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1R29/25d•OLG Wien 1R29/25d
Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Weixelbraun als Vorsitzenden sowie den Richter Mag. Eilenberger-Haid und die Richterin Mag.a Marchgraber in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. A*, geboren am *, und 2. B, geboren am **, beide *, vertreten durch die GFK Rechtsanwälte GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei C GmbH, FN 386258 b, **, vertreten durch die Hintermeier Brandstätter Engelbrecht Rechtsanwälte OG in St. Pölten, wegen EUR 97.048,50 sA und Feststellung (EUR 7.500) über die Berufung der beklagten Partei (Berufungsinteresse EUR 86.327,60) gegen das Urteil des Landesgerichts St. Pölten vom 3.1.2025, **-164, in nicht öffentlicher Sitzung (I.) beschlossen und (II.) zu Recht erkannt:
I. Die Bezeichnung der beklagten Partei wird von D* GmbH richtig gestellt auf C* GmbH.
II. Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien binnen 14 Tagen die mit EUR 4.234,72 (darin enthalten EUR 705,79 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe
I.: Zur Berichtigung der Parteienbezeichnung der Beklagten wird auf das offene Firmenbuch verwiesen (FN **). Wie sich daraus ergibt, firmiert die Beklagte nunmehr unter der oben angeführten Bezeichnung; dies wurde am 29.3.2025 im Firmenbuch eingetragen. Die Parteibezeichnung der Beklagten war dementsprechend gemäß § 235 Abs 5 ZPO – auch im Rechtsmittelverfahren und von Amts wegen – zu berichtigen (RS0039666; Rechberger/Klicka in Rechberger, ZPO5 § 235 Rz 15).
II. Die Kläger erwarben mit Kaufvertrag vom 3.6.2016 (./A) 158/1018 Anteile an der Liegenschaft EZ ** KG **, damit untrennbar verbunden Wohnungseigentum an der Doppelhaushälfte Haus 11 B samt Garten 11 B und Vorgarten 11 B sowie einem KFZ-Stellplatz. Der Kaufpreis betrug EUR 338.400. Die Übergabe erfolgte am 25.10.2016. Der Kaufvertrag (./A) lautet auszugsweise:
„I.
Sach- und Rechtslage, Kaufobjekt und Kaufvorgang
[…]
(7) Grundlage dieses Kaufvertrags sind die nachstehenden, dem Käufer zumindest eine Woche vor Vertragsunterzeichnung übergebenen Unterlagen, auch wenn diese wegen ihres großen Umfanges nur zum Teil diesem Kaufvertrag angeschlossen sind:
• Pläne des Kaufobjekts (beiliegend),
• Bau- und Ausstattungsbeschreibung (beiliegend),
• Lageplan der Gesamtanlage (beiliegend),
• Wohnungseigentumsvertrag vom 11.01.2016,
• Energieausweis vom 10.7.2014,
[…]
V.
Gewährleistung, Haftrücklass,
Änderungsrecht
[…]
(5) Für die sonstige (bauliche) Beschaffenheit des Kaufobjektes und der allgemeinen Teile der Gesamtanlage haftet die Verkäuferin im Rahmen der Bestimmungen dieses Vertrages sowie der einschlägigen gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen. Insbesondere steht sie dafür ein, dass sämtliche Doppelhäuser samt KFZ-Stellplätze gemäß gültigen Baubewilligungen durch hierzu befugte Gewerbsleute nach den zum Zeitpunkt der jeweiligen Errichtung anerkannten Regeln der Bautechnik (wie insbesondere der Bauordnung samt Durchführungsgesetzen und -verordnungen) errichtet und Fertigstellungsanzeigen für sämtliche Doppelhäuser samt KFZ-Stellplätzen abgegeben werden.“
Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung (./A, S 25f) lautet auszugsweise:
„2.3.1 KELLER
[…]
Kelleraußenwände Stahlbeton inkl. Bewehrung und wasserdichter Durchführungen
1xDN200, 2xD N1 00 soweit erforderlich
Oberfläche innen schalrein
Superflex 100 Spachtelabdichtung
Dämmung außen 8cm XPS Perimeterdämmung
[…]
2.3. 2 ERDGESCHOß UND OBERGESCHOß
[…]
Gebäudetrennwand 20cm Ziegelmauerwerk je Doppelhaushälfte
(Hochlochplanziegel;
Die Gebäudetrennfuge wird mit 3cm Weichfaserplatte ausgeführt.
Oberfläche innen: verputzt
[…]“
Der Einreichplan (./BC) sah eine gänzlich entkoppelte Bauweise der Doppelhaushälften vor. Demnach war auch im Kellergeschoß und in der Deckenplatte des Obergeschoßes eine Gebäudetrennfuge vorgesehen.
