Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-S3-1408-1409/5/2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 14.10.2021
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2021:KLVwG.S3.1408.1409.5.2021

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende xxx, die Berichterstatterin xxx, und die beiden Laienrichter xxx und xxx über die Beschwerden des 1. xxx, geboren xxx, xxx, und 2. des xxx, geboren xxx, xxx, beide vertreten durch xxx, vom 14.06.2021, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission beim Sitze der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 17.05.2021, Zahl: xxx zu Recht erkannt:

I.Die Beschwerden werden als unbegründet

a b g e w i e s e n .

II.Eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Sachverhalt:

Mit Antrag vom 27.11.2020 ersuchte xxx (Erstbeschwerdeführer), vertreten durch Notar xxx, um grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 11.11.2020.

Mit genanntem Kaufvertrag vom 11.11.2020, abgeschlossen zwischen xxx (Zweitbeschwerdeführer) als Verkäufer einerseits und xxx (Erstbeschwerdeführer) als Käufer andererseits sowie unter Beitritt des xxx wurde Folgendes vereinbart:

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Kauf

2.1. Herr xxx verkauft und übergibt hiermit aus seiner Liegenschaft EZ xxx GB xxx das Grundstück xxx sowie einen Miteigentumsanteil von 1/227 der EZ xxx an der EZ xxx KG xxx an Herrn xxx und dieser kauft und übernimmt von ihm dieses Grundstück und den beschriebenen Anteil in sein Alleineigentum, samt allem tatsächlichen und rechtlichen Zubehör und in den Grenzen nach Maßgabe des bisherigen Besitzstandes.

2.2. Mitverkauft ist auch das in der erwähnten Almhütte befindliche Inventar, ohne dass dafür ein eigener Kaufpreisteil ausgewiesen wird.

§ 3

Kaufpreis

3.1. Der Kaufpreis für das Vertragsobjekt beträgt vereinbarungsgemäß € 75.000,-- (fünfundsiebzigtausend Euro).“

Dem Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung war neben dem Kaufvertrag vom 11.11.2020 auch ein Nachtrag zum Kaufvertrag vom 17.11.2020 angehängt.

Die belangte Behörde ersuchte mit Schreiben vom 28.12.2020 einen land- und forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen um Überprüfung des gegenständlichen Rechtsgeschäftes anhand grundverkehrsbehördlicher Vorgaben.

Der landwirtschaftliche Amtssachverständige teilte daraufhin in seiner Stellungnahme vom 12.01.2021, Zahl: xxx, Folgendes mit:

„Der Käufer, Herr xxx, wohnhaft in der xxx, besitzt keine land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücke. Eine Ausbildung in der Land- und/oder Forstwirtschaft kann der Käufer nicht nachweisen.

Herr xxx ist gelernter LKW-Mechaniker und beruflich selbständiger Transportunternehmer/Spediteur.

ALS LANDWIRT GILT:

Nach dem Ktn Grundverkehrsgesetz 2002 ist als Landwirt anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Familie zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hierzu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

Die vertragsgegenständliche Liegenschaft xxx der KG xxx bildet in der Natur eine Hütte im Ausmaß von 28 m2 Grundstücksfläche und Hüttenfläche mit der Widmung Grünland: landwirtschaftliche Ferienhütte auf einer Seehöhe von 1.386 m. Das gesamte, örtliche Umfeld bildet die sogenannten „Platzer Hütten".

Bei den umliegenden landwirtschaftlichen Liegenschaften (xxx und xxx, .. ) sind Hütten zum Schutz, zum Schirmen und für eine mögliche Vermietung an Feriengäste der landwirtschaftlichen Heimbetriebe vorhanden.

Erklärung der Widmung Grünland: landwirtschaftliche Ferienhütte:

-Hütte und Grundstück sind Teil eines landwirtschaftlichen Betriebes

-Überlassen der Räumlichkeiten an Gäste, Urlauber und Familienmitglieder zur freien Bewegung und Benützung auf die Dauer eines vereinbarten Zeitraums.

-Organisatorische Angelegenheiten wie Buchungen, Versicherungen, Bereitstellungen von Tisch-, Bett- und Toilettenwäsche, Geschirr, Besteck,.. werden vom/n Bewirtschafterln des landwirtschaftlichen Betriebes auf eigene Rechnung und Gefahr durchgeführt.

1. ) Der Käufer, Herr xxx kann im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes nicht als Landwirt bezeichnet werden.

2. ) Aufgrund der Flächenform, der Lage und des Ertragswertes ist die vertragsgegenständliche Liegenschaft für eine Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben nicht geeignet. Landwirtschaftliche Betriebe im direkten Umfeld der vertragsgegenständlichen Liegenschaft sind bereits im Besitz von Hütten bzw. Unterkünften.

3. ) Mit dem Kauf der vertragsgegenständlichen Liegenschaft durch einen nicht Landwirten kommt es zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung. Von Grünland: landwirtschaftliche Ferienhütte zu Freizeitwohnsitz.“

Diese Stellungnahme des land- und forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen wurde mit Schreiben vom 27.01.2021 von der belangten Behörde zum Parteiengehör gegeben.

