OGH 5Ob16/91

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 26.02.1991

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Jensik als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Zehetner, Dr. Klinger, Dr. Schwarz und Dr. Floßmann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragstellerin Gerlinde M*****, vertreten durch Dr. Josef Ostermayer, Sekretär der Mietervereinigung Österreichs, dieser vertreten durch Dr. Helene Klaar, Rechtsanwalt in Wien, wider die Antragsgegner 1) Dr. Albert A*****, 2) Dr. Franz A*****, 3) Hermann B*****, 4) Ing. Erwin H*****, 5) Dr. Walter K*****, 6) Wilhelm L*****, 7) Ernst L*****, 8) Dr. Wolfgang M*****, 9) Helmut P*****, 10) Edith P*****, 11) Dr. Brigitte P*****, 12) Dr. Johann P*****, 13) Ing. Hans P*****,

14. Sylvester R*****, 15) Dipl.Ing. Hans S*****, 16) Ing.Adolf S*****, 17) Richard S*****, 18) Dr. Wolfgang S*****, 19) Stefanie G*****, 20) Fritz T*****, 21) Ing. Wolfgang W*****, 22) Dr. Franz W*****, 23) Karl Z*****, alle vertreten durch Liegenschaften, Verkehrs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, Hietzinger Hauptstraße 74, 1130 Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Rekursgerichtes vom 18. Juli 1990, GZ 48 R 18/90-10, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Floridsdorf vom 19. Oktober 1989, GZ 7 Msch 21/89-6, teilweise abgeändert wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Der Revisionsrekurs wird, soweit er sich gegen die ersatzlose Aufhebung des Punktes 2. des erstgerichtlichen Sachbeschlusses (Rückzahlungsauftrag nach § 37 Abs 4 MRG) richtet, zurückgewiesen.

Im übrigen wird dem Revisionsrekurs Folge gegeben und der angefochtene Sachbeschluß dahin abgeändert, daß Punkt 1. des erstgerichtlichen Sachbeschlusses wiederhergestellt wird.

Begründung

Begründung:

Die Antragstellerin begehrte - nach vorausgehendem Verfahren bei der Schlichtungsstelle - die Feststellung, daß die Antragsgegner ihr gegenüber durch Vorschreibung eines monatlichen Hauptmietzinses von S 1.149,42 in der Zeit vom 1. Mai 1988 bis 31. Jänner 1989 das gesetzliche Zinsausmaß um monatlich S 762,88 überschritten. Sie begehrte überdies, die Antragsgegner zur Zurückzahlung der festgestellten Überschreitungsbeträge zu verpflichten.

Das Erstgericht stellte antragsgemäß die Überschreitung des gesetzlichen Zinsausmaßes fest (Punkt 1.) und verpflichtete demgemäß die Antragsgegner zur Zurückzahlung von S 6.865,92 samt 4 % stufenweise errechneter Zinsen (Punkt 2.). Es stellte folgenden Sachverhalt fest:

Die Antragsgegner sind Miteigentümer der Liegenschaft in Wien *****, die Antragstellerin ist Mieterin der 62,81 m2 großen Wohnung top.Nr. 14 und 14a in diesem Haus. Sie ist Mieterin dieser Wohnung auf Grund des Mietvertrages vom 24. April 1968 mit einem monatlichen Hauptmietzins von S 290,42. Dieser Mietzins war auf der Basis des Verbraucherpreisindex (1966) wertgesichert. Ausgangspunkt war die Indexzahl für den Monat Mai 1968. Schwankungen bis ausschließlich 10 % nach oben oder unten sollten unberücksichtigt bleiben. Für diese Wohnung stand nur ein Gang-WC zur Verfügung.

Der monatliche Hauptmietzins zum 1. August 1974 betrug S 386,54. Im verfahrensrelevanten Zeitraum wurde ein monatlicher Hauptmietzins von S 1.149,42 vorgeschrieben.

Auf Grund der Vereinbarung vom 20. Jänner 1987 hat die Antragstellerin an die Antragsgegner vom 1. April 1987 bis 1. April 1997 monatlich S 600 zur Finanzierung eines Fensteraustausches zu entrichten. Diese Zahlung wird zusätzlich zur bedungenen Monatsgesamtmiete gesondert abgerechnet.

