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3R66/25h•OLG Linz 3R66/25h
Das Oberlandesgericht Linz hat als Berufungsgericht durch Mag. Carina Habringer-Koller als Vorsitzende sowie Dr. Gert Schernthanner und Mag. Stefan Riegler in der Rechtssache des Klägers A*, geboren am **, Immobilienmakler, **, **platz *, vertreten durch Mag. Jürgen M. Krauskopf, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Beklagten 1. B, geboren am **, Lokführer, **, *, und 2. C, geboren am **, Pilot, **, *, beide vertreten durch Mag. Hannes Engl, Rechtsanwalt in Ebensee, wegen je EUR 19.800,00 sA über die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landesgerichtes Wels vom 31. März 2025, Cg-10, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Der Kläger ist schuldig, den Beklagten die mit EUR 4.042,00 (darin EUR 673,67 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist jeweils nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
2018 wandte sich die Familie D* an den Kläger, der zu dieser Zeit ein Maklerbüro in ** betrieb, weil sie im Raum E* ein Wohnung kaufen oder mieten wollte. Der Kläger wusste, dass die zum damaligen Zeitpunkt im Eigentum des Zweitbeklagten stehende Wohnung Top 24 der Liegenschaft EZ , Grundbuch ** E (fortan nur Wohnung), zur Vermietung stand. Er vereinbarte mit der vom Zweitbeklagten damals beauftragten Immobilienmaklerin, das Geschäft gemeinsam abzuschließen. Der Kläger und der Zweitbeklagte hatten in der Folge im Jänner/Februar 2018 Kontakt, als die Wohnung von allen Beteiligten besichtigt wurde. Der Zweitbeklagte und die Familie D schlossen daraufhin einen Mietvertrag. Der Kläger erhielt seine Provision von der Familie D*. Die vom Zweitbeklagten beauftragte Immobilienmaklerin erhielt ihre Provision vom Zweitbeklagten.
Nach dem Auszug der Familie D* aus der Wohnung ca. 1 Jahr später (2019) beauftragte der Zweitbeklagte den Kläger mündlich mit der Vermietung der Wohnung. Es wurde eine Provision in Höhe einer Monatsmiete von netto EUR 1.000,00 vereinbart, die vom Zweitbeklagten und vom künftigen Mieter geleistet werden sollte. Der Zweitbeklagte brachte gegenüber dem Kläger zum Ausdruck, dass die Wohnung (zumindest) zu Lebzeiten seines Onkels als Übergeber der Wohnung, für den auch ein Wohnungsgebrauchsrecht im Grundbuch eingetragen war, nicht zum Verkauf stünde; zudem stünden einem Verkauf steuerrechtliche Erwägungen entgegen.
Ob der Kläger für die Vermietung der Wohnung ein Exposé erstellt hat, konnte nicht festgestellt werden. Ein Verkaufsexposé erstellte er jedenfalls nicht.
Der Erstbeklagte hatte mit dem Zweitbeklagten bereits 2018 - ohne Vermittlung des Klägers - Kontakt aufgenommen. 2019 erfuhr er vom anstehenden Mieterwechsel, weshalb er erneut den Zweitbeklagten kontaktierte. Dieser verwies ihn an den Kläger. Am 18. Mai 2019 nahm der Erstbeklagte Kontakt zum Kläger auf. Er bekundete sein Interesse an der Wohnung und äußerte einen Besichtigungswunsch. Die Besichtigung fand am 21. Mai 2019 statt. Der Erstbeklagte unterschrieb in der Folge - zu einem nicht näher feststellbaren Zeitpunkt - eine vom Kläger vorgelegte Besichtigungsbestätigung mit unter anderem nachstehendem Inhalt:
„BESICHTIGUNGSBESTÄTIGUNG FÜR MIET-INTERESSENTEN
Ich, Herr B*, habe am heutigen Tag Besichtigungen nachfolgender Objekte
Objekt 1: Art: Mietwohnung, Adresse: **, Miete: EUR 1.000,-
durchgeführt […].
Sollte ich ein Objekt kaufen, bin ich zur Bezahlung der Provision verpflichtet, und zwar in der Höhe wie in der Immobilienmaklerverordnung jeweils vorgesehen. […]“
Mitte/Ende Juni 2019 fand eine Besprechung statt, an der der Kläger, die Beklagten und der Beklagtenvertreter teilnahmen. Der Erstbeklagte unterbreitete dem Zweitbeklagten ein Kaufanbot mit dem Zusatz, dass die bezahlten Mieten für den Fall eines dem Kauf vorangehenden Mietvertragsabschlusses auf den Kaufpreis angerechnet würden. Es kam weder bezüglich eines Mietvertrags noch eines Kaufvertrags zu einer Einigung. Der Zweitbeklagte wiederholte, dass die Wohnung derzeit lediglich vermietet werden soll.
Der Kläger suchte in der Folge weiterhin nach Mietern für die Wohnung.
