Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-1211/10/2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 05.11.2021
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2021:KLVwG.1211.10.2021

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten erkennt durch seine xxx Einzelrichterin über die Beschwerde der xxx, vertreten durch Rechtsanwalt Mag. xxx, xxxgasse xxx, xxx, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 25.5.2021, xxx, womit ihr eine Verwaltungsübertretung angelastet wird, nämlich § 33 Abs 1 iVm § 4 Abs 3 Kärntner Gemeindeplanungsgesetz verletzt zu haben, da sie entgegen der Erklärung vom 7.8.2015 nicht zumindest bis 25.3.2021 für die widmungskonforme Bebauung des Grundstücks Nr. xxx, KG xxx, gesorgt habe, gemäß § 50 und § 38 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) zu Recht:

I.Der Beschwerde wird

F o l g e g e g e b e n,

das angefochtene Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 25.5.2021, xxx, wird

a u f g e h o b e n

und das Verfahren gemäß § 45 Abs. 1 Z 2 VStG iVm § 38 VwGVG

e i n g e s t e l l t .

II.Der Beschwerdeführerin werden gemäß § 52 Abs. 8 VwGVG keine Kosten des Beschwerdeverfahrens auferlegt.

III.Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs. 4 B-VG ist unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Ad Spruchpunkt I – Entscheidung in der Sache:

I.Bisheriger Verfahrensgang:

1. Nach Einsichtnahme in den vom Landesverwaltungsgericht Kärnten mit Erledigung vom 4.7.2021 bei der Baubehörde angeforderten Bauakte xxx, xxx, xxx und xxx sich folgendes bisheriges Verwaltungsgeschehen:

1.1. Mit Bauansuchen vom 13.7.2015 begehrte die BF die Baubewilligung für den Neubau eines Wohnhauses mit Carport auf der Parzelle Nr. xxx in der KG xxx.

1.2. Am 7.8.2015 unterfertigte die BF gegenüber der Gemeinde xxx eine Erklärung mit der GZ xxx, worin sie sich in Punkt 4 verpflichtete, die Parzelle Nr. xxx im Teilausmaß von ca. 1.002 m² binnen einer Frist von fünf Jahre, gerechnet ab Rechtswirksamkeit der Aufhebung des Aufschließungsgebietes, entweder selbst zu bebauen oder von Dritten bebauen zu lassen (Einräumung eines Baurechtes, Errichtung eines Superädifikates oder Bauwerkes). Weiters wurde festgehalten „Es wird auf den § 33 des Kärntner Gemeindeplanungsgesetzes 1995 bzgl. der Strafbestimmungen hingewiesen“. Punkt 5 der von der BF unterfertigten Erklärung lautet: „Als widmungskonform bebaut ist die Grundfläche dann anzusehen, wenn die Ausführung des widmungsgemäßen Bauvorhabens innerhalb der oben genannten Frist gem. Erklärungspunkt 4 im Sinne der Kärntner Bauordnung vollendet ist“.

1.3. Mit E-Mail vom 28.9.2015, 16.45 Uhr, teilte xxx (im Folgenden als „BF“ bezeichnet) an die E-Mailadresse „Marktgemeinde xxx“ mit dem Betreff „z.H. Herrn Bürgermeister xxx“ mit, dass voraussichtlich ab 5.10.2015 am Grundstück das Gelände für eine Bebauung vorbereitet werde:

Entfernung Wurzelstöcke mit Bagger

Erneuerung des Regenwasserkanals der Nachbarschaft (mit Nachbarschaft besprochen)

Verlegung von Drainagen in den obigen Regenwasserkanal

Abziehen der Humusschicht und Nivellierung des Geländes

1.4. Am xxx.2015 wurde im Amtsblatt des Landes Kärnten kundgemacht, dass der Gemeinderat der Gemeinde xxx mit Beschluss vom 30.7.2015 die Festlegung als Aufschließungsgebiet auf dem Grundstück Nr. xxx in der KG xxx im Ausmaß von 1.002 m² aufgehoben hatte und die Freigabe des Aufschließungsgebietes gemäß § 4a Abs 3 iVm § 14 Abs 3 und 3 K-GPlG 1995 mit Ablauf des Tages der Kundmachung in der Kärntner Landeszeitung wirksam wurde.

1.5. Im eingeholten Bauakt liegt eine E-Mail des Amtsleiters der Gemeinde xxx, Mag. xxx, vom 20.10.2015, 17.31 Uhr, ein, welches an xxx, xxx, xxx, xxx adressiert ist und worin der Amtsleiter für den Bürgermeister mitteilt:

„Bezugnehmend auf die Situierung des Schachtes ersuchen wir vorab um gemeinsame[r] Besprechung über die tatsächliche Situierung des Schachtes in der Natur. Es wird mitgeteilt, dass von der Straßenmitte lt. Natur mindestens 2,5m Abstand zum Schacht eingehalten werden müssen, damit bei einer zukünftigen Teilung bzw. Wegkorrektur die im textl. Bebauungsplan des Gemeinderates festgelegte[n] Wegbreite von 5 m erreicht bzw. eingehalten werden.“

1.6. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz Bürgermeister der Gemeinde xxx vom 28.12.2015, xxx, wurde der BF die baurechtliche Bewilligung für das Bauvorhaben „Neubau eines Wohnhauses mit Carport“ in xxx auf Parz. Nr. xxx in der KG xxx erteilt. Auf Seite 4 von 6 des Bescheids wird auf die Anschlusspflicht an die Gemeindekanalisation und auf die Anschlusspflicht an die Gemeindewasserversorgungsanlage hingewiesen. Betreffend Anschluss an die Gemeindekanalisation heißt es darin wie folgt:

„Die Zuleitung vom geplanten Gebäude zum bestehenden Gemeinschaftskanal/Schacht auf öffentlichem Weg, Parz Nr xxx, KG xxx, ist auf Kosten des Bauwerbers herzustellen, sofern mit der xxx keine andere Regelung getroffen wird“.

Dem Bescheid vom 28.12.2015 wurde der Einreichplan vom 1.7.2015, xxx, Baumeister Ing. xxx, xxx, zu Grunde gelegt. Darin ist auf der Parzelle „Weg xxx“ in der Nähe des Grundstücks Nr. xxx und in der Nähe des Grundstücks der Agrargemeinschaft Nachbarschaft xxx Nr. xxx ein „Kanal Neu Anschlussschacht“ eingezeichnet.

1.7. Im eingeholten Bauakt ist eine E-Mail vom 9.3.2016, 16.41 Uhr, einliegend, welche die BF an die „Marktgemeinde xxx“ mit dem Betreff „z.H. Herrn Bürgermeister xxx, Errichtung Trinkwasseranschluss“ sendete. Darin heißt es wie folgt:

„Sehr geehrter Herr Bürgermeister,

bezüglich unseres Gesprächs vom 7.3.2016, 18.00, im Gemeindeamt xxx ersuche ich um Errichtung des Trinkwasseranschlusses für mein Bauvorhaben gemäß Baubescheid (xxx) vom 28.12.2015 für mein Grundstück Parz.Nr. xxx auf öffentlichem Gut, sowie für die anstehenden Bauarbeiten die Benützungsbewilligung des zu benützenden öffentlichen Gutes.

Um der Anschluss- und Benützungspflicht gemäß Kärntner Gemeindewasserversorgungsgesetz nachzukommen, bin ich, wie mit Ihnen im Gespräch vereinbart, bereit, die über den von der Gemeinde vorgeschriebenen Anschlusskosten liegenden tatsächlichen Erschließungskosten in einem angemessenen Anteil mitzutragen.

Der der Verlauf der Wasserversorgungseinrichtung auf öffentlichem Gut für alle Parteien von Vorteil sein sollte, verbleibe ich mit der Bitte um Abklärung auf Gemeindeebene.“

1.8. Im eingeholten Bauakt ist eine E-Mail vom 5.4.2016, 15.36 Uhr, einliegend, welche die BF an die „Marktgemeinde xxx“ und „xxx“ mit dem Betreff „z.H. Herrn Bürgermeister xxx, Errichtung Kanalanschluss“ sendete. Darin heißt es wie folgt:

„Sehr geehrter Herr Bürgermeister,

bezüglich unseres Gesprächs vom 4.4.2016 ersuche ich um Errichtung des Abwasserkanalanschlusses für mein Bauvorhaben gemäß Bescheid (xxx) vom 28.12.2015 für mein Grundstück Parz.Nr. xxx auf öffentlichem Gut, sowie für die anstehenden Bauarbeiten die Benützungsbewilligung des zu benützenden öffentlichen Gutes.

