Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-S3-657-658/12/2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 06.07.2021
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2021:KLVwG.S3.657.658.12.2021

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende xxx, die Berichterstatterin xxx und die beiden Laienrichter xxx und xxx über die Beschwerden des 1. xxx, xxx, xxx und 2. xxx, xxx, xxx, beide vertreten durch Notar xxx, xxx, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 02.03.2021, Zahl: xxx, wegen Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eines Übergabsvertrages, zu Recht erkannt:

I.Die Beschwerden werden als unbegründet

a b g e w i e s e n .

II.Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist u n z u l ä s s i g.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Sachverhalt:

Mit Antrag vom 11.11.2020 ersuchte xxx (Zweitbeschwerdeführer) als Sohn des xxx (Erstbeschwerdeführer) vertreten durch Notar xxx, den Übergabsvertrag, Notariatsakt vom 22. Oktober 2020, mit der Negativklausel nach dem Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 zu versehen.

Ebenso wurde mit Schreiben vom 11.11.2020 ein Antrag gestellt, den Übergabsvertrag vom 22.10.2020 nach den Bestimmungen des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 zu genehmigen.

Dem Übergabsvertrag (mit Pflichtteilsverzichtsvertrag) ist zu entnehmen, dass der Erstbeschwerdeführer seinem Sohn, dem Zweitbeschwerdeführer, folgende Liegenschaften übergibt und sein Sohn (Zweitbeschwerdeführer) diese übernimmt:

„a) dessen Liegenschaft Einlagezahl xxx Grundbuch xxx. bestehend aus den Grundstücken xxx, xx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx je Grundbuch xxx sowie Grundstücken xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx je Grundbuch xxx im unverbürgten Katasterausmaß von zusammen 30 ha 3.450 m2 (dreißig Hektar und dreitausendvierhundertfünfzig Quadratmeter), mit dem Haus und der HofsteIle xxx in xxx, belastet in C-laufende Nummer 1 und 2 mit Ausgedingsrechten zugunsten der Mutter des Übergebers, Frau xxx, geboren am xxx sowie in Nummern 3 und 4 mit Dienstbarkeiten des Gehens und Fahrens,

b) dessen Liegenschaft Einlagezahl xxx Grundbuch xxx, bestehend aus den Grundstücken xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx je Grundbuch xxx im unverbürgten Katasterausmaß von zusammen 3,3215 ha (drei komma dreitausendzweihundertfünfzehn Hektar), ohne Gebäude, belastet in C-laufende Nummer 4 mit der Reallast des Unterhaltes zugunsten xxx

c) dessen Liegenschaft Einlagezahl xxx Grundbuch xxx, bestehend aus den Grundstücken xxx und xxx je Grundbuch xxx im unverbürgten Katasterausmaß von zusammen 6.484 m2 (sechstausendvierhundertvierundachtzig Quadratmeter), ohne Gebäude, belastet in C-Iaufende Nummern 1 und 2 mit Leitungsdienstbarkeiten zugunsten der xxx, sowie in C-Iaufende Nummer 3 mit der Reallast des Unterhaltes zugunsten xxx,

d) dessen Liegenschaft Einlagezahl xxx Grundbuch xxx, bestehend aus den Grundstücken xxx, xxx und xxx je Grundbuch xxx im unverbürgten Katasterausmaß von zusammen 21.465 m2 (einundzwanzigtausendvierhundertfünfundsechzig Quadratmeter), ohne Gebäude, belastet in C-laufende Nummern 1 und 2 mit Leitungsdienstbarkeiten zugunsten der xxx, sowie in C-Iaufende Nummer 3 mit der Reallast des Unterhaltes zugunsten xxx,

e) dessen Liegenschaft Einlagezahl xxx Grundbuch xxx, xxx, bestehend aus den Grundstücken xxx, xxx, xxx, xxx und xxx je Grundbuch xxx im unverbürgten Katasterausmaß von zusammen 16.234 m2 (sechzehntausendzweihundertvierunddreißig Quadratmeter), ohne Gebäude,

f) dessen Grundstück xxx Grundbuch xxx im unverbürgten Katasterausmaß von 2.663 m2 (zweitausendsechshundertdreiundsechzig Quadratmeter), belastet in C-Iaufende Nummer 1 mit einer Leitungsdienstbarkeit der xxx, welches Grundstück der Einlagezahl xxx Grundbuch xxx zuzuschreiben ist,

g) aus dessen Liegenschaft Einlagezahl xxx Grundbuch xxx, die Grundstücke xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx je Grundbuch xxx im unverbürgten Katasterausmaß von 21.062 m2 (einundzwanzigtausendundzweiundsechzig Quadratmeter),…………………………………………………………….

je samt allem rechtlichen und tatsächlichen Zubehör, allen Rechten und Befugnissen. womit der Übergeber diese Liegenschaften beziehungsweise Grundstücke besessen und benützt hat oder zu besitzen und zu benützen berechtigt war, wie sie liegen und stehen, samt allem lebenden und toten Inventar, naturgemäß mit Ausnahme aller persönlichen Sachen der Übergeberfamilie.“

Die weiteren Vertragsbestandteile sind für das gegenständliche Verfahren nicht von Relevanz.

Die belangte Behörde ersuchte mit Schreiben vom 20.11.2020 einen land- und forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen um Überprüfung des gegenständlichen Rechtsgeschäftes anhand grundverkehrsbehördlicher Vorgaben.

In einer Sitzung der Grundverkehrskommission xxx (belangte Behörde) vom 15.12.2020 wurde beschlossen, der Übertragung des Eigentums nach dem Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 im gegenständlichen Fall nicht zuzustimmen.

Mit Schreiben vom 22.12.2020 wurde dieses Ergebnis dem Antragsteller zur Kenntnis gebracht und wurde ihm die Möglichkeit eingeräumt, eine Stellungnahme dazu abzugeben.