Am 1. Oktober 2019 schloss der Zweitbeklagte einen Mietvertrag mit der Familie F*. Die neuen Mieter und der Zweitbeklagte zahlten dem Kläger seine Provision.
Nachdem die Familie F* gegen Ende Juni/Juli 2021 den Mietvertrag aufgekündigt hatte, erhielt der Kläger vom Zweitbeklagten keinen Vermittlungsauftrag die Wohnung betreffend.
Der Erstbeklagte hatte mit dem Kläger nach dem Termin Mitte/Ende Juni 2019 keinen Kontakt mehr im Zusammenhang mit der Vermittlung eines Miet- oder eines Kaufvertrags betreffend die Wohnung.
Noch vor dem Auszug der Familie F* aus der Wohnung telefonierte der Erstbeklagte mit dem Zweitbeklagten und erfuhr, dass „sich eine Veränderung der Situation anbahnt“. In der Folge mietete er die Wohnung ca. ein Jahr lang an. Zudem wurden die Rangordnung für die Veräußerung für die Dauer eines Jahres und die Sicherstellung im Grundbuch vereinbart.
Anfang August 2021 kontaktierte der Erstbeklagte den Kläger und forderte ihn auf, ihm die Schlüssel für die Wohnung zu übergeben. Nach Rücksprache mit dem Zweitbeklagten kam der Kläger dieser Aufforderung nach. Er ging davon aus, dass es zwischen den Beklagten eine Einigung bezüglich des Wohnungskaufs gegeben hatte.
Mit Kaufvertrag vom 13. Oktober 2022 erwarb der Erstbeklagte die Wohnung vom Zweitbeklagten.
Am 23. Februar 2023 nahm der Kläger Einsicht ins Grundbuch und erkannte, dass der Erstbeklagte bereits Eigentümer der Wohnung geworden war.
Der Zweitbeklagte hatte den Kläger zu keinem Zeitpunkt mit dem Verkauf der Wohnung beauftragt. Es gab auch keinen Vermittlungsauftrag betreffend die Vermietung der Wohnung an den Erstbeklagten. Der Zweitbeklagte sagte dem Kläger nicht die Bezahlung einer Vermittlungsprovision für den Fall des Verkaufs der Wohnung zu. Auch der Erstbeklagte sagte dem Kläger nie die Bezahlung einer Provision hiefür zu.
Der Kläger begehrt von den Beklagten je EUR 19.800,00 sA an Provision resultierend aus dem Kaufvertrag zwischen dem Erstbeklagten und dem Zweitbeklagten. Er habe den Erstbeklagten als potentiellen Käufer namhaft gemacht und sei verdienstlich geworden. Der Kaufvertrag sei als Folge seiner Intervention zustande gekommen. Der Erstbeklagte habe die Zahlung einer Provision für den Fall des Ankaufs der Wohnung auch ausdrücklich zugesagt. Der Provisionsanspruch sei erst mit der Rechtswirksamkeit des Geschäfts (2022) fällig. Er habe vom Kaufvertrag erst im April/Mai 2023 Kenntnis erlangt.
Die Beklagten bestritten. Der Zweitbeklagte habe den Kläger mit dem Verkauf der Wohnung gar nicht beauftragt. Dieser sei insofern auch nicht verdienstlich geworden. Dessen Tätigkeit sei nicht kausal für den Kaufvertrag. Er habe nicht einmal den Kontakt zwischen den Beklagten hergestellt. Die vom Erstbeklagten unterfertigte Besichtigungsbestätigung habe sich im Übrigen auf eine andere Wohnung bezogen. Der Erstbeklagte sei auf eine Provisionspflicht im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrags nicht hingewiesen worden. Er habe die Zahlung einer Provision auch nicht zugesagt. Die Forderung sei zudem verjährt, habe dem Kläger doch schon am 7. August 2021 bewusst sein müssen, dass die Wohnung an den Erstbeklagten verkauft worden sei.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage ab. Dieser Entscheidung legte es den auf den US 3 bis 5 festgestellten Sachverhalt zugrunde, auf den verwiesen wird (§ 500a ZPO). Die wesentlichen Feststellungen wurden bereits wiedergegeben. In rechtlicher Hinsicht verneinte das Erstgericht zwar eine Verjährung des Provisionsanspruchs, hielt aber zusammengefasst fest, dass der Zweitbeklagte den Kläger nie mit dem Verkauf der Wohnung beauftragt habe. Auch die Vermietung der Wohnung an den Erstbeklagten sei nicht Gegenstand eines Maklervertrags gewesen. Der Kläger habe den Erstbeklagten zudem nicht namhaft gemacht, habe sich dieser doch aus Eigenem bereits 2018 beim Zweitbeklagten gemeldet. Die Tätigkeit des Klägers sei hinsichtlich des Erstbeklagten auch nicht adäquat kausal gewesen, weil der Kaufvertrag mehr als drei Jahre nach der Besichtigung der Wohnung aufgrund der Eigeninitiative des Erstbeklagten, ohne erneute Aktivität des Klägers geschlossen worden sei.
