OGH 3Ob384/49

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 25.01.1950

Kopf

SZ 23/13

Spruch

Daß ein Teil des vermieteten Geschäftslokales - zulässigerweise - untervermietet war, rechtfertigt nicht die Kündigung dieses Teiles ohne Ersatzanbot.

Entscheidung vom 25. Jänner 1950, 3 Ob 384/49.

I. Instanz: Bezirksgericht Kufstein; II. Instanz: Landesgericht Innsbruck.

Begründung

Die gekundigte Partei hat einen Doppelkiosk gemietet; im westlichen Teil betrieb sie seit Jahren einen Obsthandel, den vollkommen selbständigen östlichen Teil hat sie ihrer Schwester weitervermietet, die dort seit Jahren einen Ansichtskartenhandel betrieb. Klägerin hat den östlichen Teil ohne Anbot eines Ersatzes wegen Eigenbedarf aufgekundigt.

Das Berufungsgericht hat die Kündigung aufrecht erhalten, der Oberste Gerichtshof hob sie auf.

Aus den Entscheidungsgründen:

Unbestritten ist, daß der in Frage stehende Kiosk in Kufstein, S.platz 2, ein sogenannter Doppelkiosk ist, dessen westliche und östliche Hälfte vollständig für sich benützt werden kann und auch tatsächlich benützt wird. Der Kiosk wurde bereits so gebaut. Nach den Feststellungen der Untergerichte benützte die Beklagte, die im Jahre 1932 den ganzen Kiosk mit einem einheitlichen Mietvertrag gemietet hatte, derart, daß sie den westlichen Teil des Kioskes als Geschäftslokal für ihren Obsthandel selbst benützte, während im östlichen Teil seit 16 Jahren deren Schwester Ida M. als Untermieterin der Beklagten gleichfalls ein Geschäft (Verkauf von Ansichtskarten, Reiseandenken usw.) betreibt.

Von entscheidender Bedeutung ist daher die Frage, ob im vorliegenden Fall, da die Beklagte ohnehin über einen für ihren eigenen Betrieb hinreichenden Geschäftsraum verfügt, die Beistellung eines Ersatzes im Sinne des § 19 Abs. 2 Z. 6 MietG. entbehrlich ist, da eben ihr Bedürfnis nach einem Geschäftsraum befriedigt ist und es daher keines "Ersatzes" bedarf. Der Oberste Gerichtshof hat allerdings bereits einigemale seiner Rechtsansicht dahin Ausdruck gegeben, daß die Beschaffung eines Ersatzes nicht erforderlich ist, wenn die gekundigte Partei den aufgekundigten Raum überhaupt nicht benützt und daher gar nicht benötigt oder anderweitig für sie Ersatz hat (SZ. VIII/172, GH. 1929, S. 61 u. a.). Wie der Oberste Gerichtshof aber in seiner Entscheidung vom 5. Jänner 1937, 2 Ob 1133/36, ZBl. 1937, Nr. 316, ausgesprochen hat, kann an der eben dargelegten Anschauung in dieser Allgemeinheit nicht festgehalten werden. Insbesondere rechtfertigt der Umstand, daß ein Teil des Mietgegenstandes untervermietet ist, nicht die Kündigung dieses Teiles ohne Ersatzanbot. Ebenso wie bei einer gänzlichen Kündigung nach § 19 Abs. 2 Z. 6 MietG. hat auch bei einer Teilkündigung ein Ersatzanbot zu erfolgen. Der gekundigte Teil ist durch den nicht gekundigten nicht entsprechend ersetzt, weil darunter nur die Anbietung eines neuen, von den bisher benützten Räumen verschiedenen Mietgegenstandes verstanden werden kann. Durch den Ersatz muß dem Mieter alles das geboten werden, was ihm bisher gewährleistet war, also auch die Möglichkeit einer zulässigen Untervermietung, wie sie ihm bisher zugestanden ist. Der Umstand, daß ein Teil des Mietgegenstandes untervermietet ist, berechtigt daher nicht zur Kündigung dieses Teiles ohne Ersatz, auch dann nicht, wenn der Mieter auf die Untervermietung wirtschaftlich nicht angewiesen ist. In diesem Sinne sind auch die Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes JBl. 1930, S. 433, und ZBl. 1935, Nr. 359, erflossen.

Im vorliegenden Falle ist noch insbesondere in Betracht zu ziehen, daß die Untervermietung der Hälfte des Kioskes durch die Beklagte vor längerer Zeit an ihre leibliche Schwester erfolgt ist, die dort durch den Betrieb eines Papierwarenhandels ihren Lebensunterhalt zu gewinnen sucht. Mit Rücksicht auf die engen verwandtschaftlichen Bande zwischen der Beklagten und ihrer Untermieterin und den Umstand, daß der Beklagten auch eine sittliche Verpflichtung obliegt, ihre Schwester, eine 60 Jahre alte Witwe, in ihrem Existenzkampf zu unterstützen, kann nicht gesagt werden, daß das rechtlich geschützte Interesse der Beklagten sich lediglich auf den von ihr selbst für Geschäftszwecke benützten Teil des Kioskes erstreckt, sondern eben auch auf den zweiten Teil, den sie nicht nur deshalb, weil sie ihn für sich selbst nicht benötigte und weil sie etwa aus der Untervermietung ein Einkommen beziehen wollte, untervermietet, sondern offenbar auch deshalb, um ihrer Schwester womöglich den Lebensunterhalt zu sichern. Unter diesen Umständen ist der im Gesetz ausdrücklich vorgesehenen Beistellung eines nach Lage und Beschaffenheit angemessenen Ersatzes für die gekundigten Geschäftsräume nicht Genüge geleistet, weshalb der Revision schon aus diesem Gründe Folge zu geben und die Aufkündigung mangels Anbietung und Beistellung eines entsprechenden Ersatzes im Sinne des § 19 Abs. 2 Z. 6 MietG. für rechtsunwirksam zu erklären war.