OLG Wien 1R38/18t

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.09.2018
• ECLI: ECLI:AT:OLG0009:2018:00100R00038.18T.0924.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin des Oberlandesgerichts Dr. Jesionek als Vorsitzende sowie die Richterin des Oberlandesgerichts Mag. Waldstätten und die Kommerzialrätin Mag. Ehrlich-Adám in der Rechtssache der klagenden Partei A* B* GmbH Co KG, ** C*/, ** D*, vertreten durch die Jank Weiler Operenyi Rechtsanwälte GmbH in Wien, wider die beklagten Parteien 1. E* GmbH und 2. Dipl.Ing. F*, beide pA ** Straße C*/, ** D*, beide vertreten durch Mag. Anton Hofstetter, Rechtsanwalt in Wien, als Verfahrenshelfer, wegen EUR 704.225,75 s.A., über die Berufung der beklagten Parteien gegen das Zwischenurteil des Handelsgerichts Wien vom 7.6.2017, *, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens bleibt der Endentscheidung vorbehalten.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Die Erstbeklagte, eine GmbH mit Sitz in D*, war außerbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft EZ **, KG *, mit der Grundstücksadresse ** D, *gasse G (idF: die Liegenschaft).

Der Zweitbeklagte ist selbstständig vertretungsbefugter Alleingeschäftsführer der Erstbeklagten.

Die Beklagten beauftragten H* von der I* GmbH als Makler mit dem Verkauf der Liegenschaft (idF: der Makler).

Die A* GmbH, die vom diesem kontaktiert wurde, ist eine Konzerngesellschaft der nunmehrigen Klägerin und gab am 4.3.2015 ein „Kaufanbot“ ab, das auszugsweise lautete wie folgt:

„Sehr geehrter [Zweitbeklagter]

Mit diesem Schreiben erlauben wir, die A* GmbH, uns, im Namen einer noch zu benennenden und/oder zu gründenden Gesellschaft (nachfolgend Anbotstellerin genannt), Ihnen, als Geschäftsführer der Eigentümerin [der Liegenschaft] (nachfolgend Anbotnehmerin genannt), das folgende unwiderrufliche Anbot über den Kauf dieser Liegenschaft abzugeben.

Mit diesem Kaufanbot bleiben wir Ihnen bis zum 5. März 2015, 14:00 Uhr im Wort.

I. Kaufgegenstand

1. [...] Die Anbotstellerin will diese Liegenschaft mit dem Ziel erwerben, den darauf befindlichen Straßentrakt abzutragen und auf der Liegenschaft ein Wohnbauprojekt zu verwirklichen. [...]

II. Kaufpreis

1. Für den bestand-, satz-, lasten- und kontaminationsfreien Kaufgegenstand wird folgender Kaufpreis vereinbart: EUR 1,035.000. [...]

4. Die Anbotstellerin wird im Rahmen der Kaufvertragsunterfertigung eine Anzahlung in der Höhe von EUR 50.000 auf ein Treuhandkonto des Notars der Anbotnehmerin, dem öffentlichen Notar in *, Dr. J, einzahlen. Die Bestimmungen der Treuhandschaft werden im noch zu errichtenden Kaufvertrag und/oder einer separaten Treuhandvereinbarung festgelegt. Die Kosten für die treuhändige Abwicklung der Anzahlung gehen zu Lasten der Anbotnehmerin.

5. Hinsichtlich der restlichen Kaufpreiszahlung wird vereinbart, dass ebenfalls der Notar der Anbotnehmerin, Dr. J*, als Treuhänder fungieren wird. [...]

6. Vereinbart wird, dass die Anbotstellerin an den Treuhänder Dr. J* bis 24.4.2015 einen Nachweis über eine verbindliche Finanzierungszusage eines österreichischen Kreditinstituts über die Finanzierung des um die Anzahlung gemäß Punkt II.4. reduzierten Restkaufpreises, somit EUR 985.000, zu übermitteln hat. Die Bezahlung dieses Restkaufpreises auf das Treuhandkonto des Treuhänders Dr. J* hat sodann binnen angemessener Zeit zu erfolgen.

III. Beabsichtigter Übernahmetermin

1. Der Zeitpunkt der Übernahme des Kaufgegenstandes wird im schriftlich zu erstellenden Kaufvertrag festgesetzt werden. Die Übernahme soll unverzüglich nach Kaufvertragsunterfertigung erfolgen, allerdings nicht vor dem 31.3.2015.

IV. Abreden und Zusicherungen

1. Die Anbotnehmerin erklärt, dass sie nach Annahme dieses Kaufanbots mit der Anbotstellerin zeitnahe einen grundbuchsfähigen Kaufvertrag verhandeln und abschließen wird.

2. Die Anbotnehmerin verpflichtet sich im Fall der Annahme dieses Anbotes, bis zur grundbücherlichen Durchführung des Liegenschaftskaufvertrages alles zu unterlassen, was die Anbotstellerin/Käuferin in ihrer Rechtsposition beeinträchtigen könnte, insbesondere die Liegenschaft anderweitig zu veräußern, in Bestand zu geben oder sonstige Rechte Dritten einzuräumen oder in sonst irgendeiner Form zu belasten. [...]

7. Der Ankauf der Liegenschaft erfolgt durch eine noch zu benennende und/oder zu gründende Gesellschaft. [...]

9. Die Kaufvertragserstellung erfolgt durch einen von der Anbotstellerin noch zu benennenden Rechtsanwalt auf Kosten der Anbotstellerin. [...]

Wir ersuchen Sie, dieses Kaufanbot zum Zeichen des Einverständnisses gegenzuzeichnen“.

Dieses Angebot wurde am 5.3.2015 vom Zweitbeklagten namens der Erstbeklagten unterfertigt.

Noch am selben Tag erhielt der öffentliche Notar Dr. J* (idF: der Notar) vom Zweitbeklagten unter Anschluss des Angebots den Auftrag, rasch eine Treuhandvereinbarung zu errichten.

