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5R167/24a•OLG Wien 5R167/24a
Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Schrott-Mader als Vorsitzende sowie die Richterin Mag. Aigner und den Kommerzialrat Eppler in der Rechtssache der klagenden Partei Dr. A*, geb **, *, vertreten durch MMag.Dr. Stephan Vesco, LL.M., Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei B, FN **, **, vertreten durch Mag. Marcus Marakovics, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 140.000 sA, über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 12.8.2024, GZ **-20, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
I. Die mit der Berufung der klagenden Partei vorgelegten Urkunden werden zurückgewiesen.
II. Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 4.051,32 (darin EUR 675,22 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Der Kläger und sein Neffe waren je zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ **, KG **, mit der Adresse *, und des darauf errichteten Mehrparteienhauses (idF „Liegenschaft“). Die Beklagte als Käuferin erwarb von diesen als den Verkäufern mit Kaufvertrag vom 24.7.2019 (./A) die Liegenschaft zu einem Gesamtkaufpreis von EUR 1.640.000. Der Verkauf der Liegenschaft wurde in der Folge auch grundbücherlich durchgeführt. Der Gesamtkaufpreis wurde beim Vertragserrichter und Treuhänder, RA Dr. C, auf dessen Treuhandkonto ** erlegt und bis auf einen Restbetrag von EUR 280.000 an die Verkäufer ausbezahlt. Die Beklagte verweigert die Auszahlung des letztgenannten Betrags an die Verkäufer.
Punkt F des Kaufvertrag vom 24.7.2019 (./A) lautet auszugsweise wie folgt:
„ ZUSTAND …
Die verkaufenden Parteien erklären, von einer derartigen ,Benutzungsausweitung‘ bis dato keine Kenntnis gehabt zu haben und aufgrund dieser Behauptungen auf ihre Kosten die erforderlichen rechtlich zulässigen Schritte setzen zu wollen, um diese widerrechtliche ,Benutzungsausweitung‘ zu bekämpfen und die vollständige Räumung des Dachbodens von Gegenständen von Mietern und die Freiheit von Bestand- oder Benutzungsrechten zu erwirken.
Der vom Treuhänder einzubehaltende Kaufpreisteilbetrag (Vertragspunkt C. 3) letzter Absatz) von EURO 280.000,- ist je an die verkaufenden Parteien zur Hälfte auszubezahlen, sobald dem Treuhänder eine Erklärung der Mieter, die diese ,Benutzungsausweitung‘ behaupten, vorliegt, dass diese Mieter auf die von ihnen behaupteten Rechte am Dachboden endgültig und unwiderruflich verzichten bzw. ein rechtskräftiges Gerichtsurteil oder ein gerichtlicher Vergleich vorliegt, aus dem hervorgeht, dass diesen Mietern kein wie immer geartetes Benutzungsrecht am Dachboden oder Teilen davon zusteht.
Die verkaufenden Parteien werden mit der kaufenden Partei regelmäßig Kontakt halten und ihr Informationen über den Stand dieser ,Freimachungsbemühungen‘ erteilen.
Sollte durch rechtskräftige Gerichtsentscheidung festgestellt werden, dass den Mietern bzw. auch nur einem von ihnen, Benutzungsrechte am Dachboden zustehen, so werden die Vertragsparteien dem Rechnung tragen und eine angemessene Kaufpreisminderung einvernehmlich festlegen oder durch Gerichtsurteil festlegen lassen. Die Gewährleistungsfrist für die Geltendmachung derartiger Preisminderungsansprüche der kaufenden Partei wird um die Dauer dieser ,Freimachungsbemühungen‘ der verkaufenden Parteien verlängert.“
Diese Vertragsbestimmung wurde auf Wunsch der Beklagten in den Kaufvertrag aufgenommen, weil sie den Ausbau des Dachgeschosses beabsichtigte. Ihr liegt eine - mit 30.7.2021 datierte - rechtskräftige Bewilligung des Ausbaues des Dachgeschosses vor.
Betreffend den Mieter E* konnte bereits im November 2019 die Freimachung des Dachbodens mit dessen Zustimmung erreicht werden. Beiden Streitteilen war bereits zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bekannt, dass es sich beim Mieter D* um eine streitsüchtige Persönlichkeit handelt, welche querulatorisches Verhalten an den Tag legt.