Mit Schreiben vom 05.01.2021 führten daraufhin die Beschwerdeführer aus, dass xxx unter anderem mit Übergabsvertrag vom 04.02.1998 den landwirtschaftlichen Besitz EZ xxx, GB xxx, vlg. xxx mit dem Haus und der Hofstelle xxx übernommen habe. Diese Liegenschaft würde Haus und Hofstelle xxx, xxx aufweisen. Die Liegenschaft EZ xxx GB xxx im Ausmaß von rund 2,4 ha und dem darauf befindlichen Anwesen xxx hätte xxx mit Kaufvertrag vom 16.03.2018 erworben. Mit dem zur grundverkehrsbehördlichen Genehmigung beantragten Übergabsvertrag vom 22.10.2020 hätte xxx den Großteil seiner vorgenannten Liegenschaft gemeinsam mit der xxx seinem Sohn xxx übergeben. Dieser bewirtschafte pachtweise aber auch die vom Übergeber zum Eigentum zurückbehaltenen Grundstücke der EZ xxx GB xxx einschließlich der darauf befindlichen landwirtschaftlichen Gebäude im Rahmen der von ihm betriebenen Land- und Forstwirtschaft, sodass von einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung keine Rede sein könne und auch widmungswidrige Verwendung nicht anzunehmen sei.

Zugleich wurde der belangten Behörde ein Pachtvertrag zwischen dem Erst- und Zweitbeschwerdeführer, datiert mit 22.02.2017, hinsichtlich der genannten Liegenschaften vorgelegt. Die Dauer des Pachtverhältnisses wurde auf ein Jahr und zwei Monate abgeschlossen. Weiters wurde ein Pachtvertrag, datiert mit 01.01.2021, vorgelegt, dem zu entnehmen ist, dass die Dauer des Pachtvertrages bis 31.12.2021 verlängert wurde.

In der Sitzung der belangten Behörde vom 02.03.2021 wurde beschlossen, dass laut beiliegendem Bescheidentwurf der beantragten Übertragung des Eigentums nach dem Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 nicht zugestimmt werde.

Mit Bescheid vom 02.03.2021, Zahl: xxx, wurde daraufhin dem zwischen xxx als Übergeber und xxx als Übernehmer am 22.10.2020 abgeschlossenen Übergabsvertrag über die

EZ xxx, KG xxx, im Ausmaß von 30 ha 3.450 m2,

EZ xxx, KG xxx im Ausmaß von 3,3215 ha,

EZ xxx, KG xxx, im Ausmaß von 6.484 m2,

EZ xxx, KG xxx, im Ausmaß von 21.465 m2,

EZ xxx KG xxx, im Ausmaß von 16.234 m2,

Grundstück Nr. xxx, im Ausmaß von 2.663 m2, aus der EZ xxx, KG xxx,

Grundstücke Nr. xxx, Nr. xxx, Nr. xxx, Nr. xxx, Nr. xxx, Nr. xxx, Nr. xxx und Nr. xxx aus der EZ xxx, KG xxx, im Ausmaß von 21.062 m2

mit Ausnahme der Grundstücke Nr. xxx, Nr. xxx, Nr. xxx, Nr. xxx, Nr. xxx aus der EZ xxx, KG xxx, im Ausmaß von 3.122 m2, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt.

Als Rechtsgrundlage wurde § 10 Abs. 2 lit. j Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 – KGVG, LGBl. Nr. 9/2004 idF LGBl. Nr. 104/2020, angeführt.

Der Begründung ist zu entnehmen, dass auf Grund der Herausnahme landwirtschaftlicher Flächen samt landwirtschaftlicher Gebäude es zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung der nicht übergebenen Parzellen führen könnte.

Dagegen erhoben die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 29.03.2021, bei der belangten Behörde eingelangt 31.03.2021, eine Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Kärnten.

Inhaltlich führen sie darin Folgendes aus:

„Beschwerdegründe:

Mit Übergabsvertrag vom 04.02.1998 hat Herr xxx den Besitz vlg. xxx, EZ xxx GB xxx, zu dem auch die weiteren Einlagezahlen xxx, xxx und xxx je GB xxx gehörten und gehören, übernommen. Diese vorgenannten Liegenschaften haben ein Ausmaß von 36,4614 ha und werden von der HofsteIle in xxx bewirtschaftet.

Diese Liegenschaften waren auch Gegenstand des Pachtvertrages vom 22.02.2017 samt Verlängerung vom 01.01.2021, womit Herr xxx diesen seinen Gesamtbesitz seinem Sohn, Herrn xxx, verpachtet hat, wobei Pachtgegenstand ausdrücklich die gesamten Flächen des Betriebes vlg. xxx sind und somit auch die nachträglich von Herrn xxx erworbenen Liegenschaften EZ xxx GB xxx mit 1,8897 ha und EZ xxx GB xxx mit 2,4184 ha mit dem darauf befindlichen Haus xxx, xxx, vom Pachtverhältnis willentlich umfasst sind.

Mit Übergabsvertrag vom 22.10.2020 hat Herr xxx mit Ausnahme der Grundstücke xxx, xxx, xxx, xxx und xxx je GB xxx mit zusammen 3.122 m2 mit dem Gebäude xxx seine gesamten übrigen oben genannten Einlagezahlen seinem Sohn, Herrn xxx, übergeben, welcher diese Liegenschaftseinheit schon bisher als Pächter von der Hofstelle xxx aus bewirtschaftet hat und weiter bewirtschaften wird.

Die von der Übergabe ausgenommene und vom Übergeber vorbehaltene Grundstückseinheit von etwas über 3.000 m2 ist eine in sich geschlossene Einheit in der äußersten Peripherie des Gesamtbesitzes, wobei das Gebäude xxx für den Gesamtbesitz nicht benötigt wird (die Hofstelle xxx hat ausreichend Baulichkeiten für die bäuerliche Wohnversorgung und auch für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung), weshalb das Objekt xxx schon bisher wohnlich anderweitig genutzt wird.

Auch der der angefochtenen Entscheidung zugrundeliegende Befund ergibt über Befragen der Behörde an den Sachverständigen, dass die vorhandenen landwirtschaftlichen Gebäude im Sinne der Ziele des K-GVG für bäuerliche Betriebe von Vorteil n i c h t sind.

