Bundesverwaltungsgericht L523 2250389-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.11.2022
• ECLI: ECLI:AT:BVWG:2022:L523.2250389.1.00

Spruch

L523 2250389-1/3E

IM NAMEN DER REPUBLIK!

Das Bundesverwaltungsgericht erkennt durch die Richterin Mag. Dr. Tanja DANNINGER-SIMADER über die Beschwerde 1. der XXXX , 2. der XXXX und 3. des XXXX , alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Gerhard Lebitsch, Rudolfskai 48 in 5020 Salzburg, gegen den Bescheid des Präsidenten des Landesgerichtes Salzburg vom 08.11.2021, Zl. XXXX , betreffend Gerichtsgebühren zu Recht:

A) Der Beschwerde wird stattgegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos aufgehoben.

B) Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

I. Verfahrensgang:

1. Mit im Wege des elektronischen Rechtsverkehrs am 12.10.2016 eingebrachtem Antrag (ERV-Antrag) beantragten die drei beschwerdeführenden Parteien aufgrund eines am 26.08.2016 abgeschlossenen Kaufvertrages die Eröffnung einer neuen Einlage im Grundbuch der Katastralgemeinde XXXX , die Abschreibung des Grundstückes XXXX und die Zuschreibung zur neu eröffneten EZ XXXX , sowie die Einverleibung des Eigentumsrechts in EZ XXXX für die zweit- und die drittbeschwerdeführende Partei (Käufer) und die Einverleibung des Vorkaufsrechts für die erstbeschwerdeführende Partei.

Die beantragten Grundbuchsakte wurden mit Beschluss des Bezirksgerichtes XXXX vom 27.10.2016 bewilligt.

Im Wege der Selbstberechnung wurde vom einschreitenden Rechtsanwalt ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 76.000,- (Grundstückgröße: 608 m², Kaufpreis EUR 125,- pro m²) die Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG) mit insgesamt EUR 836,- bemessen und bezahlt.

2. Anlässlich einer Gebührenrevision wurde den beschwerdeführenden Parteien mittels Lastschriftanzeige vom 24.03.2021 und nach Erstattung von Einwendungen sodann mit Zahlungsaufträgen vom 21.04.2021 eine weitere Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG in Höhe von insgesamt EUR 236,- vorgeschrieben. Begründet wurde dies damit, dass der Kaufpreis nicht plausibel sei, da der Verkehrswert EUR 160,- pro m² für unbebautes Gebiet in der Gemeinde XXXX im Jahr 2016 betragen habe und sich folglich ein Verkehrswert von EUR 97.280,- und damit einhergehend eine höhere Bemessungsgrundlage ergebe.

3. Gegen diese Zahlungsaufträge erhoben die beschwerdeführenden Parteien durch ihre rechtsfreundliche Vertretung fristgerecht Vorstellung. Insbesondere wurde hierbei vorgebracht, dass sich aus den „Grundstückspreisquellen der Statistik Austria“ in der Gemeinde XXXX ein Durchschnittspreis für Baugrundstücke in Höhe von EUR 106,- je m² ergebe, der Verkaufspreis Euro 125,- je m² betragen habe und der von der Justizverwaltungsbehörde herangezogene Preis von EUR 160,- je m² jedenfalls unrichtig sei. Zudem sei das gegenständliche Grundstück im Rahmen des Baulandsicherungsmodells der Gemeinde XXXX veräußert worden und würden jene Grundstücke am allgemeinen Markt nicht teilnehmen.

4. Mit gegenständlich angefochtenem Bescheid des Präsidenten des Landesgerichtes Salzburg vom 08.11.2021, Zl. XXXX , wurde den beschwerdeführenden Parteien – ohne Durchführung eines Ermittlungsverfahrens – ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 95.000,- eine Eintragungsgebühr laut TP 9 lit. b Z. 1 GGG in Höhe von EUR 1.045,- zuzüglich einer Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 GEG im Betrag von EUR 8,00, sowie abzüglich der bereits entrichteten Eintragungsgebühr in Höhe von EUR 836,- somit insgesamt ein Betrag von Euro 217,- zur ungeteilten Hand binnen 14 Tagen bei sonstiger Einleitung eines Exekutionsverfahrens vorgeschrieben.

