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3R124/24w•OLG Innsbruck 3R124/24w
Das Oberlandesgericht Innsbruck hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Dr. Kohlegger als Vorsitzenden sowie die Richterin des Oberlandesgerichts Dr. Pirchmoser und den Richter des Oberlandesgerichts MMag. Dr. Dobler als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei A*, vertreten durch Kasseroler Partner Rechtsanwälte OG in Innsbruck, gegen die beklagte Partei C*, vertreten durch CHG Czernich, Haidlen, Gast Partner Rechtsanwälte GmbH in Innsbruck, sowie des auf Seiten der beklagten Partei dem Streit beigetretenen Nebenintervenienten D* E*, vertreten durch Mag. Martin Pancheri, Rechtsanwalt in 6020 Innsbruck, wegen Feststellung (Streitinteresse EUR 25.000,-- sA), über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 15.7.2024, **, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird keine Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei und dem Nebenintervenienten binnen 14 Tagen zu Handen ihrer Vertreter jeweils die mit EUR 2.744,82 (darin EUR 457,47 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstands, über den das Berufungsgericht zu entscheiden hatte, übersteigt EUR 5.000,-- nicht aber EUR 30.000,--.
Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Bis zum Jahr 2016 war der Kläger Alleineigentümer der Liegenschaft EZ F* KG G* (im Folgenden: Liegenschaft). Mit dem vom Beklagten errichteten Kaufvertrag vom 9.6.2016 (im Folgenden: Kaufvertrag) verkaufte der Kläger die Wohnungen Top 1A und 1B sowie den KFZ-Abstellplatz I* (insgesamt 74/438 Miteigentumsanteile) zu einem Kaufpreis von EUR 292.000,-- an J* K* (im Folgenden: Käuferin). Mit dem vom Nebenintervenienten im Auftrag des Klägers und der Käuferin errichteten Wohnungseigentumsvertrag vom selben Tag wurde Wohnungseigentum an der Liegenschaft begründet. Alle übrigen Miteigentumsanteile bzw Wohnungseigentumseinheiten verblieben (zunächst) im Alleineigentum des Klägers.
Nach dem ersten Besichtigungstermin am 20.4.2016 betreffend die von der Käuferin nachfolgend erworbenen Einheiten fand am 25.4.2016 ein weiterer Besichtigungstermin statt, bei welchem neben dem Kläger, seiner Gattin und der Käuferin auch der Beklagte anwesend war. Das vom Kläger beauftragte Immobilienbüro hatte der Käuferin am Vormittag des 25.4.2016 ein schriftliches Kaufanbot übermittelt, welches bei diesem Besichtigungstermin detailliert besprochen wurde. Der Kläger informierte die Käuferin über die damals bereits geplanten Umbaumaßnahmen an der Liegenschaft. Das Kaufanbot enthielt dazu Folgendes:
Die Käuferin bestätigt für nachfolgende geplante Baumaßnahmen keine Vorbehalte oder Einwände geltend zu machen. Die Käuferin stimmt schon jetzt den geplanten Umbauten zu und verpflichtet sich innerhalb von 14 Tagen nach Aufforderung sämtliche notwendigen Unterschriften zu leisten, die für die geplanten Baumaßnahmen erforderlich sind. Weiters stimmt die Käuferin einer Neuparifizierung entsprechend den geänderten Plänen zu.
1. Stock:- Überdachung des Balkons mit einem Glasdach
Errichtung eines Wintergartens auf der Terrasse
Errichtung eines Personenliftes vom EG in den 1. Stock im Falle einer Behinderung oder fortgeschrittenen Alters für A*.
2. Stock:Errichtung einer südseitigen Terrasse
3. Stock:Dachboden Um- und Ausbau in 2 Wohneinheiten mit südlichem Zugang.
Anhebung des Dachbodens und Neueindeckung des Hausdaches.
Errichtung von Autoabstellplätzen südseitig.
Erdgeschoss: Nutzung der Allgemeinfläche im Haus im Zugangsbereich südlich des westlichen Zugangsbereichs der Top 1 nur durch Herrn A* und seinen Rechtsnachfolgern.
Die Ablagerung im Fall von großen Schneemengen auf Außenfläche Top 1.
Für sämtliche angeführten, geplanten Baumaßnahmen wird die Käuferin kostenfrei gehalten.
Der Verkäufer verpflichtet sich auf seine Kosten, den Zugang zu den anderen Wohneinheiten an die nördliche Grenze zu verlegen. Zudem verpflichtet er sich auf seine Kosten, einen Zaun entlang des Zuganges zu errichten, ebenso ein Gartengatter.“
Vor Unterfertigung der oben angeführten Verträge fand umfangreiche – in den erstgerichtlichen Feststellungen detailliert festgestellte (§ 500a ZPO) – Korrespondenz zwischen dem Beklagten und dem Nebenintervenienten statt, im Zuge derer der Beklagte dem Nebenintervenienten den Kaufvertrag und umgekehrt Letzterer Ersterem den Wohnungseigentumsvertrag übermittelte und verschiedenste Regelungen der Verträge inhaltlich thematisiert wurden. Mit Schreiben vom 17.5.2016 teilte der Nebenintervenient dem Beklagten über Ersuchen des Klägers zB mit, welche Zustimmungserklärungen der Käuferin bezüglich der geplanten Umbaumaßnahmen in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollten. Mit Schreiben vom 1.6.2016 unterbreitete der Nebenintervenient Änderungswünsche zum vom Beklagten erstellten Kaufvertragsentwurf, wobei er den Kläger dort mehrfach als seinen Mandanten bezeichnete.
