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1R34/26s•OLG Wien 1R34/26s
Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Weixelbraun, den Richter Mag. Einberger und den Kommerzialrat Dr. Seybold in der Rechtssache der klagenden Partei A*, **, *, vertreten durch Mag. Volkan Kaya, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagten Parteien 1. B GmbH, FN **, *, und 2. C, **, **, beide vertreten durch Mag. Jörg C. Müller, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 950.000 samt Zinsen, über die Berufung der klagenden Partei (Berufungsinteresse: EUR 200.000) gegen das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 9.2.2026, **44, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien die mit EUR 4.703,54 (darin enthalten EUR 783,84 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe
Der Zweitbeklagte ist alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Erstbeklagten. Darüber hinaus war er von 1.7.2014 bis 29.1.2021 Mehrheitsgesellschafter und Geschäftsführer der D* GmbH (FN ). Er und ein weiterer Mitgesellschafter hielten sämtliche Anteile an der D GmbH treuhändig für die E GmbH (FN **), deren wirtschaftlicher Eigentümer jedenfalls bis Februar 2024 der Kläger war.
Die D* GmbH erwarb (spätestens) im Jahr 2014 Eigentum an der Liegenschaft *. Sie beabsichtigte, dort Eigentumswohnungen zu errichten und diese gewinnbringend abzuverkaufen. Die F AG gewährte dafür einen Kredit, der Ende 2018 fällig geworden wäre.
Ende 2017 geriet die D* GmbH wegen ungeplanter Mehrkosten in finanzielle Schwierigkeiten. Im Sommer 2018 hafteten vom Kredit bei der F* AG noch rund EUR 2.200.000 aus. Um den Betrag zu tilgen, sollte die damals gutachterlich mit EUR 3.240.000 bewertete Wohnung Top 21 verkauft werden. Der Kläger war daran interessiert, die Wohnung selbst zu erwerben, verfügte aber nicht über ausreichende finanzielle Mittel. Er vereinbarte daher mit dem Zweitbeklagten, dass die Erstbeklagte die Wohnung – fremdfinanziert – um EUR 2.200.000 ankaufen und später an den Kläger weiterverkaufen sollte.
Der entsprechende Kaufvertrag wurde am 5.9.2018 abgeschlossen. Die Beteiligten vereinbarten im Zuge dessen, dass die Erstbeklagte die Wohnung entweder an den Kläger um EUR 3.240.000 oder, falls dieser die erforderlichen Mittel nicht aufbringen sollte, an den Meistbietenden weiterverkaufen und der Mehrerlös der D* GmbH zufließen sollte. [F1] „Der Kläger und der Zweitbeklagte vereinbarten im Zuge des Erwerbs der Wohnung Top 21 durch die Erstbeklagte auch, dass der Kläger der Erstbeklagten ein Gelddepot von EUR 200.000 für die anfallenden Kosten der Erstbeklagten hinsichtlich des Erwerbs und der Verwaltung der Wohnung Top 21 zur Verfügung stellt. Darüber hinaus vereinbarten sie, dass ein verbleibender Restbetrag nach Abzug der anfallenden Kosten der Erstbeklagten als Entgelt verbleiben sollte.“
Am 7.9.20218 dotierte die Ehefrau des Klägers in dessen Namen das Gelddepot mit dem vereinbarten Betrag von EUR 200.000.
Bereits im Oktober 2018 richtete die Erstbeklagte an den Kläger auf dessen Drängen hin ein bis 30.1.2021 befristetes Anbot, die Wohnung um (nur) EUR 2.200.000 ankaufen zu können. Dazu wurde in Punkt 2. der notariell beglaubigten Angebotsurkunde festgehalten und vereinbart: „Für die Errichtung dieses Kaufanbotes bezahlt der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis die Zinsen, die die Bank für das Darlehen […] verrechnet. Dazu hat der Käufer bei der Verkäuferin ein Depot von € 200.000 (Euro zweihunderttausend) erlegt, woraus die Verkäuferin die Darlehenszinsen zu bezahlen hat. Sollte der Kaufvertrag nicht zur Stande kommen, so verfällt das Depot von € 200.000 (Euro zweihunderttausend) zu Gunsten der Verkäuferin.“
Mit Schreiben vom 25.2.2020 teilte die Erstbeklagte dem Kläger mit, das Angebot sei nach einer von ihr zwischenzeitig eingeholten Auskunft eines Rechtsanwalts nichtig und als aufgelöst zu betrachten. Am 17.12.2020 verkaufte sie die Wohnung Top 21 an einen Dritten zu einem Kaufpreis von EUR 2.950.000. Den nach Abzug der Kontospesen verbleibenden Mehrerlös von EUR 743.815,65 überwies sie der D* GmbH. Bis dahin hatte die Erstbeklagte das gesamte Gelddepot für Kreditzinsen, Gebühren sowie Betriebs und Maklerkosten verbraucht.