Um der Anschluss- und Benützungspflicht gemäß Kärntner Abwasserversorgungsgesetz nachzukommen, bin ich, wie mit Ihnen im Gespräch vereinbart, bereit, die über den von der Gemeinde vorgeschriebenen Anschlusskosten liegenden tatsächlichen Erschließungskosten in einem angemessenen Anteil mitzutragen.

Der Anschluss erfolgt nun in Fließrichtung des nächstgelegenen Kanalschachtes.

Weiters wurde vereinbart, dass die xxx bzw Gemeinde xxx einen Kostenvoranschlag für die Arbeiten des Kanales und der Wasserleitung vorlegt.

Von Vorteil wäre es, beide Anschlüsse aus Kostengründen gleichzeitig zu erledigen.“

1.9. Im eingeholten Bauakt liegt eine E-Mail der xxx Abwasserbeseitigung xxxGmbH, xxx, vom 4.4.2016, 9.36 Uhr, ein. Diese ist adressiert an xxx@yahoo.com, und ist dieser zu entnehmen, dass am vorangegangenen Donnerstag zwischen einem Mitarbeiter und dem Lebensgefährten der BF vereinbart worden sei, dass am 4.4.2016 der Kanalanschluss zum Grundstück der BF vorbereitet werde und am 4.4.2016 die BF den Mitarbeitern der xxx vor Ort mitgeteilt habe, dass dieser Anschluss nicht hergestellt werden dürfe. Weiters heißt es darin:

„Lt. Baubescheid vom 28.12.2015, Zahl: xxx, haben Sie an den bestehenden Schacht auf der Parzelle xxx, der KG xxx verpflichtend anzuschließen. Diese Variante haben Sie verweigert.“.

Im eingeholten Bauakt liegt weiters ein Kostenvoranschlag über „Kanal und Wasserleitung in xxx“, erstellt von Bauunternehmen xxx GmbH, vom 7.4.2016 ein und geht aus einem zwischen dem Amtsleiter Mag. xxx und einem weiteren Mitarbeiter der Gemeinde namens xxx vom 8.3.216, 17.47 Uhr, hervor, dass bei Kostenteilung die BF die Kosten für 35 m der Lauflänge der zwei-Zoll-Leitung zu tragen hätte.

1.10. Im eingeholten Bauakt liegt eine E-Mail von „xxx“ an xxx@yahoo.com, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, vom 18.4.2016, 14.19 Uhr, mit Betreff „xxx: BVH xxx – Anschluss Wasser und Abwasser – Kostenvoranschlag“ ein und sind diesen laut „Anlagen:“ die Dokumente „w.pdf“ und „xxx.pdf“ angeschlossen.

In dieser E-Mail wurde festgehalten, dass hinsichtlich Wasserversorgungsleitung die Hauszuleitung der BF „von der entlang der nördlichen Landesstraße befindlichen Hauptwasserleitungen erfolgen“ hätte sollen und die BF „diesem Vorgehen keine Zustimmung“ erteilt hätte. Hinsichtlich Abwasserverbringung wurde darin festgehalten, dass der „Kanalanschluss für die Objekte auf Parz. Nr. xxx südlich am öffentlichen Gut der Parzelle Nr. xxx beim in der Natur bestehenden Schacht vorgesehen“ sei und die „Erschließung zu Ihrem Bauvorhaben von diesem Punkt ausgehend wurde verweigert und das Begehren zum Anschluss an den bestehenden Schacht weiter östlich auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, gestellt“ worden sei. In dieser E-Mail wurde mit dem Hinweis auf das in der Anlage übersendete Angebot des Bauunternehmens xxx GmbH „nunmehr für die neue Erschließung“ eine Kostentragung zwischen BF und Gemeinde angeboten.

1.11. Auf diese E-Mail replizierte der damalige Rechtsvertreter der BF mit Schriftsatz vom 25.5.2016, worin er ein Anbot unterbreitete, für welches „als Berechnungsgrundlage der bewilligte Einreichplan dient“.

1.12. Mit Schriftsatz ihres damaligen Rechtsvertreters vom 6.7.2016 teilte die BF der Gemeinde mit, dass im Baubewilligungsbescheid nicht rechtskräftig über die Anschlusspflichten betreffend Kanal- und Wasseranschluss angesprochen worden sei, weil die erfolgten Ausführungen lediglich als „Hinweise“ gehalten wären, so die BF.

1.13. Im eingeholten Bauakt liegt E-Mail-Korrespondenz, welche der Amtsleiter Mag. xxx mit dem ehemaligen Rechtsanwalt der BF führte, ein. Dies war eine E-Mail vom 15.7.2016, 11.07 Uhr, worin repliziert wurde, dass nach Ansicht der Baubehörde die Anschlussverpflichtungen im rechtskräftigen Baubescheid vom 28.12.2015 unter „Allgemeine Hinweise“ auf Seite 4 ordnungsgemäß vorgeschrieben worden sei. Überdies wurde vorgebracht, dass die von der BF gewünschten Anschlusspunkte den haushaltsrechtlichen Gebarungsgrundsätzen zuwiderlaufen würden und ein Angebot vorbereitet worden sei, um dem Wunsch BF entsprechend hinsichtlich weiter entfernte Anschlusspunkte nachzukommen. Die BF möge mitteilen, nach welcher Variante die BF die Anschlüsse für Wasser und Kanal herstellen wolle, so der Amtsleiter in dieser E-Mail.

1.14. Am 18.7.2016 langte der rechtsfreundliche Schriftsatz Dris. xxx vom gleichen Tage ein, in welchem mitgeteilt wurde, dass die BF die Anschlüsse gemäß Baubewilligung beantrage.

1.15. Die Gemeinde replizierte mit E-Mail vom 25.7.2016, 15.34 Uhr. Darin teilte der Amtsleiter Mag. xxx dem ehemaligen Rechtsanwalt der BF, Dr. xxx, unter anderem mit, dass laut Judikatur des VwGH vom 25.2.2005, 2003/05/0133, sowohl die Art der Leitungsführung als auch die konkrete Ausgestaltung und Lage des Kanalanschlusses nicht die zu erledigende Hauptfrage nach § 59 AVG einer bescheidmäßig auszusprechenden Anschlusspflicht bilde.

1.16. Mit Note vom 13.1.2017 teilte die Volksanwältin Dr. xxx der Gemeinde mit, dass im eingeleiteten Prüfungsverfahren zur Beschwerde der BF ein Missstand in der Verwaltung nicht feststellbar war, weil im Vorgehen der Behörde bis zu diesem Zeitpunkt kein Fehler erkannt werden konnte.

1.17. Mit Bauansuchen vom 20.12.2017 begehrte die BF die Baubewilligung für die Änderung des Bauvorhabens „Neubau Wohnhaus mit Carport“ auf der Parzelle Nr. xxx in der KG xxx auf der Grundlage der „Einreichplan-Änderung“ vom 5.12.2017 (ohne Plannummer). Dieser Antrag wurde mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz Bürgermeister der Gemeinde xxx vom 2.2.2018, xxx, zurückgewiesen. Begründend führte die Behörde dazu aus, dass infolge unterbliebener Baubeginnsmeldung dem Änderungsansuchen die nunmehr erloschene Baubewilligung entgegen stehe. Dem dagegen eingebrachten Rechtsmittel mit Berufungsschriftsatz des nunmehrigen Rechtsvertreters vom 19.2.2018 wurde der beantragten Wiedereinsetzung in den vorigen Stand mit Bescheid vom 12.3.2018, xxx, stattgegeben und die Baubewilligung vom 28.12.2015 um zwei Jahre verlängert.

1.18. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz Bürgermeister der Gemeinde xxx vom 28.8.2018, xxx, wurde der BF die baurechtliche Bewilligung für das als „Änderung zu Bescheid Zahl: xxx – Dachform- und Geländeänderung“ bezeichnete in xxx auf Parz. Nr. xxx in der KG xxx, nach Maßgabe der eingereichten einen wesentlichen Bestandteil des Bescheids bildenden und mit dem behördlichen Genehmigungsvermerk versehenen Planunterlagen des Architekturbüros xxx vom 2.2.2018 und Beschreibungen vom 3.5.2018, erteilt. Im eingeholten Bauakt liegt der Plan „Einreichplan-Änderung. Neubau Wohnhaus mit Carport“ vom 2.5.2018, Plannummer xxx, des Planverfassers Architekt DI xxx ein, welcher den Genehmigungsstempel der Baubehörde vom 28.8.2018 trägt. Darin ist auf der Parzelle „Weg xxx“ in der Nähe des Grundstücks Nr. xxx und in der Nähe des Grundstücks der Agrargemeinschaft Nachbarschaft xxx Nr. xxx ein „Kanal Neu Anschlussschacht“ eingezeichnet.