Unrichtig ist die Feststellung in der erstinstanzlichen Entscheidung, dass mit der vom

Übergeber zurückbehaltenen Liegenschaft eine dem Flächenwidmungsplan widersprechende Verwendung des Objektes einhergehen würde. Dies ist eine reine Unterstellung der Behörde gegenüber den Beschwerdeführern.

Die gesamte Liegenschaft EZ xxx GB xxx - auch wenn sie im gegenständlichen Pachtvertrag nicht dezidiert angeführt ist, dass sind auch die anderen Einlagezahlen nicht - ist zur Gänze Gegenstand des Pachtverhältnisses.

Durch den gegenständlichen Übergabsvertrag wird der wesentliche Teil der im Jahr 2018 vom Übergeber selbst zugekauften Kleinlandwirtschaft (2,41 ha) einer größeren leistungsfähigen Landwirtschaft (xxx mit ca 40 ha) zugeführt und diese gestärkt, während die sogenannte xxx für sich wohl keine leistungsfähige Landwirtschaft darstellt.

Es kann doch nicht sein, dass ein Übergeber nichts mehr besitzen darf, ohne dass ihm spekulative Zwecke unterstellt werden.

Die nicht übergebene Grundfläche samt Gebäuden dient schon bisher nicht als Hofstelle für die xxx und ist zur Restliegenschaft bis auf einen kleinen Korridor vom übrigen Besitz durch einen öffentlichen Weg abgegrenzt. Somit dient sie nicht wirklich der Stärkung des Übergabsobjektes als land- und forstwirtschaftlichen Betrieb.

Es liegt somit eine unrichtige rechtliche Beurteilung der Grundverkehrskommission vor.

Daher wird aufgrund obiger Ausführungen gestellt der

ANTRAG

das Landesverwaltungsgericht Klagenfurt wolle der Beschwerde Folge geben und den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern, dass dem Antragsbegehren auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Übergabsvertrages mit Pflichtteils- verzichtsvertrag vom 22.10.2020 vollinhaltlich stattgegeben wird, in eventu, den angefochtenen Bescheid aufheben und der erstinstanzlichen Behörde die neuerliche

Entscheidung auftragen.“

Mit Schreiben vom 07.04.2021, eingelangt 14.04.2021, wurde der Akt dem nunmehr erkennenden Landesverwaltungsgericht Kärnten vorgelegt.

Mit Schreiben vom 20.04.2021 wurden die Beschwerdeführer ersucht, darzulegen, in welcher Form das Gebäude mit der Adresse xxx bereits bisher wohnlich anderwärtig genutzt werde. Weiters wurden sie ersucht, etwaige Pachtverträge für den Zeitraum 01.04.2018 bis 01.01.2021 vorzulegen.

Mit Schreiben vom 07.05.2021 führten sie daraufhin Folgendes aus:

„1) Zur Frage, warum die besagten fünf Parzellen aus der EZ xxx GB xxx mit 3.122 m2 laut Kataster von der Übergabe ausgenommen wurden:

Diese Grundstücke will der Übergeber zum jetzigen Zeitpunkt nicht übergeben, sondern weiterhin im Eigentum behalten. Auch sind diese Grundstücke, die für sich selbst eine kleine arrondierte Einheit bilden, für die Bewirtschaftung des Übergabsobjektes nicht notwendig und nicht dienlich.

Das auf den zurückbehaltenen Grundstücken befindliche Wohnhaus xxx, xxx, ist vermietet (siehe beiliegenden Mietvertrag vom 04.08.2020).

Wesentlicher Grund, dass diese Grundstücke mit dem zur grundverkehrsbehördlichen Genehmigung beantragten Übergabsvertrag vom 22.10.2020 nicht mitübergeben wurden, ist, dass diese Grundstücke der Altersvorsorge des Übergebers dienen.

Die land- und forstwirtschaftlichen Feldflächen wurden mit gegenständlichem Übergabsvertrag jedoch übergeben.

2. Land- und forstwirtschaftliche Pachtung:

Mit dem amtlich bereits bekannten Pachtvertrag vom 22.02.2017 hat der nunmehrige Übergeber, Herr xxx, dem nunmehrigen Übernehmer, Herrn xxx, den landwirtschaftlichen Betrieb vlg. xxx verpachtet, wobei auch die vom Verpächter nach Beginn des Pachtverhältnisses erworbenen land- und forstwirtschaftlichen Flächen vom Pachtverhältnis umfasst sein sollen, was im bisherigen Vorbringen bereits mitgeteilt wurde.

Das Pachtverhältnis wurde immer nur kurzfristig (jährlich) verlängert.

Dem bisher vorgelegten Pachtvertrag vom 22.02.2017 war nur die letzte Pachtvertragsverlängerung, datiert mit 01.01.2021, mit Pachtende 31.12.2021, beigelegt. Nunmehr legen die Beschwerdeführer die Zwischenverlängerungen vom 19.02.2018, 05.03.2019 und 27.03.2020 hiemit vor. Alle diese Verlängerungen betreffen das jeweils ganze Pachtobjekt gemäß Vertrag vom 22.02.2017 und später dazu erworbenen Grundflächen.

Der Pachtvertrag samt Schriftstücken über diese Verlängerungen sind sowohl der SVA der Bauern als auch der Landwirtschaftskammer bekannt und wurden von diesen Institutionen anerkannt.“

Mit Schreiben vom 26.05.2021 wurde die Gemeinde xxx ersucht, die Baubewilligungen für die Objekte auf den Parzellen xxx, xxx, xxx, xxx sowie xxx, alle KG xxx, zu übermitteln und auszuführen, ob die Nutzung des Hauses auf der Parzelle xxx, KG xxx, welche als Hofstelle eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes gewidmet ist, der Gemeinde bekannt ist.

In der am 05.07.2021 durch das erkennende Gericht durchgeführten öffentlich mündlichen Verhandlung wurde Folgendes zu Protokoll genommen:

„Die Vorsitzende ruft die Verwaltungssache auf.

