OLG Innsbruck 1R7/25a

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 17.04.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0819:2025:00100R00007.25A.0417.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Innsbruck als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Mag. Obrist als Vorsitzenden sowie die Richterinnen des Oberlandesgerichts Dr. Vetter und Dr. Pirchmoser als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei A* B* C* D*, vertreten durch Mag. Ingo Weber, BSc, Rechtsanwalt in Hall in Tirol, wider die beklagte Partei F*, vertreten durch Dr. Johannes Margreiter, Rechtsanwalt in Hall in Tirol, wegen Unterfertigung eines Kaufvertrages (Streitwert [gemäß § 60 Abs 2 JN] EUR 80.000,--), über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 25.11.2024, **, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen und zu Recht erkannt:

Spruch

I. Die Berufung wegen Nichtigkeit wird v e r w o r f e n .

Darüber hinaus wird der Berufung n i c h t Folge gegeben.

II. Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei zu Handen ihres Vertreters binnen 14 Tagen die mit EUR 3.826,32 (darin enthalten EUR 637,72 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.

III. Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt den Betrag von EUR 30.000,--.

Die (ordentliche) Revision ist n i c h t zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Gegenstand des Verfahrens sind die Fragen, ob die Klägerin als auf den Wohnungseigentumsanteilen der Beklagten Vorkaufsberechtigte rechtzeitig ihr Einlösungsrecht wahrgenommen hat und ob das Vorkaufsrecht der Klägerin überhaupt besteht.

Die Beklagte ist infolge eines Kaufvertrages vom 3.2.2003 zu 116/8786-Anteilen Mit- und Wohnungseigentümerin der Liegenschaft EZ H* KG ** B* samt untrennbar verbundenem Wohnungseigentum an W 54 (B-LNr 19). Auf diesen Liegenschaftsanteilen der Beklagten haftet unter anderem das Vorkaufsrecht der klagenden Stadtgemeinde (** und **). Des Weiteren sind die Liegenschaftsanteile der Beklagten durch ein Pfandrecht in Höhe von EUR 18.500,-- s.A. zugunsten des Landes Tirol samt einem Veräußerungsverbot für das Land Tirol (C-LNr 96 und 97) sowie mit Pfandrechten einer Bank im Höchstbetrag von EUR 18.000,-- und im Höchstbetrag von EUR 5.400,-- (C-LNr 185 und 192) belastet.

Aufgrund des Kaufvertrages vom 4.12.1970 wurde eine gemeinnützige Wohnbaugesellschaft Alleineigentümerin der genannten Liegenschaft, wobei diese Wohnbaugesellschaft als Käuferin der Klägerin damals mit diesem Vertrag das Vorkaufsrecht im Sinne der §§ 1072 ff ABGB einräumte und dieses Vorkaufsrecht grundbücherlich einverleibt wurde.

In weiterer Folge errichtete die gemeinnützige Wohnbaugesellschaft auf dem Grundstück nach den Bestimmungen des (Tiroler) Wohnbauförderungsgesetzes 1968 ein Wohnobjekt. In weiterer Folge wurde mit Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 17.12.1980 auf dieser Liegenschaft Wohnungseigentum begründet und dieses zu K* verbüchert. Punkt XXV. dieses Vertrages lautet wie folgt:

„Die mitgefertigte Stadtgemeinde […..], zu deren Gunsten das Vorkaufsrecht auf der Liegenschaft in EZ H* […..] haftet, gibt ihre ausdrückliche Einwilligung zur Einverleibung des Eigentumsrechtes für die Vertragsteile, während letztere die Erklärung abgeben, dieses Vorkaufsrecht ausdrücklich und unter Aufrechterhaltung im bisherigen Umfang mitzuübernehmen.“

Im Kaufvertrag vom 3.2.2003, mit dem die Beklagte ihre Miteigentumsanteile an der Liegenschaft (ihre Eigentumswohnung) erwarb, wurde das bestehende Vorkaufsrecht der Klägerin wiederum mitübernommen.

Mit Kaufvertrag vom 13.3.2023 verkaufte die Beklagte ihre Miteigentumsanteile an der Liegenschaft (ihre Eigentumswohnung Top W 54) an I* (in der Folge kurz: Drittkäufer) zu einem Kaufpreis von EUR 80.000,--. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufvertrages waren ob den Miteigentumsanteilen der Beklagten (B-LNr 19) auch die Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstreckbaren EUR 1.276,68 s.A. zugunsten der Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft (Verfahren ** BG Hall; CLNr 193) und Klagen gemäß § 27 Abs 2 WEG 2002 (Verfahren ** [C-LNr 188], ** [C-LNr 190] und ** [C-LNr 195], je des BG Hall) angemerkt.

Dieser Kaufvertrag vom 13.3.2023 enthält unter anderem nachfolgende wesentliche Bestimmungen:

„[….]

III. Kaufpreis

Die Vertragsteile vereinbaren für die vorgenannten Liegenschaftsanteile samt dem damit verbundenen Wohnungseigentum einen festen Kaufpreis in Höhe von EUR 80.000,-- [….]

Dieser Kaufpreis wurde vom Käufer bereits auf das Treuhandkonto (Punkt VIII.) überwiesen.

IV. Übergabe, Übernahme

Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt bis längstens 29.2.2024. [….]

Zusammen mit der Wohnung samt Zubehör übergibt die Verkäuferin auch alle erforderlichen Unterlagen und alle den Vertragsgegenstand betreffenden Dokumente.

Der Käufer bestätigt, dass die Verkäuferin gemäß § 4 Abs 1 EAVG 2012 rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen weniger als zehn Jahre alten Energieausweis betreffend das Kaufobjekt vorgelegt hat. Die Verkäuferin verpflichtet sich, dem Käufer längstens binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss diesen Energieausweis oder eine Kopie desselben auszuhändigen.

[…..]

V. Gewährleistung

Die Übergabe und Übernahme des Vertragsobjektes erfolgen wie besichtigt in den bestehenden Rechten und Grenzen. Die Verkäuferin haftet dafür, dass der Kaufgegenstand in der beschriebenen Größe vollkommen pfandlastenfrei und auch frei von Bestandrechten auf den Käufer übergeht.

[…..]

VI. Lasten

Hinsichtlich der auf der Liegenschaft [….] haftenden bücherlichen Lasten (Dienstbarkeiten [….]) wird vereinbart, dass diese Lasten vom Käufer anteilig zu übernehmen sind.

Hinsichtlich der auf den vertragsgegenständlichen Anteilen [.…] haftenden Pfandrechte C-LNr 96, 185 und 192, der Anmerkungen C-LNr 190, 193 und 195 sowie hinsichtlich des Veräußerungsverbotes C-LNr 97 wird vereinbart, dass der Kaufpreis vom Treuhänder vorrangig zur Abdeckung der den Pfandrechten und Anmerkungen zugrundeliegenden Verbindlichkeiten verwendet werden muss, sodass die Liegenschaftsanteile pfandlastenfrei auf den Käufer übergehen.

