OGH 8Ob587/86

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 03.07.1986

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Stix als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Kralik, Dr.Vogel, Dr.Kropfitsch und Dr.Zehetner als Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Dr.Werner H***, 1030 Wien, Landstr.Hauptstraße 2 a, vertreten durch Dr.Klaus Krebs, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Gisela G***, Hauseigentümerin, 1010 Wien, Gluckgasse 3, vertreten durch Dr.Max Willgrattner, Rechtsanwalt in Wien, wegen S 150.000 s.A., infolge Rekurses der klagenden Partei gegen den Beschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Berufungsgerichtes vom 15. Jänner 1986, GZ 41 R 1045/85-19, womit das Urteil des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 13.Juli 1985, GZ 48 C 107/84- 13, aufgehoben wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Kosten des Rekursverfahrens sind als weitere Verfahrenskosten zu behandeln.

Begründung

Begründung:

Die Beklagte ist Eigentümerin der Liegenschaft 1010 Wien, Gluckgasse

3. Der Kläger war Mieter der Wohnung top.Nr.14 a in dem auf der Liegenschaft errichteten Gebäude.

Der Kläger forderte von der Beklagten S 150.000 s.A. Die Beklagte habe vereinbarungswidrig den vom Kläger namhaft gemachten Nachmieter entsprechend dem vereinbarten Präsentationsrecht nicht akzeptiert. Dadurch sei dem Kläger der eingeklagte Betrag, den der namhaft gemachte Nachmieter als Investitionskostenersatz zu zahlen bereit gewesen wäre, entgangen. Die Wohnung sei, nachdem die Beklagte gegen den Kläger bereits mit Räumungsklage vorging, der Beklagten zurückgegeben worden, ohne daß diese den Investitionskostenersatz von S 150.000 dem Kläger bezahlt hätte.

Die Beklagte bestritt und wendete ein, das Weitergaberecht sei nur für eine physische Person, nicht aber für eine juristische Person, wie sie namhaft gemacht wurde, eingeräumt worden.

Darüberhinaus vermute die Beklagte, daß eine Mietrechtsweitergabe an einen gewissen Edmond M*** seitens des Klägers schon früher erfolgt sei. Darüberhinaus habe Rechtsanwalt Dr.Franz W*** im März 1983 dem Hausverwalter telefonisch mitgeteilt, daß er in den Mietvertrag eintrete. Außerdem bestritt die Beklagte, daß der Kläger S 161.800,-

• in die Wohnung investiert hätte, vielmehr würde der unzumutbare schwarze Anstrich der Türen und Fenster im Mietobjekt weitere Investitionen erfordern, um die Wohnung vermieten zu können. Die Beklagte wendete daher aufrechnungsweise eine Gegenforderung von S 60.000,-- ein.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren unter Abweisung eines Zinsenmehrbegehrens statt, wobei es im wesentlichen folgende Feststellungen traf:

Bei Mietvertragsabschluß vom 2.6.1978, welcher zwischen dem Kläger und dem Hausverwalter, dem Zeugen Dr.D*** erfolgte, wurde mündlich dem Kläger das Recht eingeräumt, innerhalb eines Zeitraumes von 5 Jahren einen Nachmieter namhaft zu machen. Der Hausverwalter war nicht bereit, diese Zusage in die Mietvertragsurkunde aufzunehmen, er wollte darüber eine eigene Urkunde erstellen. Diese Zusage nur mündlich zu haben, genügte dem Kläger nicht und auf sein oftmaliges Urgieren wurde schließlich vom Hausverwalter das Schreiben Beilage ./B vom 6.7.1979 verfaßt und dem Kläger zugemittelt. Dieses lautet "....der Ordnung halber halte ich die mit Ihnen anläßlich des Mietvertragsabschlusses getroffene Vereinbarung wie folgt fest:

Sie sind berechtigt, innerhalb eines Zeitraumes von 5 Jahren einen Nachmieter namhaft zu machen, gegen den die Hauseigentümerin nur aus objektiv, finanziellen oder moralischen Gründen Einwendungen erheben kann.