Dagegen richtet sich die Berufung des Klägers wegen Aktenwidrigkeit, unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit einem auf Klagsstattgabe gerichteten Abänderungsantrag. Hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Mit ihrer Berufungsbeantwortung streben die Beklagten die Bestätigung des Ersturteils an.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
I. Zur Aktenwidrigkeit:
1.1. Der Kläger bekämpft die Feststellungen (auf US 5), dass der Zweitbeklagte ihn nie mit dem Verkauf der Wohnung beauftragt hat, es keinen Vermittlungsauftrag bezüglich der Vermietung der Wohnung an den Erstbeklagten gab und die Beklagten auch nicht eine Provisionszahlung im Falle des Verkaufs der Wohnung zugesagt haben, als aktenwidrig.
Das Erstgericht habe auf US 3 entsprechend den Angaben des Zweitbeklagten festgestellt, dass er vom Zweitbeklagten mündlich mit der Vermietung der Wohnung beauftragt worden sei. Derartige Aufträge würden für jeden Miet- bzw. Kaufinteressenten gelten. Dass der Auftrag des Zweitbeklagten auf einen bestimmten Kaufinteressentenkreis gerichtet gewesen wäre, sei nicht behauptet worden.
Der Erstbeklagte und der Zeuge Mag. G* hätten angegeben, dass sie der Zweitbeklagte an den Kläger verwiesen habe. Das Erstgericht habe dies auch festgestellt (US 4). Es stelle sich die Frage, warum der Zweitbeklagte diese an den Kläger verweisen hätte sollen, wenn dieser keinen Auftrag gehabt habe.
Der Zweitbeklagte habe ausgeführt, dem Kläger keinen Vermittlungsauftrag erteilt zu haben, aus dem er diesem später keine Provision bezahlt habe. Diese Aussage stelle klar, dass der Zweitbeklagte ihm einen Vermittlungsauftrag erteilt habe. Der Erstbeklagte habe festgestelltermaßen die Besichtigungsbestätigung, in der auf die Provisionspflicht hingewiesen sei, unterfertigt.
1.2. Auch die Feststellung (US 5), dass der Erstbeklagte mit ihm nach Mitte/Ende Juni 2019 keinen Kontakt mehr im Zusammenhang mit der Vermittlung eines Miet- oder Kaufvertrags hatte, bekämpft der Kläger als aktenwidrig.
Der Erstbeklagte habe nämlich angegeben, dass er die Beilage ./A am 23. August 2019 unterfertigt habe, obwohl diese das Datum 21. Mai 2019 aufweise. Wenn er diese erst am 23. August 2019 unterfertigt habe, sei die Feststellung „falsch“.
1.3. Das Erstgericht habe wesentliche Inhalte des Protokolls über die Verhandlung vom 3. März 2025 unrichtig wiedergegeben. Der Zeuge Mag. G* habe angegeben, dass ihm der Kläger die Wohnung zum Verkauf angeboten habe. Der Zweitbeklagte habe ihn an den Kläger verwiesen. Es sei um den Verkauf der Liegenschaft gegangen. Ungeachtet dieser Angaben habe das Erstgericht die Feststellung (US 5) getroffen, dass der Zweitbeklagte ihn nicht mit dem Verkauf der Wohnung beauftragt habe.
2. Eine Aktenwidrigkeit ist nur gegeben, wenn Feststellungen auf aktenwidriger Grundlage getroffen werden, das heißt, wenn der Inhalt einer Urkunde, eines Protokolls oder eines sonstigen Aktenstücks unrichtig wiedergegeben und infolgedessen ein fehlerhaftes Sachverhaltsbild der rechtlichen Beurteilung unterzogen wurde (RS0043347).
Der Kläger zeigt mit seinen Ausführungen keine Aktenwidrigkeit im dargestellten Sinn auf. Der Berufungsgrund der Aktenwidrigkeit ist nicht verwirklicht, wenn eine allenfalls mögliche Feststellung nicht getroffen oder eine Feststellung durch Schlussfolgerungen gewonnen wurde (RS0043289 [T3, T6]). Steht die Feststellung nur mit einem der aufgenommenen Beweismittel in Widerspruch, liegt eine Aktenwidrigkeit auch nicht vor (RS0043289 [T2]).