Die Beischaffung der erforderlichen verbücherungsfähigen Löschungserklärungen erfolgt auf Kosten der Verkäuferin.

[.…]

VIII. Treuhandschaft

1. Die Vertragsparteien bestellen einvernehmlich und unwiderruflich RA J*, Rechtsanwalt in Hall in Tirol, zum Treuhänder für die Abwicklung dieses Kaufvertrages, insbesondere für die Kaufpreisabwicklung. [.…]

2. Der Treuhänder richtet ausschließlich für dieses Rechtsgeschäft das Treuhandkonto

IBAN **

bei der [.…] Bankaktiengesellschaft [.…] ein.

[.…]

3. Die Vertragsparteien beauftragen und ermächtigen hiermit einseitig unwiderruflich den Treuhänder zur Empfangnahme sämtlicher in diesem Vertrag genannten Zahlungen, insbesondere des Kaufpreises. Der Treuhänder ist verpflichtet, den Kaufpreis auf dem ausschließlich für das gegenständliche Rechtsgeschäft eingerichteten Treuhandkonto zinsbringend, ohne Zusicherung einer bestimmten Zinshöhe anzulegen. [.…]

4. Die Vertragsparteien beauftragen und ermächtigen hiermit einseitig unwiderruflich den Treuhänder, zu Lasten des Treuhanderlages sämtliche Zahlungen zu tätigen, welche zur Herstellung der Lastenfreiheit der vertragsgegenständlichen Miteigentumsanteile erforderlich sind. Der Kaufpreis abzüglich der zur Lastenfreistellung erforderlichen Zahlungen, welche zu Lasten des Treuhanderlages erfolgt sind, ist sodann binnen einer Woche nach der an den Treuhänder erfolgten Zustellung des Grundbuchbeschlusses, mit dem die Einverleibung des Eigentumsrechtes am Vertragsgegenstand zugunsten des Käufers bewilligt worden ist, an die Verkäuferin auszuzahlen.

5. Es gilt als vereinbart, dass Kaufpreiszahlungen ausschließlich an den Treuhänder zu leisten sind und diesem auch sämtliche Originalurkunden auszuhändigen sind. [.…]

6. Die Vertragsparteien und der Treuhänder vereinbaren und stimmen sämtliche Parteien zu, dass gegenüber dem Grundbuchsgericht der Eintritt sämtlicher in diesem Vertrag genannten Bedingungen als nachgewiesen gilt, sobald der Treuhänder das Grundbuchgesuch zur Durchführung dieses Vertrages beim zuständigen Gericht einbringt. [.…]

[.…]

XIV. Sonstige Vertragsbestimmungen

1. Der Käufer erklärt an Eides statt, Bürger eines Mitgliedstaates der Europäischen Union bzw eine Gesellschaft im Sinne des Art 48 des EG-Vertrages und des Art 34 des EWR-Abkommens aus EU- bzw EWR-Staaten zu sein.

2. Die Vertragsteile beauftragen den Vertragserrichter, die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer gemäß § 11 GrEStG durchzuführen.

[.…]“

Unter Anschluss einer Kopie dieses Kaufvertrages vom 13.3.2023 sowie einer Löschungserklärung ersuchte der Beklagtenvertreter die klagende Stadtgemeinde am 21.3.2023 um Rückäußerung, ob sie an der Einlösung des einverleibten Vorkaufsrechtes interessiert sei. Dieses Schreiben ist bei der Klägerin am 23.3.2023 eingegangen.

Mit Schreiben vom 17.4.2023 antwortete die Klägerin damit, dass sie binnen offener Frist von ihrem Einlösungsrecht Gebrauch mache und in das angebotene Vorkaufsrecht für die in Rede stehende Wohnung anstelle des Drittkäufers zu den im Kaufvertrag vom 13.3.2023 genannten Bedingungen eintrete. Alternativ stellte die Klägerin dem Drittkäufer mit diesem Schreiben auch das Anbot, dass die klagende Stadtgemeinde gegen die Leistung einer einmaligen Zahlung von EUR 100.000,-- auf den Eintritt in den Kaufvertrag verzichte.

Am 25.4.2023 zahlte die Klägerin den Kaufpreis in Höhe von EUR 80.000,-- auf das im Kaufvertrag mit dem Drittkäufer genannte Treuhandkonto des Beklagtenvertreters ein.

Schließlich beantragte die Beklagte mit Grundbuchsgesuch vom 26.5.2023 die Einverleibung der Löschung des auf ihren Miteigentumsanteilen an der genannten Liegenschaft einverleibten Vorkaufsrechtes zugunsten der klagenden A*. Das BG Hall in Tirol als Grundbuchsgericht leitete mit Beschluss vom 31.5.2023 das Verfahren zur Löschung gegenstandsloser Eintragungen ein, verfügte die Anmerkung der Einleitung des Löschungsverfahrens im Grundbuch und forderte die vorkaufsberechtigte Stadtgemeinde fristgebunden zu einer Stellungnahme auf. Die nunmehrige Klägerin beantragte in ihrer Stellungnahme vom 14.6.2023, ihre Vorkaufsrechte nicht zu löschen. Das Grundbuchsgericht hat sodann mit Beschluss vom 19.6.2023 den Antrag (der nunmehrigen Beklagten) auf Löschung der Vorkaufsrechte abgewiesen. Ein dagegen von der Beklagten erhobener Rekurs wurde mit Beschluss des Landesgerichts Innsbruck vom 20.7.2023, **, zurückgewiesen.

In diesem – nicht immer wörtlich wiedergegebenen – Umfang kann der Sachverhalt im Berufungsverfahren als unstrittig vorangestellt werden bzw ergibt sich dieser ergänzend aus den in den Feststellungen des Erstgerichts vorgekommenen Urkunden, deren Echtheit seitens der Parteien nicht bestritten wurde (vgl RS0121557).

Die Klägerin begehrte mit ihrer am 17.5.2024 eingebrachten Klage die Verpflichtung der Beklagten, eine Kaufvertragsurkunde gemäß dem einen integrierten Bestandteil des Urteils bildenden Vertrag zu unterfertigen. Gleichzeitig erhob sie zwei Eventualbegehren auf Verpflichtung der Beklagten zur Unterfertigung einer (jeweils geringfügig geänderten) Kaufvertragsurkunde und ein weiteres Eventualbegehren auf Verpflichtung der Beklagten zur Einräumung des Eigentumsrechts an den Mit- und Wohnungseigentumsanteilen der Beklagten ob der genannten Liegenschaft, pfandlastenfrei und Zug um Zug gegen Bezahlung des Kaufpreises von EUR 80.000,--.

