung ist das verfahrensgegenständliche Grundstück (sowie auch die angrenzenden Grundstücke) noch als unverbaute Fläche dargestellt. Unter § 4 „bauliche Ausnutzung der Baugrundstücke“ wird unter Ziffer 1c bei Tourismusbetrieben (xxx, xxx, xxx) eine Geschoßflächenzahl von 0,1 bis 0,7 festgelegt. Die Bezeichnung „xxx“ bezieht sich demnach auf das Jahr 1982. Zu diesem Zeitpunkt war das verfahrensgegenständliche Gst. xxx noch Teil des Gst. xxx. Dieses Gst. hat Herr Franz xxx im Jahre 1981 seinem Sohn xxx übergeben und hat sich dieser verpflichtet das Teilgst. xxx dessen Schwester Frau xxx zu übertragen. Mit Notariatsakt vom 6.5.2019 hat Frau xxx das Gst. xxx ihren Kindern Herrn Mag. xxx und Frau Mag. xxx übergeben. Das gegenständliche Baugrundstück war sohin im Jahr 1982 und auch im Jahr 2008 Teil der zu dem Tourismusbetrieb xxx zählenden Grundstücke und kann sich auch durch einen späteren Eigentümerwechsel die verordnete Geschoßflächenzahl nicht ändern, insbesondere, wenn durch den Bauwerber eine touristische Nutzung, wie im Bebauungsplan vorgesehen, beabsichtigt ist. Eine Loggia war und ist durch den Bauwerber nicht geplant, sondern lediglich eine „Sichtschutzwand“ zwischen den Terrassenflächen – wie dies auch die Sachverständige ausführt. Es handelt sich dabei nicht um einen 5-seitig umschlossenen Raum. Dies ist aus den Einreichunterlagen ersichtlich. Um dies auch klar darzulegen, wird von Seiten der Bauwerber hiermit auf die Sichtschutzwände zur Gänze verzichtet und im Rahmen des gegenständlichen Verfahrens eine Verbesserung der Einreichplanung vorgelegt werden. Somit ist auch klargestellt, dass es sich um keine Loggia handelt und die entsprechende Fläche nicht die Geschoßflächenzahl miteinzubeziehen ist. Zu B. – Beurteilung der widmungsgemäßen Verwendung: Grundsätzlich ist dabei davon auszugehen, dass es sich dabei nicht um eine Frage an den hochbautechnischen Amtssachverständigen handelt, sondern um eine rechtliche Beurteilung. Die Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass aufgrund der Widmung „Bauland – Kurgebiet, Sonderwidmung – Freizeitwohnsitz“ auf dem gegenständlichen Grundstück ausschließlich Freizeitwohnsitze errichtet werden dürfen. Dies widerspricht jedoch der Rechtsprechung des VwGH. Die Sonderwidmung Freizeitwohnsitz führt dazu, dass Bauvorhaben, die wegen eines lediglich zeitweilig gegebenen Wohnbedarfs in der jeweiligen Baulandwidmung nicht zulässig wären, bewilligt werden können. Darin erschöpft sich auch der normative Gehalt dieser Ausweisung als Sonderwidmung. Sie bringt zum Ausdruck, dass neben den sonst in der Grundwidmung zulässigen Gebäuden im räumlichen abgegrenzten Bereich der Sonderwidmung auch die Errichtung von Wohngebäuden oder Wohnungen, die zur Deckung eines lediglich zeitweilig gegebenen Wohnbedarfes bestimmt sind, zulässig ist. Damit wird aber nicht verfügt, dass nur solche Gebäude in der Sonderwidmung „sonstiger Freizeitwohnsitz“ errichtet werden dürfen. Bei einem Verständnis der Sonderwidmung als Beschränkung der Bebaubarkeit auf Bauten, die einem lediglich zeitweilig gegebenen Wohnbedarf dienen, erweise sich die Festlegung der Zulässigkeit der Sonderwidmung in den genannten Grundwidmungen als überflüssig. Diesfalls käme es nämlich – ganz unabhängig von der jeweiligen Grundwidmung – zu einer alle anderen Nutzung ausschließenden exklusiven Widmung „sonstige Freizeitwohnsitze“. Von der Möglichkeit der Schaffung einer solchen weiteren, eigenständigen Baulandkategorie hätte der Gesetzgeber Gebrauch machen können, hätte er dieser Sonderwidmung einen exklusiven Inhalt geben wollen (VwGH 28.10.2008, 2007/07/0242). Zu D. – Beurteilung der Abstandsflächen: Die Sachverständige gelangt zusammenfassend zu dem Ergebnis, dass § 7 Abs. 1 K-BV nicht eigehalten wird, da sich die Abstandsflächen der beiden Baukörper überdecken. Diesbezüglich ist auszuführen, dass es sich bei dem gegenständlichen Bauvorhaben nicht um zwei Baukörper handelt, sondern um einen einheitlichen Baukörper. Auf Seite 4 der gutachterlichen Stellungnahme kommt die Sachverständige selbst zu dem Ergebnis: „Durch die Außenstiege, welche zur Erschließung der Obergeschoße dient, bilden die Gebäude wie in den Einreichunterlagen festgehalten eine funktionale Einheit.“ Das gemeinsame Gebäude zeichnet sich durch eine gemeinsame Haupterschließung über die gemeinsame Stiege und die gemeinsamen Gangverbindungen aus. Eine bauliche Trennung ist nicht möglich. Beweis: Notariatsakt 20.10.1981; Notariatsakt 06.05.2019; Auszug zeichnerische Darstellung DI xxx, worin die Grundstücke xxx gelb eingezeichnet sind; DI xxx, xxx, xxx als Zeuge.“
Im Rahmen des gerichtlich eingeräumten Parteiengehörs wurde an alle Verfahrensparteien die Stellungnahme / Replik des Rechtsvertreters der mitbeteiligten Partei vom 03.11.2022 zur Kenntnisnahme und mit der Möglichkeit sich dazu zu äußern übermittelt.
Am 15.11.2022 fand am Sitz des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten eine öffentliche mündliche Beschwerdeverhandlung statt. An dieser nahmen der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer, der Rechtsvertreter der mitbeteiligten Partei teil. Ein Vertreter der belangten Behörde war nicht anwesend. Die hochbautechnische Amtssachverständige hat im Rahmen dieser mündlichen Verhandlung ihre ergänzende gutachterliche Stellungnahme vom 22.09.2022 mit allen anwesenden Verfahrensparteien erörtert und dazu Ergänzungen erstattet. Im Rahmen dieser stattgefundenen Verhandlung wurden seitens des Rechtsvertreters der mitbeteiligten Partei ergänzende Präzisierungen samt Plan vom 14.11.2022, Plan-Nr.: xxx zum gegenständlichen Bauvorhaben vorgelegt und wurde diesbezüglich von ihm eine neue Prüfung dieser Unterlagen beantragt. Die Richterin beraumte dazu eine fortgesetzte mündliche Verhandlung für Donnerstag, den 24.11.2022 an.
II.Feststellungen:
Mit Bescheid der belangten Behörde vom 07.02.2022, Zahl: xxx, wurde der mitbeteiligten Partei die Baubewilligung für die Errichtung von Ferienappartements mit Wärmepumpe auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, unter Vorschreibung von Auflagen erteilt. Beim gegenständlichen Bauvorhaben handelt es sich um die Errichtung von insgesamt 12 Ferienappartements auf Parzelle-Nr. xxx, KG xxx. Die Grundstücksgröße beträgt laut KAGIS 1.000 m2. Das verfahrensgegenständliche Grundstück hat die Widmung „Bauland-Kurgebiet mit Sonderwidmung-Freizeitwohnsitz“.
