Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-S3-1100-1101/12/2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.11.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2022:KLVwG.S3.1100.1101.12.2022

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende xxx, die Berichterstatterin xxx und die beiden Laienrichter Mag. xxx Bakk. und DI xxx über die Beschwerde des xxx, xxx, xxx, und der xxx, xxx, xxx, beide vertreten durch Mag. xxx, öffentlicher Notar, xxx, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 13.04.2022, Zahl: xxx, wegen Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu Recht erkannt:

I.Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs 1 VwGVG

F o l g e g e g e b e n

und wird der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass dem zwischen xxx, xxx, xxx, als Verkäufer und xxx, xxx, xxx, als Käuferin am 05.08.2021 abgeschlossenen Kaufvertrag sowie dem am 16.05.2022 abgeschlossenen Nachtrag zum Kaufvertrag vom 05.08.2021 gemäß § 10 Abs. 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz - K-GVG, LGBl. Nr 9/2004 idgF LGBl. Nr 104/2020,

die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt wird.

II.Gemäß § 1 Abs 1 des Landes- und Gemeindeverwaltungsabgabengesetzes – KLVAG, LGBl. Nr 62/1970 idgF LGBl. Nr. 85/2013, in Verbindung mit der Landesverwaltungsabgabenverordnung 2019, LGBl. Nr. 9/2019 idgF B) Besonderer Teil VI., TP VI.4.a) ist für die Genehmigung des Rechtsgeschäftes eine Landesverwaltungsabgabe in der Höhe von Euro 93,-- binnen zwei Wochen ab Zustellung des Erkenntnisses zu entrichten.

III.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG

u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 13.04.2022, Zahl: xxx, wurde dem zwischen xxx, xxx, xxx, als Verkäufer und xxx, xxx, xxx, als Käuferin am 05.08.2021 abgeschlossenen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Als Rechtsgrundlage wurde § 10 Abs. 2 lit. b, c und j des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 – K-GVG angeführt.

In der Begründung des Bescheides wurde ua. ausgeführt, dass gemäß 10 Abs. 2 lit. b K-GVG ein Rechtsgeschäft jedenfalls dem in Absatz 1 leg. cit. erster Satz beschriebenen Interesse widerspricht, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt iSd Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt. Der landwirtschaftliche Sachverständige kommt in seinem Gutachten zu dem Schluss, dass die Erwerberin nicht als Landwirtin iSd Kärntner Grundverkehrsgesetzes angesehen werden kann. Weiters führt die Nutzung der auf dem Grundstück xxx KG xxx befindlichen Gerätehütte als Ferienhütte zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung. Die Tatbestände des § 10 Abs. 2 lit. b und j K-GVG sind daher erfüllt.

Weiters wurde in der Begründung des Bescheides ausgeführt, dass laut Widmungsbestätigung der Gemeinde xxx die Grundstücke bisher im Rahmen Landwirtschaft genutzt wurden und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. Von der Käuferin wird nicht angegeben, dass die Grundstücke zukünftig landwirtschaftlich genutzt werden sollen. Es ist somit zu besorgen, dass eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung gemäß § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG nicht sichergestellt ist.

Aufgrund der vorangeführten Sachlage und den angeführten Sachverständigengutachten sowie den gesetzlichen Bestimmungen vertritt die Grundverkehrskommission die Auffassung, dass das vorliegende Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse einer Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlichen leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe – und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe – widerspricht und zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerb eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist und darüberhinaus das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll. Somit war dem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu versagen.

Gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 13.04.2022 haben xxx und xxx Beschwerde erhoben. In der Begründung der Beschwerde wurde ausgeführt wie folgt:

„Mit Eingabe vom 08.09.2021 beziehungsweise vom 02.12.2021 wurde der Bezirkshauptmannschaft xxx angezeigt, dass Herr xxx mit Kaufvertrag vom 05.08.2021 seine Liegenschaft in EZ xxx KG xxx, bestehend aus den Grundstücken GST-NR xxx und xxx im Flächenausmaß von 1.556 m2, zu einem Kaufpreis von € 4.500,00 an Frau xxx verkauft hat.

Um dem unter anderem angeführten Versagungsgrund entgegenzuwirken, wird nunmehr mit Nachtrag zum Kaufvertrag vom 16.05.2022 klargestellt, dass es sich um einen Bezeichnungsfehler gehandelt hat, und es sich nicht um eine Ferienhütte handelt sondern um eine Zeughütte (Gerätehütte).