Die Berichterstatterin trägt das Wesentliche des Falles, den bisherigen Verlauf der Sache, soweit er für die Beurteilung der Beschwerde erforderlich ist und das Wesentliche der Beschwerde sowie die sich daraus ergebenden Streitpunkte vor.

B e w e i s v e r f a h r e n

Über Befragen durch die Berichterstatterin:

Festgehalten wird, dass es korrekt ist, dass das alte Bauernhaus auf der Hofstelle der EZ xxx, KG xxx, vom Erstbeschwerdeführer vor 4 Jahren erworben wurde. Es war zuvor schon vermietet, dazwischen war es kurze Zeit nicht vermietet und seit einem Jahr ist es wieder vermietet. Die Mieter sind nicht in meinem landwirtschaftlichen Betrieb tätig. Ich habe die beantragten Baubewilligungen für eine Neuerrichtung des Wohngebäudes auf der EZ xxx deshalb zurückgezogen bzw. nicht weiterverfolgt, da auf Grund der Ausführungen des damals beigezogenen SV die Erlangung einer Baubewilligung für mich aussichtslos erschien.

Über Befragen durch den Laienrichter:

Ich habe den Hauptbetrieb, xxx, vor rund 22 Jahren von meinem Vater übernommen. In xxx war ich vor dem Kauf ca. 10 Jahre Pächter und habe wie gesagt das Anwesen 2018 erworben. Meine Hofstelle ist ca. 3 km vom Anwesen in xxx entfernt. Ich habe für das Anwesen in xxx Grunderwerbsteuer bezahlt. Es war offenbar kein Arrondierungskauf.

Der Vertreter der Beschwerdeführer bringt vor:

Der landwirtschaftliche ASV hält den Betrieb in xxx für den Hauptbetrieb der Beschwerdeführer für nicht erforderlich.“

II. Feststellungen und Beweiswürdigung:

Sowohl der Erstbeschwerdeführer xxx als auch der Zweitbeschwerdeführer, sein Sohn xxx, sind als Landwirte tätig.

Mit dem hier gegenständlichen Übergabsvertrag vom 22. Oktober 2020 übergibt der Vater, Erstbeschwerdeführer xxx, an seinen Sohn, Zweitbeschwerdeführer xxx, den größten Teil seines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes.

Von diesem Übergabsvertrag sind jedoch folgende Grundstücke ausgenommen:

Die Grundstücke xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, alle KG xxx aus der Liegenschaft EZ xxx, GB xxx im Gesamtausmaß von 3.122 m2.

Die gesamte EZ xxx, GB xxx umfasst insgesamt 2,41 ha landwirtschaftliche Nutzflächen.

Die genannten, ausgenommenen Parzellen sind im Flächenwidmungsplan ebenfalls als landwirtschaftliche Nutzflächen ausgewiesen, wobei die Parzellen xxx, xxx, xxx und xxx zur Gänze und die Parzelle xxx zum Teil eine „Hofstellenwidmung“ aufweisen.

Da der land- und forstwirtschaftliche Betrieb des Erstbeschwerdeführers nicht als Ganzes an seinen Sohn, den Zweitbeschwerdeführer, übergeben werden soll, kann § 8 Abs. 2 lit. f K-GVG nicht angewendet werden.

Die vom Übergabsvertrag vom 22. Oktober 2020 nicht betroffenen Grundparzellen sind für sich genommen zu klein, um als eigenständiger land- und forstwirtschaftlicher Betrieb gesehen zu werden. Bei einer „Heraustrennung“ aus dem gesamten landwirtschaftlichen Betrieb entsteht eine 3.122 m2 große „Enklave“ mit einer ausschließlich für landwirtschaftliche Zwecke nutzbaren Flächenwidmung.

Das im Bereich der Hofstelle bestehende Hofgebäude mit der Adresse xxx, xxx, wird seit Jahren widmungswidrig verwendet, indem es an betriebsfremde Personen vermietet wird.

Die übrigen Parzellen und Teile der vom Übergabsvertrag nicht betroffenen Grundstücke werden durch den Zweitbeschwerdeführer im Rahmen eines Pachtvertrages landwirtschaftlich mitbewirtschaftet.

Die gegenständlichen Feststellungen gründen sich auf den schlüssig vorliegenden Akteninhalt, die durch das Landesverwaltungsgericht Kärnten eingeholten Beweismittel (Bauakte und Auskunft der Gemeinde, KAGIS-Abfrage), die durchgeführte mündliche Verhandlung sowie den Ausführungen der Beschwerdeführer selbst.

III.Rechtsgrundlagen:

§ 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG) – Ziele

Ziele dieses Gesetzes sind

a) die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden;

b) die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes;

c) die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

§ 2 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG) - Geltungsbereich

Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Rechten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden an

a) land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäuden oder Teilen dieser Gebäude,

b) allen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an Gebäuden oder Teilen von Gebäuden, wie Wohnungen, wenn Ausländer Rechte erwerben.

§ 3 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind

a) Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 5 Abs 2 lit c Gemeindeplanungsgesetz 1995 - K-GplG 1995), bestimmt sind, sofern diese

1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder

3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind;

b) Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 3 Abs 4 K-GplG 1995) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden;

c) nicht unter lit a oder b fallende Grundstücke, die zusammen mit Grundstücken nach lit a oder b Gegenstand eines Rechtsgeschäftes sind und den Voraussetzungen nach lit a Z 1, 2 oder 3 entsprechen.

(2) Keine land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke sind jedenfalls:

a) Baugrundstücke, und zwar

1. alle bebauten oder in einem Flächenwidmungsplan als zur Bebauung bestimmten Grundstücke, sofern nicht ein Fall nach Abs 1 lit b vorliegt, und

2. alle tatsächlich mit Gebäuden, die für Wohnzwecke geeignet sind, bebauten Grundstücke außerhalb des in einem Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Baulandes, soweit es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke (Abs 1) handelt;

b) Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

§ 8 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Ausnahmen

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:

a) die Übertragung des Eigentums,

b) die Einräumung des Fruchtgenussrechtes (§§ 509 ff. ABGB),

c) die Bestandnahme oder sonstige Überlassung der land- oder forstwirtschaftlichen Bodennutzung,

d) die Einräumung oder die Übertragung eines Baurechts oder die Erteilung einer Zustimmung, auf fremdem Grund ein Bauwerk (§ 435 ABGB) zu errichten oder das Eigentum an diesem zu übertragen.