Am 8.6.2016 fand unter Beteiligung des Klägers ein im Zuge der anwaltlichen Korrespondenz vom Nebenintervenienten vorgeschlagener Besprechungstermin statt, bei welchem einzelne Bestimmungen des vom Beklagten errichteten Kaufvertrags besprochen wurden.
Der am 9.6.2016 vom Kläger und der Käuferin unterfertigte Kaufvertrag enthält ua nachfolgende Regelungen:
„7. Zusätzliche Bestimmungen
7.1. Baumaßnahmen. Die Käuferin erteilt ausdrücklich ihre Zustimmung für folgenden zukünftige Baumaßnahmen:
Überdachung des Balkons mit einem Glasdach sowie Errichtung eines Wintergartens auf der Terrasse im ersten Stock
Errichtung eines Personenliftes vom Erdgeschoß in das Dachgeschoß
Errichtung einer südseitigen Terrasse im zweiten Stock
Um- und Ausbau des Dachgeschoßes in zwei Wohnungseinheiten mit einem südlichen Zugang und einer Anhebung des Dachbodens und Neueindeckung des Hausdaches sowie der Errichtung von Autoabstellplätzen südseitig.
7.2. Sämtliche unter 7.1. genannten Baumaßnahmen liegen im alleinigen Interesse desVerkäufers. Der Verkäufer übernimmt daher sämtliche mit den Baumaßnahmenverbundenen Kosten.
[…]
8.1. Beauftragung Kaufvertrag. Aus Steuerbemessungsgründen wird festgehalten, dass dieKäuferin den alleinigen Auftrag zur Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung dieses Vertrages durch den Vertragsverfasser C*, Rechtsanwalt in B*, erteilt hat. Ferner hat die Käuferin keinerlei Verpflichtung zur Bezahlungvon Vertretungskosten des Verkäufers übernommen. Die Käuferin bestellt den Vertragserrichter gleichzeitig zum Schriftenempfänger.“
Vor Unterfertigung des Kaufvertrags wurde der Beklagte vom Kläger nie ins Vertrauen gezogen.
Auch in der Phase der Verbücherung wurde die Kommunikation zwischen dem Beklagten und dem Nebenintervenienten fortgeführt. Der Beklagte übermittelte alle diesbezüglichen Unterlagen dem Nebenintervenienten. Mit Ausnahme des vom Beklagten zwar an den Kläger direkt gerichteten, aber in der Kanzlei des Nebenintervenienten entgegengenommenen Schreibens vom 9.9.2016 wurde sämtliche Korrespondenz in Bezug auf den Kaufvertrag ausschließlich zwischen dem Beklagten und dem Nebenintervenienten geführt.
Im Mai 2020 erfuhr die Käuferin erstmals, dass es durch die bis dahin bereits durchgeführten Baumaßnahmen eventuell zu einer Nutzwertverschiebung gekommen sein könnte. Im Oktober 2020 teilte der nunmehrige Rechtsvertreter der Käuferin dem Nebenintervenienten mit, dass diese im Falle einer mit der Neuparifizierung verbundenen Reduktion ihrer Miteigentumsanteile ein angemessenes Entgelt fordere.
Dieser Sachverhalt steht im Berufungsverfahren bindend fest (§ 498 Abs 1 ZPO).
Mit Klage vom 7.9.2023 begehrt der Kläger die Feststellung der Haftung des Beklagten für alle Schäden, die ihm aus der unterlassenen Aufklärung (in eventu aus der unterlassenen Aufnahme einer entsprechenden Regelung) über die Rechtsfolgen des Fehlens einer vertraglichen Regelung im Kaufvertrag vom 9.6.2016 betreffend die Unentgeltlichkeit der Anteilsübertragung im Rahmen der Neufestsetzung der Nutzwerte nach Umsetzung der in Punkt 7.1. des Kaufvertrags angeführten baulichen Maßnahmen in Hinkunft erwachsen. Aufgrund der in den Kaufvertrag aufgenommenen Zustimmungserklärung der Käuferin zu den geplanten Baumaßnahmen hätte der Beklagte als Vertragserrichter auch ansprechen müssen, dass die Umsetzung dieser Maßnahmen eine Änderung/Neufestsetzung der Nutzwerte nach sich ziehen werde und für die damit verbundene Anteilsübertragung gemäß § 10 Abs 4 WEG mangels anderslautender Vereinbarung ein entsprechendes Entgelt zu leisten sein werde. Da der Beklagte diese Thematik weder erörtert, noch eine entsprechende Regelung betreffend die Unentgeltlichkeit der Anteilsübertragung in den Kaufvertrag aufgenommen habe, habe er aus der Verletzung der ihm obliegenden Aufklärungspflicht für das nunmehr von der Käuferin dafür begehrte, der Höhe nach noch unbestimmte Entgelt zu haften. Hätte der Beklagte den während der Kaufabwicklung rechtlich unvertretenen Kläger auf die Tragweite der fehlenden Vertragsbestimmung hingewiesen, hätte dieser im Falle der Weigerung der Käuferin, hiefür Unentgeltlichkeit zu vereinbaren, den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Der Nebenintervenient sei nur mit der Erstellung des Wohnungseigentumsvertrags beauftragt gewesen. In Bezug auf den verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag sei der Kläger nicht vom Nebenintervenienten vertreten worden. Selbst wenn der Beklagte von einer solchen Vertretung ausgehen hätte können, hätte er den Kläger nach der Rechtsprechung entsprechend aufklären müssen, zumal bei diesem und dem Nebenintervenient in Bezug auf die Unentgeltlichkeit der Anteilsübertragung doch offenbar unrichtige Vorstellungen bestanden hätten, was der Beklagte erkennen hätte müssen. Im Übrigen hätte die Aufklärung durch den Beklagten bereits bei der Besprechung am 25.4.2016, bei welcher der Nebenintervenient nicht anwesend gewesen sei, erfolgen müssen, zumal nach der verbindlichen Annahme des Kaufanbots für den Kläger keine Möglichkeit mehr bestanden habe, sich die Unentgeltlichkeit im Fall einer Anteilsverschiebung auszubedingen. Da die Käuferin ihr Entgeltbegehren zwar bereits platziert, dieses jedoch noch nicht beziffert habe, sei die Feststellungsklage zulässig.