Am 6.3.2015 fragte der Zweitbeklagte beim Geschäftsführer der A* GmbH, Mag. K*, nach, wann mit einem Kaufvertragsentwurf zu rechnen sei, was dieser mit E-Mail vom 9.3.2015 dahingehend beantwortete, dass am folgenden Mittwoch entschieden werde, welche Rechtsanwaltskanzlei als Vertragserrichter beigezogen werde, und sodann „unverzüglich“ der Kaufvertragsentwurf in Auftrag gegeben werde. Mit E-Mail vom 11.3.2015 gab Mag. K* bekannt, dass die nunmehrigen Klagevertreter beauftragt worden wären und der Kaufvertragsentwurf „rasch“ folgen sollte.

Am 16.3.2015 schrieb die Erstbeklagte Mag. K* an, weil dieser es verabsäumt habe, Kontakt zum Notar herzustellen und die als „Konventionalstrafe“ vereinbarten EUR 50.000 zu erlegen, zumal mit „zeitnah“ einige Tage, und nicht einige Wochen gemeint gewesen wären, und für die Hinterlegung auch nicht die Gründung eines neuen Unternehmens notwendig sei. „Um eine reibungslose Durchsetzung der Vereinbarung gewährleisten zu können“, ersuchte die Erstbeklagte daher die Treuhandschaft samt Hinterlegung bis zum 19.3.2015 abzuwickeln.

Mit Schreiben vom 19.3.2015 erklärte der Zweitbeklagte namens der Erstbeklagten sodann den „Rücktritt vom Anbot“, weil die vereinbarte Konventionalstrafe von EUR 50.000 trotz Nachfristsetzung nicht erlegt worden sei und sie nicht darauf warten müssten, bis eine neue Gesellschaft als Käuferin errichtet worden sei.

Dem widersprachen die Klagevertreter noch am selben Tag und kündigten an, dass ein grundbuchsfähiger Kaufvertrag im Laufe der folgenden Woche ausverhandelt und abgeschlossen werden könnte.

In Absprache mit dem Zweitbeklagten kontaktierte zudem der Makler den Geschäftsführer der Klägerin mit dem Ersuchen, sich mit dem Notar wegen der Errichtung der Treuhandvereinbarung in Verbindung zu setzen, was dieser auch umgehend tat. Er teilte diesem mit, dass die Anzahlung noch von der A* GmbH geleistet und die Käufergesellschaft nachfolgend namhaft gemacht werde und ersuchte um Bekanntgabe der Kontonummer des Treuhandkontos. Noch am 20.3.2015 übermittelte der Notar einen Entwurf der Treuhandvereinbarung und gab ein Anderkonto bekannt.

Mit E-Mail vom 22.3.2015 ersuchten die Klagevertreter den Notar um diverse Änderungen der Treuhandvereinbarung. Am 24.3.2015 übermittelten die Klagevertreter weiters einen Kaufvertragsentwurf an die Erstbeklagte (in dem der Name des Käufers noch offen gelassen wurde), und hielten fest, dass eine Überweisung der Anzahlung erst nach Vorliegen der unterfertigten Treuhandvereinbarung erfolgen könne.

Der Gesellschaftsvertrag der Klägerin, ursprünglich firmierend als L* G* GmbH Co KG, datiert vom 27.3.2015; am selben Tag wurde die Eintragung im Firmenbuch beantragt, die mit 11.4.2015 durchgeführt wurde.

Am 31.3.2015 übermittelte der Notar nach einem Schreiben der Klagevertreter, wonach der Rücktritt der Beklagten unberechtigt sei, eine adaptierte Treuhandvereinbarung, woraufhin die A* GmbH umgehend die vereinbarten EUR 50.000 erlegte.

Am 14.4. und 22.4.2015 teilten die Klagevertreter dem Beklagtenvertreter mit, wer als Käuferin auftreten solle, und ersuchten um Kommentare zum Kaufvertragsentwurf bis zum 24.4.2015. An diesem Tag erhielt die Klägerin eine unwiderrufliche Finanzierungszusage über EUR 2.600.000 von der M* AG, die sie sogleich dem Notar weiterleitete.

Eine Unterfertigung des Kaufvertrags erfolgte nicht, woraufhin anlässlich einer Besprechung vom 30.4.2015 „alle Ansprüche aus dem Kaufanbot mit der Erstbeklagten von den Vertretern der A* GmbH (DI N*, O*) an die Klägerin, vertreten durch Mag. K* und O*, mündlich abgetreten“ wurden „und stimmten sämtliche Anwesende dem für alle beteiligten Gesellschaften zu“.

Der Zweitbeklagte hatte bereits am 23.3.2015 dem Notar mitgeteilt, dass der von der Erstbeklagten mit Schreiben vom 19.3.2015 erklärte Rücktritt endgültig sei. Mit Kaufvertrag vom 31.3.2015 verkaufte die Erstbeklagte die Liegenschaft an die P* GmbH, die als neue Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen wurde. Die Klagsseite wurde davon nicht in Kenntnis gesetzt, sondern erfuhr dies erst durch einen selbstständig eingeholten Grundbuchsauszug.

Bereits Ende Februar 2015 wurde die Q* GmbH für die Durchführung von Planungs- und Vorbereitungsarbeiten für das Bauträgerprojekt mit einer kurzen Studie und nach Kaufangebotsunterfertigung durch die Beklagten mit der Grundlagenermittlung beauftragt. Das Architekturbüro wurde in der ersten oder zweiten Aprilwoche 2015 aufgefordert, die Arbeiten einzustellen. Mit dem Architekturbüro wurde eine Pauschalhonorarvereinbarung getroffen.

Mit dem Klagevertreter vereinbarte die Klägerin eine Pauschalhonorierung für die Gründung der Investorengesellschaft und die Kaufvertragsabwicklung.

Das Projektmanagement wurde durch die R* GmbH durchgeführt, die Komplementärin der Klägerin. Leistungen wurden hier von Februar bis April 2015 erbracht.