(2) Eine Genehmigung nach Abs. 1 ist nicht erforderlich, wenn das Rechtsgeschäft

a) sich auf ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3 Abs. 1) bezieht und im Zuge eines Agrarverfahrens abgeschlossen oder genehmigt wurde oder ausschließlich Geh-, Fahr-, Bringungs- und Leitungsrechte, Feld-, Wald- oder Weidedienstbarkeiten, Forstnutzungsrechte (§ 477 ABGB) oder Gebäudedienstbarkeiten (§§ 475 f. ABGB) betrifft;

b) auf Grund der Bestimmungen der §§ 13 und 15 des Liegenschaftsteilungsgesetzes abgeschlossen wurde;

c) die Einräumung eines Fruchtnießungsrechtes, die Verpachtung oder sonstige Überlassung der Nutzung eines Grundstückes zum Gegenstand hat, sofern sich darauf kein landwirtschaftliches Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befindet und hiedurch die insgesamt verpachtete oder überlassene Fläche das Ausmaß von 2 ha nicht übersteigt;

d) zwischen Ehegatten abgeschlossen wurde und entweder

1. die Begründung oder Auflösung einer ehelichen Gütergemeinschaft oder des Miteigentums zwischen Ehegatten,

2. die Übergabe oder die Verpachtung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes als Ganzes oder

3. die Einräumung eines Fruchtnießungsrechtes an einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als Ganzem

zum Gegenstand hat;

e) zwischen eingetragenen Partnern abgeschlossen wurde und entweder

1. die Begründung oder Auflösung einer Gütergemeinschaft nach § 1217 ABGB oder des Miteigentums zwischen eingetragenen Partnern,

2. die Übergabe oder die Verpachtung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes als Ganzes oder

3. die Einräumung eines Fruchtnießungsrechtes an einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als Ganzem

zum Gegenstand hat;

f) zwischen Verwandten in gerader Linie sowie mit Wahlkindern, Geschwistern, Nichten und Neffen abgeschlossen wurde, und zwar auch dann, wenn der Ehegatte oder eingetragene Partner einer solchen Person gemeinsam mit dieser erwirbt, und die Übergabe oder die Verpachtung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes als Ganzes zum Gegenstand hat;

g) durch Miteigentümer im Zuge der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 830 ABGB oder zur Veränderung der Miteigentumsquoten bei aufrecht bleibender Miteigentümerschaft abgeschlossen wurde;

h) im Zusammenhang mit einem bäuerlichen Übergabsvertrag zur Begründung von Ausgedingsleistungen abgeschlossen wurde und es sich um die Einräumung des Fruchtgenussrechtes (Abs. 1 lit. b) oder die sonstige Überlassung der Nutzung (Abs. 1 lit. c) handelt;

i) im Zuge eines Enteignungsverfahrens abgeschlossen wurde;

j) sich auf Grundstücke bezieht, die für Zwecke des öffentlichen Verkehrs, öffentlicher Ver- oder Entsorgung, öffentlicher Wasserbauten oder sonst der öffentlichen Verwaltung bestimmt sind.

(3) Eine Genehmigung ist weiters nicht erforderlich, wenn das Rechtsgeschäft die Vergrößerung eines bereits im Eigentum des Erwerbers stehenden Grundstückes nach § 3 zum Gegenstand hat, sofern

a) der Grundstückskauf nur zu Zwecken der Arrondierung oder zur Schaffung von Zufahrten, Parkplätzen u. ä. erfolgen soll und

b) das Ausmaß des nach diesem Absatz genehmigungsfreien Grunderwerbes innerhalb von zehn Jahren 500 m2 nicht übersteigt.

§ 9 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG) - Antrag

(1) Der Rechtserwerber hat die Genehmigung innerhalb der in Abs 2 angeführten Frist schriftlich unter Anschluss der das Rechtsgeschäft beurkundenden Unterlagen zu beantragen, sofern dies nicht innerhalb der Frist nach Abs 2 durch eine der anderen Vertragsparteien erfolgt. Der Antrag hat alle zur Beurteilung erforderlichen Angaben, wie insbesondere Angaben über die im Flächenwidmungsplan für das Grundstück festgelegte Widmung oder eine Einzelbewilligung nach § 14 Abs 5 der Kärntner Bauordnung 1996, Angaben über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes, Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers, zu enthalten. Im Antrag ist auch anzugeben, dass er sich nur auf Grundstücke nach § 3 Abs 1 bezieht. Bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs 1 lit a nur auf Grundstücksteile, so ist dem Antrag auch ein Nachweis über die erteilte Genehmigung nach dem Grundstücksteilungsgesetz 1985 - bei Grundstücken, deren Teilung nach dem Kärntner Landesforstgesetz 1979 genehmigungspflichtig ist, diese Genehmigung - anzuschließen. Unterliegt ein Rechtsgeschäft auch der Genehmigung nach dem 3. Abschnitt, so ist dem Antrag auch ein Nachweis über diese Genehmigung anzuschließen. Dem Antrag ist, wenn die Bestimmungen des § 7 Abs 1 erster Satz in Betracht kommen, die Information über die Staatsbürgerschaft, und wenn die Bestimmungen des § 7 Abs 1 zweiter Satz in Betracht kommen, auch eine Erklärung nach § 7 Abs 2 - jeweils unter Anschluss der erforderlichen Nachweise - anzuschließen.

(2) Der Antrag auf Genehmigung (Abs 1) ist spätestens binnen vier Wochen nach Vertragsabschluss - wenn das Rechtsgeschäft auch der Genehmigung nach dem Grundstücksteilungsgesetz 1985 oder nach dem Kärntner Landesforstgesetz 1979 bedarf, spätestens binnen vier Wochen nach der Rechtskraft der in Betracht kommenden Genehmigung - zu stellen. Unterliegt das Rechtsgeschäft auch dem 3. Abschnitt, so ist die Genehmigung spätestens vier Wochen nach der Rechtskraft dieser Genehmigung zu beantragen.