Mit diesem Nachmieter wird die Hauseigentümerin einen Mietvertrag abschließen, welcher die gleichen Rechte und Pflichten beinhalten wird, welche zu diesem Zeitpunkt mit Ihnen bestehen werden." Im Mietvertrag erhielt der Kläger das Recht eingeräumt, das Mietobjekt ohne Einschränkung an die Firma L*** Gesellschaft mbH, bei welcher er Geschäftsführer ist, zu vermieten. Der Hausverwalter erklärte weder bei Mietvertragsabschluß noch in seinem Schreiben vom 6.7.1979 (Beilage ./B), daß das Präsentationsrecht nur für physische Personen gelten würde. Die Untermieterin des Klägers, die L*** GmbH, tätigte im Mietobjekt zahlreiche Investitionen. Inwieweit und auf welche Weise der Kläger dieser Gesellschaft mbH, deren Geschäftsführer er ist, die Investitionen abgolt, ist für die rechtliche Beurteilung unerheblich und muß daher nicht festgestellt werden. Bereits im Jahre 1982 trug sich der Kläger mit dem Gedanken der Aufgabe seines Mietrechtes. Es kam zu einer Besprechung des Zeugen G***, Dr.D*** und des Klägers im Mietobjekt, welches damals noch eingerichtet war. Bei der Besprechung, im April 1982, begehrte der Kläger einen Investitionskostenersatz vom Hauseigentümer in Höhe von S 150.000,--. Es kam aber in dem ca.20 Minuten dauernden Gespräch zu keiner Einigung. Einige Tage später ging dem Kläger das Schreiben des Hausverwalters Beilage ./F vom 22.4.1982 zu. Es lautete unter anderem: "...wie mehrmals betont, wurde das seinerzeit eingeräumte Weitergaberecht in beiderseitigem Einvernehmen deswegen gegeben, Ihnen Sicherheiten für Ihre Investitionskosten zu geben. Da nun die Hauseigentümerin bei Aufgabe Ihrer Mietrechte selbst Interesse an den Mieträumlichkeiten hat, wird die Präsentation eines Interessenten keinesfalls zum Anerkenntnis als Mieter führen. Von dieser dritten Person könnten Sie ohnedies nur jene Beträge begehren, welche die Hauseigentümerin zu zahlen bereit ist."

Offensichtlich nach dieser Besprechung kam es zu einer Einigung zwischen dem Kläger und einem Nachmietinteressenten, wonach dieser im Falle der Anmietung des Objektes dem Kläger für die im Objekt getätigten Investitionen S 150.000,-- zu zahlen bereit war. Dieser Mietinteressent bzw. dessen Gesellschaft wurde von der Kanzlei der Rechtsanwälte Dr.P*** und Dr.W*** vertreten. Um dem Kläger für die S 150.000,-- Sicherheit zu bieten, übernahmen Dr.W***, Dr.P***

und Dr.P*** sogar die persönliche Haftung für die S 150.000,-- gegen Einräumung der Option, bis 1.6.1983 verlangen zu können, auch selbst vom Kläger gegenüber der Beklagten als Nachmieter namhaft gemacht zu werden. Die Zahlung der S 150.000,-- sollte bis spätestens 1.9.1983 erfolgt sein, wobei unbestimmte Teilzahlungen entsprechend der Möglichkeit des Mandanten der genannten Anwälte bereits beginnend mit September 1982 erfolgen sollten. In der folgenden Korrespondenz zwischen dem Klagevertreter und dem Beklagtenvertreter wurde ohne nähere Begründung dem Kläger die Ausübung des Präsentationsrechtes verwehrt. Im März 1983 ließ der Kläger die Einrichtung aus dem Objekt zum Teil entfernen. Entsprechend dem Ersuchen des Dr.P*** vom 25.Mai 1983 (Beilage ./N) machte der Klagevertreter namens des Klägers der Beklagten, vertreten durch den Hausverwalter und durch den Beklagtenvertreter, entsprechend dem eingeräumten Präsenationsrecht die Firma D*** GmbH, 1180 Wien, Theresiengasse 21/15, namhaft. Dieses Schreiben ging dem Beklagtenvertreter am 21.5.1983 zu. Mit diesem Schreiben wurde die 5-jährige Frist ab Mietvertragsbeginn eingehalten. Mit Antwortschreiben des Beklagtenvertreters vom 4.Juni 1983 an den Klagevertreter lehnte die Beklagte ohne nähere Begründung lediglich "zu Folge der gegebenen Vertragslage" die Gesellschaft als Mietrechtsnachfolgerin ab. Dr.P*** setzte im Schreiben vom 30.8.1983 an den Klagevertreter dem Kläger zum Erhalt eines auf die Firma D*** GmbH lautenden Mietvertrages eine Nachfrist bis 9.9.1983, 12.00 Uhr und erklärte für den Fall des nicht rechtzeitigen Einlangens den Rücktritt vom Vertrag namens der Firma D*** GmbH, ebenso wie namens der Rechtsanwälte, welche die Option unterfertigt hatten. Anfang November 1983 wurde sodann das Mietobjekt vom Kläger der Beklagten zurückgegeben. Weder Edmond M*** noch Dr.W*** wurden seitens des Klägers der Beklagten, dem Beklagtenvertreter oder dem Hausverwalter als Nachmieter bekanntgegeben. Eine Vereinbarung zwischen dem Kläger und dem Mandanten Dris.W*** nämlich der D*** GmbH, hinsichtlich von gesetzlichen Zinsen übersteigenden Verzugszinsen einerseits und hinsichtlich einer Verzinsung vor dem 1.9.1983 andererseits ist nicht feststellbar.

