Landesverwaltungsgericht Burgenland E 215/17/2025.008/014

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGBU:2026:E.215.17.2025.008.014

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Burgenland erkennt durch seine Richterin Mag. Prostak über die Beschwerde des Herrn BF, geboren am ***, wohnhaft in ***, ***, vertreten durch Herrn AA, öffentlicher Notar in ***, vom 28.07.2025 gegen den Bescheid des Amtes der Burgenländischen Landesregierung als Agrarbehörde vom 26.06.2025, Zl. ***, betreffend Abweisung eines Antrages auf Errichtung eines Flurübereinkommens

zu Recht:

I. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird der Beschwerde stattgegeben und der angefochtene Bescheid dahingehend abgeändert, dass der Antrag auf Feststellung, dass der Grunderwerb hinsichtlich des Grundstückes GstNr [NR1], inneliegend in EZ [EZ1] in der KG [KG] unmittelbar zur Durchführung einer Flurbereinigung erforderlich ist, gem. § 1, § 43 Abs 1 und § 45 Abs 1 Flurverfassungs-Landesgesetz, genehmigt wird.

II. Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Mit Eingabe vom 10.01.2025 (Datum Eingangsstempel) beantragte der Beschwerdeführer vertreten durch AA, öffentlicher Notar in ***, den zwischen ihm und Frau BB und Frau CC am 20.12.2024 abgeschlossenen Kaufvertrag gemäß § 45 Abs 1 Flurverfassungs-Landesgesetz zu genehmigen. Bei dem Kaufobjekt handle es sich um das Grundstück GstNr [NR1], EZ [EZ1], KG [KG], BG ***, welches die Widmung „Landwirtschaftlich genutzte Grundflächen (Äcker, Wiesen oder Weiden) aufweise. Das Grundstück grenze direkt an das bereits im Eigentum des Beschwerdeführers stehende Grundstück GstNr [NR2] an. Der Kaufpreis betrage EUR *** (Euro ***). Der Beschwerdeführer brachte vor, dass das Grundstück aufgrund seiner Lage und Form für die Durchführung eines Flurbereinigungsverfahrens geeignet sei.

Mit Schreiben vom 19.03.2025 beauftragte die belangte Behörde einen Amtssachverständigen (DI DD) mit der Erstellung eines Gutachtens gemäß § 45 Abs 4 Flurverfassungs-Landesgesetz. In seinem Gutachten vom 03.04.2025 führte der Amtssachverständige aus, dass der Ankauf des Grundstückes zwar eine Verbesserung der Bewirtschaftungsmöglichkeiten bewirke, der Kaufpreis jedoch aus agrarökonomischer Sicht zu hoch und deshalb der Ankauf nicht sinnvoll sei. Die vom Sachverständigen errechnete Amortisierungszeit betrage rund 4.200 Jahre, bei Zugrundelegung eines Quadratmeterpreis von 0,42 Cent.

Mit Bescheid vom 26.06.2025, zu GZ ***, OE: *** wies die belangte Behörde den Antrag auf Errichtung eines Flurbereinigungsübereinkommens ab. Begründend führte sie aus, dass der Grundstücksankauf nicht im Interesse einer leistungsfähigen Landwirtschaft liege. Zudem habe der Beschwerdeführer gegenüber dem Amtssachverständigen angegeben, den Ankauf nicht aus wirtschaftlichen, sondern aus rein subjektiven Motiven vorgenommen zu haben.

I.2. Zum Beschwerdevorbringen:

Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer fristgerecht Beschwerde. Er brachte darin vor, dass die objektiven Voraussetzungen einer Flurbereinigung erfüllt seien und subjektive Motive sowie die Höhe des Kaufpreises kein gesetzliches Tatbestandsmerkmal darstellen. Die belangte Behörde habe selbst eine Verbesserung der Bewirtschaftungsmöglichkeiten festgestellt, weshalb die Abweisung rechtswidrig erfolgt sei.

I.3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Am 21.11.2025 führte das Landesverwaltungsgericht Burgenland eine öffentlich mündliche Verhandlung durch. An der Verhandlung nahmen der Beschwerdeführer sowie der Beschwerdeführervertreter und die Zeuginnen BB und CC teil. Ein Vertreter der belangten Behörde ist trotz nachgewiesener Ladung nicht erschienen.

In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch (Verzicht auf die) Verlesung des Aktes der belangten Behörde und des Gerichtsaktes. Weiters wurde der Beschwerdeführer einvernommen und insbesondere zu den im Akt befindlichen Angaben und dem Auszug aus dem Burgenland GIS (Geodaten vom 3.4.2025) befragt. Weiters wurden die Zeuginnen zum Kaufvertrag und dessen Abwicklung befragt.