Die Klägerin brachte dazu zusammengefasst vor, dass sie mit Schreiben vom 17.4.2023 rechtzeitig von ihrem Einlösungsrecht Gebrauch gemacht und in das angebotene Vorkaufsrecht für den Kaufgegenstand eingetreten sei. Der vom Drittkäufer angebotene Kaufpreis von EUR 80.000,-- sei spätestens am 26.4.2023 auf dem im Kaufvertrag vom 13.3.2023 genannten Treuhandkonto eingelangt und liege nach wie vor dort. Die Beklagte betrachte den Eintritt der Klägerin zu Unrecht als nicht wirksam und weigere sich, der Klägerin einen unterschriftsreifen Vertrag betreffend den Kaufgegenstand zu den im Kaufvertrag vom 13.3.2023 genannten Bedingungen zu übermitteln.

Die Einlösungserklärung sei rechtzeitig erfolgt, da eine Fälligkeit der Kaufpreiszahlung im Kaufvertrag mit dem Drittkäufer nicht geregelt gewesen und dort überhaupt keine Zahlungsfrist genannt worden sei. Erstmals im Schreiben vom 24.4.2023 habe sich die Beklagte auf den Standpunkt gestellt, dass ihrer Ansicht nach die 30-Tages-Frist gemäß § 1075 ABGB zur Anwendung komme. Diese Frist habe nach Ansicht der Klägerin jedoch noch nicht zu laufen begonnen, da es sich beim Kaufvertrag mit dem Drittkäufer um ein aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft gehandelt habe und eine Frist erst mit Bedingungseintritt zu laufen beginne. Im Hinblick auf das zum Zeitpunkt 13.3.2023 angemerkte Versteigerungsverfahren wäre die Gültigkeit des Kaufvertrages zum Drittkäufer von der Zustimmung des (betreibenden) Gläubigers abhängig und demnach bedingt gewesen. Zudem sei zugunsten des Landes Tirol ein Veräußerungsverbot eingetragen. Die Gültigkeit des Kaufvertrages und damit ein Verkauf an den Drittkäufer sei demnach von der Zustimmung des Landes Tirol abhängig gewesen. Die Beklagte als Verkäuferin habe sich im Kaufvertrag mit dem Drittkäufer verpflichtet, die Kosten der Beischaffung einer verbücherungsfähigen Löschungserklärung zu bezahlen. Schließlich sei der Klägerin kein Energieausweis hinsichtlich des Kaufgegenstandes übermittelt worden. Es seien demnach der Klägerin bis zur Zahlung noch nicht alle Informationen erteilt worden und seien nicht alle Bedingungen für das Zustandekommen des Vertrages (mit dem Drittkäufer) vorgelegen.

Die Vorgehensweise der Beklagten stelle auch ein rechtsmissbräuchliches Handeln dar, sei doch der Beklagten die Gelegenheit gegeben worden, doch noch mit dem Drittkäufer den Kaufvertrag abschließen zu können, wenn dieser EUR 100.000,-- an die Klägerin bezahle. Dieses Angebot sei dem Drittkäufer offenbar nicht bekanntgegeben worden.

Überhaupt sei das Vorkaufsrecht bereits vor Inkrafttreten des WEG 1975 begründet und im späteren Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag lediglich im bisherigen Umfang mitübertragen worden. Die Beklagte habe auch stets zugestanden, dass zugunsten der Klägerin ein Vorkaufsrecht bestehe, habe sie doch schließlich selbst die Klägerin nach Unterfertigung des Kaufvertrags mit dem Drittkäufer angefragt, ob sie an einer Einlösung Interesse habe.

Die Beklagte bestritt und wandte im Wesentlichen ein, dass die Frist zur Einlösung des Vorkaufsrechtes eine Präklusivfrist sei und im gegebenen Fall (spätestens) am 24.4.2023 geendet habe. Zu einer wirklichen und rechtswirksamen Einlösung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin sei es durch die Erklärung, vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen zu wollen, deswegen nicht gekommen, da es die Klägerin in der Folge unterlassen habe, die Kaufpreiszahlung zu leisten oder diese zumindest anzubieten. Der klagsweise geltend gemachte Anspruch auf Unterfertigung eines Kaufvertrages bzw auf Übertragung des Eigentums bestehe mangels fristgerechter Ausübung des Vorkaufsrechtes daher nicht zu Recht.

Im Zeitpunkt der Unterfertigung des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages vom 17.12.1980 sei das WEG 1975 in Geltung gestanden. Nach dessen § 24 Abs 1 Z 3 seien Vereinbarungen über Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte rechtsunwirksam. Auch die nunmehrige Regelung in § 38 WEG 2002 ziele darauf ab, Wohnungseigentümer vor nachteiligen Vertragsgestaltungen durch einen übermächtigen Wohnungseigentumsorganisator zu schützen. Im Gegensatz zur Bestimmung des § 15g WGG unterliege das hier vereinbarte Vorkaufsrecht keiner zeitlichen Befristung. Die von der Klägerin beanspruchten Vorkaufsrechte seien daher spätestens seit Begründung von Wohnungseigentum auf dieser Liegenschaft rechtsunwirksam geworden.

Das Erstgericht wies mit dem angefochtenen Urteil sowohl das Haupt- als auch die drei Eventualbegehren ab.

Es legte seiner Entscheidung im Wesentlichen den bereits eingangs dieser Entscheidungsbegründung referierten Sachverhalt zugrunde und führte in rechtlicher Hinsicht aus, dass gemäß § 38 Abs 1 Z 3 WEG 2002 Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet seien, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- und Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam seien. Darunter falle insbesondere eine Vereinbarung über ein derartiges Vorkaufsrecht, durch die Rechte der Beklagten als Wohnungseigentümerin unbillig beschränkt würden. Im gegebenen Fall habe das von der Klägerin behauptete Vorkaufsrecht keine zeitliche Befristung. Bei einer politischen Gemeinde wie der Klägerin sei auch davon auszugehen, dass diese als juristische Person niemals untergehe, weshalb zu Lasten des Eigentums der Beklagten de facto eine „immerwährende“, jedenfalls aber absehbar lange Einschränkung vorliege. Das von der Klägerin behauptete Vorkaufsrecht stelle daher eine unbillige Einschränkung der Nutzungs- und Verfügungsrechte der Beklagten dar und erweise sich als nichtig. Bereits deshalb seien die Klagebegehren abzuweisen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin. Darin wird zunächst eine Nichtigkeit des Ersturteils geltend gemacht und darüber hinaus – gestützt auf die Rechtsmittelgründe der Aktenwidrigkeit und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung – die Abänderung des angefochtenen Urteils im Sinne einer Klagsstattgebung beantragt; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Beklagte beantragt in ihrer Berufungsbeantwortung, dem gegnerischen Rechtsmittel einen Erfolg zu versagen.

Die geltend gemachte Nichtigkeit ist nicht gegeben. Der Berufung kommt auch darüber hinaus eine Berechtigung nicht zu.