In der daraufhin ergangenen Stellungnahme vom 09.02.2021 führen die Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, dass das gegenständliche Grundstück xxx, Baufläche im vermessenen Ausmaß von 28 m2 aus der Liegenschaft EZ xxx, GB xxx, aufgrund der Flächenform, der Lage und des Ertragswertes für eine Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben nicht geeignet sei. Das gegenständliche Grundstück mit der darauf erbauten Hütte würde zwar zum Gutsbestand einer land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaft gehören, sei aber schon länger nicht landwirtschaftlich genützt, sondern seit 1989 an einen Nichtlandwirt dauerhaft vermietet und sei auch aufgrund der geringen Größe und der Bebauungssituation nicht zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung und Tätigkeit geeignet. Dieses Grundstück sei auch nie im landwirtschaftlichen Mehrfachantrag des Veräußerers oder eines sonstigen Bewirtschafters enthalten gewesen. Aus Sicht des Beschwerdeführers würde es sich im gegenständlichen Fall um kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück iSd Grundverkehrsgesetzes (§ 3 Abs. 2 lit. a Z 2) handeln. Das Grundstück sei mit einer Hütte, welche zu einfachen Wohnzwecken geeignet ist, bebaut, das Grundstück sei zwar im Eigentum eines Landwirtes, würde aber nicht landwirtschaftlich im Rahmen des Betriebes genutzt werden und würde auch nicht von einem Pächter landwirtschaftlich bewirtschaftet werden. Bei einer Nutzung zur Vermietung könnten Landwirte nicht anderen Erwerbern vorgezogen werden. Die gegenständliche Hütte sei seit 31 Jahren dauerhaft vermietet. Da demnach laut Ausführungen der Beschwerdeführer kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück vorliege, würde auch keine Kompetenz der Grundverkehrskommission vorliegen, das gegenständliche Rechtsgeschäft zu versagen. Vielmehr sei für den Kaufvertrag eine Negativbestätigung nach dem Grundverkehrsgesetz auszustellen und würde dies beantragt werden. Der Grundverkehrskommission würden in dieser Angelegenheit keine Beurteilung der widmungswidrigen Verwendung zustehen, da die Hütte schon länger nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werde. Die vom landwirtschaftlichen SV angeführte mögliche zukünftige widmungswidrige Verwendung würde von ihm alleine daraus abgeleitet werden, dass das Grundstück nicht von einem Landwirt erworben wird. Eine widmungswidrige Verwendung könne aber nur in der tatsächlichen Benützung des Grundstückes und der Hütte entstehen und nicht allein daraus, wer Eigentümer des Grundstückes und der Hütte sei. Auch ein Landwirt als Eigentümer könne die Hütte widmungswidrig verwenden. Eine widmungswidrige Verwendung würde durch den gegenständlichen Verkauf auch nicht begründet werden, da sie schon tatsächlich seit 31 Jahren nicht landwirtschaftlich genutzt werde. Der Käufer würde die Hütte für sich und seine Familie nutzen und beabsichtigt, auch kleine Grundflächen um die Hütte als Grünland zu erwerben. Dazu wäre bereits eine Vermessung vorgenommen worden und würde auch diese Fläche nicht landwirtschaftlich genützt werden. Der Käufer beabsichtige keine Erweiterung oder sonstige Veränderung der Nutzung, er hätte derzeit keinen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz, würde aber beabsichtigen, zukünftig land- oder auch forstwirtschaftlich tätig zu sein und hätte er dazu auch eine Betriebsnummer des Veterinärinformationssystems erhalten (xxx). Er beabsichtige bei der Hütte eine kleine Bienenzucht zu führen. Es würde daher der Antrag auf Negativbestätigung gestellt werden bzw. der Antrag auf Genehmigung aufrechterhalten.

Diese Ausführungen der Beschwerdeführer wurden erneut dem land- und forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen zur Begutachtung vorgelegt und hielt dieser in seinem Schreiben vom 11.02.2021 seine bisherigen Ausführungen aufrecht.

Mit nunmehr bekämpften Bescheid vom 17.05.2021, Zahl: xxx, wurde dem zwischen xxx, xxx als Verkäufer einerseits und xxx, xxx, als Käufer andererseits am 11.11.2020 abgeschlossenen Kaufvertrag sowie dem am 17.11.2020 abgeschlossenen Nachtrag zum Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Als Begründung dafür wird der § 10 Abs. 2 lit. b, c und j des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002, K-GVG genannt.

Mit Schreiben vom 14.06.2021 erhoben die Beschwerdeführer, vertreten durch den Notar xxx dagegen die Beschwerde an das nunmehr erkennende Landesverwaltungsgericht Kärnten. Darin wird im Wesentlichen ausgeführt, dass es korrekt sei, dass der Erweber kein Landwirt ist, dass allerdings, wenn dieser Versagungsgrund herangezogen werde, auch eine Beurteilung nach lit. l zu erfolgen hätte. Nach § 10 Abs. 2 lit. l sei zu prüfen, ob das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hierfür insbesondere im Hinblick auf seine Lage überhaupt geeignet sei.

Der landwirtschaftliche SV komme in seinem Gutachten eindeutig und auch richtig zu dem Schluss, dass das Grundstück nicht zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe geeignet sei.

Der Tatbestand des § 10 Abs. 2 lit. b K-GVG sei demnach unter Berücksichtigung auch der Bestimmungen des lit. l entgegen den Ausführungen des bekämpften Bescheides nicht erfüllt.