Die Klägerin begehrt von beiden Beklagten als Solidarschuldner Schadenersatz von gesamt EUR 704.225,76 samt unternehmerischen Zinsen, und zwar EUR 4.800 für die Vorbereitungsarbeiten des von ihr im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Kaufvertrags bestellten Architekten, EUR 9.886,60 an anteiligen Kosten für das bereits in Gang gesetzte externe Projektmanagement, EUR 24.109,76 für Anwaltskosten und EUR 665.429,40 an entgangenem Gewinn, wie er sich bei gewöhnlichem Ablauf des Projekts ergeben hätte.

Durch die Annahme des Angebots sei ein verbindlicher Kaufvertrag zustande gekommen. Die Erstbeklagte habe sich in der Vereinbarung sogar ausdrücklich verpflichtet, eine Veräußerung an Dritte zu unterlassen. Da sie bis zum 24.4.2015 Zeit gehabt hätte, ihre Zusagen zu erfüllen, sei der (noch dazu ohne Nachfrist erklärte) Rücktritt der Erstbeklagten vom 19.3.2015 unberechtigt und könne den Vertrag nicht beseitigen.

Sämtliche Ansprüche seien ihr, soweit sie nicht ohnedies selbst aus dem Vertrag berechtigt sei, von der A* GmbH abgetreten worden.

Der Zweitbeklagte hafte persönlich, weil ihm eine vorsätzlich sittenwidrige Schädigung iSd § 1295 Abs 2 ABGB vorwerfbar sei bzw ein vorsätzlicher Eingriff in ein fremdes Forderungsrecht sowie eine Schutzgesetzverletzung.

Die Beklagten bestritten das Klagebegehren dem Grunde und der Höhe nach. Es sei nie ein wirksamer Vertrag zustande gekommen. Jedenfalls sei die Erstbeklagte von einem solchen berechtigt zurückgetreten, weil sich die A* GmbH – trotz Nachfristsetzung – nicht an die Vereinbarung gehalten habe, binnen 3-4 Tagen einen grundbuchsfähigen Kaufvertrag samt Treuhandvereinbarung zu übermitteln und EUR 50.000 beim Vertragserrichter zu erlegen.

Der Klägerin stünden daher keine Ansprüche zu, insbesondere auch kein entgangener Gewinn. Diese sei im Übrigen gar nicht aktiv legitimiert. Keinesfalls bestünde eine Haftung des Zweitbeklagten, der lediglich als Geschäftsführer der Erstbeklagten aufgetreten sei.

Mit dem angefochtenen Zwischenurteil sprach das Erstgericht aus, dass das Klagebegehren hinsichtlich beider Beklagter dem Grunde nach zu Recht bestehe und behielt eine Kostenentscheidung gemäß § 393 Abs 4 iVm § 52 Abs 4 ZPO vor. Das gegengezeichnete Angebot sei als bindende Punktation iSd § 885 ABGB zu verstehen, weil es alle wesentlichen Vertragsmerkmale enthalte. Selbst wenn man dieses lediglich als Vorvertrag qualifiziere, habe die Erstbeklagte schuldhaft gegen ihre vertragliche Verpflichtung verstoßen, alles zu unterlassen, was die Käuferin in ihrer Rechtsposition beeinträchtigen könne, insbesondere die Liegenschaft anderweitig zu veräußern. Ausgehend von den von den Beklagten in ihrer Berufung bekämpften Feststellungen, dass - abgesehen von der Verpflichtung zur Vorlage einer Finanzierungszusage bis zum 24.4.2015 - keine Termine vereinbart worden seien und ein grundbuchsfähiger Kaufvertrag nach dem Verständnis beider Vertragsteile spätestens im April 2015 abzuschließen gewesen wäre, verneinte es weiters einen Verzug der Käuferin, weswegen der von den Beklagten erklärte Rücktritt unbegründet gewesen sei. Diese hätten auch keine ausreichende Nachfrist gesetzt. Da die Veräußerung trotz Kenntnis der eindeutigen Vertragslage erfolgt sei, sei von einem vorsätzlichen Vorgehen beider Beklagter auszugehen, das auch zu einer persönlichen Haftung des Zweitbeklagten führe. Die Klägerin sei zur Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen aktiv legitimiert, weil diese einerseits Begünstigte der Vereinbarung sei und ihr andererseits entsprechende Ansprüche von der A* GmbH abgetreten worden seien.

Gegen dieses Zwischenurteil richtet sich die Berufung beider Beklagter aus den Gründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung (sowie implizit der Mangelhaftigkeit des Verfahrens) mit dem Antrag, das Urteil in ein klagsabweisendes Endurteil abzuändern, in eventu dieses aufzuheben und dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufzutragen.

Die Klägerin beantragt in ihrer Berufungsbeantwortung, der Berufung nicht Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

I. Zur Rechtzeitigkeit ist festzuhalten, dass das Urteil am 20.6.2017 an die Steiner Hofstetter Rechtsanwälte als gewillkürte Vertreter beider Beklagter zugestellt wurde; die Berufungsfrist endete aufgrund der Fristenhemmung des § 222 ZPO daher am 21.8.2017. Durch den Verfahrenshilfeantrag der Beklagten vom 8.8.2017 (ON 18) wurde diese unterbrochen und begann gem § 73 Abs 2 ZPO mit Zustellung des Bestellungsbescheides an RA Dr. S* zum Verfahrenshelfer am 29.12.2017 (ON 27, 28) neu zu laufen (vgl M. Bydlinski in Fasching/Konecny3 § 73 ZPO Rz 3). Aufgrund der neuerlichen Fristenhemmung endete die Berufungsfrist daher am 5.2.2018, sodass die an diesem Tag eingebrachte Berufung der Beklagten rechtzeitig ist.

II: Zur Mängelrüge:

1. Soweit die Beklagten in ihrer Rechtsrüge monieren, dass das Erstgericht mangels Schadenseintritts bei der Klägerin gar kein Zwischenurteil hätte fällen dürfen, ist zu differenzieren:

Die Zulässigkeit eines Zwischenurteils ist grundsätzlich eine prozessuale Frage; ihre unrichtige Lösung bedeutet eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens erster Instanz. Allfällige Feststellungsmängel bei der Lösung der materiell-rechtlichen Frage der Anspruchsvoraussetzungen sind hingegen im Rahmen der rechtlichen Beurteilung zu überprüfen (vgl RIS-Justiz RS0123877, RS0040918 [T8]).