1. Zur Nichtigkeit

1.1. Die Klägerin erblickt darin eine Nichtigkeit des Verfahrens, da das Erstgericht gegen die Grundsätze der Einmaligkeit und der Bindungswirkung einer Vorentscheidung, nämlich der im Grundbuchsverfahren beim Bezirksgericht Hall in Tirol ergangenen Entscheidung verstoßen habe. Nunmehr erachte das Erstgericht die zugunsten der Klägerin im Grundbuch einverleibten Vorkaufsrechte als ungültig und setze sich damit über die Bindungswirkung der im Grundbuchsverfahren ergangenen Entscheidung hinweg. Richtigerweise hätte das Erstgericht daher dem ohnehin aus rechtlicher Sicht unrichtigen Einwand der Beklagten, wonach das Vorkaufsrecht aufgrund der Bestimmung des § 38 WEG ungültig sei, nicht folgen dürfen.

Der behauptete Nichtigkeitsgrund ist aber nicht gegeben.

1.2. Richtig ist, dass ein Verstoß gegen das aus der Einmaligkeitswirkung folgende Prozesshindernis einen in § 477 ZPO nicht genannten Nichtigkeitsgrund darstellt, der in jeder Lage des Verfahrens bis zur Rechtskraft der Entscheidung im zweiten Prozess von Amts wegen aufzugreifen ist (Geroldinger in Kodek/Oberhammer, ZPO-ON [2023], § 411 ZPO, Rz 126).

1.3. Die Bestimmung des § 411 Abs 2 ZPO konstruiert die materielle Rechtskraft als Prozesshindernis und verwirklicht damit den Grundsatz des „ne bis in idem“. Diese Einmaligkeitswirkung verhindert eine neuerliche Verhandlung und Entscheidung über die bereits entschiedene Hauptfrage. Materiell rechtskräftig werden dabei insbesondere Urteile inländischer Zivilgerichte. Es sind aber auch jene Beschlüsse einer materiellen Rechtskraft fähig, die Sachentscheidungen in der Hauptsache enthalten, etwa ein Zahlungsbefehl im Mahnverfahren oder ein Endbeschluss im Besitzstörungsverfahren (Geroldinger aaO, § 411 ZPO, Rz 17, 24 f).

1.4. Die von der Klägerin angesprochene Grundbuchsentscheidung, mit der die hier strittige Frage der Wirksamkeit des Vorkaufsrechtes bereits rechtskräftig geklärt worden sein sollte, ist in einem außerstreitigen Verfahren ergangen. Grundsätzlich kommen auch Beschlüssen im Verfahren außer Streitsachen Einmaligkeits-, Bindungs- sowie Präklusionswirkung zu. Die materielle Rechtskraft eines außerstreitigen Beschlusses bewirkt einerseits, dass eine formell rechtskräftig entschiedene Sache bei Identität des Anspruchs nicht neuerlich (anders) entschieden werden darf. Eine Identität liegt aber nur dann vor, wenn sowohl der Entscheidungsantrag als auch die zur Begründung vorgebrachten Tatsachen ident sind (vgl Deixler-Hübner in Gitschthaler/Höllwerth, AußStrG I2, § 43, Rz 13).

Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Es mangelt sowohl an der Identität des Anspruchs als auch am selben Entscheidungsantrag und den zur Begründung vorgebrachten Tatsachen.

1.4.1. Die Beklagte beantragte im genannten Grundbuchsverfahren beim BG Hall in Tirol – ohne Vorlage von Urkunden – die Einverleibung der Löschung der Vorkaufsrechte und begründet dies auch damit, dass seit Eintragung dieser Vorkaufsrechte die Miteigentumsanteile (die Eigentumswohnung) mehrfach weiterverkauft worden seien, ohne dass das der Stadtgemeinde einverleibte Vorkaufsrecht ausgeübt worden sei. Eine Nichtausübung des Vorkaufsrechtes führe zu dessen Löschung.

Das Grundbuchsgericht leitete deshalb ein Verfahren zur Löschung gegenstandsloser Eintragungen im Sinne der §§ 132 ff GBG ein. Dabei entscheidet das Grundbuchsgericht nach freiem Ermessen, ob das Feststellungsverfahren einzuleiten und durchzuführen ist; diese Entscheidung ist auch unanfechtbar (§ 132 Abs 2 GBG).

1.4.2. Wie das Landesgericht Innsbruck in seiner im Grundbuchsverfahren ergangenen Rekursentscheidung zutreffend ausgesprochen hat, hatte das Grundbuchsgericht entsprechend der Rangfolge des § 133 GBG die Erfüllung der Voraussetzungen des förmlichen Löschungsverfahrens geprüft und dabei auch der Buchberechtigten Gehör zu gewähren. Bei seiner Entscheidung über dieses Löschungsverfahren hätte das dortige Erstgericht nicht über einen Entscheidungsantrag der nunmehrigen Beklagten abzusprechen. Wenn das Grundbuchsgericht die Voraussetzungen für die Löschung nach §§ 131 ff GBG als nicht gegeben erachtet, wäre nach herrschender Meinung aus Gründen der Rechtssicherheit mit Beschluss die Einstellung des Verfahrens auszusprechen und jedenfalls die Anmerkung der Verfahrenseinleitung zu löschen (Kodek in Kodek, Grundbuchsrecht², § 133 GBG, Rz 17).

Nach herrschender Rechtsprechung ist dann, wenn die Löschung einer Eintragung als gegenstandslos beantragt wurde, die Voraussetzungen hiefür aber nicht gegeben sind, nicht der Antrag abzuweisen, sondern mit Beschluss die Einleitung des Löschungsverfahrens abzulehnen. Eine vom Grundbuchsgericht demnach abgelehnte Entscheidung kann nicht angefochten werden (RS0060928).

1.5. Entgegen dem Standpunkt der Klägerin in ihrer Berufung war eine Vorfrageentscheidung über die Wirksamkeit eines Vorkaufsrechtes in Bezug auf einzelne Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (etwa des WEG 1975 oder des WEG 2002) nicht Entscheidungsantrag der nunmehrigen Beklagten und ist auch in den zur Begründung vorgetragenen Tatsachen nicht erwähnt worden.

Eine Identität des Anspruchs ist daher nicht gegeben.

1.6. Die Nichtigkeitsberufung der Klägerin war daher zu verwerfen.

2. Zur Aktenwidrigkeit

2.1. Zunächst wird folgende Feststellung des Erstgerichts als aktenwidrig bekämpft:

„Im Rahmen der Begründung von Wohnungseigentum wurde das Vorkaufsrecht für die Klägerin unter C-LNr 14 grundbücherlich einverleibt.“

Stattdessen wolle folgende Feststellung getroffen werden:

„Das ob den 116/8786-Anteilen der Beklagten samt hiermit verbundenem Wohnungseigentum an Top W 54 der Liegenschaft EZ H* KG B* einverleibte Vorkaufsrecht zugunsten der Klägerin (C-LNr 14) wurde nicht im Rahmen der Begründung von Wohnungseigentum grundbücherlich einverleibt.“

Eine rechtliche Relevanz wird von der Klägerin darin erblickt, dass dieses zu ihren Gunsten einverleibte Vorkaufsrecht gar nicht im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum stehe. Die Beklagte habe die Liegenschaftsanteile auch erst im Jahre 2003 erworben, als schon längst Wohnungseigentum begründet gewesen sei.