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass sich aus dem Kaufvertrag vom 26.08.2016 die Unzulässigkeit sowohl des Weiterverkaufs als auch der Vermietung der erworbenen Liegenschaft für die Dauer von 20 Jahren ab Vertragsabschluss ergebe. In begründeten Fällen könne die Verkäuferin um Zustimmung zum Verkauf oder zur Vermietung ersucht werden. In diesem Fall seien die Käufer verpflichtet, der Verkäuferin den Differenzbetrag zwischen dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufs zu bezahlen. Sollte der Verkehrswert den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis unterschreiten, wären die Käufer zur Bezahlung eines Kaufpreises zuzüglich eines Aufschlages in der Höhe von 25% an die Verkäuferin verpflichtet. Insofern sei von einem um 25% ermäßigten Kaufpreis auszugehen. Der gegenständliche Kaufpreis betrug EUR 125,- je m², der Durchschnittspreis für Baugrundstücke in der Gemeinde XXXX laut Grundstückspreisquellen der Statistik Austria betrage EUR 106,- je m². Schon aufgrund der Ausführungen im Kaufvertrag „begünstigter Kaufpreis“ könne der Preis von EUR 106 bzw. EUR 125 je m² nicht dem Verkehrswert entsprechen. Laut „gerichtsinterner Kaufpreisdatenbank“ betrage der Preis für einen Quadratmeter Bauland in der Gemeinde XXXX durchschnittlich EUR 160,-. Dieser Preis entspräche auch dem von der Gemeinde geforderten Aufschlag bei Verkauf von 25 %, sodass folglich ein „Quadratmeterpreis von EUR 156,25“ als Bemessungsgrundlage heranzuziehen sei.

Das gegenständliche Grundstück sei zu begünstigten, unter dem Verkehrswert liegenden Konditionen erworben worden. Die Gemeinde habe aus siedlungspolitischen Gründen Gemeindegrund stark vergünstigt angeboten, dies führe zum Vorliegen von außergewöhnlichen Verhältnissen im Sinne des § 26 Abs. 3 GGG, sodass damit einhergehend der Kaufpreis nicht als Bemessungsgrundlage heranzuziehen sei.

5. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer fristgerecht Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht, in der die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Bescheides beantragt wird.

Begründend wird insbesondere vorgebracht, dass nach den Grundstückspreisquellen der Statistik Austria der Durchschnittspreis für Baugrundstücke in der Gemeinde XXXX bei EUR 106,- je m² liege. Der Kaufpreis laut Kaufvertrag betrage EUR 125,- je m². Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die belangte Behörde aufgrund der Vereinbarungen im Kaufvertrag von einem im Vergleich zum Marktniveau um 25% verminderten Kaufpreis ausgehe. Die Behörde schließe aus der Vereinbarung im Kaufvertrag, wonach bei Eintritt eines künftigen, ungewissen Ereignisses (sinkender Verkehrswert, Preisverfall, etc.) ein Aufschlag in der Höhe von 25 % des Kaufpreises an die Verkäuferin zu zahlen sei, auf einen gegenständlich um 25 % verminderten Kaufpreis, dies sei nicht nachvollziehbar.

Zudem ermögliche das Baulandsicherungsmodell die Vergabe von Grundstücken an Gemeindebürger oder zuziehende Personen aus siedlungspolitischen Gründen. Insofern werde beantragt den Bescheid ersatzlos zu beheben.

6. Die Beschwerde wurde dem Bundesverwaltungsgericht (BVwG) vorgelegt und der erkennenden Richterin zur Entscheidung zugewiesen.

II. Das Bundesverwaltungsgericht hat erwogen:

1. Feststellungen:

Die Drittbeschwerdeführerin – die Gemeinde XXXX – verkaufte Baulandgrundstücke im Rahmen eines von der Gemeinde projektierten Baulandsicherungsmodells unter Heranziehung der seitens der Gemeindevertretung der Gemeinde XXXX gemäß § 18 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, LGBl. Nr. 30/2009, erlassenen „Richtlinie für die Vergabe von Grundstücken der Gemeinde XXXX aus dem Baulandsicherungsmodell XXXX (Stand 24.06.2015)“.