1.19. Mit Schriftsatz ihres nunmehrigen Rechtsvertreters vom 9.3.2020 begehrte die BF die Verlängerung der Baubewilligung und wurde die Baubewilligung vom 28.12.2015 mit Bescheid vom 9.3.2020, xxx, um weitere zwei Jahre verlängert.

1.20. Mit Schriftsatz ihres nunmehrigen Rechtsvertreters vom 18.9.2020 begehrte die BF die Verlängerung der Baubewilligung vom 28.8.2018, xxx, und wurde die Baubewilligung (Änderungsbewilligung) vom 28.8.2018 mit Bescheid vom 20.1.2021, xxx, bis 19.1.2022 verlängert.

1.21. Im eingeholten Bauakt liegt eine E-Mail des Notariat Dr. xxx, xxx, vom 13.4.2021 ein, in welchem an die Gemeinde das Grundstück Nr. xxx tangierende Fragen zur Widmung, zur Aufschließung und Gefahrenzonensituierung, Abgabenstände sowie zur Energieversorgung herangetragen wurden.

2. Nach Einsichtnahme in den vorgelegten Verwaltungsstrafakt xxx – welcher am 2.7.2021 beim Landesverwaltungsgericht Kärnten einlangte – ergibt sich folgendes bisheriges Verwaltungsgeschehen vor der belangten Behörde:

2.1. Die nunmehr belangte Behörde Bezirkshauptmannschaft xxx als Strafbehörde wurde laut Aktenstand von der Gemeinde xxx erstmals am 25.3.2021 mit einer Sachverhaltsdarstellung in Kenntnis gesetzt, dass bis zum 25.3.2021 am Grundstück Nr. xxx kein Baubeginn gemeldet worden sei und daher mit der Anzeige um Bearbeitung der Verwaltungsübertretung gemäß § 33 K-GPlG 1995 ersucht werde.

2.2. Im Rahmen des Parteigehörs wurde die BF am 19.4.2021 schriftlich zur Rechtfertigung aufgefordert und gab der nunmehrige Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 3.5.2021 unter Vorlage des Kaufvertrags vom 16.4.2021 eine Stellungnahme ab. Der Kaufvertrag vom 16.4.2021 wurde vor dem öffentlichen Notar Dr. xxx in xxx zwischen der BF und Mag. Dr. xxx über den Verkauf des Grundstücks Nr. xxx in der EZ xxx in Grundbuch xxx errichtet.

2.8. Mit dem nunmehr bekämpften Straferkenntnis wurde der BF angelastet, als grundbücherliche Eigentümerin der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, entgegen der abgeschlossenen Erklärung vom 7.8.2015 – welche in Punkt 4 eine Bauverpflichtung einer Frist von fünf Jahren, gerechnet ab Rechtswirksamkeit der Aufhebung des Aufschließungsgebietes, vorsieht – das Grundstück nicht selbst bebaut zu haben oder Sorge getragen zu haben, dass es von einem Dritten bebaut wird und sei sie damit der Bauverpflichtung nicht nachgekommen, da sie zumindest bis 25.3.2021 nicht für die widmungsgemäße Bebauung gesorgt habe.

Es wurde ihr daher angelastet, § 33 Abs 1 iVm § 4 Abs 3 Kärntner Gemeindeplanungsgesetz 1995, LGBl 23/1995, verletzt zu haben und wurde über sie eine Geldstrafe in Höhe der gesetzlichen Mindeststrafe von EUR 2.200,-- (im Falle der Uneinbringlichkeit 4 Tage Ersatzfreiheitsstrafe) nach § 33 Abs 31 K-GPlG 1995 verhängt.

Ferner wurde die BF verpflichtet, gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes (VStG) EUR 220,-- als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens, das sind 10% der jeweiligen Strafe, mindestens jedoch 10 Euro, je ein Tag primärer Freiheitsstrafe wird gleich EUR 100,-- angerechnet, zu leisten.

2.9. Mit Schriftsatz des Rechtsvertreters vom 23.6.2021 wurde das Rechtsmittel der Beschwerde erhoben und das Straferkenntnis dem gesamten Inhalt nach angeforchten.

3. Die belangte Behörde legte dem Landesverwaltungsgericht Kärnten den bezughabenden Akt zur Entscheidung vor und langte dieser am 2.7.2021 ein. Im Vorlageschreiben wurde ausgeführt, dass die belangte Behörde ihre Argumentation vollinhaltlich aufrecht halte und die Abweisung der Beschwerde beantrage.

4. Mit Erledigung vom 4.7.2021 wurden bei der Gemeinde xxx die Akte xxx, xxx, xxx und xxx angefordert.

5. Mit Erledigung vom 14.9.2021 wurde die BF im Wege ihres Rechtsvertreters aufgefordert, Beweismittel zu ihrem Beschwerdevorbringen zu Folgendem vorzulegen:

Genese bzw Beweismittel über die Zufahrtssituation zu dem Grundstück Nr. xxx in der KG xxx,

ihre Verkaufsbemühungen hinsichtlich Grundstück Nr. xxx,

Bekanntgabe von Name und ladungsfähiger Adresse des konkreten Kaufinteressenten, welcher laut Beschwerdeschriftsatz „im letzten Moment abgesprungen“ sei,

Unterlagen über Verkaufsinserate und / oder Feilbietung auf Internetplattformen, Besichtigungsscheine, Korrespondenz mit Grundstücksmaklern und /oder Interessenten für das Grundstück Nr. xxx, aus welchen auch hervorgeht, innerhalb welcher Zeitspanne das Grundstück feilgeboten wurde.

6. Am 6.10.2021 langte der Schriftsatz „Ergänzendes Vorbringen“ beim Landesverwaltungsgericht Kärnten ein, in welchem zur Zufahrtssituation Beweismittel aus der Feder des Vermessungsbüros xxx vorgelegt wurden und in welchem über die Vermittlung der Liegenschaft im Wege der Immobilienmakler xxx und xxx GmbH mit Untermauerung von Beweismitteln berichtet wurde und das Kaufanbot der xxx vom 11.2./14.2.2021 zur Kenntnis gebracht wurde.

7. Am 12.10.2021 wurde am Sitz des Landesverwaltungsgericht Kärnten die öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, an welcher die BF im Beisein ihres Rechtsvertreters teilnahm und in welcher der nunmehrige Eigentümer des Grundstücks xxx, Mag. Dr. xxx, zeugenschaftlich gehört wurde. Die belangte Behörde hatte bereits im Vorlagebericht auf die Teilnahme an einer Verhandlung verzichtet.

7.1. Es folgt ein Auszug aus dem Verhandlungsprotokoll:

Auszug aus Seite 4:

„Die BF erklärt: ‚ich habe dringend Wohnraum gebraucht und daher das Grundstück gekauft und im Zuge der Bauverhandlung wollte man den Kanal quer über das gesamte Grundstück führen. Man wollte mir einen Schacht setzen. Das wurde genehmigt. Wir haben das Grundstück bebaubar gemacht durch Erdarbeiten und durch Drainagen und ich habe dann Bescheide bekommen zum Thema Kanalanschluss. Ich war auch in der Sache Kanalanschluss bei der VA und habe dann keine Antwort bekommen als ich nachgefragt habe ob sich die Gemeinde nicht an den Baubescheid halten muss. Mir wurde von der xxx mit Enteignung gedroht. Es bestand ein so hoher Druck, dass es mir schlecht ging und wir uns dann umorientiert haben. 2018 habe ich es einer Maklerin übertragen. Erst der zweite Makler verkaufte es. Es wurde sofort gebaut. Das Haus des Herrn Dr. xxx steht schon im Rohbau. Somit habe ich alles versucht, damit das Grundstück ehestmöglich bebaubar ist‘.

[…]

Auszug aus Seite 5 bis 7 (R = Richterin)

„BF: Ich habe einen Kredit aufgenommen für den Hausbau über Euro 250.000,--. Ich habe keine Sorgepflichten. An Vermögen habe ich eine Eigentumswohnung. Ich beziehe ein Einkommen in der Höhe von Euro 2.700,-- netto.

R: Frau BF bitte teilen Sie mir die Historie Ihres Bauvorhabens mit.