Die Kellerabdichtung erfolgte mit Superflex 100 Spachtelabdichtung. Dieser Anstrich ist nicht gleichwertig mit einer zweilagigen Abdichtung der Kelleraußenwände. Die zweilagige Abdichtung ist qualitativ höherwertig, weil sie für drückendes Wasser bis zu 4 m Eintauchtiefe zugelassen ist. Die ÖNorm B-3692 (Planung und Ausführung von Bauwerksabdichtungen) sieht bei einem bindigen Boden (Durchlässigkeitsbeiwert unter 10-4 m/sec) eine zweilagige Kellerabdichtung vor (disloziert ON 164, S 14). Der Durchlässigkeitswert des Bodens auf der gegenständlichen Liegenschaft liegt bei rund 10-9 m/s. Es handelt sich daher um einen bindigen Boden. Die Abdichtung mittels Superflex-Anstrichs entspricht nicht den anerkannten Regeln der Bautechnik zum Zeitpunkt der Errichtung (disloziert US 14).
Die Sockeldämmung wurde bis etwa 44 cm unter Niveau mit EPS Sockelplatten von E* vorgenommen. EPS-Platten sind für den „Wasserbereich“ nicht geeignet.
Für den Tausch der vorhandenen EPS-Sockelplatten gegen XPS-Sockelplatten muss die Kelleraußenwand bis zu einer Tiefe von rund 50 cm freigelegt werden. Um an der Kelleraußenwand eine zweilagige Feuchtigkeitsabdichtung herzustellen, muss die Kellerwand darüber hinaus bis zur Fundamentplatte freigelegt werden.
Im Kellergeschoß befindet sich zwischen der Doppelhaushälfte der Kläger und der angrenzenden Doppelhaushälfte keine Gebäudetrennfuge. Im Erdgeschoß und Obergeschoß wurde die Gebäudetrennwand jeweils mit 20 cm Ziegelmauerwerk und einer Gebäudetrennfuge ausgeführt, wobei die Gebäudetrennfuge hohl ist und keine Weichfaserplatte in die Gebäudetrennfuge gesetzt wurde. Die Deckenplatte im Obergeschoß wurde durchgängig ausgeführt, sodass in diesem Bereich keine Trennfuge zwischen den beiden Doppelhaushälften besteht. Aufgrund der nicht durchgehenden Trennfuge wird der gesetzlich geforderte rechnerisch ermittelte Schallschutz von 60 dB nicht erreicht, was bei einer kompletten Trennung der Doppelhaushälften der Fall wäre. Tatsächlich wird jedoch ein Schallschutz von 60 dB erreicht. Um auch eine rechnerische Standardschallpegeldifferenz von zumindest 60 dB zu erreichen, muss auf einer Wandfläche von rund 50 m² eine 5 cm dicke Vorsatzschale angebracht werden. Dadurch würde sich die Wohnfläche um 0,67 m² verkleinern.
Die Beklagte stellte den Klägern keine Dokumentation über die Fundamenterdung und den Hausanschluss sowie das Netzwerkprüfprotokoll und das SAT-Prüfprotokoll zur Verfügung.
Die Netzwerkinstallation wurde von den Klägern in Form einer Rohinstallation als Sonderwunsch beauftragt. Die Ausführung erfolgte auftragsgemäß mit der Ausnahme, dass ein Potentialausgleich im Technikraum für die IT-Anschlüsse fehlt, was vom Auftrag umfasst gewesen wäre.
Die E-Verteiler im Erdgeschoß und Obergeschoß sind fachgerecht eingebaut. Bei dem E-Verteiler im Erdgeschoß ist die Abdeckung der Verteiler mit der Verteilertür locker. Um die Befestigung sach- und fachgerecht vorzunehmen, sind neue Klammern anzubringen. Bei den Verteilern fehlen die Beschriftungen und die Verteilerdokumentation. Eingeführte Leitungen sind entweder an Klemmen oder direkt an den Leitungsschutzschalter anzuschließen.
Die Kläger begehrten mit der am 23.10.2019 eingebrachten Klage von der Beklagten neben dem Ersatz der Mängelbehebungskosten samt Zinsen die Feststellung, dass die Beklagte den Klägern für zukünftige Schäden und vermögenswerte Nachteile hafte, welche den Klägern daraus erwachsen, dass die Elektroinstallationen im Vertragsgegenstand grob mangelhaft sind, Leerverrohrungen nicht im ausreichendem Ausmaß vorhanden sind sowie die PV-Vorbereitung fehlt. Die Kläger behaupten das Vorliegen verschiedener Mängel an der von der Beklagten als Bauträgerin erworbenen Doppelhaushälfte und machen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche geltend.
Die Beklagte beantragte die Abweisung der Klage, wendete Verjährung ein und bestritt das Vorliegen der behaupteten Mängel.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht dem Klagebegehren im Umfang von EUR 86.327,60 sA statt und wies ein Mehrbegehren von EUR 9.720,90 samt Zinsen sowie das Feststellungsbegehren ab. Der abweisende Teil des Ersturteils erwuchs unbekämpft in Rechtskraft.