Rechtlich führte das Erstgericht im wesentlichen folgendes aus:

Gemäß § 16 Abs 3 MG (in der Fassung der MGNov 1974) sei eine freie Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses für mangelhaft ausgestattete Wohnungen im Sinne des § 3 Z 10 des Stadterneuerungsgesetzes nur soweit zulässig, als der vereinbarte monatliche Hauptmietzins den Betrag von S 4,-- pro m2 nicht übersteige. Für vor dem 1. August 1974 zulässige Vereinbarungen sei der Mietzins, der an diesem Tag auf Grund einer Wertsicherung zulässig begehrt werden durfte, erstarrt, wenn er an diesem Tag S 4,-- pro m2 bereits erreicht oder überschritten hatte. Demgemäß hätten die Antragsgegner das gesetzliche Zinsausmaß pro Monat um die Differenz zwischen S 386,54 und S 1.149,42 überschritten.

Die Antragsgegner seien daher zur Zurückzahlung des Betrages von S 6.865,92 samt stufenweisen Zinsen im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile verpflichtet.

Das Rekursgericht gab dem nur wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung erhobenen Rekurs der Antragsgegner teilweise Folge. Es änderte Punkt 1. des angefochtenen Sachbeschlusses dahin ab, daß die Überschreitung des gesetzlichen Zinsausmaßes in der Zeit vom 1. Mai 1988 bis 31. Jänner 1989 monatlich nur S 162,88 betrage, und hob Punkt 2. des erstgerichtlichen Sachbeschlusses ersatzlos auf. Das Rekursgericht sprach ferner die Unzulässigkeit des ordentlichen Revisionsrekurses aus.

Nach § 16 Abs 1 Z 7 MRG seien Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses zwischen dem Vermieter und dem Mieter ohne die Beschränkungen des § 16 Abs 2 MRG bis zu dem für den Mietgegenstand angemessenen Betrag zulässig, wenn das Mietverhältnis bereits länger als ein halbes Jahr bestanden habe. Die zwischen den Streitteilen getroffene Vereinbarung betreffend die Leistung von monatlich S 600 zur Deckung eines Erhaltungsaufwandes sei die zulässige Vereinbarung eines Hauptmietzinses. Daraus folge, daß die Antragsgegner nicht nur den per 1. August 1974 "eingefrorenen" Hauptmietzins von S 386,54 zulässigerweise begehren dürften, sondern weitere S 600, zusammen also S 986,54.

Da in erster Instanz eine Erörterung des Rückforderungsanspruches nach § 37 Abs 4 MRG unterblieben sei, müsse Punkt 2. des erstgerichtlichen Sachbeschlusses ersatzlos aufgehoben werden.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO nicht zulässig.

Gegen die Entscheidung des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem primären Antrag, den erstgerichtlichen Sachbeschluß wiederherzustellen.

Die Antragsgegner begehren, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs der Antragstellerin ist, soweit er die Wiederherstellung des Punktes 2. des erstgerichtlichen Sachbeschlusses begehrt, unzulässig, im übrigen aber zulässig und berechtigt.

1. Zur Zulässigkeit:

Nach dem im Verfahren bei der Schlichtungsstelle erstatteten und im gerichtlichen Verfahren aufrecht erhaltenen Vorbringen der Antragstellerin ist Gegenstand des auf Feststellung der Überschreitung des gesetzlichen Zinsausmaßes gerichteten Antrages der Antragstellerin nicht die Vereinbarung von monatlich S 600 zur Fenstersanierung, sondern die zusätzlich erfolgte Vorschreibung eines wertgesicherten Hauptmietzinses, soweit er über den am 1. August 1974 auf Grund der Wertsicherungsvereinbarung gebührenden Hauptmietzins hinausgeht. Das Rekursgericht machte daher Zinsvorschreibungen zum Gegenstand einer Entscheidung, die vom Antrag der Antragstellerin nicht betroffen waren. Der darin gelegene Verstoß gegen das Antragsprinzip rechtfertigt die Zulässigkeit des Revisionsrekurses, soweit sich die Entscheidung der zweiten Instanz auf Punkt 1. des erstgerichtlichen Sachbeschlusses (Feststellung der Überschreitung des gesetzlichen Zinsausmaßes) bezieht.