Der Kläger begehrte, die Beklagte zu verpflichten, Rechtsanwalt Dr. C* anzuweisen, den auf seinem Treuhandkonto erliegenden Kaufpreisteilbetrag in Höhe von EUR 140.000 zuzüglich der seit dessen Erlag angewachsenen Anderkontozinsen an den Kläger auszubezahlen, sowie (die Beklagte selbst) 4% Zinsen von EUR 140.000 seit 24.07.2019 zu zahlen. In eventu begehrte er die Zahlung von EUR 140.000 samt sämtlicher eben genannter Zinsen. Er brachte dazu – soweit im Berufungsverfahren noch von Bedeutung – vor, Hintergrund der Einbehaltung des Restkaufpreises von EUR 280.000 seien von zwei Mietern an der Liegenschaft (D* Top 1 und E* Top 6) behauptete Benutzungs- bzw Bestandrechte am Dachboden gewesen. Man habe vereinbart, dass der Kläger die rechtlich zulässigen Schritte setzen werde, um die behaupteten Rechte zu bekämpfen und die vollständige Räumung des Dachbodens sowie die Freiheit von Bestand- oder Benutzungsrechten zu erwirken. In der Folge habe die Beklagte die Verhandlungen mit dem Mieter übernommen, Lösungsvorschläge boykottiert und sei die Sache durch Druckausübung auf den Mieter eskaliert. Mangels Einigungsmöglichkeit habe die beklagte Käuferin gegen den Mieter zu GZ F* des BG Mödling eine „Duldungsklage“ eingebracht (Untersagung der Nutzung der Flächen am Rohdachboden gegen Bereitstellung einer Räumlichkeit im EG). Durch die danach erfolgte Einbringung einer gerichtlichen Aufkündigung gegen den Mieter, die von vornherein jeglicher Rechtsgrundlage entbehrt habe und daher chancenlos gewesen sei, habe die Beklagte eine Unterbrechung des Duldungsverfahrens gem § 25 Abs 2 Z 2 AußStrG zumindest grob fahrlässig in Kauf genommen und dieser auch keinerlei Einwände entgegengesetzt. Der Beklagten sei es vorrangig um die Kündigung gegangen, während sie die Freimachung des Dachbodens von allfälligen Benutzungsrechten demgegenüber hintangestellt habe. Im Duldungsverfahren, das von 18.11.2020 bis 29.11.2022 unterbrochen gewesen sei, wäre die Freimachung des Dachbodens wesentlich früher durchzusetzen gewesen. Der Duldungsantrag sei aber auch auf die falsche Rechtsgrundlage gestützt worden, nämlich auf § 8 Abs 2 MRG statt auf den vorteilhafteren § 18c Abs 2 MRG. Das Kündigungsbegehren sei im Sommer 2022 rechtskräftig abgewiesen worden. Im fortgesetzten Duldungsverfahren habe die Beklagte weiterhin wenig bis nichts Zielführendes unternommen. Ferner habe die Beklagte dem Kläger in schikanöser Weise die Herausgabe von Informationen zum Verfahrensstand verweigert, ihm mehrfach die Unwahrheit gesagt und ihn erst sehr spät über die Unterbrechung des Duldungsverfahrens informiert. Der Beklagten sei fehlende Effizienz und Konsequenz in ihrer Vorgangsweise, ein Verstoß gegen vertragliche Sorgfaltspflichten sowie im Ergebnis schikanöse Rechtsausübung anzulasten. Die bewusste Verzögerung oder Vereitelung des Eintritts einer Bedingung stelle auch eine massive Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben dar. Aufgrunddessen sei die Fälligkeit des Restkaufpreises eingetreten.
Die Beklagte bestritt, beantragte Klagsabweisung und wandte – soweit für das Berufungsverfahren relevant – ein, mangels Vorliegens der im Kaufvertrag vereinbarten Erklärungen bzw Urteile/Vergleiche betreffend die Freimachung des Dachbodens sei die Fälligkeit des Kaufpreisteils noch nicht eingetreten. Da die Beklagte den Ausbau des Dachgeschosses geplant und auch tatsächlich projektiert habe, sei für sie die Zusicherung der Freiheit von Bestand- und/oder sonstigen Benützungsrechten am Dachboden unabdingbare Voraussetzung im Kaufvertrag gewesen. Die Beklagte habe sich redlich bemüht, den Dachboden frei zu machen und sämtliche ihr zumutbaren rechtlichen Schritte ergriffen. Der Kläger sei bei Notwendigkeit in die Vergleichsgespräche eingebunden gewesen. Die außergerichtlichen Gespräche mit dem Mieter der Wohnung Top 1 seien anfangs konstruktiv verlaufen, jedoch letztlich daran gescheitert, dass seitens des Mieters als unabdingbare Voraussetzung für einen Vergleichsabschluss die Aufnahme von dessen Sohn in den Mietvertrag als Mitmieter gefordert worden sei. Die Beklagte habe in weiterer Folge, um größtmöglichen Druck auf den Mieter auszuüben, die gerichtliche Aufkündigung des Mietvertrages eingebracht. Entgegen der vertraglichen Zusicherung des Klägers im Kaufvertrag habe sich im Aufkündigungsverfahren herausgestellt, dass dem Mieter nicht ein bloßes Benützungsrecht oder ein „Prekarium“ eingeräumt, sondern ihm ein Teil des Dachbodens vermietet worden sei. Im fortgesetzten Duldungsverfahren, welches sowohl auf § 18c Abs 2 MRG als auch auf § 8 MRG gestützt worden sei, sei am 30.8.2023 der Schluss der mündlichen Verhandlung verkündet worden und werde derzeit der Sachbeschluss abgewartet. Die Beklagte habe keine Verzögerung zu vertreten noch eine solche absichtlich herbeigeführt. Der Mieter sei dem Kläger bereits als Querulant gut bekannt, habe der Mieter gegen den Kläger doch ebenfalls etliche Verfahren geführt. Die Beklagte wandte den Betrag von EUR 500.00 an Wertminderung der Liegenschaft infolge fehlender Bestandfreiheit des Dachbodens und an frustrierten Kosten für die Erlangung einer Baugenehmigung als Gegenforderung ein.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Haupt- und das Eventualbegehren ab.
Dabei traf es die oben zusammengefasst wiedergegebenen sowie die auf Seiten 5 bis 11 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen, auf die verwiesen wird.
In rechtlicher Hinsicht führte es aus, die in Punkt F.10.) des Kaufvertrags festgelegten Bedingungen zur Fälligkeit des einbehaltenen Restbetrags seien noch nicht eingetreten, weil dem Treuhänder keine Erklärung des Mieters D* vorliege, dass dieser auf die von ihm behaupteten Rechte am Dachboden endgültig und unwiderruflich verzichtet, bzw kein rechtskräftiges Gerichtsurteil oder gerichtlicher Vergleich vorliege, aus dem hervorgehe, dass D* kein wie immer geartetes Benutzungsrecht am Dachboden oder Teilen davon zusteht. Der Beklagten könne keine fehlende Effizienz und Konsequenz in ihrer Vorgangsweise, kein Verstoß gegen vertragliche Sorgfaltspflichten sowie im Ergebnis auch keine schikanöse Rechtsausübung angelastet werden. Vielmehr habe sie sowohl in außergerichtlichen Vergleichsversuchen als auch durch Einleitung potentiell erfolgsgeeigneter Gerichtsverfahren bis heute alles in ihrer Macht stehende unternommen, um einen Eintritt der Bedingungen zur Auszahlung des Treuhanderlags herbeizuführen. Keinesfalls habe von der Beklagten verlangt werden können, dass sie lediglich bzw vorrangig das Duldungsverfahren führt, da sie wegen der Persönlichkeitsstruktur von D* ein berechtigtes Interesse daran gehabt habe, das Mietverhältnis zu diesem in seiner Gesamtheit zu beenden, was auch den Eintritt der Bedingungen zur Auszahlung des Treuhanderlags mit sich gebracht hätte. Mit einem Obsiegen der Beklagten im Aufkündigungsverfahren hätte sich auch das Duldungsverfahren erübrigt. Es sei deshalb nicht zu beanstanden, dass die Beklagte keine Einwände gegen die Unterbrechung des Duldungsverfahrens erhoben und den Unterbrechungsbeschluss unbekämpft gelassen habe. Nach rechtskräftiger Erledigung des Aufkündigungsverfahrens habe sie das Duldungsverfahren auch umgehend fortgesetzt. Letztlich habe sich bislang lediglich das dem Kläger zum Abschluss des Kaufvertrags bekannte und von diesem in Kauf genommene Risiko verwirklicht.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers wegen Aktenwidrigkeit, Mangelhaftigkeit des Verfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das Urteil abzuändern und der Klage im Hauptbegehren, in eventu im Eventualbegehren stattzugeben. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
A. Zur Zurückweisung der mit der Berufung vorgelegten Urkunden:
Die vorgelegten Beweismittel dienen nicht zur Dartuung der vom Kläger geltend gemachten Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Verfahrens und verletzen daher das Neuerungsverbot nach § 482 Abs 2 ZPO, weshalb sie zurückzuweisen waren (vgl RS0105484, RS0041812).
