OGH 5Ob18/87

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 01.09.1987

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Marold als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Hon.Prof. Dr. Griehsler, Dr. Jensik, Dr. Zehetner und Dr. Klinger als weitere Richter in den verbundenen Mietrechtssachen der antragstellenden Hauptmieter

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben. Die Rechtssache wird zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung in die erste Instanz zurückverwiesen.

Begründung

Begründung:

Die Antragsgegner sind die Eigentümer des Hauses in der Kroatengasse Nr. 28 in Linz. Sie haben in den Jahren 1970 und 1980 durch Umbauten im zweiten Obergeschoß dieses Hauses aus fünf Zimmer-Küche-Wohnungen drei Wohnungen geschaffen, darunter jene von den antragstellenden Hauptmietern benützte, die aus zwei Wohnräumen, einem Vorraum, einer Küche, einem Bad mit Dusche und einem WC besteht. Die Vermietung dieser Wohnung geschah mittels zweier Mietverträge: ab 1. Mai 1980 wurde der Drittantragstellerin ein Wohnzimmer und ab 1. Juli 1980 den Erst- und Zweitantragstellerinnen das andere Wohnzimmer, allen 3 Mietern aber Küche, Bad, WC und Vorraum zur gemeinsamen Benützung überlassen. Als monatliches Entgelt war für die Drittantragstellerin allein und für die beiden anderen Antragstellerinnen zusammen ein Betrag von je S 1.700,-- zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart; die Antragsteller haben dieses Entgelt bis zur Beendigung der Mietrechtsverhältnisse am 30. September 1984 (Erst- und Zweitantragstellerinnen) bzw. 31. Oktober 1984 (Drittantragstellerin) bezahlt.

Die antragstellenden Hauptmieterinnen begehrten bei der Mietzinsschlichtungsstelle der Stadt Linz die Entscheidung, für ihre als Substandardwohnungen zu qualifizierenden Wohnungen betrage der monatlich zulässige Höchstmietzins S 77,76 für die Erst- und Zweitantragstellerinnen bzw. S 88,-- für die Drittantragstellerin, und die Verpflichtung der Antragsgegner als Vermieter zur Rückzahlung der Überschreitungsbeträge von S 87.834,24 an die Erst- und Zweitantragstellerinnen und von S 91.160,-- an die Drittantragstellerin.

Der Magistrat der Stadt Linz als Schlichtungsstelle hat den monatlichen Hauptmietzins für den Bestandgegenstand der Erst- und Zweitantragstellerinnen mit S 521,19 zuzüglich S 133,88 Möbelmiete und für den Bestandgegenstand der Drittantragstellerin mit S 452,46 zuzüglich S 171,98 Möbelmiete festgelegt. Das in offener Frist angerufene Erstgericht stellte den monatlich höchstzulässigen Hauptmietzins für die Antragstellerin in derselben Höhe wie der Magistrat der Stadt Linz fest und verpflichtete die Antragsgegner als Vermieter zur Zurückzahlung der Überschreitungsbeträge von S 53.295,-- an die Erst- und Zweitantragstellerinnen und von S 58.080,-- an die Drittantragstellerin.

Das von den Antragsgegnern als Vermieter angerufene Gericht zweiter Instanz bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes und erklärte den weiteren Rekurs an den Obersten Gerichtshof als zulässig, ohne freilich diesen Ausspruch zu begründen. Beide Vorinstanzen verwarfen den Sacheinwand der Vermieter, es seien die §§ 1 Abs 2 Z 7 und 16 a MG anwendbar und demnach habe eine freie Mietzinsvereinbarung getroffen werden dürfen. Sie äußerten die Ansicht, daß es dem Gesetzgeber bei der Ausnahmeregelung des § 16 a MG darauf angekommen sei, durch die Teilung von Großobjekten, die nur einem Mieter zur Verfügung standen, vermehrten Wohnraum zu schaffen, um eine größere Anzahl von Bestandverträgen begründen zu können; durch die Baumaßnahmen der Antragsgegner sei aber kein neuer Wohnraum geschaffen, sondern lediglich der vorhandene Wohnraum anders eingeteilt worden. Eine freie Mietzinsvereinbarung sei deshalb nicht zulässig gewesen. Bei den Bestandobjekten der Antragstellerinnen handle es sich um zwei selbständige Wohnungen; dafür spreche der unterschiedliche Beginn der Mietverhältnisse und der getrennte Abschluß der beiden Bestandverträge. Die Tatsache, daß alle sanitären Anlagen und auch die Küche gemeinsam benützt wurden, spreche nicht gegen die Annahme von selbständigen Wohnungen, da diesem Begriff auch Ledigenräume zu unterstellen seien. Auf die Mietverhältnisse träfen die Mietzinsbeschränkungen des § 16 Abs 3 MG i.d.F. der Novelle 1974 zu, wonach nur die vom Erstgericht festgestellten Mietzinse zulässig seien.