Weiters darf ausgeführt werden, dass es zwar richtig ist, dass Frau xxx keine aktive Landwirtschaft betreibt, sie jedoch einen starken Bezug zur Landwirtschaft hat, sie selbst ist einerseits auf einem Bauernhof aufgewachsen und wurde so zur Land- und Forstwirtschaft erzogen, des Weiteren hat ihr Sohn die Ausbildung zum landwirtschaftlichen Facharbeiter abgelegt, und ihr Ehegatte hat selbst über Jahre einen Land- und Forstwirtschaftlichen Betrieb selbstständig geführt.

Die Liegenschaft hat ein Flächenausmaß von 1.556 m2 und ist, wie im Bescheid bereits festgestellt wurde für die Vergrößerung oder Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben nicht geeignet.

Bei einem Ortsaugenschein am 23.02.2022 wurde festgestellt, dass der jetzige Eigentümer das Grundstück vollkommen verfallen lässt und es mehr oder weniger als Müllablageplatz benützt. Die darauf befindliche Holzhütte ist in einem desolaten Zustand und kann davon ausgegangen werden, dass sie derzeit nicht benutzt werden kann.

Herr xxx erklärt ausdrücklich an der weiteren Bewirtschaftung der Liegenschaft in EZ xxx KG xxx kein Interesse zu haben.

Frau xxx möchte diese Fläche wieder kultivieren und wieder in ein ansehnliches und für die Umwelt wertvolles Grundstück verwandeln.

Auch wenn sich auf 1.556 m2 keine Landwirtschaft betreiben lässt, so wäre es trotzdem wünschenswert, wenn die Fläche wieder gepflegt und das Zeughaus/Gerätehaus renoviert und wieder in einen brauchbaren Zustand gebracht wird.

Da eine Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages nur eine Verbesserung der jetzigen Situation herbeiführen kann stellen die Antragsteller sodann den höflichen

Antrag

auf Aufhebung des Bescheides vom 13.04.2022 und Genehmigung des Kaufvertrages vom 05.08.2021 samt Nachtrag vom 16.05.2022.“

Über Ersuchen des Landesverwaltungsgerichtes erstattete der landwirtschaftliche Amtssachverständige DI xxx folgendes Gutachten vom 25.08.2022:

„3. Befund

Vertragsgegenstand des Rechtsgeschäftes zwischen dem Verkäufer, Herrn xxx, und der Käuferin, Frau xxx, ist die Einlagezahl xxx KG xxx, die die beiden Grundstücke Nr. xxx und xxx KG xxx beinhaltet.

Bei den kaufggst. Grundstücken handelt es sich um eine land- und forstwirtschaftliche Fläche von 1.556 m2. Dabei handelt es sich um 1.020 m2 Wald und um 536 m2 landwirtschaftlicher Nutzfläche, wobei es sich bei der landwirtschaftlichen Fläche um verbuschte Fläche handelt. Am Grundstück xxx befindet sich zudem eine desolate Zeughütte, die naturschutzrechtlich genehmigt ist. Für die kaufggst. EZ wurde ein Kaufpreis iHv. € 4.500,- vereinbart.

Der Verkäufer, Herr xxx, betreibt keine land- und forstwirtschaftliche Produktion, wodurch der Kaufgegenstand auch zu keinem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört. Herr xxx besitzt abgesehen von der kaufggst. EZ weitere kleine Waldgrundstücke sowie eine Almhütte. Nach Angaben des Rechtsvertreters der Vertragsparteien wurde die Bewirtschaftung des Vertragsgegenstandes in den letzten Jahren sehr vernachlässigt. Rund um die Zeughütte befindet sich auch abgelagerter Müll, wie die Erhebungen des bautechnischen ASV ergaben. Zudem gab dieser an, dass die Zeughütte aufgrund ihres baufälligen Zustandes nicht mehr nutzbar ist.

Die kaufggst. Grundstücke weisen die Widmung „Grünland - Für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland" auf. In diesem Zusammenhang wurde die bestehende Zeughütte auch nur für den Zweck der Land- und Forstwirtschaft genehmigt. Die Bezirkshauptmannschaft xxx führt weiter aus, dass eine Nutzung als Ferienhütte mit der bestehenden Bewilligung nicht möglich ist.