Der Beklagte bestreitet und beantragt Klagsabweisung. Der Kläger sei während des gesamten Kaufprozesses durch den Nebenintervenienten anwaltlich vertreten gewesen. Dieser habe jedenfalls so agiert, dass der Beklagte auf ein Auftragsverhältnis vertrauen habe dürfen. Der Beklagte sei ausschließlich von der Käuferin mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragt worden. Die Vereinbarung der unentgeltlichen Anteilsübertragung sei vom Kläger und seinem Vertreter nie reklamiert worden. Die gewünschte Regelung wäre in den vom Nebenintervenienten erstellten Wohnungseigentumsvertrag aufzunehmen gewesen. Die vorliegende Feststellungsklage sei unzulässig, weil das von der Käuferin begehrte Entgelt bezifferbar und der Kläger daher in der Lage sei, dies mit Leistungsklage geltend zu machen. Da der Kläger keine Zahlungen an die Käuferin geleistet habe, sei ihm kein Schaden entstanden.
Der mit Schriftsatz vom 3.1.2024 (ON 11) dem Streit auf Seiten des Beklagten beigetretene Nebenintervenient bringt vor, er habe den Kläger in Bezug auf den verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag nicht rechtlich vertreten, sondern habe sich als dessen Bekannter nur bereit erklärt, die vom Kläger zu liefernden Informationen weiter zu leiten. Da die Käuferin bereits anlässlich der Unterfertigung des Kaufanbots ohne weitere Bedingungen allen Umbaumaßnahmen zugestimmt habe, habe der Beklagte davon ausgehen können, dass diesbezügliche keine weiteren Regelungen in den Kaufvertrag aufzunehmen seien.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Haupt- und das Eventualbegehren vollumfänglich ab. Dieser Entscheidung legte es den eingangs zusammengefasst wiedergegebenen Sachverhalt zugrunde. Darüber hinaus traf es noch folgende, im Berufungsverfahren umkämpfte Feststellungen:
[1] Der Beklagte verfasste über Auftrag der Käuferin J* K* den zu TZ ** verbücherten Kaufvertrag, mit welchem die Käuferin die Wohnung Top 1A und Top 1B sowie den KFZ-Abstellplatz I* vom Kläger erworben hat.
[2] Auf Wunsch von J* K* wurde der Beklagte, ein ehemaliger Studienkollege von ihr, nach Unterfertigung des Kaufanbots am 25.4.2016 mit der Erstellung des Kaufvertrages beauftragt. Vor dem Besichtigungstermin am 25.4.2016 war der Beklagte über gelegentliche private Treffen mit K* lediglich darüber informiert, dass sie sich für den Kauf einer Wohnung interessiere. Am 25.4.2016 erhielt er – wie bereits festgestellt – das Kaufanbot weitergeleitet und wurde ersucht, am selben Tag den Besichtigungs- und Besprechungstermin mit ihr wahrzunehmen. Zuvor war er in keinerlei Verhandlungen involviert. Er errichtete in weiterer Folge auftragsgemäß für die Käuferin J* K* ein Kaufvertragskonzept über den Erwerb der Wohnungen Top 1A und Top 1B und den Abstellplatz I* der Liegenschaft EZ F* KG G*. [...]
Zu keinem Zeitpunkt erklärte E* gegenüber dem Beklagten, dass er in Zusammenhang mit dem Kaufvertrag kein Mandat habe. [3] Für den Beklagten entstand daher der Eindruck, E* sei der Rechtsanwalt des Klägers auch in Zusammenhang mit der Abwicklung des Kaufvertrags, nachdem er unter anderem von der Käuferin J* K* erfahren hat, dass ein Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Kläger und E* vorliege und auch der Eindruck von K* der war, dass E* immer der rechtliche Beistand des Klägers sei und auch die Korrespondenz über E* laufe.
In rechtlicher Beurteilung der Sache führte das Erstgericht nach Darstellung der Rechtslage in Bezug auf die Haftung eines Vertragsverfassers aus, es würde eine Überspannung der Sorgfaltspflichten des Beklagten als Vertragserrichter darstellen, ihn dazu zu verpflichten, eine ihm vorgegebene Vertragsbestimmung im Interesse des Vertragspartners seiner Klienten, der ihn nicht ins Vertrauen gezogen habe, zu überdenken. Der Beklagte als von der Käuferin beauftragter Vertragserrichter hafte dem Kläger daher nicht für die verfahrensgegenständlichen Ansprüche.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die rechtzeitige Berufung des Klägers. Aus den Rechtsmittelgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung beantragt er die Abänderung der angefochtenen Entscheidung im Sinn einer vollumfänglichen Klagsstattgebung; in eventu wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Der Beklagte und der Nebenintervenient beantragen in ihren jeweils fristgerechten Berufungsbeantwortungen, dem gegnerischen Rechtsmittel den Erfolg zu versagen.