2.2. Ebenso sei das Erstgericht davon ausgegangen, dass die Beklagte mit Kaufvertrag vom 3.2.2003 Mit- und Wohnungseigentumsanteile im Rahmen eines Kaufvertrages von der Klägerin erworben habe. Tatsächlich habe die Klägerin damals nicht die Eigentumswohnung an die Beklagte verkauft.

2.3. Eine Aktenwidrigkeit ist aber nur gegeben, wenn Feststellungen auf aktenwidriger Grundlage getroffen werden, wenn also der Inhalt einer Urkunde, eines Protokolls oder eines sonstigen Aktenstücks unrichtig wiedergegeben (übertragen) und infolge dessen ein fehlerhaftes Sachverhaltsbild der rechtlichen Beurteilung unterzogen wurde (RS0043347). Keine Aktenwidrigkeit liegt hingegen vor, wenn es Widersprüche zwischen Tatsachenfeststellungen und einzelnen Beweisergebnissen gibt, und bei der Gewinnung von Tatsachenfeststellungen aufgrund von (beweiswürdigenden) Schlussfolgerungen oder Wertungen des Richters (RS0043298, RS0043256, RS0043397, RS0043277).

Welche Urkunde, welches Protokoll oder welches sonstige Aktenstück das Erstgericht hier in seinen Feststellungen unzutreffend wiedergegeben habe, wird unter diesem Rechtsmittelgrund von der Klägerin nicht dargestellt.

Auch wenn es richtig sein mag, dass die Beklagte mit Kaufvertrag vom 3.2.2003 die Eigentumswohnung wohl nicht von der Klägerin erworben haben dürfte, so kann dennoch dieser Umstand nicht verifiziert werden. Der diesbezügliche Kaufvertrag ist in diesem Rechtsstreit nicht aktenkundig. Soweit die Klägerin dazu auf Beilage E verweist, so ist dies ein Grundbuchsauszug mit dem Datum 29.4.2024, als die Beklagte bereits längst Eigentümerin dieser Wohnungseigentumsanteile war.

2.4. Letztlich kann entgegen dem Standpunkt der Klägerin eine Rechtserheblichkeit in Bezug auf diese Feststellungen ebenso nicht erkannt werden. Die erste diesbezüglich von der Klägerin als aktenwidrig erachtete Feststellung (siehe Punkt 2.1.) hat das Erstgericht wohl nur auf den zeitlichen Zusammenhang der neuerlichen Einverleibung des Vorkaufsrechtes mit der Wohnungseigentumsbegründung (arg „im Rahmen der Begründung von Wohnungseigentum ….“) bezogen gesehen. Allein aus den Tagebuchzahlen der Eintragungen im Grundbuch ergibt sich, dass die neuerliche Eintragung des Vorkaufsrechtes zugunsten der Klägerin (C-LNr 14; *) nicht gleichzeitig mit der zu K vollzogenen grundbücherlichen Durchführung der Wohnungseigentumsbegründung erfolgte.

2.5. Hinsichtlich der weiteren monierten Feststellung kann ohne weiteres – dem Standpunkt der Klägerin folgend – unterstellt werden, dass der Kaufvertrag vom 3.2.2003 von der nunmehrigen Beklagten nicht mit der Klägerin geschlossen wurde.

2.6. Eine Aktenwidrigkeit ist – wie dargestellt – schon deshalb nicht gegeben, da eine unrichtige Wiedergabe (Übertragung) des Inhalts einer Urkunde, eines Protokolls oder eines sonstigen Aktenstücks nicht aufgezeigt wurde.

Soweit die Klägerin unter diesem Rechtsmittelgrund richtigerweise eine Beweisrüge zur Ausführung bringen wollte, so mangelt es diesbezüglich der Rechtserheblichkeit. Wenn eine Beweisrüge bloß Tatsachen zum Gegenstand hat, die bei richtiger rechtlicher Beurteilung nicht von Belang sind (RS0043190) oder wenn der festgestellte und der angestrebte Sachverhalt das gleiche rechtliche Ergebnis nach sich ziehen (RS0042386), so muss die Beweisrüge insoweit mangels Entscheidungsrelevanz nicht erledigt werden.

2.7. Die behauptete Aktenwidrigkeit ist daher nicht gegeben. Von entscheidungswesentlichen, aber bedenklichen Feststellungen des Erstgerichts ist hier ebenso nicht auszugehen.

3. Zur Rechtsrüge

3.1. Zunächst moniert die Klägerin sekundäre Feststellungsmängel. Das Erstgericht hätte anhand des vorliegenden Kaufvertrags vom 13.3.2023 zwischen der Beklagten und dem Drittkäufer Feststellungen „zum Vorbringen der Klägerin in ihrer Klage“ treffen müssen, nämlich in Bezug auf die Fälligkeit oder Zahlungsfrist des Kaufpreises, den Umstand des damals angemerkten Versteigerungsverfahrens sowie des Nichtvorliegens einer Löschungserklärung des K* D* und der unterlassenen Übermittlung eines Energieausweises.

3.2. Die Feststellungsgrundlage ist nur dann mangelhaft, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317).

Da die Echtheit der in diesem Verfahren vorgelegten Urkunden nicht bestritten wurde, insbesondere in Bezug auf den von der Klägerin mit dem Drittkäufer abgeschlossenen Kaufvertrag vom 13.3.2023, konnten bereits eingangs dieser Entscheidung die maßgeblichen Vertragspunkte des Kaufvertrages ohne Durchführung einer Berufungsverhandlung ergänzend festgestellt werden (RS0121557).

Wie dieser Kaufvertrag auszulegen ist, ob darin eine Fälligkeit des Kaufpreises nicht bestimmt wurde, ob es zur Gültigkeit dieses Kaufvertrages die Zustimmung des betreibenden Gläubigers des im Grundbuch angemerkten Versteigerungsverfahrens bedurfte und ob der Kaufvertrag unter der Bedingung der Zustimmung des Landes Tirol abgeschlossen wurde, sind keine auf der Tatsachenebene zu klärende Fragen, sondern solche der Auslegung des Vertrages und damit der rechtlichen Beurteilung zuordenbar.

Ein Beweisergebnis dahingehend, ob der Klägerin zu keinem Zeitpunkt ein Energieausweis übermittelt wurde, liegt überdies nicht vor und wurde ein diesbezügliches Beweisergebnis aus einer Urkunde – im erstinstanzlichen Verfahren sind nur Urkundenbeweise angeboten und aufgenommen worden – nicht aufgezeigt. Aus den Berufungsausführungen geht nicht hervor, aus welcher Urkunde und welchen Beweisergebnissen sich ergeben sollte, dass der Klägerin zu keinem Zeitpunkt ein Energieausweis übermittelt wurde. Ein Personalbeweis wurde seitens der Klägerin nicht angeboten, aus den Urkunden ist das nicht ableitbar. Richtig ist aber, dass sich aus dem Schreiben des Beklagtenvertreters vom 21.3.2023 einzig ergibt, dass diesem Schreiben eine Kopie des Kaufvertrages (mit dem Drittkäufer) und eine Löschungserklärung, jedoch offenbar keine weiteren Urkunden beigeschlossen waren.