Die Käuferin gab entsprechend dem Kaufvertrag an, dass sie das Grundstück als Holzhütte/Ferienhütte nutzen möchte. Diese Angabe wurde jedoch in der Beschwerde gegen den negativen Grundverkehrsbescheid der Bezirkshauptmannschaft xxx als Bezeichnungsfehler im Kaufvertrag benannt. Dementsprechend wurde der Kaufvertrag insofern abgeändert, dass das Gebäude nun doch als Zeughütte (Gerätehütte) verwendet werden soll. In der Beschwerde wird weiters angeführt, dass die Käuferin die kaufggst. Grundstücke wieder ordnungsgemäß kultivieren bzw. das Zeughaus renovieren möchte. Bei der Bewirtschaftung der Grundstücke kann sie auf die Unterstützung ihres Ehemannes (Erfahrung in der Führung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes) und ihres Sohnes (landwirtschaftlicher Facharbeiter) zurückgreifen. Die Antragstellerin selber besitzt jedoch keine Landwirte-Eigenschaft.

4. Gutachten

Nach Erhebung des Sachverhalts soll in diesem Abschnitt versucht werden die Frage des Landesverwaltungsgerichtes Kärntens zu beantworten. Daher wird nachfolgend auf die unterstellten Versagungsgründe des § 10 Abs. 2 lit. b, c und j K-GVG näher eingegangen.

In Bezug auf den Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. b K-GVG ist anzuführen, dass die Käuferin selbst nicht als Landwirtin im Sinne des Grundverkehrsgesetzes anzusehen ist. Jedoch ist bei diesem Versagungsgrund zu erwähnen, dass dieser nur schlagend wird, wenn der Kaufgegenstand iSd. § 10 Abs. 2 lit. I K-GVG als aufstockungswürdig anzusehen ist. In der forstlichen Stellungnahme vom 30.09.2021 (xxx) wurde festgehalten, dass der Vertragsgegenstand nicht für die Vergrößerung oder Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben geeignet ist. Aufgrund der geringen Größe der landwirtschaftlichen Fläche bzw. der überwiegenden Verbuschung kommt der ha. ASV aus landwirtschaftlicher Sicht zum selben Schluss. Somit ist der Kaufgegenstand iSd. § 10 Abs. 2 lit. I K-GVG nicht als aufstockungswürdig anzusehen und der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. b K- GVG obsolet.

Hinsichtlich der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung iSd. § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG ist anzuführen, dass es sich beim Kaufgegenstand vorwiegend um Forstflächen handelt. In diesem Zusammenhang ist eventuell auch noch ein Forstgutachten einzuholen. Bei der landwirtschaftlichen Fläche handelt es sich um eine verbuschte, unförmige Kleinfläche. Aus landwirtschaftlicher Sicht ist jedenfalls anzuführen, dass die Fläche weder zur Stärkung oder Vergrößerung eines existenzschwachen Betriebes noch zur nachhaltigen Produktion von Futter- bzw. Lebensmitteln geeignet ist. Abgesehen davon kann die Verkäuferin hinsichtlich der Bewirtschaftung auf das in der Familie (Ehemann, Sohn) vorhandene landwirtschaftliche Know-How zurückgreifen.

Der dritte Versagungsgrund gemäß § 10 Abs. 2 lit. j K-GVG ist besonders schwierig zu beurteilen. Die antragsgemäße Angabe, dass das Gebäude als Holzhütte/Ferienhütte genutzt werden soll, würde der vorliegenden naturschutzrechtlichen Bewilligung bzw. auch der vorhandenen Flächenwidmung (Land- und Forstwirtschaft) widersprechen. Die Anpassung der Gebäudeverwendung, wie in der Beschwerde angeführt, würde jedoch zu einer widmungskonformen Nutzung führen, sofern in diesem Gebäude lediglich land- und forstwirtschaftliche Kleingeräte (z.B. Geräte für die Wiesenpflege, Heuwerbung oder für die Forstwirtschaft) gelagert werden.