Im Zusammenhang mit den seinerseits kritisierten Feststellungen auf US 5 lässt der Kläger zudem den zeitlichen Zusammenhang außer Acht. Dass er nach der erfolgreichen Vermietung der Wohnung an die Familie F*, für die er auch eine Provision erhielt, vom Zweitbeklagten keinen Vermittlungsauftrag mehr erhalten hat, hat der Kläger selbst zugestanden (ON 9.4, S 7). Die vom Erstbeklagten unterfertigte Besichtigungsbestätigung hat mit der zur Behauptung des Klägers, der Erstbeklagte habe ihm die Zahlung einer Provision für den Fall des Ankaufs der Wohnung ausdrücklich zugesagt, getroffenen Feststellung auf US 5 nichts zu tun. Abgesehen davon, dass das Erstgericht den Zeitpunkt der Unterfertigung der Besichtigungsbestätigung durch den Erstbeklagten nicht näher feststellen konnte (ausgehend von den Beweisergebnissen kommen der 21. Mai 2019 und der 23. August 2019 in Betracht) und auch insofern keine Aktenwidrigkeit zur Darstellung gebracht wird, gab der Erstbeklagte zwar an, die Beilage ./A (ungeachtet des Datums 21. Mai 2019) am 23. August 2019 unterfertigt zu haben, allerdings ergibt sich auch aus seinen Bezug habenden Ausführungen kein Zusammenhang mit der Vermittlung eines Miet- oder Kaufvertrags in Bezug auf die Wohnung zu diesem Zeitpunkt.
II. Zur Tatsachenrüge:
1. Eine ordnungsgemäße Beweisrüge liegt nur dann vor, wenn klar ersichtlich ist, durch welche Tatsachen sich der Berufungswerber für beschwert erachtet, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurden, welche Feststellungen stattdessen begehrt werden und aufgrund welcher Beweismittel die begehrten Feststellungen getroffen werden könnten. Um die Beweisrüge in der Berufung auszuführen, muss der Rechtsmittelwerber also deutlich zum Ausdruck bringen, welche konkrete Feststellung bekämpft wird, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, welche Feststellung begehrt wird und aufgrund welcher Beweisergebnisse und Erwägungen die begehrte Feststellung zu treffen gewesen wäre (RS0041835; Kodek in Rechberger/Klicka5 § 471 ZPO Rz 15).
2. Der Kläger führt in den Punkten 1. bis 6. seiner Tatsachenrüge (S 4 bis 8 der Berufung) (angebliche) Widersprüche in den Aussagen der Beklagten selbst, zwischen den Aussagen des Zweitbeklagten und des Zeugen Mag. G* und zwischen den Angaben der Beklagten und „ihrem tatsächlichen Handeln“ aus, die das Erstgericht unberücksichtigt gelassen habe.
Der Kläger legt aber nicht dar, welche Feststellungen er bekämpft. Folglich zeigt er auch nicht auf, welche unrichtige Beweiswürdigung welcher konkreten Feststellung zugrunde liegen soll. Es ist nicht Aufgabe des Berufungsgerichtes, Überlegungen dahin anzustellen, welche wiedergegebenen Passagen von Aussagen der im Verfahren Befragten sich auf welche Feststellungen beziehen könnten. Darüber hinaus nennt der Kläger keine mit den bekämpften Feststellungen korrespondierenden Ersatzfeststellungen, die zu treffen gewesen wären. Er legt auch nicht dar, auf Basis welcher Beweisergebnisse diese hätten getroffen werden müssen. Die Beweisrüge ist daher nicht ordnungsgemäß ausgeführt.
Dass eine Besichtigung der Wohnung am 21. Mai 2019 infolge des vom Erstbeklagten geäußerten Besichtigungswunsches stattfand (vgl Punkt II. 1. der Berufung), hat das Erstgericht festgestellt (vgl US 4).
Die Feststellung, dass der Erstbeklagte den Zweitbeklagten ohne Zutun des Klägers bereits 2018 wegen der Wohnung kontaktierte, steht dem Besichtigungstermin nicht entgegen (vgl Punkt II. 4. der Berufung). Insofern ist nicht ansatzweise ein „ungeklärter“ Umstand zu erkennen. Wenn der Kläger darauf verweist, dass der Besichtigungstermin vom Mai 2019 belege, dass der Kläger „nach wie vor“ als Makler für den Zweitbeklagten eingeschritten sei, ist festzuhalten, dass sich eine Tätigkeit des Klägers als Makler 2019 ohnehin aus den Feststellungen ergibt.
Dass der Erstbeklagte die die Wohnung betreffende Besichtigungsbestätigung unterfertigt hat (vgl Punkt II. 6. der Berufung), hat das Erstgericht festgestellt (vgl US 4). Ob dadurch eine Provisionszahlungspflicht vereinbart wurde, stellt eine Rechtsfrage dar.
III. Zur Rechtsrüge
1.1. Der Kläger moniert das Fehlen von seiner Ansicht nach wesentlichen Feststellungen. Es sei unberücksichtigt geblieben, dass der Zweitbeklagte den Kläger Dritten gegenüber als Ansprechpartner genannt habe. Es würden auch Feststellungen fehlen, ob der Onkel des Zweitbeklagten zum Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung bereits verstorben gewesen sei. Der Zweitbeklagte habe „diesen Umstand“ nämlich auch als „Verkaufshindernis“ genannt.