Laut Baubeschreibung soll die Erschließung des Grundstückes von Südwesten über den bestehenden öffentlichen Weg erfolgen. Gemäß Einreichplanung setzt sich das Bauvorhaben aus zwei Gebäuden mit je einem Erd- und Obergeschoß zusammen. Die Gebäude sollen je sechs Wohneinheiten – drei Wohneinheiten im Erdgeschoß und drei Wohneinheiten im Obergeschoß – umfassen. Für jede Wohneinheit sind eine Terrasse bzw. ein Balkon geplant. Die Erschließung der Obergeschoße soll über eine Außenstiege zwischen den beiden Gebäuden sowie zwei überdachte Außengänge erfolgen. Gemäß Einreichplanung sind die Gebäude mit einer Länge von ca. 25 m von Südwesten nach Nordosten orientiert. Im Südwesten soll das Obergeschoß das Erdgeschoß um ca. 3,0 m überragen, in dem sich dadurch ergebenden überdachten Bereich sollen die Fahrradabstellflächen untergebracht werden. Ebenso sind im südwestlichen Bereich weitere Lagerflächen, Müllinseln sowie neun befestigte PKW-Stellplätze geplant.
Im Zuge der am 15.11.2022 stattgefundenen Beschwerdeverhandlung wurde von Seiten des Rechtsvertreters der mitbeteiligten Partei ein Schriftsatz vom 12.11.2022 betreffend Präzisierungen, datiert mit 12.11.2022 samt Änderungsplan, datiert mit 14.11.2022, Plan-Nr. xxx vorgelegt. In diesen Schriftsatz finden sich folgende Präzisierungen:
1. )Sowohl bei den Terrassen im Erdgeschoß als auch bei den Balkonen im Obergeschoß wurden die Trennwände entfernt und werden diese sowohl ostseitig als auch westseitig nicht ausgeführt.
2. )Im Bereich der Erschließung des Baukörpers werden der Stiegenlauf und die Gänge im Obergeschoss mit einer Überdachung ausgeführt (Holzkonstruktion mit Blecheindeckung), welche mit den Dachkonstruktionen kraftschlüssig verbunden werden.“
Für das Vorhaben ist der Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ (Verordnung des Gemeinderates der Marktgemeinde xxx vom 25.03.1983 und 28.10.1983, genehmigt mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 24.01.1963, GZ. xxx, sowie Änderungen genehmigt mit Bescheiden der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 09.01.1969, GZ. xxx vom 27.09.1973, GZ. xxx vom 08.05.1974, GZ. xxx vom 26.07.1974, GZ. xxx und vom 30.11.1977, GZ. xxx) anzuwenden. Die Verordnung enthält keinen Verweis auf den allgemeinen textlichen Bebauungsplan der Marktgemeinde xxx (Verordnung des Gemeinderates der Marktgemeinde xxx vom 24.04.2008 Zahl xxx, zuletzt geändert durch Verordnung vom 15.11.2013, Zahl xxx). Gemäß § 1 des textlichen Bebauungsplans gilt dieser für alle im Flächenwidmungsplan als Bauland festgelegten Flächen, ausgenommen jene Gebiete, für die rechtswirksame Teilbebauungspläne bestehen. Der textliche Bebauungsplan der Marktgemeinde xxx ist somit für das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben nicht anzuwenden.
In der am 15.11.2022 erfolgten öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlung wurde die vom Gericht ergänzend eingeholte hochbautechnische Stellungnahme vom 22.09.2022, Zahl: xxx, zu den eingebrachten Beschwerdegründen mit den anwesenden Verfahrensparteien ausführlich besprochen. Im Rahmen dieser Verhandlung wurde eine fortgesetzte Verhandlung anberaumt und fand diese am 24.11.2022 am Sitz des Landesverwaltungsgerichtes statt. In dieser Verhandlung hielt die hochbautechnische Amtssachverständige ihre gutachterliche ergänzende Stellungnahme vom 22.09.2022 mit Ausnahme des Punktes B.) Beurteilung der widmungsgemäßen Verwendung vollinhaltlich aufrecht und gab zu den von der Rechtsvertretung der mitbeteiligten Partei eingereichten Änderungen vom 14.11.2022 eine ergänzende gutachterliche Stellungnahme ab.
III.Beweiswürdigung:
Die Feststellungen in Bezug auf die Eigentumsverhältnisse an den verfahrensgegen-ständlichen Grundstücken konnte dem offenen Grundbuch entnommen werden.
Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus den vorgelegten Verwaltungsakten des Bürgermeisters der Marktgemeinde xxx, der Beschwerdeschrift des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer vom 16.12.2021, der im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren abgegebenen Stellungnahme des Rechtsvertreters der mitbeteiligten Partei und des Vertreters der belangten Behörde sowie den dem erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde xxx vom 07.02.2022 zugrundeliegenden Projektsunterlagen, insbesondere der im verwaltungsgerichtlichen Verfahren eingereichten Änderungen vom 14.11.2022 und weiters der vom Landesverwaltungsgericht Kärnten eingeholten gutachterlichen Stellungnahme aus dem Fachbereich Hochbautechnik vom 22.09.2022, sowie den Ergebnissen der am 15.11.2022 und am 24.11.2022 am Sitz des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten durchgeführten öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlungen, in deren Rahmen die gutachterlichen ergänzenden Stellungnahmen der hochbautechnischen Amtssachverständigen eingehend besprochen und erläutert wurden. Im gesamten gegenständlichen Beschwerdeverfahren wurden das beantragte Bauvorhaben und die Beschwerdegründe der Beschwerdeführer durch die Amtssachverständigen aus den Fachbereich Hochbautechnik einer fachlichen Prüfung unterzogen und von dieser abschließend – basierend auf dem durch die belangte Behörde dem Gericht vorgelegten Bauakt – schlüssig und nachvollziehbar beurteilt. Sämtliche Beweismittel wurden den Verfahrensparteien nachweislich zur Kenntnis gebracht und wurde ihnen die Möglichkeit zur Abgabe von Stellungnahmen eingeräumt.
Das Bauvorhaben, das auf Parzelle-Nr. xxx, KG xxx, mit der Widmung „Bauland-Kurgebiet mit Sonderwidmung-Freizeitwohnsitz“ verwirklicht werden soll, dient der Gewerbeausübung der mitbeteiligten Partei.
Im Rahmen der am 24.11.2022 stattgefundenen fortgesetzten Beschwerdeverhandlung führte die Amtssachverständige auf die Frage der Richterin zur Widmungshistorie und der Entwicklung bis heute, aus, dass mit Bescheid der Kärntner Landesregierung vom 09.01.2007, Zahl: xxx, der Beschluss des Gemeinderates der Marktgemeinde xxx vom 27.07.2006, mit welchem die Neuauflage (Revitalisierung) des Flächenwidmungsplanes für das gesamte Gemeindegebiet erlassen wurde, genehmigt wurde. In der Kärntner Landeszeitung wurde dies am 09.02.2007 kundgemacht. Auf die weitere gerichtliche Frage, welche Widmung effektiv im aktuellen Flächenwidmungsplan auf verfahrensgegenständlicher Parzelle ausgewiesen ist, führte die Amtssachverständige aus, dass die derzeitige Widmung auf der Parz. Nr. xxx, KG xxx, auf Bauland-Kurgebiet mit der Sonderwidmung Freizeitwohnsitz lautet. In Ergänzung bzw. Korrektur zur hochbautechnischen Stellungnahme vom 22.09.2022 gab die Amtssachverständige zu Protokoll, dass das gegenständliche Bauvorhaben gemäß § 19 Abs. 1 Kärntner Raumordnungsgesetz den Beherbergungsbetrieben sehr wohl zugeordnet werden könne und somit eine Widmungskonformität vorliegt. Als Begründung dazu stellte sie fest, dass bei Baulandwidmungen die Sonderwidmungen grundsätzlich Erweiterungen darstellen und somit zusätzlich zu Wohngebieten zur Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs auch Freizeitwohnsitze für einen zeitweiligen Wohnbedarf zulässig sind.
