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1R164/25i•OLG Innsbruck 1R164/25i
Das Oberlandesgericht Innsbruck als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Mag. Obrist als Vorsitzenden sowie die Richterinnen des Oberlandesgerichts Dr. Nemati und Mag. Ladner-Walch als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei Dr. A*, vertreten durch Mag. Dr. Norbert Winkler, Rechtsanwalt in Innsbruck, wider die beklagte Partei Dr. B*, vertreten durch Univ.-Prof. Dr. Hubertus Schumacher, Rechtsanwalt in Innsbruck, wegen zuletzt EUR 152.587,05 s.A., über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 21.7.2025, **, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen und zu Recht erkannt:
I. Die Berufung wegen Nichtigkeit wird v e r w o r f e n .
II. Im übrigen wird der Berufung n i c h t Folge gegeben.
III. Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen zu Handen ihres Vertreters die mit EUR 4.098,42 (darin enthalten EUR 683,07 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
IV. Die (ordentliche) Revision ist n i c h t zulässig.
Entscheidungsgründe:
Mit Kaufvertrag vom 5.6./7.6.2019 verkaufte der Kläger eine Wohnung in C* samt Zubehör (Kellerabteil, Garten/Böschung), zwei Tiefgaragenplätzen und Lager zu einem Kaufpreis von pauschal EUR 590.000,-- an Mag. D* E* und Mag. F* E* (in Folge: Käufer).
Die Beklagte ist Rechtsanwältin und errichtete diesen Kaufvertrag.
Der Vertragstext lautet auszugsweise wie folgt:
„VIII.
Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstands erfolgt in bestehendem tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objekts [...] oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.
[…]
X.
Alle mit der Errichtung und der grundbücherlichen Durchführung dieses Vertrages samt Treuhandschaft verbunden[en] Kosten, Gebühren und Abgaben, insbesondere auch die Grunderwerbsteuer und die Grundbuchseintragungsgebühr sowie die Beglaubigungskosten werden zur Gänze von den Käufern getragen.
Die Kosten für die Herstellung der bücherlichen und außerbücherlichen Lastenfreiheit hat der Verkäufer zu tragen, ebenso die zu entrichtende Immobilienertragssteuer.
Der Verkäufer ermächtigt die Vertragserrichterin, die Selbstberechnung der Immobilienertragssteuer vorzunehmen. In diesem Zusammenhang verpflichtet sich der Verkäufer, der Vertragserrichterin alle hiezu erforderlichen Informationen und Urkunden zur Verfügung zu stellen und die damit zusammenhängenden Kosten der Vertragserrichterin zu zahlen.
Die Vertragsteile beauftragen und ermächtigen die Vertragserrichterin zur Selbstberechnung der Grunderwerbssteuer.“
[…]
XII.
Die Käufer beauftragen und bevollmächtigen [Beklagte] mit der Errichtung und der bücherlichen Durchführung dieses Vertrages.
Sämtliche Vertragsteile bevollmächtigen und beauftragen sowie ermächtigen weiters [Beklagte] damit, alle zur grundbücherlichen Durchführung dieser Vertragsurkunde erforderlichen Anträge zu stellen, Vertragsnachträge zu verfassen und für die Vertragsteile zu unterfertigen, soweit dies zur grundbücherlichen Durchführung dieses Vertrages erforderlich ist.
[...]“
Der Schrankraum der von den Käufern gekauften Wohnung liegt oberhalb der Tiefgarageneinfahrt, besitzt kein Fenster und ist an der Außenwand größtenteils mit Erde eingeschüttet. Die Käufer ließen im August 2019 im Schrankraum einen Einbauschrank errichten. Am 5.1.2020 stellten sie hinter den Einbauten einen erheblichen Schimmelschaden fest. Ursache dieses Schimmelbefalls ist ein Baumangel, der Schrankraum ist nicht ausreichend gedämmt und es befindet sich dort eine Wärmebrücke. Die Schimmelfreiheit dieses Raumes kann aus diesem Grund auch durch häufiges Lüften nicht erreicht werden.
Mit Klage vom 1.6.2022 begehrten die Käufer in dem zu ** geführten Verfahren vor dem Landesgericht Innsbruck (in Folge: Vorverfahren) gestützt auf die Rechtsgründe der Gewährleistung, des Schadenersatzes und eines vom [dort] Beklagten [hier: Kläger] (arglistig) veranlassten Irrtums dessen Verurteilung zur Zahlung von EUR 55.751,00 s. A. sowie der Nebenforderung von EUR 2.353,72.
Mit dem im Vorverfahren im ersten Rechtsgang ergangenen Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 9.10.2022 wurde die Klage abgewiesen und die dem Beklagten zu ersetzenden Prozesskosten mit EUR 12.374,46 bestimmt.
Mit Zwischenurteil und Beschluss des Oberlandesgerichts Innsbruck vom 23.3.2023 wurde das Urteil des Landesgerichts vom 9.10.2022 I. im Teilumfang der Klagsabweisung hinsichtlich der Nebenforderung von EUR 2.353,72 als nichtig aufgehoben, das Klagebegehren in diesem Umfang wegen Unzulässigkeit des Rechtswegs zurückgewiesen, II. darüber hinaus der Berufung der Käufer Folge gegeben und das angefochtene Urteil auf ein Zwischenurteil abgeändert, demzufolge das Klagebegehren dem Grunde nach zu Recht besteht. Die Kostenentscheidung wurde der Endentscheidung vorbehalten.
In rechtlicher Hinsicht führte das Oberlandesgericht Innsbruck aus, Punkt VIII. des zwischen den Streitteilen geschlossenen Kaufvertrags stelle keinen umfassenden Gewährleistungsverzicht dar. Dieser Haftungsausschluss beziehe sich nur auf Mängel, die für die Käufer bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar gewesen wären. Da dies auf den dort weniger als ein halbes Jahr nach der Übergabe auftretenden Schimmelschaden nicht zutreffe, sei der [dort] Beklagte [hier: Kläger] als Verkäufer gewährleistungspflichtig. Zu den gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften eines als „Schrankraum“ geplanten und bezeichneten Raums gehöre, dass man diesen als solchen nutzen und in diesen auch einen Schrank einbauen könne, ohne dass dies zu Schimmelbildung führe.