Über den eingangs dargestellten Sachverhalt hinaus hielt das Erstgericht die auf Seite 2 der Urteilsausfertigung (ON 164) ersichtlichen Außerstreitstellungen fest und traf die auf den Seiten 4 bis 10 ersichtlichen Feststellungen, auf die verwiesen wird.
Rechtlich führte das Erstgericht – soweit für das Berufungsverfahren relevant – aus, die Klage sei innerhalb der gemäß § 933 ABGB bei unbeweglichen Sachen dreijährigen Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche eingebracht worden. Daneben stünden den Klägern aber auch Schadenersatzansprüche nach § 933a ABGB zu, weshalb auch die aus in der Klage noch nicht geltend gemachten Mängeln abgeleiteten Ersatzansprüche nicht verjährt seien. Die Kläger hätten erstmals mit Schriftsatz vom 17.3.2021 die nicht fachgerechte Ausführung der Außendämmung der Kellerwände gerügt. Dabei handle es sich jedoch um einen geheimen Mangel, der erst nach Freilegung der Kelleraußenwand sichtbar gewesen sei. Die daraus abgeleiteten Ersatzansprüche der Kläger seien daher iSd § 1489 ABGB nicht verjährt. Die Kläger hätten erstmals mit Schriftsatz 29.12.2022 vorgebracht, dass ein bindiger Boden vorliege, weshalb die Kellerabdichtung als zweilagige Abdichtung und nicht wie tatsächlich erfolgt mittels Superflex-Anstrich auszuführen gewesen wäre. Zum Fehlen einer zweilagigen Abdichtung hätten die Kläger erstmals am 23.05.2022 Vorbringen erstattet. Da erst am 19.7.2023 der Prüfbericht über die Bestimmung der Wasserdurchlässigkeit vorgelegten sei, sei auch insofern keine Verjährung eingetreten.
In Punkt V. (5) des Kaufvertrages (./A) sei ausdrücklich vereinbart worden, dass die Beklagte dafür einstehe, dass sämtliche Doppelhäuser samt Stellplätzen gemäß den gültigen Baubewilligungen durch hiezu befugte Gewerbsleute nach den zum Zeitpunkt der jeweiligen Errichtung anerkannten Regeln der Bautechnik (wie insbesondere der Bauordnung samt Durchführungsgesetzen und Verordnungen) errichtet werden. Die ÖNormen spiegelten grundsätzlich (zumindest) die Regeln der Technik wider. Der Erklärungsempfänger könne nach Treu und Glauben daher davon ausgehen, dass mit diesem Passus die Einhaltung der ÖNormen vereinbart werde.
Die Kellerabdichtung und die Kellerisolierung entsprächen zwar der Bau- und Ausstattungsbeschreibung, nicht aber den Regeln der Bautechnik zum Zeitpunkt der Errichtung. Die Beklagte sei zur Verbesserung nicht bereit. Den Klägern stünden daher die Mangelbehebungskosten aus dem Titel des Schadenersatzes zu.
Die Beklagte habe nach Punkt V. (5) des Kaufvertrages (./A) dafür einzustehen, dass die Doppelhaushälfte gemäß gültiger Baubewilligung errichtet werde. Aus dem Einreichplan (./BC), der Grundlage der Baubewilligung sei, ergebe sich eine gänzliche Entkoppelung. In der nicht durchgängigen Ausführung der Gebäudetrennfuge liege daher ein Mangel. Da der Energieausweis auf Basis des Einreichplans erstellt worden sei, sei er nicht richtig errechnet und entspreche nicht der Vereinbarung. Den Klägern stünden auf Grund des Verzugs der Beklagten mit der Verbesserung die Verbesserungskosten zu. Da sich die Wohnfläche durch die Verbesserung – konkret durch Anbringung einer Vorsatzschale - um 0,96 m³ verringere, stehe den Klägern auch ein Preisminderungsanspruch zu. Dieser bemesse sich nach § 273 ZPO mit EUR 2.100. Der Einwand der Beklagten, im Kaufvertrag sei keine genaue Wohnfläche vereinbart, sei irrelevant, weil den Klägern durch die Anbringung der Vorsatzschale 0,69 m³ weniger Wohnfläche zur Verfügung stünden.
Der Potentialausgleich bei der Netzwerkinstallation sei eine elektrische Notwendigkeit, um den Stand der Technik herzustellen. Die Nichtausführung begründe daher einen Mangel. Die Beklagte habe den Klägern auch insofern die Kosten der Mängelbehebung zu ersetzen. Für die mangelhafte Abdeckung des E-Verteilers im Erdgeschoß mit lockerer Verteilertür stünden den Klägern ebenfalls die Mängelbehebungskosten zu.