BF: 2015 erhielt ich die Baubewilligung. Dann tat sich die Frage nach dem Verlauf des Kanals auf. So wie wir mit den Erdarbeiten auf dem Grundstück begonnen haben hat die xxx die Anschlüsse am Papier geplant und die Wasserleitung auch. Ich wollte immer einen Anschluss laut Baubescheid. Der Bürgermeister sagte wörtlich ‚am Papier steht bald was‘.

R: Im Kaufvertrag, geschlossen zwischen Ihnen und Herrn Dr. xxx, ist unter den Punkten 1.3. und 1.4. zu entnehmen, dass eine wegmäßige Aufschließung zum Grundstück (Kaufobjekt) über öffentliches Gut Gst. xxx, KG xxx, gewährleistet ist und dass es Anschlussmöglichkeiten für Kanal, Wasser, Strom gibt. Auch aus dem Inserat der xxx ist dies zu entnehmen (Zufahrt über Gemeindestraße xxxgasse, alle Anschlüsse an der Grundstücksgrenze vorhanden).

Was führen Sie dazu aus?

BF: Mit Herrn Dr. xxx hat alles mit dem Verkauf geklappt. Er sprach auch selbst zuvor mit der Gemeinde.

R: Frau BF, welche Gründe gab es, dass Sie zunächst die Dachform und das Gelände des bewilligten Bauvorhabens abgeändert haben?

BF: Ich lege dazu den Einreichplan von Ing. xxx vom 01.07.2015 (Beilage ./A) vor, wo man sieht, dass der Weg xxx eine Engstelle hat und wo aufgrund dessen, dass nun Anrainer xxx einen Pferdestall errichtet hat, es dazu kommt, dass auf Höhe der Engstelle Fahrzeuge aller Art in das Grundstück xxx ausweichen bzw. dieses für die Befahrung in Anspruch nehmen. Auch im Einreichplan vom 2.5.2018 (Beilage ./B)von Arch. xxx sieht man die Wegsituation unverändert und auf Betreiben der Gemeinde wurde vom Vermesser xxx mit der Gemeinde ein Plan ausgearbeitet, welcher mir mit der Rechnung gemeinsam übermittelt wurde und auf dem ersichtbar ist, dass der Weg xxx zu meinen Ungunsten viel Wegfläche aus meinem Grundstück xxx erhalten hätte. Diesem Vermessungsentwurf, als der Vermesser vor Ort war, wurde ich nicht beigezogen. Erstmalig habe ich davon Kenntnis erlangt, als Grenzsteine neu in meinem Grundstück waren und als ich die Rechnung von Geometer xxx bekam.

R: Frau BF, Ihr Anwalt hat in einer Mitteilung an die BH xxx am 4.5.2021 mitgeteilt, dass sich Ihr Gesundheitszustand verschlechtert hat. Es liegt sowohl im vorgelegten Strafakt als auch in den dem Gericht übermittelten Beweismitteln eine Kopie Ihres Behindertenausweises mit 80vH Grad der Behinderung ein. Haben Sie seit 2015 einen Antrag auf Erhöhung Ihres Grad der Behinderung gestellt?

BF: Es ist mir nervlich schlecht gegangen. Es war so eine Belastung – ich hatte den Kredit laufen und noch kein Haus gebaut. Ich habe zwar keinen Antrag auf Erhöhung des GdB gestellt, die Schilddrüse ist mir angeschwollen, das Blutbild hat nicht mehr gepasst. Ich war kurz vor dem Burnout, man schläft nicht mehr. Es kreist in der Nacht, es geht einem vor in der Nacht. Ich kann gerne dazu etwas vorlegen. Es war eine psychische Belastung. Es ist mir wirklich schlecht gegangen.

R: Frau BF, warum führte das Kaufanbot mit xx nicht zum Verkauf an diese?

BF: Sie gab an, ich hätte die Baubewilligungspflicht nicht mitgeteilt. Ich dachte aber auch fest, dass die Bebauungspflicht wegfällt, wenn man sich um die Verlängerung der Baubescheide bemüht. Das war für mich logisch als Laie.

R: Frau BF, auf der Kopie des Kaufanbots von xxx steht unter „Verkäufer xxx, xxx, am 14.2.21“ Folgendes:

‚+ Kosten

Abgabebescheid?

Kanal+Wasser‘

Stammt diese Anmerkung von Ihnen und was bedeutet es?

BF: Das habe ich dazugeschrieben. Das war, weil die Gemeinde mir den Abgabenbescheid über die Anschlussbeiträge übermittelt hatte, obwohl es noch keinen Anschluss gab und ich wollte dieses Geld von der Käuferin.

R: Wie viele Besichtigungen gab es bei diesem Grundstück und wurden Ihnen allenfalls Gründe genannt, welche einem Verkauf entgegenstanden?

BF: 2018 habe ich es einem Makler übergeben, an die xxx GmbH. Ich habe den Makler auch ständig dort gesehen mit Leuten. Er hat sich sehr bemüht.

R: Sie haben mehrmals um Verlängerung der Baubewilligung angesucht. Was hat Ihnen jeweils den Baubeginn vereitelt?

BF: Es ist am Land so. Der Bürgermeister hat gesagt, wenn ich bauen will, dann soll ich vor Gericht gehen. Meine Überlegung war, mein Elternhaus ist ein paar Meter weiter. Für meine Eltern wäre das eine sehr ungute Situation gewesen, wenn man zu streiten anfängt. Ihnen zu Liebe habe ich darauf verzichtet.

Ich hatte das Baumeisterangebot – Baumeister xxx aus xxx - schon am Tisch. Ich kann es vorlegen.“

Auszug aus Seite 7 bis 10 (Z = Zeuge; RV = Rechtsvertreter):

„Zeuge: Dr. xxx, […], fremd zur Beschwerdeführerin, gibt wahrheitserinnert und an die strafrechtlichen Folgen einer falschen Zeugenaussage aufmerksam gemacht zu Protokoll:

R: Herr Zeuge, wann haben Sie das Grundstück Nr. xxx, [Anm: „Nr“ ist falsch. Es sollte „EZ“ heißen] KG xxx, erstmals besichtigt?

Zeuge: Ich hatte nur mit dem Makler Kontakt. Er hat mir wenig über die Vorgeschichte erzählt. Er hat mich aufgeklärt, dass es Vorarbeiten gegeben hat bezüglich der Stabilisierung des Untergrundes. Er hat mir über die Bebauungsverpflichtung erzählt.

R: Haben Sie vor dem Kauf Erkundigungen bei der Gemeinde eingeholt?

Zeuge: nein.

R: Hat Ihnen der Makler zum Grundstück nähere Angaben, wie etwa, dass es bereits rechtskräftige Baubewilligungen für ein Wohnhaus gibt, gemacht?

Zeuge: ja es wurde im Zuge der Mitteilung über die Bebauungsverpflichtung übermittelt, aber ich war ohnedies auf der Suche nach einem Grundstück auf dem ich bauen wollte.

R: Hat es bei Ihnen irgendwelche Themen zum Thema Kanalanschluss bzw. Wasseranschluss gegeben?

Z: Der Herr vom Kanal war anwesend und hat gesagt, „ja das machen wir“. Der Wasseranschluss war tatsächlich kompliziert, weil auch eine Starkstromleitung verläuft. Wir haben dann eine einvernehmliche Lösung gefunden, weil die Wasserleitung die Starkstromleitung hätte queren müssen. Die Starkstromleitung selbst liegt nicht im Grundstück, das ich gekauft habe, soweit ich weiß.

Als ich auf Frau xxx beim Verkauf getroffen bin, was es im Grunde nur Vertragsunterzeichnung. Angesprochen wurde der Weg, welcher zum neu errichteten Stall führt. Das war auch Thema in meiner Bauverhandlung, aber es gibt kein Ergebnis dazu.

Wenn mir ein Auszug aus den heute vorgelegten Plänen vorgelegt wird, gebe ich an: in natura ist der Weg überall gleich breit.

Auf Befragen durch den RV:

RV: Wie weit ist Ihr Hausbau jetzt?

Z: Wir beginnen mit dem Innenausbau.

RV: Wo ist der Kanalschacht?

Z: Ich zeige dies auf Beilage ./B vor. Ein Teil des Grundstückes ist noch Aufschließungsgebiet und an der Widmungsgrenze ist der Kanal. Der in Einreichplanänderung vom 2.5.2018 bewilligte Anschlussschacht wurde in natura nicht errichtet.

Der Zeuge wird um 12:17 Uhr entlassen.