Mit Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 23.5.2023 (1 Ob 79/23h) wurde die gegen dieses Zwischenurteil des Oberlandesgerichts Innsbruck erhobene außerordentliche Revision des [dort] Beklagten [hier: Kläger] mangels erheblicher Rechtsfrage zurückgewiesen.
Mit im Vorverfahren im zweiten Rechtsgang ergangenen Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 30.9.2024 wurde dem Klagebegehren der Käufer vollumfänglich stattgegeben. Es verpflichtete den [dort] Beklagten [hier: Kläger] dazu, den Käufern EUR 55.751,00 s.A. zu bezahlen und bestimmte die den Käufern zu ersetzenden Prozesskosten mit EUR 41.967,45. Bis zum 6.5.2025 resultierte daraus ein kapitalisierter Zinsanspruch der Käufer in Höhe von EUR 6.829,76.
Mit Urteil des Oberlandesgerichts Innsbruck vom 13.3.2025 wurde der wider dieses Urteil erhobenen Berufung des [dort] Beklagten [hier: Kläger] keine Folge gegeben. Weiters wurden die den Käufern zu ersetzenden Kosten des Berufungsverfahrens mit EUR 4.108,66 bestimmt.
Am 5.5.2025 überwies der Kläger EUR 48.263,47 und am 1.5.2025 EUR 60.000,--, jeweils auf das Konto des Rechtsanwalts der Käufer.
Die Käufer baten die Beklagte um die Errichtung des Kaufvertrags für den Erwerb der Wohnungseigentumsobjekte des (nunmehrigen) Klägers.
Als die Beklagte den Vertragsentwurf konzipierte, ging sie davon aus, nur von den Käufern beauftragt worden zu sein. Für die Vertragserrichtung erhielt sie vom Kläger kein Entgelt. Für den Kläger ermittelte und erledigte sie die verkaufsbedingt anfallende Immobilienertragssteuer. Ihr auf diese Leistungen entfallendes Honorar bezahlte der Kläger.
Als die Beklagte den Vertragsentwurf konzipierte, wusste sie nicht, ob der Kläger anwaltlich vertreten war oder nicht. Es gab für die Beklagte keine Anhaltspunkte, aufgrund derer ihr eine rechtsanwaltliche Vertretung des Klägers erkennbar gewesen wäre.
Der Kläger sagte der Beklagten nicht, dass er durch den (nunmehrigen) Klagsvertreter rechtlich beraten ist.
Als die Beklagte den Vertragsentwurf konzipierte, wusste sie nicht, dass der Kläger einen vollumfänglichen Gewährleistungsausschluss wünscht. Sie konzipierte den Vertragsentwurf so, wie sie es während ihrer gesamten beruflichen Laufbahn immer tat. Ihrer Rechtsansicht nach stellt Punkt VIII. dieses Vertrags einen Gewährleistungsausschluss dar, demzufolge ein Verkäufer für verdeckte Mängel haftet.
Dies bzw. die Reichweite des Gewährleistungsausschlusses laut Punkt VIII. teilte sie dem Kläger jedoch nicht mit. Sie teilte ihm auch nicht mit, dass sie sich primär zur Wahrung der Interessen der Käufer verpflichtet sah. Ihm beides mitzuteilen wäre ihr möglich gewesen.
Die Beklagte übermittelte den Vertragsentwurf zuerst an die Käufer. Nachdem diese ihr mitgeteilt hatten, mit dessen Inhalt einverstanden zu sein, schrieb sie am 15.5.2019 folgende Mail an die vom Kläger beauftragte Maklerin, mit der sie dieser den von ihr konzipierten Kaufvertragsentwurf übermittelte:
„[…] Im Anhang übermittle ich den Entwurf für einen Kaufvertrag mit den [Käufern] und ersuche sie um Durchsicht und Nachricht, ob Änderungen gewünscht werden.
Ich gehe davon aus, dass es im Sinne des [Klägers] ist, dass ich die Löschung des zugunsten der Bank einverleibten Pfandrechts durch Abdeckung der zugrundeliegenden Forderung vornehme und dazu bei der Bank die treuhändige Überlassung der Löschungserklärung erwirke.
[…]“
Nachdem der Kläger den Vertragsentwurf der Beklagten von der Maklerin übermittelt erhielt, las er diesen durch und leitete ihn an seinen Rechtsvertreter, den Klagsvertreter weiter. In weiterer Folge telefonierten der Kläger und der Klagsvertreter und besprachen den zu Punkt VIII. des Vertrags enthaltenen Gewährleistungsausschluss. Der Kläger wusste zu diesem Zeitpunkt, dass es zu einem früheren Zeitpunkt aufgrund der Lösung einer Schelle im Technikraum der Wohnanlage, in der sich die Kaufobjekte befinden, zu einem größeren Wasseraustritt gekommen war. Er betrachtete dies jedoch aufgrund der damals durchgeführten Sanierung als erledigt.
Der Klagsvertreter wusste, dass der Kläger einen vollumfänglichen Gewährleistungsausschluss wünscht und keinerlei Haftung aus dem Verkauf der Wohnungseigentumsobjekte übernehmen wollte.
Der Klagsvertreter teilte dem Kläger mit, dass Punkt VIII. des Vertrags seiner Ansicht nach einen vollständigen Gewährleistungsausschluss darstellt.
Aufgrund dieser Auskunft des Klagsvertreters erteilte der Kläger seine Zustimmung zur Vertragsunterzeichnung und teilte der Maklerin mit, dass der Kaufvertragsentwurf ohne Änderungswünsche in Ordnung gehe.
Dieser (verkürzt und nicht immer wörtlich wiedergegebene) Sachverhalt steht im Berufungsverfahren unbekämpft fest.