Auf die gerichtliche Frage zum Beschwerdegrund der GFZ wurde seitens der Amtssachverständigen ausgeführt, dass am 15.11.2022 per E-Mail seitens der Marktgemeinde die zur Verordnung des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ zugehörige zeichnerische Darstellung Sandbank xxx übermittelt wurde. Diesbezüglich wurde eine Prüfung ihrerseits auf Zuordnung des Grundstückes zum Tourismusbetrieb xxx durchgeführt. Gemäß § 4 Abs. 1 lit. c des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ beträgt die bauliche Ausnutzung bei Tourismusbetrieben (xxx, xxx, xxx) 0,1 bis 0,7. Der zeichnerischen Darstellung ist lediglich zu entnehmen, dass die GFZ nach den Beschränkungskritierien der Bebauungsplanverordnung zu erfolgen hat bzw. verweist die zeichnerische Darstellung auf den Bebauungs- und Straßenplan „xxx“. Nicht zu entnehmen ist der zeichnerischen Darstellung die konkrete Grundstückzuordnung zum Betrieb xxx. Weiters hielt sie fest, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück xxx innerhalb des in der zeichnerischen Darstellung enthaltenen Grundstücks Nr. xxx auf Grund der Parzellierungen zu liegen kommt. Zusammenfassend ist somit aufgrund der zeichnerischen Darstellung und des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ eine konkrete Zuordnung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes zum Tourismusbetrieb xxx nicht möglich und auch nicht ausgewiesen. Der Tourismusbetrieb xxx befand sich im verfahrensgegenständlichen Bereich. Der Tourismusbetrieb xxx war ursprünglich am Grundstück xxx situiert, was erst durch die Vorlage des in der Replik vom 03.11.2022 beigelegten Notariatsakt ersichtlich wurde. Zuvor jedoch nicht. Von Seiten des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer wurde vorgebracht, würde eine Einheitlichkeit des Tourismusbetriebes xxx bzw. Mag. xxx mit der Antragstellerin vorliegen, so wäre wohl kaum ein Prekariumsvertrag für PKW-Stellplätze vom 24.04.2021 für die erforderliche Anzahl von KFZ-Stellplätzen notwendig.
Das Gericht schließt sich den Ausführungen der Amtssachverständigen in der Frage der Zurechenbarkeit des verfahrensgegenständlichen Grundstücks mit der Erfassungsnummer xxx zu dem ursprünglich bestandenen Grundstück mit der Erfassungsnummer xxx für den Touristikbetrieb xxx und der dafür zugeordneten GFZ an, indem es darauf verweist, dass das Grundstück xxx aus dem Grundstück xxx herausgelöst wurde und – wie in der zur Verordnung des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ zugehörigen zeichnerischen Darstellung Sandbank xxx“ sowie auch im Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ ersichtlich ist – keinen räumlichen Zusammenhang mit dem verbliebenen Grundstück xxx mehr aufweist. Da die Zuordnung „Touristikbetrieb xxx“ in konkreter Form für das Grundstück xxx bestimmt wurde, kann nicht davon ausgegangen werden, dass diese Zuordnung gleichermaßen für von diesem Grundstück abgetrennte Grundstücke weiter Bestand hat und aufrecht bleibt, zumal auch eine diesbezügliche ausdrückliche Festlegung im Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ nicht getroffen wurde. Es ist daher für das Gericht auch der Einwand des Rechtsvertreters der beschwerdeführenden Parteien nachvollziehbar, dass für die Nutzung von Flächen auf dem Grundstück xxx zur Errichtung von Parkplätzen ein Prekariumsvertrag, datiert mit 24.04.2021 abgeschlossen werden musste, woraus sich unmittelbar erschließt, dass für die beiden Grundstücke unterschiedliche Besitzverhältnisse gegeben sind.
Auf Frage der Richterin, ob die Anwendung des § 4 Abs. 1 lit. c des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ möglich sei, führte die Amtssachverständige aus, dass die Anwendung des § 4 Abs. 1 lit. c aufgrund der fehlenden Zuordnung zum Tourismusbetrieb xxx nicht möglich sei. Im gegenständlichen Fall ist wie bereits im Gutachten vom 22.09.2022 festgestellt, § 4 Abs. 2 lit. b des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ aufgrund der Grundstücksgröße von 1.000 m² anzuwenden. Weiters führte sie aus, dass sich unter Berücksichtigung der Planänderungen vom 14.11.2022 (Entfall der Sichtschutzwände und der Überdachung des Stiegenlaufes und der Gänge im Oberschoß) eine Bruttogeschoßfläche von 634,56 m² und somit bei einer Grundstücksgröße von 1.000 m² eine GFZ von 0,635 ergibt. Entsprechend der gutachterlichen Stellungnahme vom 22.09.2022 wurde seitens der Amtssachverständigen festgestellt, dass das gegenständliche Bauvorhaben unter Mitberücksichtigung der Planänderungen vom 14.11.2022 die max. zulässige GFZ des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ von 0,6 nicht einhält.
Zur im Verwaltungsakt einliegenden negativen Stellungnahme der OBK vom 09.06.2020 stellte die Amtssachverständige wie folgt fest: Aufgrund der Änderungen, nämlich der Verkürzung der Gebäudelänge um 4,25 m zu den ursprünglichen 29,57 m und der Reduzierung der Anzahl der KFZ-Stellplätze von 14 auf 9 zwischen dem Planstand vom 17.02.2020 und dem Planstand vom 14.04.2021 liegt auch weiterhin keine Übereinstimmung mit dem Ortsbild vor. Auch die in der am 15.11.2022 stattgefundenen Beschwerdeverhandlung vorgelegten Planänderungen betreffend den Entfall der Sichtschutzwände und die Überdachung des Stiegenlaufes und der Gänge im Obergeschoß ändern nichts an der fachlichen Beurteilung.
Von Seiten des Vertreters der belangten Behörde wurde dazu zu Protokoll gegeben, dass sich hinsichtlich der vorgenommenen Überprüfung des § 9 K-BV ein Aktenvermerk im Verwaltungsakt befinde. In diesem Zusammenhang wies der Vertreter der belangten Behörde darauf hin, dass gegenständlicher Bauakt vollständig dem Gericht vorgelegt wurde. Dazu stellte die Richterin fest, dass eine vorgenommene Prüfung des § 9 K-BV nicht im Verwaltungsakt einliegend ist. Die im Verwaltungsakt einliegende Checkliste Vorprüfung gemäß § 13 K-BO ist mit 14.01.2020 datiert und wurde somit vor Erstellung der negativen Stellungahme der OBK vom 09.06.2020 erstellt.
Zu den Ausführungen in der Replik des Rechtsvertreters der mitbeteiligten Partei vom 03.11.2022, dass es sich bei gegenständlichem Bauvorhaben um einen einheitlichen Baukörper handle und somit § 7 Abs. 1 K-BV eingehalten sei, stellte die Amtssachverständige fest, dass, auch wenn es sich um einen einheitlichen Baukörper handelt, sich die Abstandsflächen gegenüberliegender Außenwände auf Eigengrund nicht um mehr als die Hälfte überdecken dürfen. Auch sind gemäß § 9 Abs. 2 K-BV bei einem einheitlichen Baukörper die Interessen der Gesundheit und der Sicherheit sowie des Ortsbildes nicht zu verletzen. Auf die Frage der Richterin, welche Auswirkung die vorliegende negative Stellungnahme der OBK vom 06.09.2020 unter Berücksichtigung des Planstandes vom 14.11.2022 auf ihre gutachterlichen Ausführungen zur Verletzung des Ortsbildes habe, führte die Amtssachverständige aus, dass aus ihrer Sicht nach wie vor eine Verletzung des Ortsbildes gegeben ist. Die OBK spricht von einer erheblichen Störung des Ortsbildes bei Umsetzung des Bauvorhabens und diese erhebliche Störung begründet die OBK u.a. mit einer groben Verletzung der Maßstäblichkeit – damals 30 m Länge und 20,50 m Breite der Baukörper mit zweigeschossiger Höhenentwicklung, nahezu kein Angebot an unversiegelten Gartenflächen – großflächige Verbauung durch PKW-Stellplätze und das angestrebte Material mit Vollwärmeschutzfassade. Da zwischen Planstand vom 17.02.2020 (das ist Zeitpunkt der Erstellung der negativen Stellungnahme der OBK vom 09.06.2020) und Planstand vom 14.04.2021 (erteilte Baubewilligung vom 07.02.2022) bzw. Planstand vom 14.11.2022 (vorgelegte Planänderungen in der Beschwerdeverhandlung vom 15.11.2022) nur geringfügige Änderungen vorliegen, ist aus Sicht der Amtssachverständigen nach wie vor die negative Stellungnahme der OBK für die Beurteilung des Ortsbildes heranzuziehen und ist die Anwendung des § 9 Abs. 2 K-BV nicht zulässig. Über Befragen durch den Rechtsvertreter der mitbeteiligten Partei führte die Amtssachverständige aus, dass dem Plan vom 14.04.2021 in Schnitt A als Fassade eine Holzverkleidung zu entnehmen ist.