(3) Die Genehmigung von Rechtsgeschäften darf auch vor Abschluss des Rechtsgeschäftes beantragt werden. Der Antrag hat alle zur Beurteilung notwendigen Angaben, wie insbesondere über die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmung oder eine Einzelbewilligung nach § 14 Abs 5 der Kärntner Bauordnung 1996, Angaben über den Gegenstand des beabsichtigten Rechtsgeschäftes, Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers zu enthalten. Abs 1 vorletzter und letzter Satz gelten in gleicher Weise. Bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs 1 lit a nur auf Grundstücksteile, so ist dem Antrag eine der im Abs 2 erster Satz angeführten Genehmigungen oder zumindest ein Teilungsplan anzuschließen. Wurde die Genehmigung vor Abschluss des Rechtsgeschäftes erteilt, so bedarf ein in den maßgebenden Vertragspunkten mit der erteilten Genehmigung übereinstimmendes Rechtsgeschäft keiner gesonderten Genehmigung, wenn die das Rechtsgeschäft beurkundenden Unterlagen - bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs 1 lit a nur auf Grundstücksteile und war dem Antrag nur ein Teilungsplan angeschlossen, auch die nach Abs 2 erster Satz erforderliche Genehmigung - spätestens ein Jahr nach der Erteilung der Genehmigung vorgelegt werden. Die Bezirksverwaltungsbehörde hat auf diesen Urkunden zu bestätigen, dass das Rechtsgeschäft genehmigt ist. Diese Bestätigung gilt als Genehmigung.

(4) Ob ein Rechtsgeschäft der Genehmigungspflicht nach diesem Abschnitt unterliegt, hat die Grundverkehrskommission auf Antrag mit Bescheid festzustellen.

(5) Anträge nach Abs 1, 3 und 4 sind bei der Bezirksverwaltungsbehörde einzubringen und von dieser unverzüglich an die zuständige Grundverkehrskommission weiterzuleiten.

§ 10 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Genehmigungsvoraussetzungen, besondere Versagungsgründe

(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

a) der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c) zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d) auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;

e) Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f) die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g) eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h) die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i) sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

j) eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;

k) das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins

zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

§ 19 Kärntner Grundverkehrsgesetz (K-GVG)

Zivilrechtliche Wirkung der Verkehrsbeschränkung

(1) Solange die erforderliche Genehmigung (§ 8 Abs 1, § 13 Abs 1) durch die zuständige Behörde nicht erteilt wurde oder als erteilt gilt (§ 31 Abs 2), darf der dem Rechtserwerb zugrunde liegende Rechtstitel nicht ausgeübt und das Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden; insbesondere ist eine grundbücherliche Eintragung des Rechtsgeschäftes nicht zulässig. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend rechtsunwirksam.

(2) Ein Rechtsgeschäft wird auch unwirksam, wenn nicht binnen zweier Jahre nach Ablauf der hiefür bestimmten Frist (§ 9 Abs 2, § 14 Abs 2) der Antrag um die erforderliche Genehmigung nachträglich eingebracht wird.

IV.Rechtliche Beurteilung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gegenstand des vorliegenden Aktes ist ein Übergabsvertrag vom 22.10.2020 zwischen dem Erstbeschwerdeführer als Übergeber und dem Zweitbeschwerdeführer, dessen Sohn als Übernehmer. Der Übergabsvertrag beinhaltet den größten Teil des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes des Erstbeschwerdeführers, jedoch werden die in den Feststellungen genannten Grundstücke in einem Gesamtausmaß von 3.122 m2 von der Übergabe ausgenommen.

Es wird somit nicht ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb im Ganzen übergeben, § 8 Abs. 2 lit. f K-GVG kommt nicht zur Anwendung und war somit der Übergabsvertrag nach dem Kärntner Grundverkehrsgesetz zu prüfen.

Gemäß § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG widerspricht ein Rechtsgeschäft jedenfalls dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe, wenn eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie z.B. Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage.

Gemäß § 10 Abs 2 lit. i K-GVG darf die Zustimmung ferner nicht erteilt werden, wenn sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden.

Ebenso widerspricht gemäß § 10 Abs. 2 lit. j K-GVG dem genannten Interesse, wenn eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll.

Im hier vorliegenden Fall kann festgehalten werden und wird dies auch durch die Ausführungen der Beschwerdeführer bestätigt, dass das auf der Parzelle xxx, KG xxx, liegende landwirtschaftliche Wohnhaus bereits seit Jahren widmungswidrig verwendet wird, zumal es an Personen vermietet ist, die nicht im land- und forstwirtschaftlichen Betrieb der Beschwerdeführer arbeiten. Dieses Faktum wäre auch in einem baurechtlichen Verfahren zu prüfen, zumal eine widmungswidrige Verwendung einer baurechtlichen Genehmigung bedarf.

Die Grundstücke, die im Übergabevertrag nicht berücksichtigt sind (Parzellen Nr. xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, KG xxx) mit dem Gesamtausmaß von 3.122 m2 sind im Flächenwidmungsplan der Gemeinde xxx als „Grünland - für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ bzw. „Hofstelle-Landwirtschaft“ ausgewiesen. Sie werden laut Pachtvertrag vom Zweitbeschwerdeführer im Rahmen des landwirtschaftlichen Betriebes mitbewirtschaftet. Für einen eigenständigen landwirtschaftlichen Betrieb ist die Größe zu gering.

Weiters hat der Erstbeschwerdeführer und Übergeber bereits zwei Mal um baurechtliche Genehmigung eines Abrisses der bestehenden Gebäude auf der Hofstelle und Neubau bei der Baubehörde angesucht:

-Im Oktober 2019 wollte er ein Wohnhaus mit einer Bruttogeschossfläche von 341,20 m2 samt Garage für drei PKW (80,50 m2) errichten. Das Projekt wurde aufgrund der negativen Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen – es ist in einer Entfernung von 1,5 km von der eigentlichen Hofstelle nicht spezifisch für die Bewirtschaftung des Betriebes – nicht weiter verfolgt.