Der Kläger begehrte von der Beklagten zuletzt die Zahlung von EUR 152.587,05 s.A.. Er habe gegenüber der Beklagten nicht mitgeteilt, bei den Kaufvertragsverhandlungen rechtsanwaltlich beraten zu werden. Die Beklagte habe selbst die Ansicht vertreten, Punkt VIII. erfasse nicht versteckte Mängel. Darüber sei er von ihr nie aufgeklärt worden, obwohl sie dazu als Vertragsverfasserin (auch gegenüber anwaltlich vertretenen Vertragsparteien) verpflichtet gewesen sei. Wenn der Kläger darüber aufgeklärt worden wäre, hätte er den Kaufvertrag in dieser Form nicht akzeptiert. Für ihn sei nur ein vollumfänglicher Gewährleistungsausschluss oder eine Abstandnahme vom Verkauf denkbar gewesen. Die Beklagte hafte als Vertragsverfasserin gemäß § 1299 ABGB für die unterlassene Aufklärung. Sie habe ihre Tätigkeit für beide Vertragspartner wahrzunehmen. Die Beklagte sei daher jedenfalls passivlegitimiert. Punkt XII. des Vertrags sei widersprüchlich formuliert. Es sei daraus nicht abzuleiten, ob die Beklagte ausschließlich von den Käufern beauftragt worden sei oder nicht. In Punkt XII. Abs 2 sei eine derart weit gefasste Formulierung enthalten, aus der nur die Beauftragung von beiden Vertragsteilen folgen könne.
Der Kläger begehre folgende Zahlungen, zu denen er im Vorverfahren rechtskräftig verpflichtet worden sei und die er auch geleistet habe, von der Beklagten als Schadenersatz zurück:
Hauptsache VorverfahrenEUR 55.751,00
Zinsen bis 6.5.2025 VorverfahrenEUR 6.829,76
Verfahrenskosten Käufer VorverfahrenEUR 46.076,11
eigene Vertretungskosten erster Rechtsgang EUR 16.547,02
eigene Vertretungskosten zweiter RechtsgangEUR 27.383,16
SummeEUR 152.587,05
Die Beklagte wandte – soweit im Berufungsverfahren relevant – ein, dass sie nur von den Käufern mit der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung beauftragt und bevollmächtigt worden sei. Sie sei gegenüber dem Kläger daher nicht passiv legitimiert. Sie sei nicht verpflichtet gewesen, Vertragspunkte im Sinne des Klägers zu formulieren oder ihn aufzuklären. Der Kläger habe ihr zwar nicht erklärt, durch den Klagsvertreter rechtlich beraten zu sein. Dieser Umstand sei jedoch inzwischen rechtskräftig im Vorverfahren festgestellt worden. Die strittige Gewährleistungsklausel sei Gegenstand der Besprechungen des Klägers mit dem Klagsvertreter gewesen. Dieser sei für die inhaltliche Ausgestaltung des Kaufvertrags nach den Wünschen und Vorstellungen des Klägers zuständig. Die vom Oberlandesgericht Innsbruck vertretene Rechtsansicht betreffe ausschließlich die Sphäre des Klägers. Der Kläger habe überhaupt keinen Anspruch, den er gegen die Beklagte ins Treffen führen könne. Aufgrund seiner rechtlichen Beratung habe ihm die Haftung für versteckte Schäden klar sein müssen. Zudem habe er die Möglichkeit eines Schimmelschadens aufgrund eines vor Vertragsabschluss eingetretenen Wasserschadens in Betracht ziehen müssen, was zu einer Erkundigungsobliegenheit des Klägers beim Klagsvertreter führe.
Den Kläger treffe das Alleinverschulden, jedenfalls ein überwiegendes Mitverschulden, da er sich die Fehleinschätzung seines Rechtsanwalts zurechnen lassen müsse. Wäre er vom Klagsvertreter aufgeklärt worden, hätte er den Käufern gegenüber nicht gehaftet.
Das Erstgericht wies mit dem angefochtenen Urteil das Klagebegehren zur Gänze ab.
Es ging in seiner Entscheidung vom eingangs (verkürzt) wiedergegebenen sowie dem auf den Seiten 6 bis 10 des Urteils festgestellten Sachverhalt aus, auf welchen zur Vermeidung von Wiederholungen zunächst verwiesen wird.
Zum besseren Verständnis der Berufungsentscheidung werden nachfolgende Sachverhaltsannahmen (nicht immer wörtlich) wiedergegeben, wobei die vom Kläger als unrichtig bekämpften Feststellungen in Fettdruck und mit vorangestellten Ziffern verdeutlicht werden:
„[2] Dem Klagsvertreter als Rechtsanwalt wäre es aufgrund seiner Kenntnisse und seiner Erfahrung als Rechtsanwalt möglich gewesen, zu erkennen, dass Punkt VIII. auch als nicht vollumfänglicher Gewährleistungsausschluss ausgelegt werden kann, der eine Haftung des Klägers als Verkäufer für allfällige verdeckte Mängel des Verkaufsgegenstands begründen kann. Es wäre ihm möglich gewesen, dies dem Kläger mitzuteilen.
Änderungen zu Punkt VIII. des Kaufvertrags wurden zu keinem Zeitpunkt vorgenommen. Der Klagsvertreter und die Beklagte hatten keinen Kontakt bzw. korrespondierten nicht persönlich über Punkt VIII. dieses Vertrags. Auch der Kläger und die Beklagte sprachen vor der Vertragsunterfertigung nie über dessen Punkt VIII..
Eine gemeinsame Besprechung, an der die Streitteile sowie die Käufer teilnahmen, um den Vertragsinhalt zu besprechen, fand nicht statt.
Eine solche haben weder die Käufer noch der Kläger gewünscht. Ob die Beklagte derartige Besprechungen mit ihren Mandanten und allfälligen Dritten durchführt, hängt von den Umständen des jeweiligen Falls ab.