Dass nach § 393 Abs 1, letzter Halbsatz, ZPO idF WGN 1989 ein Zwischenurteil auch dann gefällt werden kann, wenn noch strittig ist, ob der Anspruch überhaupt mit irgendeinem Betrag zu Recht besteht, bedeutet nicht, dass ein Zwischenurteil auch dann möglich ist, wenn noch gar nicht feststeht, dass das dem Beklagten vorgeworfene Verhalten einen Schaden des Klägers verursacht hat (vgl RIS-Justiz RS0102003). Die bloße Möglichkeit eines Schadenseintrittes reicht nicht hin (vgl RIS-Justiz RS0040945). Insbesondere ist ein Zwischenurteil erst dann zu fällen, wenn neben dem Verschulden und der Rechtswidrigkeit auch der Kausalzusammenhang mit einer der behaupteten Schadensfolgen, deren Eintritt ebenfalls an sich feststehen muss, geklärt und bejaht ist (RIS-Justiz RS0102003 [T6]). Wenn sich das Klagebegehren aus mehreren Ansprüchen zusammensetzt, müssen diese Voraussetzungen bei allen Ansprüchen gegeben sein (vgl RIS-Justiz RS0040851, RS0040868).

2. Der Argumentation der Beklagten, wonach gar kein Schadenseintritt festgestellt worden wäre, ist zu entgegnen, dass der weite Schadensbegriff des ABGB jeden Zustand umfasst, der rechtlich als Nachteil aufzufassen ist (vgl RIS-Justiz RS0022537). Der Schaden bei Nichteinhaltung einer vertraglichen Verpflichtung liegt schon darin, dass der Geschädigte den vertraglichen Leistungsanspruch verliert (RIS-Justiz RS0022537 [T13]). Ein Nachteil am Vermögen liegt etwa vor, wenn das bücherliche Eigentum bzw Pfandrechte an einer Liegenschaft trotz vertraglichen Titels wegen eines zwischenzeitig verbücherten Belastungs- und Veräußerungsverbots oder durch eine Veräußerung an einen Dritten unter Verbücherung dessen Eigentumsrechts nicht erworben werden kann (RIS-Justiz RS0022537 [T6, T7]).

Unstrittig wurde die Klägerin nicht Eigentümerin der Liegenschaft, weil diese nach dem Kaufanbot anderweitig veräußert wurde. Ausdrückliche Grundlage des Kaufanbots war aber die Absicht der Käuferin, auf der Liegenschaft ein Wohnbauprojekt zu verwirklichen (vgl Beilage ./A Pkt I 1.), das durch den Verkauf an einen Dritten nicht umsetzbar war, sodass ihr insofern auch ein (bei gewöhnlichem Lauf der Dinge erzielbarer) Weiterveräußerungserlös entgangen ist, der einen grundsätzlich ersatzfähigen Schaden darstellt.

Daneben besteht eine schadenersatzrechtliche Haftung für frustrierte Aufwendungen, die durch das Schadensereignis, hier die Doppelveräußerung, zwar nicht verursacht wurden, durch dieses aber nutzlos geworden sind (vgl RIS-Justiz RS0125779). Stand aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens des Schuldners den Aufwendungen des Gläubigers, die er auch bei vertragstreuem Verhalten des Schuldners zu machen hatte, keine entsprechende Gegenleistung gegenüber, so ist der so frustrierte Aufwand als Nichterfüllungsschaden zu ersetzen, wenn der Schuldner nicht beweist, dass sich der Vertrag bei ordnungsgemäßer Erfüllung durch ihn als Verlustgeschäft erwiesen hätte (RIS-Justiz RS0018499). Hier steht grundsätzlich fest, dass zur Umsetzung des Kaufvertrags und Bauprojekts bereits konkrete Aufwendungen gemacht wurden, nämlich die Klagevertreter, die Architekten und das Projektmanagement beauftragt wurden und diese zumindest teilweise entgeltliche Leistungen erbracht haben. Bereits das Entstehen einer Verbindlichkeit bedeutet aber einen Schaden im Rechtssinn (vgl RIS-Justiz RS0022568).

Die prozessualen Voraussetzungen für ein Zwischenurteil liegen daher bei allen Ansprüchen vor. Nähere Erwägungen, wer gegen wen konkret einen Anspruch worauf hat, werden im Rahmen der Rechtsrüge anzustellen sein.

III. Zur Beweis- und Tatsachenrüge:

1. Die Beklagten bekämpfen folgende Feststellung des Erstgerichts: „Bei den Besprechungen zu diesem Kaufanbot wurde das Thema „zeitnahes“ Verhandeln und Abschließen eines grundbuchsfähigen Kaufvertrags von beiden Streitteilen dahin verstanden, dass der grundbuchsfähige Kaufvertrag spätestens im April 2015 abzuschließen war.“ (US 14) und begehren die Ersatzfeststellung, dass es sich bei „zeitnah“ um 3-4 Tage zwischen Anbot und grundbuchsfähigem Kaufvertrag bzw Erlag der Anzahlung hätte handeln sollen, was sich aus der Aussage des Zweitbeklagten ergebe. Eventualiter beantragen sie die Ersatzfeststellung zu treffen, dass in den Verhandlungen zwischen den Streitteilen zwar nicht ausdrücklich darüber gesprochen worden sei, welche Zeitspanne unter dem Begriff „zeitnah“ zu verstehen sei, dass aber der Geschäftsführer der Klägerin eine Frist von zwei Wochen zwischen Annahme des Anbots und Kaufvertragsunterfertigung als üblich angesehen habe und der Zweitbeklagte von einer Frist von 3-4 Tagen ausgegangen sei.

Daraus ergebe sich, dass die Klägerin ihre Verpflichtungen verletzt habe, weswegen ihr Rücktritt vom 19.3.2015 berechtigt gewesen sei, und keinesfalls von einer vorsätzlichen Vertragsverletzung und damit einer Haftung des Zweitbeklagten ausgegangen werden könne.