Die zweit- und die drittbeschwerdeführende Partei erwarben als Käufer zu gleichen Teilen von der Erstbeschwerdeführerin mit Kaufvertrag vom 26.08.2016 das neu geschaffene Grundstück GST-Nr. XXXX der Katastralgemeinde XXXX im Ausmaß von 608 m² zu einem Preis von je EUR 125,- pro Quadratmeter, somit insgesamt zu einem Gesamtkaufpreis in Höhe von EUR 76.000,-.

Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass binnen fünf Jahren ab rechtswirksamem Vertragsabschluss eine Bebauung zu erfolgen hat. Weiters wurde festgehalten, dass sowohl der Weiterverkauf als auch die Vermietung für die Dauer von 20 Jahren ab rechtswirksamem Vertragsabschluss durch die Käufer nicht zulässig ist. In begründeten Einzelfällen kann die Verkäuferin die Zustimmung zum Verkauf/zur Vermietung erteilen; „in diesem Fall sind die Käufer jedoch verpflichtet, an die Verkäuferin den Differenzbetrag zwischen dem hier vereinbarten begünstigten Kaufpreis pro Quadratmeter für die kaufgegenständliche Fläche und dem im Zeitpunkt des Verkaufes üblichen Verkehrswertes (Marktwert) zu bezahlen. Sollte in diesem Zeitpunkt der Verkehrswert (Marktwert) aufgrund Preisverfall oder aus welchem Grund auch immer, niedriger wie der mit diesem Vertrag vereinbarte begünstigte Kaufpreis sein, verpflichten sich die Käufer den Kaufpreis zuzüglich einem Aufschlag in der Höhe von 25 % an die Verkäuferin zu bezahlen.“

Mittels ERV-Antrag am 12.10.2016 beantragten die drei beschwerdeführenden Parteien aufgrund des abgeschlossenen Kaufvertrages die Eröffnung einer neuen Einlage im Grundbuch der Katastralgemeinde XXXX , die Abschreibung des Grundstückes XXXX und die Zuschreibung zur neu eröffneten EZ XXXX , sowie die Einverleibung des Eigentumsrechts in EZ XXXX für die zweit- und die drittbeschwerdeführende Partei (Käufer) und die Einverleibung des Vorkaufsrechts für die erstbeschwerdeführende Partei.

Die beantragten Grundbuchsakte wurden mit Beschluss des Bezirksgerichtes XXXX vom 27.10.2016 bewilligt.

Im Wege der Selbstberechnung wurde ausgehend von der Bemessungsgrundlage von EUR 76.000,- (Grundstückgröße: 608 m², Kaufpreis Euro 125,- pro m²) die Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG) mit insgesamt EUR 836,- bemessen und bezahlt.

Es kann nicht festgestellt werden, dass dritte Personen unter den durch die „Richtlinie für die Vergabe von Grundstücken der Gemeinde XXXX aus dem Baulandsicherungsmodell XXXX “ vom 24.06.2015 gegebenen Einschränkungen zum Zeitpunkt des Entstehens des Gebührenanspruchs für die gegenständliche Liegenschaft einen höheren Preis bezahlt hätten.

Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter Baugrundstück in der Gemeinde XXXX betrug laut Statistik Austria vom 13.06.2017 EUR 106,-.

2. Beweiswürdigung:

Die Feststellungen zum maßgeblichen Sachverhalt ergeben sich aus dem Justizverwaltungsakt und dem Beschwerdevorbringen. Von zentraler Bedeutung hierbei sind insbesondere der Akt des justizverwaltungsbehördlichen Verfahrens XXXX des Präsidenten des Landesgerichtes Salzburg, der darin einliegende Grundbuchsakt samt Kaufvertrag vom 26.08.2016 und ERV-Antrag vom 12.10.2016 sowie die als Beilage zur Beschwerde vom 06.12.2021 übermittelten Vergaberichtlinien der Gemeinde XXXX vom 24.06.2015.

Der festgestellte Sachverhalt ist im Rechtsmittelverfahren nicht strittig und ergibt sich zweifelsfrei aus dem Inhalt des vorgelegten Aktes. Strittig hingegen ist im Beschwerdeverfahren die Rechtsfrage, ob der vertraglich vereinbarte Kaufpreis von EUR 76.000,- (EUR 125,- je m²) die Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG darstellt, oder ob der Wert des einzutragenden Rechts anderweitig zu ermitteln ist.