Nach Art und Inhalt der geltend gemachten Rechtsmittelgründe war über die Berufung in nichtöffentlicher Sitzung zu entscheiden (§ 480 Abs 1 ZPO). Diese ist aus nachstehenden Gründen nicht berechtigt:
1.1. Die Beweisrüge wendet sich gegen die oben zu [1] und [2] hervorgehobenen Feststellungen und begehrt deren Ersatz durch folgende:
ad [1]: „Der Beklagte verfasste über Auftrag des Klägers und der Käuferin J* K* den zu TZ ** verbücherten Kaufvertrag, mit welchem die Käuferin die Wohnung Top 1A und Top 1B sowie den KFZ-Abstellplatz I* vom Kläger erworben hat.“
ad [2]: „Auf Wunsch von J* K* wurde der Beklagte, ein ehemaliger Studienkollege von ihr, mit Unterzeichnung des Kaufanbots am 25.4.2016 sowohl von der Käuferin J* K* als auch vom Kläger mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragt.
Vor dem Besprechungstermin am 25.4.2016 wurde der Beklagte von der Käuferin bereits darüber informiert, dass er mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragt werden würde.
Am 25.4.2016 erhielt der Beklagte das Kaufanbot weitergeleitet. In diesem Kaufanbot wurde u.a. festgelegt, dass die Errichtung des Kaufvertrags sowie die Treuhandschaft durch den Beklagten abgewickelt werde. Der Beklagte nahm sodann an der Besprechung vom 25.4.2016 teil, in welcher das Kaufanbot von beiden Parteien des Kaufvertrags unterfertigt wurde.
Für den Kläger entstand bei der Besprechung am 25.4.2016 der Eindruck, dass der Beklagte auch seine Interessen wahrnehme. In weiterer Folge errichtete der Beklagte für den Kläger und die Käuferin J* K* ein Kaufvertragskonzept über den Erwerb der Wohnungen Top 1A und Top 1B und den Abstellplatz I* der Liegenschaft EZ F* KG G*.“
1.2. Der in der Beweisrüge vom Kläger eingenommene Standpunkt, der Auftrag für die Erstellung des Kaufvertrags sei entgegen den erstgerichtlichen Feststellungen nicht nur von der Käuferin, sondern auch von ihm erteilt worden, widerspricht seinem eigenen erstinstanzlichen Prozessvorbringen. So brachte er bereits unter Pkt 1.2. der Klage vor, der Beklagte habe den Kaufvertrag im Auftrag der Käuferin verfasst; er sei während der Vertragserstellung und -abwicklung hingegen unvertreten gewesen. Gleichzeitig betonte er, der Wohnungseigentumsvertrag sei vom Nebenintervenienten „demgegenüber“ – also anders als der Kaufvertrag – in beiderseitigem Auftrag verfasst worden. Ausgehend von diesen Prozessbehauptungen stellte der Beklagte eingangs der Klagebeantwortung ausdrücklich außer Streit, dass er den Kaufvertrag im Auftrag der Käuferin verfasste (ON 3 Pkt A 1.). Dieser Außerstreitstellung trat der Kläger – entsprechend seinem Klagsvorbringen – im Verfahren erster Instanz zu keinem Zeitpunkt entgegen. Allein der bereits im Verfahren erster Instanz vom Kläger eingenommene Standpunkt, der Beklagte hätte im Zuge der Kaufvertragserstellung auch seine Interessen beachten und ihn über die Bestimmung des § 10 Abs 4 WEG aufklären müssen, steht dem nicht entgegen, handelt es sich dabei doch um eine rechtliche Bewertung und nicht um eine Tatsachenbehauptung zur Frage der Auftragserteilung. Der vom Berufungswerber erstmals in der Berufung eingenommene Standpunkt einer beidseitigen Auftragserteilung stellt daher eine im Berufungsverfahren unzulässige Tatsachenneuerung iSd § 482 Abs 2 ZPO dar (RIS-Justiz RS0016473; RS0041965). Aufgrund des in diesem Punkt übereinstimmenden Prozessvorbringens hat das Erstgericht diesen Umstand, nämlich die Erstellung des Kaufvertrags durch den Beklagten ausschließlich über Auftrag der Käuferin, zu Recht als unstrittig unterstellt (RIS-Justiz RS0039941; RS0039977; RS0039945; RS0111277). Den Beweisrügen zu [1] und [2] kann daher schon aus diesem Grund kein Erfolg beschieden sein.
1.3. Im Übrigen gab der Kläger nicht einmal im Zuge seiner Parteieneinvernahme an, auch er habe den Beklagten mit der Errichtung des Kaufvertrags beauftragt. Vielmehr ergibt sich – wie vom Erstgericht festgestellt – auch aus seinen Schilderungen, dass der Beklagte als deren ehemaliger Studienkollege von der Käuferin zugezogen wurde, wobei dieser Umstand auch von der Berufung nicht in Zweifel gezogen wird. Selbst in der Berufung führt der Kläger noch aus, der Beklagte sei ihm vor dem Besprechungstermin am 25.4.2016 nicht bekannt gewesen. Allein der in das Kaufanbot aufgenommene Passus, wonach der Beklagte als Vertragserrichter fungieren soll, sagt nichts darüber aus, wer ihm den Auftrag hiefür erteilte. Wenn der Kläger in der zu [2] begehrten Alternativfeststellung und seiner diesbezüglichen Argumentation auf den 25.4.2016 als Zeitpunkt der Auftragserteilung auch durch ihn abstellt, ist ihm entgegenzuhalten, dass nach seinem eigenen Prozessvorbringen zwar die Käuferin ihr Kaufanbot bereits am 25.4.2016 abgab, er dieses jedoch erst vier Tage später, am 29.4.2016, annahm (ON 9 S 3 Pkt 9.2. und S 4 Pkt 10.3., siehe auch Datumsangabe unter der Unterschrift des Klägers im Kaufanbot Beilage ./5 in Seite 2). Schließlich ist noch auf Pkt 8.1. des Kaufvertrags zu verweisen, wonach die Käuferin den alleinigen Auftrag zur Vertragserrichtung erteilte. Dem Kläger ist zwar zuzugestehen, dass in diesem Zusammenhang ausdrücklich auf „Steuerbemessungsgründe“ verwiesen wird. Dieser Zusatz rechtfertigt im Hinblick auf das klägerische Prozessvorbringen, dessen Parteiangaben und die übrigen Beweisergebnisse jedoch nicht den Umkehrschluss, auch der Kläger hätte einen Auftrag an den Beklagten erteilt. Auch aus diesem Blickwinkel ist der Beweisrüge daher ein Erfolg zu versagen, weil es ihr nicht gelingt, überzeugende Beweisergebnisse für die begehrten Alternativfeststellungen ins Treffen zu führen (RISJustiz RI0100099).