Soweit hingegen das Rekursgericht Punkt 2. des erstgerichtlichen Sachbeschlusses ersatzlos aufhob, weil im Verfahren erster Instanz die Voraussetzungen für eine Rückzahlungspflicht nicht erörtert wurden, folgte es der diesbezüglichen Lehre und Rechtsprechung (zB Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 37 MRG Rz 61 mwN). In diesem Punkt sind daher die Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Revisionsrekurses nicht gegeben.

2. ) Zur Überschreitung des gesetzlichen Zinsausmaßes:

Zunächst ist darauf hinzuweisen, daß die Antragsgegner ihren Rekurs gegen die erstgerichtliche Entscheidung nur mit unrichtiger rechtlicher Beurteilung begründeten und demgemäß konsequenterweise von den erstgerichtlichen Feststellungen ausgingen. Diese Feststellungen sind daher auch der Entscheidung über den Revisionsrekurs zugrundezulegen. Auf die Ausführungen in der Revisionsrekursbeantwortung betreffend die angebliche Unrichtigkeit dieser Feststellungen bzw. dabei unterlaufene Aktenwidrigkeiten ist daher nicht einzugehen. Dies gilt auch für die darin erstmals aufgeworfene Frage der Berücksichtigung eines Neuvermietungszuschlages.

Wie bereits bei Behandlung der Zulässigkeitsfrage ausgeführt wurde, ist Gegenstand der Entscheidung nur, ob der vorgeschriebene Hauptmietzins von monatlich S 1.149,42 deswegen das gesetzliche Zinsausmaß überschreitet, weil er den am 1. August 1974 auf Grund der Wertsicherungsvereinbarung zulässigerweise begehrten monatlichen Hauptmietzins von S 386,54 übersteigt.

Die im Mietvertrag vom 24. April 1968 enthaltene Vereinbarung eines monatlichen Hauptmietzinses von S 290,42 (wertgesichert) war nach den damals geltenden Bestimmungen des § 16 Abs 1 MG zulässig.

Die MGNov 1974 (BGBl 1974/409) legte durch die Bestimmung des dem § 16 MG angeführten Abs 3 fest, daß ab dem 1. August 1974 geschlossene Mietzinsvereinbarungen über im Sinne des § 3 Z 10 des Stadterneuerungsgesetzes mangelhaft ausgestattete Wohnungen, für die am 31. Dezember 1967 nach § 16 Abs 3 des Mietengesetzes in der Fassung des BGBl 1955/241 eine freie Mietzinsvereinbarung unzulässig gewesen wäre, nur soweit wirksam sind, als der vereinbarte monatliche Hauptmietzins den Betrag von S 4,-- je m2 der Nutzfläche der Wohnung nicht übersteigt. In der Übergangsbestimmung des Art III Z 3 der MGNov 1974 wurde bestimmt, daß dann, wenn der für eine von § 16 Abs 3 MG betroffene Wohnung vereinbarte Hauptmietzins den im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Bundesgesetzes zulässigen Hauptmietzinses (von S 4,-- pro m2) übersteigt, auf Grund der vorher geschlossenen Vereinbarung ab 1. August 1974 nur der Betrag als Hauptmietzins begehrt werden darf, der nach der rechtswirksam geschlossenen Vereinbarung am 1. August 1974 zu entrichten ist. Nach den erstgerichtlichen Feststellungen ist dies der Betrag von monatlich S 386,54. Das gesetzliche Zinsausmaß wurde daher durch Vorschreibung von monatlich S 1.149,42 um den Differenzbetrag im maßgeblichen Zeitraum vom 1. Mai 1988 bis 31. Jänner 1989 überschritten.

Die Rechtsausführungen in der Revisionsrekursbeantwortung vermögen dieser - im wesentlichen auch von den Vorinstanzen getroffenen - rechtlichen Beurteilung auf Grund der angeführten Gesetzesbestimmungen nichts Überzeugendes entgegenzusetzen. Der Hinweis auf § 16 Abs 3 MG in der Fassung vor dem 1. Jänner 1968 vermag keine andere rechtliche Beurteilung zu bewirken, weil auch nach dieser Bestimmung vor dem 1. Jänner 1968 für die Wohnung der Antragstellerin eine freie Mietzinsvereinbarung nicht zulässig war. Nach dem vorgelegten Mietvertrag betrug der Jahresmietzins 604 Kronen. Die Ausnahmebestimmung des § 16 Abs 2 und 3 MRG hat jedoch in Wien einen Jahresmietzins von mehr als 2.000,-- Kronen zur Voraussetzung.

Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.