Hierzu ist vorweg auszuführen, dass die belangte Behörde aus der Wortfolge „begünstigter Kaufpreis“ und der im Kaufvertrag enthaltenen Vereinbarung der Zahlung eines Aufschlags von 25 % im Falle der Weiterveräußerung des Grundstücks auf das Vorliegen von außergewöhnlichen Verhältnissen schließt und damit einhergehend, dass der Kaufpreis nicht dem Verkehrswert entspricht. Diesbezüglich verweist die belangte Behörde auf eine gerichtsinterne Kaufpreisdatenbank, wonach der Quadratmeterpreis in der Gemeinde XXXX durchschnittlich EUR 160,- betrage. Aus Sicht der erkennenden Richterin ist diese Auffassung nicht zutreffend.

Einerseits ist der behauptete Quadratmeterpreis von EUR 160,- mangels Dokumentation der Abfrage nicht nachvollziehbar. Auch finden sich hierzu keine beweiswürdigenden Überlegungen im angefochtenen Bescheid. Die seitens der belangten Behörde getroffene Feststellung, dass Bauland in der Gemeinde XXXX mit durchschnittlich EUR 160,00 je m² zu bewerten sei, findet demnach weder im Akteninhalt noch in den sonst vorliegenden Beweismitteln Deckung. Demgegenüber brachten die beschwerdeführenden Parteien Auszüge aus einem Preisspiegel der Statistik Austria mit einem Quadratmeterpreis von EUR 106,-- in Vorlage, die vom Bundesverwaltungsgericht auf ihre Richtigkeit überprüft werden konnten.

Andererseits ist gemäß der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes die Frage des Vorliegens außergewöhnlicher Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG anhand der Umstände des Einzelfalls (die, sofern sie nicht außer Streit stehen, im Rahmen der Sachverhaltsfeststellungen zu umschreiben sind), zu beurteilen (VwGH 30.06.2021, Ra 2018/16/0033). Die belangte Behörde hat nicht festgestellt, dass der von der zweit- und der drittbeschwerdeführenden Partei geleistete Kaufpreis den am Markt für die verfahrensgegenständliche (und durch Verkaufsbedingungen in ihrer Verwertbarkeit beschränkte) Liegenschaft erzielbaren Kaufpreis unterschritten hat. Die belangte Behörde hat auch nicht dargelegt, dass ein fremder Dritter für das verfahrensgegenständliche Grundstück mehr bezahlt hätte als die Beschwerdeführer. Insofern lassen bereits die Feststellungen des angefochtenen Bescheides keine außergewöhnlichen Verhältnisse erkennen, die Einfluss auf die Gegenleistung für die verfahrensgegenständliche Liegenschaft gehabt haben. Im Übrigen wird diesbezüglich auf die folgende rechtliche Beurteilung in diesem Erkenntnis verwiesen.

Der entscheidungswesentliche Sachverhalt steht somit anhand der Aktenlage fest, sodass nunmehr das Bundesverwaltungsgericht eine abschließende rechtliche Beurteilung vornehmen kann.

III. Rechtliche Beurteilung:

Zu A) Stattgabe der Beschwerde

1. Gemäß § 6 des Bundesverwaltungsgerichtsgesetzes (BVwGG) idgF. entscheidet das Bundesverwaltungsgericht durch Einzelrichter, sofern nicht in Bundes- oder Landesgesetzen die Entscheidung durch Senate vorgesehen ist. Gegenständlich liegt Einzelrichterzuständigkeit vor.

Gemäß § 27 VwGVG (Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz) hat das Verwaltungsgericht, soweit nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben ist, den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde zu überprüfen.

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist. Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn (1.) der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder (2.) die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

2. Die relevanten Rechtsgrundlagen in der für den vorliegenden Fall gültigen Fassung:

Gemäß § 1 Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG) unterliegt die Inanspruchnahme der Tätigkeit der Gerichte, Staatsanwaltschaften und Justizverwaltungsbehörden einschließlich der an diese gerichteten Eingaben sowie die Führung der öffentlichen Bücher, Urkundensammlungen sowie einsichtsfähigen Register den Gerichts- und Justizverwaltungsgebühren im Sinne dieses Bundesgesetzes nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen und des angeschlossenen, einen Bestandteil dieses Bundesgesetzes bildenden Tarifs.

