OGH 7Ob562/92

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 11.06.1992

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Wurz als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Warta, Dr. Egermann, Dr. Niederreiter und Dr. Schalich als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien Hanna H***** und Luiselotte H*****, vertreten durch Dr. Markus Schuster, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Angelika H*****, vertreten durch Dr. Peter Zawodsky, Rechtsanwalt in Wien, wegen Aufkündigung, infolge Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichtes vom 22. Jänner 1992, GZ 48 R 805/91-18, womit infolge Berufung der klagenden Parteien das Urteil des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 20. August 1991, GZ 46 C 199/89p-13, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, daß es zu lauten

hat:

Die Aufkündigung ist wirksam.

Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien die Wohnung Nr. 10 samt Zubehör (Kellerabteil) im Hause Wien 9., ***** binnen 14 Tagen geräumt von ihren Fahrnissen zu übergeben. Die beklagte Partei ist ferner schuldig, den klagenden Parteien die mit S 27.388,74 bestimmten Verfahrenskosten aller drei Instanzen (darin enthalten S 2.910,- Barauslagen und S 4.079,78 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen zu bezahlen.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Die Beklagte ist Mieterin der aus 4 Zimmern und 2 Kabinetten samt Nebenräumen bestehenden Wohnung Nr. 10 im Hause der Klägerinnen in Wien 9. Der monatliche Mietzins beträgt S 3.835,81. Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis aus den Gründen des § 30 Abs.2 Z 4 und 6 MRG auf.

Das Erstgericht hob die Aufkündigung auf und wies das Räumungsbegehren ab.

Nach seinen Feststellungen waren ursprünglich die Eltern der Irmgard G*****, der Mutter der Beklagten, Mieter der Wohnung. Dann wurde Irmgard G***** Mieterin und lebte mit ihrer Familie in der Wohnung. Irmgard G***** zog 1980/81 nach Mödling. In der Wohnung blieb ihr Sohn mit seiner Familie. Als dieser die Wohnung verließ, veranlaßte Irmgard G***** die Überschreibung der Mietrechte auf ihre Tochter, die Beklagte. Sie schrieb an die Hausverwaltung, ihre Mietrechte an ihre eintrittsberechtigte Tochter abzutreten. Auf Ersuchen der Hausverwaltung um einen Nachweis der Eintrittsberechtigung, teilte die Beklagte mit Schreiben vom 22. 12. 1981 mit, sie habe seit ihrer Geburt mit ihrer Mutter im gemeinsamen Haushalt gelebt und die Wohnung werde bis auf weiteres ihr ordentlicher Wohnsitz sein. Mit Schreiben an die Hausverwaltung vom 24. 11. 1983 beantragte die Beklagte die Zustimmung zur teilweisen Nutzung von zwei Räumen als Büro. Bei einer Vorsprache der bisherigen Mieterin Irmgard G***** bei der Erstklägerin wurde die Einrichtung der beiden straßenseitig gelegenen Räume als Architektenbüro für ihren Schwiegersohn, den Ehemann der Beklagten, besprochen. Auf die Frage der Erstklägerin hinsichtlich der übrigen Räume, erklärte Irmgard G*****, ihre Tochter sei Logopädin, die Räume würden auch zum Aufenthalt des Kindes ihrer Tochter samt einer Aufsichtsperson dienen. Darüber, ob die Familie dort wohnen werde, erwähnte sie nichts, lediglich daß der Rest des Objektes Wohnung bleibe. Vor 1983 war der Ehemann der Beklagten nur fallweise in der Wohnung. Im Jahre 1983 errichtete er sein Architektenbüro. Die Wohnung sollte als Stützpunkt in der Stadt dienen. Seitdem das Büro existiert, nützt der Ehemann der Beklagten auch die Wohnräume, nie jedoch mit der gesamten Familie. Die Kinder sind fallweise in der Wohnung, wenn die Beklagte ihrem Beruf nachgeht; sie übernachten jedoch nie in der Wohnung. Wenn der Ehemann der Beklagten beruflich in Zeitdruck ist, vor allem aber im Sommer, wenn sich die übrige Familie am Attersee befindet, übernachtet er auch in der Wohnung, um nicht in den 19. Bezirk fahren und dort extra kochen zu müssen. Der Ehemann der Beklagten bezahlt dieser lediglich die Betriebskosten. Für kurze Zeit bot er zwei Studentinnen die Möglichkeit, vorübergehend (bis März 1989) einen Raum der Wohnung zu benützen. Diese hatten lediglich eine Kaution erlegt, die sie bei ihrem Auszug zurückerhielten.

Nach der Rechtsansicht des Erstgerichtes seien die geltend gemachten Kündigungsgründe nicht gegeben.