3.3. Zur Frage der „wirklichen Einlösung“:

3.3.1. Nach § 1075 ABGB muss der (Vorkaufs-)Berechtigte unbewegliche Sachen binnen dreißig Tagen nach der geschehenen Anbietung wirklich einlösen. Nach Verlauf dieser Zeit ist das Vorkaufsrecht erloschen.

Um das Vorkaufsrecht auszuüben, muss der Berechtigte daher fristgerecht „wirklich einlösen“, das heißt im eigenen Namen erklären, zu denselben Bedingungen wie der Dritte kaufen zu wollen. Die bloße Ausübungserklärung genügt dabei in der Regel nicht; vielmehr ist die vom Dritten angebotene Leistung (der Kaufpreis) grundsätzlich innerhalb der Frist auch vollständig zu entrichten (vgl § 1077 ABGB).

Entgegen dem Standpunkt der Klägerin ist hier die vom Drittkäufer angebotene Leistung (der Kaufpreis) innerhalb der Frist von dreißig Tagen nicht vollständig entrichtet worden. Geht man von der Eingangsstampiglie des Schreibens des Beklagtenvertreters vom 21.3.2023 mit der geschehenen Anbietung und der Übermittlung des Kaufvertrages mit dem Drittkäufer aus – diese Stampiglie der Klägerin datiert mit 23.3.2023 –, so endet die Frist von dreißig Tagen mit Ablauf des 22.4.2023. Tatsächlich ist der Kaufpreis von der Klägerin am Treuhandkonto frühestens am 25.4.2023 eingelangt.

3.3.2. Für den Beginn des Fristenlaufs wäre die bloße Bekanntgabe des Preises unzureichend (2 Ob 201/99v). Vielmehr muss der Vorkaufsberechtigte den vollständigen Inhalt des Angebots des Drittkäufers oder des mit diesem geschlossenen Vertrags erfahren, damit der Vorkaufsberechtigte die Ernstlichkeit des (anderen) Angebots prüfen kann (vgl Apathy/Perner in KBB7, § 1075 ABGB, Rz 2, mwN). Im gegebenen Fall wurde mit dem Schreiben mit der geschehenen Anbietung vom 21.3.2023 der vom Drittkäufer unterfertigte Kaufvertrag im vollen Umfang mitübermittelt. Daraus war auch das Treuhandkonto ersichtlich, auf dem der Drittkäufer den Kaufpreis bereits erlegt hatte.

3.3.3. Die Frist zur Einlösung beginnt in jenem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Verpflichtete dem Berechtigten die Kenntnisse aller Tatsachen verschafft hat, welche dieser kennen muss, wenn er sich über die Ausübung des Vorkaufsrechts schlüssig werden soll, wie Gegenstand, Preis, Zahlungsmodalitäten, Bedingungen, Nebenrechte und Nebenpflichten (RS0020180). § 1075 ABGB nötigt den Vorkaufsberechtigten, im Rahmen der „wirklichen Einlösung“ zur Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechtes auch die geschuldete Nebenleistung oder ihres Sicherstellung anzubieten. Unterbleibt dies, erlischt das Vorkaufsrecht. Es muss also fristgerecht eine spiegelbildliche Übereinstimmung der Leistungen, die der Drittkäufer und der Vorkaufsberechtigte zu tragen haben, hergestellt werden (RS0119205; 5 Ob 244/03y; 5 Ob 274/07s).

3.3.4. Im vorliegenden Fall wurde mit dem Schreiben vom 21.3.2023 der Klägerin der gesamte mit dem Drittkäufer abgeschlossene Kaufvertrag übermittelt. Der Klägerin lag daher ab 23.3.2023 das gesamte Kaufanbot und der vom Dritten bereits abgeschlossene Kaufvertrag vor. Damit konnte die Ernstlichkeit des Angebots des Drittkäufers überprüft werden und begann damit die Frist des § 1075 ABGB zu laufen.

3.3.5. Betrachtet man den Wortlaut des gesamten Kaufvertrages, den die Beklagte mit dem Drittkäufer abgeschlossen hat, so ist nicht davon auszugehen, dass dieser Kaufvertrag vom Drittkäufer unter einer auflösenden oder aufschiebenden Bedingung abgeschlossen worden wäre. Eine vom Kaufvertrag abweichende Vertragsabsicht der Vertragsparteien ist nicht behauptet worden, weshalb vom Wortlaut der Kaufvereinbarung ausgegangen werden konnte (vgl 5 Ob 144/18i).

3.3.6. Entgegen dem Prozessstandpunkt der Klägerin ist aus diesem Kaufvertrag mit dem Drittkäufer der Kaufpreis und die Zahlungsmodalität ohne jeden Zweifel erschließbar. Zwischen den Vertragsparteien wurde offenkundig die Vorausleistungspflicht des Drittkäufers vereinbart, wird doch im Vertrag zum Zeitpunkt seiner Unterfertigung bestätigt, dass der Kaufpreis vom (Dritt-)Käufer bereits auf das Treuhandkonto überwiesen wurde. Von einer unklaren Fälligkeit ist somit nicht auszugehen.

3.3.7. Richtig ist, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags mit dem Drittkäufer (13.3.2023) auf den Wohnungseigentumsanteilen der Beklagten als Verkäuferin die Einleitung eines Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstreckbaren EUR 1.276,68 s.A. aufgrund eines Exekutionsverfahrens angemerkt war. Soweit die Klägerin damit argumentiert, dass die Gültigkeit dieses Kaufvertrages daher von der Zustimmung der (dieses Exekutionsverfahrens betreibenden) Gläubigerin abhängig und bedingt war, so ist diesem Standpunkt nicht beizupflichten. Eine Anmerkung des Versteigerungsverfahrens hindert nicht den Verkauf der Liegenschaft oder führt nicht dazu, dass die Wirksamkeit des Kaufvertrages und ein daraus resultierender Eigentumsübergang während des Versteigerungsverfahrens nicht eintreten könnten (vgl Kodek aaO, § 20 GBG, Rz 82 f). Es handelt sich um eine rangwahrende Anmerkung. Damit hat ein potentieller Käufer Kenntnis von diesem seinen Kaufgegenstand betreffenden Versteigerungsverfahren. Würde der Kaufvertrag während des behängenden und angemerkten Versteigerungsverfahrens grundbücherlich durchgeführt und erfolgte danach im Versteigerungsverfahren ein Zuschlag an den Bestbieter, so hätte diese Anmerkung des Versteigerungsverfahrens (nur) zur Folge, dass bezüglich der Grundbuchsanteile der Ersteher des Zwangsversteigerungsverfahrens als Eigentümer eingetragen würde. Der Rang des Drittkäufers und damit sein Eigentum gingen wieder verloren.