Der RV bringt vor: Der Kanalschacht, welchen die Gemeinde gegenüber meiner Mandantin bewilligt hat, und welchen meine Mandantin auch so haben wollte, (wie er in den Einreichplänen Beilage ./A und ./B eingezeichnet ist) wurde auch jetzt nicht so errichtet, wie der Zeuge Dr. xxx bestätigt hat. Vielmehr befindet sich der nunmehr tatsächlich errichtete Kanalschacht ca. im Bereich der Engstelle der Wegparzelle xxx. Geologisch zu sehen ist, dass der Weg xxx nicht eben ist, sodass für die Abwasserverbringung gegen die Fließrichtung etwa ein technischer Mehraufwand bestanden hätte. Die BF hat den Standpunkt eingenommen, dass sie einen Rechtsanspruch darauf hat den Kanal so zu errichten, wie der den genehmigten Plänen entspricht. Dies hat die Gemeinde bis heute verweigert und ihren Standpunkt gegenüber Dr. xxx auch durchgesetzt. Auch in den Abänderungsbescheid und in den Verlängerungsbescheiden wurde hinsichtlich Standort des von der BF gewünschten Kanalschachts nichts geändert.“

Die BF gab auf Befragen an:

„Der Grund warum ich vom ursprünglichen aufgesuchten Baumeister Ing. xxx gewechselt habe zum DI Arch. xxx war, dass dieser ein Freund meines Lebensgefährten ist. Grundfläche und alles Übrige bleib bis auf Dach- und Geländeveränderung gleich.

Ich habe das Grundstück am 4.6.2014 gekauft und lege dazu die Beilage ./D vor und habe sofort danach mit den Vorbereitungen der Bebauung begonnen. Es hat ja ein Jahr gedauert bis es von Bauerwartungsland in Bauland umgewidmet wurde. Im Zuge des Gesprächs mit dem Amtsleiter xxx zum Thema Umstellung von Bauerwartungsland in Bauland hat mir dieser angeraten, ich solle das Grundstück doch teilen. Ich wurde aber nicht informiert, dass es dann die Thematik der Zufahrt und der damit verbundenen Abtretung von Grundstücksteilen meines Grundstücks an das öffentliche Gut gibt. Von alleine wäre ich nicht auf diese Idee gekommen. Ich habe diese Idee aufgegriffen und diese mündete in dem Entwurf der Vermessung xxx und eben durch diese Vermessung wäre von meinem Grundstück eine Fläche vom 200 m² in das öffentliche Gut übertragen worden und erst dann wurde ich aufmerksam darauf das es das Thema des Umkehrhammers gibt, obwohl nicht ich das Ende der Straße bilde.“

8. Mit Erledigung vom 12.10.2021 wurde die Baubehörde aufgefordert, eine Kopie des Baubescheids, mit welchem dem Zeugen die Baubewilligung erteilt wurde, zu übermitteln und langte dieser (Bescheid vom 15.6.2021 über das Bauansuchen vom 17.5.2021) am 15.10.2021 ein.

II.Feststellungen und Beweiswürdigung:

1. Das Landesverwaltungsgericht Kärnten geht nach Einsichtnahme in die bei der Baubehörde angeforderten Bauakte, in die von der BF übermittelten (in der Beweiswürdigung näher bezeichneten) Beweismittel und in den vorgelegten Verwaltungsstrafakt der belangten Behörde xxx von folgenden Feststellungen aus:

1.1. Am 7.8.2015 erklärte die BF gegenüber der Gemeinde xxx schriftlich unter GZ xxx, gemäß Punkt 4, die Parzelle Nr. xxx im Teilausmaß von ca. 1.002 m² binnen einer Frist von fünf Jahre, gerechnet ab Rechtswirksamkeit der Aufhebung des Aufschließungsgebietes, entweder selbst zu bebauen oder von Dritten bebauen zu lassen (Einräumung eines Baurechtes, Errichtung eines Superädifikates oder Bauwerkes). In dieser Erklärung befindet sich der Hinweis: „Es wird auf den § 33 des Kärntner Gemeindeplanungsgesetzes 1995 bzgl. der Strafbestimmungen hingewiesen“. Punkt 5 der von der BF unterfertigten Erklärung lautet: „Als widmungskonform bebaut ist die Grundfläche dann anzusehen, wenn die Ausführung des widmungsgemäßen Bauvorhabens innerhalb der oben genannten Frist gem. Erklärungspunkt 4 im Sinne der Kärntner Bauordnung vollendet ist“.

1.2. Am xxx.2015 wurde im Amtsblatt des Landes Kärnten kundgemacht, dass der Gemeinderat der Gemeinde xxx mit Beschluss vom 30.7.2015 die Festlegung als Aufschließungsgebiet auf dem damaligen Zeitpunkt im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden Grundstück Nr. xxx in der KG xxx aufgehoben hatte und die Freigabe des Aufschließungsgebietes gemäß § 4a Abs 3 iVm § 14 Abs 3 und 3 K-GPlG 1995 mit Ablauf des 16.10.2015 wirksam wurde.

1.3. Das Grundstück Nr. xxx in der KG xxx wurde bis zum 17.10.2020 nicht widmungsgemäß bebaut.

1.4. Der BF fehlt es an einem Verschulden. Die BF bemühte sich darum, das Grundstück Nr. xxx in der KG xxx selbst zu bebauen. Die BF bemühte sich darum, das Grundstück Nr. xxx in der KG xxx durch Dritte bebauen zu lassen. Daher war das angefochtene Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft xxx aufzuheben.

2. Die unter II.1. getroffenen Feststellungen fußen auf Folgendem:

2.1. Die unter II.1.1. und II.1.2. getroffenen Feststellungen gründen auf dem Amtsblatt des Landes Kärnten vom xxx.2015, Nr. xxx, Jahrgang xxx, sowie auf der Erklärung der BF vom 7.8.2015, welche sowohl im Strafakt der belangten Behörde als auch im gerichtlich beigeschafften Bauakt der Baubehörden der Gemeinde xxx einliegt. Die fünfjährige Frist zur Bauverpflichtung begann mit der Rechtswirksamkeit der Aufhebung des Aufschließungsgebietes. Die Aufhebung des Aufschließungsgebietes (Freigabe des Aufschließungsgebietes) wurde mit Ablauf des Tages der Kundmachung in der Kärntner Landeszeitung (das war der xxx.2015, 24 Uhr – zugleich 17.10.2015, 0.00 Uhr) – wirksam, sodass die fünfjährige Frist zur widmungsgemäßen Bebauung am 17.10.2020 endete.

2.2. Die unter II.1.3. getroffene Feststellung war zu treffen auf der Grundlage des gerichtlich eingeholten Bauaktes der Baubehörden der Gemeinde xxx (schwarzer Bene-Ordner mit der Rückenbeschriftung „Bauakt xxx. xxx, xxx). Diesem liegen weder eine Baubeginns-, noch eine Bauvollendungsmeldung ein. Überdies geht aufgrund dessen, dass auf Antrag der BF die darin einliegenden Bescheide erlassen wurden – welche oben unter I.1.17., I.1.19. und I.1.20. behandelt werden – hervor, dass die BF das in der vorliegenden Widmungskategorie zulässige, baubewilligte Wohnhaus samt Carport nicht herstellte und wurde von der BF auch über das gesamte verwaltungsgerichtliche Verfahren nicht vorgebracht, dass sie das Grundstück innerhalb der fünfjährigen Frist widmungskonform bebaut hätte. Die zuletzt infolge Abänderung des Bauvorhabens erwirkte Baubewilligung für die Errichtung des mit 28.8.2018 bewilligten Wohnhaus mit Carport ist infolge beantragter Verlängerung bis 19.1.2022 aufrecht.

2.3. Die unter II.1.4. getroffenen Feststellungen gründen auf Folgendem:

2.3.1. Die BF berichtete dem Bürgermeister als Baubehörde mit im Bauakt einliegender E-Mail vom 28.9.2015, dass voraussichtlich ab 5.10.2015 am Grundstück „das Gelände für eine Bebauung vorbereitet“ werde. Diese E-Mail trägt den Eingangsstempel der Gemeinde xxx vom 29.9.2015.