Zur Rechtsfrage führte das Erstgericht aus, daß die Beklagte die in ihrer Vertretung für sie abgegebene Willenserklärung des Hausverwalters hinsichtlich der Einräumung eines Präsentationsrechtes so gegen sich gelten lassen müsse, wie sie dem Kläger zugegangen war, weshalb das Verhalten der Beklagten, den Abschluß eines Mietvertrages mit der vom Kläger präsentierten D*** GmbH abzulehnen, vertragswidrig gewesen sei. Deshalb müsse die Beklagte dem Kläger den Betrag von S 150.000,- ersetzen, welcher dem Kläger durch die Vereitelung seiner Vereinbarung mit der D*** GmbH mangels Einräumung der Mietrechte an diese entgangen war. Dieser Schaden sei dem Kläger unabhängig davon entstanden, ob der Wiederbeschaffungswert seiner ins Bestandobjekt getätigten Investitionen einen solchen Betrag erreiche, weil für den Mietinteressenten die getätigten Investitionen diesen Betrag jedenfalls wert gewesen seien. Daß die Beklagte am eingetretenen Schaden ein Verschulden nicht treffe, habe sie nicht einmal behauptet, der geltend gemachte Anspruch sei auch nicht verfristet, da der Kläger den Ersatz des ihm zugefügten Schadens und nicht seiner getätigten Investitionen mit seiner Klage begehre. Infolge Berufung der Beklagten hob das Gericht zweiter Instanz das Urteil des Erstgerichtes unter Beisetzung eines Rechtskraftvorbehaltes auf. Mit Recht rüge die Beklagte zunächst, daß das Erstgericht es unterlassen habe, den von ihr für die kompensando erhobene Gegenforderung von S 60.000,-- angebotenen Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über den für die Beseitigung des vom Kläger vorgenommenen Anstrichs zu tätigenden Aufwand durchzuführen. Tatsächlich habe sich das Erstgericht mit der von der Beklagten kompensando erhobenen Gegenforderung nicht befaßt und über diese keine Entscheidung getroffen, was von der Berufungswerberin erkennbar gerügt wurde und schon für sich allein die Mangelhaftigkeit des Verfahrens nach § 496 Abs 1 Z 1 ZPO begründe. Die Beklagte sei jedoch auch im Recht, wenn sie als Mangelhaftigkeit des Verfahrens rüge, daß das Erstgericht Fragen über die Tatsache, die Angemessenheit und die Aufschlüsselung der Klagsforderung nicht zugelassen und angebotene Beweise zur Widerlegung des Klagsvorbringens über die getätigten Investitionen nicht durchgeführt habe. Das Erstgericht habe seine Abweisung der diesbezüglichen Beweisanträge mit der Rechtsmeinung begründet, daß es auf den tatsächlichen Wert der vom Kläger getätigten Investitionen nicht ankomme, nachdem feststehe, daß der der Beklagten präsentierte Mietinteressent zur Zahlung des Klagsbetrages für die getätigten Investitionen bereit gewesen sei. Diese Rechtsansicht vermöge das Berufungsgericht jedoch nicht zu teilen. Dem Erstgericht sei - entgegen der Rechtsmeinung der Beklagten - wohl darin beizupflichten, daß der Kläger nicht einen Anspruch auf Investitionskostenersatz, sondern einen