Laut Widmungsbestätigung der Stadtgemeinde xxx würde das Grundstück bisher im Rahmen der Landwirtschaft genützt werden und sei weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar. Diese Angaben in der Widmungsbestätigung wurden vom landwirtschaftlichen Amtssachverständigen in seiner Stellungnahme nicht überprüft und auch von der Behörde nicht näher geprüft.

Das gegenständliche Grundstück xxx würde tatsächlich aufgrund seiner Lage und Größe (28 m2) vom Verkäufer bzw. dessen Rechtsvorgänger schon seit 1989 nicht mehr landwirtschaftlich im Rahmen seines Betriebes genutzt. Das Objekt sei bereits vom Rechtsvorgänger des Verkäufers verpachtet worden. Der Pächter hätte es nicht landwirtschaftlich genutzt. Eine Kopie des Pachtvertrages wird vorgelegt.

Der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. c K-GVG würde laut Ausführungen der Beschwerdeführer ebenfalls nicht anwendbar sein, da eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung schon sehr lange nicht mehr gegeben sei und eine wirtschaftlich sinnvolle land- oder forstwirtschaftliche Bewirtschaftungsmöglichkeit bei einem so kleinen Grundstück von 28 m2 auch für einen kleinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb nicht gegeben sei.

Nach § 10 Abs. 2 lit. j sei ein Versagungsgrund dann gegeben, wenn eine Prüfung der lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergebe, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führe. § 10 Abs. 2 lit. j sei nicht isoliert zu betrachten, sondern hätte eine Zusammenschau mit den anderen angeführten Tatbeständen (lit. a bis i und k) zu erfolgen. Es gehe im grundverkehrsbehördlichen Verfahren nicht um die isolierte flächenwidmungsplanwidrige Verwendung, sondern müsse diese Verwendung dazu führen, dass damit dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe – und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe – widersprochen werde.

Dieser Versagungsgrund nach § 10 Abs. 2 lit j sei demnach auch nicht gegeben, da die Veräußerung dieses Kleinstgrundstückes von 28 m2 mit der darauf errichteten einfachen Almhütte nicht der Zielsetzung des Abs. 1 widerspreche. Das Grundstück würde schon seit vielen Jahren nicht landwirtschaftlich genutzt werden und sei auch künftig nicht wirtschaftlich sinnvoll landwirtschaftlich bewirtschaftbar. Eine flächenwidmungsplanwidrige Verwendung, die nicht gleichzeitig den Zielsetzungen des Grundverkehrsgesetzes widerspreche, würde nicht im Kompetenzbereich der Grundverkehrsbehörde liegen, sondern allenfalls im Kompetenzbereich der für die Raumordnung zuständigen Behörde. Die weitere Nutzung wird mit der bestehenden Flächenwidmung abzustimmen sein.

Die in der rechtlichen Beurteilung des Bescheides angeführten Versagungsgründe würden demnach nicht vorliegen. Auch sei in der rechtlichen Beurteilung des Bescheides auf die Stellungnahme des Antragstellers vom 09.02.2021 nicht eingegangen worden. Das gegenständliche Grundstück sei mit der darauf erbauten Hütte aufgrund der geringen Größe und der Bebauungssituation überhaupt nicht zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung und Tätigkeit geeignet. Das Grundstück sei daher auch nie im landwirtschaftlichen Mehrfachantrag (AMA) des Verkäufers oder eines sonstigen Bewirtschafters enthalten gewesen.

Keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke iSd Grundverkehrsgesetzes wären gemäß § 3 Abs. 2 lit. a Z 2 alle tatsächlich mit Gebäuden, die für Wohnzwecke geeignet sind, bebauten Grundstücken außerhalb des in einem Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Baulandes, soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (Abs. 1) handelt.

Das gegenständliche Grundstück sei mit einer Hütte, welche zu einfachsten Wohnzwecken (kein fließendes Wasser, kein Stromanschluss, „Plumpsklo“) geeignet ist, bebaut und würde es sich um kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück gemäß § 3 Abs. 1 handeln, da dieses Grundstück zwar im Eigentum eines Landwirtes sei, aber seit Langem nicht landwirtschaftlich im Rahmen des Betriebes genutzt werde und auch nicht von einem Pächter landwirtschaftlich bewirtschaftet werde und aufgrund der Lage und Größe nicht landwirtschaftlich nutzbar iS einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung sei. Bei einer Nutzung zur Vermietung könnten Landwirte nicht anderen Erwerbern vorgezogen werden. Die gegenständliche Hütte sei seit 31 Jahren dauerhaft vermietet.

Da demnach kein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück vorliege, dürfe laut Ausführung der Beschwerdeführer eigentlich auch keine Kompetenz der Grundverkehrskommission dieses Rechtsgeschäft zu versagen, bestehen. Vielmehr sei für den Kaufvertrag eine Negativbestätigung nach dem Grundverkehrsgesetz auszustellen.

Festgehalten werde außerdem, dass im konkreten Fall gerade die Veräußerung des Grundstückes der Erhaltung des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes des Verkäufers diene, da dadurch ein wesentlicher Beitrag zur Entschuldung des Betriebes entstehen würde.