-Im März 2020 suchte er um Bewilligung des Abbruches der bestehenden Hofstelle samt Nebengebäuden und Neuerrichtung der Hofstelle (Wohnhaus mit einer Bruttogeschossfläche von 263,84 m2) samt Carport und Hühnerstall (80 m2) an. Diesen Antrag hat er am 30.07.2020 zurückgezogen.

Die Beschwerdeführer bringen vor, dass aufgrund des Pachtvertrages keine widmungswidrige Verwendung zu befürchten sei und die Flächen auch nur im Rahmen einer landwirtschaftlichen Nutzung verwendet werden dürften.

Diese Argumente verhelfen ihnen jedoch nicht zur grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsfähigkeit des gegenständlichen Übergabsvertrages und zwar aus folgenden Gründen, die sich auf § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG und § 10 Abs. 2 lit. i K-GVG stützen:

Es hat das Landesverwaltungsgericht Salzburg in zwei vergleichbaren grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsakten (Erk. vom 11.12.2017, Zahl: 40051/202/1/2-2017 und Erk. vom 06.03.2018, Zahl: 405-1/243/1/2-2018) die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bestätigt. Beide Judikate sind in Rechtskraft erwachsen.

Diesbezüglich ist festzuhalten, dass die Formulierung des Salzburger Grundverkehrsgesetzes in § 5 Abs. 1 Z 2 GVG 2001 wortident ist mit der Formulierung des Kärntner Grundverkehrsgesetzes in § 10 Abs. 2 lit. g. Ebenso ident ist der § 5 Abs. 2 Z 5 des Salzburger Grundverkehrsgesetzes mit dem Kärntner § 10 Abs. 2 lit. i.

In diesen gesetzlichen Normierungen wird ausgeführt, dass einem Rechtsgeschäft insbesondere die Zustimmung nicht erteilt werden darf, wenn eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht (z.B. Enklavenbildungen im rein land- und forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung, Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage) sowie dass die Zustimmung nicht erteilt werden darf, wenn mit Grund zu befürchten ist, dass sonst Grundstücke ohne zureichenden Grund dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb entzogen werden.

Wie bei den Salzburger Erkenntnissen wird auch in dem hier vorliegenden Sachverhalt seitens des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten die Entstehung einer nachteiligen Agrarstruktur iSd § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG daran erkannt, als durch das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft eine Betriebsteilfläche des Übergabsbetriebes von rund 3.122 m2 separiert wird und diese Fläche dann hinkünftig als keine eigenständige, einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zuzuordnende Fläche existiert.

In diesem Zusammenhang ist es von unmaßgeblicher Bedeutung, ob diese zurückbehaltene Fläche für den verbleibenden Betrieb von essentieller Bedeutung ist oder erst vor überschaubarer Zeit in diesen integriert (gekauft) wurde.

Die Grundstückszersplitterung ist allein darin zu erkennen, dass nach derzeitigen Eigentumsstand die zurückbehaltene Fläche in einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zugeordnet ist und mit dem verfahrensgegenständlichen Vertrag eigentumsrechtlich (abseits eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes) separiert wird.

Dem Beschwerdevorbringen, dass die separierten Grundstücke durch den Zweitbeschwerdeführer in Form eines Pachtvertrages landwirtschaftlich mitbewirtschaftet werden, ist entgegenzuhalten, dass die Disposition über diese Grundstücke ausschließlich beim Erstbeschwerdeführer liegt, zumal dieser Eigentümer bleibt und somit vom Pachtvertrag theoretisch auch sofort zurücktreten kann. Das Wohnhaus auf der Hofstelle vermietet er bereits jetzt an betriebsfremde Personen. Die separierten Flächen sind mit einem Gesamtausmaß von 3122 m2 jedenfalls eigenständig nicht als „landwirtschaftlicher Betrieb“ zu sehen.

Nach derzeitigem Agrarstrukturstand sind die hier vom Übergabsvertrag ausgenommenen Grundstücke in einem Land- und Forstwirtschaftsbetrieb integriert, würden mit der Vertragsrealisierung davon herausgelöst werden und damit die Basis für eine nicht landwirtschaftliche Enklave bilden.

Die Entstehung derartiger, abseits bestehenden land- und forstwirtschaftlicher Betriebe separierter Kleinflächen ist jedenfalls als agrarstruktureller Nachteil im Sinne einer Grundstückszersplitterung und Enklavenbildung zu sehen und somit dem Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. g K-GVG zu unterstellen.

Gleichzeitig ist die Abtrennung dieser Grundstücke vom Übergeberbetrieb als Entzug dieser Flächen ohne zureichenden Grund gegenüber einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb im Sinne des ebenfalls heranzuziehenden Versagungstatbestandes gemäß § 10 Abs.2 lit. i K-GVG zu betrachten. Daran ändert, wie bereits ausgeführt, auch das Vorbringen der Beschwerdeführer, dass die genannten Flächen durch den Zweitbeschwerdeführer im Rahmen eines Pachtvertrages landwirtschaftlich bewirtschaftet werden, nichts. Auch darf hier nochmals betont werden, dass bereits jetzt das sich auf der Parzelle xxx befindliche landwirtschaftliche Hofgebäude (Wohngebäude) widmungswidrig verwendet wird. Es ist zu befürchten, dass weitere Teile der separierten Parzellen der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden.

Zu dem von der belangten Behörde als Versagungsgrund herangezogenen Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. j K-GVG wird ausgeführt, dass bei den separierten Grundstücksteilen eine flächenwidmungswidrige Verwendung zu befürchten ist, zumal – wie das Ermittlungsverfahren ergeben hat – das sich auf der Parzelle xxx befindliche Wohnhaus bereits jetzt widmungswidrig verwendet wird. Auch hat der Erstbeschwerdeführer bereits zwei Mal um baurechtliche Bewilligung eines Abbruchs und Neuerrichtung der dem Übergabsvertrag ausgenommenen Hofstelle angesucht, was auch eine etwaig geplante, widmungswidrige Verwendung vermuten lässt.