Unter Heranziehung des § 273 ZPO sei für die Nachreichung der fehlenden Protokolle ein Betrag von EUR 200 anzusetzen. Da es sich dabei lediglich um eine Zusammenfassung der tatsächlichen Ausführungen handle, was im Vergleich zur tatsächlichen Ausführung einen geringeren Aufwand mit sich bringe, stünde den Klägern kein höherer Betrag zu. Die weiteren behaupteten Mängel lägen nicht vor. Die insofern geltend gemachten Mängelbehebungskosten seien daher nicht zuzusprechen.
Von der Einvernahme des Geschäftsführers der Beklagten sei abzusehen, weil die vorprozessuale Korrespondenz ausführlich durch Vorlage der E-Mails dokumentiert sei. Es lägen umfangreiche bautechnische und elektrotechnische Gutachten vor. Im Zusammenhang mit deren ausführlichen Ergänzungen und Erörterungen sei der bau- und elektrotechnische Zustand der Doppelhaushälfte umfangreich dokumentiert.
Die dagegen erhobene Berufung der Beklagten wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung richtet sich gegen den Zuspruch von EUR 86.327,60.
Die Kläger beantragen, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1. 1 Die Beklagte erblickt einen primären Verfahrensmangel in einem Verstoß des Erstgerichts gegen die richterliche Anleitungs- und Erörterungspflicht gemäß §§ 182, 182a ZPO. Die Rechtsansicht des Erstgerichts, die Kläger als Erklärungsempfänger hätten nach Treu und Glauben laut Punkt V. (5) des Kaufvertrages (./A) davon ausgehen dürfen, dass die Einhaltung der ÖNormen vereinbart worden wäre, sowie die Gleichsetzung von „Stand der Technik“ und „Regeln der Bautechnik“ sei überraschend.
Der Anfechtungsgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens ist nur gegeben, wenn der Verstoß gegen ein Verfahrensgesetz abstrakt geeignet war, eine erschöpfende Erörterung und gründliche Beurteilung der Streitsache zu hindern (RS0043049; vgl auch RS0043058). Da den Rechtsmittelausführungen nicht zu entnehmen ist, welches weitere Tatsachenvorbringen die Berufungswerberin im Rahmen der von ihr vermissten Erörterungen erstatten hätten wollen, ist ihre auf das Verbot von Überraschungsentscheidungen gestützte Mängelrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt (vgl RS0120056 [T18]). Bei dem von der Beklagten in der Berufung angeführten Vorbringen handelt es sich tatsächlich um Rechtsausführungen zur Auslegung von Punkt V. (5) des Kaufvertrages (./A). Auf diese ist im Rahmen der Rechtsrüge einzugehen.
Eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens erster Instanz liegt aber schon deshalb nicht vor, weil das Erstgericht in der Tagsatzung vom 23.6.2022 (ON 56) die Entscheidung 10 Ob 24/09s mit den Parteien umfassend erörterte (ON 56.2, S 3, zweiter Absatz). In dieser Entscheidung hat der Oberste Gerichtshof die Auslegungsgrundsätze betreffend die Beachtung von ÖNormen detailliert dargelegt.
1. 2 Die Beklagte moniert als Verfahrensmangel weiters die Unterlassung der Einvernahme ihres Geschäftsführers DI Mag. F*. Dieser verfüge über einen umfassenden Überblick über die Anwendung der „Regeln der Technik“ und hätte daher auch Auskunft darüber geben hätte können, wie der Punkt V. (5) des Kaufvertrages (./A) aus Sicht der Beklagten auszulegen sei. Zudem hätte er Auskunft zum Zeitpunkt der Mängelrügen durch die Kläger geben können, sodass die Verjährungseinrede berechtigt gewesen wäre.
Die gesetzmäßige Ausführung des Berufungsgrundes der Mangelhaftigkeit (hier wegen Unterlassung der Parteienvernehmung) erfordert, dass der Berufungswerber die für die Entscheidung wesentlichen Feststellungen anführt, die (hier bei Durchführung der Parteienvernehmung) zu treffen gewesen wären (RS0043039).
Zu einer vom Wortlaut des Punkt V. (5) des Kaufvertrages (./A) abweichende Parteienabsicht erstattete die Beklagte in erster Instanz kein Vorbringen. Die Vertragsauslegung ist im übrigen der Rechtsrüge zuzuordnen. Maßgeblich ist in diesem Zusammenhang nicht der Wille des Erklärenden, sondern der objektive Erklärungswert (RS0014160 [T4 = T25, T24]).
Zum Zeitpunkt der Mängelrügen durch die Kläger erstattete die Beklage in erster Instanz kein konkretes Vorbringen. Auch insofern ist die Mängelrüge daher nicht gesetzmäßig ausgeführt.