B. Voranzustellen ist, dass sich der Kläger an mehreren Stellen seiner Berufung auf Inhalte des jeweils (gem Punkt A. zurückgewiesenen) nach Schluss der Verhandlung aufgenommenen Protokolls vom 14.5.2024 und Sachbeschlusses im Verfahren des BG Mödling zu F* bezieht, womit er gegen das Neuerungsverbot des § 482 Abs 2 ZPO verstößt, sodass auf diese Ausführungen nicht einzugehen ist (vgl RS0041965).
I. Zur Aktenwidrigkeit
1. Der Kläger bemängelt die Feststellung, „In den schriftlichen Mietverträgen von D* (Wohnung Top 1) und E* (Wohnung Top 6) sind keine Rechte der vorgenannten Mieter am Dachboden festgehalten.“, als aktenwidrig.
1.1. Das Erstgericht stützt diese Feststellung (durch Bezugnahme darauf in Klammern) auf die Mietverträge der beiden Mieter Beilagen ./B (D*) und ./AA (E*) und bezeichnet sie ferner als „unstrittig“. In der Beweiswürdigung geht es darauf zusätzlich nicht weiter ein.
1.2. Es begründet keine Aktenwidrigkeit, wenn die bekämpfte Tatsachenfeststellung durch die Beurteilung eines Prozessvorbringens als schlüssiges Geständnis gewonnen wurde (RS0043256 [T14]). Die Würdigung, ob ein "schlüssiges" Geständnis im Sinn des § 267 ZPO vorliegt, ist vielmehr der Überprüfung im Rahmen einer Verfahrensrüge zugänglich (vgl RS0040146).
Eine unrichtige oder unvollständige Bezeichnung der Rechtsmittelgründe gereicht dem Rechtsmittelwerber nur dann nicht zum Schaden, wenn die Rechtsmittelausführungen die Beschwerdegründe deutlich erkennen lassen (RS0041851).
Der Kläger hat ausdrücklich darauf Bezug genommen, dass sich die relevierte Feststellung gerade nicht aus dem Parteienvorbringen ergeben würde. Damit sind seine Ausführungen hinreichend deutlich, um sie im Rahmen der Verfahrensrüge (siehe dazu Punkt II.1.) behandeln zu können.
1.3. Aktenwidrigkeit liegt auch nicht in der Gewinnung tatsächlicher Feststellungen durch Schlussfolgerungen, wenn diese auch unrichtig sind, wie etwa Schlussfolgerungen, die aus dem richtig wiedergegebenen Inhalt eines Vertrags gezogen wurden. Beruht eine solche Schlussfolgerung auf einem mangelhaften Verfahren oder einer unlogischen Gedankentätigkeit, dann könnte sie bloß den Berufungsgrund der Mangelhaftigkeit oder der unrichtigen rechtlichen Beurteilung bilden (RS0043298 [auch T4, T8, T9]).
Die Auslegung einer nach Inhalt und Form unbestrittenen Urkunde allein aus deren Text gehört zur rechtlichen Beurteilung. Da die Mietverträge Beilagen ./B und ./AA außer zur (rechtlichen) Frage, wie der vereinbarte Inhalt auszulegen ist, inhaltlich nicht bestritten wurden, können die einschlägigen Passagen, selbst wenn sie vom Erstgericht nicht festgestellt wurden, auch noch in zweiter Instanz für die rechtliche Beurteilung herangezogen werden (vgl RS0121557).
Die Feststellung des Erstgerichts darüber, welche Rechte dem Mietvertragstext (hier ist nur jener hinsichtlich des Mieters D* laut Beilage ./B entscheidungsrelevant) zu entnehmen sind, gründet sich – neben der Würdigung, dass es sich dabei um unstrittiges Vorbringen handeln würde, welche sich als unzutreffend erweist, worauf in der Verfahrensrüge eingegangen wird – allein auf den Inhalt der Vertragsurkunde, weshalb das Berufungsgericht berechtigt ist, daraus andere Schlussfolgerungen zu ziehen als das Erstgericht. Die vom Kläger in diesem Zusammenhang gerügte Aktenwidrigkeit liegt daher nicht vor (vgl RS0043189 [T6, T9]).
2.1. Als aktenwidrig bemängelt der Kläger den zweiten Halbsatz der Feststellung: „In weiterer Folge übernahm sodann RA Dr. C* die Rechtsvertretung der Beklagten als Antragstellerin im vorzitierten Verfahren, wobei der Antrag nunmehr (auch) auf § 18c Abs 2 MRG gestützt wurde (Zeuge C*, S in ON 9 in ON 12.5; ./AD).“
Aus der Aussage des Zeugen C* ergebe sich dies nicht, der diesbezüglich nur auf den Schriftsatz Beilage ./AD verwiesen habe, aus dem nur eine Erwähnung des § 18c Abs 2 MRG, nicht aber eine Antragsmodifikation hervorgehe. Relevant sei dies deshalb, weil der Antrag zu einer rascheren Rechtsdurchsetzung gegenüber dem Mieter geführt hätte, wäre er sogleich auf § 18c Abs 2 MRG gestützt worden.