Die Entscheidung des Rekursgerichtes bekämpfen die Antragsgegner als Vermieter mit Revisionsrekurs. Sie beantragen, in Abänderung dieser Entscheidung das Begehren der antragstellenden Mieterinnen abzuweisen.

Die antragstellenden Hauptmieterinnen begehren, diesem Rechtsmittel nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist berechtigt.

Die Vorinstanzen haben das Wesen einer Wohnung im Sinne des Wohnungsbegriffes, der dem MG und auch dem MRG zugrundezulegen ist, mißverstanden: sie meinen, es ließe sich die selbständige bauliche Einheit Wohnung im Falle der Vermietung je eines Wohnraumes zur ausschließlichen Benützung durch verschiedene Hauptmieter und der übrigen Teile der Wohnung, nämlich der Küche, des Bades, des Vorzimmers und des WC zur gemeinsamen Benützung durch alle Hauptmieter zum Zwecke der Ermittlung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses zufolge Unzulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses in zwei verschiedene (fiktive) Wohnungen teilen. Dieser Auslegung muß entschieden entgegengetreten werden, denn es ist in Wahrheit, wenn auch durch zwei verschiedene Verträge, nur eine Wohnung vermietet worden, wobei bezüglich der zur gemeinsamen Benützung bestimmten Teile, nämlich der Küche, des Bades, des Vorzimmers und des WC, den verschiedenen Mietern die Verpflichtung zur Konkordanz auferlegt wurde. An der Rechtstatsache aber, daß eine Wohnung bei der Ermittlung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses zur Beurteilung steht, wird dadurch freilich nichts geändert. Lediglich die Frage, wie hoch der Anteil an dem für die ganze Wohnung zulässigen gesetzlichen Hauptmietzins ist, der auf die verschiedenen Hauptmieter entfällt, steht zur Beantwortung. Diese Frage ist hier allerdings bereits durch die sich aus den beiden Mietverträgen, welche die verschiedenen Mieter infolge der dargestellten Vermietung einer Wohnung durch Teilung in ausschließlich und gemeinsam zur Benützung stehende Räume wechselseitig zu dulden und zu respektieren verpflichtet wurden, ergebende Anteilregelung von 1 : 1 beantwortet, denn es wurde in beiden Mietverträgen ein jeweils gleich hoher - wenngleich im Ausmaß gesetzlich unzulässiger - Hauptmietzins festgelegt. Im gleichen Verhältnis hat auch die Aufteilung des für die gesamte Wohnung gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses im Sinne des § 2 MG zu erfolgen, der durch die Anordnung des § 43 MRG weiterhin in Geltung ist. Den Entscheidungen der Vorinstanzen haftet freilich insofern ein entscheidungswesentlicher Mangel an, als die dazu erforderlichen Feststellungen fehlen.

Im Sinne der von der ständigen Rechtsprechung geforderten Behauptungs- und Beweispflicht des Vermieters einer Wohnung, daß diese nicht den gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen unterliege und ein die freie Zinsbildung gestattenden Ausnahmetatbestand vorliege (vgl. SZ 21/125 ua.), hätte auch die hier belangte Vermieterin erfolgreich tätig sein müssen. Mit Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 16 a MG konnte ihr dies jedenfalls nicht gelingen, denn dort wird die Schaffung von zwei oder mehreren selbständigen Wohnungen als Klein- oder Mittelwohnung durch Teilung einer Wohnung verlangt, wovon diesfalls freilich keine Rede sein kann, weil aus 5 Zimmer-Küche-Wohnungen 3 Mittelwohnungen - darunter die von den Antragstellerinnen gemietete - durch bauliche Maßnahmen gewonnen worden sind. Auf § 16 MG hinzielendes Vorbringen der Antragsgegner liegt nicht vor.

Ledigenräume im Sinne des § 16 a MG werden nicht schon durch die Zweckwidmung einzelner Wohnräume einer Wohnung, die sich als selbständige bauliche Einheit darstellt, unter Einräumung der Mitbenützung anderer Teile dieser Wohnung, die sich zu einer Mitbenützung eignen, wie Küche, Bad, Vorzimmer und WC, geschaffen; vielmehr sind bauliche Maßnahmen erforderlich, die Wohnräume zu Ledigenräumen im Sinne dieser Gesetzesstelle machen: derartige Wohnräume müssen - dem heutigen Begriff der Garconnieren entsprechend - mit einer Mindestausstattung nach hygienischen Erfordernissen versehen sein, vor allem eine selbständige Waschgelegenheit (mit fließendem Warm- und Kaltwasser versorgtes Waschbecken) aufweisen. Davon war im bisherigen Verfahren bisher keine Rede, sodaß diese Rechtsfrage jetzt noch nicht abschließend beantwortet werden kann.

Aus den dargelegten Erwägungen ist die Rechtssache noch nicht entscheidungsreif. Die Entscheidungen der Vorinstanzen müssen deshalb unter Zurückverweisung der Sache in die erste Instanz zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Beschlußfassung aufgehoben werden.