Es würden daher folgende Anträge gestellt werden:

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten möge der Beschwerde Folge geben und den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern, dass dem zwischen xxx als Verkäufer einerseits und xxx als Käufer andererseits am 11.11.2020 abgeschlossene Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gem. § 10 Abs. 1 K-GVG erteilt werde, in eventu möge der bekämpfte Bescheid wegen Unzuständigkeit der Behörde I. Instanz aufgehoben und dieser zur neuerlichen Entscheidung durch Ausspruch der Negativbestätigung nach § 18 Kärntner Grundverkehrsgesetz aufgetragen bzw. zur neuerlichen Entscheidung aufgrund von Verfahrensbegründungsmängeln zurückverwiesen werden.

Mit Schreiben vom 27.07.2021, eingelangt 29.07.2021, wurde der gegenständliche Akt dem nunmehr erkennenden Landesverwaltungsgericht Kärnten übermittelt.

II. Feststellungen und Beweiswürdigung:

Der Zweitbeschwerdeführer xxx ist Eigentümer des Grundstückes xxx, xxx KG xxx. Das gegenständliche Grundstück weist ein Ausmaß von 28 m2 auf. Die gegenständliche Parzelle liegt mitten in einem nahezu unberührten Almgebiet in der Gemeinde xxx auf rund 1400 m Seehöhe auf der „xxx Alm“.

Die Parzelle xxx selbst weist die Flächwidmung „Grünland – landwirtschaftliche Ferienhütte“ auf. Neben zwei weiteren kleinen Punktwidmungen für „Grünland – landwirtschaftliche Ferienhütten“ weist die gesamte größere Umgebung der Almlandschaft die Flächenwidmung „Grünland - für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ auf. Andere Widmungen oder Siedlungsgebiete sind in einem weiten Umkreis nicht vorhanden.

Der Zweitbeschwerdeführer und Verkäufer xxx betreibt einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, der Erstbeschwerdeführer und Käufer xxx ist kein Landwirt, was er selbst in seinen Eingaben bestätigt.

Der Hauptwohnsitz des Erstbeschwerdeführers und Käufers xxx in der xxx, liegt rund 90 km, ca. 1 Stunde 10 min PKW-Fahrzeit vom Kaufobjekt entfernt.

Die sich auf der Parzelle xxx befindliche Almhütte ist für einfache Wohnzwecke geeignet und wurde vom Verkäufer bzw. dessen Vater vom 01.03.1989 weg 15 Jahre verpachtet. Ein Beleg über eine weitere Verpachtung oder Vermietung liegt nicht vor.

Die gegenständlichen Feststellungen gründen sich auf den schlüssig vorliegenden Akteninhalt, die eingeholten Beweismittel durch den beigezogenen land- und forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen und die Ausführungen und Eingaben der Beschwerdeführer selbst.

III.Rechtsgrundlagen:

§ 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG) Ziele

Ziele dieses Gesetzes sind

a) die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden;

b) die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes;

c) die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

§ 2 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Geltungsbereich

Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Rechten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden an

a) land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäuden oder Teilen dieser Gebäude,

b) allen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an Gebäuden oder Teilen von Gebäuden, wie Wohnungen, wenn Ausländer Rechte erwerben.

§ 3 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind

a) Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 5 Abs 2 lit c Gemeindeplanungsgesetz 1995 - K-GplG 1995), bestimmt sind, sofern diese

1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder

3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind;

b) Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 3 Abs 4 K-GplG 1995) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden;

c) nicht unter lit a oder b fallende Grundstücke, die zusammen mit Grundstücken nach lit a oder b Gegenstand eines Rechtsgeschäftes sind und den Voraussetzungen nach lit a Z 1, 2 oder 3 entsprechen.

(2) Keine land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke sind jedenfalls:

a) Baugrundstücke, und zwar

1. alle bebauten oder in einem Flächenwidmungsplan als zur Bebauung bestimmten Grundstücke, sofern nicht ein Fall nach Abs 1 lit b vorliegt, und

2. alle tatsächlich mit Gebäuden, die für Wohnzwecke geeignet sind, bebauten Grundstücke außerhalb des in einem Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Baulandes, soweit es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke (Abs 1) handelt;

b) Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

§ 8 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Ausnahmen

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:

a) die Übertragung des Eigentums,

b) die Einräumung des Fruchtgenussrechtes (§§ 509 ff. ABGB),

c) die Bestandnahme oder sonstige Überlassung der land- oder forstwirtschaftlichen Bodennutzung,

d) die Einräumung oder die Übertragung eines Baurechts oder die Erteilung einer Zustimmung, auf fremdem Grund ein Bauwerk (§ 435 ABGB) zu errichten oder das Eigentum an diesem zu übertragen.