1.4. Ob der Beklagte bereits vor dem Besprechungstermin vom 25.4.2016 von der Käuferin darüber informiert worden war, dass er mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragt würde, ist nicht ausschlaggebend. In diesem Punkt bleibt die Beweisrüge daher mangels Entscheidungsrelevanz erfolglos (RIS-Justiz RS0043190; RS0042386). Dass der Beklagte das Kaufanbot am 25.4.2026 zugemittelt erhalten hatte, er dort als Vertragserrichter aufschien und er an der Besprechung an diesem Tag teilnahm, steht ohnehin fest bzw ist nicht strittig.
1.5. Dem letzten Satz der begehrten Feststellung, wonach für den Kläger am 25.4.2016 der Eindruck entstanden sei, dass der Beklagte auch seine Interessen wahrnehme, mangelt es an dem für eine erfolgreiche Beweisrüge erforderlichen Austauschverhältnis. Zwischen den mittels Beweisrüge bekämpften und den stattdessen begehrten Feststellungen muss nämlich ein derartiger inhaltlicher Widerspruch (Gegensatz) bestehen, dass sie nicht nebeneinander bestehen können. Die eine Feststellung muss die andere ausschließen (RIS-Justiz RI0100145; Kodek in Rechberger/Klicka5 § 471 ZPO Rz 15 mwN). Da sich die angefochtenen Feststellungen nicht mit dem Eindruck des Klägers bezüglich der Wahrnehmung seiner Interessen durch den Beklagten befassen, ist diese Voraussetzung hier nicht erfüllt.
Den Sachverhalt erweiternde (also ergänzungsbedürftige) Feststellungen können nur als sekundärer Feststellungsmangel und damit in der Rechtsrüge geltend gemacht werden (RIS-Justiz RS0043603 [T7]; RS0043304 [T5, T6]). Ein solcher setzt jedoch ein in erster Instanz erstattetes, ausreichend konkretes Tatsachenvorbringen voraus (RIS-Justiz RS0043325; RS0053317 [T4]). Auch an einem solchen mangelt es hier, hat sich der Kläger im Verfahren erster Instanz doch zu keinem Zeitpunkt auf einen entsprechenden Eindruck seinerseits berufen. Vielmehr brachte er mehrfach und auch noch nach Abschluss des Beweisverfahrens vor, er sei beim Termin am 25.4.2016 unvertreten gewesen und der Beklagte sei als Vertreter der Käuferin aufgetreten (ON 9 S 4 Pkt 10.4, ON 18 S 2f Pkt 12.1.1 und 14.,ON 20.3 S 30). Auch unter diesem Gesichtspunkt kann den Berufungsausführungen daher kein Erfolg beschieden sein.
1.6. Zur Interessenwahrungspflicht des Beklagten als Vertragserrichter wird auf die Ausführungen im Rahmen der Behandlung der Rechtsrüge verwiesen.
1.7. Die Beweisrügen zu [1] und [2] bleiben daher erfolglos.
2.1. Die zu [3] hervorgehobenen Feststellungen will der Kläger durch folgende ersetzt wissen:
„Für den Beklagten entstand daher ab dem 17.5.2016 der Eindruck, E* sei der Rechtsanwalt des Klägers auch im Zusammenhang mit der Abwicklung des Kaufvertrages“.
2.2. Dem Kläger ist darin beizupflichten, dass der Eindruck der Käuferin und deren Informationen zum Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Kläger und dem Nebenintervenienten auf Sachverhaltsebene unerheblich sind und es sich hiebei um (dislozierte) beweiswürdigende Überlegungen handelt. Ein Eingehen hierauf erübrigt sich daher (RIS-Justiz RS0043190; RS0042386).
2.3. Im Ergebnis begehrt der Kläger hier lediglich die Ergänzung der erstgerichtlichen Feststellungen um den Zeitpunkt, ab welchem beim Beklagten der Eindruck der rechtlichen Vertretung des Klägers durch den Nebenintervenienten entstand, nämlich dem Datum dessen ersten Schreibens Beilage ./1. Im Übrigen wird dieser Umstand, nämlich der beim Beklagten entstandene Eindruck der rechtlichen Vertretung des Klägers durch den Nebenintervenienten im Zusammenhang mit der Abwicklung des Kaufvertrags, nicht in Zweifel gezogen.