In der am 24.11.2022 stattgefundenen Verhandlung stellte der Rechtsvertreter der mitbeteiligten Partei fest, dass tatsächlich das Volumen des Baukörpers erheblich reduziert worden sei, es seien die PKW-Abstellplätze reduziert und es wäre eine Holzverkleidung der Fassade vorgesehen. Die Stellungnahme der OBK vom 09.06.2020 sei sohin auf dieses geänderte Bauvorhaben nicht mehr anwendbar. Weiters führte er aus, dass die Amtssachverständige ausgeführt habe, dass alle Voraussetzungen zur Anwendbarkeit des § 9 Abs. 2 mit Ausnahme des Ortsbildes gegeben seien. Dies sei jedoch keine an die Amtssachverständige für Hochbau zu richtende Frage, sondern könne von der Behörde selbst auch ohne Beiziehung der OBK beurteilt werden. Darüber hinaus bestehe das Mitspracherecht der Anrainer nur hinsichtlich subjektiv-öffentlicher Rechte, und zwar nur in jenem Umfang, in dem die Nachbarn solche Rechte durch rechtzeitige Erhebung von Einwendungen geltend gemacht haben. Ein zu geringer Abstand zwischen den Baukörpern wurde von den Beschwerdeführern nicht eingewendet, sondern lediglich der Abstand zu der Grundstücksgrenze.
Zum ergänzenden Vorbringen führte die Amtssachverständige aus, dass aus ihrer fachlichen Sicht die Gebäudeverkürzung geringfügig ist und dass die OBK in ihrer Stellungnahme von einer großflächigen Verbauung spricht und somit das Angebot an unversiegelten Gartenflächen nahezu nicht vorhanden ist. Im Bereich der Parkplätze befinden sich u.a. Müllräume sowie Lagerflächen und bleibt diese Fläche dadurch auch nahezu unverändert, trotz Verringerung der PKW-Stellplätze. Die Fassade wurde zwar entsprechend den Vorgaben der OBK angepasst, jedoch ist aus ihrer fachlichen Sicht insgesamt weiterhin keine Übereinstimmung mit dem Ortsbild festzustellen. Zum Vorbingen des Rechtsvertreters der mitbeteiligten Partei, dass sich durch die Änderungen das Volumen wesentlich ändere, wurde festgestellt, dass beim Planstand vom 17.02.2020 ein Volumen der beiden Baukörper von ca. 2.200 m³ vorlag. Beim Planstand vom 14.04.2021 lag ein Volumen von 2.050 m³ vor. Daraus wird seitens der Amtssachverständigen festgestellt, dass nach wie vor eine Verletzung des Ortsbildes vorliegt. Dazu stellte der Rechtsvertreter der mitbeteiligten Partei an die Amtssachverständige die Frage, ob es richtig sei, dass die Ausgestaltung der PKW-Stellplätze in der Änderung vom 14.04.2021 als Rasengittersteine ausgeführt werde, und antwortete die Amtssachverständige, dass dies korrekt sei. Aus ihrer fachlichen Sicht hat diese Änderung keine Auswirkung auf ihre oben angeführte Feststellung.
Der Vertreter der belangten Behörde führte zum Thema Ortsbild aus, dass aus Sicht der von der Baubehörde befassten ASV (DI xxx (Bauingenieur, ASV für Hoch- und Tiefbau) und Ing. xxx als ASV für Hochbau)) das gegenständliche OBK-Gutachten basierend auf die Ersteinreichung nicht mehr anzuwenden sei, u.a. aufgrund der Reduzierung der Gebäudelänge um 4 m sowie durch die weiteren von der Amtssachverständigen ausgeführten Änderungen. Im Nahebereich der gegenständlichen Parzelle xxx (unter 100 m) würden sich mindestens 6 gleichvolumige Baukörper befinden. Im gegenständlichen Bereich seien auch Parzellen vorzufinden, welche einen wesentlich höheren Versiegelungsgrad aufweisen, als das gegenständliche Projekt. Von Seiten des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer wurde dazu zu Protokoll gegeben, dass beide oben genannten Amtssachverständigen keine Amtssachverständigen für Architektur sind, da diesbezüglich an den Vertreter der belangten Behörde diese Frage gestellt wurde und dies verneint wurde.
Im Hinblick auf die berechtigten Einwendungen der widmungsgemäßen Verwendung des Baugrundstückes, der Geschoßflächenzahl, der Abstandsflächen, des Brandschutzes stützt sich das Landesverwaltungsgericht Kärnten somit auf die gutachterlichen Stellungnahmen der hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 22.09.2022 sowie vom 15.11.2022 und vom 24.11.2022 (Beschwerdeverhandlungen). Die gutachterlichen Stellungnahmen der hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 22.09.2022 – unter Berücksichtigung der im Zuge der mündlichen Verhandlungen am 15.11.2022 und am 24.11.2022 getroffenen Ergänzungen zur gutachterlichen Stellungnahme vom 22.09.2022 – sind vollständig, nachvollziehbar und schlüssig. Diese entsprechen auch den Erfahrungen des täglichen Lebens und den Denkgesetzen.
Den Verfahrensparteien ist unter Einräumung einer ausreichenden Frist die Möglichkeit zur Stellungnahme zu Gutachten zu geben, um diese durch Einholung eines Gegengutachtens entkräften zu können (vgl. dazu VwGH vom 22.12.2015, 2013/06/ 0147). Dies war gegenständlich der Fall: alle eingebrachten Beweismittel wurden allen Verfahrensparteien zur Kenntnis gebracht. Gegengutachten auf gleicher fachlicher Ebene wurden keine zur Vorlage gebracht.
IV.Rechtliche Grundlagen:
§ 27 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG), BGBl I Nr. 33/2013, idgF lautet wie folgt:
„Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es „den angefochtenen Bescheid und die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt“ auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.“
Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen. Nach § 28 Abs. 2 leg. cit. hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn 1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder 2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
Kärntner Bauordnung 1996 – K-BO 1996,
LGBl Nr. 62/1996, zuletzt geändert durch LGBl Nr. 77/2022
„2. Abschnitt
Vorhaben
§ 6 Baubewilligungspflicht
Sofern es sich nicht um ein mitteilungspflichtiges Vorhaben nach § 7 handelt, bedarf einer Baubewilligung:
a)die Errichtung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen;
(…)
Vorprüfungsverfahren
§ 13 Vorprüfung
(1)Bei Vorhaben nach § 6 lit a bis c hat eine Vorprüfung stattzufinden.
(2)Bei der Vorprüfung hat die Behörde festzustellen, ob dem Vorhaben
a)der Flächenwidmungsplan,
b)der Bebauungsplan,
c)Interessen der Erhaltung des Landschaftsbildes oder des Schutzes des Ortsbildes, (…)
entgegenstehen.
§ 17 Voraussetzungen
(1)Die Behörde hat die Baubewilligung zu erteilen, wenn dem Vorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung öffentliche Interessen, insbesondere solche der Sicherheit, der Gesundheit, der Energieersparnis, des Verkehrs, des Fremdenverkehrs sowie der Erhaltung des Landschaftsbildes oder des Schutzes des Ortsbildes nicht entgegenstehen. Die Baubewilligung darf durch die Behörden des § 3 nur mit schriftlichem Bescheid erteilt werden.
(…)
§ 19 Versagung
(1)Sind die Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung nicht gegeben und können sie durch Auflagen nach § 18 Abs. 1 nicht hergestellt oder können die Auflagen nach § 18 Abs. 3 und 5 nicht erfüllt werden, ist die Baubewilligung zu versagen.
(2)Öffentlichrechtliche Einwendungen der Parteien (§ 23 Abs. 1 bis 6) stehen der Erteilung der Baubewilligung entgegen, wenn sie sachlich gerechtfertigt sind.