2. Es gehört zum Wesen der freien Beweiswürdigung, dass sich das Erstgericht für eine von mehreren widersprechenden Darstellungen aufgrund seiner Überzeugung, dass diese mehr Glaubwürdigkeit beanspruchen kann, entscheidet (RIS-Justiz RS0043175 [T1]). Um Bedenken gegen eine Beweiswürdigung zu erwecken, reicht es daher nicht aus, wenn nach den Beweisergebnissen auch andere Feststellungen möglich gewesen wären, oder einzelne Beweisergebnisse für den gegenteiligen Prozessstandpunkt sprechen. Der Berufungswerber muss vielmehr die Überschreitung des dem Verhandlungsrichter durch § 272 ZPO eingeräumten Bewertungsspielraums aufzeigen. Die Beweiswürdigung kann daher nur erfolgreich angefochten werden, wenn stichhaltige Gründe ins Treffen geführt werden, die erhebliche Zweifel an den vom Erstgericht vorgenommenen Schlussfolgerungen rechtfertigen können (vgl Rechberger in Fasching/Konecny2 § 272 ZPO Rz 4 f, 11).

3. Der Erstrichter begründete seine Feststellung nicht nur mit der Aussage des Geschäftsführers der Klägerin, sondern insbesondere mit jener des Maklers H*, der zwar zugegebener Maßen in vielen Punkten keine Erinnerung mehr hatte, jedoch konkret aussagte, dass das Wort „zeitnah“ fiel und eine Rolle spielte und er zwar nicht wisse, wie lange diese Zeitspanne hätte dauern sollen, er sich aber erinnern könne, dass es „monatsübergreifend“ war (ON 12 S 6). Der Erstrichter, der einen persönlichen Eindruck von den Vernommenen gewinnen konnte, legte nachvollziehbar dar, warum er nicht der Aussage des Zweitbeklagten folgte, laut der von einer Vertragserrichtung und Anzahlung binnen 3-4 Tagen die Rede gewesen sei, sondern der Darstellung des Maklers, und auch davon ausging, dass „monatsübergreifend“ – nicht zwangsläufig wörtlich, aber sinngemäß – zwischen den Streitteilen besprochen und derart verstanden wurde. Dies steht sehr wohl mit den Bestimmungen des Kaufanbots vom 4./5.3.2015 in Einklang, wonach der Ankauf durch eine uU erst zu gründende Gesellschaft erfolgen würde, die Übernahme „unverzüglich nach Kaufvertragsunterfertigung, allerdings nicht [!] vor dem 31.3.2015“ erfolgen sollte und eine verbindliche Finanzierungszusage bis zum 24.4.2015 nachzuweisen war (Beilage ./A Pkt II 6. , III 1., IV 7.). Entgegen den Berufungsausführungen wird die Aufteilung der Zahlung in eine „Anzahlung“ (derart ausdrücklich im Vertrag, und nicht etwa „Angeld“ oder „Konventionalstrafe“) und einen Restkaufpreis bei einem Vertragsabschluss erst im April 2015 auch nicht zwecklos, ist nach dem Angebot die Anzahlung doch (erst) „im Rahmen der Kaufvertragsunterfertigung“ zu leisten, und der Restkaufpreises nachfolgend „binnen angemessener Zeit“ (Beilage ./A Pkt II 4., 6.). Im Übrigen ist anzumerken, dass laut der (inhaltlich unstrittigen) Beilage ./C der Kaufvertrag zwischen der Erstbeklagten und der Verlassenschaft als Voreigentümerin überhaupt erst am 19.3.2015 abhandlungsgerichtlich genehmigt wurde, was ebenfalls gegen eine Vertragserrichtung binnen 3-4 Tagen nach dem 5.3.2015 spricht.

Soweit die Beklagten subsidiär eine Frist von zwei Wochen festgestellt haben wollen, zitieren sie den Geschäftsführer der Klägerin unvollständig: Dieser sagte zwar aus, dass „möglicherweise“ eine Frist von zwei Wochen zwischen Annahme und Kaufvertragsunterfertigung „üblich“ sei, dies allerdings eine „Minimalfrist“ sei, die hier auch nicht besprochen gewesen sei, sondern als einzige Frist der 24.4.2015 für die Finanzierungszusage thematisiert worden sei (ON 9 S 4 f). Soweit die Beklagten in diesem Zusammenhang weiters dessen Schreiben vom 9. und 11.3.2015 für sich ins Treffen führen (Beilage ./6), wonach dieser eine „unverzügliche“ bzw „rasche“ Kaufvertragserrichtung ankündigte, ist dies als Reaktion auf die Anfrage des Zweitbeklagten vom 6.3.2015 (also dem Tag nach Anbotsunterfertigung) zu verstehen, wann mit einer Kaufvertragserrichtung zu rechnen sei. Besondere Rückschlüsse, dass dafür bestimmte Fristen vereinbart waren, können daraus aber nicht gezogen werden. Insofern ist daher auch der Einwand der Beklagten nicht zutreffend, dass die Aussage des Geschäftsführers der Klägerin – anders als vom Erstgericht ausgeführt – ganz klar dem Akteninhalt widerspreche und diesem deswegen nur eine eingeschränkte Glaubwürdigkeit zukomme.

Die Beklagten vermochten somit keine Zweifel an der erstgerichtlichen Beweiswürdigung zu erwecken, wonach „zeitnah“ ursprünglich iSv „monatsübergreifend“ besprochen und verstanden wurde.

Das Berufungsgericht übernimmt daher auch die von den Beklagten bekämpfte Feststellung und legt sie der weiteren rechtlichen Beurteilung zugrunde.

IV. Zur Rechtsrüge:

1. 1 Einleitend ist in Erinnerung zu rufen, dass sich ein Liegenschaftskauf in ein Verpflichtungs- und ein Verfügungsgeschäft aufteilt, wobei der Titel hier ein Konsensualvertrag ist und der Modus in der Eintragung ins Grundbuch besteht, für die grundsätzlich eine verbücherungsfähige Urkunde mit einer Aufsandungserklärung der Verkäuferin erforderlich ist (vgl §§ 380, 424, 431 ff, 859, 1061 ABGB).