Am 20.5.2019 richtete die Maklerin ein E-Mail an die Beklagte, das sie in „cc“ an die Käufer, den Kläger und die Bank richtete und das auszugsweise lautete wie folgt:
„[…] Nach Rücksprache mit [Kläger] gibt es keine Änderungswünsche. […]“
Wenn die Beklagte dem Kläger vor oder bei Vertragsübermittlung mitgeteilt hätte, dass sie sich primär zur Wahrung der Interessen der Käufer verpflichtet sieht, hätte der Kläger genauso den Klagsvertreter kontaktiert, mit diesem den Vertragstext besprochen und dieselbe Auskunft von diesem erhalten. Auch in diesem Fall hätte der Kläger aufgrund der Auskunft des Klagsvertreters seine Zustimmung zur Vertragsunterzeichnung erteilt und der Maklerin mitgeteilt, dass der Kaufvertragsentwurf ohne Änderungswünsche in Ordnung gehe. Es wäre in weiterer Folge genauso zum Vertragsabschluss zwischen dem Kläger und den Käufern, zum Schimmelschaden am Verkaufsobjekt und zum Vorverfahren sowie zur schlussendlichen Verurteilung des Klägers im eingangs dargestellten Umfang gekommen.
Wenn die Beklagte dem Kläger vor oder bei Vertragsübermittlung mitgeteilt hätte, dass es sich bei Punkt VIII. des Kaufvertragsentwurfs um einen nicht vollumfänglichen Gewährleistungsausschluss handelt, aus dem rechtlich folgen könnte, dass der Kläger für verdeckte Mängel der von ihm verkauften Wohnung haftet, hätte dieser genauso den Klagsvertreter kontaktiert und mit diesem den Vertragstext und diese Auskunft der Beklagten besprochen.
[1] Was der Klagsvertreter daraufhin getan oder zum Kläger gesagt hätte, kann nicht festgestellt werden.
Ob es in weiterer Folge genauso zum unveränderten Vertragsabschluss zwischen dem Kläger und den Käufern sowie dem Vorverfahren gekommen wäre, kann nicht festgestellt werden.
Ob es in weiterer Folge zu einem Vertragsabschluss zwischen dem Kläger und den Käufern gekommen wäre, bei dem Punkt VIII. des Vertrags einen vollumfänglichen Gewährleistungsausschluss des Klägers vorsieht, kann nicht festgestellt werden.
Ob der Kläger in weiterer Folge vom Vertragsschluss gänzlich Abstand genommen hätte, kann nicht festgestellt werden.
Unabhängig davon wäre es in weiterer Folge genauso zum Schimmelschaden am (vom Kaufvertrag umfassten) Wohnungseigentumsobjekt gekommen, der eine Wertminderung der Wohnung von EUR 59.000,-- begründete.
Der Kläger verzeichnete im Vorverfahren insgesamt Kosten in Höhe von EUR 36.698,66.
Ob der Kläger über die eingangs dargestellten, unstrittigen Beträge hinaus weitere EUR 393,40 an Zinsen an die Käufer oder einen ihrer Vertreter bezahlte, kann nicht festgestellt werden.“
In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, dass die Beklagte zwar zunächst durch die Käufer mit der Errichtung des Kaufvertrags beauftragt worden sei. Die Beklagte habe jedoch, da sie den Kaufvertragsentwurf sowohl für ihre eigenen Mandanten als auch für den Kläger erstellt habe, eine rechtsanwaltliche Tätigkeit für mehrere Personen ausgeübt. Sie wäre daher verpflichtet gewesen, die Rechte und Interessen beider Vertragsteile entsprechend wahrzunehmen. Wenn sie – wie im gegebenen Fall – der Meinung gewesen sei, die Interessen des von ihr nicht vertretenen Vertragspartners nicht wahren zu müssen, hätte sie zumindest diesbezüglich eine erhöhte Aufklärungs- und Warnpflicht getroffen und den Kläger darüber aufklären müssen. Beidem habe sie nicht entsprochen, obwohl ihr dies möglich gewesen wäre. Sie habe daher ihre vorvertraglichen Aufklärungspflichten dem Kläger gegenüber schuldhaft verletzt.
Die Negativfeststellung zum hypothetischen Geschehensablauf, wenn die Beklagte den Kläger darauf hingewiesen hätte, dass er bei Punkt VIII. gegebenenfalls für verdeckte Mängel hafte, gehe aber zu Lasten des Klägers. Er habe daher den ihm obliegenden Kausalitätsnachweis nicht erbracht, weswegen die Klage bereits dem Grunde nach abzuweisen sei. Auf den (berechtigten) Einwand des Mitverschuldens des Klägers, müsse das Erstgericht daher ebenso wenig eingehen wie auf den konkret erlittenen Vertrauensschaden.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers. Darin wird eine Nichtigkeit des Ersturteils geltend gemacht und darüber hinaus – gestützt auf die Rechtsmittelgründe der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der unrichtigen Tatsachenfeststellung infolge unrichtiger Beweiswürdigung sowie der unrichtigen rechtlichen Beurteilung – die Abänderung des Urteils im Sinn einer vollständigen Klagsstattgebung beantragt. Hilfsweise wird auch ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt in ihrer Berufungsbeantwortung, dem gegnerischen Rechtsmittel einen Erfolg zu versagen. Darüber hinaus führt die Beklagte darin wie bei einer „ Anschlussrüge“ eine eigene Rechtsrüge im engeren Sinn aus.
Die Berufung wegen Nichtigkeit ist zu verwerfen, im Übrigen kommt ihr keine Berechtigung zu.
I. Der Behandlung der Berufung des Klägers ist voranzustellen, dass teilweise seine Rechtsmittelausführungen (insbesondere im Rahmen der Beweisrüge) gegen § 467 Z 3 und Z 4 ZPO verstoßen, weil sie den geltend gemachten Rechtsmittelgrund nicht erkennen lassen. Mehrere Berufungsgründe sind nämlich grundsätzlich nicht gemeinsam auszuführen (vgl. RS0041768). Dies hindert zwar nicht die Behandlung der Berufung. Allfällige Unklarheiten gehen jedoch zu Lasten des Berufungswerbers, sodass nur diejenigen Teile der Berufung behandelt werden, die die Beschwerdegründe deutlich erkennen lassen (RS0041911, RS0041761, RS0041768). Derjenige Teil der Ausführungen, der nicht mit hinreichender Deutlichkeit erkennen lässt, welcher Berufungsgrund dargestellt werden soll, ist mangels gesetzmäßiger Ausführung des Rechtsmittels unbeachtet zu lassen (RS0041768).