Der Anspruch des Bundes auf die Gebühr wird nach § 2 Z. 4 GGG hinsichtlich der Gebühren für die Eintragung in die öffentlichen Bücher mit der Vornahme der Eintragung begründet, in den Fällen der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987) kann der Bundesminister für Justiz nach Maßgabe der technischen Möglichkeiten mit Verordnung (§ 26a Abs. 3 GGG) festsetzen, dass auch der Anspruch des Bundes auf die Eintragungsgebühr nach Tarifpost 9 lit. b Z 1 zu dem für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer maßgebenden Zeitpunkt begründet wird. Zahlungspflichtig ist gemäß § 25 Abs. 1 lit. a GGG derjenige, der den Antrag auf Eintragung (Hinterlegung, pfandweise Beschreibung, Einreihung) stellt bzw. gemäß § 25 Abs. 1 lit. b GGG derjenige, dem die Eintragung zum Vorteil gereicht.

Die Gebührenpflicht knüpft entsprechend der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum GGG an formale äußere Tatbestände an, um eine möglichst einfache Handhabung des Gesetzes zu gewährleisten (VwGH 22.10.2015, Ro 2014/16/0021). Eine ausdehnende oder einschränkende Auslegung des Gesetzes, die sich vom Wortlaut insoweit entfernt, als sie über das Fehlen eines Elementes des im Gesetz umschriebenen formalen Tatbestandes, an den die Gebührenpflicht oder die Ausnahme geknüpft ist, hinwegsieht, würde diesem Grundsatz nicht gerecht werden (VwGH 26.06.2014, Ro 2014/16/0033).

Hinsichtlich des Wirksamkeitszeitpunktes ist im Abgabenrecht mangels besonderer materiell-rechtlicher Anordnungen prinzipiell jene Rechtslage maßgebend, unter deren zeitlicher Geltung der Abgabentatbestand verwirklicht wurde (VwGH 20.04.1998, Zl. 97/17/0414; zum Grundsatz der Zeitbezogenheit von Abgabenvorschriften allgemein siehe etwa VwGH 31.08.2016, Ro 2014/17/0103 mwN; spezifisch zum GGG siehe VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086; 18.01.2018, Ra 2017/16/0183). Gemäß Tarifpost 9 lit. b Z. 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG), unterliegen Eintragungen in das Grundbuch (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums und des Baurechtes einer Gebühr in der Höhe von 1,1 % vom Wert des Rechts.

Gemäß § 26 Abs. 1 GGG ist die Eintragungsgebühr bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts – ausgenommen in den Fällen der Vormerkung – sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre.

Die Partei hat § 26 Abs. 2 GGG erster Satz zufolge den Wert des einzutragenden Rechts eingangs der Eingabe zu beziffern, die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen. Ist die Entrichtung der Gerichtsgebühren im Fall der Selbstberechnung (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987) beim zuständigen Finanzamt (§ 4 Abs. 7) zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer (§ 2 Z 4 zweiter Halbsatz) vorgesehen, kann mit Verordnung nach § 26a Abs. 3 geregelt werden, wie weit von diesen Angaben abgesehen werden kann.

Gemäß § 26 Abs. 3 Z. 1 GGG ist – soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben – bei einem Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Bei der Enteignung ist gemäß § 26 Abs. 3 Z. 4 GGG die Entschädigung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben. Der Gegenleistung sind jeweils die Belastungen hinzuzurechnen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen.