5. Zusammenfassung

Abschließend wird nochmals die Beurteilung hinsichtlich der drei Versagungsgründe zusammengefasst:

-§ 10 Abs. 2 lit. b K-GVG: obsolet, da Vertragsgegenstand nicht aufstockungswürdig ist

• § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG: Know-How im der engsten Familienkreis vorhanden; eventuell ist jedoch eine forstfachliche Stellungnahme notwendig

• § 10 Abs. 2 lit. j K-GVG: Bei Verwendung als Zeughütte für land- forstwirtschaftliche Geräte (wie in Beschwerde angeführt) tritt keine flächenwidmungswidrige Nutzung ein.“

In der Folge erstattete der forstfachliche Amtssachverständige Dr. xxx über Ersuchen des Landesverwaltungsgerichtes das Gutachten vom 16.09.2022 mit folgendem Inhalt:

„2. Gutachten:

In der am 30. IX. 2021 abgegebenen Stellungnahme von ASV DI xxx (xxx) ist bereits festgehalten, dass die Käuferin keine Forstwirtin ist und die Flächen nicht für die Vergrößerung oder Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben geeignet sind.

Der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. b K-GVG wird nicht nur durch die vorher zitierte und von mir vollinhaltlich bestätigte Stellungnahme beantwortet, sprich, trifft nicht zu, sondern auch die Käuferin bestätigt in Ihrer Beschwerdeschrift vom 16. V. 2022, dass sie keine Forstwirtin ist, jedoch die Ausbildung zum landwirtschaftlichen Facharbeiter besitzt, bzw. der Ehegatte über Jahre einen forstwirtschaftlichen Betrieb geführt hat.

Der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG ist nicht anwendbar, da, wie in der schon zitierten Beschwerdebegründung erwähnt, sie selbst auf einem Bauernhof aufgewachsen ist, und sie somit die auf diesen Grundstücken durchzuführenden forstlichen Tätigkeiten durchführen kann. Zumal Unterstützung durch ihr familiäres Umfeld gegeben ist.

Der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. j K-GVG ist ein Grund für die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gewesen. Im Kaufvertrag vom 05. VIII. 2021 steht unter II. Kaufvereinbarung „... samt hierauf errichteten Holzhütte/Ferienhütte". Mit dem, nach der Grundverkehrssitzung eingebrachten Nachtrag zum Kaufvertrag vom 15. V. 2022, wurde der Kaufgegenstand auf „... samt hierauf errichteten Holzhütte/Zeughütte (Gerätehütte)" geändert. Somit ergibt sich eine widmungskonforme Nutzung, und auch dieser Versagungsgrund ist nicht relevant. Auf die widmungsgemäße Verwendung als Holzhütte/Zeughütte sollte in Zukunft geachtet werden.

Der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG ist aus forstfachlicher Sicht zu verneinen, da sich der Grundkauf nicht Nachteilig auf die aktuelle Agrarstruktur auswirkt, es zu keiner Enklavenbildung bzw. keiner Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung einer Verkehrslage kommt.

Begründung:

Die zu befundenden vier Versagungsgründe des § 10 Abs. 2 lit b, c, g und j K-GVG sind auf den Kaufvertrag vom 05. VII. 2021 UND dem Nachtrag zum Kaufvertrag vom 16. V. 2022 abgeschlossen zwischen Herrn xxx, xxx, xxx und Frau xxx, xxx, xxx nicht anwendbar.“

II.Feststellungen:

Mit Kaufvertrag vom 05.08.2021 verkaufte xxx, xxx, xxx, die Grundstücke xxx und xxx, je KG xxx, an xxx, xxx, xxx. Die beiden in der EZ xxx, KG xxx, inneliegenden Grundstücke weisen eine Fläche von 1556 m2 auf. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 4.500,00 vereinbart. Auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, befindet sich eine desolate Zeughütte, die naturschutzrechtlich genehmigt ist.

Die kaufvertragsgegenständlichen Grundstücke weisen die Widmung „Grünland - für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ auf. Bei der Fläche von gesamt 1556 m2 handelt es sich um 1020 m2 Wald und 536 m2 landwirtschaftliche Nutzfläche, wobei es sich bei der landwirtschaftlichen Fläche um eine verbuschte, unförmige Kleinfläche handelt. Die forstlichen Flächen weisen lediglich einen qualitäts- und mengenmäßig unbedeutenden Bewuchs auf und ist daraus kein nennenswerter, nachhaltiger Ertrag erzielbar. Die vertragsgegenständliche Liegenschaft ist aufgrund ihres Ertragswertes und der Bewirtschaftungsfähigkeit sowie der Lage im Rahmen der land- und forstwirtschaftlichen Produktion für die Vergrößerung oder Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben nicht geeignet.