Um das Grundstück mit der in dieser Widmungskategorie zulässigen Baulichkeit „Wohnhaus mit Carport“ selbst zu bebauen, belastete sie das Grundstück mit einer Hypothek der xxx AG (Schuldschein und Pfandurkunde xxx, TZ xxx, Beweis: Grundbuchsstand 13.4.2018, EZ xxx, KG xxx, und ihre Angabe in der Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht: „Ich habe einen Kredit aufgenommen für den Hausbau“ (VS Seite 5) und später „ich hatte den Kredit laufen und noch kein Haus gebaut“ (VS Seite 6)). Der BF erwirkte bei der zuständigen Baubehörde im Jahr 2015 eine rechtskräftige Baubewilligung für die Bebauung des Grundstücks Nr. xxx in der KG xxx in der Widmungskategorie Bauland-Dorfgebiet mit dem Bauvorhaben „Wohnhauses mit Carport“ und holte ein Anbot des Baumeisters xxx aus xxx ein, um das Haus samt Carport zu errichten. Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz Bürgermeister der Gemeinde xxx vom 28.12.2015, xxx, wurde der BF die baurechtliche Bewilligung für das Bauvorhaben „Neubau eines Wohnhauses mit Carport“ in xxx auf Parz. Nr. xxx in der KG xxx erteilt. Auf Seite 4 von 6 des Bescheids wird auf die Anschlusspflicht an die Gemeindekanalisation und auf die Anschlusspflicht an die Gemeindewasserversorgungsanlage hingewiesen. Betreffend Anschluss an die Gemeindekanalisation heißt es darin wie folgt:

„Die Zuleitung vom geplanten Gebäude zum bestehenden Gemeinschaftskanal/Schacht auf öffentlichem Weg, Parz Nr xxx, KG xxx, ist auf Kosten des Bauwerbers herzustellen, sofern mit der xxx keine andere Regelung getroffen wird“.

Diese Baubewilligung wurde auf Antrag zweimalig um jeweils zwei Jahre verlängert (siehe dazu oben unter I.1.17. und I.1.19).

Aus dem eingeholten Bauakt geht hervor, dass die BF mit der Gemeinde xxx und der xxx Abwasserbeseitigung xxxGmbH Gespräche über Leitungsverlauf und Situierung sowohl des Wasser- als auch des Kanalanschlusses führte und eine Einigung nicht zustande gekommen war.

Aufgrund dessen, dass in dem mit Stempel der Gemeinde xxx versehenen Einreichplan vom 1.7.2015, xxx, – welcher im Bescheid als einen „wesentlichen Bescheidbestandteil bildende und mit dem behördlichen Genehmigungsvermerk versehende Planunterlage“ bezeichnet ist – der „Kanal Neu Anschlussschacht“ in der Wegparzelle xxx in der Nähe des Grundstücks Nr. xxx und in der Nähe des Grundstücks der Agrargemeinschaft Nachbarschaft xxx Nr. xxx eingezeichnet ist, konnte die BF als Bescheidadressatin davon ausgehen, dass die Situierung des darin eingezeichneten Kanals von der Baubehörde genehmigt ist. Davon konnte sie nach der allgemeinen Lebenserfahrung auch deshalb davon ausgehen, da diesem Bescheid am 17.9.2015 eine Bauverhandlung an Ort und Stelle voranging, an welcher ein Vertreter der xxx Abwasserbeseitigung xxxGmbH teilnahm. Auf dem Verhandlungsprotokoll ist auf der Rückseite der Seite 6 von 7 handschriftlich festgehalten: „STN xxx. Der Schacht wird im öffentlichen Weg gesetzt und es wird ein Abzweiger gesetzt“ und wird nicht näher dazu – etwa durch Angaben von Koordinaten – ausgeführt, an welcher Stelle im öffentlichen Weg dies erfolgen sollte und / oder ob die Stelle im öffentlichen Weg eine andere, als jene im Einreichplan eingezeichnete Stelle sein sollte. Dass auch seitens der Gemeinde bereits im Oktober 2015 die Situierung des Kanalschachtes in der Wegparzelle xxx Thema war, geht aus der EMail des Amtsleiters vom 20.10.2015 (siehe unter I.1.5.) hervor.

In Zusammenschau damit, dass die BF die Situierung des Anschlusspunktes laut dem von ihr eingereichten Einreichplan vom 1.7.2015 – welcher den Genehmigungsstempel der Gemeinde vom 28.12.2015 trägt – begehrte (siehe Mitteilung des ehemaligen Rechtsvertreters im Juli 2016 unter I.1.14. und die Angabe des nunmehrigen Rechtsvertreters in der Verhandlung, VS Seite 9), die Anschlussverpflichtung im Bescheid bloß unter „Allgemeine Hinweise“ anstelle eines eigenen Spruchpunkts im Baubewilligungsbescheid beinhaltet ist und von Seiten der Gemeinde sowie der xxx Abwasserbeseitigung xxxGmbH mit ihr Gespräche über Leitungsverlauf und Situierung sowohl des Wasser- als auch des Kanalanschlusses geführt wurden und aus der im eingeholten Bauakt einliegenden Korrespondenz (siehe I.1.7. bis I.1.15.) hervorgeht, dass die im genehmigten Einreichplan vorgesehene Variante der Anschlüsse für Wasser und Kanal in natura nicht hergestellt wurde, ist für das Gericht nachvollziehbar, dass die BF die Errichtung des Bauvorhabens vorerst nicht in Angriff nahm.

Auch der „Einreichplan-Änderung“ vom 2.5.2018 – welcher mit Stempel der Gemeinde xxx vom 28.8.2018 versehen ist und welcher im Bescheid vom 28.8.2018 als einen „wesentlichen Bescheidbestandteil bildende und mit dem behördlichen Genehmigungsvermerk versehende Planunterlage“ bezeichnet ist – verfügt über die Einzeichnung eines „Kanal Neu Anschlussschacht“ in der Wegparzelle xxx in der Nähe des Grundstücks Nr. xxx und in der Nähe des Grundstücks der Agrargemeinschaft Nachbarschaft xxx Nr. xxx.

Zusammengefasst stellt es sich nach Einsichtnahme in den gerichtlich angeforderten Bauakt der Baubehörden der Gemeinde xxx so dar, dass die BF über den gesamten Zeitraum von der Unterzeichnung der Erklärung am 7.8.2015 bis zum Ablauf der fünfjährigen Frist am 17.10.2020 darum besorgt war, dass das Grundstück – zunächst durch ihre Person – durch Erwirkung einer Finanzierung, durch Nivellierung der Oberflächenbeschaffenheit des Baugrundstücks, durch Beauftragung der Einreichplanung, durch die Einholung einer Baubewilligung und hernach durch die Gespräche mit dem Bürgermeister und dem Betreiber der Kanalisationsanlage zum Thema Wasser- und Abwasserversorgungsanschlüsse des Bauvorhabens, widmungskonform bebaut werde.

Zum Abstellen auf die allgemeine Lebenserfahrung ist auszuführen, dass es dem Verwaltungsgericht laut Judikatur nicht verwehrt ist, im Rahmen der freien Beweiswürdigung iSd gemäß § 17 VwGVG anzuwendenden § 45 Abs 2 AVG auch die allgemeinen Lebenserfahrungen zu verwerten (VwGH 16.3.1978, 2715/77, 747/78).

2.3.2. Die BF legte nach gerichtlicher Aufforderung Beweise über eine von ihr in die Wege geleitete Veräußerung des Grundstücks vor: mit der privaten Urkunde „Alleinvermittlungsauftrag. Maklervertrag gem. § 14 Maklergesetz – Verkauf“ – welcher zwischen der BF und dem Immobilienmakler xxx GmbH am 4.10.2018 abgeschlossen wurde – ist belegt, dass die BF von 4.10.2018 bis 1.10.2019 diesem Makler den Alleinvermittlungsauftrag erteilte, um das Grundstück xxx in xxx mit 1.818 m², GFZ max. 0,40, in der Widmungskategorie Bauland-Dorfgebiet, am freien Markt anzubieten. Unter „Beschreibung des Grundstücks“ ist zu entnehmen „Der Kanalanschluss wurde nicht hergestellt. Der Wasseranschluss wurde nicht hergestellt. Eine komplette Drainagierung des Bodens wurde vorgenommen – der Boden ist trocken und es kann zu bauen begonnen werden.“ Als Kaufpreis war EUR 73,--/m² auf Verhandlungsbasis ausgewiesen und als zu erzielender Mindestverkaufspreis war EUR 60,--/m² ausgewiesen. Die BF brachte im ergänzenden Vorbringen vom 4.10.2021 vor, dass die Bemühungen der Maklerin der xxx GmbH erfolglos blieben.

Mit dem vorgelegten Exposé der xxx „Baugrund xxx mit Blick auf den xxx und die xxx“, Grundstücksfläche 1.818 m², keine Zweitwohnsitzgenehmigung. Bauverpflichtung“ samt Fotographien über das Grundstück wurde ebenso Beweis geführt, dass die BF das Grundstück am freien Markt im Wege eines Maklers anbot und dies in das – ebenso vorgelegte – Kaufanbot der xxx vom 11.2.2021 mündete (Kaufpreis: 80.000,--).