§ 26 Abs. 3 GGG ist lex specialis im Verhältnis zu § 26 Abs. 1 GGG, zumal § 26 Abs. 3 GGG eine von der allgemeinen Regel des § 26 Abs. 1 GGG abweichende Vorgehensweise bei bestimmten Sachverhalten normiert (allgemein dazu VwGH 26.04.2018, Ra 2018/16/0047; 30.03.2017, Ra 2016/16/0037). § 26 Abs. 3 GGG stellt nun – abweichend von § 26 Abs. 1 GGG – in Bezug auf bestimmte Erwerbsvorgänge alleine auf die Gegenleistung für die Übertragung des Eigentumsrechts (und nicht auf den Wert des einzutragenden Rechts) ab. Die Z 1 bis 4 bilden vier verschiedene Erwerbsarten ab, in denen die Gegenleistung leicht ermittelbar ist, sodass sie als Bemessungsgrundlage herangezogen werden kann. Die Gegenleistung umfasst alles, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält (vgl. VwGH 19.05.2015, Ro 2014/16/0006). Bei einem Kauf (Z. 1) stellt der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen die Bemessungsgrundlage dar (RV 1984 BlgNR 24. GP). Der Gesetzgeber geht grundsätzlich davon aus, dass bei einem entgeltlichen Erwerb der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen den Wert des einzutragenden Rechts konstituiert und erklärt demgemäß etwa bei einem Kauf den Kaufpreis zur Bemessungsgrundlage (§ 26 Abs. 3 Z. 1 GGG), zumal nicht davon auszugehen ist, dass niemand sein Eigentum zu einem geringeren Preis als jenem begibt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen ist.

§ 26 Abs. 3 GGG sieht zudem als notwendiges Korrektiv vor, dass der Wert der Gegenleistung nur dann als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist, wenn keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sodass diese Gegenleistung offenkundig nicht dem auf dem freien Markt erzielbarem Preis entspricht (Dokalik, Gerichtsgebühren13 § 26 GGG Anm 3;).

Eine ausführliche Erläuterung, unter welchen Vorzeichen der Gesetzgeber von außergewöhnlichen Verhältnissen ausgeht, kann den Gesetzesmaterialien allerdings nicht entnommen werden, zumal als (eindeutiges) Beispiel lediglich eine gemischte Schenkung zwischen nahen Angehörigen genannt wird. Judikatur und Schrifttum verweisen auf weitere Beispiele, wie vorbehaltene Wohnungs(gebrauchs)- und Fruchtgenußrechte (vgl. VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086); eventuell auch die Übernahme von Dienstbarkeiten die auf der Liegenschaft lasten - hier also wieder im Sinne einer gemischten Schenkung.

Der Verwaltungsgerichtshof hat sich allerdings bereits mehrfach mit der Ermittlung der Bemessungsgrundlage bei Liegenschaftstransaktionen mit Bezug zum geförderten Wohnbau beschäftigt (siehe hierzu auch BVwG 19.07.2022, L521 2250392-1/3E). Hierbei hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass die Bedachtnahme auf objektiv-rechtliche Beschränkungen des Eigentums durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz bei der Preisbildung für sich noch nicht ausreicht, um von außergewöhnlichen Verhältnissen im Sinne des § 26 Abs. 3 GGG zu sprechen (vgl. VwGH 09.04.2020, Ra 2020/16/0052). Nichts anderes kann aber für den Fall einer raumordnungsrechtlichen Festlegung nach § 18 Slbg ROG 2009 gelten, aus der sich eine Nutzungsbeschränkung der Liegenschaft für den geförderten Mietwohnbau ergibt (VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122).

3. Bezogen auf den Beschwerdefall:

Gegenständlich ist zwischen den Verfahrensparteien strittig, welche Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Eintragungsgebühr heranzuziehen ist. Während die Beschwerdeführer auf den Kaufpreis abstellen, behauptet die belangte Behörde, dass außergewöhnliche Verhältnisse im Sinne des § 26 Abs. 3 GGG vorliegen würden und insofern der Kaufpreis nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen werden könne.

Im angefochtenen Bescheid wird unter Hinweis auf zwei Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichtes aus dem Jahr 2019 vertreten, dass außergewöhnliche Verhältnisse im Sinne des § 26 Abs. 3 GGG vorliegen würden, wenn eine Gemeinde aus siedlungspolitischen Gründen Gemeindegrund stark vergünstigt anbietet. Die zitierten Entscheidungen betrafen den Erwerb von Bauland um EUR 60,00 je m² bei einem Baulandpreis von durchschnittlich EUR 239,40 je m². Abgesehen davon, dass gegenständlich keine derart signifikante Abweichung des Kaufpreises (EUR 125,- je m²) vom seitens der belangten Behörde (lediglich) behaupteten Verkehrswertes (EUR 160,- je m²) vorliegt, ist zwischenzeitlich das diesbezüglich zu berücksichtigende Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, ergangen.