2. Mit der Rechtsrüge wendet sich die Beklagte im Wesentlichen gegen die Auslegung des Erstgerichts, derzufolge die Ansprüche der Kläger nicht verjährt seien und die ÖNorm B-3692 Vertragsinhalt sei.
2. 1 Die Verjährungseinrede hält die Beklagte im Berufungsverfahren nur mehr hinsichtlich der aus der mangelhaft, weil nicht zweilagig, erfolgten Kellerabdichtung und der Verwendung von EPS- anstelle von XPC-Sockelplatten abgeleiteten Ansprüche der Kläger aufrecht (ON 165, S 5 f; zur Reichweite der Überprüfung vgl etwa RS0043352 [T10, T23, T30]; RS0043573 [T13]; RS0043338 [T6]). Der Mangel an der Kellerabdichtung sei nicht erst mit der Freilegung der Außendämmung hervorgekommen, sondern bereits mit der Aushändigung der Bau- und Ausstattungsbeschreibung offenkundig gewesen. Zum Mangel im Zusammenhang mit den Sockelplatten fehlten Feststellungen zum Beginn der Verjährung.
2.2. 1 Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der körperlichen Übergabe zu laufen. Der Beginn des Laufes der Gewährleistungsfristen wird nicht dadurch hinausgeschoben, dass im angegebenen Zeitpunkt der Ablieferung die Entdeckung des Mangels noch nicht möglich war (RS0018982). Die Erkennbarkeit des Mangels ist keine Voraussetzung des Beginns des Fristenlaufs (RS0018937). Das gilt auch für sogenannte verborgene Mängel (vgl RS0018937 [T1, T3]). Auch bei einem erst zu errichtenden oder im Bau befindlichen Haus beginnt die Gewährleistungsfrist mit der endgültigen Überlassung zum Gebrauch (RS0018982 [T5]).
2.2. 2 Die Übergabe der Doppelhaushälfte an die Kläger erfolgte unstrittig am 25.10.2016. Zum Zeitpunkt der erstmaligen Geltendmachung eines Mangels im Zusammenhang mit der Kellerabdichtung im Jahr 2022 war die dreijährige (§ 933 Abs 1 ABGB) Gewährleistungsfrist daher – wie das Erstgericht zutreffend ausführte – bereits abgelaufen. Selbiges gilt für den erstmals mit Schriftsatz vom 17.3.2021 (ON 48, S 4f) geltend gemachten Mangel an der Perimeterdämmung der Kellerwände.
2. 3 Im Werkvertragsrecht bestehen Gewährleistungsansprüche und Schadenersatzansprüche in voller Konkurrenz nebeneinander. Damit kann der Besteller wegen Mängeln des Werks auch noch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist, jedoch innerhalb der Verjährungsfrist des § 1489 ABGB, vom Unternehmer das Erfüllungsinteresse fordern, sofern die Mängel auf dessen rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten zurückzuführen sind (RS0021755).
2.4. 1 Für den Beginn der Verjährungsfrist ist die Beklagte behauptungs- und beweispflichtig (RS0034456 [T3, T4]). Sie hat jene Tatsachen vorzubringen und zu beweisen, die ihre Einrede zunächst einmal schlüssig begründen (RS0034198 [T2]; vgl auch RS0034326 [T1]).
Die Verjährungsfrist des § 1489 ABGB beginnt mit dem Zeitpunkt zu laufen, in dem dem Geschädigten sowohl der Schaden und die Person des Schädigers als auch die Schadensursache bekannt geworden ist (RS0034951). Die Kenntnis muss dabei den ganzen den Anspruch begründenden Sachverhalt umfassen, insbesondere auch die Kenntnis des Ursachenzusammenhangs zwischen dem Schaden und einem bestimmten dem Schädiger anzulastenden Verhalten, in Fällen der Verschuldenshaftung daher auch jene Umstände, aus denen sich das Verschulden des Schädigers ergibt (RS0034951 [T7]). Setzt diese Kenntnis Fachwissen voraus, so beginnt die Verjährungsfrist regelmäßig erst zu laufen, wenn der Geschädigte durch ein Sachverständigengutachten Einblick in diese Zusammenhänge erlangt hat (RS0034951 [T29]).
Der den Anspruch begründende Sachverhalt muss dem Geschädigten zwar nicht in allen Einzelheiten, aber doch soweit bekannt sein, dass er in der Lage ist, das zur Begründung seines Ersatzanspruches erforderliche Sachvorbringen konkret zu erstatten (RS0034524 [T24]). Bloße Mutmaßungen über die angeführten Umstände genügen nicht (RS0034524 [T18]).