II. Zur Berufung wegen Nichtigkeit:
Den Nichtigkeitsgrund gemäß § 477 Abs 1 Z 4 ZPO sieht der Kläger dadurch verwirklicht, dass er vom Erstgericht nicht konkret mit seiner eigenen Aussage im Vorverfahren konfrontiert worden sei. Er habe über Vorhalt lediglich bestätigt, dass seine dortigen Angaben richtig gewesen seien. Diese seien aber in einem anderen Kontext erfolgt. Das Erstgericht hätte dem Kläger seine Angaben im Vorverfahren „direkt vorhalten“ und ihm Gelegenheit zur Äußerung geben müssen. Für den Kläger oder den Klagsvertreter sei nicht erkennbar gewesen, dass das Erstgericht offenbar eine Widersprüchlichkeit zwischen der Aussage des Klägers in diesem und jener im Vorverfahren erblicke und als Ausfluss dessen die unter [1] bekämpften Negativfeststellungen treffe.
Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
1. Der Nichtigkeitsgrund nach § 477 Abs 1 Z 4 ZPO ist nur dann gegeben, wenn einer Partei die Möglichkeit, vor Gericht zu verhandeln, durch einen ungesetzlichen Vorgang entzogen wird. Alle diese Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. Solange auch nur eine dieser Voraussetzungen fehlt, liegt ein Nichtigkeitsgrund nicht vor (RS0042202).
2. Der Kläger (bzw. sein Vertreter) nahm am gesamten Verfahren teil (vgl. 7 Ob 194/25t). Die Bestimmung des § 477 Abs 1 Z 4 ZPO schützt den Anspruch auf rechtliches Gehör nur in der besonderen Erscheinungsform der gesetzwidrigen Verhinderung der Möglichkeit, vor Gericht zu verhandeln (Klauser/Kodek JN-ZPO18 § 477 E 64).
Entscheidend ist dabei, ob einer gerichtlichen Entscheidung Tatsachen- und Beweisergebnisse zugrunde gelegt werden, zu denen sich die Partei nicht äußern konnte (RS0005915, RS0074920, RS0006048, RS0117067).
3. Wie der Kläger selbst ausführt, stützen sich die von ihm monierten Ausführungen des Erstgerichts im Rahmen der Beweiswürdigung auf seine eigenen Angaben im Vorverfahren. Dieser (Vor-)Akt wurde vom Erstgericht dargetan. Weiters konnte sich der Kläger zu seiner Aussage im Vorverfahren auch äußern, hat auf diese jedoch – ohne weitere Anmerkungen seinerseits – nur verwiesen.
Beweisergebnisse, zu denen der Kläger nicht Stellung beziehen konnte, liegen somit nicht vor.
4. Die Nichtigkeitsberufung war daher zu verwerfen.
III. Zur Mangelhaftigkeit des Verfahrens:
Der Kläger macht seine Ausführungen im Rahmen der Nichtigkeitsberufung zur Gehörsverletzung aufgrund des fehlenden konkreten Vorhalts seiner Angaben im Vorverfahren auch als Mangelhaftigkeit des Verfahrens geltend.
Eine solche liegt jedoch nicht vor.
1. Wie bereits im Rahmen der Behandlung der Nichtigkeitsrüge (oben zu Punkt II.3.) dargelegt wurde, war es der Kläger selbst, der auf seine Angaben im Vorverfahren lediglich verwiesen und sich nicht weiter dazu geäußert hat.
2. Die – auch über Vorhalt der Aussage des Klägers im Vorverfahren durch das Erstgericht – unterbliebenen Anmerkungen des Klägers zu seinen dortigen Angaben können jedenfalls keinen Verfahrensfehler begründen. Eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens im Sinn des § 496 Abs 1 Z 2 ZPO kann nämlich nur durch einen Fehler des Gerichts, nicht aber durch einen in die Sphäre der Parteien fallenden Fehler bewirkt werden (RS0036581).
3. Sofern der Kläger mit seinen Ausführungen einen Verstoß des Erstgerichts gegen das Verbot der Überraschungsentscheidung gemäß § 182a ZPO geltend machen möchte, liegt auch ein solcher nicht vor.
3.1. Die Bestimmung des § 182a ZPO normiert die Pflicht des Gerichts, das Sach- und Rechtsvorbringen der Parteien mit diesen zu erörtern, und schreibt das von der Rechtsprechung schon vor Einführung dieser Bestimmung aus § 182 ZPO abgeleitete „Verbot von Überraschungsentscheidungen“ fest (7 Ob 83/05i; 10 Ob 105/05x).
3.2. Die in § 182a ZPO statuierte Erörterungspflicht bezieht sich auf rechtliche Gesichtspunkte (RS0036869 [T2]; 6 Ob 174/16f). Schon aus diesem Grund liegt kein Verstoß gegen das Verbot der Überraschungsentscheidung vor, weil sich die vom Kläger als Verfahrensmangel relevierten Umstände nicht auf rechtliche Gesichtspunkte beziehen (vgl 6 Ob 174/16f) und auch keine Frage der Beweislastverteilung betreffen, sondern die erstgerichtliche Beweiswürdigung.
Die – grundsätzlich auch im Anwaltsprozess bestehende – in § 182 ZPO normierte Prozessleitungspflicht geht nicht soweit, dass das Gericht zu erkennen zu geben hätte, welchen Beweisaufnahmen es Glauben schenken werde und welchen nicht und dass es in diesem Zusammenhang zur Stellung neuer Beweisanträge anzuleiten hätte (RS0036869).