§ 23 Parteien, Einwendungen
(1) Parteien des Baubewilligungsverfahrens sind:
a)der Antragsteller;
b)der Grundeigentümer,
c)die Miteigentümer des Baugrundstückes, deren Zustimmung nach § 10 Abs. 1 lit b erforderlich ist;
d)der Eigentümer eines Superädifikates bei Bauführungen an diesem;
e)die Anrainer (Abs. 2).
(2)Anrainer sind, wenn subjektiv-öffentliche Rechte verletzt werden könnten:
a)die Eigentümer (Miteigentümer) aller im Einflussbereich des Vorhabens liegenden Grundstücke;
(…)
(3)Anrainer gemäß Abs. 2 lit a und b sind berechtigt, gegen die Erteilung der Baubewilligung nur begründete Einwendungen dahingehend zu erheben, dass sie durch das Vorhaben in subjektiv-öffentlichen Rechten verletzt werden, die ihnen durch die Bestimmungen dieses Gesetzes, der Kärntner Bauvor-schriften, des Flächenwidmungsplanes oder des Bebauungsplanes eingeräumt wer-den, welche nicht nur dem öffentlichen Interesse, sondern auch dem Schutz der Anrainer dienen. Einwendungen der Anrainer im Sinn des ersten Satzes können – vorbehaltlich des Abs. 3a – insbesondere gestützt werden auf Bestimmungen über
a) die widmungsgemäße Verwendung des Baugrundstückes;
b) die Bebauungsweise;
c) die Ausnutzbarkeit des Baugrundstückes;
d) die Lage des Vorhabens;
e) die Abstände von den Grundstücksgrenzen und von Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen auf Nachbargrundstücken;
f) die Bebauungshöhe;
g) die Brandsicherheit;
h) den Schutz der Gesundheit der Anrainer;
i) den Immissionsschutz der Anrainer.
(…)
Kärntner Raumordnungsgesetz 2021 (K-ROG 2021),
LGBl Nr. 59/2021
§ 19 Kurgebiet
1)Als Kurgebiete sind jene Grundflächen festzulegen, die vornehmlich für Gebäude von Gast- und Beherbergungsbetrieben, samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen bestimmt sind, im Übrigen
1. für Wohngebäude samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen nach § 17 Abs. 1 Z 1,
2. für Gebäude samt dazugehörigen sonstigen baulichen Anlagen, die dem Tourismus oder der Freizeitgestaltung dienen, wie insbesondere Sport- und Erholungseinrichtungen, Vergnügungs- und Veranstaltungsstätten, und
3. für bauliche Anlagen, die überwiegend den wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Einwohner des Kurgebietes oder dem Tourismus dienen,
und die unter Bedachtnahme auf die örtlichen Gegebenheiten und den Charakter als Kurgebiet die Voraussetzungen nach § 16 Abs. 2 erfüllen.
(…).
§ 30 Sonderwidmungen Apartmenthäuser, sonstige Freizeitwohnsitze
und Hoteldörfer:
(1)Flächen für Appartementhäuser, sonstige Freizeitwohnsitze und Hoteldörfer müssen als Sonderwidmung festgelegt werden.
(2)Ein Appartementhaus ist ein Gebäude mit mehr als drei Wohneinheiten, von dem aufgrund seiner Lage, seiner Ausgestaltung und Einrichtung oder aufgrund der vorgesehenen Eigentums- oder Bestandsverhältnisse anzunehmen ist, dass es nicht der Deckung eines dauernden, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedarfes dient, sondern überwiegend während des Wochenendes, der Ferien oder nur zeitweilig als Zweitwohnsitz benützt werden soll sowie nicht Teil eines Fremdenbeherbergungsbetriebes ist. Eine Benützung als Zweitwohnung ist dann anzunehmen, wenn Wohnungen oder Wohnräume dem Aufenthalt während des Urlaubs oder des Wochenendes oder sie sonstigen Freizeitzwecken dienen und diese Nutzung nicht im Rahmen des Tourismus (gewerbliche Beherbergung im Sinne der GewO 1994 oder Privatzimmervermietung) erfolgt. Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den typischen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die Annahme einer Nutzung im Zusammenhang mit dem Tourismus aus.
(3)Ein sonstiger Freizeitwohnsitz ist ein Wohngebäude, eine Wohnung oder ein sonstiger Teil eines Gebäudes, das nicht der Deckung eines dauernden, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedarfes dient, sondern überwiegend während des Wochenendes, des Urlaubes, der Ferien oder nur zeitweilig als Zweitwohnung benützt werden soll. Abs. 2 zweiter und dritter Satz gelten sinngemäß.
(4)Ein Hoteldorf ist eine von einem Bauwerber nach einem Gesamtplan errichtete Anlage mit mehr als drei Gebäuden zur Unterbringung von Urlaubsgästen, von der aufgrund ihrer Lage, ihrer Ausgestaltung und Einrichtung sowie der räumlichen Naheverhältnisse der einzelnen Gebäude und aufgrund der vorgesehenen Eigentums- oder Bestandsverhältnisse anzunehmen ist, dass sie der gewerbsmäßigen Fremdenbeherbergung dient. Hoteldörfer müssen jedenfalls eine Verpflegung der Gäste, anbieten und über ein Gebäude verfügen, in dem die zentralen Infrastruktureinrichtungen, wie Rezeption, Speisesäle, Restaurants, Cafés, Aufenthaltsräume und dergleichen, untergebracht sind. Abs. 2 zweiter und dritter Satz gelten sinngemäß.
(5)Sonderwidmungen für Appartementhäuser und sonstige Freizeitwohnsitze dürfen in Dorfgebieten, Wohngebieten, Geschäftsgebieten und in Kurgebieten, ausgenommen in reinen Kurgebieten, festgelegt werden. Sonderwidmungen für Hoteldörfer dürfen in Dorfgebieten, Wohngebieten, Geschäftsgebieten und in Kurgebieten, einschließlich reinen Kurgebieten, festgelegt werden.
(6)Die Gemeinde hat durch privatwirtschaftliche Vereinbarung gemäß § 53 sicherzustellen, dass die Nutzung und der Betrieb des Hoteldorfs ausschließlich im Rahmen der gewerbsmäßigen Fremdenbeherbergung erfolgt.
§ 47 Genereller Bebauungsplan:
9. ) Die bauliche Ausnutzung der Grundstücke ist durch die Geschoßflächenzahl oder die Baumassenzahl auszudrücken. Die Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der Bruttogeschossflächen zur Fläche des Baugrundstückes. Die Baumassenzahl ist das Verhältnis der Baumasse zur Fläche des Baugrundstückes, wobei als Baumasse der oberirdisch umbaute Raum bis zu den äußeren Begrenzungen des Baukörpers gilt. Die bauliche Ausnutzung der Baugrundstücke ist so festzulegen, dass für die Aufenthaltsräume in Gebäuden ein ausreichendes Maß an Licht, Luft und Sonne gewährleistet ist.
(…).“
Für das Vorhaben ist der Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ (Verordnung des Gemeinderates der Marktgemeinde xxx vom 25.03.1983 und 28.10.1983, genehmigt mit Bescheid der BH xxx vom 24.01.1963, xxx, sowie Änderungen genehmigt mit Bescheiden der BH xxx vom 09.01.1969, GZ. xxx, vom 27.09.1973, GZ. xxx, vom 08.05.1974, GZ. xxx, vom 26.07.1974, GZ. xxx und vom 30.11.1977, GZ. xxx) anzuwenden. Die Verordnung enthält keinen Verweis auf den allgemeinen textlichen Bebauungsplan Marktgemeinde xxx (Verordnung des Gemeinderates der Marktgemeinde xxx vom 24.04.2008 Zahl xxx, zuletzt geändert durch Verordnung vom 15.11.2013, Zahl xxx).
Gemäß § 1 des textlichen Bebauungsplans gilt dieser für alle im Flächenwidmungsplan als Bauland festgelegten Flächen, ausgenommen jene Gebiete, für die rechtswirksame Teilbebauungspläne bestehen. Der textliche Bebauungsplan der Marktgemeinde xxx ist somit für das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben nicht anzuwenden.