2.2. Eine Aktenwidrigkeit liegt nur bei einem Widerspruch zwischen Prozessakten und tatsächlichen Urteilsvoraussetzungen vor, wobei aber dieser Widerspruch einerseits wesentlich, andererseits unmittelbar aus den Akten ersichtlich und behebbar sein muss (RS0043421). Demgegenüber können Wertungsvorgänge und Schlussfolgerungen des Gerichts – gleich, ob tatsächlicher oder rechtlicher Natur – nicht den Revisionsgrund der Aktenwidrigkeit bilden (RS0043277; RS0043203 [T4, T5]; RS0043324 [T13]; RS0043256 [insb T1]; vgl dazu bereits Punkt I.1.3.).
Die aus Beilage ./AD iVm der Aussage des Zeugen C* vom Erstgericht gezogene Schlussfolgerung, dass damit der Duldungsantrag auch auf § 18c Abs 2 MRG gestützt wurde, kann somit keine Aktenwidrigkeit begründen.
2.3. Im Übrigen wäre auch die für den Berufungsgrund der Aktenwidrigkeit geforderte Relevanz für den Verfahrensausgang (RS0043347 [T9]) nicht gegeben (vgl dazu Punkt III.2.2.).
3. Schließlich liegt auch hinsichtlich der nachstehenden Feststellung, die der Kläger unter diesem Berufungsgrund ins Treffen führt, keine Aktenwidrigkeit vor:
„D* stellte mit E-Mail vom 7.8.2019 (S 1 unten in ./J) weitere Forderungen (unter Aufrechterhaltung von Punkt 3. der Bedingungen), welche seitens der Hausverwalterin an die Beklagte weitergeleitet wurden (S 1 unten in ./J).“
3.1. Der Kläger vermeint, aus Beilage ./J gehe hervor, dass es sich nur um Präzisierungen der schon zuvor geforderten Reparaturen im angebotenen Ersatzzimmer gehandelt habe und nicht um neue Forderungen. Ein „kaputtes zu demontierendes Waschbecken inkl. Kaltwasserhahn, ein freistehendes ca 50 cm aus dem Fußboden herausragendes zu demontierendes (und im Keller bei T-Stück mit Stopfen zu verschließendes) Gasrohr, ein kontraproduktiver zuzumauernder Wanddurchbruch (anno dazumal zwecks Entlüftung einer Toilette) in den Garten“ waren aber laut Beilage ./J noch nicht Gegenstand der bisherigen vom Erstgericht festgestellten Forderungen des Mieters (US 7 mit der Anmerkung, dass das Erstgericht dort versehentlich S 6 oben in „Beilage ./K“ statt richtig „Beilage ./J“ als Beweisgrundlage anführte).
Ein für eine Aktenwidrigkeit erforderlicher, aus den Prozessakten selbst erkennbarer Widerspruch zwischen dem Akteninhalt und den die Entscheidung tragenden wesentlichen Tatsachen liegt damit nicht vor (vgl RS0043347 [T16]).
3.2. Auch der Teil der Feststellung, wonach der Mieter Punkt 3. der Bedingungen, nämlich die Mitaufnahme seines Sohnes in den Mietvertrag, aufrechterhielt, stellt sich nicht als aktenwidrig dar.
Dass sich der Mieter gerade nicht mit einem Eintritt „auf der gesetzlichen Grundlage des § 46 Abs 2 MRG“ zufrieden geben wollte, ergibt sich entgegen der Behauptung des Klägers bereits aus seiner unmittelbaren Antwort auf diesen Vorschlag, ersichtlich aus Beilage ./J S 5, in der er es als „unumgänglich“ ansah, dass der Sohn „mit dem Inkrafttreten der Vereinbarung offiziell als Zweitmieter schriftlich festgehalten wird“.
Auch diese Feststellung wurde somit nicht auf aktenwidriger Grundlage getroffen.
II. Zur Mangelhaftigkeit
1. Die Berufung bemängelt, das Erstgericht habe zu Unrecht als „unstrittig“ beurteilt, dass in den schriftlichen Mietverträgen keine Rechte der Mieter am Dachboden festgehalten sind (vgl dazu Punkt I.1.2.).
1.1. Es begründet grundsätzlich keinen Verfahrensmangel, wenn Tatsachenbehauptungen einer Partei, die entweder ausdrücklich als richtig zugestanden wurden (§ 266 Abs 1 ZPO) oder doch bei sorgfältiger Berücksichtigung des gesamten gegnerischen Vorbringens als zugestanden anzusehen sind (§ 267 Abs 1 ZPO), ohne nachprüfende Beweisaufnahmen der Entscheidung zugrunde gelegt werden (RS0083785).
Eine ausdrückliche Außerstreitstellung dieser Feststellung iSd § 266 Abs 1 ZPO lässt sich dem Akteninhalt aber genausowenig entnehmen wie ein schlüssiges Zugeständnis. Vielmehr gingen beide Parteien davon aus, dass dem – hier relevanten – Mieter D* Rechte am Dachboden zukommen. Der Kläger schreibt ihm bereits in der Klage ein Benützungsrecht zu (ON 1 S 5), die Beklagte spricht von Mietrechten am Dachboden (ON 3 S 4).
1.2. Der Anfechtungsgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens ist nur dann gegeben, wenn der Verstoß gegen ein Verfahrensgesetz abstrakt geeignet war, eine erschöpfende Erörterung und gründliche Beurteilung der Streitsache zu hindern und damit eine unrichtige Entscheidung herbeizuführen (RS0043049; RS0043027).
Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Die bekämpfte „Feststellung“ ist entgegen der Beurteilung des Erstgerichts zwar nicht unstrittig. Bereits unter dem Berufungsgrund der Aktenwidrigkeit wurde aber dargelegt, dass die Auslegung der Mietvertragsurkunde allein aus deren Text zur rechtlichen Beurteilung gehört (Punkt I.1.3.). Weitere Grundlagen zur Auslegung als den Vertragstext haben die Parteien auch nicht vorgebracht.
Da die bekämpfte „Feststellung“ somit in Wahrheit keine „Tatsachenfeststellung“ ist, wird sie vom Berufungsgericht nicht übernommen.
2. Unter dem Berufungsgrund der Mangelhaftigkeit begehrt der Kläger umfangreiche Zusatzfeststellungen.
Das Fehlen von Feststellungen könnte aber allenfalls (nur) einen (vom Kläger ohnedies auch ausdrücklich als solchen gerügten) sekundären Feststellungsmangel begründen, der bei Behandlung der Rechtsrüge zu prüfen ist (vgl RS0043603 [T7]).
III. Zur Rechtsrüge
1. Im Kaufvertrag zwischen den Parteien wurde als Bedingung für die Zahlung des Restkaufpreises von EUR 280.000 (wobei die Hälfte – der Klagsbetrag – auf den Kläger entfallen sollte) die Lastenfreiheit des Dachbodens (von Rechten der Mieter der Wohnungen Top 1 und Top 6) vereinbart. Der Kläger wirft der Beklagten die treuwidrige Vereitelung des Bedingungseintritts hinsichtlich des Mieters der Top 1 vor und sieht dadurch die Fälligkeit des Restkaufpreises als eingetreten.
1.1. Ist ein Geschäft (hier teilweise) unter aufschiebender Bedingung abgeschlossen, so beginnen die Rechtswirkungen grundsätzlich erst dann, wenn das ungewisse Ereignis eintritt. Bei Ausfall der Bedingung treten die Wirkungen überhaupt nicht ein (RS0012681).
Nach der Rechtsprechung gilt eine Bedingung jedoch dann als eingetreten, wenn sie von dem, zu dessen Nachteil sie gereichen würde, wider Treu und Glauben vereitelt wurde (RS0012728). Denn bei einem bedingten Vertrag ist jede Beeinflussung des Ablaufs der Ereignisse wider Treu und Glauben unzulässig; eine Partei darf also auf die Bedingung nicht in einer Weise einwirken, die die andere Partei nach Sinn und Zweck des Vertrages redlicherweise nicht erwarten konnte. Der bedingt Verpflichtete muss alles Erlaubte und Zumutbare tun, um den Bedingungseintritt zu fördern und alles unterlassen, was die Erfüllung verhindern würde. Er schuldet vertragliche Sorgfalt, um für den Fall des Bedingungseintritts leisten zu können, und die Beteiligten trifft die Pflicht, an der Herbeiführung des Bedingungseintritts mitzuwirken. Bei Vereitelung kann sich der bedingt Verpflichtete nicht auf den Nichteintritt der Bedingung berufen (RS0017406 [T13, T16]; P. Bydlinski in KBB7 § 897 Rz 4; RS0017391; 1 Ob 19/21g; 9 Ob 49/23f).
Die gleichen Grundsätze gelten auch bei vertragswidriger Verzögerung des Bedingungseintrittes durch einen Vertragsteil (Kietaibl/Greiner in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.06 § 897 Rz 37 [Stand 15.12.2023, rdb.at]).
1.2. Ob eine treuwidrige Bedingungsvereitelung vorliegt, richtet sich nach dem (hypothetischen) Willen redlicher und vernünftiger Vertragsparteien, nach dessen Maßgabe zu beurteilen ist, wie weit der betreffenden Partei nach dem Vertragszweck eine Einflussnahme auf den Eintritt der Bedingung geboten, untersagt oder freigestellt war. Die Beurteilung, ob der Eintritt einer Bedingung zu fingieren ist, hat sich an Treu und Glauben sowie an redlicher Verkehrsanschauung zu orientieren (9 Ob 49/23f mwN; RS0017486 [T2]).
2. Unter Anwendung dieser Grundsätze ist die Voraussetzung der Vereitelung bzw Verzögerung des Bedingungseintritts durch die Beklagte aus nachstehenden Gründen zu verneinen:
2.1. Zunächst ist dem Berufungswerber zuzustimmen, dass das Erstgericht keine Feststellung traf, dass die Beklagte im August 2019 die Verpflichtungen zur Freimachung des Dachbodens von der Klägerseite auf eigenen Wunsch übernahm.
Der Kläger erstattete dieses Vorbringen bereits in der Klage (ON 1 S 3; vgl auch ON 7 S 5). Die Beklagte widersprach dem nicht, sondern brachte vielmehr vor, sie selbst habe sich redlich bemüht, den Dachboden frei zu machen (ON 3 S 3). Dass der Kläger dieser Übernahme seiner eigenen vertraglichen Verpflichtung durch die Beklagte entgegengetreten wäre, behauptete er im gesamten Verfahren nicht.
Das Berufungsgericht kann dieses im Kern übereinstimmende Vorbringen seiner Entscheidung damit als unstrittig zugrunde legen (vgl RS0039927 [T6]; RS0040092; RS0040101). Es schadet daher nicht, dass das Erstgericht dazu keine Feststellungen traf (RS0040101 [T2]).
2.2. Der Kläger releviert, der Beklagten sei vorzuwerfen, dass sie ihren Duldungsantrag auf die falsche bzw unzureichende Rechtsgrundlage des § 8 Abs 2 Z 2 MRG gestützt habe, statt „primär“ auf § 18c Abs 2 MRG.