IV. Zur Beweisrüge:
1. Anstelle der bei der Wiedergabe des Sachverhalts in Fettdruck unter [1] hervorgehobenen Negativfeststellungen zum hypothetischen Geschehensablauf bei Kontaktaufnahme des Klägers mit dem Klagsvertreter in Kenntnis des nicht vollumfänglichen Gewährleistungsausschlusses unter Punkt VIII. des Kaufvertrags begehrt der Kläger nachstehende Ersatzfeststellungen:
„Der Kläger hätte bei gehöriger Aufklärung durch die Beklagte in diesem Fall vom Vertragsabschluss gänzlich Abstand genommen.
Der Klagsvertreter hätte dem Kläger bei einer verbleibenden Haftung ohnehin als Rechtsanwalt geraten, den Vertrag auf dieser Basis nicht zu unterfertigen.
Man hätte in diesem Fall eine Änderung der Vertragsfassung verlangt. Ob es diesfalls zu einem Vertragsabschluss zwischen dem Kläger und den Käufern gekommen wäre, kann nicht festgestellt werden.“
Der Kläger habe ausgesagt, dass er den Kaufvertrag in Kenntnis des „wahren Sachverhalts“ nicht unterschrieben hätte. Das Erstgericht habe zu Unrecht die Angaben des Klägers im Vorverfahren der Aussage des Klägers in diesem Verfahren gegenübergestellt.
Die Fragestellung im Vorverfahren habe darauf abgezielt, aus welchen Gründen überhaupt der Kläger die Wohnung veräußern habe wollen.
In diesem Verfahren habe der Kläger klargestellt, dass der Verkauf der Wohnung nicht eilig gewesen sei. Die Frage, ob der Kläger als juristischer Laie wiederum den Klagsvertreter konsultiert hätte, wobei das Erstgericht nicht feststellen könne, was dieser daraufhin gesagt oder getan hätte, stelle sich nicht. Der Kläger habe bereits zahlreiche Immobilien gekauft und verkauft. Er habe daher Erfahrung mit Immobilientransaktionen und bereits „entsprechende Klauseln“ mit vollständigem Gewährleistungsausschluss akzeptiert. Der Kläger hätte daher gar keinen Bedarf gehabt, den Klagsvertreter zu dieser Frage gesondert zu konsultieren. Er hätte diese Frage selbständig bei der notwendigen Aufklärung durch die Beklagte beantworten können und keinen darüber hinausgehenden Ratschlag benötigt. Es sei auch nicht nachvollziehbar, warum das Erstgericht dem Klagsvertreter nicht zugestehe, dass er in diesem Fall dem Kläger geraten hätte, den Vertrag nicht zu unterfertigen. Ein anderer Ratschlag könne nicht unterstellt werden.
Darüber hinaus habe sich das Erstgericht nicht mit dem reduzierten Beweismaß der überwiegenden Wahrscheinlichkeit bei hypothetischen Kausalverläufen auseinandergesetzt. Der Geschädigte (hier: der Kläger) habe nämlich den Schadenseintritt nur plausibel zu machen. Mit der Aussage des Klägers, dass er den Vertrag in Kenntnis des wahren Sachverhalts nicht unterfertigt hätte, habe er dieses Beweismaß jedenfalls erfüllt.
Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
1.1. Gemäß § 272 ZPO obliegt die Beweiswürdigung primär dem Erstgericht. Dieses hat nach sorgfältiger Überlegung unter Berücksichtigung der Ergebnisse des gesamten Verfahrens zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzusehen ist oder nicht. Dabei kommt dem persönlichen Eindruck, den die Tatsacheninstanz von den vernommenen Personen gewinnt, naturgemäß besondere Bedeutung zu. Die Beweiswürdigung des Erstgerichts kann nur dann erfolgreich angefochten werden, wenn der Berufungswerber stichhaltige Gründe ins Treffen führt, die erhebliche Zweifel an den vom Erstgericht vorgenommenen Schlussfolgerungen rechtfertigen können. Der bloße Umstand, dass nach den Beweisergebnissen allenfalls auch andere Feststellungen möglich wären oder dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für den Prozessstandpunkt jener Partei, die sich gegen eine Feststellung richtet, sprechen, reicht jedoch nicht aus, eine unrichtige oder bedenkliche Beweiswürdigung aufzuzeigen. Es ist darzulegen, dass bedeutend überzeugendere Ergebnisse für eine andere Feststellung vorliegen. Dabei ist darzustellen, warum das Erstgericht bei richtiger Beweiswürdigung gerade die begehrte Feststellung (und nicht etwa aufgrund anderer vorliegender Beweismittel) andere Feststellungen hätte treffen müssen (9 Ob 104/22t Rz 7; RS0041835). Dies gelingt dem Kläger nicht.
1.2. Die Argumentation des Klägers, wonach er jedenfalls vom Kauf Abstand genommen hätte, wenn er gewusst hätte, dass es sich bei Punkt VIII. um keinen vollständigen Gewährleistungsausschluss gehandelt habe, vermag nicht zu überzeugen.
Die vom Kläger an dieser Stelle bekämpften Feststellungen befassen sich nämlich allesamt mit dem hypothetischen Geschehensablauf unter der – unbekämpft geblieben festgestellten (US 9 vorletzter Absatz) – Voraussetzung, dass der Kläger auch bei Mitteilung, dass es sich bei Punkt VIII. um keinen vollumfänglichen Gewährleistungsausschluss handle, den Klagsvertreter kontaktiert und mit diesem den Vertragstext und die Auskunft der Beklagten besprochen hätte.
Die prinzipielle Kontaktaufnahme des Klägers auch in diesem Fall mit dem Klagsvertreter wurde nämlich vom Kläger in seiner Beweisrüge nicht bekämpft.
1.3. Die Negativfeststellung dahingehend, wonach nicht festgestellt werden könne, was der Klagsvertreter daraufhin getan oder zum Kläger gesagt hätte, resultiert daraus, – wie das Erstgericht zutreffend im Rahmen seiner Beweiswürdigung (US 14 zweiter und dritter Absatz) ausgeführt hat – dass diesbezüglich keine Beweisergebnisse vorliegen. Der Kläger hat die Vernehmung des Klagsvertreters als Zeugen (trotz Erörterung seiner diesbezüglichen Beweislast) nicht angeboten.