Inhalt dieses jüngsten Erkenntnisses ist ebenfalls eine auf § 18 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 gestützte Vereinbarung, wonach die Gemeinde mit den am Grundgeschäft beteiligten Personen weitgehende Nutzungsbeschränkungen (Vorbehalt für den geförderten Mietwohnbau) des Käufers vereinbarte, welche zu einem maßgeblichen Abschlag gegenüber dem für den Erwerb der uneingeschränkt nutzbaren Nachbarliegenschaft führten. Da solche Nutzungsbeschränkungen zufolge von raumordnungsrechtlichen Festlegungen nach § 18 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 entsprechend dieses Erkenntnisses für sich alleine keine außergewöhnlichen Verhältnisse begründen, ist auch im vorliegenden Fall nicht von außergewöhnlichen Verhältnissen auszugehen. Gegenständlich war der Umstand, dass die Liegenschaft nur gemäß der „Richtlinie für die Vergabe von Grundstücken der Gemeinde XXXX aus dem Baulandsicherungsmodell Breitenlohe (Stand 24.06.2015)“ verkauft werden durfte, preisbestimmend. Damit liegen nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes keine außergewöhnlichen Verhältnisse vor (vgl. VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122).

Zudem hat die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid nicht festgestellt, dass dritte Interessenten unter den gegebenen Umständen einen höheren Preis für die gegenständliche Liegenschaft bezahlt hätten, sodass auch ausgeschlossen werden kann, dass ein maßgeblicher Einfluss auf die Gegenleistung im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG gegeben war. Die belangte Behörde hat unberücksichtigt gelassen, dass nur vergleichbare Liegenschaften einen tauglichen Vergleichsmaßstab für die Beurteilung des Vorliegens außergewöhnlicher Verhältnisse darstellen. Bei raumordnungsrechtlichen Festlegungen stellen dem Erkenntnis vom 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, zufolge, nur Liegenschaften mit vergleichbaren Einschränkungen taugliche Vergleichsobjekte dar. Solche Vergleichsobjekte wurden im gegenständlichen Fall weder erhoben, noch wurden dahingehende Feststellungen getroffen.

Da im vorliegenden Fall keine außergewöhnlichen Verhältnisse, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, festgestellt werden konnten, war der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr heranzuziehen (vgl. in diesem Zusammenhang auch die in diesem Sinne ergangenen Entscheidungen des BVwG vom 19.07.2022, L521 2242319-1/2E und vom 15.11.2022, L524 2250391-1/3E). Ausgehend von einem Kaufpreis von insgesamt EUR 76.000,- erwies sich daher die im Wege der Selbstberechnung vorgenommene Berechnung der Gebühr für die Eintragung in das Grundbuch gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG in Höhe von EUR 836,- als richtig. Folglich war der angefochtene Bescheid ersatzlos aufzuheben.

4. Entfall einer mündlichen Verhandlung

Gemäß § 24 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG kann – soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist – das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 EMRK noch Art. 47 GRC entgegenstehen.

Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG entfallen. Im vorliegenden Fall ergibt sich der für die Entscheidung maßgebliche Sachverhalt eindeutig aus den Akten des Verwaltungsverfahrens lässt die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten und die Notwendigkeit der Durchführung einer Verhandlung ist auch im Hinblick auf Art. 6 Abs. 1 EMRK und Art. 47 GRC nicht ersichtlich (vgl. dazu auch VwGH 26.06.2003, 2000/16/0305, wonach die Durchführung einer mündlichen Verhandlung im Verfahren zur Vorschreibung/Einbringung von Gerichtsgebühren nicht erforderlich ist).

Auch nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs kann eine mündliche Verhandlung unterbleiben, wenn der Sachverhalt unbestritten und die Rechtsfrage – wie im gegenständlichen Fall aufgrund vorliegender eindeutiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes – von keiner besonderen Komplexität ist (VfSlg. 17.597/2005; VfSlg. 17.855/2006).

Zu B) Unzulässigkeit der Revision:

Gemäß § 25a Abs. 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung; weiters ist die vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Auch liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Es war daher auszusprechen, dass die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig ist.