(2) Eine Genehmigung nach Abs. 1 ist nicht erforderlich, wenn das Rechtsgeschäft

a) sich auf ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3 Abs. 1) bezieht und im Zuge eines Agrarverfahrens abgeschlossen oder genehmigt wurde oder ausschließlich Geh-, Fahr-, Bringungs- und Leitungsrechte, Feld-, Wald- oder Weidedienstbarkeiten, Forstnutzungsrechte (§ 477 ABGB) oder Gebäudedienstbarkeiten (§§ 475 f. ABGB) betrifft;

b) auf Grund der Bestimmungen der §§ 13 und 15 des Liegenschaftsteilungsgesetzes abgeschlossen wurde;

c) die Einräumung eines Fruchtnießungsrechtes, die Verpachtung oder sonstige Überlassung der Nutzung eines Grundstückes zum Gegenstand hat, sofern sich darauf kein landwirtschaftliches Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befindet und hiedurch die insgesamt verpachtete oder überlassene Fläche das Ausmaß von 2 ha nicht übersteigt;

d) zwischen Ehegatten abgeschlossen wurde und entweder

1. die Begründung oder Auflösung einer ehelichen Gütergemeinschaft oder des Miteigentums zwischen Ehegatten,

2. die Übergabe oder die Verpachtung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes als Ganzes oder

3. die Einräumung eines Fruchtnießungsrechtes an einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als Ganzem

zum Gegenstand hat;

e) zwischen eingetragenen Partnern abgeschlossen wurde und entweder

1. die Begründung oder Auflösung einer Gütergemeinschaft nach § 1217 ABGB oder des Miteigentums zwischen eingetragenen Partnern,

2. die Übergabe oder die Verpachtung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes als Ganzes oder

3. die Einräumung eines Fruchtnießungsrechtes an einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als Ganzem

zum Gegenstand hat;

f) zwischen Verwandten in gerader Linie sowie mit Wahlkindern, Geschwistern, Nichten und Neffen abgeschlossen wurde, und zwar auch dann, wenn der Ehegatte oder eingetragene Partner einer solchen Person gemeinsam mit dieser erwirbt, und die Übergabe oder die Verpachtung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes als Ganzes zum Gegenstand hat;

g) durch Miteigentümer im Zuge der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 830 ABGB oder zur Veränderung der Miteigentumsquoten bei aufrecht bleibender Miteigentümerschaft abgeschlossen wurde;

h) im Zusammenhang mit einem bäuerlichen Übergabsvertrag zur Begründung von Ausgedingsleistungen abgeschlossen wurde und es sich um die Einräumung des Fruchtgenussrechtes (Abs. 1 lit. b) oder die sonstige Überlassung der Nutzung (Abs. 1 lit. c) handelt;

i) im Zuge eines Enteignungsverfahrens abgeschlossen wurde;

j) sich auf Grundstücke bezieht, die für Zwecke des öffentlichen Verkehrs, öffentlicher Ver- oder Entsorgung, öffentlicher Wasserbauten oder sonst der öffentlichen Verwaltung bestimmt sind.

(3) Eine Genehmigung ist weiters nicht erforderlich, wenn das Rechtsgeschäft die Vergrößerung eines bereits im Eigentum des Erwerbers stehenden Grundstückes nach § 3 zum Gegenstand hat, sofern

a) der Grundstückskauf nur zu Zwecken der Arrondierung oder zur Schaffung von Zufahrten, Parkplätzen u. ä. erfolgen soll und

b) das Ausmaß des nach diesem Absatz genehmigungsfreien Grunderwerbes innerhalb von zehn Jahren 500 m2 nicht übersteigt.

§ 9 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Antrag

(1) Der Rechtserwerber hat die Genehmigung innerhalb der in Abs 2 angeführten Frist schriftlich unter Anschluss der das Rechtsgeschäft beurkundenden Unterlagen zu beantragen, sofern dies nicht innerhalb der Frist nach Abs 2 durch eine der anderen Vertragsparteien erfolgt. Der Antrag hat alle zur Beurteilung erforderlichen Angaben, wie insbesondere Angaben über die im Flächenwidmungsplan für das Grundstück festgelegte Widmung oder eine Einzelbewilligung nach § 14 Abs 5 der Kärntner Bauordnung 1996, Angaben über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes, Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers, zu enthalten. Im Antrag ist auch anzugeben, dass er sich nur auf Grundstücke nach § 3 Abs 1 bezieht. Bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs 1 lit a nur auf Grundstücksteile, so ist dem Antrag auch ein Nachweis über die erteilte Genehmigung nach dem Grundstücksteilungsgesetz 1985 - bei Grundstücken, deren Teilung nach dem Kärntner Landesforstgesetz 1979 genehmigungspflichtig ist, diese Genehmigung - anzuschließen. Unterliegt ein Rechtsgeschäft auch der Genehmigung nach dem 3. Abschnitt, so ist dem Antrag auch ein Nachweis über diese Genehmigung anzuschließen. Dem Antrag ist, wenn die Bestimmungen des § 7 Abs 1 erster Satz in Betracht kommen, die Information über die Staatsbürgerschaft, und wenn die Bestimmungen des § 7 Abs 1 zweiter Satz in Betracht kommen, auch eine Erklärung nach § 7 Abs 2 - jeweils unter Anschluss der erforderlichen Nachweise - anzuschließen.

(2) Der Antrag auf Genehmigung (Abs 1) ist spätestens binnen vier Wochen nach Vertragsabschluss - wenn das Rechtsgeschäft auch der Genehmigung nach dem Grundstücksteilungsgesetz 1985 oder nach dem Kärntner Landesforstgesetz 1979 bedarf, spätestens binnen vier Wochen nach der Rechtskraft der in Betracht kommenden Genehmigung - zu stellen. Unterliegt das Rechtsgeschäft auch dem 3. Abschnitt, so ist die Genehmigung spätestens vier Wochen nach der Rechtskraft dieser Genehmigung zu beantragen.