2.4. 2 Die Beklagte bezog die Verjährungseinrede in erster Instanz nicht nur auf Gewährleistungsansprüche, sondern auch auf Schadenersatzansprüche (erstmals in ON 155.4, S 11, erster Absatz). Dazu berief sich die Beklagte auf das bisher im Verfahren erstatte Vorbringen. Dieses beschränkte sich aber im Wesentlichen auf die Behauptung der Kenntnis der Kläger von – nicht näher konkretisierten - Mängeln im Jänner 2021 (ON 118, Seite 3). Selbst wenn man von einem Beginn der Verjährungsfrist mit Jänner 2021 ausginge, wäre die dreijährige Verjährungsfrist (§ 1489 ABGB) zum Zeitpunkt der erstmaligen Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen im Zusammenhang mit der mangelhaften Kellerabdichtung durch die Kläger im Jahr 2022 (ON 75, ON 86) noch nicht abgelaufen gewesen. Gleiches gilt für den erstmals mit Schriftsatz vom 17.3.2021 (ON 48, S 4f) geltend gemachten Mangel an der Perimeterdämmung der Kellerwände und die daraus abgeleiteten Ansprüche der Kläger.
Auch aus dem nunmehr – unter Verstoß gegen das im Berufungsverfahren geltende Neuerungsverbot (§ 482 Abs 2 ZPO) - erstatteten Vorbringen lässt sich für die Beklagte nichts gewinnen. Weder aus der Bau- und Ausstattungsbeschreibung (./A, S 25f) noch aus der Bodenanalyse vom 9.6.2017 (./AP) ergibt sich für einen Laien – worauf bereits das Erstgericht zutreffend verwies – die (bau-)technische Notwendigkeit einer zweilagigen Kellerabdichtung. Der Mangel iSe Abweichung vom vertraglich Geschuldeten – der Fertigstellung entsprechend dem Stand der (Bau-)Technik – war für die Kläger erst aufgrund des Gutachtens des gerichtlich bestellten Sachverständigen DI G* (ON 110), erkennbar. Im Übrigen lassen die schriftlichen Vertragsgrundlagen keinen zwingenden Rückschluss auf die tatsächliche Bauausführung zu, zumal diese auch abweichend davon erfolgt sein kann.
2.4. 3 Wenn das Ausmaß des Schadens für den Geschädigten als Laien ohne Beiziehung eines Sachverständigen nicht erkennbar gewesen ist, beginnt die Verjährungsfrist erst mit Kenntnisnahme des Geschädigten vom Gutachten des Sachverständigen (RS0034374 [T35]). Sind die Kläger – wie hier – vor Vorliegen eines Sachverständigengutachtens nicht in der Lage, den eingetretenen Schaden genau zu beziffern, verjährt der Differenzbetrag zwischen der ursprünglich für diesen Mangel geltend gemachten Kapitalforderung (ON 75, ON 86) und dem ausgedehnten Begehren – hier in der Tagsatzung vom 28.11.2024 (ON 155.4, S 10) - nicht (vgl 2 Ob 100/10k).
2. 5 Die von der Beklagten in diesem Zusammenhang monierten sekundären Feststellungsmängel liegen nicht vor. Die Feststellungsgrundlage ist nur dann mangelhaft, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind, und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317). Feststellungsmängel setzen damit voraus, dass bereits im Verfahren erster Instanz ein entsprechendes Tatsachenvorbringen erstattet wurde (RS0053317 [T2]). Die von der Beklagten begehrten ergänzenden Feststellungen sind durch kein im Verfahren erster Instanz erstattetes Vorbringen gedeckt. Die Beklagte hat sich im Verfahren erster Instanz weder auf einen bestimmten Kenntnisstand der Kläger noch auf die Verletzung von Erkundigungsobliegenheiten berufen (zur diesbezüglichen Behauptungslast siehe RS0034456 [T3, T4 und insb auch T5]). Die Frage, ob eine Obliegenheitsverletzung vorliegt, ist zudem eine Rechtsfrage.
2. 6 Die Verjährungseinrede der Beklagten ist aus den dargelegten Gründen nicht berechtigt. Es ist daher das Vorliegen der im Berufungsverfahren noch strittigen Mängel zu prüfen.
3. 1 Bei Auslegung einer Willenserklärung nach den §§ 914ff ABGB ist zunächst vom Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung auszugehen, dabei aber nicht stehen zu bleiben, sondern der Wille der Parteien, das ist die dem Erklärungsempfänger erkennbare Absicht des Erklärenden, zu erforschen. Letztlich ist die Willenserklärung so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht, wobei die Umstände der Erklärung und die im Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche heranzuziehen sind (RS0017915). Es ist dabei das gesamte Verhalten der Vertragsteile, das sich aus Äußerungen in Wort und Schrift sowie aus sonstigem Tun oder Nichttun zusammensetzen kann, zu berücksichtigen (RS0017915 [T44]).
