OGH 2Ob82/50

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 20.09.1950

Kopf

SZ 23/257

Spruch

Die Übernahme der Wiederinstandsetzungskosten durch den Mieter, bzw. deren Überwälzung auf den Mieter durch Forderung eines dem Bauaufwand entsprechenden Zinses, ist zulässig.

Entscheidung vom 20. September 1950, 2 Ob 82/50.

I. Instanz: Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien; II. Instanz:

Oberlandesgericht Wien.

Begründung

Der Kläger hat von der beklagten Partei mit Mietvertrag vom 1. September 1947 für Geschäfts- und Wohnzwecke acht Zimmer samt Nebenräumen auf zwanzig Jahre gemietet. Er hat sich gleichzeitig verpflichtet, das kriegsbeschädigte Bestandobjekt in benützbaren Zustand zu bringen und die Hälfte der Kosten des Aufbaues der vom zweiten in den dritten Stock (in dem das Bestandobjekt gelegen ist) führenden Stiegen und je ein Fünftel der Kosten des über dem im obersten Stockwerk gelegenen Bestandobjekt befindlichen Dachaufbaues und der Kabellegung zu bezahlen. Mit seiner Klage verlangt er die Nichtigerklärung dieses Mietvertrages, den Ersatz der von ihm auf das Mietobjekt gemachten Aufwendungen und die Rückzahlung des von ihm bezahlten Mietzinses.

Das Erstgericht hat das Klagebegehren abgewiesen.

Das Berufungsgericht hat dieses Urteil bestätigt.

Der Oberste Gerichtshof hat der Revision des Klägers nicht Folge gegeben.

Aus den Entscheidungsgründen:

Dem Standpunkt der Revision, der Mietvertrag sei sittenwidrig, weil der Kläger darin Leistungen übernommen habe, nämlich einen Teil der Wiederaufbaukosten der Stiege und des Daches und der Kabelkosten, die nicht zum Wiederaufbau der Wohnung gehören, kann nicht gefolgt werden. Es ist nicht einzusehen, warum, wenn die Übernahme der Wohnungswiederaufbaukosten durch den Mieter - gestützt auf § 3 Abs. 1 Z. 1 WAG. 1945 - zugelassen wird, die Übernahme eines Teiles weiterer Wiederaufbaukosten (für Dach, Stiege und Kabel) durch ihn unsittlich sein soll, die für die Benützung seiner Wohnung unbedingt erforderlich sind. Von dem Verhältnis der Vermögenswerte von Leistung und Gegenleistung ist dabei hier abzusehen, weil ein Mißverhältnis zwischen diesen nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 879 Abs. 2 Z. 4 ABGB., die, wie später abgehandelt werden wird, hier nicht vorliegen, den Vertrag sittenwidrig machen würde. Die Heranziehung von § 1096 ABGB. bei der Miete einer kriegszerstörten Wohnung, zu deren Wiederaufbau sich der Mieter verpflichtet hat, kann dem Kläger nichts nützen, denn der Mieter wollte in diesem Falle eine Ruine mieten, die für seine Zwecke eben im Sinne des § 1096 ABGB. brauchbar war. Seine Verpflichtung zu ihrem Aufbau ist ein zulässiger (siehe Swoboda, Kommentar zum MietG., 2. Aufl., S. 91) Teil des Mietentgeltes. Es liegt in diesem Falle kein reiner Bestandvertrag, sondern ein gemischter Vertrag vor. Auch die Begründung der angeblichen Sittenwidrigkeit durch die Revision mit einem Hinweis auf § 17 MietG. geht fehl, weil sich die Verhältnisse beim Wiederaufbau einer kriegszerstörten Wohnung durch den Mieter mit der Neuvermietung einer bestehenden Wohnung in keiner Weise vergleichen lassen. Soweit der vom Mieter einer sogenannten Wiederaufbauwohnung geschlossene Vertrag nicht wucherisch ist, besteht in einem solchen Falle, der ähnlich dem Neubau eines Wohnhauses die Schaffung neuen Wohnraumes darstellt und durch Vereinigung der Kapitalskraft des Hausbesitzers mit der des Mieters gekennzeichnet ist, kein soziales Schutzbedürfnis, weil kein Teil von vornherein als sozial schwächer bezeichnet werden kann. Daher ist, wie bereits erwähnt, die Übernahme der Wiederinstandsetzungskosten durch den Mieter, bzw. deren Überwälzung auf den Mieter durch Forderung eines dem Bauaufwand entsprechenden Zinses zulässig (Swoboda, a. a. O., 3 Ob 353/48 und 3 Ob 26/49). Ein anderer Rechtsstandpunkt würde jeden Wiederaufbau von vornherein für den Hauseigentümer unwirtschaftlich erscheinen lassen.

Das gegenständliche Bestandobjekt unterlag gemäß § 1 Abs. 2 Z. 1 MietG. zur Zeit des Vertragsabschlusses nicht den Bestimmungen des Mietengesetzes. Nach den untergerichtlichen Feststellungen war es ausgebrannt, ohne Stiegenaufgang und ohne Dach. Die umfangreichen und kostspieligen Wiederherstellungsarbeiten müssen in diesem Falle ohne Zweifel einer Neuschaffung im Sinne der angeführten Gesetzesstelle gleichgehalten werden. Zingher, auf den sich die Revision beruft, steht im Mietengesetz, 7. Aufl., S. 28, auf dem Standpunkt, daß, wenn der Mieter die Kosten des Wiederaufbaues getragen hat, der neugeschaffenen Wohnung der Rechtscharakter einer mietengeschützten Bestandsache verliehen wird. Selbst wenn diesem Standpunkt gefolgt werden würde, wäre damit für die Revision ebensowenig gewonnen, wie dadurch, daß nach dem Vertragswillen beider Teile der Bestandgegenstand den Bestimmungen des Mietengesetzes unterliegen soll. Nach dem Standpunkte Zinghers wird erst durch die Kostentragung der Bestandsache Mieterschutz verliehen, daher kann die Übernahme der Kostentragung nicht nach § 17 MietG. unzulässig sein. Wird aber Mieterschutz vereinbart, so selbstverständlich nur in dem aus der Vereinbarung hervorgehenden Umfang, also soweit durch die Vereinbarung nichts anderes ausdrücklich festgesetzt wird. Überdies hat der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung vom 9. Februar 1949, 3 Ob 353/48, ausgesprochen, daß sogar auch bei Wiederherstellung nur einzelner Räume einer teilweise erhalten gebliebenen Mieterschutzwohnung für die wiederhergestellten Räume ein Mietzins verlangt werden darf, durch den Amortisation und Verzinsung des Baukostenaufwandes gedeckt werden. Demnach muß aber eine Vereinbarung als zulässig erklärt werden, wodurch sich der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Wiederinstandsetzung zu tragen oder die Instandsetzung selbst durchzuführen, und verstößt eine solche Vereinbarung nicht gegen § 17 MietG.