(3) Die Genehmigung von Rechtsgeschäften darf auch vor Abschluss des Rechtsgeschäftes beantragt werden. Der Antrag hat alle zur Beurteilung notwendigen Angaben, wie insbesondere über die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmung oder eine Einzelbewilligung nach § 14 Abs 5 der Kärntner Bauordnung 1996, Angaben über den Gegenstand des beabsichtigten Rechtsgeschäftes, Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers zu enthalten. Abs 1 vorletzter und letzter Satz gelten in gleicher Weise. Bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs 1 lit a nur auf Grundstücksteile, so ist dem Antrag eine der im Abs 2 erster Satz angeführten Genehmigungen oder zumindest ein Teilungsplan anzuschließen. Wurde die Genehmigung vor Abschluss des Rechtsgeschäftes erteilt, so bedarf ein in den maßgebenden Vertragspunkten mit der erteilten Genehmigung übereinstimmendes Rechtsgeschäft keiner gesonderten Genehmigung, wenn die das Rechtsgeschäft beurkundenden Unterlagen - bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs 1 lit a nur auf Grundstücksteile und war dem Antrag nur ein Teilungsplan angeschlossen, auch die nach Abs 2 erster Satz erforderliche Genehmigung - spätestens ein Jahr nach der Erteilung der Genehmigung vorgelegt werden. Die Bezirksverwaltungsbehörde hat auf diesen Urkunden zu bestätigen, dass das Rechtsgeschäft genehmigt ist. Diese Bestätigung gilt als Genehmigung.

(4) Ob ein Rechtsgeschäft der Genehmigungspflicht nach diesem Abschnitt unterliegt, hat die Grundverkehrskommission auf Antrag mit Bescheid festzustellen.

(5) Anträge nach Abs 1, 3 und 4 sind bei der Bezirksverwaltungsbehörde einzubringen und von dieser unverzüglich an die zuständige Grundverkehrskommission weiterzuleiten.

§ 10 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Genehmigungsvoraussetzungen, besondere Versagungsgründe

(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

a) der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c) zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d) auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;

e) Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f) die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g) eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h) die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i) sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

j) eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;

k) das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins

zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

§ 19 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Zivilrechtliche Wirkung der Verkehrsbeschränkung

(1) Solange die erforderliche Genehmigung (§ 8 Abs 1, § 13 Abs 1) durch die zuständige Behörde nicht erteilt wurde oder als erteilt gilt (§ 31 Abs 2), darf der dem Rechtserwerb zugrundeliegende Rechtstitel nicht ausgeübt und das Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden; insbesondere ist eine grundbücherliche Eintragung des Rechtsgeschäftes nicht zulässig. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend rechtsunwirksam.

(2) Ein Rechtsgeschäft wird auch unwirksam, wenn nicht binnen zweier Jahre nach Ablauf der hiefür bestimmten Frist (§ 9 Abs 2, § 14 Abs 2) der Antrag um die erforderliche Genehmigung nachträglich eingebracht wird.

IV.Rechtliche Beurteilung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gegenstand des vorliegenden Aktes ist ein Kaufvertrag vom 11.11.2020 samt Nachtrag zum Kaufvertrag vom 17.11.2020 zwischen dem Erstbeschwerdeführer als Käufer und dem Zweitbeschwerdeführer als Verkäufer der Parzelle xxx, xxx.

Die gegenständliche Parzelle befindet sich mitten in einem sehr weitläufigen Almgebiet, in dessen Bereich die Flächenwidmungen auf Grünland - für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland lauten. Lediglich drei Punktwidmungen sind von dieser weitläufigen Flächenwidmung im umliegenden Bereich ausgenommen und zwar betrifft dies die Parzellen xxx, xxx und xxx der KG xxx. Diese drei Parzellen weisen die Sonderwidmung „Grünland – landwirtschaftliche Ferienhütte“ auf.

Diese Flächenwidmung beinhaltet für sich schon das Faktum, dass das gegenständliche Grundstück samt Ferienhütte im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes zu nutzen ist. Es handelt sich dabei unzweifelhaft schon aufgrund der vom Verordnungstext gewählten Begriffe um Objekte, die in einem landwirtschaftlichen Konnex errichtet wurden und die einen Bezug zu einem landwirtschaftlichen Betrieb aufweisen. Aufgrund der Widmung haben die Ferienhütten keine „Almbewirtschaftungsfunktion“, sondern dienen einem landwirtschaftlichen Betrieb als Ferienhütte. Sie stellen aber auch eindeutig keinen allgemeinen „Freizeitwohnsitz“ dar, zumal für einen solchen eine eigene Widmungskategorie besteht. Das Vorbringen der Beschwerdeführer, dass die gegenständliche Parzelle aufgrund ihrer Bebauung nicht unter das Regime des Grundverkehrsgesetzes fällt, geht daher ins Leere.

Im hier vorliegenden Fall wird vorgebracht, dass die gegenständliche Hütte seit langem verpachtet ist. Diese Verpachtung wird bzw. wurde jedoch durch den Eigentümer der Parzelle, der unwidersprochen einen landwirtschaftlichen Betrieb besitzt, getätigt und wurde somit durch die Verpachtung im Rahmen des landwirtschaftlichen Betriebes die landwirtschaftliche Ferienhütte verwendet.