Der angestrebten Ergänzung bedarf es schon deshalb nicht, weil sich der vom Kläger angestrebte Bedeutungsinhalt ohnehin aus den erstgerichtlichen Urteilsfeststellungen ergibt. Dass der Nebenintervenient beim Termin am 25.4.2016 nicht anwesend war, ist nicht strittig. Ein Auftreten des Nebenintervenienten dem Beklagten gegenüber vor seinem ersten Schreiben vom 17.5.2016 ergibt sich weder aus den Urteilsfeststellungen noch dem Akteninhalt. Die angefochtene Feststellung findet sich im Anschluss an die vom Erstgericht detailliert festgestellte, erst mit 17.5.2016 beginnende Korrespondenz zwischen dem Beklagten und dem Nebenintervenienten und bezieht sich dezidiert auch nur auf die Phase der Kaufvertragsabwicklung und nicht bereits den Termin vom 25.4.2016, auf welchen die inhaltliche Argumentation des Klägers abstellt. Damit bedarf es in diesem Zusammenhang keiner näheren Erörterung des Berufungsgerichts, weil die angefochtene und die angestrebte Feststellung auch in diesem Punkt zum selben rechtlichen Ergebnis führen (RIS-Justiz RS0043190; RS0042386).
2.4. Die erstgerichtlichen Feststellungen haben damit insgesamt Bestand.
3.1. In der Rechtsrüge wiederholt der Kläger den im Verfahren erster Instanz eingenommenen Standpunkt zur umfassenden Aufklärungspflicht des Beklagten trotz seiner eigenen anwaltlichen Vertretung in der Phase der Kaufvertragsverhandlungen und -abwicklung bzw zumindest des entsprechenden Eindrucks des Beklagten hievon, weil er erkennen hätte müssen, dass der Kläger und der Nebenintervenient die Rechtsfolgen des § 10 Abs 4 WEG nicht bedacht hätten. Zudem habe den Beklagten bereits im Rahmen der Besprechung vom 25.4.2016 eine entsprechende Aufklärungspflicht gegenüber dem unvertretenen Kläger getroffen.
3.2.1. Gemäß § 9 RAO ist der Rechtsanwalt verpflichtet, die Rechte seiner Partei mit Gewissenhaftigkeit zu vertreten. Diese Bestimmung ergänzt § 1009 ABGB, der den Gewalthaber verpflichtet, das ihm durch den Bevollmächtigungsvertrag aufgetragene Geschäft umsichtig und redlich zu besorgen. Daraus ergeben sich für den Rechtsanwalt eine Reihe von Pflichten, wie ua Warn-, Aufklärungs-, Informations- und Verhütungspflichten, die alle Ausprägung der Kardinalspflicht des Rechtsanwalts sind, nämlich der Pflicht zur Interessenwahrung und Rechtsbetreuung (8 Ob 48/21y; RIS-Justiz RS0112203). Für Rechtsanwälte gilt der Haftungsmaßstab des § 1299 ABGB. Sie sind zur umfassenden Interessenwahrung und Rechtsberatung verpflichtet, wozu insbesondere die Belehrung der rechtsunkundigen Mandanten gehört (RIS-Justiz RS0038682). Eine unzulängliche Rechtsbelehrung kann den sie erteilenden Rechtsanwalt schadenersatzpflichtig machen (RIS-Justiz RS0023526).
3.2.2. Zur Haftung eines berufsmäßigen Vertragserrichters (Rechtsanwalt oder Notar) existiert bereits umfangreiche höchstgerichtliche Rechtsprechung (RISJustiz RS0023549; RS0026349; RS0026380; RS0026390; RS0026419). Danach ist ein Notar oder Rechtsanwalt, der bei der Errichtung und Abwicklung eines Kaufvertrags für beide Vertragspartner tätig war, grundsätzlich verpflichtet, die Interessen beider Teile wahrzunehmen, selbst wenn er im Übrigen nur Bevollmächtigter eines Teils ist. Er hat im Allgemeinen daher alle Vertragsparteien mit gleicher Sorgfalt zu behandeln und vor Interessengefährdung zu bewahren; Belehrungs- und Aufklärungspflichten treffen ihn somit allen Vertragspartnern gegenüber (9 Ob 11/17h; RIS-Justiz RS0023549 [T6, T17]; RS0026428 [T1, T4]).
Ist allerdings einer der Vertragspartner selbst anwaltlich vertreten, ist der vertragsverfassende Rechtsanwalt nicht gehalten, diesen über rechtliche und wirtschaftliche Folgen des Vertragsabschlusses aufzuklären, von denen er mit Grund annehmen kann, dass sie vom Rechtsvertreter des Vertragspartners überblickt werden. Denn er kann zweifellos davon ausgehen, dass dieser über die gleichen Kenntnisse und Fähigkeiten verfügt wie er selbst. Nur wenn sich in einem derartigen Fall für den vertragsverfassenden Rechtsanwalt Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Rechtsvertreter des Vertragspartners seines Klienten nicht über die erforderlichen rechtlichen und tatsächlichen Kenntnisse verfügt, um die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen des zu schließenden Vertrags überblicken zu können, hat er den Vertragspartner seines Klienten bzw dessen Vertreter entsprechend aufzuklären (RIS-Justiz RS0026474; Schacherreiter in Kletečka/Schauer ABGB-ON1.09 § 1299 Rz 43 [Stand 1.1.2023, rdb.at]).
3.2.3. Wollen die Parteien einen von ihnen bereits abgeschlossenen Vertrag nur mehr in die entsprechende juristische Form bringen, so trifft den Vertragserrichter nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs in der Regel lediglich die Pflicht, das Vereinbarte entsprechend zu formulieren und sinnvolle oder rechtlich notwendige Ergänzungen vorzunehmen. Es ist dann aber nicht seine Aufgabe, auf eine Abänderung des bereits abgeschlossenen Vertrags hinzuwirken oder einen Teil von der Vertragsunterzeichnung abzuhalten (2 Ob 34/14k mwN; RIS-Justiz RS0026707).