2.2.1. Dem ist entgegenzuhalten, dass § 8 Abs 2 MRG den Eingriff in das Mietrecht am Bestandgegenstand zum Gegenstand hat, während § 18c Abs 2 MRG bloß Mitbenützungsrechte an „typisch" allgemeinen Teilen, an denen nicht ausschließliche Benützungsrechte bestehen, betrifft und gerade nicht die einzelnen Mietern eingeräumten Sonderrechte an räumlich abgegrenzten, mitvermieteten Teilen. Nur bloße Mitbenützungsrechte unterliegen hinsichtlich der Eingriffsmöglichkeit nicht den strengen Kriterien des § 8 Abs 2 MRG, sondern jenen des § 18c Abs 2 MRG. Auch eine Kombination beider Bestimmungen kommt wegen ihrer unterschiedlichen Eingriffsqualität in Rechte eines Mieters nicht in Betracht (vgl RS0107166 [T5, T6]; Würth in Rummel ABGB3 § 18c MRG Rz 7 [Stand 1.1.2003, rdb.at]). Ausgehend von einem weiten Verständnis des Begriffs „anderen Mietgegenstand“ in § 8 Abs 2 Z 2 MRG ist diese Bestimmung auch auf die Neuerrichtung von Wohnungen und Geschäftslokalen anzuwenden, wie insbesondere im Zug eines – auch im vorliegenden Fall zu beurteilenden – Dachbodenausbaus (vgl RS0069515; RS0069325).
2.2.2. Der Kläger bemängelt in dem Zusammenhang das Fehlen von Feststellungen aus dem Mietvertrag des Mieters D* zur Beurteilung, ob diesem laut Mietvertrag Mietrechte zustehen.
Da dem Mietverhältnis mit dem Mieter D* unstrittig der Mietvertrag Beilage ./B zugrunde liegt, können die einschlägigen Passagen, selbst wenn sie vom Erstgericht nicht festgestellt wurden, auch noch in zweiter Instanz für die rechtliche Beurteilung herangezogen werden (vgl RS0121557).
§ 1 des Mietvertrags lautet:
„§ 1 Mieträume
1. Der Vermieter vermietet den Bestandsgegenstand bestehend aus 2 Zimmern, einem Kabinett, einer Küche, einem Dienerzimmer, einem Vorzimmer, und je ein Boden- und Kellerabteil unter den folgenden Bedingungen:
2. Vermietet ist nur der Innenraum des Bestandgegenstandes, nicht aber auch die gemeinsamen Gänge, die Stiegen, der Hof, der Garten, die Außenflächen des Hauses
3. Der Mietgegenstand dient ausschließlich als Wohnung,
4. Der Mieter ist berechtigt die Waschküche und den Trockenboden gemäß der Hausordnung zu benützen.“
2.2.3. Nach dem hier für die Vertragsauslegung maßgeblichen objektiven Erklärungswert des Mietvertrags (vgl RS0014160) wurde dem Mieter D* ein Mietrecht an einem „Bodenabteil“ (§ 1 Z 1 des Mietvertrages) und (zusätzlich) ein Benützungsrecht am „Trockenboden gemäß der Hausordnung“ eingeräumt (§ 1 Z 4 des Mietvertrags). Aufgrund des Wortlauts des Mietvertrags wäre somit iSd oben dargestellten Grundsätze bei einer ex ante Betrachtung ein (nur) auf § 18c MRG gestützter Duldungsantrag nicht erfolgsversprechend gewesen, da dieser nicht den Eingriff in das mitvermietete Bodenabteil umfasst hätte. Davon, dass § 18c MRG bei Vorliegen eines Mietrechtes nicht anwendbar ist, geht auch der Berufungswerber aus (vgl ON 7 S 9).
2.2.4. Der Beklagten kann daher keine Sorgfaltswidrigkeit oder gar schikanöse Rechtsausübung dadurch angelastet werden, dass sie ihren Duldungsantrag (zunächst nur) auf § 8 Abs 2 MRG gestützt hat. Auch wäre es nicht zu einer rascheren Entscheidung gekommen, hätte sie ihren Duldungsantrag „primär“ auf § 18c MRG gestützt, da hinsichtlich des Mietrechtes am Bodenabteil das Verfahren jedenfalls nach § 8 Abs 2 MRG abzuführen gewesen wäre. Angesichts des Mietvertragswortlautes geht auch der Vorwurf ins Leere, die Beklagte hätte im Duldungsverfahren Nachweise führen müssen, dass der Mieter kein Mietrecht am Dachboden erworben hat. Vielmehr hätte die Beklagte durch Außerachtlassung der Rechtsgrundlage des § 8 Abs 2 MRG eine Antragsabweisung riskiert.
2.2.5. Damit sind aber auch die vom Kläger begehrten Zusatzfeststellungen, was die Beklagte dem Mieter in einem Verfahren nach § 18c Abs 2 MRG hätte anbieten müssen (Berufung S 15), nicht von Relevanz. Denn die Feststellungsgrundlage ist nur dann mangelhaft, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317).
Dazu sei ergänzend angemerkt, dass es in einem Verfahren nach § 18c Abs 2 MRG trotz des dort geltenden Dispositionsgrundsatzes grundsätzlich Sache des Außerstreitgerichtes ist, die Entschädigungsfrage näher zu erörtern und Entscheidungsgrundlagen zu schaffen, die die Bemessung einer angemessenen Entschädigung und eine darauf aufbauende Disposition der Antragstellerin zulassen (vgl 5 Ob 2426/96t). Darauf, was die Beklagte dem Mieter in einem Antrag konkret hätte anbieten müssen, kommt es daher nicht an bzw käme es darauf nur an, wenn die Beklagte sich ausdrücklich gegen die Bereitstellung des Ersatzraumes oder einer bestimmten Geldsumme als Ersatz ausgesprochen hätte, was hier – wie der Berufungswerber unter Verweis auf das Ersatzangebot der Beklagten laut Beilage ./N selbst vorbringt – gerade nicht der Fall war.
In der festgestellten konkreten Antragstellung im Duldungsverfahren kann keine gegen Treu und Glauben verstoßende, verfahrensverzögernde Sorgfaltswidrigkeit erblickt werden.
2.3. Der Kläger beanstandet, die Beklagte hätte das Duldungsverfahren konsequent fortführen müssen ohne ein Kündigungsverfahren einzuleiten. Sie habe die Unterbrechung des Duldungsverfahrens grob fahrlässig in Kauf genommen und durch fehlende Einwände und Rechtsmittel gegen den Unterbrechungsbeschluss willentlich akzeptiert.