1.2. Die Feststellungsgrundlage ist nur dann mangelhaft, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317).
Das Erstgericht hat festgestellt, dass der Erstbeklagte den Zweitbeklagten 2019 erneut wegen der Wohnung kontaktierte und der Zweitbeklagte ihn an den Kläger verwies (vgl US 3 und 4).
Ob der Onkel des Zweitbeklagten im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags bereits verstorben war oder nicht, ist rechtlich nicht relevant.
2.1. Der Kläger bekämpft „Feststellungen“ auf den US 9, 10 und 11 (Punkt III. 2. der Berufung).
Abgesehen davon, dass es sich bei den angeführten „Feststellungen“ nicht um Tatsachenfeststellungen, sondern um rechtliche Ausführungen des Erstgerichtes im Abschnitt der rechtlichen Beurteilung handelt und eine Tatsachenrüge deshalb verfehlt ist, liegt insofern auch keine ordnungsgemäß ausgeführte Beweisrüge vor.
2.2. Der Kläger wendet sich in seiner Rechtsrüge (Punkt III. 2. der Berufung) auch gegen die Feststellungen, dass der Erstbeklagte und der Zweitbeklagte bereits 2018 Kontakt hatten (US 3) und der Zweitbeklagte dem Kläger keinen Vermittlungsauftrag bezüglich des Verkaufs der Wohnung und der Vermietung an den Erstbeklagten erteilt und auch keine Provisionszahlung zugesagt hat (US 5).
Hinsichtlich beider Feststellungen liegt keine ordnungsgemäß ausgeführte Tatsachenrüge vor. Aus den Ausführungen geht nicht hervor, inwiefern der Kläger dem Erstgericht eine unrichtige Beweiswürdigung anlastet. Er nennt auch keine seinerseits gewünschten Ersatzfeststellungen und zeigt auch nicht auf, warum diese zu treffen gewesen wären.
Wenn der Kläger darauf verweist, dass ein Kontakt zwischen dem Erstbeklagten und dem Zweitbeklagten 2018 „durch nichts belegt“ sei, kann auf die Bezug habenden Angaben des Zweitbeklagten (ON 9.4, S 13) und auch des Erstbeklagten (ON 9.4, S 9) verwiesen werden.
Soweit der Kläger Feststellungen zum Inhalt dieses Gesprächs vermisst (und damit einen sekundären Feststellungsmangel anspricht), ist ihm entgegen zu halten, dass sich aus den maßgeblichen Feststellungen auf den US 3 und 4 („Der Erstbeklagte hatte ebenfalls bereits 2018 ohne Vermittlung des Klägers mit dem Zweitbeklagten Kontakt aufgenommen. 2019 hat der Erstbeklagte erfahren, dass ein Mieterwechsel in der Wohnung stattfinden soll, woraufhin er erneut den Zweitbeklagten kontaktierte, wobei ihn dieser an den Kläger verwies.“) ergibt, dass der Erstbeklagte den Zweitbeklagten wegen der Wohnung (Vermietung) kontaktierte.
3.1. Der Kläger verweist in seiner Rechtsrüge auch darauf, dass das Gericht nach § 272 ZPO alle Beweisergebnisse frei nach seiner Überzeugung zu würdigen habe. Bei widersprechenden Angaben müsse es herausarbeiten, welcher Darstellung zu folgen sei. Das Erstgericht habe den Schilderungen der Beklagten „zu viel Gewicht beigemessen“, ohne die offensichtlichen Ungereimtheiten aufzuklären. Die Aussage des Erstbeklagten, der Kläger habe mit dem Verkauf der Wohnung „nichts zu tun gehabt“, stehe beispielsweise in Widerspruch zu seiner „vorherigen Verpflichtung zur Provisionszahlung und den Abläufen (Besichtigung über Makler, Schlüsselübergabe etc.)“. Das Erstgericht habe bei der „Glaubwürdigkeitsbeurteilung“ augenscheinlich einseitig zu Gunsten der Beklagten entschieden.
3.2. Die Verletzung der Begründungspflicht kann einen Verfahrensmangel darstellen (Klauser/Kodek18 § 496 ZPO E 45; Pimmer in Fasching/Konecny3 § 496 ZPO Rz 33).
Zweck der Begründungspflicht ist es, die Entscheidung überprüfbar zu machen. Das Urteil muss deshalb etwa klar und zweifelsfrei die erforderlichen Tatsachenfeststellungen und die Begründung dafür enthalten, warum es die festgestellten Tatsachen als erwiesen und die anderen behaupteten Tatsachen als nicht erwiesen angenommen hat. Ein Verstoß gegen die Begründungspflicht liegt daher vor, wenn die Entscheidung nicht überprüfbar ist (OLG Wien 133 R 61/19x; OLG Linz 6 R 19/22i, 6 R 22/22f, 4 R 56/22s ua).