Diese Negativfeststellung resultiert daher nicht aus der Anwendung eines falschen Beweismaßes, sondern aus einem völligen Mangel an Beweisen zu diesem Umstand. Einzig der Klagsvertreter hätte nämlich seine (hypothetische) Reaktion auf die (hypothetische) Mitteilung des Klägers, wonach es sich laut Beklagter bei dem Punkt VIII. um keinen vollumfänglichen Gewährleistungsausschluss handle, darlegen können.
1.4. Wie das Erstgericht ebenso zutreffend im Rahmen seiner Beweiswürdigung ausgeführt hat, resultieren die übrigen ebenso vom Kläger an dieser Stelle bekämpften Negativfeststellungen denklogisch aus dieser ersten bekämpften und vom Berufungsgericht als unbedenklich übernommenen Negativfeststellung.
1.5. Eine Auseinandersetzung mit dem bei hypothetischen Kausalverläufen durch Unterlassen reduzierten Beweismaß der überwiegenden Wahrscheinlichkeit war daher im konkreten Fall nicht angezeigt.
1.6. Der Beweisrüge kommt daher in diesem Punkt keine Berechtigung zu.
2. Der Kläger bekämpft weiter die unter [2] in Fettdruck hervorgehobenen Urteilsannahmen zur Möglichkeit des Klagsvertreters zu erkennen, dass Punkt VIII. auch als nicht vollumfänglicher Gewährleistungsausschluss ausgelegt werden könne, und dies dem Kläger mitzuteilen. An deren Stelle begehrt der Kläger nachstehende Ersatzfeststellungen:
„Der Klagsvertreter ist Rechtsanwalt. Auf Grundlage des ihm übergebenen Vertragstextes erteilte er die Information an den Kläger, dass Punkt VIII. einen vollumfänglichen Gewährleistungsausschluss zum Inhalt hat. Irgendwelche Umstände, aus denen sich eine allenfalls gegenteilige Rechtsansicht ableiten ließe, waren ihm nicht bekannt.“
Die Feststellungen bekämpfe der Kläger lediglich vorsichtshalber, da es sich seiner Ansicht nach um rechtliche Ausführungen, allenfalls um quaestiones mixtae handle. Der Klagsvertreter habe den Vertrag nicht erstellt und sei nur mit der Prüfung des Vertragstextes beauftragt worden. Er habe als Grundlage nur den Vertragsentwurf der Beklagten, jedoch keine weiteren Unterlagen zur Verfügung gehabt. Aufgrund dessen sei er zum Ergebnis gelangt, dass Punkt VIII. ein vollumfänglicher Gewährleistungsausschluss inklusive verdeckter Mängel sei.
Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
2.1. Um eine Beweisrüge gesetzmäßig auszuführen, muss der Rechtsmittelwerber angeben oder zumindest deutlich zum Ausdruck bringen,
welche konkrete Feststellung bekämpft wird,
infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde,
welche Feststellung stattdessen begehrt wird und
aufgrund welcher Beweisergebnisse die begehrte Feststellung zu treffen gewesen wäre (RS0041835 [insbesondere T4, T5]; Pochmarski/Tanzcos/Kober, Berufung in der ZPO4, 173 ff).
Die bekämpfte und die an deren Stelle angestrebte Feststellung müssen denselben tatsächlichen Gesichtspunkt in unterschiedlicher Weise beleuchten, also in einem sogenannten Alternativ- oder Austauschverhältnis zueinander stehen (RI0100145, OLG Innsbruck 3 R 165/24z und 3 R 26/24h).
2.2. Zunächst ist festzuhalten, dass die bekämpften und die angestrebten Feststellungen in keinem Austauschverhältnis zueinander stehen.
Die bekämpften Feststellungen setzen sich mit der prinzipiellen Möglichkeit des Klagsvertreters oder überhaupt eines Rechtsanwalts auseinander, zu erkennen, dass Punkt VIII. auch als nicht vollumfänglicher Gewährleistungsausschluss ausgelegt werden könne, und dies dem Kläger mitzuteilen.
Demgegenüber beziehen sich die angestrebten Ersatzfeststellungen lediglich darauf, dass dem Klagsvertreter keine Umstände bekannt gewesen seien, aus denen sich eine allenfalls gegenteilige Rechtsansicht (im Sinn eines vollständigen Gewährleistungsausschlusses) ableiten lasse.
2.3. Entgegen der Ansicht des Klägers handelt es sich bei den unter [2] bekämpften Urteilsannahmen um keine quaestiones mixtae, sondern um ausschließlich dem Tatsachenbereich zuzuordnende Feststellungen.
Die Eigenschaft des Klagsvertreters als Rechtsanwalt, die damit einhergehende Gesetzes- und Rechtsprechungskenntnis und die prinzipielle Möglichkeit, diese dem Kläger auch mitzuteilen, stellen keine Rechtsfragen, sondern vielmehr dem Tatsachenbereich zuzuordnende Umstände dar.
2.4. Aber auch sonst gelingt es dem Kläger nicht, Umstände darzutun, welche die nachvollziehbare und schlüssige Beweiswürdigung des Erstgerichts (US 12, 6. Absatz) zu den bekämpften Urteilsannahmen erschüttern können. Auch das Berufungsgericht vertritt die Ansicht, dass basierend auf den durchschnittlichen Kenntnissen und Erfahrungen eines durchschnittlichen Rechtsanwalts es auch dem Klagsvertreter möglich gewesen wäre, ein alternatives Auslegungsergebnis des Punkt VIII. zu erkennen und dies dem Kläger auch mitzuteilen.
2.5. Der Beweisrüge kommt somit auch in diesem Punkt keine Berechtigung zu.
3. Das Berufungsgericht legt daher im Hinblick auf die Erfolglosigkeit der Beweisrüge die vom Erstgericht getroffenen Urteilsannahmen seinen rechtlichen Ausführungen zugrunde.