1. 2 Liegt eine Einigung über Ware und Preis vor, so ist für die Annahme, die Parteien hätten lediglich einen Vorvertrag im Sinne des § 936 ABGB geschlossen, bei Konsensualverträgen, somit auch beim Liegenschaftskauf, im Zweifel kein Raum, sodass ohne besonderen Grund nicht anzunehmen ist, die Parteien hätten den umständlicheren Weg der Notwendigkeit des neuerlichen Vertragsabschlusses gewählt (RIS-Justiz RS0017974). Diesfalls muss auch nicht erst auf den Abschluss eines Kaufvertrages geklagt werden (vgl RIS-Justiz RS0011229). Wenn die abgeschlossene schriftliche Vereinbarung alle wesentlichen Vertragsmerkmale enthält und nichts darauf hinweist, dass die Parteien erst künftig den Vertrag abschließen wollen, dann liegt nicht bloß ein Vorvertrag, sondern ein gültiger Kaufvertrag vor (vgl RIS-Justiz RS0038573). Unwesentlich ist, dass durch Gesetz oder Verkehrssitte ergänzungsfähige Nebenbestimmungen, wie insbesondere eine Aufsandungserklärung, nicht enthalten sind (vgl RIS-Justiz RS0038573 [T4, T9]). Der bloße Vorbehalt der Errichtung der notwendigen Tabularurkunde spricht im Zweifel nicht gegen den Abschluss eines formfreien Konsensualvertrages (RIS-Justiz RS0038573 [T6]).

1. 3 Es ist zwar richtig, dass Angebot und Annahme hier ausreichend bestimmt sind und übereinstimmen (vgl § 869 ABGB), allerdings liegt die Besonderheit des Falls darin, dass die A* GmbH nach dessen ausdrücklichem Wortlaut nicht selbst Vertragspartnerin sein sollte und zwar einen Bindungswillen hatte, aber nicht bezogen auf eine eigene Verpflichtung, sondern das Angebot „im Namen einer noch zu benennenden und/oder zu gründenden Gesellschaft (nachfolgend Anbotstellerin genannt)“ legte. Da die nunmehrige Klägerin nach den Feststellungen zu diesem Zeitpunkt noch nicht einmal gegründet war bzw Vorgründungsmitglieder hatte, konnte diese aber nicht wirksam Vollmacht erteilen, für sie rechtsgeschäftlich tätig zu werden. Ein echter Vertrag zugunsten Dritter iSd § 881 ABGB scheidet aus, wenn dem Dritten gegenüber dem Versprechenden nicht bloß ein Recht eingeräumt wird, sondern auch Pflichten begründet werden sollen, so insbesondere bei geplanter Vertragsübernahme. In solchen Fällen kommt in Wahrheit nur eine Art Vorvertrag zugunsten Dritter in Betracht, der für den Begünstigten bloß ein Recht zum Vertragsschluss, aber noch keinen Anspruch auf vertragliche Leistung begründet (vgl Dullinger in Rummel/Lukas, ABGB4 § 881 Rz 12).

Da der beabsichtigte (Haupt-)Vertrag allerdings in seinen wesentlichen Punkten (nämlich Kaufgegenstand und Preis als essentialia negotii, vgl §§ 1053 ff ABGB) bereits in dieser Vereinbarung konkretisiert, und auch der Abschlusszeitpunkt mit „zeitnah“ iSv monatsübergreifend ausreichend bestimmt war, liegt ein gültiger Vorvertrag iSd § 936 ABGB zugunsten der nunmehrigen Klägerin als designierter Käuferin vor (vgl P. Bydlinski in KBB5 § 936 Rz 1 f). Insofern ist irrelevant, dass diese bei Vertragsabschluss noch nicht gegründet war. Ein aus einem Vertrag begünstigter Dritter kann auch eine noch unbestimmte Person sein, die aber bestimmbar ist oder in der Folge bestimmbar wird (RIS-Justiz RS0111987), wobei hier der A* GmbH vertraglich das Recht auf Benennung der Käuferin eingeräumt wurde (vgl Beilage ./A Pkt IV 7.)

1. 4 Für die weitere rechtliche Beurteilung spielt die Umwürdigung in einen Vorvertrag aber nur eine untergeordnete Rolle, weil ein Verzug beim Abschluss des Hauptvertrags bzw dessen Verweigerung ebenso nach § 918 ABGB zu beurteilen ist wie ein Verzug beim Verfügungsgeschäft, und eine durch den Doppelverkauf verschuldete nachträgliche Unmöglichkeit iSd § 920 ABGB (soweit eine Wiederbeschaffung unmöglich bzw untunlich ist, vgl RIS-Justiz RS0018268, RS0016423) unabhängig davon zu Schadenersatzansprüchen wegen Nichterfüllung nach § 921 ABGB führt, ob diese vor oder nach Abschluss des Hauptvertrags eingetreten ist (vgl Reischauer in Rummel, ABGB3 § 936 ABGB Rz 5). Der Schuldner hat dabei alle Nachteile zu ersetzen, die dem Gläubiger durch die verschuldete Nichterfüllung entstanden sind, wobei das Verschulden gemäß § 1298 ABGB vermutet wird (vgl P. Bydlinski in KBB5 § 918 ABGB Rz 19, § 920 ABGB Rz 6, § 921 ABGB Rz 3).

1. 5 Daneben haftet die Erstbeklagte schadenersatzrechtlich ex contractu nach § 1295 ABGB, weil sie gegen die von ihr ausdrücklich übernommene Verpflichtung verstoßen hat, alles zu unterlassen, was die Rechtsposition der „Anbotstellerin/Käuferin“ beeinträchtigen könnte, insbesondere die Liegenschaft anderweitig zu veräußern. Damit ist die Vereinbarung jedenfalls als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter zu verstehen (s dazu Karner in KBB5 § 1295 ABGB Rz 19), von dem auch die nunmehrigen Klägerin als namhaft gemachte Käuferin umfasst ist. Warum diese nicht geschützt sein soll, nur weil sie erst nach Vertragsabschluss gegründet wurde, lässt die Berufung offen. Auch insoweit gilt die Beweislastumkehr des § 1298 ABGB.