Der Kläger zeigt in diesem Sinne keinen Verstoß gegen die Begründungspflicht auf. Dass das Ersturteil wegen einer mangelhaften Begründung nicht überprüfbar wäre, wird nicht behauptet und ist auch nicht ansatzweise ersichtlich. Der Beweiswürdigung des Erstgerichtes lässt sich auch problemlos entnehmen, aufgrund welcher Beweisergebnisse und Erwägungen das Erstgericht bestimmte Feststellungen getroffen hat. Im Übrigen kann der vom Kläger angesprochene Widerspruch in den Angaben des Erstbeklagten nicht erkannt werden.
4. Der Kläger verweist darauf, dass das Erstgericht übersehen habe, dass feststellungsgemäß (US 4) Mitte/Ende Juni 2019 eine „weitere“ vom Kläger organisierte Besichtigung stattgefunden und der Erstbeklagte bereits zu diesem Zeitpunkt ein Kaufanbot unterbreitet habe. Es sei daher offenkundig, dass „der Kläger“ bereits Mitte/Ende Juni 2019 am Wohnungskauf interessiert gewesen sei. Aus welchem Grund der Zweitbeklagte den Erstbeklagten und den Zeugen Mag. G* an den Kläger verwiesen habe, „bleibe das Erstgericht zur Beantwortung schuldig“. Das Erstgericht habe auch nicht beachtet, dass der Zweitbeklagte die Wohnung exakt 10 Jahre nach deren Erhalt von seinem Onkel und seiner Tante verkauft habe. Daraus ergebe sich, dass der Zweitbeklagte die Wohnung erst nach Ablauf der Steuerfrist habe verkaufen wollen. Es sei naheliegend, dass bereits 2019 ein Verkaufsinteresse des Zweitbeklagten bestanden habe. Auch die zwischen dem Erstbeklagten und dem Zweitbeklagten vereinbarte Rangordnung bekräftige das Verkaufsinteresse des Zweitbeklagten. Daraus ergebe sich, dass der Zweitbeklagte einen späteren Verkauf der Wohnung in Erwägung gezogen habe. Dass die Wohnung nicht bereits 2019 habe verkauft werden können, sei nur dem Umstand geschuldet gewesen, dass die steuerliche Frist erst 2022 abgelaufen sei. Eine im Grundbuch vorgemerkte Rangordnung werde häufig als Indiz für eine bereits bestehende Kaufvereinbarung gewertet. Der Provisionsanspruch sei bereits mit der bindenden Vereinbarung „verdient“. Der Makler solle daher auch am späteren Kauf „beteiligt“ sein.
Eine „einmal kausal gewordene Maklerleistung verliere ihren Provisionsanspruch nicht“, wenn der Vertragsschluss zeitlich später erfolge. Erst infolge Nennung durch den Kläger sei es zu einem Kontakt zwischen den Beklagten gekommen. Er sei daher „kausal und adäquat für den Kaufvertrag verdienstlich“ geworden.
Der Erstbeklagte habe sich durch Unterfertigung der Besichtigungsbestätigung auch ausdrücklich zur Provisionszahlung verpflichtet.
4.1. Die Rechtsrüge ist nur dann dem Gesetz gemäß ausgeführt, wenn das angefochtene Urteil unter Zugrundelegung des von ihm festgestellten Sachverhaltes als unrichtig bekämpft wird (RS0041585, RS0043312, RS0043603 ua). In der Rechtsrüge muss bestimmt begründet werden, warum der festgestellte Sachverhalt rechtlich unrichtig beurteilt wurde (RS0043312 [T9]). Es fehlt daher an einer gesetzmäßigen Ausführung, wenn sich der Berufungswerber mit den Argumenten des Erstgerichtes gar nicht auseinandersetzt (vgl RS0043312 [T13], RS0043603 [T4, T9, T12, T16]).
Das Erstgericht hat ausführlich dargelegt, warum ein Provisionsanspruch des Klägers gegenüber den Beklagten in rechtlicher Hinsicht nicht besteht. Der Kläger setzt sich mit den Argumenten des Erstgerichtes nicht auseinander. Er legt nicht dar, warum dessen rechtliche Beurteilung ausgehend vom Sachverhalt unrichtig sein soll. Bereits deshalb ist die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt.
Zudem lässt der Kläger bei seinen Ausführungen tatsächlich getroffene oder in Widerspruch zu seinen Behauptungen stehende Feststellungen außer Acht. Insofern kann zunächst auf die bereits getätigten Ausführungen zur Rechtsrüge verwiesen werden. Zudem fand Mitte/Ende Juni 2019 nicht ein „weiterer, vom Kläger organisierter Besichtigungstermin“ statt, sondern ein Besprechungstermin, im Zuge dessen der Erstbeklagte auch ein Kaufanbot unterbreitete. Dass der (gemeint) Erstbeklagte bereits 2019 am Kauf der Wohnung interessiert war, ergibt sich aus den Feststellungen. Das Erstgericht hat auch festgestellt, dass der Zweitbeklagte auch aus steuerrechtlichen Erwägungen die Wohnung weder 2018 noch 2019 verkaufen wollte. Wenn der Kläger in seiner Rechtsrüge unterstellt, dass es erst infolge Nennung durch den Kläger zu einem Kontakt zwischen dem Erstbeklagten und dem Zweitbeklagten gekommen ist, geht er erneut nicht vom festgestellten Sachverhalt aus.