Die BF berichtete, dass der Kauf mit xxx nicht zustande gekommen sei und sodann das Grundstück an den als Zeugen einvernommenen Dr. xxx verkauft wurde (Kaufvertrag liegt im behördlichen Strafakt ein, Kaufpreis: EUR 80.000,--).

Ab Oktober 2018 bemühte sich die BF zusätzlich zu der von ihr durch die Verlängerung der im Dezember 2015 erlangten Baubewilligung und zusätzlich zu der die Abänderungsplanung genehmigenden Baubewilligung vom 28.8.2018 aber auch darum, das Grundstück durch Dritte bebauen zu lassen. Solche Dritte suchte sie im Wege der beiden beauftragten Immobilienmakler ab dem 4.10.2018, somit vor Ablauf der fünfjährigen Frist (Fristende: 17.10.2020).

Der Verkaufserfolg ist bei Grundstücksverkäufen nicht erzwingbar und hängt abseits der Preisgestaltung auch von anderen Faktoren wie Lage des Grundstücks, Infrastruktur in der Umgebung, Anschlüsse der Daseinsvorsorge etc. ab, auf welche ein Makler oder der Verkäufer keinen Einfluss haben.

4. Maßgebliche Rechtsgrundlagen und rechtliche Würdigung:

4.1. Rechtsgrundlagen des formellen Rechts:

Das Verfahren der Verwaltungsgerichte – mit Ausnahme des Bundesfinanzgerichts – ist durch das Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG), BGBl. I Nr. 33/2013, geregelt (§ 1 leg.cit.).

Gemäß § 38 VwGVG sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art 130 Abs. 1 B-VG in Verwaltungsstrafsachen die Bestimmungen des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 (VStG) mit Ausnahme des 5. Abschnittes des II. Teiles, und des Finanzstrafgesetzes (FinStrG), und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

Gemäß § 50 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, über Beschwerden gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden.

Gemäß § 50 Abs 8 VwGVG sind Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer nicht aufzuerlegen, wenn der Beschwerde auch nur teilweise Folge gegeben worden ist.

§ 45 VStG normiert wie folgt:

„(1) Die Behörde hat von der Einleitung oder Fortführung eines Strafverfahrens abzusehen und die Einstellung zu verfügen, wenn

1. die dem Beschuldigten zur Last gelegte Tat nicht erwiesen werden kann oder keine Verwaltungsübertretung bildet;

2. der Beschuldigte die ihm zur Last gelegte Verwaltungsübertretung nicht begangen hat oder Umstände vorliegen, die die Strafbarkeit aufheben oder ausschließen;

3. Umstände vorliegen, die die Verfolgung ausschließen;

4. die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat und das Verschulden des Beschuldigten gering sind;

5. die Strafverfolgung nicht möglich ist;

6. die Strafverfolgung einen Aufwand verursachen würde, der gemessen an der Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und der Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat unverhältnismäßig wäre.

Anstatt die Einstellung zu verfügen, kann die Behörde dem Beschuldigten im Fall der Z 4 unter Hinweis auf die Rechtswidrigkeit seines Verhaltens mit Bescheid eine Ermahnung erteilen, wenn dies geboten erscheint, um ihn von der Begehung strafbarer Handlungen gleicher Art abzuhalten.

(2) Wird die Einstellung verfügt, so genügt ein Aktenvermerk mit Begründung, es sei denn, daß einer Partei gegen die Einstellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht zusteht oder die Erlassung eines Bescheides aus anderen Gründen notwendig ist. Die Einstellung ist, soweit sie nicht bescheidmäßig erfolgt, dem Beschuldigten mitzuteilen, wenn er nach dem Inhalt der Akten von dem gegen ihn gerichteten Verdacht wußte.“

4.2. Rechtsgrundlagen des materiellen Rechts:

Die im vorliegenden Fall maßgeblichen Bestimmungen sind jene des Kärntner Gemeindeplanungsgesetz 1995 (K-GPlG 1995), LGBl. Nr. 23/1995 idgF.

§ 4

Aufschließungsgebiete

(1) Innerhalb des Baulandes hat der Gemeinderat durch Verordnung jene Grundflächen als Aufschließungsgebiete festzulegen, für deren widmungsgemäße Verwendung unter Berücksichtigung der Bauflächenbilanz (§ 3 Abs 2) und unter Bedachtnahme auf das örtliche Entwicklungskonzept (§ 2) wegen ausreichend vorhandener und verfügbarer Baulandreserven in siedlungspolitisch günstigeren Lagen kein allgemeiner unmittelbarer Bedarf besteht und deren widmungsgemäßer Verwendung sonstige öffentliche Rücksichten, insbesondere wegen ungünstiger natürlicher Verhältnisse (§ 3 Abs 1 lit a und lit b) oder wegen ungenügender Erschließung (§ 3 Abs 1 lit c), entgegenstehen. § 1 Abs 2 gilt für die Festlegung von Aufschließungsgebieten sinngemäß.

(1a) Der Gemeinderat darf als Bauland festgelegte, unbebaute Grundflächen auch dann als Aufschließungsgebiete festlegen, wenn die Baulandreserven in der Gemeinde unter Berücksichtigung der Bauflächenbilanz (§ 3 Abs 2) den abschätzbaren Baulandbedarf nach den einzelnen Baugebieten (§ 3 Abs 4 bis 10) innerhalb eines Planungszeitraumes von zehn Jahren übersteigen und unter Bedachtnahme auf das örtliche Entwicklungskonzept zu erwarten ist, daß die Gründe für die Festlegung als Aufschließungsgebiete innerhalb desselben Planungszeitraumes wegfallen werden.

(2) Bei der Festlegung einer oder mehrerer zusammenhängender Grundflächen im Ausmaß von mehr als 10.000 m2 als Aufschließungsgebiet darf der Gemeinderat dieses in Aufschließungszonen unterteilen, wenn das im Interesse einer geordneten Siedlungsentwicklung oder zur Sicherstellung einer bestimmten zeitlichen Abfolge der Bebauung zweckmäßig ist.

(3) Der Gemeinderat hat die Festlegung von Bauland als Aufschließungsgebiet (Aufschließungszone) aufzuheben, wenn die Aufhebung den im örtlichen Entwicklungskonzept (§ 2) festgelegten Zielen der örtlichen Raumplanung nicht widerspricht und die Gründe für die Festlegung weggefallen sind. Weisen als Aufschließungsgebiete (Aufschließungszonen) festgelegte Grundflächen sämtliche Voraussetzungen für die Bebauung auf und verpflichten sich die Eigentümer solcher Grundflächen mit Wirkung auch für ihre Rechtsnachfolger in einer schriftlichen Erklärung gegenüber dem Bürgermeister, für eine widmungsgemäße Bebauung der Grundflächen innerhalb von fünf Jahren nach der Freigabe zu sorgen, so hat der Gemeinderat die Festlegung als Aufschließungsgebiet (Aufschließungszone) ohne Bedachtnahme auf die vorhandenen und verfügbaren Baulandreserven in der Gemeinde aufzuheben. Als widmungsgemäß bebaut ist eine Grundfläche dann anzusehen, wenn die Ausführung des widmungsgemäßen Bauvorhabens vollendet worden ist.

(3a) Der Gemeinderat hat die Festlegung von Bauland als Aufschließungsgebiet weiters ohne Bedachtnahme auf die vorhandenen und verfügbaren Baulandreserven in der Gemeinde aufzuheben, wenn

(3b) Stehen der Aufhebung des Aufschließungsgebietes Gründe nach § 3 Abs 1 lit c entgegen, hat der Gemeinderat die Aufhebung des Aufschließungsgebietes bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen nach Abs 3a lit a, lit b und lit d dann vorzunehmen, wenn sich der betroffene Grundeigentümer in einer privatwirtschaftlichen Vereinbarung (§ 22) mit der Gemeinde verpflichtet, jene Aufwendungen zu ersetzen, die der Gemeinde durch die Schaffung der erforderlichen Erschließungsvoraussetzungen erwachsen und die nicht durch gesetzliche Gebühren und Beiträge abgegolten werden.

(4) Der Bürgermeister hat ein Verzeichnis der Verpflichtungserklärungen nach Abs 3 zu führen und auf aktuellem Stand zu halten, in das jedermann Einsicht nehmen darf, der ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht.