Mit Klage vom 13.12.2023 begehrte der Kläger EUR 950.000 samt Zinsen. Er brachte zusammengefasst vor, er habe das bis 30.1.2021 bindend abgegebene Kaufanbot am 27.1.2021 angenommen. Die Erstbeklagte habe es jedoch durch den Weiterverkauf der Wohnung an einen Dritten vereitelt, sodass sie ihm für die Differenz zwischen dem ihm zugesagten und dem erzielten Verkaufspreis von EUR 750.000 hafte. Ferner schulde sie ihm die Rückzahlung seiner „Anzahlung“ iHv EUR 200.000. Nur wenn der Kaufvertrag aus Verschulden des Klägers nicht zustande gekommen wäre, hätte das Depot zugunsten der Erstbeklagten verfallen sollen. Der Zweitbeklagte hafte für beides wegen vorsätzlich sittenwidriger Schädigung.
Dem Anspruch stehe das Verbot der Einlagenrückgewähr nicht entgegen. Der Kaufpreis von EUR 2.200.000 sei marktkonform und angemessen gewesen. Es sei auf den Zweitbeklagten auch kein Zwang ausgeübt worden, das Angebot im Namen der Erstbeklagten abzugeben.
Die Beklagten beantragten die Abweisung der Klage und replizierten im Wesentlichen, das Kaufanbot und dessen Annahme durch den Kläger seien wegen Verstoßes gegen das Verbot der Einlagenrückgewähr nichtig. Es sei zunächst vereinbart worden, durch den Verkauf der Wohnung an die Erstbeklagte der D* GmbH die dringend benötige Liquidität zu verschaffen und ihr nach dem Weiterverkauf der Wohnung zu einem angemessenen Preis den Mehrerlös nachzuzahlen. Dieser Vertrag sei gültig zustande gekommen und von der Erstbeklagten schlussendlich auch erfüllt worden. Demgegenüber sei das Anbot an den Kläger, die Wohnung weit unter ihrem tatsächlichen Wert um nur EUR 2.200.000 erwerben zu können, rechtsunwirksam. Der Zweitbeklagte habe dies – ebenso wie der Kläger – gewusst, sich aber dessen Druck gefügt. Aus der Nichterfüllung eines nichtigen Vertrages könne der Kläger keine Schadenersatzansprüche ableiten.
Das Gelddepot habe die Ehefrau des Klägers dotiert. Ihm fehle diesbezüglich die Aktivlegitimation. Zudem sei es vereinbarungsgemäß für die Kosten der Erstbeklagten im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Erhaltung und dem Weiterverkauf der Wohnung aufgebraucht worden. Ein Rückzahlungsanspruch bestehe deshalb nicht.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage ab. Es stellte den aus Seiten 1 und 4 bis 9 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Sachverhalt fest, auf den zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird.
Rechtlich folgerte es, das an den Kläger als wirtschaftlich Berechtigten der D* GmbH gerichtete Kaufanbot, die Wohnung zu einem weit unter ihrem Wert liegenden Kaufpreis zu erwerben, verstoße gegen das Verbot der Einlagenrückgewähr und sei daher nichtig. Aus diesem absolut nichtigen Rechtsgeschäft könne der Kläger keine Schadenersatzansprüche ableiten. Hingegen sei die Vereinbarung, wonach die Kosten der Erstbeklagten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung aus dem Gelddepot zu bestreiten seien und ihr ein allfälliger Überschuss als Gewinn verbleiben solle, rechtlich unbedenklich. Da der gesamte Betrag für diese Zwecke aufgebraucht worden sei, stehe dem Kläger kein Rückforderungsanspruch zu.