II. Sachverhalt:

II.1. Der Beschwerdeführer gilt als Betriebsführer eines von ihm auf eigene Rechnung und Gefahr geführten land- und forstwirtschaftlichen Betriebes. Von diesem wird eine landwirtschaftliche Nutzfläche von 4,6250 Hektar mit einem landwirtschaftlichen Einheitswert von EUR 854,42 bewirtschaftet. Mit Stand 01/2024 befanden sich 13,8867 ha landwirtschaftliche/forstwirtschaftliche Fläche im Eigentum des Beschwerdeführers. Die Differenz von 9,2608 ha Fläche ist an drei unterschiedliche Betriebe verpachtet.

II.2. Das Grundstück GstNr [NR1] weist ein Gesamtausmaß von 2130 m² auf. Es ist dreieckig, hat eine längliche Form in Ost-West-Erstreckung und wird im Süden von der *** Straße begrenzt. Nördlich davon grenzt es an das landwirtschaftliche Grundstück GstNr [NR2], im Westen an das Grundstück GstNr [NR3] an, das ebenso als landwirtschaftliche Fläche gewidmet ist.

II.3. Die Form des gegenständlichen Grundstückes ist aus agrarischer Sicht als ungünstig zu bezeichnen, da es spitz zulaufend ist. Durch die Erweiterung mit dem angrenzenden und bereits im Eigentum des Beschwerdeführers befindlichen Grundstück GstNr [NR2] wird eine Verbesserung der Bewirtschaftungsmöglichkeiten erreicht.

II.4. Das Grundstück GstNr [NR1] dient der Erzeugung von Pflanzen, ihrer Bringung oder ihrer Verwertung im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes.

II.5. Durch den Ankauf des Grundstückes wird die Leistungsfähigkeit des Beschwerdeführers durch Zahlung des Kaufpreises nicht derart beeinträchtigt, dass eine Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebes die Folge sein müsste.

III. Beweiswürdigung:

III.1. Unstrittig sind die Feststellungen zu Punkt II.1., II.2. sowie III.3., diese ergeben sich zum einen aus dem Auszug des Beitragskonto der SVS vom 27.12.2024 betreffend den Beschwerdeführer, dem im Akt befindlichen Gutachten des Amtssachverständigen sowie den Feststellungen der belangten Behörde im durchführten Ermittlungsverfahren.

III.2. Die Feststellung zu Punkt II.4. und II.5. konnte aufgrund der Aussage des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung getroffen werden. Darin legte er überzeugend dar, dass durch die Zusammenlegung der beiden Grundstücke GStNr [NR2] sowie dem verfahrensgegenständlichen Grundstück GStNr [NR1] eine wesentlich leichtere Zufahrt zu seiner Hofstelle möglich wird, gerade im Hinblick auf die Bringung der Pflanzen/landwirtschaftlichen Produkte, die im umliegenden Gebiet geerntet werden. Dies ist derzeit nur über einen sehr schmalen Weg, welcher an einem Einfamilienhaus vorbeiführt, möglich und führt dadurch immer wieder zu Schwierigkeiten. Weiters plant der Beschwerdeführer die Hofstelle in den kommenden Jahren zu sanieren und diese samt den umliegenden Grundstücken die ebenso in seinem Eigentum stehen, zukünftig selbst zu bewirtschaften. Dass der Beschwerdeführer keine Umwidmung der Kaufliegenschaft in Bauland anstrebt, ergibt sich aus dem Umstand, dass sich bereits eine Hofstelle in unmittelbarer Nähe zum verfahrensgegenständlichen Grundstück befindet sowie durch seine Angaben im Verfahren.

Auch konnte der Beschwerdeführer glaubhaft darlegen, dass durch den Ankauf der Fläche keine schweren Schäden für den landwirtschaftlichen Betrieb zu erwarten sind. Dies erschließt sich auch daraus, dass er die Hofstelle samt umliegender Flächen verpachtet hat und hier regelmäßige Einnahmen lukriert. Es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass durch die Verpachtung einer zusätzlichen Fläche, auch ein höherer Pachtzins erzielt werden kann.

IV. Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen des Flurverfassungs-Landesgesetz lauten Auszugsweise:

Ziele und Aufgaben der Zusammenlegung

§ 1

(1)Im Interesse der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen und umweltverträglichen Landwirtschaft sind Besitz-, Benützungs-, und Bewirtschaftungsverhältnisse im ländlichen Wirtschaftsraum durch Neueinteilung und Erschließung des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes sowie die Ordnung der rechtlichen und wirtschaftlichen Grundlagen der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe nach zeitgemäßen volks- und betriebswirtschaftlichen und ökologischen Gesichtspunkten im Wege eines Zusammenlegungsverfahrens nach Maßgabe der nachstehenden Bestimmungen zu verbessern und zu gestalten.