2.3.1. § 37 Abs 3 MRG iVm § 25 Abs 2 Z 1 AußStrG normiert eine fakultative Unterbrechung wegen Präjudizialität iS eines gebundenen Ermessens. Danach kann das Verfahren ganz oder zum Teil von Amts wegen oder auf Antrag unterbrochen werden, wenn eine Vorfrage über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses den Gegenstand eines anderen anhängigen oder eines von Amts wegen einzuleitenden Verfahrens vor einem Gericht oder einer Verwaltungsbehörde bildet, die Lösung der Vorfrage im anhängigen Verfahren nicht ohne einen erheblichen Verfahrensaufwand möglich und mit der Unterbrechung keine unzumutbare Verzögerung verbunden ist. Liegen diese (kumulativen) Voraussetzungen für eine Unterbrechung nicht vor, ist der Außerstreitrichter nicht nur befugt, die Vorfragen selbst zu lösen, sondern sogar dazu verpflichtet (RS0131141 [T3]; Gitschthaler in Gitschthaler/Höllwerth, AußStrG I2 § 25 Rz 45f [Stand 1.6.2019, rdb.at] mwN). Maßgeblich sind auch in Verfahren außer Streitsachen jene Kriterien, die die Rsp zur Unterbrechung nach § 190 ZPO entwickelt hat (Gitschthaler aaO Rz 43).
Nach der höchstgerichtlichen Rsp besteht (nur) bei einem Räumungs- oder Kündigungsbegehren wegen qualifizierten Mietzinsrückstands nach § 1118 Fall 2 ABGB oder § 30 Abs 2 Z 1 MRG im Anwendungsbereich des § 33 MRG ein Schwebezustand, in dem sich kein Vertragsteil unter Berufung auf die erklärte Vertragsaufhebung der Leistung seiner Vertragspflichten entziehen darf (RS0020939). In den Fällen eines solchen Schwebezustandes wird die Fortdauer des Bestandverhältnisses mit allen sich daraus ergebenden Leistungspflichten fingiert und scheidet daher eine Unterbrechung eines anhängigen außerstreitigen Verfahrens aus (5 Ob 225/22g; RS0070424). Dieser einer Unterbrechung entgegenstehende Schwebezustand ist bei anderen Kündigungsgründen – auch jenen, die die Beklagte im Kündigungsverfahren gegen den Mieter geltend machte - aber nicht gegeben (5 Ob 225/22g).
Die Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt bei einer rechtswirksamen Aufkündigung mit dem in der entsprechenden Aufkündigung genannten Zeitpunkt, also rückwirkend (vgl RS0044908, RS0044763, RS0044917). Insofern ist bei den hier herangezogenen Kündigungsgründen (mangels Schwebezustands) die Frage, ob das Mietverhältnis noch aufrecht ist, als präjudiziell anzusehen. So hat der OGH in einem Fall, in welchem ein wohnrechtliches Außerstreitverfahren (in dem die Mieterin die Durchsetzung einer Veränderung des Mietgegenstandes anstrebte) bis zur rechtskräftigen Erledigung eines Streitverfahrens über die Frage, ob die Antragstellerin noch Mieterin ist, unterbrochen wurde, ausgesprochen, dass sich die Unterbrechung im Rahmen bereits vorliegender höchstgerichtlicher Rechtsprechung bewegt (5 Ob 225/22g).
2.3.2. Argumente gegen die Zulässigkeit oder Zweckmäßigkeit der angeordneten Unterbrechung des Außerstreitverfahrens iSd in § 25 Abs 2 Z 1 AußStrG normierten Voraussetzungen (vgl dazu Punkt 2.3.1.) führt der Berufungswerber nicht ins Treffen, weder zur Frage des im Außerstreitverfahren entstehenden Verfahrensaufwandes bei Lösung der Vorfrage über das Bestehen des Bestandverhältnisses, noch zur Frage der durch eine Unterbrechung bewirkten Unzumutbarkeit der Verzögerung. Die Zumutbarkeit könnte der Außerstreitrichter dabei aber nur in Bezug auf die am Verfahren beteiligten Parteien – und nicht auf Dritte wie den Kläger – beurteilen. Dass ein Einwand bzw ein Rekurs gegen einen Unterbrechungsbeschluss erfolgreich gewesen wäre, konnte der Kläger damit nicht aufzeigen.
2.3.3. Der Kläger führt das Argument ins Treffen, das Aufkündigungsverfahren sei von vornherein aussichtslos und kein potentiell geeignetes Gerichtsverfahren gewesen und hätte nicht eingeleitet werden dürfen.
Unter Anwendung der in Punkt 1. dargelegten Grundsätze musste die Beklagte alles Erlaubte und Zumutbare für die Förderung des Bedingungseintritts tun und alles unterlassen, was die Erfüllung verhindern würde. Nach redlicher Verkehrsanschauung kann vernünftigen Vertragsparteien nicht der hypothetische Wille unterstellt werden, dass zur Förderung des hier vereinbarten Bedingungseintritts der Käufer auf sein Gestaltungsrecht der gerichtlichen Aufkündigung verzichten sollte. Ein derartiger Verzicht wäre als unzumutbar anzusehen. Darüber hinaus steht aber auch unbekämpft fest, dass das Kündigungsverfahren gerade deshalb eingeleitet wurde, um auf den Mieter Druck auszuüben, damit dieser einer sinnvollen Lösung betreffend den Dachboden zustimmt, somit gerade der Förderung einer Lösung dienen sollte. Eine Sorgfaltswidrigkeit kann der Beklagten dadurch nicht angelastet werden.
Wenn der Kläger hier als sekundären Feststellungsmangel das Fehlen von Feststellungen dazu rügt, dass die im Aufkündigungsverfahren von der Beklagten herangezogenen Kündigungsgründe nicht vorlagen, so ist er darauf zu verweisen, dass sich dieser Umstand bereits aus der vom Erstgericht getroffenen Feststellung, wonach die gerichtliche Aufkündigung für rechtsunwirksam erklärt wurde, ergibt.