§ 3 Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ normiert:
„Die Baulinie, innerhalb derer Gebäude errichtet werden dürfen, wird so festgelegt, dass der Abstand zu den öffentlichen Verkehrsflächen mindestens 4 m beträgt; gegenüber den Grundstücksgrenzen ist der Abstand nach § 4 bis § 10 der Kärntner Bauvorschriften, LGBl Nr. 56 vom 30.09.1985 (Abstandsflächenregelung) festzulegen.“
§ 3 Abs. 5 Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ normiert:
„Bei Gebäuden mit zwei und drei Geschossen sind die Abstände zu den Grundgrenzen gemäß §§ 3 – 10 der Kärntner Bauvorschriften 1997 einzuhalten.“
V.Rechtliche Beurteilung:
Das Mitspracherecht der Nachbarn im Baubewilligungsverfahren ist in zweifacher Weise beschränkt: Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat (VwGH vom 12.12.2013, 2013/06/0064).
Die Prüfungsbefugnis der Verwaltungsgerichte im Fall des Rechtsmittels einer Partei des Verwaltungsverfahrens mit beschränktem Mitspracherecht, wie dies auf Nachbarn im Baubewilligungsverfahren zutrifft, ist auf jene Fragen beschränkt, hinsichtlich derer dieses Mitspracherecht als subjektiv-öffentliches Recht besteht und soweit rechtzeitig im Verfahren derartige Einwendungen erhoben wurden. Parteibeschwerden im Sinne von Art. 132 Abs. 1 Z 1 B-VG sind daher vom Verwaltungsgericht nur insoweit zu prüfen, als die Frage der Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechten Gegenstand ist (VwGH vom 23.05.2017, Ro 2015/05/0021 und VwGH vom 01.08.2017, Ra 2017/06/0105). Das Verwaltungsgericht hat die Angelegenheit zu entscheiden, die von der Verwaltungsbehörde zu entscheiden war, bei Parteienbeschwerden im Sinne des Art. 132 Abs. 1 Z 1 B-VG von Parteien mit nur einzelnen subjektiv-öffentlichen Rechten aber stets nur im Rahmen dieser Bestimmung, also nur insoweit, als die Frage einer Verletzung derartiger subjektiv-öffentlicher Rechte Gegenstand ist; eine Aufhebung oder Abänderung des angefochtenen Bescheides aus öffentlichen Interessen darf das Verwaltungsgericht aufgrund einer derartigen Parteienbeschwerde hingegen nicht vornehmen (vgl. dazu VwGH vom 16.02.2017, Ra 2015/05/0060 und VwGH vom 01.08.2017, Ra 2017/06/0105).
Bei einem Baubewilligungsverfahren handelt es sich um ein Projektgenehmigungsverfahren, bei dem die Zulässigkeit eines Bauvorhabens aufgrund der eingereichten Pläne und sonstigen Unterlagen zu beurteilen ist. Gegenstand des Verfahrens ist ausschließlich das in den Einreichplänen und sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt. Entscheidend ist nicht der tatsächliche Baubestand, sondern der in den Einreichplänen und in der Baubeschreibung zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers (vgl. VwGH vom 23.11.2009, 2008/05/0111; vgl. die bei W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Kärntner Baurecht5 (2015) Seite 201 wiedergegebene Rechtsprechung des VwGH). Ob die tatsächliche Ausführung eines Bauwerkes der erteilten Bewilligung entspricht, ist im Baubewilligungsverfahren als Projektbewilligungsverfahren nicht maßgeblich (siehe VwGH vom 15.05.2014, 2012/05/0164). Eine Baubewilligung ist ein antragsbedürftiger Verwaltungsakt, weshalb nur das beantragte Bauvorhaben bewilligt oder nicht bewilligt werden kann; unmaßgeblich ist für das Baubewilligungsverfahren, ob der Bauwerber nach Erteilung der Baugenehmigung die Absicht hat, den beantragten Bau auch wie projektiert auszuführen (VwGH vom 15.11.2011, 2008/05/0227).
Zum Beschwerdevorbringen:
Die Beschwerdeführer sind grundbücherliche Eigentümer der jeweiligen Liegenschaften und wurden von der belangten Behörde als Parteien zur Teilnahme am gegenständlichen Verfahren eingeladen.
Die Kundmachung der behördlichen Bauverhandlung erfolgte ordnungsgemäß durch Anschlag an der Amtstafel der Behörde am 03.03.2020 und am 12.05.2020. Die Zustellung der Verständigung an die Beschwerdeführer gemäß § 16 Abs. 2 K-BO 1996 erfolgte rechtzeitig und wurden vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 16.04.2020 sowie im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 25.05.2020 rechtzeitig Einwendungen gegen das Bauvorhaben erhoben.
Die derzeitige Widmung auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, lautet auf Bauland-Kurgebiet mit der Sonderwidmung Freizeitwohnsitz. In Ergänzung bzw. Korrektur zur hochbautechnischen Stellungnahme vom 22.09.2022 gab die Amtssachverständige in der Beschwerdeverhandlung am 24.11.2022 zu Protokoll, dass das gegenständliche Bauvorhaben gemäß § 19 Abs. 1 Kärntner Raumordnungsgesetz (K-ROG) den Beherbergungsbetrieben sehr wohl zugeordnet werden kann und somit eine Widmungskonformität vorliegt. Als Begründung dazu stellte sie fest, dass bei Baulandwidmungen die Sonderwidmungen grundsätzlich Erweiterungen darstellen und somit zusätzlich zu Wohngebieten zur Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs auch Freizeitwohnsitze für einen zeitweiligen Wohnbedarf zulässig sind.
Dazu wird vom erkennenden Gericht ausgeführt, dass gemäß der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. etwa VwGH vom 16.09.2009, 2008/05/0204) nach § 8 Abs. 4 Kärntner Gemeindeplanungsgesetz 1995 die Ausweisung der Sonderwidmung „sonstige Freizeitwohnsitze“ in verschiedenen Grundwidmungen (Dorfgebiet, Wohngebiet, Geschäftsgebiet und Kurgebiet) zulässig ist, in denen – in Bezug auf Wohngebäude – jeweils nur die Errichtung von Gebäuden erlaubt ist, die der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarf dienen. Damit ist die Errichtung von Bauten, die einem lediglich zeitweilig gegebenen Wohnbedarf dienen, in diesen Grundwidmungen grundsätzlich nicht möglich. Die Sonderwidmung „sonstiger Freizeitwohnsitz“ führt also dazu, dass Bauvorhaben, die wegen eines lediglich zeitweilig gegebenen Wohnbedarfs in der jeweiligen Baulandwidmung nicht zulässig wären, bewilligt werden können. Darin erschöpft sich aber auch der normative Gehalt dieser Ausweisung als Sonderwidmung. Sie bringt zum Ausdruck, dass neben den sonst in der Grundwidmung zulässigen Gebäuden im räumlich abgegrenzten Bereich der Sonderwidmung auch die Errichtung von Wohngebäuden oder Wohnungen, die zur Deckung eines lediglich zeitweilig gegebenen Wohnbedarfes bestimmt sind, zulässig ist. Damit wird aber nicht verfügt, dass nur solche Gebäude in der Sonderwidmung „sonstiger Freizeitwohnsitz“ errichtet werden dürfen (siehe dazu weiters VwGH vom 28.10.2008, 2007/05/0242 uwM). Dies bedeutet, dass die besondere Nutzungsmöglichkeit, die durch die Sonderwidmung „sonstige Freizeitwohnsitze“ geschaffen wird, darin besteht, dass in dem betroffenen Gebiet auch sonstige Freizeitwohnsitze errichtet werden können (vgl. weiters Hauer/Paulitsch, Kärntner Baurecht, 4. Auflage, S. 586 f).