Durch den Verkauf der Hütte an einen Nichtlandwirt würde die Verwendung im Rahmen der Flächenwidmung „Grünland – landwirtschaftliche Ferienhütte“ logischerweise nicht mehr möglich sein.

Wenn der Erstbeschwerdeführer vorbringt, dass er plane, neben der Hütte eine Bienenzucht zu betreiben, so ist diesbezüglich festzuhalten, dass sich aufgrund der Tatsache, dass der Erstbeschwerdeführer kein Landwirt ist und auch keine weiteren land- oder forstwirtschaftlichen Flächen besitzt, es sich in diesem kleinen Rahmen um ein Hobby (Liebhaberei) handelt, welches laut ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nicht zu einem auf wirtschaftliche Aspekte und nachhaltige Erzielung von Einnahmen ausgerichteten landwirtschaftlichen Betrieb zählt (vgl. zB VwGH 12.09.2005, 2002/10/0073).

Gemäß § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG widerspricht ein Rechtsgeschäft jedenfalls dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe, wenn eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie z.B. Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage.

Gemäß § 10 Abs 2 lit. i K-GVG darf die Zustimmung ferner nicht erteilt werden, wenn sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden.

Ebenso widerspricht gemäß § 10 Abs. 2 lit. j K-GVG dem genannten Interesse, wenn eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll.

Im hier vorliegenden Fall würden bei einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Kaufvertrages alle drei genannten Versagungsgründe aus Sicht des erkennenden Landesverwaltungsgerichtes Kärnten zutreffen.

So würde auf Grund der Tatsache, dass der Erstbeschwerdeführer und Käufer kein Landwirt ist, eine flächenwidmungskonforme Verwendung der Hütte als „landwirtschaftliche Ferienhütte“ nicht mehr möglich sein, zumal er kein Landwirt ist und es sich dann um eine reine Nutzung als Ferienhütte handeln würde.

Weiters würde aufgrund der Tatsache, dass sich die gegenständliche Parzelle xxx samt der darauf befindlichen Ferienhütte inmitten von land- und forstwirtschaftlichen Flächen liegt, zu einer Enklavenbildung im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum kommen, zumal diese Hütte dann alleine als nicht landwirtschaftliche Ferienhütte, sondern „ausschließliche Ferienhütte“ auf lediglich 28 m2 stehen würde. Auch würde die Hütte ohne zureichenden Grund ihrer bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung als „landwirtschaftliche Ferienhütte“ entzogen werden.

Diese Versagungstatbestände der § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG und § 10 Abs. 2 lit. i KGVG werden konkret in folgenden vergleichbaren Erkenntnissen judiziert:

So hat das Landesverwaltungsgericht Salzburg in zwei vergleichbaren grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsakten (Erk. vom 11.12.2017, Zahl: 40051/202/1/2-2017 und Erk. vom 06.03.2018, Zahl: 405-1/243/1/2-2018) die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bestätigt. Beide Judikate sind in Rechtskraft erwachsen.

Diesbezüglich ist festzuhalten, dass die Formulierung des Salzburger Grundverkehrsgesetzes in § 5 Abs. 1 Z 2 GVG 2001 wortident ist mit der Formulierung des Kärntner Grundverkehrsgesetzes in § 10 Abs. 2 lit. g. Ebenso ident ist der § 5 Abs. 2 Z 5 des Salzburger Grundverkehrsgesetzes mit dem Kärntner § 10 Abs. 2 lit. i.

In diesen gesetzlichen Normierungen wird ausgeführt, dass einem Rechtsgeschäft insbesondere die Zustimmung nicht erteilt werden darf, wenn eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht (z.B. Enklavenbildungen im rein land- und forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung, Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage) sowie dass die Zustimmung nicht erteilt werden darf, wenn mit Grund zu befürchten ist, dass sonst Grundstücke ohne zureichenden Grund dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb entzogen werden.

Wie bei den Salzburger Erkenntnissen wird auch in dem hier vorliegenden Sachverhalt seitens des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten die Entstehung einer nachteiligen Agrarstruktur iSd § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG daran erkannt, als durch das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft eine Kleinfläche eines landwirtschaftlichen Betriebes von 28 m2 separiert wird und diese Fläche dann hinkünftig als keine eigenständige, einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zuzuordnende Fläche existiert und für einen „eigenständigen“ landwirtschaftlichen Betrieb viel zu klein ist.

In diesem Zusammenhang ist es von unmaßgeblicher Bedeutung, ob diese zurückbehaltene Fläche für den verbleibenden Betrieb von essentieller Bedeutung ist.

Die Grundstückszersplitterung ist allein darin zu erkennen, dass nach derzeitigen Eigentumsstand die zurückbehaltene Fläche in einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zugeordnet ist und mit dem verfahrensgegenständlichen Vertrag eigentumsrechtlich (abseits eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes) separiert würde.

Nach derzeitigem Agrarstrukturstand ist das hier vom Kaufvertrag betroffene Grundstück in einem Land- und Forstwirtschaftsbetrieb integriert, würden mit der Vertragsrealisierung davon herausgelöst werden und damit die Basis für eine nicht landwirtschaftliche Enklave bilden.