Nur gegen die Abweisung des Teilbegehrens von EUR 200.000 im Zusammenhang mit dem Gelddepot richtet sich die Berufung des Klägers mit dem Antrag, der Klage in diesem Umfang stattzugeben; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagten beantragen, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1. 1 Der Kläger bekämpft die oben als F1 gekennzeichnete Feststellung. An ihrer Stelle begehrt er die Ersatzfeststellung, „Der Kläger und die Erstbeklagte vereinbarten im Kaufanbot vom 19.10.2018, dass ein Betrag von EUR 200.000 von dem Kläger zusätzlich zum Kaufpreis an die Erstbeklagte bezahlt wird und daraus die Darlehenszinsen der Erstbeklagten für den aufgenommenen Hypothekarkredit bedient werden. Der Betrag von EUR 200.000 hätte zu Gunsten der Erstbeklagten verfallen sollen, wenn der Kaufvertrag nicht zur Stande kommt. Die Erstbeklagte hat den Kaufgegenstand während aufrechter Anbotsfrist ohne Zustimmung des Klägers an eine dritte Partei weiterverkauft.“
1. 2 Um die Beweisrüge dem Gesetz entsprechend auszuführen, muss für jede bekämpfte Feststellung eine im Austauschverhältnis stehende Ersatzfeststellung genannt werden (RI0100145), weil es ansonsten zu einem unzulässigen Entfall (RS0041835 [T3]) der angefochtenen Feststellungen käme (OLG Wien, 11 R 79/25f [Pkt 4.1]; 5 R 51/25v [Pkt 1.1.1]; 33 R 18/25x [Pkt 1] uva).
Dem wird hier die Beweisrüge insoweit nicht gerecht, als die angefochtene Feststellung klar und eindeutig die Frage betrifft, was die Parteien bezüglich des Gelddepots im zeitlichen Zusammenhang mit dem Verkauf der Wohnung von der D* GmbH an die Erstbeklagte vereinbarten. Die begehrte Ersatzfeststellung betrifft demgegenüber nur den Inhalt der schriftlichen Angebotsurkunde, die erst später errichtet wurde und deren Inhalt das Erstgericht ohnedies festgestellt hat (US 7). Dass es die ursprüngliche Vereinbarung nicht gegeben habe oder die Parteien bereits damals etwas anderes vereinbart hätten, als vom Erstgericht festgestellt wurde, behauptet der Berufungswerber mit der begehrten Ersatzfeststellung nicht. Sie steht daher in keinem Austauschverhältnis zu der angefochtenen Feststellung F1.
1. 3 Aus dem selben Grund überzeugen auch seine inhaltlichen Einwände gegen die Feststellung nicht. Der Berufungswerber bekämpft sie mit der Behauptung, weil er persönlich nicht für die Schulden der D* GmbH gehaftet habe, hätte für ihn keinerlei Motivation bestanden, eine solche Vereinbarung zu schließen, außer eben im Zusammenhang mit der Möglichkeit, die Wohnung später zu erwerben.
Er übersieht damit, dass nach den unangefochten gebliebenen Feststellungen die Wohnung an die Erstbeklagte zunächst mit der Nebenabrede verkauft wurde, sie entweder an den Kläger oder an den Bestbieter zu einem angemessenen Preis weiterzuverkaufen. Erst rund einen Monat, nachdem das Depot dotiert worden war, trat der Kläger an den Zweitbeklagten erstmals mit dem Ansinnen heran, ihm eine Kaufoption für die Wohnung zu einem unter dem Verkehrswert gelegenen Preis einzuräumen.
Welche Motivation den Kläger dazu bewogen haben mag, das Depot durch seine Ehefrau befüllen zu lassen, kann deshalb dahinstehen. Seine Argumentation wird alleine durch die Chronologie dieser Feststellungen widerlegt. Denn danach kann der ursprüngliche Zweck des Depots jedenfalls nicht darin bestanden haben, ihm eine Kaufoption zu sichern, die er einen Monat später vom Zweitbeklagten erst verlangte.
Im Übrigen war der Kläger wirtschaftlicher Eigentümer der D* GmbH, sodass auf seiner Seite eine Reihe an Motivationsfaktoren denkbar sind, ihre Liquidität zu erhalten und eine Insolvenz zu vermeiden. Dass die Erstbeklagte, die jeden Mehrerlös aus dem geplanten Weiterverkauf an die D* GmbH herausgeben musste und daher aus dem Prozedere keinen Gewinn zu erwarten hatte, dazu nur bereit war, wenn zumindest ihre eigenen Fremdfinanzierungskosten gedeckt waren, ist ebenso nachvollziehbar. Wenn der Berufungswerber letztlich in den Raum stellt, die D* GmbH hätte die Wohnung auch gleich an einen Dritten verkaufen können, benennt er keine Beweisergebnisse, nach denen es einen solchen Kaufinteressenten überhaupt gegeben hat.