Das Berufungsgericht bestätigte das Ersturteil und sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig ist. Das Bestandverhältnis sei als Wohnungsmiete zu beurteilen. Daran ändere der Umstand nichts, daß ein Teil des Bestandobjektes als Architekturbüro verwendet werde, da bei Berufen, die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden, die zur Ausübung erforderlichen Räume als Wohn- und nicht als Geschäftsräume anzusehen seien. Die teilweise Verwendung der Wohnung zum Zwecke eines Architekturbüros entspreche dem vertraglich bedungenen Zweck. Insoweit liege eine zumindest konkludente Vereinbarung der Streitteile vor. Solange dieser Zweck erfüllt werde, könne weder von einer gänzlichen Weitergabe des Bestandobjektes im Sinne des § 30 Abs.1 Z 4

1. Fall MRG noch von einer Nichtbenützung nach Z 6 gesprochen werden. Da nicht erwiesen sei, daß die Beklagte von ihrem Ehemann oder von den beiden Studentinnen eine im Vergleich zum eigenen Mietzins unverhältnismäßig hohe Gegenleistung gefordert habe, liege auch der Kündigungsgrund nach § 30 Abs.2 Z 4 2. Fall MRG nicht vor. Die Bestimmung des § 30 Abs.2 Z 4 Satz 2 MRG, wonach die teilweise Weitergabe einer gänzlichen Weitergabe des Bestandobjektes gleichzusetzen sei, wenn der vorbehaltene Teil nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen diene, sei auf den vorliegenden Sachverhalt nicht anwendbar. Wenn auch im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung ein Raum an zwei Studentinnen weitergegeben gewesen sei, sei doch zu beachten, daß der überwiegende Rest der Wohnung zu einem vertragsmäßigen Zweck, nämlich für die Bürotätigkeit des Ehemannes der Beklagten, verwendet worden sei. Die Verwendung der Wohnung zum bedungenen Zweck schließe aber ein "mangelndes Wohnbedürfnis" an den nicht weitergegebenen Teilen des Bestandobjektes aus.

Die gegen die Entscheidung der zweiten Instanz erhobene Revision der Klägerinnen ist berechtigt.

Die Beurteilung des Bestandverhältnisses als Wohnungsmiete durch das Berufungsgericht entspricht der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (WoBl. 1992, 16 mwN). Von der Beurteilung der vom Berufungsgericht als erheblich bezeichneten Frage, ob § 30 Abs.2 Z 4 Satz 2 MRG auch dann Anwendung findet, wenn die nicht weitergegebenen Teile einer Wohnung vertragsgemäß als Büroräume für berufliche Zwecke verwendet werden, hängt die Entscheidung aber nicht ab (siehe hiezu jedoch WoBl. 1992, 16).

Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs.2 Z 4 1. Fall MRG liegt vor, wenn der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder für die eintrittsberechtigten Personen dringend benötigt. Die teilweise Weitergabe einer Wohnung kommt gemäß § 30 Abs.2 Z 4 Satz 2 MRG einer gänzlichen Weitergabe gleich, wenn die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet werden. Bei Beurteilung, ob dieser Kündigungsgrund vorliegt, ist davon auszugehen, daß die Beklagte schon im Verlaufe der Jahre 1980 oder 1981 aus der Wohnung ausgezogen ist und das Bestandobjekt mit ihrer Familie nie als Wohnung benützt hat (AS 29 ON 9). Die Mitteilung vom 22. 12. 1981 entspricht demnach insoweit nicht den Tatsachen. Es sind auch mangels eines gemeinsamen Haushalts nach der Beklagten eintrittsberechtigte Personen nicht vorhanden. Auch dem Ehemann der Beklagten kommt hier deshalb nicht die Stellung eines Eintrittsberechtigten zu. Die Überlassung von zwei Räumen an ihn erfüllt somit das Tatbestandsmerkmal der teilweisen Weitergabe nach § 30 Abs.2 Z 4 Satz 2 MRG. Da der vorbehaltene Teil auch nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses der Beklagten oder eintrittsberechtigter Personen regelmäßig verwendet wird und ein dringender Bedarf in naher Zeit von der hiefür beweispflichtigen Beklagten (vgl. Würth in Rummel ABGB Rz 26 zu § 30 MRG) nicht einmal behauptet wurde, ist der Kündigungstatbestand nach § 30 Abs.2 Z 4 1. Fall MRG gegeben. Die Behauptung, die Vermieter hätten spätestens 1983 Kenntnis davon gehabt, daß die Wohnung nicht zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses der Beklagten verwendet werde (AS 27 ON 9), ist nicht erwiesen. Aus den Feststellungen ergibt sich vielmehr, daß die Vermieter aufgrund der abgegebenen Erklärungen annehmen konnten und ganz offensichtlich auch angenommen haben, daß die Wohnung bzw. der vorbehaltene Teil der Beklagten und ihrer Familie als Wohnung auch tatsächlich dient. Daraus folgt aber auch, daß die Zustimmung der Vermieter zur teilweisen Änderung des Verwendungszweckes nicht auch als Verzicht auf eine Kündigung für den Fall angesehen werden kann, daß der vorbehaltene Teil der Wohnung nicht oder nicht mehr zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses der Beklagten regelmäßig verwendet wird (vgl. Würth aaO Rz 22).

Demgemäß ist der Revision Folge zu geben.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.