2. Für einen – berechtigten – einseitigen Rücktritt der Erstbeklagten vom (Vor-)Vertrag fehlt es an einer Rechtsgrundlage, waren die A* GmbH und/oder die Klägerin mit ihren Leistungen doch weder in Verzug, noch sind ihnen sonstige Pflichtverletzungen vorwerfbar. Vorverträge nach § 936 ABGB stehen zwar unter einer besonderen Umstandsklausel, allerdings konnten die Beklagten auch insofern keine Gründe ins Treffen führen (vgl Reischauer in Rummel, ABGB³ § 936 ABGB Rz 6).

Soweit die Beklagten in ihrer Berufung mit den Grundsätzen der Vertragsauslegung nach §§ 914 f ABGB argumentieren, entfernen sie sich vom festgestellten Sachverhalt, wonach der grundbuchsfähige Kaufvertrag nach dem Verständnis beider Parteien spätestens im April 2015 abzuschließen war. Ist ein übereinstimmender Parteiwille feststellbar, kommt es bei einem nachträglichen Streit zwischen den Vertragspartnern nicht darauf an, ob dieser auch einen hinreichend deutlichen Niederschlag in der Vertragsurkunde gefunden hat (vgl RIS-Justiz RS0017741, RS0014005). Angesichts dieser ausdrücklichen Feststellung geht auch die Argumentation zur unrichtigen Anwendung von Beweislastregeln und die damit verbundene Mängelrüge ins Leere (vgl RIS-Justiz RS0039904).

Tatsächlich übermittelte die A* GmbH den ersten Kaufvertragsentwurf bereits am 24.3.2015; die vereinbarte Anzahlung wurde sogar schon Anfang April 2015 geleistet und damit vor Fälligkeit, die entgegen den Berufungsausführungen nach den festgestellten Vereinbarungen erst mit der Kaufvertragsunterfertigung hätte eintreten sollen (vgl Beilage ./A Pkt II 4.). Die Käufergesellschaft wurde sodann am 14.4.2015 bekannt gegeben und die Finanzierungszusage vereinbarungsgemäß zum 24.4.2015 vorgelegt. Damit sind die A* GmbH und die Klägerin aber sehr wohl ihren Verpflichtungen zeitgerecht und ordnungsgemäß nachgekommen, sodass der Rücktritt schon per se unwirksam war und nicht näher auf die Ausführungen der Berufungswerber zur Nachfristsetzung eingegangen werden muss.

3. 1 Die Klägerin hat somit unabhängig von einer allfälligen Abtretung von Ansprüchen der A* GmbH einen eigenständigen vertraglichen Schadenersatzanspruch gegen die Erstbeklagte aufgrund der rechts- und vertragswidrigen Weiterveräußerung, und zwar nicht nur auf den Vertrauens-, sondern auf den Nichterfüllungs-schaden.

3. 2 Nach § 1324 ABGB umfasst der Schadenersatzanspruch bei grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Schädigung zusätzlich zum positiven Schaden auch den entgangenen Gewinn; zwischen Unternehmern gilt dies gemäß § 349 UGB unabhängig vom Grad des Verschuldens.

Beim entgangenen Gewinn handelt es sich um Gewinnaussichten, deren Realisierung zwar nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwarten ist, aber nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit eintritt. Darunter fällt auch ein entgangener Erlös aus einer geplanten (Weiter-)Veräußerung, wie sie hier erklärter Maßen Grundlage des Kaufanbots war (vgl dazu Reischauer in Rummel, ABGB3 § 1293 ABGB Rz 6, 12).

Die Erstbeklagte hat der Klägerin daher nach § 349 UGB unabhängig vom Grad ihres Verschuldens den entgangenen Gewinn aus dem vereitelten Projekt zu ersetzen, dessen Höhe im fortgesetzten Verfahren zu ermitteln sein wird.

3. 3 Hinzu kommen, wie bereits im Rahmen der Verfahrensrüge ausgeführt, die frustrierten Aufwendungen, die im Hinblick auf die vertragliche Einigung über den Liegenschaftskauf getätigt wurden und denen nunmehr keine Leistung gegenübersteht. Aus einer Zusammenschau des vom Erstgericht festgestellten Sachverhalts mit der im Rahmen der rechtlichen Beurteilung getroffenen dislozierten Feststellung (US 28) und der Beweiswürdigung ergibt sich, dass die Klägerin für die Abwicklung des Kaufvertrags und die Durchführung des Bauprojekts (also nicht für die eigene Geschäftsführungstätigkeit) Verpflichtungen sowohl gegenüber den Klagevertretern, als auch dem Architekturbüro und dem Projektmanagement eingegangen ist, sodass eine Haftung dem Grunde nach für alle der geltend gemachten Ansprüche zu bejahen ist. Welche Aufwendungen ihr daraus tatsächlich entstanden sind und in Folge frustriert wurden, wird ebenso im fortgesetzten Verfahren zur Anspruchshöhe zu klären sein, wie eine allfällige Verletzung von Schadensminderungspflichten (vgl RIS-Justiz RS0040783).

4. 1 Die Beklagten argumentieren schließlich damit, dass ihnen kein Verschulden vorwerfbar sei und damit eine schadenersatzrechtliche Haftung ausscheide, weil sie beim Weiterverkauf der Liegenschaft auf die Rechtmäßigkeit ihres Rücktritts vertraut hätten.

4. 2 Zwar kann ein Irrtum über die Rechtswidrigkeit bzw fehlendes Rechtswidrigkeitsbewusstsein das Verschulden ausschließen, allerdings darf der Rechtsirrtum seinerseits nicht auf Fahrlässigkeit beruhen (vgl Reischauer in Rummel, ABGB3 § 1324 ABGB Rz 9a).