Auf die gerichtliche Frage zum Beschwerdegrund der GFZ wurde seitens der Amtssachverständigen ausgeführt, dass am 15.11.2022 per E-Mail seitens der Marktgemeinde die zur Verordnung des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ zugehörige zeichnerische Darstellung Sandbank xxx übermittelt wurde. Diesbezüglich wurde eine Prüfung ihrerseits auf Zuordnung des Grundstückes zum Tourismusbetrieb xxx durchgeführt. Gemäß § 4 Abs. 1 lit. c des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ beträgt die bauliche Ausnutzung bei Tourismusbetrieben (xxx, xxx, xxx) 0,1 bis 0,7. Der zeichnerischen Darstellung ist lediglich zu entnehmen, dass die GFZ nach den Beschränkungskritierien der Bebauungsplanverordnung zu erfolgen hat bzw. verweist die zeichnerische Darstellung auf den Bebauungs- und Straßenplan „xxx“. Nicht zu entnehmen ist der zeichnerischen Darstellung die konkrete Grundstückzuordnung zum Betrieb xxx. Weiters hielt sie fest, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück xxx innerhalb des in der zeichnerischen Darstellung enthaltenen Grundstücks Nr. xxx auf Grund der Parzellierungen zu liegen kommt. Zusammenfassend ist somit aufgrund der zeichnerischen Darstellung und des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ eine konkrete Zuordnung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes zum Tourismusbetrieb xxx nicht möglich und auch nicht ausgewiesen. Der Tourismusbetrieb xxx befand sich im verfahrensgegenständlichen Bereich. Der Tourismusbetrieb xxx war ursprünglich am Grundstück xxx situiert, was erst durch die Vorlage des in der Replik vom 03.11.2022 beigelegten Notariatsakt ersichtlich wurde. Zuvor jedoch nicht. Von Seiten des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer wurde vorgebracht, würde eine Einheitlichkeit des Tourismusbetriebes xxx bzw. Mag. xxx mit der Antragstellerin vorliegen, so wäre wohl kaum ein Prekariumsvertrag für PKW-Stellplätze vom 24.04.2021 für die erforderliche Anzahl von KFZ-Stellplätzen notwendig.
Wie bereits unter Punkt III. Beweiswürdigung dieses Erkenntnisses ausgeführt, schließt sich das Gericht den schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen der Amtssachverständigen in der Frage der Zurechenbarkeit des verfahrensgegenständlichen Grundstücks mit der Erfassungsnummer xxx zu dem ursprünglich bestandenen Grundstück mit der Erfassungsnummer xxx für den Touristikbetrieb xxx und der dafür zugeordneten GFZ an. Das Grundstück xxx wurde aus dem Grundstück xxx herausgelöst und weist – wie in der zur Verordnung des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ zugehörigen zeichnerischen Darstellung Sandbank xxx“ sowie auch im Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ ersichtlich ist – keinen räumlichen Zusammenhang mit dem verbliebenen Grundstück xxx mehr auf. Da die Zuordnung „Touristikbetrieb xxx“ in konkreter Form für das Grundstück xxx bestimmt wurde, kann nicht davon ausgegangen werden, dass diese Zuordnung gleichermaßen für von diesem Grundstück abgetrennte Grundstücke weiter Bestand hat und aufrecht bleibt, zumal auch eine diesbezügliche ausdrückliche Festlegung im Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ nicht getroffen wurde. Es ist daher für das erkennende Gericht auch der Einwand des Rechtsvertreters der beschwerdeführenden Parteien nachvollziehbar, dass für die Nutzung von Flächen auf dem Grundstück xxx zur Errichtung von Parkplätzen ein Prekariumsvertrag, datiert mit 24.04.2021 abgeschlossen werden musste, woraus sich unmittelbar erschließt, dass für die beiden Grundstücke unterschiedliche Besitzverhältnisse gegeben sind.
Auf Frage der Richterin, ob die Anwendung des § 4 Abs. 1 lit. c des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ möglich sei, führte die Amtssachverständige aus, dass die Anwendung des § 4 Abs. 1 lit. c aufgrund der fehlenden Zuordnung zum Tourismusberieb xxx nicht möglich ist. Im gegenständlichen Fall ist, wie bereits im Gutachten vom 22.09.2022 festgestellt, § 4 Abs. 2 lit. b des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ aufgrund der Grundstücksgröße von 1.000 m² anzuwenden. Weiters führte die Amtssachverständige aus, dass sich unter Berücksichtigung der Planänderungen vom 14.11.2022 (Entfall der Sichtschutzwände und der Überdachung des Stiegenlaufes und der Gänge im Oberschoß) eine Bruttogeschoßfläche von 634,56 m² und somit bei einer Grundstücksgröße von 1.000 m² eine GFZ von 0,635 ergibt. Entsprechend der gutachterlichen Stellungnahme vom 22.09.2022 wurde seitens der Amtssachverständigen festgestellt, dass das gegenständliche Bauvorhaben unter Mitberücksichtigung der Planänderungen vom 14.11.2022 die max. zulässige GFZ des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ von 0,6 nicht einhält.
Zu der in diesem Zusammenhang vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer in seinem Beschwerdevorbringen vom 18.03.2022 dargelegten Anregung die Verordnung der Gemeinde xxx Bebauungs- und Straßenplan „xxx“ einem Normprüfungsverfahren wegen vermuteter Gesetzwidrigkeit und Unbestimmtheit zu zuzuführen, wird vom Landesverwaltungsgericht ausgeführt, dass es dem Rechtsvertreter unbenommen ist, ein solches Verfahren in die Wege zu leiten. Das Gericht kann keine Anhaltspunkte erkennen, die Zweifel am gesetzeskonformen Zustandekommen der Verordnung aufkommen lassen würden. Eine Prüfung zu veranlassen, inwieweit inhaltliche Mängel oder Unstimmigkeiten von Verwaltungsvorschriften gegeben sein könnten, liegt jedoch nicht in dem durch das VwGVG vorgegebenen Rahmen für die Entscheidungsfindung der Landesverwaltungsgerichte.
Zur im Verwaltungsakt einliegenden negativen Stellungnahme der OBK vom 09.06.2020 stellte die Amtssachverständige wie folgt fest: Aufgrund der Änderungen, nämlich der Verkürzung der Gebäudelänge um 4,25 m zu den ursprünglichen 29,57 m und der Reduzierung der Anzahl der KFZ-Stellplätze von 14 auf 9 zwischen dem Planstand vom 17.02.2020 und dem Planstand vom 14.04.2021 liegt auch weiterhin keine Übereinstimmung mit dem Ortsbild vor. Auch die in der am 15.11.2022 stattgefundenen Beschwerdeverhandlung vorgelegten Planänderungen betreffend den Entfall der Sichtschutzwände und die Überdachung des Stiegenlaufes und der Gänge im Obergeschoß ändern nichts an der fachlichen Beurteilung.
Von Seiten des Vertreters der belangten Behörde wurde dazu zu Protokoll gegeben, dass sich hinsichtlich der vorgenommenen Überprüfung des § 9 K-BV ein Aktenvermerk im Verwaltungsakt befinde. In diesem Zusammenhang wies der Vertreter der belangten Behörde darauf hin, dass gegenständlicher Bauakt vollständig dem Gericht vorgelegt wurde. Dazu stellte die Richterin in der Beschwerdeverhandlung dezidiert fest, dass eine vorgenommene Prüfung des § 9 KBV nicht im Verwaltungsakt einliegend ist. Die im Verwaltungsakt einliegende Checkliste betreffend die Vorprüfung gemäß § 13 K-BO ist mit 14.01.2020 datiert und wurde somit vor Erstellung der negativen Stellungnahme der OBK vom 09.06.2020 erstellt.