3.2.4. Insgesamt dürfen die Anforderungen an die Sorgfalts-, Belehrungs- und Aufklärungspflichten eines Rechtsberaters bzw Vertragserrichters nicht überspannt werden; es können von ihm nur der Fleiß und die Kenntnisse verlangt werden, die seine Fachgenossen gewöhnlich haben. Bei der Beurteilung dieser Frage müssen auch der Auftrag und das im Einzelfall davon betroffene Geschäft berücksichtigt werden (2 Ob 34/14k; 7 Ob 104/10k; 9 Ob 16/12m; RIS-Justiz RS0026419, RS0026584, RS0026349). Das Ausmaß der Belehrungs- und Aufklärungspflicht richtet sich dabei auch nach den offenbaren Kenntnissen der Parteien sowie einer allfälligen rechtskundigen Vertretung (5 Ob 31/08g; 9 Ob 82/04f) und hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab (5 Ob 31/08g; 7 Ob 104/10k; 9 Ob 16/12m; RIS-Justiz RS0026419 [T10]).
3.2.5. Für die Verletzung der Aufklärungspflicht ist der Geschädigte – hier der Kläger – behauptungs- und beweispflichtig (3 Ob 83/17b; 2 Ob 99/16x; RIS-Justiz RS0026338).
3.3. Nach den zum Teil unbekämpften und zum Teil vom Berufungsgericht trotz Beweisrüge übernommenen (vgl ErwGr 1. und 2.) Urteilsfeststellungen nahm der Beklagte am Besichtigungstermin vom 25.4.2016 ausschließlich über Initiative der Käuferin teil. Der Kläger kannte ihn vor diesem Termin nicht (vgl Berufungsvorbringen unter Pkt 2.4.3.). Wie bei Behandlung der Beweisrüge dargelegt behauptete der Kläger in erster Instanz nicht einmal, der Beklagte sei am 25.4.2016 auch für ihn eingeschritten. Vielmehr brachte er ausdrücklich vor, der Beklagte sei bei diesem Termin als Vertreter der Zeugin aufgetreten (ON 20.3. S 30) und er selbst sei unvertreten gewesen (vgl ErwGr 1.5.). Auch der Auftrag für die Erstellung des Kaufvertrags wurde ausschließlich von der Käuferin und nicht auch vom Kläger erteilt. Es wird auf die Ausführungen im Rahmen der Behandlung der Beweisrüge unter ErwGr 1. verwiesen. Der Kläger zog den Beklagten in der Phase vor Unterfertigung des Kaufvertrags nicht ins Vertrauen (US 13).
3.4. Ausgehend von diesem Sachverhalt scheidet ein zwischen den Streitteilen bestehendes Vertragsverhältnis samt der sich daraus nach der dargestellten Rechtsprechung ergebenden umfassenden Aufklärungs- und Informationspflichten des Rechtsanwalts gegenüber seiner Partei als Haftungsgrund daher aus.
3.5. Auch auf die von der Rechtsprechung anerkannte Interessenwahrungs- und Aufklärungspflicht des berufsmäßigen Vertragserrichters gegenüber allen Vertragspartnern kann der Kläger sein Begehren nicht mit Erfolg gründen:
3.5.1. Sofern der Kläger auf dem Standpunkt steht, der Beklagte hätte ihn bereits im Zuge des Besichtigungstermins vom 25.4.2016 über die in § 10 Abs 4 WEG normierte grundsätzliche Entgeltlichkeit der Anteilsübertragung aufklären müssen, ist zunächst auf den Mangel eines Auftragsverhältnisses zwischen den Streitteilen zu verweisen (vgl ErwGr 3.3.f). Zudem erfolgte – wie im Rahmen der Behandlung der Beweisrüge aufgezeigt – die Annahme des Kaufanbots durch den Kläger nach dessen eigenem Prozessvorbringen nicht bereits an diesem Tag, sondern erst vier Tage später (vgl ErwGr 1.3.). Gegenteiliges ergibt sich auch aus den Urteilsfeststellungen nicht, bezieht sich die zu [2] angefochtene Feststellung doch ausschließlich auf die Käuferin. Der Zeitpunkt der Unterfertigung durch den Kläger ist dort nicht konkretisiert.
Ungeachtet des Umstands, dass der Beklagte im Kaufanbot als (künftiger) Vertragserrichter vorgesehen war, stand am 25.4.2016 damit noch nicht einmal fest, ob es überhaupt zu einer Vertragserrichtung durch ihn kommen wird. Der – ausschließlich über Initiative der Käuferin zugezogene – Beklagte ist in Bezug auf sein Einschreiten bei diesem Termin daher nicht als Vertragserrichter zu behandeln und trafen ihn gegenüber dem Kläger damals – am 25.4.2016 – schon aus diesem Grund nicht die von der Rechtsprechung normierten Belehrungs- und Aufklärungspflichten des Vertragsverfassers.