Maßgebend ist also weder allein der Wille des Erklärenden noch die subjektive Auslegung des Erklärungsempfängers. Ist der objektive Aussagewert zweifelhaft, muss der Gehalt der Erklärung durch Auslegung ermittelt werden, wobei ausgehend vom Wortsinn und dem Willen der Parteien letztlich die Übung des redlichen Verkehrs maßgebend ist. Hierzu sind die Umstände der Erklärung heranzuziehen. Im Konfliktfall ist unter Berücksichtigung des von den Parteien verfolgten Zwecks zu fragen, welche Lösung redliche und vernünftige Parteien vereinbart hätten (RS0014160 [T1]). Beim objektiven Erklärungswert kommt es darauf an, wie ein redlicher Empfänger der Erklärung diese unter Berücksichtigung aller Umstände verstehen musste (RS0014160 [T23]).
3. 2 ÖNormen stellen nach herrschender Auffassung eine Zusammenfassung üblicher Sorgfaltsanforderungen an den Werkunternehmer dar (RS0022153). Soweit sie - wie hier - nicht durch konkrete Rechtsvorschriften im Sinn einer Anordnung durch den Gesetz- oder Verordnungsgeber für verbindlich erklärt wurden (RS0062077), kommt ihnen Bedeutung nur zu, wenn sie entweder kraft Vereinbarung (auch konkludent) zum Gegenstand von Verträgen gemacht wurden (RS0038622) oder wenn sie durch tatsächliche Übung der beteiligten Verkehrskreise zum Handelsbrauch oder zur Verkehrssitte erstarken und daher zur ergänzenden Vertragsauslegung heranzuziehen sind (10 Ob 24/09s [P. 1.3 mwN]); RS0038609; RS0062063; RS0062077 [T6]).
Auch ohne deren Einbeziehung in den Werkvertrag sind die Regeln der ÖNormen als Verkehrssitte oder Gebräuche im Geschäftsverkehr zu beachten. In diesem Zusammenhang kann auch § 922 ABGB ins Treffen geführt werden, soweit dort darauf verwiesen wird, was im redlichen Verkehr üblicherweise unter den jeweils gegebenen Umständen erwartet werden kann (10 Ob 24/09s [P. 2.1 mwN]; zustimmend Sonntag, Geltung von (technischen) ÖNORMEN kraft Verkehrssitte, ZVB 2010/117).
Konsequenz der Einbeziehung ist, dass ein errichtetes Bauwerk nicht nur den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen muss: Auch darüber hinausgehende Regeln – etwa ÖNormen - sind zu beachten und das errichtete Bauwerk muss auch diesen höheren Anforderungen entsprechen. Andernfalls ist es mit einem Mangel behaftet (Sonntag, aaO).
3.3. 1 Gemäß Punkt V. (5) des Kaufvertrages (./A) verpflichtete sich die Beklagte, insbesondere dafür einzustehen, dass sämtliche Doppelhäuser samt KFZ-Stellplätzen gemäß gültigen Baubewilligungen durch hierzu befugte Gewerbsleute nach den zum Zeitpunkt der jeweiligen Errichtung anerkannten Regeln der Bautechnik (wie insbesondere der Bauordnung samt Durchführungsgesetzen und -verordnungen) errichtet werden. Diese Vertragsbestimmung nimmt damit auf die niederösterreichische Bauordnung (NÖ BO 2014) Bezug.
3.3. 2 Nach § 43 Abs 2 NÖ BO 2014 sind die Grundanforderungen an Bauwerke den Regeln der Technik entsprechend zu erfüllen. § 43 Abs 1 NÖ BO 2014 normiert bestimmte Grundanforderungen. Dazu gehören etwa Schallschutz (Z 5) sowie Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz (Z 3). Zu letzterem zählt auch Feuchtigkeit in Teilen des Bauwerks und auf Oberflächen im Bauwerk (Z 3 lit g). Darunter fällt jedenfalls auch der hier von den Klägern geltend gemachten Mangel der Abdichtung der Kelleraußenwände, weil es um die Abdichtung des Bauwerks und damit um den Schutz vor Feuchtigkeitseintritten geht.
3.3. 3 Auf die von der Beklagten in der Berufung angesprochene Differenzierung zwischen „Regeln der Technik“ und „Stand der Technik (und Wissenschaft)“ kommt es damit gar nicht entscheidend an. Die Beklagte zweifelt zu Recht gar nicht an, dass sie die Errichtung der Doppelhaushälfte nach den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen schuldete. Durch die ausdrückliche Bezugnahme auf die Bauordnung und damit auch § 43 NÖ BO 2014 wurden die „Regeln der Technik“ im konkreten Fall von den Parteien ohnedies ausdrücklich zum Vertragsinhalt erhoben.