Der Verkäufer xxx betreibt keine land- und forstwirtschaftliche Produktion. Der Kaufgegenstand gehört zu keinem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Der Verkäufer besitzt weitere kleine Waldgrundstücke sowie eine Almhütte. Die am Grundstück Nr. xxx, KG xxx, gelegene Holzhütte befindet sich in einem baulich äußerst desolaten Zustand. Im Außenbereich befinden sich Ablagerungen von Müll, Unrat und sonstigen Abfällen. Das Objekt und umgebendes Gelände wurde schon länger nicht genutzt. Nördlich vom Grundstück Nr. xxx, KG xxx, verläuft ein Gehweg. Östlich vom Grundstück fließt ein tief in das Gelände eingeschnittener Bach, dessen Böschungen (teilweise Grundstück xxx, KG xxx) nur schwer begehbar und entsprechend gering bestockt sind.

Die Käuferin ist keine Land- und Forstwirtin iSd § 10 Abs. 4 K-GVG. Sie ist auf einem Bauernhof aufgewachsen und wurde so zur Land- und Forstwirtschaft erzogen. Ihr Sohn verfügt über die Ausbildung zum landwirtschaftlichen Facharbeiter und ihr Ehemann hat selbst über Jahre einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb selbständig geführt. Die Beschwerdeführerin kann daher bei der Bewirtschaftung der Grundstücke auf die Unterstützung ihres Ehemannes und ihres Sohnes zurückgreifen.

Im Kaufvertrag vom 15.08.2021 ist unter Punkt II. Kaufvereinbarung ua. wie folgt festgehalten: „… samt der hierauf errichteten Holzhütte/Ferienhütte“.

Im Nachtrag vom 16.05.2022 zum Kaufvertrag vom 05.08.2021 wurde ua. der Punkt II. Kaufvereinbarung des Kaufvertrages vom 05.08.2021 berichtigt. Es ist nunmehr ausgeführt, wie folgt:

„… samt der hierauf errichteten Holzhütte/Zeughütte (Gerätehütte)“.

Die Beschwerdeführerin erklärte in ihrer Stellungnahme vom 12.10.2022 in Zukunft eine widmungskonforme Verwendung als Holzhütte/Zeughütte zu gewährleisten.

Der Grundkauf wirkt sich nicht nachteilig auf die aktuelle Agrarstruktur aus, da es zu keiner Enklavenbildung bzw. keiner Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung einer Verkehrslage kommt.

III. Beweiswürdigung:

Die Feststellungen stützten sich auf den vorliegenden Verwaltungsakt, hierbei insbesondere auf die im Akt erliegenden Gutachten der land- und forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen, die schlüssig und nachvollziehbar unter Bezugnahme auf das Kärntner Grundverkehrsgesetz die möglichen Versagungsgründe des § 10 Abs. 2 K- GVG aus ihrer jeweiligen fachlichen Sicht geprüft haben. Unbestritten ist, dass die Käuferin keine Landwirtin iSd § 10 Abs 4 K-GVG ist.

IV. Rechtliche Beurteilung:

§ 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 – K-GVG, LGBl. Nr. 9/2004 idgF LGBl. Nr. 104/2020

Ziele dieses Gesetzes sind

a) die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden;

b) die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes;

c) die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

§ 3 Abs. 1 K-GVG

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind

a) Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 27 Abs. 2 Z 3 K-ROG 2021), bestimmt sind, sofern diese

1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder

3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind;

b) Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 17 K-ROG 2021) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden;

c) nicht unter lit. a oder b fallende Grundstücke, die zusammen mit Grundstücken nach lit. a oder b Gegenstand eines Rechtsgeschäftes sind und den Voraussetzungen nach lit. a Z 1, 2 oder 3 entsprechen.