(2)Zur Erreichung dieser Ziele sind in erster Linie die Nachteile abzuwenden, zu mildern oder zu beheben, die verursacht werden durch:

a)Mängel in der Agrarstruktur (zB zersplitterter Grundbesitz, ganz oder teilweise eingeschlossene Grundstücke, ungünstige Grundstücksformen,….unzureichende naturräumliche Ausstattung)

Flurbereinigung

§ 43

(1) An Stelle eines Zusammenlegungsverfahrens kann ein Flurbereinigungsverfahren durchgeführt werden, wenn dadurch

a)die Besitz-, Benützungs-, oder Bewirtschaftungsverhältnisse in einem kleineren Gebiet oder bei einer kleineren Anzahl von land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe oder lediglich durch einzelne Maßnahmen verbessert oder neu gestaltet werden oder

b)eine zweckmäßige Zwischenlösung bis zur späteren Durchführung eines Zusammenlegungsverfahrens erreicht wird.

Flurbereinigungsverfahren

§ 44

Im Flurbereinigungsverfahren sind die Bestimmungen für die Zusammenlegung sinngemäß anzuwenden.

Flurbereinigungsverträge und-übereinkommen

§ 45 Abs (1)

Dem Flurbereinigungsverfahren sind Verträge, die von den Parteien in verbücherungsfähiger Form geschlossen wurden (Flurbereinigungsverträge) oder Parteienübereinkommen, die von der Agrarbehörde in einer Niederschrift beurkundet wurden (Flurbereinigungsübereinkommen), zugrunde zu legen, wenn die Agrarbehörde bescheidmäßig festgestellt, dass sie für die Durchführung der Flurbereinigung erforderlich sind. In einem solchen Fall kann von der Erlassung der im Flurbereinigungsverfahren sonst vorgesehenen Bescheide Abstand genommen werden. Nach Abs 2 dieser Gesetzesstelle ist der Bescheid gem. Abs 1 nach Rechtskraft dem für die Erhebung der Grunderwerbsteuer zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Die Agrarbehörde hat von Amts wegen die Durchführung der Flurbereinigungsübereinkommen im Grundbuch durchzuführen.

V. Erwägungen:

Gemäß § 1 Abs 1 iVm § 43 Flurverfassungs-Landesgesetz dienen Flurbereinigungen der Verbesserung der Agrarstruktur und der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen und umweltverträglichen Landwirtschaft. Maßgeblich ist dabei, ob durch die beantragte Maßnahme objektiv eine Verbesserung der Bewirtschaftungsverhältnisse erreicht wird.

Unstrittig ist, dass das angekaufte Grundstück unmittelbar an den bestehenden land- und forstwirtschaftlichen Betrieb des Beschwerdeführers angrenzt und nach den Feststellungen des Amtssachverständigen eine Verbesserung der Bewirtschaftungsmöglichkeiten bewirkt. Damit ist ein zentrales Tatbestandsmerkmal des § 1 Abs 1 iVm § 43 Flurverfassungs-Landesgesetz erfüllt.

Die Höhe des vereinbarten Kaufpreises stellt kein gesetzlich normiertes Tatbestandsmerkmal für die Zulässigkeit einer Flurbereinigung dar. Entscheidend ist ausschließlich die objektive Eignung der Maßnahme zu Verbesserung der Agrarstruktur.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kann ein für ein landwirtschaftliches Grundstück im Vergleich zu Grundstücken ähnlicher Lage, Form und Größe überhöhter Kaufpreis den § 1 Abs 1 Flurverfassungs-Landesgesetz genannten Zielen wiedersprechen, wenn die Gefahr besteht, dass die Entrichtung des Kaufpreises zu schweren wirtschaftlichen Beeinträchtigungen des landwirtschaftlichen Betriebes führen kann (VwGH, 17.02.1987, GZ 86/07/0280).

Eine derartige Gefährdung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes des Beschwerdeführers ist dem durchgeführten Ermittlungsverfahren jedoch nicht zu entnehmen. Weder wurden konkrete Feststellungen einer drohenden Überschuldung noch zu einer nachhaltigen Beeinträchtigung getroffen.

Soweit die belangte Behörde ihre Entscheidung im Wesentlichen auf die Höhe des Kaufpreises sowie auf die vom Beschwerdeführer geäußerten subjektiven Beweggründe stützt, verkennt sie, dass weder subjektive Motive des Antragstellers noch die bloße Höhe des Kaufpreises für sich genommen gesetzliche Ausschlussgründe darstellen. Entscheidend ist vielmehr, ob der Kaufpreis geeignet ist, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Betriebes konkret zu gefährden.

Aus den vorgenannten Gründen war spruchmäßig zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, weil keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist einheitlich. Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage liegen nicht vor.