Hier kommt aber dazu, dass aus dem der Klägerin seit 23.3.2023 vorliegenden Kaufvertrag vom 13.3.2023 schon ohne jeden Zweifel hervorgeht, dass vom Drittkäufer die Miteigentumsanteile vollkommen pfandlastenfrei übernommen werden. Demnach hatte anhand des Treuhandauftrages der Treuhänder die Pflicht, zu Lasten des bereits erfolgten Treuhanderlages sämtliche Zahlungen zu tätigen, welche zur Herstellung der Lastenfreiheit der vertragsgegenständlichen Miteigentumsanteile erforderlich sind. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 13.3.2023 lag der Kaufpreis von EUR 80.000,-- bereits am Treuhandkonto. Der Treuhänder war sohin in weiterer Folge verpflichtet, aus diesem Erlag unter anderem auch die im Zwangsversteigerungsverfahren betriebene Hauptsache samt Zinsen und Kosten des betreibenden Gläubigers des genannten Exekutionsverfahrens zu begleichen. Eine Zustimmung dieses Gläubigers war entgegen dem Standpunkt der Klägerin nicht erforderlich.

3.3.8. Aus derselben vertraglich übernommenen Verpflichtung musste der Treuhänder aus dem auf seinem Treuhandkonto befindlichen Betrag auch die offene Verbindlichkeit der Beklagten gegenüber dem Land Tirol und jene gegenüber der Bankgläubigerin begleichen. Der Drittkäufer sollte die Miteigentumsanteile und damit den Kaufgegenstand vollkommen pfandlastenfrei übertragen erhalten. Das Grundbuchsgesuch sollte erst gestellt werden, wenn sämtliche Löschungserklärungen diesbezüglich vorliegen.

Von einer in Bezug auf den Kaufvertrag vom 13.3.2023 (aufschiebenden oder diesen Kauf auflösenden) Bedingung ist demnach nicht auszugehen. Das zugunsten des Landes Tirol als Darlehensgeber einer Wohnbauförderung oder Wohnhaussanierung eingeräumte Veräußerungsverbot steht nämlich im konkreten Zusammenhang mit diesem zugunsten des Landes Tirol eingetragenen Pfandrecht. So normiert § 25 des Tiroler Wohnbauförderungsgesetzes 1991 (TWFG 1991, LGBl Nr 55/1991), dass dann, wenn ein Förderungskredit zugesichert oder durch Eintragung eines Pfandrechtes sichergestellt wird, hinsichtlich der Liegenschaft ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes Tirol einzuverleiben ist (Abs 1). In dessen Abs 2 ist zwar vorgesehen, dass dann, wenn das Veräußerungsverbot einverleibt ist, das Eigentum an der Liegenschaft durch ein Rechtsgeschäft unter Lebenden nur mit schriftlicher Zustimmung des Landes Tirol übertragen werden kann. In § 25 Abs 5 TWFG 1991 ist jedoch vorgesehen, dass das Land Tirol nach dem Ablauf von acht Jahren nach der Einverleibung des Veräußerungsverbotes die Einwilligung zu dessen Löschung zu erteilen hat, wenn der Förderungskredit zurückgezahlt wurde und keine Zuschüsse mehr geleistet werden.

Der Schuldschein des vom Land Tirol gewährten Förderungskredites, den die Beklagte offenbar in Anspruch genommen hat, datiert laut Grundbuchsstand mit 7.4.2003. Bis zum Kaufvertrag mit dem Drittkäufer am 13.3.2023 waren sohin bereits acht Jahre abgelaufen. Der Vertragserrichter als Treuhänder hatte den Auftrag, aus dem am Treuhandkonto bereits eingelangten Kaufpreis unter anderem auch diesen Förderungskredit zurückzuzahlen. Es lag sohin nach der gesetzlichen Bestimmung des § 25 Abs 5 TWFG 1991 nicht mehr im Ermessen des Landes Tirol, ob die Einwilligung zur Löschung des Veräußerungsverbotes erteilt wird, sondern bestand bei vollständiger Rückzahlung die Verpflichtung, eine derartige Löschungserklärung zu unterfertigen.

Es ist demnach nicht davon auszugehen, dass dieses dem Treuhänder vertraglich auferlegte Vorgehen, nämlich zunächst die Bezahlung sämtlicher Verbindlichkeiten der Beklagten beim Land Tirol und gleichzeitig die Einholung der Löschungserklärung, die Wirksamkeit des Vertrages vom 13.3.2023 zwischen der Beklagten und dem Drittkäufer beeinflusst hätte.

3.3.9. In Punkt IV. des Kaufvertrages mit dem Drittkäufer ist unter anderem festgehalten, dass dieser Drittkäufer bestätigt, dass die Verkäuferin gemäß § 4 Abs 1 EAVG 2012 rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen weniger als zehn Jahre alten Energieausweis betreffend das Kaufobjekt vorgelegt hat. Gleichzeitig übernahm die Beklagte als Verkäuferin dort die Verpflichtung, dem Käufer längstens binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss diesen Energieausweis oder eine Kopie desselben auszuhändigen.

Legt man nunmehr diese Vertragsbestimmung aus, so kann diese nicht anders verstanden werden, als dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zwischen der Beklagten und dem Drittkäufer vom 13.3.2023 ein noch weniger als zehn Jahre alter Energieausweis bereits bestand und dass die Verkäuferin entsprechend ihrer Vertragsverpflichtung längstens binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss diesen Energieausweis zumindest in einer Kopie dem Käufer auszuhändigen hatte.

Eine Bedingung ist in dieser Vertragsklausel nicht enthalten, wonach die Rechtswirksamkeit und Gültigkeit des Vertrages vom Energieausweis oder der Aushändigung desselben abhängig gemacht worden wäre.

Es mag nun zwar richtig sein, dass im Schreiben des Beklagtenvertreters vom 21.3.2023 dieser Energieausweis der Klägerin nicht übermittelt wurde. Es kann dennoch nicht davon ausgegangen werden, dass gerade ein derartiger Energieausweis von der Klägerin für die Entscheidung über die Einlösung benötigt wurde. Betrachtet man etwa den Inhalt jener Schreiben der Klägerin vom 17.4.2023 und vom 27.4.2023 (Beilagen H und J), so wird darin gerade auf einen Energieausweis nicht Bezug genommen und dennoch der Standpunkt vertreten, dass es bereits zu einer wirklichen Einlösung gekommen ist.

3.3.10. Dass der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer von einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abhängig gewesen wäre und die Frist des § 1075 ABGB erst dann zu laufen begonnen hätte, sobald der Verpflichtete den Berechtigten vom Bedingungseintritt informiert (vgl 7 Ob 187/21g), ist im gegebenen Fall weder behauptet worden noch von Relevanz. Eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung war in Bezug auf den Drittkäufer und sein Kaufgeschäft vom 13.3.2023 nicht erforderlich. Im Punkt XIV. des Kaufvertrages wurde zu Punkt 1. festgehalten, dass der Drittkäufer an Eides statt erklärt, Bürger eines Mitgliedsstaates der Europäischen Union zu sein. Dass der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer daher von einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abhängig wäre, ist seitens der Klägerin in ihrer Rechtsrüge auch nicht releviert worden.