Anspruch aus dem Titel des Ersatzes eines ihm durch vertragswidriges Verhalten der Beklagten zugefügten Schadens begehre. Gemäß § 1293 ABGB verstehe man unter Schaden jeden Nachteil, welcher jemandem an Vermögen, Rechten oder seiner Person zugefügt worden sei. Die Beurteilung der Frage, in welchem Umfang dem Kläger durch das vertragswidrige Verhalten der Beklagten ein solcher Vermögensschaden zugefügt wurde, führe aber im Ergebnis zu einer rechtlichen Beurteilung desjenigen Anspruchs gegen den potentiellen Eintrittswerber, dessen Erfüllung ihm mit der Ablehnung des präsentierten Eintrittswerbers durch die Beklagte vereitelt worden sei. Dieser dem Kläger gegenüber dem präsentierten Eintrittswerber erwachsene - und in der Folge vereitelte - vertragliche Anspruch müsse aber zur Beurteilung seiner Gültigkeit und damit des dem Kläger durch die Beklagte zugefügten Schadens an der Bestimmung des § 27 MRG gemessen werden. Nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG seien nun Vereinbarungen ungültig und verboten, in welchen der neuen Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung unter anderem dem früheren Mieter etwas zu leisten habe, wobei aus diesem Verbot lediglich die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten und zum Rückersatz des Aufwandes herausfallen, den der Vermieter dem bisherigen Mieter nach § 10 MRG zu ersetzen habe. Dies bedeute nun, daß die Vereinbarung des Klägers mit dem präsentierten Eintrittswerber nur so weit gültig gewesen sei, als er vom Eintrittswerber Beträge verlangt habe, welche ihm der Vermieter nach § 10 MRG ersetzen hätte müssen. Nur in diesem Umfang sei nämlich die Vereinbarung des Klägers mit dem präsentierten Eintrittswerber rechtlich wirksam, nur in diesem Umfang sei der Kläger vor einem durch die erzielte Einigung mit dem Nachmieter nicht gehinderten Rückforderungsanspruch des Nachmieters nach § 27 Abs 3 MRG gefeit gewesen und nur in diesem Umfang sei ihm daher auch durch das Verhalten der Beklagten ein Vermögensschaden im Sinne des § 1293 ABGB entstanden. Es sei wohl richtig, daß der ein Präsentationsrecht vereitelnde Vermieter nicht das vom Gesetz gemeinte Schutzobjekt der Verbotsnorm nach § 27 MRG sei, doch komme es für die Beurteilung der Höhe des dem Kläger entstandenen Schadens darauf an, welcher Schaden rechtlich an seinem Vermögen entstanden sei. Nach Auffassung des Berufungsgerichtes sei der Entgang einer verbotenen Zahlung nicht als Schaden am Vermögen im Sinne des § 1293 ABGB zu qualifizieren, was umso mehr dann gelten müsse, wenn das normierte Zahlungsverbot wie hier mit der Rückforderungssanktion verknüpft sei. Dem Kläger sei damit ein Schadenersatzanspruch gegen die Beklagte nur in jenem Umfang entstanden, in welchem die mit dem potentiellen Nachmieter vereinbarte Zahlung infolge Deckung durch § 10 MRG nicht unter die Verbotsnorm des § 27 MRG gefallen wäre.