Die angefochtene Feststellung ist daher unbedenklich und wird vom Berufungsgericht übernommen.
2. 1 Der Kläger argumentiert zusammengefasst, nach den Feststellungen habe er die ursprüngliche Vereinbarung bezüglich des Gelddepots nur mit dem Zweitbeklagten geschlossen, der jedoch nicht Vertragspartei des Kaufanbots geworden sei. Für das Rechtsverhältnis des Klägers zur Erstbeklagten sei demnach nur das schriftliche Anbot relevant. Da dieses wegen des Verstoßes gegen das Verbot der Einlagenrückgewähr nichtig sei, sei auch die Depotvereinbarung nichtig und das Geleistete zurückzuzahlen.
2. 2 Nach der – erfolglos angefochtenen – Feststellung des Erstgerichts vereinbarte der Kläger mit dem Zweitbeklagten, dass er „der Erstbeklagten“ ein Gelddepot für die anfallenden Kosten „der Erstbeklagten“ im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung zur Verfügung stellen und ein allfälliger Restbetrag „der Erstbeklagten“ als Entgelt verbleiben solle. Tatsächlich wurde das Geld danach auch „der Erstbeklagten“ überwiesen. Im diesem Gesamtzusammenhang können die Feststellungen des Erstgerichts daher nur so ausgelegt werden, dass der Kläger die strittige Vereinbarung mit dem Zweitbeklagten in dessen Funktion als Geschäftsführer der Erstbeklagten und nicht mit ihm persönlich traf. Soweit die Rechtsrüge den Feststellungen einen anderen Sinngehalt unterstellt, ist sie nicht dem Gesetz entsprechend ausgeführt (vgl RS0043603 [T2], [T8]).
2. 3 Richtig ist zwar, dass die ursprüngliche Vereinbarung über das Gelddepot im schriftlichen Kaufanbot in leicht modifizierter Fassung wiederholt wurde. Aus der Nichtigkeit des Anbots kann aber – der Berufung zuwider – der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht abgeleitet werden.
2.3. 1 Die Wohnung wurde ursprünglich von der D* GmbH an die Erstbeklagte mit der Vorgabe verkauft, sie zu wirtschaftlich angemessenen Konditionen weiterzuverkaufen und den Mehrerlös an die D* GmbH herauszugeben. Diese – wohl als Treuhand zu qualifizierende (vgl Hartlieb/Zollner in Rummel/Lukas/Geroldinger4 § 1002 Rz 98) – Vereinbarung ist, wie das Erstgericht festgehalten hat (§ 500a ZPO) und wie auch der Kläger nicht bestreitet, unter dem Blickwinkel des § 82 GmbHG unbedenklich. Die zur Umsetzung dieses Auftrags geschlossene Nebenabrede über das Gelddepot ist daher ebenso unbedenklich.
2.3. 2 Das spätere Kaufanbot konnte diese Vereinbarung schon deswegen nicht ändern, weil die D* GmbH als Treuegeberin daran nicht beteiligt war. Aber selbst wenn man annehmen wollte, das Anbot habe zumindest in Bezug auf die Depotabrede insoweit novierende oder schuldändernde Wirkung gehabt, als das Depot nun nicht mehr der Umsetzung des ursprünglichen Treuhandauftrags sondern der nichtigen Kaufoption dienen sollte, wäre dem Kläger nicht geholfen. Die Nichtigkeit des Anbots schlüge zwar auf diese Änderung (samt dem nur darin enthaltenen Verschuldenserfordernis) durch, doch hätte das zur Folge, dass die ursprüngliche Vereinbarung fortbestanden hätte oder wieder aufgelebt wäre (zur Schuldänderung: Kogler in Rummel/Lukas/Geroldinger4 § 1379 Rz 8; 10 Ob 35/20z [52]; zur Novation: Neumayr in KBB7 §§ 1376 – 1377 ABGB Rz 2; RS0032445 [T1]). Das Depot hätte demnach wieder bzw weiterhin der Umsetzung des ursprünglichen und unbedenklichen Auftrags gedient, die Wohnung zum bestmöglichen Preis weiterzuverkaufen und den Erlös der D* GmbH herauszugeben. Da das Geld schließlich genau dafür verwendet wurde, besteht der Rückforderungsanspruch des Klägers nicht zu Recht.
3. Der unberechtigten Berufung war damit ein Erfolg zu versagen.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 50, 41 ZPO.
Die ordentliche Revision ist mangels erheblicher Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.
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