3.5.2. Aber selbst wenn der Beklagte bereits in Bezug auf sein Einschreiten bei diesem Termin als (künftiger) Vertragsverfasser zu qualifizieren wäre, würde die vom Kläger angestrebte Aufklärungspflicht über die in § 10 Abs 4 WEG 2002 normierte Entgeltpflicht der Anteilsübertragung und die Möglichkeit der Vereinbarung der Unentgeltlichkeit bereits im Zuge dieses Termins im Hinblick auf die konkreten Umstände des Falls, insbesondere das mangelnde Auftragsverhältnis zwischen den Streitteilen, eine Überspannung der Sorgfalts- und Aufklärungspflichten darstellen. Von einem ausschließlich über Initiative einer Liegenschaftskaufinteressentin einem Besichtigungstermin samt Verkaufsgesprächen zugezogenen Rechtsvertreter kann nicht verlangt werden, den Verkäufer – also die Gegenseite – über alle möglichen Rechtsfolgen der bei diesem Termin in Aussicht genommenen Liegenschaftstransaktion, insbesondere die detaillierten und umfangreichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, aufzuklären. Dass die vom Kläger geplanten baulichen Maßnahmen und die Einwilligung der vom Beklagen vertretenen Kaufinteressentin bei diesem Termin bereits erörtert und in das Kaufanbot aufgenommen wurden, vermag an dieser Beurteilung nichts zu ändern. Es wäre vielmehr am Beklagten gelegen gewesen, sich vor Annahme des Kaufanbots entsprechend rechtlich beraten zu lassen.
3.6. Nichts anderes gilt für die an die beidseitige Anbotsunterfertigung anschließende Phase der Kaufvertragserrichtung. Dass der Beklagte ab Einschreiten des Nebenintervenienten zu Recht von einer Vertretung des Klägers durch diesen auch in Bezug auf die Kaufvertragsangelegenheit ausging, wird vom Kläger im Berufungsverfahren nicht mehr in Zweifel gezogen (vgl auch ErwGr 2.2.). Im Hinblick auf das Auftreten des Nebenintervenienten für den Kläger und die zwischen dem Beklagten und dem Nebenintervenienten geführte umfangreiche Korrespondenz in Bezug auf den Kaufvertrag und insbesondere die Regelungen im Zusammenhang mit den angedachten Baumaßnahmen würde es eine Überspannung der Sorgfaltspflichten darstellen, vom Beklagten zu verlangen, die Gegenseite über die zwingenden rechtlichen Regelungen des § 10 Abs 4 WEG 2002 aufzuklären. Warum der Beklagte davon ausgehen hätte müssen, dass der Nebenintervenient nur über unzureichende Rechtskenntnisse verfügt, vermag die Berufung nicht nachvollziehbar aufzuzeigen. Allein die in der Berufung geäußerte Ansicht, ein „vernünftiger Alleineigentümer“ hätte den Kaufvertrag ohne Vereinbarung der Unentgeltlichkeit der Anteilsübertragung nicht abgeschlossen, überzeugt nicht. Im Übrigen wurde der Nebenintervenient vom Kläger nicht nur in Bezug auf den Kaufvertrag zugezogen, sondern beauftragte er diesen vielmehr sogar mit der Erstellung des Wohnungseigentumsvertrag. Umso mehr konnte der Beklagte davon ausgehen, dass der Nebenintervenient mit den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 vertraut war. Dass dieser über die maßgeblichen tatsächlichen Umstände, nämlich die geplanten Umbaumaßnahmen informiert war, ist nicht strittig und ergibt sich zweifelsfrei aus der Korrespondenz.
3.7. Abschließend ist der Vollständigkeit halber darauf hinzuweisen, dass der Berufungswerber selbst die wohl zutreffende Auffassung vertritt, nach beidseitiger Unterfertigung des Kaufanbots hätte die Vereinbarung der Unentgeltlichkeit der Nutzwertverschiebung nur noch mit Zustimmung beider Vertragsparteien vereinbart werden können (vgl etwa RMS 6 Pkt 2.4.5.). Insofern ist auf die Rechtsprechung zu verweisen, wonach der Vertragserrichter im Fall der zwischen den Vertragsparteien bereits getroffenen Einigung nur zur Verschriftlichung des Vereinbarten samt sinnvoller und notwendiger Ergänzungen, nicht aber zur Hinwirkung auf die Abänderung des bereits geschlossenen Vertrags verpflichtet ist (RISJustiz RS0026707; vgl ErwGr 3.2.3.). Auch nach dieser Rechtsprechung scheidet eine Haftung des Beklagten als Vertragserrichter daher aus.
4. Insgesamt bleibt die Berufung daher mangels dem Beklagten vorwerfbarer Sorgfalts- und Aufklärungspflichtverletzung erfolglos. Die in der Berufung unter Pkt 3.2.1. als fehlend relevierten Feststellungen zur Kausalität waren daher entbehrlich, weshalb sich ein Eingehen auf diese Berufungsausführungen erübrigt.
5. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens gründet auf den §§ 50, 41 und 40 ZPO. Der Kläger hat dem Beklagten und dem Nebenintervenienten jeweils die von diesen mit dem im Spruch angeführten Betrag verzeichneten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
6. Da für das Berufungsgericht kein Anlass besteht, von der vom Kläger vorgenommenen und von der Gegenseite nicht in Zweifel gezogenen Bewertung des Streitgegenstands abzuweichen, war gemäß § 500 Abs 2 Z 1 ZPO auszusprechen, dass der Entscheidungsgegenstand zwar EUR 5.000,--, nicht aber EUR 30.000,-- übersteigt.
7. Eine erhebliche Rechtsfrage in der von § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität war im vorliegenden Berufungsverfahren nicht zu lösen. Das Ausmaß der anwaltlichen Belehrungs- und Aufklärungspflicht bildet immer eine von den konkreten Umständen abhängige Einzelfallbeurteilung (vgl ErwGr 3.2.4). Der weitere Rechtszug an den Obersten Gerichtshof erweist sich daher als unzulässig, worüber gemäß § 500 Abs 2 Z 3 ZPO ein eigener Ausspruch in den Tenor der Berufungsentscheidung aufzunehmen war.
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