Hienach erweise sich aber die Rechtssache mangels jeglicher Feststellungen über die Höhe der nach § 10 MRG zum Ersatz tauglich gewesenen Investitionen des Klägers für nicht spruchreif und das Verfahren im Ergebnis mit dem von der Berufungswerberin zu diesem Punkt gerügten Mängeln behaftet.

Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichtes wendet sich der Rekurs des Klägers aus dem Anfechtungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, den Beschluß aufzuheben und das Urteil des Erstgerichtes zu bestätigen.

Die Beklagten beantragten in ihrer Rekursbeantwortung, dem Rekurs nicht Folge zu geben.

Der Rekurs ist zulässig (§§ 519 Abs 2, 502 Abs 4 Z 1 ZPO), aber nicht berechtigt.

Der Kläger führt in seinem Rechtsmittel aus, die hypothetische Möglichkeit des Nachmieters, Beträge gemäß § 27 Abs 1 Z 1 und Abs 3 MRG zurückzufordern, sei nicht geeignet, den Schadenersatzanspruch des Klägers zu mindern. Überdies stünde ein allfälliger Rückersatzanspruch nicht der Beklagten zu. Schließlich sei ein schlüssiger Verzicht auf den Rückforderungsanspruch anzunehmen, da die Rechtsanwälte Dr.P*** und Dr.W*** sich zur Bezahlung des Betrages von S 150.000,-- an den Kläger verpflichtet hätten. Mit Rücksicht auf die Lage des Bestandobjektes, den good will usw. sei die Zahlung eines Betrages von S 150.000,-- nicht als überhöht anzusehen, zumal das Objekt nicht zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses, sondern für wirtschaftliche Tätigkeiten gemietet worden war.

Diesen Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Daß die Aufhebung des Ersturteiles schon deshalb nicht zu umgehen war, weil sich das Erstgericht mit der von der Beklagten aufrechnungsweise eingewendeten Gegenforderung nicht befaßt und darüber nicht entschieden hat, wird im Rekurs nicht mehr bekämpft. Dem Berufungsgericht ist aber auch darin zu folgen, daß die Vereinbarung des Klägers mit dem von ihm der Vermieterin namhaft gemachten Nachmieter nur im Rahmen des § 27 MRG Rechtsgültigkeit erlangte. Gemäß § 27 Abs 1 MRG sind ungültig und verboten Vereinbarungen, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat; unter dieses Verbot fallen aber nicht die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten oder zum Rückersatz des Aufwandes, den der Vermieter dem bisherigen Mieter nach § 10 zu ersetzen hat. Daraus folgt, daß eine Vereinbarung zwischen dem Kläger und einer Person, der die Mietrechte übertragen werden sollten, soweit sie eine verbotene Ablöse betrifft, ungültig ist. Der Verstoß gegen die im allgemeinen Interesse erlassenen Vorschriften über das Verbot der Ablöse, hat, wie der Oberste Gerichtshof wiederholt ausgesprochen hat, grundsätzlich die absolute Nichtigkeit dieser Abrede gegenüber allen Vertragsteilen zur Folge (vgl. die zu § 17 MG ergangenen E., ImmZ 1969,315, ImmZ 1976,301 ua). Ist aber eine Vereinbarung, wonach der Kläger von einem nachfolgenden Mieter den Ersatz einer Ablöse begehrt, verboten und ungültig, kann er gegen den beklagten Vermieter auch dann keinen Schadenersatzanspruch erheben, wenn die ungültige Vereinbarung nicht zustande kam (vgl. ImmZ 1969,315). Soweit allerdings die Vereinbarung zwischen dem Kläger und dem Eintrittswerber nach § 27 MRG nicht verboten war, könnte eine vertragswidrige Vereitelung durch die Beklagte deren Schadenersatzpflicht gegenüber dem Kläger begründen. Der Schutzzweck der Verbotsnorm erfordert nämlich im vorliegenden Fall nicht die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung, sondern nur des vom Verbot umfaßten Teiles. Entgegen der Auffassung des Rekurses kommt es somit auf die Wahrscheinlichkeit einer tatsächlichen Rückforderung der verbotenen Ablöse gar nicht an, sodaß auf die betreffenden Ausführungen des Rechtsmittels nicht einzugehen war.

Hat aber das Berufungsgericht, ausgehend von einer zutreffenden Rechtsansicht, eine Ergänzung der Sachverhaltsgrundlage für erforderlich erachtet, kann der Oberste Gerichtshof, der nicht Tatsacheninstanz ist, den von der zweiten Instanz in diesem Rahmen erteilten Aufträgen nicht entgegentreten.

Dem Rekurs war daher ein Erfolg zu versagen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 52 ZPO.