2.4. Der Umstand, dass sich die Beklagte im Aufkündigungsverfahren gegen die Unterbrechung des (streitigen) Verfahrens bis zur rechtskräftigen Erledigung des Duldungsverfahrens (und eines weiteren, vom Mieter angestrengten wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens – Beilage ./AG) ausgesprochen hat, vermag aus den bereits in Punkt 2.3.3. angeführten Gründen den Eintritt der Fälligkeit des Restkaufpreises nicht zu begründen. Im Übrigen ist die Duldungsfrage auch nicht präjudiziell für das Kündigungsverfahren iSd § 190 Abs 1 ZPO.
2.5. Der Kläger bemängelt das Fehlen von Feststellungen zu dem von ihm bereits im erstinstanzlichen Verfahren erhobenen Vorwurf, die Beklagte habe ihm Informationen verweigert und Unwahrheiten erzählt, ua die Unterbrechung des Duldungsverfahrens verschwiegen. Er sieht darin eine Verletzung der Nebenverpflichtung laut Punkt F.10) des Kaufvertrags, regelmäßig Kontakt zu halten und Informationen über die Freimachungsbemühungen zu erteilen (Berufung S 17).
Auf die Frage, ob die im Kaufvertrag dem Kläger gegenüber der Beklagten auferlegte Informationspflicht nach Übernahme der Freimachungsbemühungen durch die Beklagte überhaupt auch im umgekehrten Fall gelten sollte, braucht nicht eingegangen zu werden, da der Kläger kein Vorbringen erstattete, dass bei Verletzung der Vereinbarung, Kontakt zu halten bzw Informationen zu erteilen, die Fälligkeit des Restkaufpreises vereinbart gewesen wäre. Derartiges ist auch dem Kaufvertragstext nicht zu entnehmen. In einem Unterbleiben von Informationen kann eine treuwidrige Vereitelung der Lastenfreimachung des Dachbodens unter Berücksichtigung der von der Beklagten laut Sachverhalt getroffenen Bemühungen, den Bedingungseintritt zu erreichen, nicht erblickt werden. Der Kläger bringt auch nicht vor, dass bei entsprechender Information seinerseits zielführende Maßnahmen ergriffen worden wären.
3. Auch die (weiteren) geltend gemachten sekundären Feststellungsmängel liegen nicht vor:
3.1. Den vom Berufungswerber begehrten Zusatzfeststellungen, dass es der Beklagten von vornherein um die Kündigung der Wohnung gegangen sei und sie die Freimachung des Dachbodens dieser gegenüber hintanstellte (Berufung S 14), steht der festgestellte Sachverhalt entgegen, wonach die Beklagte bereits zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses den Ausbau des Dachbodens beabsichtigte, weshalb auf ihren Wunsch die bedingte Vertragsbestimmung aufgenommen wurde (US 6). Ebenso die Feststellung, wonach Hintergrund für die Einbringung der Aufkündigung war, mit dieser Druck auf den Mieter aufzubauen, damit er einer sinnvollen Lösung betreffend den Dachboden zustimmt (US 8).
Die Rechtsrüge ist insofern nicht gesetzmäßig ausgeführt (RS0053317 [T1]; RS0043480 [insb T2, T15, T19]). Wann der Antrag auf Bewilligung des Dachbodenausbaus bei der Baubehörde eingereicht wurde, ist angesichts dieser Feststellungen nicht von Relevanz. Die weiters begehrte Konstatierung, dass der ausgebaute Dachboden dem Geschäftsführer der Beklagten zu Wohnzwecken dienen sollte, wurde vom Erstgericht ohnehin getroffen.
3.2. Der begehrten Zusatzfeststellung, der Mitarbeiter der Beklagten G* sei in der Verhandlungsführung inkompetent gewesen, woraus der Kläger eine Sorgfaltswidrigkeit ableiten will, steht die unbekämpfte Feststellung entgegen, wonach eine Einigung an der vom Mieter gestellten Bedingung des Eintritts seines Sohnes in den bestehenden Mietvertrag scheiterte und damit gerade nicht an einer Inkompetenz des Mitarbeiters. Dass die Akzeptanz dieser Bedingung des Mieters für die Beklagte zumutbar (iSd Ausführungen in Punkt 1.1.) gewesen wäre, behauptet nicht einmal der Kläger.
3.3. Wie Punkt F.10) des Kaufvertrags auszulegen ist, stellt eine Rechtsfrage dar, sodass es sich bei den dazu begehrten Zusatzfeststellungen (Berufung S 16) nicht um Tatfragen handelt.
3.4. Inwiefern die vom Kläger gewünschten Zusatzfeststellungen zur Kaufpreisbildung (Berufung S 18) für die hier maßgebliche Rechtsfrage der Bedingungsvereitelung von Bedeutung sein sollen, erschließt sich für das Berufungsgericht nicht. Bereits in Punkt 3.1. wurde dem Vorbringen, die Beklagte habe das „Loswerden“ alter Mietverträge gegenüber der Freimachung des Dachbodens angestrebt, der festgestellte Sachverhalt entgegengehalten. Der gerügte sekundäre Feststellungsmangel liegt mangels Relevanz nicht vor (RS0053317).
4. Im Ergebnis ist der Beklagten nach den getroffenen Feststellungen kein treu-, sorgfaltswidriges oder schikanöses Verhalten vorzuwerfen, weshalb die Fälligkeit des Restkaufpreises noch nicht eingetreten ist. Die Abweisung des Klagebegehrens durch das Erstgericht ist damit nicht zu beanstanden.
VI. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 Abs 1 ZPO.
VII. Der Zulässigkeitsausspruch gründet sich auf § 502 Abs 1 ZPO. Rechtsfragen der von dieser Bestimmung genannten Qualität liegen nicht vor. Die Beurteilung, ob der Eintritt einer Bedingung zu fingieren ist, stellt sich als ein Sonderfall ergänzender Vertragsauslegung und damit als eine Frage des Einzelfalls dar (vgl 9 Ob 49/23f mwN; RS0017486 [T1]; RS0012728 [T14]).
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