Ergänzend zu den zitierten Erkenntnissen des Landesverwaltungsgerichtes Salzburg hat auch der Verfassungsgerichtshof in einer mit dem gegenständlichen Fall vergleichbaren Entscheidung vom 25.11.1991, B359/91, die Versagung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eines Übergabsvertrages wegen Entziehung eines Grundstückes von einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb zum Tiroler Grundverkehrsgesetz bestätig.

Diesem Erkenntnis des VfGH lag ebenfalls der Versagungsgrund der Entstehung einer land- oder forstwirtschaftlich nachteiligen Agrarstruktur, wie z.B. Enklavenbildungen im land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückzersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage, zugrunde.

Dazu führt der VfGH aus:

„§ 6 Abs 1 GVG 1983 führt einzelne Tatbestände an, bei deren Vorliegen „einem Rechtserwerb im Sinne des § 3 Abs 1 insbesondere nicht zuzustimmen ist“, und konkretisiert derart den nur allgemein formulierten Inhalt des § 4 Abs 1 leg. cit. (vgl. zB VfSlg 10.822/1986, 11.413/1987, 11.436/1987). Die belangte Behörde erachtete nun iS des § 6 Abs 1 lit c und e leg. cit. die Voraussetzungen für die beantragte Genehmigung deshalb für nicht gegeben, weil zu besorgen sei, dass durch die Nichteinbeziehung von Liegenschaften des Übergebers bei der Übergabe Grundstücke „einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb ohne zureichendem Grund“ entzogen werden und eine nichtvertretbare Zersplitterung bzw. Schwächung des betreffenden, ohnehin kleinen land- bzw. forstwirtschaftlichen Liegenschaftsbesitzes eintreten werde. Sie durfte nach dem Vorbringen der Beschwerdeführer und dem Ergebnis des von ihr ergänzten Ermittlungsverfahrens davon ausgehen, dass das im Eigentum des Übergebers stehende Austragshaus dem von ihm übergebenen landwirtschaftlichen Betrieb zuzurechnen ist. Auch wenn das betreffende Gebäude aus drei Wohneinheiten besteht, wurde doch (vom Übergeber und zwar im Jahre 1984) für dessen Errichtung ausdrücklich der Antrag um Genehmigung eine „Austragshauses“ an die Baubehörde gerichtet und auch – ebenso wie dessen Benützung im Jahre 1986 – bewilligt (s. Akt Zl. 131-9-123a/84 der Gemeinde 6283 Hippach). Einem Austragshaus kommt aber in einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb eine ganz spezifische Funktion zu. Wenn deshalb die belangte Behörde von diesen Gegebenheiten ausgehend zur Auffassung kam, dass bei der im Zeitpunkt ihrer Entscheidung bestehenden Sach- und Rechtslage einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb ein Grundstück (samt Austragshaus) ohne zureichenden Grund entzogen werde, kann ihr nicht entgegen getreten werden, zumal die Beschwerde übersieht, dass § 4 Abs 1 GVG 1983 nicht nur auf die Erhaltung, sondern auch auf die Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes ebenso wie auf die Erhaltung oder Stärkung eine leistungsfähigen Bauernstandes abstellt.“

Im hier zu beurteilenden Fall ist Faktum, dass die separierten Flächen dem landwirtschaftlichen Betrieb des Erstbeschwerdeführers zuzurechnen sind und die Gebäude bislang ausschließlich landwirtschaftlichen Zwecken gedient haben bzw dienen hätten sollen, das Wohnhaus und die umgebenden Nebengebäude stellen eine landwirtschaftliche Hofstelle dar und sind als solche gewidmet. Das „alte Bauernhaus“ auf dieser Hofstelle existiert laut Auskunft der Gemeinde bereits seit mehr als 100 Jahren. Die widmungswidrige Vermietung des Wohnhauses auf der Hofstelle schadet im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren nicht.

Es haben die Beschwerdeführer bzw konkret der Erstbeschwerdeführer neben den bereits analysierten Argumenten auch vorgebracht, dass er selbst wohl darüber entscheiden könne, welche Grundstücke er übergibt und welche er sich als „Altersvorsorge“ behält.

Dazu ist in Anbetracht der zitierten Judikatur festzustellen, dass jedes „Verfügungsrecht“ über Grundeigentum nach der österreichischen Rechtsordnung nur so weit geht, als es die im Einzelfall zu prüfende gesetzlichen Normen zulassen. Dies betrifft zB die Verwendung eines Grundstückes im Rahmen der jeweiligen Flächenwidmung, wonach beispielsweise im Grünland kein Industriegebäude für die Maschinenproduktion errichtet werden darf; das Faktum, dass eine Rodung eines Waldes einer forstrechtlichen oder die Trockenlegung eines Moores einer naturschutzrechtlichen Bewilligung bedarf usw.

Ebenso unterliegt der Erwerb von Rechten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäuden oder Teilen dieser Gebäude und allen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an Gebäuden oder Teilen von Gebäuden, wie Wohnungen, wenn Ausländer Rechte erwerben dem Kärntner Grundverkehrsgesetz. So auch das hier gegenständliche Rechtsgeschäft, zumal kein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb im Ganzen übergeben wird.

Die Beschwerdeführer konnten im Verfahren nicht darlegen, aus welchem, dem Grundverkehrsgesetz immanentem Grund, die zurückbehaltenen Grundflächen nicht im Übergabsvertrag beinhaltet sind bzw. warum diese Flächen einem bestehenden land- und forstwirtschaftlichen Betrieb entzogen werden. Das Argument, dass diese Grundstücke „der Altersvorsorge“ dienen, ist unzureichend, zumal eine „Altersvorsorge“ für den Erstbeschwerdeführer als Übergeber auch in einem anderen rechtlichen Weg (zB Wohnrecht, Fruchtgenussrecht, Rente, etc.) erfolgen kann.

Zusammenfassend ist daher auszuführen, dass das gegenständlich grundverkehrsbehördlich zu prüfende Rechtsgeschäft auf Grund der genannten Versagungsgründe nicht zu genehmigen war.

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.