3.4. Zusammenfassend ist daher davon auszugehen, dass innerhalb der Frist von 30 Tagen nach der geschehenen Anbietung – diese endete wie dargestellt mit Ablauf des 22.4.2023 – die Klägerin als Vorkaufsberechtigte eine wirkliche Einlösung nicht ausgeübt hat. Die wesentliche Vertragsleistung des Käufers der Miteigentumsanteile, nämlich die Kaufpreiszahlung, war zu diesem Zeitpunkt noch nicht erbracht. Da diese Einlösungsfrist ohne wirkliche Einlösung abgelaufen ist, ist das zugunsten der Klägerin bestehende Vorkaufsrecht gemäß § 1075 ABGB erloschen. Die Klägerin kann schon deshalb von der Beklagten nicht die Unterfertigung eines gleichartigen Kaufvertrages wie mit dem Drittkäufer oder eines vergleichbaren Kaufvertrages oder die Übertragung des Eigentums an der Wohnung fordern. Im Ergebnis hat daher das Erstgericht, wenn auch aus anderen Erwägungen, zutreffend das Klagebegehren abgewiesen.

3.5. Zur Wirksamkeit des Vorkaufsrechtes zugunsten der Klägerin im Verhältnis zum WEG:

Richtig ist, dass das Höchstgericht im Verfahren 10 Ob 25/23h die Beurteilung des dortigen Berufungsgerichts, wonach das in jenem Fall einer Stadtgemeinde eingeräumte Vorkaufsrecht gegen § 38 Abs 1 Z 3 WEG verstoße, gebilligt hat. Jener Entscheidung lag zugrunde, dass eine Käuferin (die spätere Klägerin) von einem Bauträger eine Eigentumswohnung kaufte, wobei gleichzeitig im Kauf- und Bauträgervertrag der später beklagten Stadtgemeinde ein grundbücherlich eingetragenes Vorkaufsrecht eingeräumt wurde. Eine zeitliche Befristung war in Bezug auf dieses Vorkaufsrecht nicht vorgesehen. Obwohl das Fehlen einer zeitlichen Grenze, wie es etwa das Lebensende einer natürlichen Person mit sich bringe, bei einem Vorkaufsrecht zugunsten einer juristischen Person in der Natur der Sache liege (vgl 5 Ob 215/21k), weil es erst mit deren Untergang erlösche (vgl RS0020289), bedeute dies nach Ansicht des Höchstgerichts bei politischen Gemeinden de facto eine „immerwährende“, jedenfalls aber unabsehbar lange Einschränkung (10 Ob 25/23h Rz 12).

Im vorliegenden Fall wurde das Vorkaufsrecht zugunsten der Klägerin nach dem festgestellten Sachverhalt zunächst bereits dann eingeräumt, als der gemeinnützige Wohnbauträger am 4.12.1970 von einer kirchlichen Institution das Grundstück, auf dem sich nun das Wohnobjekt unter anderem mit der Eigentumswohnung der Beklagten befindet, erworben hatte. In weiterer Folge wurde auf diesem Grundstück das Wohnobjekt mit Eigentumswohnungen errichtet und erst mit Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 17.12.1980 Wohnungseigentum begründet. Zumindest im zeitlichen Zusammenhang mit dieser Wohnungseigentumsbegründung wurde das Vorkaufsrecht zugunsten der Klägerin (neuerlich) grundbücherlich einverleibt. Nähere Feststellungen, welches Ziel oder welche Absichten damit verfolgt wurden, hat das Erstgericht dazu nicht getroffen.

Ob nun bei der hier vorliegenden Konstellation ebenso die gleichen Voraussetzungen, die zu einer Unzulässigkeit dieses Vorkaufsrechtes zugunsten einer Gemeinde im Sinne des § 38 Abs 1 Z 3 WEG oder einer vergleichbaren Bestimmung des WEG 1975 führen könnten, gegeben waren und daher das Vorkaufsrecht zugunsten der klagenden Stadtgemeinde bereits deshalb rechtsunwirksam wäre, braucht an dieser Stelle nicht geprüft werden. Infolge der unterlassenen wirklichen Einlösung innerhalb der Frist von dreißig Tagen gemäß § 1075 ABGB ist – wie oben dargestellt – das zugunsten der Klägerin im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht erloschen. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch gegenüber der Beklagten, dass diese einen gleichlautenden oder vergleichbaren Kaufvertrag, wie mit dem Drittkäufer am 13.3.2023 erfolgt, abschließen müsste oder ihr das Eigentum an der Wohnung verschaffen müsste.

4. In der Klagsabweisung durch das Erstgericht kann daher eine Fehlbeurteilung nicht erblickt werden.

Die Rechtsrüge und damit die Berufung der Klägerin sind somit nicht berechtigt.

5. Verfahrensrechtliches

5.1. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den Bestimmungen der §§ 50, 41 Abs 1 ZPO. Wegen der Erfolglosigkeit mit ihrer Berufung ist die Klägerin verpflichtet, der Beklagten die Kosten ihrer Berufungsbeantwortung zu ersetzen. Mangels Verrichtung einer Berufungsverhandlung steht der Beklagten für ihre Berufungsbeantwortung nur der dreifache Einheitssatz, sohin im gegebenen Fall ein solcher von 150 % zu. Es errechnen sich daher berechtigte Kosten von EUR 3.826,32 (darin enthalten EUR 637,72 USt).

5.2. In diesem Rechtsstreit geht es um den Abschluss eines Kaufvertrages über Miteigentumsanteile an einer unbeweglichen Sache. Eine grundsteuerpflichtige unbewegliche Sache ist gemäß § 60 Abs 2 JN mit dem für die Gebührenbemessung relevanten Steuerwert zu bewerten. Nach der noch älteren Rechtslage war dieser Steuerwert – wie dies offenbar auch die Klägerin vermeinte – mit dem dreifachen Einheitswert angesetzt worden. Das GrEStG 1987 in der aktuellen Fassung stellt seit 1.1.2016 in §§ 4 ff auf den Wert der Gegenleistung für die unbewegliche Sache ab (4 Ob 79/21b, 5 Ob 146/17g). Bei einem Kauf ist somit auf den Kaufpreis, somit hier auf den Betrag von EUR 80.000,-- abzustellen.

Bei der gemäß § 500 Abs 2 ZPO zu erfolgenden Bewertung – die Bestimmung des § 60 JN wird in § 500 Abs 3 ZPO nicht genannt – war im Hinblick auf den Kaufpreis auszusprechen, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes den Schwellenwert von EUR 30.000,-- deutlich übersteigt.

5.3. Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO waren bei der vorliegenden, im Wesentlichen die Frage des Fristenlaufes nach § 1075 ABGB betreffenden Berufungsentscheidung nicht zu lösen. Die Voraussetzungen nach dieser Gesetzesstelle für die Zulässigkeit einer (ordentlichen) Revision liegen somit nicht vor.