4.2.1. Nach § 6 Abs 1 MaklerG ist der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. Voraussetzung für einen Provisionsanspruch ist daher zunächst ein allenfalls auch nur schlüssig zustande gekommener Maklervertrag. Ohne gültigen Abschluss eines Maklervertrags kann ein Provisionsanspruch eines Vermittlers gar nicht entstehen (RS0062685 [T14]; vgl auch RS0063026). Zweifel, ob eine schlüssige Auftragserteilung erfolgt ist, gehen stets zu Lasten des Maklers, der für das Zustandekommen des Vermittlungsauftrags beweispflichtig ist (RS0062658 [T5]).
Ein Vermittlungsauftrag kann dadurch zustande kommen, dass der Interessent die Vermittlung duldet oder sich der Tätigkeit des Vermittlers nutzbringend bedient, um den von ihm gewünschten Geschäftserfolg herbeizuführen (RS0062685). Für das konkludente Zustandekommen eines Maklervertrags ist nach der Judikatur erforderlich, dass der Interessent die vom Makler für ihn entfaltete Tätigkeit kennt und ihr nicht widerspricht (RS0062685 [T10]; vgl auch zuletzt 4 Ob 182/23b, 9 Ob 86/21v, 6 Ob 129/20).
Es ist zwar nicht erforderlich, dass der Abschluss eines vermittelten Geschäfts in den Zeitraum des aufrechten Maklervertrags fällt (RS0062800 [T1]), wesentlich ist aber, dass der Makler seine vertragsgemäße Vermittlungstätigkeit während des Bestehens des Maklervertrags erbracht hat (6 Ob 71/07w = RS0121626 [T2], 6 Ob 246/05b = RS0062800 [T2]; RS0062799; 3 Ob 131/16k). Eine Tätigkeit vor Abschluss des Maklervertrags oder nach dessen Widerruf (oder sonstigen Beendigung) entbehrt einer maklervertraglichen Grundlage und kann den Provisionsanspruch nicht auslösen, auch wenn sie kausal für einen Hauptvertragsabschluss werden sollte (3 Ob 131/16k, 10 Ob 3/17i). Auch eine noch so verdienstvolle Vermittlungstätigkeit berechtigt dann nicht zur Forderung einer Provision, wenn sie ohne ausdrücklich oder konkludent erteilten Auftrag entfaltet worden ist (RS0063026).
4.2.2. Der Zweitbeklagte beauftragte den Kläger nach dem Auszug der Familie D* aus der Wohnung im Jahr 2019 mündlich mit der Vermietung der Wohnung. Nachdem zwischen ihm und dem Erstbeklagten weder ein Miet- noch ein Kaufvertrag zustande gekommen war, suchte der Kläger wiederum Mieter für die Wohnung. Im Oktober 2019 schloss der Zweitbeklagte sodann mit der Familie F* einen Mietvertrag. Diese und der Zweitbeklagte zahlten dem Kläger auch die Provision. Der Vermittlungsauftrag war damit erfüllt und beendet. Nach dem Auszug der Familie F* beauftragte der Zweitbeklagte den Kläger weder mit der Vermietung noch dem Verkauf der Wohnung. Der Kläger wurde insofern für den Zweitbeklagten auch nicht mehr tätig. Ausgehend davon bestand kein Maklervertrag, aus dem ein Provisionsanspruch des Klägers wegen des Verkaufs der Wohnung resultieren könnte.
Ein zwischen dem Kläger und dem Erstbeklagten 2019 allenfalls schlüssig zustande gekommener Maklervertrag (vgl etwa RS0062234, RS0062684, RS0062658) war ebenfalls mit dem Scheitern der Vertragsverhandlungen Mitte/Ende Juni 2019 beendet (vgl auch § 13 MaklerG). Dass der Kläger dies ohnehin so verstand, ergibt sich schon aus dem Umstand, dass er keine weiteren Tätigkeiten mehr für den Erstbeklagten entfaltete, sondern nach anderen Mietern suchte. Nach Abschluss des Mietvertrags zwischen dem Zweitbeklagten und der Familie F* und dem Auszug derselben erbrachte der Kläger keinerlei Vermittlungstätigkeiten mehr für den Erstbeklagten. Auch hinsichtlich des Erstbeklagten fehlt es an einer vertraglichen Grundlage für einen Provisionsanspruch. Daran ändert die 2019 unterfertigte Besichtigungsbestätigung nichts, weil es zu keiner Einigung zwischen dem Erstbeklagten und dem Zweitbeklagten, sondern zu einem Mietvertrag zwischen dem Zweitbeklagten und der Familie F* kam.