(5) Die Freigabe einer oder mehrerer zusammenhängender Grundflächen im Ausmaß von mehr als 10.000 m2, in den Städten Klagenfurt und Villach von mehr als 20.000 m2, zur Bebauung darf bei Vorliegen der Voraussetzungen nach Abs 3 oder Abs 3a überdies nur dann erfolgen, wenn für diese Flächen ein rechtswirksamer Teilbebauungsplan (§ 24 Abs 3) besteht.

§ 33

Strafbestimmung

(1) Wer entgegen der in einer Erklärung nach § 4 Abs 3 übernommenen Verpflichtung schuldhaft nicht für die widmungsgemäße Bebauung der Grundfläche innerhalb von fünf Jahren nach der Freigabe sorgt, begeht eine Verwaltungsübertretung und ist von der Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe von 2200 Euro bis 7200 Euro zu bestrafen.

(2) Die Geldstrafen fließen zur Hälfte der Gemeinde zu, in deren Gebiet die Verwaltungsübertretung begangen worden ist.

4.3. Rechtliche Würdigung:

4.3.1. § 4 Abs 3 K-GPlG 1995 verpflichtet die Eigentümer von solchen Grundflächen, deren Festlegung von Bauland als Aufschließungsgebiet (Aufschließungszone) vom Gemeinderat aufgehoben wurde, gegenüber dem Bürgermeister schriftlich zu erklären, dass sie für eine widmungsgemäße Bebauung innerhalb von fünf Jahren nach Freigabe sorgen werden. Aus dieser gesetzgeberischen Maßnahme ist die Intention des Gesetzgebers erkennbar: die widmungsgemäße Verwendung von Aufschließungsgebieten soll unter Bedachtnahme auf die Bauflächenbilanz und unter Bedachtnahme auf das örtliche Entwicklungskonzept passieren. Dabei wird Augenmerk auf die Siedlungsentwicklung gelegt und soll ein Überhang an Baulandreserven vermieden werden.

Die Nichterfüllung der Verpflichtung nach § 4 Abs 3 K-GPlG 1995 ist eine Verwaltungsübertretung.

4.3.2. Wenn eine Verwaltungsvorschrift über das Verschulden nicht anderes bestimmt, genügt zur Strafbarkeit nach § 5 Abs 1 VStG fahrlässiges Verhalten (vgl. VwGH 23.1.2001, 2001/02/0184).

Die Strafnorm des K-GPlG 1995 trifft eine Bestimmung über das Verschulden: sie verlangt schuldhaftes Verhalten. Der Gesetzgeber wollte ausdrücklich, dass „nur ein schuldhaftes Nichtsorgetragen“ für eine widmungskonforme Bebauung mit Strafe bedroht wird (siehe Auszug aus den Erläuternden Bemerkungen zur Novelle 1994 in W.Pallitsch/Ph.Pallitsch/W.Kleewein, Kärntner Baurecht5, 2014, S. 1164). Die Erläuternden Bemerkungen zur Novelle 1994 werden auch an anderer Stelle in diesem Kommentar erwähnt: „die schuldhafte Nichterfüllung der übernommenen Verpflichtung bildet den Tatbestand einer Verwaltungsübertretung“ (W.Pallitsch/Ph.Pallitsch/W.Kleewein, Kärntner Baurecht5, 2014, S. 925) und kommt dies aus dem Gesetzestext auch klar und deutlich hervor („Wer entgegen der in einer Erklärung nach § 4 Abs 3 übernommenen Verpflichtung schuldhaft nicht für die widmungsgemäße Bebauung der Grundfläche innerhalb von fünf Jahren nach der Freigabe sorgt…“).

4.3.3. Auf die Intention des Gesetzgebers ist Bedacht zu nehmen und wird daher nach der konkreten Besonderheit des Einzelfalles beurteilt, ob ein schuldhaftes Verhalten vorliegt.

Ein schuldhaftes Verhalten der BF kann unter Heranziehung des gegenständlichen Ermittlungsergebnisses nicht ersehen werden:

4.3.3.1. Zunächst setzte die BF Maßnahmen, um das Grundstück selbst zu bebauen: so beauftragte sie einen Planer mit der Erstellung von Einreichplanunterlagen und Energieausweis. Sie bemühte sich um eine Fremdfinanzierung zur Verwirklichung des Bauvorhabens, sie setzte auch Maßnahmen zur Bebaubarkeit am Grundstück (E-Mail vom 28.9.2015, oben unter I.1.3.) und holte ein Anbot des Baumeisters xxx aus xxx ein, um das Haus samt Carport zu errichten (VS Seite 7).

4.3.3.2. Später – ab Oktober 2018 – erteilte sie einem Immobilienmakler einen Vermittlungsauftrag, um dafür zu sorgen, dass das Grundstück innerhalb der fünfjährigen Frist durch Dritte widmungskonform bebaut werde.

Infolge dessen, dass zwischen dem Grundstückserwerb durch den Zeugen Dr. xxx am 16.4.2021 und der Erteilung der Baubewilligung an den Zeugen am 15.6.2021 bloß eine kurze Zeitspanne verstrichen ist, ist davon auszugehen, dass etwa auch bei einem im Zeitraum 4.10.2018 (Auftrag an den ersten Makler) bis zum 17.10.2020 (Ende der Fünfjahresfrist) zustande gekommenen Kaufvertrag eine Erlangung der Baubewilligung mit anschließender Bebauung möglich gewesen wäre. Damit hatte die BF ausreichend früh Schritte zur Suche eines Dritten, welcher das Grundstück widmungskonform bebaut, ab 4.10.2018 (also zwei Jahre vor Ablauf der fünfjährigen Frist) gesetzt.

4.3.3.3. Der Straftatbestand des § 33 Abs 1 K-GPlG 1995 (verbum legale: „schuldhaft“) ist nicht erfüllt: Die Erörterung aller aufgenommenen Beweise ergab nach Durchführung des Ermittlungsverfahrens, dass die BF kein Verschulden daran, dass sie das Grundstück entgegen der abgegebenen Erklärung nicht bebaute, trifft.

4.3.4. Für die im § 50 VwGVG erwähnte Verfahrenseinstellung gelten die Einstellungsgründe des § 45 VStG:

(1) Die Behörde hat von der Einleitung oder Fortführung eines Strafverfahrens abzusehen und die Einstellung zu verfügen, wenn

1. die dem Beschuldigten zur Last gelegte Tat nicht erwiesen werden kann oder keine Verwaltungsübertretung bildet;

2. der Beschuldigte die ihm zur Last gelegte Verwaltungsübertretung nicht begangen hat oder Umstände vorliegen, die die Strafbarkeit aufheben oder ausschließen;

3. Umstände vorliegen, die die Verfolgung ausschließen;

4. die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat und das Verschulden des Beschuldigten gering sind;

5. die Strafverfolgung nicht möglich ist;

6. die Strafverfolgung einen Aufwand verursachen würde, der gemessen an der Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und der Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat unverhältnismäßig wäre.

Anstatt die Einstellung zu verfügen, kann die Behörde dem Beschuldigten im Fall der Z 4 unter Hinweis auf die Rechtswidrigkeit seines Verhaltens mit Bescheid eine Ermahnung erteilen, wenn dies geboten erscheint, um ihn von der Begehung strafbarer Handlungen gleicher Art abzuhalten.

(2) Wird die Einstellung verfügt, so genügt ein Aktenvermerk mit Begründung, es sei denn, dss einer Partei gegen die Einstellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht zusteht oder die Erlassung eines Bescheides aus anderen Gründen notwendig ist. Die Einstellung ist, soweit sie nicht bescheidmäßig erfolgt, dem Beschuldigten mitzuteilen, wenn er nach dem Inhalt der Akten von dem gegen ihn gerichteten Verdacht wusste.

4.3.5. Aus den oben angeführten Erwägungen war daher spruchgemäß zu entscheiden und das angefochtenen Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 25.5.2021, xxx, aufzuheben.

Ad Spruchpunkt II – zu den Kosten:

Gemäß § 44a Z 5 VStG ist die Entscheidung über die Kosten zwingender Spruchbestandteil. Die Kostenentscheidung gründet auf § 52 Abs 8 VwGVG, wonach die Kosten des Beschwerdeverfahrens einem Beschwerdeführer nicht aufzuerlegen sind, wenn der Beschwerde – selbst für den Fall, dass es nur teilweise der Fall ist – Folge gegeben wurde.

Ad Spruchpunkt III – Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Gemäß § 25a Abs 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art 133 Abs 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen (vgl. § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG, BGBl. 10/1985 idF BGBl. I 24/2017).