Zu den Ausführungen in der Replik des Rechtsvertreters der mitbeteiligten Partei vom 03.11.2022, dass es sich bei gegenständlichem Bauvorhaben um einen einheitlichen Baukörper handle und somit § 7 Abs. 1 K-BV eingehalten sei, stellte die Amtssachverständige fest, dass, auch wenn es sich um einen einheitlichen Baukörper handelt, sich die Abstandsflächen gegenüberliegender Außenwände am Eigengrund um nicht mehr als die Hälfte überdecken dürfen. Auch sind gemäß § 9 Abs. 2 K-BV bei einem einheitlichen Baukörper die Interessen der Gesundheit und der Sicherheit sowie des Ortsbildes nicht zu verletzen. Auf die Frage der Richterin an die Amtssachverständige, welche Auswirkung die vorliegende negative Stellungnahme der OBK vom 06.09.2020 unter Berücksichtigung des Planstandes vom 14.11.2022 auf ihre gutachterlichen Ausführungen zur Verletzung des Ortsbildes habe, führte die Amtssachverständige aus, dass aus ihrer Sicht nach wie vor eine Verletzung des Ortsbildes gegeben ist. Die OBK spricht von einer erheblichen Störung des Ortsbildes bei Umsetzung des Bauvorhabens und diese erhebliche Störung begründet die OBK u.a. mit einer groben Verletzung der Maßstäblichkeit – damals 30 m Länge und 20,50 m Breite der Baukörper mit zweigeschossiger Höhenentwicklung, nahezu kein Angebot an unversiegelten Gartenflächen – großflächige Verbauung durch PKW-Stellplätze und das angestrebte Material mit Vollwärmeschutzfassade. Da zwischen Planstand vom 17.02.2020 (das ist der Zeitpunkt der Erstellung der negativen Stellungnahme von der OBK vom 09.06.2020) und Planstand vom 14.04.2021 (erteilte Baubewilligung vom 07.02.2022) bzw. Planstand vom 14.11.2022 (vorgelegte Planänderungen in der Beschwerdeverhandlung vom 15.11.2022) geringfügige Änderungen vorliegen, ist aus Sicht der Amtssachverständigen nach wie vor die negative Stellungnahme der OBK für die Beurteilung des Ortsbildes heranzuziehen und ist die Anwendung des § 9 Abs. 2 K-BV nicht zulässig. Über Befragen durch den Rechtsvertreter der mitbeteiligten Partei führte die Amtssachverständige aus, dass dem Plan vom 14.04.2021 in Schnitt A als Fassade eine Holzverkleidung zu entnehmen ist.
In der am 24.11.2022 stattgefundenen öffentlichen mündlichen Verhandlung stellte der Rechtsvertreter der mitbeteiligten Partei fest, dass tatsächlich das Volumen des Baukörpers erheblich reduziert worden sei, es seien die PKW-Abstellplätze reduziert und es wäre eine Holzverkleidung der Fassade vorgesehen. Die Stellungnahme der OBK vom 09.06.2020 sei sohin auf dieses geänderte Bauvorhaben nicht mehr anwendbar. Weiters führte er aus, dass die Amtssachverständige ausgeführt habe, dass alle Voraussetzungen zur Anwendbarkeit des § 9 Abs. 2 mit Ausnahme des Ortsbildes gegeben seien. Dies sei jedoch keine an die Amtssachverständige für Hochbau zu richtende Frage, sondern könne von der Behörde selbst auch ohne Beiziehung der OBK beurteilt werden. Darüber hinaus bestehe das Mitspracherecht der Anrainer nur hinsichtlich subjektiv-öffentlicher Rechte und zwar nur in jenem Umfang, in dem die Nachbarn solche Rechte durch rechtzeitige Erhebung von Einwendungen geltend gemacht haben. Ein zu geringer Abstand zwischen den Baukörpern wurde von den Beschwerdeführern nicht eingewendet, sondern lediglich der Abstand zu der Grundstücksgrenze.
Hierzu verweist das erkennende Gericht auf die Feststellung, dass entgegen der in der mündlichen Verhandlung am 24.11.2022 protokollierten Aussage des Vertreters der belangten Behörde, es befinde sich ein Aktenvermerk über die seitens der Baubehörde vorgenommene Prüfung des Bauprojekts in seiner letztgültig vorliegenden reduzierten Ausführungsvariante bezüglich des Vorliegens der Voraussetzungen des § 9 K-BV im Verwaltungsakt, dass eine solche Prüfung nicht dokumentiert ist. Diesbezüglich steht auch die vom Vertreter der belangten Behörde geäußerte Ansicht, es sei fraglich, ob eine solche Prüfung der schriftlichen Abfassung bedürfe, in eklatantem Widerspruch zum Gebot der Nachvollziehbarkeit amtlicher Tätigkeiten durch Dokumentation.
Zum ergänzenden Vorbringen betreffend das reduzierte Bauvolumen führte die Amtssachverständige aus, dass aus ihrer fachlichen Sicht die Gebäudeverkürzung geringfügig ist und dass die OBK in ihrer Stellungnahme von einer großflächigen Verbauung spricht und somit das Angebot an unversiegelten Gartenflächen nahezu nicht vorhanden ist. Im Bereich der Parkplätze befinden sich u.a. Müllräume sowie Lagerflächen und bleibt diese Fläche dadurch auch nahezu unverändert, trotz Verringerung der PKW-Stellplätze. Die Fassade wurde zwar entsprechend den Vorgaben der OBK angepasst, jedoch aus ihrer fachlichen Sicht ist weiterhin keine Übereinstimmung mit dem Ortsbild festzustellen. Zum Vorbingen des Rechtsvertreters der mitbeteiligten Partei, dass sich durch die Änderungen das Volumen wesentlich ändere, wurde festgestellt, dass beim Planstand vom 17.02.2020 ein Volumen der beiden Baukörper von ca. 2.200 m³ vorlag. Beim Planstand vom 14.04.2021 lag ein Volumen von 2.050 m³ vor. Daraus wird seitens der Amtssachverständigen festgestellt, dass nach wie vor eine Verletzung des Ortsbildes vorliegt. Dazu stellte der Rechtsvertreter der mitbeteiligten Partei an die Amtssachverständige die Frage, ob es richtig sei, dass die Ausgestaltung der PKW-Stellplätze in der Änderung vom 14.04.2021 als Rasengittersteine ausgeführt werde, und antwortete die Amtssachverständige, dass dies korrekt sei. Aus ihrer fachlichen Sicht hat diese Änderung keine Auswirkung auf ihre oben angeführte Feststellung.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das gegenständliche Bauvorhaben die maximale zulässige GFZ des Bebauungs- und Straßenplans „xxx“ von 0,6 nicht einhält. Weiters überdecken sich die Abstandsflächen der beiden Baukörper um mehr als die Hälfte, sodass § 7 Abs. 1 K-BV nicht eingehalten wird. Nach erfolgter Prüfung des § 9 K-BV ist festzustellen, dass die Anwendung des § 9 Abs. 2 K-BV nicht zulässig ist. Mit dieser Feststellung schließt sich das Gericht der schlüssigen und nachvollziehbaren fachlichen Beurteilung durch die hochbautechnische Amtssachverständige an, dass die Reduktion des Volumens der Baukörper um rechnerisch rd. 7 % aus der allgemeinen Erfahrung keine markante Änderung darstellt, die als merkbare Verringerung des Größeneindrucks von einem Gebäude bewirken würde. Es ist daraus daher auch die Schlussfolgerung zu ziehen, dass die seinerzeitige Stellungnahme der OBK nach wie vor als zutreffend anzusehen ist.
Gemäß § 17 Abs. 1 K-BO 1996 hat die Behörde die Baubewilligung zu erteilen, wenn dem Vorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung öffentliche Interessen, insbesondere solche der Sicherheit, der Gesundheit, der Energieersparnis, des Verkehrs, des Fremdenverkehrs sowie der Erhaltung des Landschaftsbildes oder des Schutzes des Ortsbildes nicht entgegenstehen. Die Baubewilligung darf durch die Behörden des § 3 nur mit schriftlichem Bescheid erteilt werden. Sind die Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung nicht gegeben und können sie durch Auflagen nach § 18 Abs. 1 leg. cit. nicht hergestellt werden oder können die Auflagen nach § 18 Abs. 3 und 5 leg. cit. nicht erfüllt werden, ist die Baubewilligung zu versagen (siehe § 19 Abs. 1 K-BO 1996).
Zusammenfassend widerspricht das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben der Geschoßflächenzahl sowie den Abstandsflächen für eine Baubewilligung. Eine Bewilligungsfähigkeit liegt für das gegenständliche Bauvorhaben nicht vor und war daher die Baubewilligung in Stattgebung der Beschwerde spruchgemäß zu versagen.
Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.
Es war spruchgemäß zu entscheiden.
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