3.3. 4 Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien durch die Bezugnahme auf die Bau- und Ausstattungsbeschreibung im Kaufvertrag (./A, S 1 und Punkt I. (7)) von der darin getroffenen Vereinbarung abweichen hätten wollen, liegen nicht vor. Den Parteien ist nicht zu unterstellen, dass sie eine nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Bauweise vereinbaren wollten. Für die Beklagte war im konkreten Fall auch erkennbar, dass es den Klägern gerade im Zusammenhang mit unter dem Bodenniveau liegenden Bauteilen, die im Vergleich zu über dem Niveau liegenden Bauteilen regelmäßig einer besonderen Feuchtigkeitseinwirkung ausgesetzt sind, im Besonderen auf eine den gesetzlichen Anforderungen und damit dem Stand der Technik entsprechende Ausführung ankam. Die Beschreibung der Ausführungsvariante mittels Superflex 100-Anstrich in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung hatte für die Kläger insofern – anders als etwa bei der Anführung der Anzahl von Lichtauslässen und Steckdosen - keine Bedeutung. Das Interesse der Kläger war – für die Beklagte erkennbar - ausschließlich auf einen entsprechend dem Stand der Technik abgedichteten Keller gerichtet. Diese Auslegung entspricht dem Verständnis eines redlichen und objektiven Erklärungsempfängers in der damaligen Position der Kläger. Vertragsinhalt war damit – unabhängig von der Anführung einer bestimmten Ausführungsvariante - die Herstellung der Kellerabdichtung entsprechend dem Stand der Technik (vgl dazu auch RS0016270 [T3]).
3. 4 Soweit sich die Beklagte darauf beruft, die Tatsache, dass der Superflex-Anstrich qualitativ schlechter als eine zweilagige Abdichtung der Kelleraußenwände ist, lasse nicht automatisch darauf schließen, dass deren Ausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspreche, geht die Rechtsrüge nicht vom festgestellten Sachverhalt aus und ist daher nicht gesetzeskonform ausgeführt (vgl RS0043312 [T14]; RS0043603 [T8]; zur Zuordnung dieser Frage zum Tatsachenbereich RS0048339; vgl etwa auch 7 Ob 111/20d [6] mwN). Das Erstgericht hat – wenngleich disloziert in der rechtlichen Beurteilung – festgestellt, dass die Abdichtung mittels Superflex-Anstrichs aufgrund des Vorliegens eines bindigen Bodens nicht den anerkannten Regeln der (Bau-)Technik und den Vorgaben der ÖNorm B-3692 entspricht (ON 164, S 14, zweiter Absatz), die insofern wiederum den Stand der Technik wiedergibt.
3. 5 Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass das Erstgericht zutreffend vom Vorliegen eines Mangels im Zusammenhang mit der Kellerabdichtung ausgegangen ist. Die tatsächlich erfolgte Abdichtung mittels Superflex 100-Anstrich entspricht aufgrund des Vorliegens eines bindigen Bodens mit einem Durchlässigkeitswert unter 10-4 m/sec nicht dem Stand der Technik und damit nicht dem vertraglich Geschuldeten.
3. 6 Das Vorliegen eines Mangels aufgrund der Verwendung von für den „Wasserbereich“ ungeeigneten EPS-Sockelplatten anstelle der vereinbarten XPS-Sockelplatten für die Dämmung der Kelleraußenwände zieht die Beklagte im Berufungsverfahren zu Recht nicht in Zweifel. Die tatsächliche Ausführung ist ausgehend von den Feststellungen des Erstgerichts ungeeignet und entspricht nicht der getroffenen Vereinbarung.
4. Bezieht sich die Rechtsrüge - wie hier - nur auf einzelne von mehreren (selbständigen) Ansprüchen, ist die Überprüfung auf diese beschränkt (vgl RS0043352 [T10, T30]; RS0043338 [T6]; RS0043573 [T13]). Die Beklagte hat die Verjährungseinrede im Berufungsverfahren – wie bereits eingangs erörtert – nur hinsichtlich der aus der mangelhaften Kellerabdichtung und -dämmung ableiteten Ansprüche der Kläger aufrecht erhalten. Auch im Übrigen wendet sie sich in der Berufung nur mehr gegen die vom Erstgericht im Zusammenhang mit der Kellerabdichtung vertretene Rechtsauffassung. Die Überprüfungsbefugnis des Berufungsgerichts ist daher auf diese (selbständigen) Ansprüche beschränkt.
5. Aufgrund des Verzugs der Beklagten mit der Verbesserung stehen den Klägern die Mängelbehebungskosten zu (vgl RS0018753; RS0018613; RS0086353). Deren Höhe ist im Berufungsverfahren nicht mehr strittig und ergibt sich im Übrigen auch aus dem vom Erstgericht festgestellten Sachverhalt.
6. Der Berufung war damit nicht Folge zu geben.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 41 und 50 Abs 1 ZPO.
Die ordentliche Revision ist mangels erheblicher Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig. Fragen der Vertragsauslegung kommt keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu (RS0044298 [T43]). Auch der Beginn der Verjährungsfrist ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig (vgl RS0044464 [T6, T7]).
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