4. 3 Auch insoweit entfernen sich die Beklagten vom festgestellten Sachverhalt, nach dem bei Vertragsabschluss Einverständnis darüber bestand, dass die A* GmbH bzw die Klägerin bis April 2015 Zeit hätten, einen grundbuchsfähigen Kaufvertrag abzuschließen und die Anzahlung zu erlegen, und diese auch laufend dahingehende Tätigkeiten setzten, die Beklagten aber dennoch bereits am 19.3.2015 den Rücktritt erklärten, um sodann parallel zu den Verhandlungen mit der Klägerin noch im März 2015 einen anderen, für sie günstigeren Kaufvertrag zu perfektionieren, den sie der Klägerin trotz mehrfacher Kontakte verschwiegen.

Der Erstrichter stellte darauf aufbauend (im Rahmen seiner Rechtsausführungen, vgl US 24, 27, 28) eine vorsätzliche vertragswidrige Doppelveräußerung zwecks Lukrierung eines höheren Entgelts fest. Vorsätzlich handelt ein Täter, wenn ihm die Rechtswidrigkeit bewusst ist, er den schädlichen Erfolg vorhersieht und er seinen Eintritt billigt (Karner in KBB5 § 1294 Rz 10). Die Beklagten vermögen dessen Wertung, mag man sie nun unter dem Aspekt der rechtlichen Beurteilung oder als Beweiswürdigung werten (vgl dazu Reischauer in Rummel, ABGB3 § 1295 ABGB Rz 82), in ihrer Berufung nicht zu widerlegen, indem sie - wiederum in Abweichung von den Feststellungen - damit argumentieren, dass sie mehrfach urgiert hätten und der Zweitbeklagte angesichts der unterschiedlichen Rechtsstandpunkte verpflichtet gewesen wäre, die Interessen der Gesellschaft zu wahren.

Der dem Zweitbeklagten als Geschäftsführer und damit Organ der Erstbeklagten anzulastende Vorsatz ist dieser zuzurechnen, sodass das Erstgericht zu Recht von einer schadenersatzrechtlichen Haftung der Erstbeklagten ex contractu für den entgangenen Gewinn und die frustrierten Aufwendungen ausging.

5. 1 Geschäftsführer haften hingegen für die in ihrer Organfunktion gesetzten Handlungen in der Regel nur gegenüber der Gesellschaft, nicht aber im Außenverhältnis (vgl RIS-Justiz RS0060031). Davon haben Rechtsprechung und Lehre diverse Ausnahmen entwickelt (mit umfassender Darstellung: 8 Ob 62/16z), von denen die Klägerin eine Schutzgesetzverletzung iZm strafrechtlichen Vorwürfen ins Treffen führt, die aber nicht näher konkretisiert wurden, und eine deliktische Haftung aufgrund absichtlich sittenwidriger Schädigung iSd § 1295 Abs 2 ABGB sowie eines Eingriffs in fremde Forderungsrechte.

5. 2 Zu Letzterem ist Reich-Rohrwig (in Straube/Ratka/Rauter, WK GmbHG § 25 Rz 305) beizupflichten, dass der Geschäftsführer nicht als „Dritter“ angesehen werden kann, sofern er nicht zugleich eigene Interessen oder Interessen Dritter mitverfolgt, wobei eine bloße Beteiligung an der Gesellschaft im Bereich der Geschäftsführerhaftung als nicht ausreichend für ein besonderes wirtschaftliches Eigeninteresse angesehen wird (vgl Reich-Rohrwig aaO Rz 285). Da dazu nichts vorgebracht wurde, begründet der Eingriff in das schlichte Forderungsrecht der Klägerin per se keine Durchgriffshaftung.

5. 3 Für die Nichteinhaltung von Verträgen, die die GmbH binden, haftet der Geschäftsführer dem geschädigten Dritten grundsätzlich nicht, es sei denn, die Vertragsverletzung stellt (ua) eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung des Dritten iSd § 1295 Abs 2 ABGB dar (vgl Reich-Rohrwig aaO Rz 301). Diesfalls besteht eine Haftung auch für bloße Vermögensschäden (vgl Reich-Rohrwig aaO Rz 306, RIS-Justiz RS0016754). Die Beweislast trägt derjenige, der sich auf diese Bestimmung beruft; § 1298 ABGB gilt insofern nicht (vgl Reischauer in Rummel, ABGB3 § 1295 ABGB Rz 82). Ein Schadenersatzanspruch wegen sittenwidrigen Verhaltens setzt in beiden Alternativen des § 1295 Abs 2 ABGB Schädigungsabsicht voraus, wobei bedingter Vorsatz hinsichtlich des Schadenseintritts genügt (vgl Reischauer aaO Rz 58, RIS-Justiz RS0026603). Der Vorsatz muss auch das Bewusstsein der Rechtswidrigkeit nicht mitumfassen, sofern der Täter die Umstände kennt, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt (vgl Karner in KBB5 § 1295 ABGB Rz 21).

5. 4 Angesichts der Feststellungen des Erstgerichts zum vorsätzlichen Vertragsbruch des Zweitbeklagten, um die Gewinnspanne der Erstbeklagten zu erhöhen, bei gleichzeitiger Weiterführung der Verhandlungen mit der Klägerin, ist von einer sittenwidrigen Schädigung iSd § 1295 Abs 2 ABGB auszugehen und einer eigenen Haftung sowohl für den entgangenen Gewinn aus dem vereitelten Bauprojekt, als auch die frustrierten Aufwendungen.

6. Der Kostenvorbehalt zum bestätigenden Zwischenurteil beruht auf § 52 Abs 2 und 3 iVm § 393 Abs 4 ZPO (vgl RIS-Justiz RS0035896).

7. Die ordentliche Revision war mangels erheblicher Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zuzulassen, weil bei der Beurteilung des Sachverhaltes auf höchstgerichtliche Judikatur zurückgegriffen werden konnte. Die hier zu beurteilenden vertrags- und schadenersatzrechtlichen Fragen sind einzelfallbezogen zu lösen.