4.3.1. Voraussetzung für einen Provisionsanspruch des Klägers iSd § 6 Abs 1 MaklerG ist auch der Nachweis einer verdienstlichen, für den Geschäftsabschluss adäquat kausalen Tätigkeit. Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw. diese zum Vertragsabschluss zu bewegen (RS0062747 [T1]).
Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht dabei die Namhaftmachung des potentiellen Geschäftspartners (Nachweisung einer Vertragsabschlussgelegenheit) gemäß § 6 Abs 2 MaklerG aus (RS0062747 [T2], RS0062723, RS0121626). „Namhaftmachung“ im hier interessierenden Sinn ist die erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss. Die Vorkenntnis der namhaft gemachten Person als Individuum schadet allerdings nicht; wesentlich ist nur, dass die Person in ihrer Eigenschaft als potentieller Vertragspartner unbekannt ist. Der namhaft Gemachte muss soweit individualisiert werden, dass sich der Auftraggeber mit ihm in Verbindung setzen kann (1 Ob 42/12a, 3 Ob 110/16x, 3 Ob 131/16k; RS0119614).
Von der Rechtsprechung wird die verdienstliche Tätigkeit des Immobilienmaklers durch vertragsgemäße, auf den Vertragsabschluss gerichtete Vermittlungstätigkeiten auch dann anerkannt, wenn zwar dem Auftraggeber die Vertragsgelegenheit schon bekannt war, der Immobilienmakler danach aber durch seine Bemühungen den Abschluss des Geschäfts unterstützte und der Auftraggeber diese Hilfestellung in Anspruch nahm (1 Ob 42/12a, 3 Ob 131/16k, 9 Ob 65/24k).
Als Umstände, die zur Verneinung der Adäquanz der Vermittlungstätigkeit eines Maklers für den späteren Geschäftsabschluss führen können, wurden in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs etwa das Scheitern der ursprünglichen Vertragsverhandlungen an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen der Parteien, die für den folgenden Vertragsabschluss maßgebliche spätere Eigeninitiative der anderen Vertragspartei oder eines unbeteiligten Dritten ohne neuerliche Aktivität des Maklers und der (sehr) lange Zeitabstand zwischen dem Tätigwerden des Maklers und dem Vertragsabschluss beurteilt (RS0062878 [T9]; 9 Ob 43/17i [Vertragsabschluss rund eineinhalb Jahre nach gescheiterten Vertragsverhandlungen]). Kein Anspruch auf Vermittlungsprovision besteht also dann, wenn das angestrebte Rechtsgeschäft erst nach dem endgültigen Scheitern der Bemühungen des Vermittlers ausschließlich aufgrund anderer Umstände zustande kommt (RS0062752 [T1]).
4.3.2. Ausgehend vom Sachverhalt erfolgte seitens des Klägers keine Namhaftmachung des Erstbeklagten als potentiellen Geschäftspartner. Dieser hatte nämlich aus Eigenem bereits 2018 Kontakt zum Zweitbeklagten aufgenommen und sich 2019 erneut aus Eigenem beim Zweitbeklagten gemeldet, weil er vom bevorstehenden Mieterwechsel erfahren hatte. In der Folge kam es jedoch zu einer Besichtigung der Liegenschaft. Auch am Besprechungstermin Mitte/Ende Juni 2019 nahm der Kläger teil. Allerdings führten diese Bemühungen nicht zu einem Vertragsabschluss zwischen dem Erstbeklagten und dem Zweitbeklagten, weshalb der Kläger seine Suche nach Mietern fortsetzte, die schließlich im Abschluss eines Mietvertrags zwischen dem Zweitbeklagten und der Familie F* mündete.
Im Einklang mit dem Erstgericht ist jedenfalls ein (ausreichender) adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Klägers und dem Kaufvertrag zu verneinen. Die Verhandlungen zwischen den Beklagten waren Mitte/Ende Juni 2019 gescheitert. Der Zweitbeklagte wollte zu diesem Zeitpunkt die Wohnung auch nur vermieten. Der Kläger war nicht mehr für den Erstbeklagten tätig, sondern suchte andere Mieter für die Wohnung. Erst über zwei Jahre später mietete der Erstbeklagte die Wohnung des Zweitbeklagten an. Erst im Oktober 2022 kaufte er sie. Der Vertragsschluss kam erheblich später und allein über die Initiative des Erstbeklagten zustande, der vor dem Auszug der Familie F* aus der Wohnung telefonisch Kontakt mit dem Zweitbeklagten aufgenommen hatte.
IV. Ergebnis, Kosten, Rechtsmittelzulässigkeit
1. Der Berufung war kein Erfolg zuzuerkennen.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 50, 41 ZPO. Für die Berufungsbeantwortung gebührt nach § 23a RATG ein ERV-Zuschlag von EUR 2,60 (RS0126594).
3. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da die Entscheidung des Berufungsgerichtes nicht von der Lösung erheblicher, im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO qualifizierter Rechtsfragen, sondern von dem Umständen des Einzelfalles abhängig war.
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