V. Zur Rechtsrüge:
1. Der Kläger moniert das Fehlen folgender Feststellungen als sekundäre Feststellungsmängel.
a) „Der Kläger leistete an den Klagsvertreter für die Vertretung im Vorverfahren Kosten in Höhe von insgesamt EUR 43.930,18.“
b) „Die Beklagte nahm zu keinem Zeitpunkt Kontakt mit dem Kläger auf, um Informationen darüber einzuholen, welche Punkte aus seiner Sicht in den Vertrag aufgenommen werden sollten und ob von ihm ein vollumfänglicher Gewährleistungsverzicht gewünscht wird. Sie teilte dem Kläger auch nicht mit, dass die von ihr gewählte Formulierung keinen vollumfänglichen Gewährleistungsverzicht darstellt.“
Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
1.1. Wie im Folgenden bei Behandlung der Rechtsrüge dargestellt wird, war das Klagebegehren bereits dem Grunde nach abzuweisen. Der nur zur Höhe des Klagebegehrens zu a) monierte Feststellungsmangel ist daher ohne Relevanz.
1.2. Eine Rechtsrüge wegen sekundärer Feststellungsmängel scheidet aus, wenn das Erstgericht zum selben Sachverhaltskomplex positive oder negative Feststellungen getroffen hat, mögen diese auch von den Vorstellungen des Rechtsmittelwerbers abweichen (RS0053317[T1, T3]; RI0100145).
Die vom Kläger begehrten und unter b) wiedergegebenen zusätzlichen Feststellungen hat das Erstgericht auf US 7 fünfter Absatz und US 8 drittletzter Absatz ohnehin – sogar inhaltsgleich – festgestellt.
Auch diesbezüglich ist daher kein sekundärer Feststellungsmangel gegeben.
2. Zur Rechtsrüge im engeren Sinn:
Der Kläger wendet sich im Rahmen seiner Rechtsrüge im engeren Sinn (Punkt 4.2. der Berufung) ausschließlich gegen den vom Erstgericht im Rahmen eines Klammerzitats bejahten Mitverschuldenseinwand.
2.1. Das Erstgericht hat unter zutreffender Wiedergabe der Judikatur (§ 500a ZPO) dargelegt, dass die Negativfeststellung zum hypothetischen Geschehensablauf zu Lasten des Klägers geht, und die Klage daher bereits dem Grunde nach abgewiesen. Es erübrigt sich daher auch ein Eingehen auf den von der Beklagten erhobenen Mitverschuldenseinwand.
2.2. Lediglich der Vollständigkeit halber wird an dieser Stelle angemerkt, dass den Berufungsausführungen zur Haftung des Klagsvertreters nur für eine unvertretbare Rechtsansicht gegenüber dem Kläger im hier zu beurteilenden Fall einer Haftung der Beklagten gegenüber dem Kläger keine Relevanz zukommt.
2.3. Disloziert im Rahmen seiner Beweisrüge wendet sich der Kläger in rechtlicher Hinsicht auch gegen die Annahme des Erstgerichts, dass Punkt VIII. des Kaufvertrags keinen vollständigen Gewährleistungsausschluss darstelle.
Diesbezüglich setzt sich der Kläger aber über die bereits im rechtskräftig abgeschlossenen Vorverfahren festgestellte Auslegung dieses Punktes als nicht vollständigen Gewährleistungsausschluss und die daraus resultierende Haftung des Klägers gegenüber den Käufern hinweg. Auch auf diese rechtlichen Ausführungen ist sohin nicht weiter einzugehen. Dazu kann auch auf die – dem Kläger bekannten – rechtlichen Ausführungen in den Entscheidungen zu 1 R 186/22w und zu 10 Ob 79/23h aus dem Vorverfahren verwiesen werden.
2.4. Der Rechtsrüge kommt daher keine Berechtigung zu.
VI. Der Berufung war daher nicht Folge zu geben.
VII. Auf die in der Berufungsbeantwortung der Beklagten als unrichtig monierte Rechtsansicht des Erstgerichts, wonach die Beklagte verpflichtet gewesen wäre, die Rechte und Interessen beider Vertragsteile entsprechend wahrzunehmen, und sie eine erhöhte Aufklärungs- und Warnpflicht gehabt habe, ist vom Berufungsgericht nicht näher einzugehen.
Der Zweck der Berufungsbeantwortung liegt darin, auf die Berufungsausführungen im einzelnen zu erwidern und damit Argumente für eine Bestätigung der angefochtenen Entscheidung zu liefern. Lediglich zu den Berufungsgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellungen und Beweiswürdigung sowie von Verfahrensmängeln erster Instanz kann der Berufungsbeantwortung Rechtsmittelfunktion zugebilligt werden. Auch diese eingeschränkte „Anfechtungsmöglichkeit“ dient aber allein der Abwehr der Berufung. Eine eigenständige Bekämpfung von Rechtsausführungen des Ersturteils in der Berufungsbeantwortung wird damit nicht eröffnet (3 Ob 194/04g, 6 Ob 7/08k; A. Kodek in Klicka/Koller ZPO6 § 468 ZPO Rz 5; Pimmer in Fasching/Konecny3 § 468 ZPO Rz 13).
Da die Beklagte (mangels Beschwer) keine Berufung erhoben hat und eine eigenständige Bekämpfung von Rechtsausführungen des Ersturteils in der Berufungsbeantwortung nicht möglich ist, war vom Berufungsgericht auf die Frage der vom Erstgericht bejahten Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungs- und Warnpflichten durch die Beklagte nicht einzugehen.
VIII. Verfahrensrechtliches:
1. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den Bestimmungen der §§ 50, 41 Abs 1 ZPO. Die Beklagte hat die Kosten ihrer erfolgreichen Berufungsbeantwortung richtig und tarifgemäß verzeichnet.
2. Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO stellten sich bei der vorliegenden, auf den Einzelfall abgestellten und Tatfragen betreffenden Berufungsentscheidung nicht. Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer (ordentlichen) Revision liegen somit nicht vor.
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