…

§ 8 K-GVG

Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Ausnahmen

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:

a) die Übertragung des Eigentums,

…

§ 10 K-GVG

Genehmigungsvoraussetzungen, besondere Versagungsgründe

(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

a) der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c) zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d) auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;

e) Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f) die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g) eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h) die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i) sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

j) eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;

k) das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins

zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „xxxzeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „xxxzeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

Gemäß § 8 Abs. 1 K-GVG hat die Grundverkehrskommission das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe – und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunderer mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe – nicht widerspricht.

In Abs. 2 leg. cit. sind Gründe aufgelistet, bei deren Vorliegen ein Rechtsgeschäft jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse widerspricht.

Gemäß § 10 Abs. 2 lit. b K-GVG liegt ein Versagungsgrund vor, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt iSd Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt.

Gegenständlich ist die Rechtserwerberin keine Landwirtin iSd Abs. 4 K-GVG. Es ist daher zu prüfen, ob bei der Beurteilung nach lit. l ein Versagungsgrund vorliegt. Gemäß § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG ist ein Versagungsgrund vorliegend, wenn das Grundstück zur Vergrößerung oder Verstärkung eines vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betriebes notwendig und hierfür – insbesondere im Hinblick auf seine Lage – überhaupt geeignet ist.

Im gegenständlichen Fall kommen sowohl die landwirtschaftlichen als auch die forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen übereinstimmend aus ihrer jeweiligen fachlichen Sicht zum Ergebnis, dass der Kaufgegenstand iSd § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG nicht zur Aufstockung geeignet ist. Da der Kaufgegenstand nicht als aufstockungswürdig anzusehen ist, ist weder der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. b K-GVG noch der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG vorliegend.

Gemäß § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG widerspricht ein Rechtsgeschäft jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist.

In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, dass die Beschwerdeführerin auf einem Bauernhof aufgewachsen ist. Beim Kaufgegenstand handelt es sich vorwiegend um Forstflächen. Der Ehemann der Beschwerdeführerin hat über Jahre einen forstwirtschaftlichen Betrieb geführt. Ihr Sohn verfügt über die Ausbildung zum landwirtschaftlichen Facharbeiter. Die Beschwerdeführerin kann daher hinsichtlich der Bewirtschaftung auf das in der Familie vorhandene landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Wissen zurückgreifen und ist die Unterstützung durch das familiäre Umfeld gegeben. Der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG ist daher nicht vorliegend, da durch die Käuferin eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung sichergestellt ist.

Der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. j K-GVG liegt vor, wenn eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll.

Im Kaufvertrag vom 05.08.2021 ist ausgeführt, dass sich eine Holzhütte/Ferienhütte auf der Liegenschaft befindet. Da mit der Nutzung der Hütte zu Freizeit- bzw. Ferienzwecken eine dem Flächenwidmungsplan widersprechende Verwendung gegeben ist, wurde mit nunmehr bekämpftem Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 13.04.2022 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Im Nachtrag vom 15.05.2022 zum Kaufvertrag vom 05.08.2021 wurde festgehalten, dass es sich bei der Bezeichnung des Kaufgegenstandes als Holzhütte/Ferienhütte um eine falsche Bezeichnung handelte. Der Kaufvertrag vom 05.08.2021 wurde daher insofern neu gefasst und beinhaltet nunmehr die Terminologie „Holzhütte/Zeughütte (Gerätehütte)“. Die Beschwerdeführerin erklärte in ihrer Stellungnahme vom 12.10.2022 in Zukunft eine widmungskonforme Verwendung als Holzhütte/Zeughütte zu gewährleisten. Eine Nutzung als Ferienhütte ist daher nicht angestrebt. Es kann nicht mehr festgestellt werden, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll, weshalb dieser Versagungsgrund nicht vorliegend ist. Eine Verwendung der Holzhütte zu anderen Zwecken als für die Land- und Forstwirtschaft würde jedenfalls zu einer widmungswidrigen Verwendung führen und wäre dem durch die Behörde entgegenzutreten.

Auch ist der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG zu verneinen, da sich der Grundkauf nicht nachteilig auf die aktuelle Agrarstruktur auswirkt, es zu keiner Enklavenbildung bzw. keiner Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung einer Verkehrslage kommt.

Da nunmehr keiner der Versagungsgründe des § 10 Abs. 2 K-GVG gegeben ist, widerspricht das gegenständliche Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe – und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe – nicht. Das gegenständliche Rechtsgeschäft ist daher zu genehmigen.

IV.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.