Die Entstehung derartiger, abseits bestehenden land- und forstwirtschaftlicher Betriebe separierter Kleinflächen ist jedenfalls als agrarstruktureller Nachteil im Sinne einer Grundstückszersplitterung und Enklavenbildung zu sehen und somit dem Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG zu unterstellen.

Gleichzeitig ist die Abtrennung dieser Grundstücke vom Betrieb des Verkäufers als Entzug der Fläche ohne zureichenden Grund gegenüber einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb im Sinne des ebenfalls heranzuziehenden Versagungstatbestandes gemäß § 10 Abs.2 lit. i K-GVG zu betrachten. Daran ändert auch das Vorbringen der Beschwerdeführer, dass die genannte Fläche bereits jetzt durch den Verkäufer verpachtet wird, nichts. Die Verpachtung findet im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes statt und dienen die Einnahmen somit einem landwirtschaftlichen Betrieb.

Zu dem von der belangten Behörde als Versagungsgrund herangezogenen Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. j K-GVG wird ausgeführt, dass bei dem separierten Grundstück eine flächenwidmungswidrige Verwendung zu befürchten ist, zumal – wie das Ermittlungsverfahren ergeben hat – der Erstbeschwerdeführer und Käufer kein Landwirt ist und die gegenständliche Parzelle als normale Ferienhütte und nicht als landwirtschaftliche Ferienhütte verwenden würde.

Ergänzend zu den zitierten Erkenntnissen des Landesverwaltungsgerichtes Salzburg hat auch der Verfassungsgerichtshof in einer mit dem gegenständlichen Fall vergleichbaren Entscheidung vom 25.11.1991, B359/91, die Versagung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eines Übergabsvertrages wegen Entziehung eines Grundstückes von einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb zum Tiroler Grundverkehrsgesetz bestätig.

Diesem Erkenntnis des VfGH lag ebenfalls der Versagungsgrund der Entstehung einer land- oder forstwirtschaftlich nachteiligen Agrarstruktur, wie z.B. Enklavenbildungen im land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückzersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage, zugrunde.

Dazu führt der VfGH aus:

„§ 6 Abs 1 GVG 1983 führt einzelne Tatbestände an, bei deren Vorliegen „einem Rechtserwerb im Sinne des § 3 Abs 1 insbesondere nicht zuzustimmen ist“, und konkretisiert derart den nur allgemein formulierten Inhalt des § 4 Abs 1 leg. cit. (vgl. zB VfSlg 10.822/1986, 11.413/1987, 11.436/1987). Die belangte Behörde erachtete nun iS des § 6 Abs 1 lit c und e leg. cit. die Voraussetzungen für die beantragte Genehmigung deshalb für nicht gegeben, weil zu besorgen sei, dass durch die Nichteinbeziehung von Liegenschaften des Übergebers bei der Übergabe Grundstücke „einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb ohne zureichendem Grund“ entzogen werden und eine nichtvertretbare Zersplitterung bzw. Schwächung des betreffenden, ohnehin kleinen land- bzw. forstwirtschaftlichen Liegenschaftsbesitzes eintreten werde. Sie durfte nach dem Vorbringen der Beschwerdeführer und dem Ergebnis des von ihr ergänzten Ermittlungsverfahrens davon ausgehen, dass das im Eigentum des Übergebers stehende Austragshaus dem von ihm übergebenen landwirtschaftlichen Betrieb zuzurechnen ist. Auch wenn das betreffende Gebäude aus drei Wohneinheiten besteht, wurde doch (vom Übergeber und zwar im Jahre 1984) für dessen Errichtung ausdrücklich der Antrag um Genehmigung eine „Austragshauses“ an die Baubehörde gerichtet und auch – ebenso wie dessen Benützung im Jahre 1986 – bewilligt (s. Akt Zl. xxx der Gemeinde xxx). Einem Austragshaus kommt aber in einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb eine ganz spezifische Funktion zu. Wenn deshalb die belangte Behörde von diesen Gegebenheiten ausgehend zur Auffassung kam, dass bei der im Zeitpunkt ihrer Entscheidung bestehenden Sach- und Rechtslage einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb ein Grundstück (samt Austragshaus) ohne zureichenden Grund entzogen werde, kann ihr nicht entgegen getreten werden, zumal die Beschwerde übersieht, dass § 4 Abs 1 GVG 1983 nicht nur auf die Erhaltung, sondern auch auf die Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes ebenso wie auf die Erhaltung oder Stärkung eine leistungsfähigen Bauernstandes abstellt.“

Im hier zu beurteilenden Fall ist Faktum, dass das gegenständliche Grundstück dem landwirtschaftlichen Betrieb des Zweitbeschwerdeführers und Verkäufers zuzurechnen ist und das Gebäude bisher im Rahmen des landwirtschaftlichen Betriebes verpachtet wurde.

Der Verkauf an einen Nichtlandwirt würde den genannten Bestimmungen des Kärntner Grundverkehrsgesetzes widersprechen.

Zusammenfassend ist daher auszuführen, dass das gegenständlich grundverkehrsbehördlich zu prüfende Rechtsgeschäft aufgrund der genannten Versagungsgründe nicht zu genehmigen war.

Aufgrund der klar vorliegenden Sach- und Rechtslage sowie der Tatsache, dass die Beschwerdeführer keine Verhandlung beantragt haben, konnte auf die Durchführung einer solchen iSd § 24 Abs 4 VwGVG verzichtet werden.